Xarici investor və xarici sərmayələri olan kommersiya təşkilatı üçün Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyində mənfi dəyişikliklərə qarşı zəmanət. Xarici şirkət tikinti investoru kimi: vergi nəticələri Tikintiyə investisiya

Xarici investorların sərmayələrə hüquqlarının və onlardan alınan gəlir və mənfəətlərin əsas təminatları, şərtləri sahibkarlıq fəaliyyəti Rusiya Federasiyasının ərazisində xarici investorlar "Rusiya Federasiyasında xarici investisiyalar haqqında" 9 iyul 1999-cu il tarixli 160-FZ nömrəli Federal Qanunla müəyyən edilir.

Xüsusilə bu qanun aşağıdakıları təmin edir:

• xarici investorların fəaliyyəti və investisiyalardan əldə edilən mənfəətin istifadəsi üçün hüquqi rejim Rusiya investorlarına verilən investisiyalardan əldə edilən mənfəətin fəaliyyəti və istifadəsi üçün hüquqi rejimdən daha əlverişli ola bilməz. Eyni zamanda, 29 aprel 2008-ci il tarixli 57-FZ nömrəli "Xarici investisiyaların qoyulması qaydası haqqında" Federal Qanun. biznes şirkətləriölkənin müdafiəsini və dövlətin təhlükəsizliyini təmin etmək üçün strateji əhəmiyyət kəsb edən, Rusiya Federasiyasının 27 dekabr 1991-ci il tarixli 2124-1 nömrəli “Kütləvi informasiya vasitələri haqqında” Qanunu və digər qanunlar xarici investorlar üçün ayrıca məhdudlaşdırıcı güzəştlər müəyyən edir. ;
• Rusiya Federasiyasının ərazisində xarici investorun hüquq və mənafelərinin tam və qeyd-şərtsiz müdafiəsi federal qanunların və digər normativ hüquqi aktların normaları ilə təmin edilir. hüquqi aktlar Rusiya Federasiyası, habelə Rusiya Federasiyasının beynəlxalq müqavilələri;
• xarici investorun qanunsuz hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində ona dəymiş zərərin əvəzini almaq hüququ vardır. dövlət qurumları, yerli özünüidarəetmə orqanları və ya bu orqanların vəzifəli şəxsləri, Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyinə uyğun olaraq;
• xarici investor Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi ilə qadağan olunmayan istənilən formada Rusiya Federasiyasının ərazisində investisiya qoymaq hüququna malikdir;
• Xarici investor müqavilə əsasında hüquqlarını (tələblərini başqasına vermək) və öhdəliklərini (borcu ötürmək) hüququna malikdir, qanuna və ya məhkəmənin qərarına əsasən isə öz hüquqlarını ötürməyə (verməyə) borcludur. Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyinə uyğun olaraq başqa şəxsə tələblər) və öhdəliklər (borcu köçürmək);
• xarici investorun əmlakı və ya kommersiya təşkilatı federal qanunla və ya Rusiya Federasiyasının beynəlxalq müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş hallar və əsaslar istisna olmaqla, xarici investisiyalar məcburi müsadirə edilmir, o cümlədən milliləşdirmə, rekvizisiya. Rekvizisiya zamanı xarici investora və ya xarici investisiyalı kommersiya təşkilatına rekvizisiya edilən əmlakın dəyəri ödənilir. Əcnəbi investor və ya kommersiya təşkilatı rekvizisiya ilə əlaqədar hallar dayandırıldıqdan sonra xarici investisiya iddia etmək hüququna malikdir məhkəmə qaydası qorunan əmlakın qaytarılması, lakin eyni zamanda onlar əmlakın dəyərinin azalmasından itkiləri nəzərə almaqla aldıqları kompensasiya məbləğini qaytarmağa borcludurlar. Milliləşdirildikdə, xarici investora və ya xarici investisiyalı kommersiya təşkilatına milliləşdirilmiş əmlakın dəyəri və digər itkilər ödənilir;
• Rusiya Federasiyasının ərazisində investisiyaların və sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar xarici investorun mübahisəsi Rusiya Federasiyasının beynəlxalq müqavilələrinə uyğun olaraq həll edilir və federal qanunlar məhkəmədə və ya arbitraj məhkəməsində və ya beynəlxalq arbitrajda (arbitraj məhkəməsində).

Rusiya Federasiyasının Konstitusiyası, beynəlxalq hüququn və Rusiya Federasiyasının beynəlxalq müqavilələrinin hamı tərəfindən tanınmış prinsip və normalarını müəyyən edir. tərkib hissəsi onun qanuni sistem. Rusiya Federasiyasının beynəlxalq müqaviləsində başqa qaydalar müəyyən edildikdə qanuni, onda beynəlxalq müqavilənin qaydaları tətbiq edilir.

Rusiya Federasiyası bir çox çoxtərəfli və ikitərəfli beynəlxalq müqavilə və sazişlərdə iştirak edir, xüsusən də Rusiya Federasiyası İnsan Hüquqlarının və Əsas Azadlıqların Müdafiəsi haqqında Konvensiyanı ratifikasiya etdi (30 mart 1998-ci il tarixli N 54-FZ "Konvensiyanın ratifikasiyası haqqında" Federal Qanun. İnsan Hüquqlarının və Əsas Azadlıqlarının Müdafiəsi və Protokolları üçün).

Rusiya Federasiyasının ərazisində xarici investorların fəaliyyətinin hüquqi müdafiəsinin təminatı (Qanunun 5-ci maddəsi).

Baxılan təminat həmçinin öz maraqlarını məhkəmədə müdafiə etmək hüququnu, o cümlədən xarici investorların Rusiya Federasiyasının arbitraj məhkəməsi tərəfindən baxılan işdə üçüncü şəxslər kimi öz iqtisadi maraqlarını müdafiə etmək hüququna malikdir.

Bu təminat həm də dövlət orqanlarının, yerli özünüidarəetmə orqanlarının və ya bu orqanların vəzifəli şəxslərinin qanunsuz hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində dəymiş zərərin ödənilməsinə zəmanəti nəzərdə tutur.

Xarici investor tərəfindən Rusiya Federasiyasının ərazisində müxtəlif investisiya formalarından zəmanətli istifadə (Qanunun 6-cı maddəsi)

Xarici investor Rusiya Federasiyasının ərazisində Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi ilə qadağan olunmayan istənilən formada investisiya qoymaq hüququna malikdir.

Rusiya Federasiyası ilə xarici dövlətlər arasında beynəlxalq müqavilələrin təhlili göstərir ki, bir qayda olaraq, investisiya formalarının sayına aşağıdakılar daxildir:

a) daşınan və Daşınmaz əmlak, həmçinin müvafiq mülkiyyət hüquqları;

b) müəssisələrdə və ya şirkətlərdə paylar, töhfələr və digər iştirak formaları;

c) kapital qoyuluşları ilə əlaqəli iqtisadi dəyərlər yaratmaq üçün qoyulan vəsaitlər üçün tələb hüquqları;

e) qanun və ya müqavilə əsasında verilən iqtisadi fəaliyyətləri, o cümlədən kommersiya fəaliyyətini həyata keçirmək hüququ, xüsusən də təbii ehtiyatların kəşfiyyatı, işlənməsi, hasilatı və istismarı ilə bağlı.

Xarici investorun hüquq və vəzifələrinin başqa şəxsə zəmanətli keçməsi (Qanunun 7-ci maddəsi).

Xarici investor müqavilə əsasında öz hüquqlarını (tələblərini başqasına vermək) və öhdəliklərini (borcu ötürmək) hüququna malikdir, qanuna və ya məhkəmənin qərarına əsasən isə öz hüquqlarını ötürməyə (verməyə) borcludur. Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyinə uyğun olaraq tələblər) və öhdəliklər (borcu başqa şəxsə köçürmək) .

Xarici investorun Rusiya Federasiyasının hüdudlarından kənara ilkin olaraq xarici investisiya kimi Rusiya Federasiyasının ərazisinə idxal edilmiş elektron daşıyıcılarda sənədli formada və ya qeyd şəklində əmlak və məlumatı sərbəst ixrac etmək hüququna zəmanət (Maddə 12). Qanunun).

Xarici sərmayə kimi sənədli formada və ya elektron daşıyıcıda qeyd şəklində ilkin olaraq Rusiya Federasiyasının ərazisinə əmlak və məlumat idxal edən xarici investor maneəsiz (kvota, lisenziyalaşdırma və ona tətbiq olunan digər tədbirlər olmadan) hüququna malikdir. qeyri-tarif tənzimlənməsi xarici ticarət fəaliyyəti) göstərilən əmlakın və məlumatın Rusiya Federasiyasından kənara çıxarılması.

Xarici investorun və ya xarici investisiyalı kommersiya təşkilatının əmlakının milliləşdirilməsi və rekviziasiyası zamanı kompensasiya təminatı (Qanunun 8-ci maddəsi).

İnvestorların Hüquqlarının Müdafiəsi haqqında Konvensiyada təsbit edildiyi kimi, milli qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müstəsna hallar (təbii fəlakətlər, qəzalar, epidemiyalar, epizootiklər və fövqəladə xarakterli digər hallar) istisna olmaqla, investisiyalar milliləşdirilmir və rekvizisiya edilə bilməz. bu tədbirlər resipient ölkənin Əsas Qanununda (Konstitusiyasında) nəzərdə tutulmuş ictimai maraqlar naminə həyata keçirildikdə Tərəflərin. İnvestora adekvat kompensasiya ödənilmədən milliləşdirmə və ya rekvizisiya həyata keçirilə bilməz.

Əcnəbi investor və ya xarici investisiyalı kommersiya təşkilatı rekvizisiya ilə əlaqədar hallar aradan qaldırıldıqdan sonra qalan əmlakın geri qaytarılmasını məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququna malikdir, lakin eyni zamanda həmin məbləği qaytarmağa borcludur. əmlakın dəyərinin azalması ilə bağlı itkilər nəzərə alınmaqla onların aldıqları kompensasiyanın məbləği.

Xarici investor və xarici sərmayələri olan kommersiya təşkilatı üçün Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyində mənfi dəyişikliklərə qarşı təminat (Qanunun 9-cu maddəsi).

Milli qanunvericiliyin sərtləşdirilməsindən qorunma prinsipi qanunvericilikdə xoşagəlməz dəyişiklik baş verdikdə hüquqi rejimin qorunmasıdır. Hüquq ədəbiyyatında bu prinsip “sabitləşdirmə bəndi” də adlanır. Xarici sərmayələrin qəbulu üçün razılaşdırılmış şərtləri pisləşdirən dəyişikliklərin tətbiqinə qoyulan qadağa hətta xüsusi ad aldı - “babanın bəndi”. Bir qayda olaraq, 3 ilə 5, daha az 7-10 il müddətinə quruldu.

Rusiya Federasiyasının ərazisində zəmanətli istifadə və Rusiya Federasiyasının hüdudlarından kənarda qanuni yolla əldə edilmiş gəlir, mənfəət və digər vəsaitlərin köçürülməsi məbləğində pul(Qanunun 11-ci maddəsi).

Bu təminata əvvəllər qoyulmuş investisiyalarla əlaqədar olaraq, gəlir və mənfəətdən yenidən investisiya üçün sərbəst istifadə etmək və onların Rusiya Federasiyasından kənara maneəsiz köçürülməsi (müvafiq vergilər ödənildikdən sonra) daxildir, o cümlədən:

Mənfəət, dividendlər, faizlər və digər mükafatlar şəklində investisiyalardan gəlirlər;

müqavilələr və digər əməliyyatlar üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsi zamanı pul məbləğləri;

Xarici investisiyalı kommersiya təşkilatının və ya xarici filialın ləğvindən alınan pul məbləğləri hüquqi şəxs, habelə investisiya qoyulmuş əmlakın, mülkiyyət hüquqlarının və əqli fəaliyyətin nəticələrinə müstəsna hüquqların özgəninkiləşdirilməsi ilə əlaqədar;

Əmlakın rekvizisiya və ya milliləşdirilməsi zamanı nəzərdə tutulan kompensasiya.

Xarici investorun satın almaq hüququnun təminatı qiymətli kağızlar(Qanunun 13-cü maddəsi) xarici investorun Rusiya Federasiyasının qiymətli kağızlar haqqında qanunvericiliyinə uyğun olaraq Rusiya kommersiya təşkilatlarının səhmlərini və digər qiymətli kağızlarını və dövlət qiymətli kağızlarını əldə etmək hüququnu müəyyən edir.

Xarici investorun özəlləşdirmədə təminatlı iştirakı (Qanunun 14-cü maddəsi).

“Xarici investisiyalar haqqında…” Qanunun 14-cü maddəsinə uyğun olaraq, xarici investor dövlət və bələdiyyə əmlakına mülkiyyət hüququnu və ya icazə verilmiş (pay) paylarını, paylarını (paylarını) əldə etməklə dövlət və bələdiyyə mülkiyyəti obyektlərinin özəlləşdirilməsində iştirak edə bilər. ) Rusiya Federasiyasının dövlət və özəlləşdirmə qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş şərtlərlə və qaydada özəlləşdirilən təşkilatın kapitalı. bələdiyyə mülkiyyəti. Beləliklə, xarici investorlar tabedir ümumi qaydalar 21 dekabr 2001-ci il tarixli 178-FZ nömrəli "Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətinin özəlləşdirilməsi haqqında" Federal Qanunda (27 fevral 2003-cü il tarixli dəyişikliklərlə) təsbit edilmişdir.

Biri seçimlər yaşayış binalarının (mənzillərinin) satışı müqavilələrin bağlanmasıdır səhmlərdə iştirak inşaatçı ilə investor şirkəti arasında tikintidə (investisiyada) sonradan müqavilə üzrə hüquqlarını təhvil verən investor şirkəti şəxslər. Bununla belə, daşınmaz əmlakın satışı üçün belə bir modellə investor şirkəti öz mənfəətindən ƏDV ödəmək zərurəti ilə üzləşir, yəni. fiziki şəxsə iddia hüququnun verilməsinin qiyməti ilə investisiya müqaviləsi üzrə ödənilən məbləğ arasındakı fərq (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 155-ci maddəsinin 2-ci bəndi).

düşünün vergi təsirləri belə bir İnvestorun tikintinin ilkin mərhələsində maya dəyərinə yaxın qiymətə iddialar əldə edən xarici şirkət olduğu vəziyyət.

Xarici şirkət rusiyalı inşaatçı ilə tikinti investisiya müqaviləsi bağlayır və ona köçürür nağd pul. İnşaatçıya köçürülən investisiya fondları mahiyyət etibarı ilə yalnız onun tikinti xərclərini ödəyir və inşaatçıya çox cüzi mükafat daxildir, lakin onlar tikintini davam etdirməyə və digər mənzilləri daha yüksək qiymətə “satmağa” kömək edir. Əməkdaşlığın işgüzar məqsədi göz qabağındadır.

Təcrübədə belə bir xarici investor da vasitəsilə tikintinin sonuna daha yaxındır rus agentləri yaxud daşınmaz əmlak agentliyi müqavilə üzrə öz hüquqlarını fiziki şəxslərə verir. İlkin investisiyanın məbləği ilə güzəştin qiyməti arasındakı fərq xarici investorun qazancıdır.

Xüsusiyyət ondan ibarətdir ki, belə bir xarici investorun Rusiya Federasiyasında ƏDV və gəlir vergisini ödəmək öhdəliyi yoxdur. Gəlin bunu ardıcıllıqla anlayaq.

İcra xarici təşkilat Rusiyada mülkiyyət hüquqları, o cümlədən yaşayış binaları iki halda ƏDV-yə cəlb olunur:

• Xarici şirkətin fəaliyyəti Rusiya Federasiyasında daimi nümayəndəliyin formalaşmasına gətirib çıxarır;
• Xarici şirkətin Rusiyada daimi nümayəndəliyi olmasa da, mülkiyyət hüquqlarının həyata keçirildiyi yer Rusiya Federasiyasıdır.

Bununla belə, xarici investorun investisiya (səhmlərdə iştirak) müqavilələri üzrə tələb hüquqlarının verilməsindən gəlir əldə etmək üzrə fəaliyyəti, əgər o, hər hansı bir yolla belə əqdlər bağlamazsa, Rusiya Federasiyasında daimi nümayəndəliyin yaranmasına səbəb olmayacaqdır. Rusiya Federasiyasındakı (filial) və ya xarici investorun adından və onun maraqları naminə fəaliyyət göstərən RF-nin rezident agenti (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 306-cı maddəsinin 2, 9-cu bəndləri), mülkiyyət hüquqlarının həyata keçirilməsi halları istisna olmaqla. əsas fəaliyyəti daşınmaz əmlak əməliyyatları olan xüsusi agent vasitəsilə.

Beləliklə, xarici investor bütün əməliyyatları daşınmaz əmlak agentliyi vasitəsilə bağlamalıdır.

Şirkətlər Qrupunun maliyyələşdirilməsi üçün faydalı alət təkcə hər yerdə istifadə olunan kredit deyil, həm də faktorinq müqaviləsi ola bilər. Xarici şirkətin iştirakı ilə biznesin maliyyələşdirilməsi haqqında daha ətraflı məlumat üçün vergi kitabçamızda bu keçidə baxın

İkinci mühüm aspektƏDV-nin hesablanması məqsədi ilə investisiya müqaviləsi üzrə hüquqların həyata keçirilmə yerinin müəyyən edilməsi ilə bağlıdır.

Qeyd edək ki, in vergi kodu Rusiya Federasiyasında yalnız işlərin və xidmətlərin satıldığı yerin müəyyən edilməsi qaydaları var (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 148-ci maddəsi), lakin satıcı satıcı olduqda mülkiyyət hüquqlarının satış yerini necə müəyyənləşdirəcəyini izah edən heç bir müddəa yoxdur. xarici şirkət.

Rusiya Federasiyasının Maliyyə Nazirliyinin məlumatına görə, ƏDV-nin vergitutma məqsədləri üçün iddiaların təyin edilməsi xidmət hesab edilməlidir, yəni Art. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 148-ci maddəsi (1). Bu nöqteyi-nəzərlə razılaşmaq çətindir, çünki mülkiyyət hüquqlarının ötürülməsi bəndlərə uyğun olaraq malların, işlərin, xidmətlərin satışı ilə bərabər ƏDV-nin müstəqil obyektidir. 1 səh. 1 sənət. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 146.

(1) Rusiya Federasiyası Maliyyə Nazirliyinin 18 iyun 2012-ci il tarixli 03-07-08/154 nömrəli məktubu.

Ancaq xarici bir təşkilatın Rusiya şirkətinə iddia hüququnun verilməsi bir xidmət kimi tanınsa belə, Maliyyə Nazirliyinin izahatlarına əsasən, belə bir xidmətin satış yeri Rusiya Federasiyasının ərazisi deyil və , buna görə də ƏDV-yə əsaslanmır aşağıdakı müddəalar:

• Sənətdə bilavasitə sadalanan xidmətlərə (işlərə) tələb etmək hüququnun verilməsi. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 148-i tətbiq edilmir;
• bəndində göstərilməyən satış yeri. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 148-ci maddəsi, xidmətlər bu cür xidmətləri göstərən təşkilatın fəaliyyət yeri ilə müəyyən edilir;
• Rusiya Federasiyasının ərazisi Rusiyada qeydiyyata alınmadıqda təşkilatın fəaliyyət göstərdiyi yer kimi tanınmır (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 148-ci maddəsinin 2-ci bəndi).

Bu mövqe Maliyyə Nazirliyinin 17 oktyabr 2013-cü il tarixli, 03-07-15 / 43359 nömrəli, 18 iyun 2012-ci il tarixli, 03-07-08 / 154 nömrəli, 19 may 2010-cu il tarixli, 03 nömrəli məktubları ilə təsdiq edilmişdir. -07-08 / 152 və 26 iyun .08 No 03-07-08/154. Bundan əlavə, Rusiya Federasiyası Maliyyə Nazirliyinin 17.10.2013-cü il tarixli məktubunda, mülkiyyət hüquqlarının ötürülməsi ilə bağlı digər əməliyyatlar arasında, ortaq tikinti obyektlərinə hüquqların ötürülməsi birbaşa qeyd olunur ki, xarici təşkilat tərəfindən həyata keçirilir. vergi orqanlarında qeydiyyatda deyil və Rusiyada daimi nümayəndəliyi yoxdur.

Başqa sözlə, Rusiya Maliyyə Nazirliyi investisiya müqavilələri üzrə mülkiyyət hüquqlarının verilməsini (tikintidə iştirak payı) daşınmaz əmlakla birbaşa əlaqəli və bəndlərdə göstərilən xidmətlərə təsnif etmir. 1 səh. 1 sənət. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 148-i, ƏDV-nin hesablanması üçün satış yeri Rusiya Federasiyasıdır. Nəticədə, risk vergi orqanları belə bir güzəşti Rusiyada daşınmaz əmlakla birbaşa əlaqəli bir xidmət hesab edin və çox əhəmiyyətsiz olan əlavə ƏDV tələb edin.

Mənfəət vergisinə gəldikdə, xarici investor tərəfindən investisiya müqaviləsi üzrə tələb hüquqlarının son alıcıya verilməsi müqavilələrindən əldə edilən gəlirlər Rusiya Federasiyasında Sənətin 2-ci bəndi əsasında gəlir vergisinə cəlb edilmir. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 309-u, xarici investorun fəaliyyətinin Rusiya Federasiyasında daimi nümayəndəlik yaratmaması şərti ilə.

Mənfəət vergisi ilə bağlı mühüm məqam ondan ibarətdir ki, xarici investor tapşırığ müqaviləsi əsasında gələcək daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarını alıcılara verir. Belə bir əməliyyat Rusiyada yerləşən daşınmaz əmlakın satışından fərqləndirilməlidir ki, bu da öz növbəsində Rusiya Federasiyasında Sənətin 6-cı bəndi əsasında gəlir vergisinə cəlb olunur. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 309-cu maddəsi və Art. İkiqat vergitutmanın aradan qaldırılması üçün 6 beynəlxalq müqavilə. Daşınmaz əmlak obyektlərinin tikintisi başa çatanadək və inşaatçı obyektlərin istifadəyə verilməsi üçün icazə almazdan əvvəl tikilməkdə olan obyektlər qanuna uyğun olaraq daşınmaz əmlak adlandırıla bilməz. Şəhərsalma Məcəlləsi RF və Sənətin 2-ci bəndi. "İştirak haqqında" Federal Qanunun 2 ortaq tikinti". Buna görə də, Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlakın satışından əldə edilən gəlirin vergiyə cəlb edilməsini nəzərdə tutan qaydalar bu vəziyyətə şamil edilmir.

Rusiya daşınmaz əmlak agentliyi, öz növbəsində, Rusiya Federasiyasında vergiyə cəlb olunan alıcıların axtarışında göstərdiyi xidmətlərə görə mükafat alır.

Beləliklə, tikintinin ilkin mərhələlərində xarici investorla əməkdaşlıq inşaatçıya tikinti üçün lazımi təkan əldə etməyə, xarici investor üçün isə kifayət qədər başa düşülən şəkildə investisiya qoymağa və yalnız yaşadıqları ölkədə vergitutma ilə gəlir əldə etməyə imkan verir.

Ənənəvi olaraq, xarici investisiyaların cəlb edilməsi və investisiya mühitinin yaxşılaşdırılması üçün investorlara zəmanət və güzəştlərin verilməsindən istifadə olunur.

9 iyul 1999-cu il tarixli, 160-FZ nömrəli "Rusiya Federasiyasında xarici investisiyalar haqqında" Federal Qanunda. xarici investorlar üçün güzəştlər başqa cür stimullaşdırıcı xarakterli istisnalar adlandırılır (2-ci maddənin 4-cü bəndi). O, həmçinin Rusiya Federasiyasının sosial-iqtisadi inkişafı maraqlarına uyğun olaraq xarici investorlar üçün güzəştlərin müəyyən edilə biləcəyini nəzərdə tutur.

Müavinətlərin verilməsində, bu halda, bir subyekt (subyektlər kateqoriyası) üçün hər hansı bir hərəkətin (və ya fəaliyyət növünün) həyata keçirilməsi üçün Rusiya Federasiyasının səlahiyyətli orqanları tərəfindən müəyyən edilmiş daha əlverişli şərtləri (rejimi) anlamaq məqsədəuyğundur. qarşı normal şərait digər oxşar qurumlar üçün tədbirlərin həyata keçirilməsi. Zəmanətlərin elan edilməsi dövlət tərəfindən müvafiq orqanlar vasitəsilə subyekt (bizim halda investisiya fəaliyyətinin subyekti) qarşısında öhdəliklərin qəbul edilməsi forması olmalıdır.

“Xarici investisiyalar haqqında” Qanunun qəbul edilməsinin mənası xarici investorların sərmayələrə hüquqlarının əsas təminatlarını, onlardan əldə etdikləri gəlirləri və mənfəətləri müəyyən etmək, habelə xarici investorların sahibkarlıq fəaliyyətinin şərtlərini müəyyən etməkdir. Rusiya Federasiyasının ərazisində.

Rusiyadakı xarici investorlar üçün 160-FZ nömrəli "Xarici investisiyalar haqqında" Qanun aşağıdakı əsas təminatları müəyyən edir:

1. Rusiya Federasiyasının ərazisində xarici investorların hüquqi müdafiəsinin təminatları. (Maddə 5);

2. Xarici investorun Rusiya Federasiyasının ərazisində müxtəlif investisiya formalarından istifadəsinə zəmanətlər (maddə 6);

3. Xarici investorun hüquq və vəzifələrinin başqa şəxsə keçməsi üçün təminatlar (maddə 7);

4. Xarici investorun və ya xarici investisiyalı kommersiya təşkilatının əmlakının milliləşdirilməsi və rekviziasiyası zamanı kompensasiyanın təminatları (maddə 8);

5. Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyində xarici investor və xarici investisiyaları olan kommersiya təşkilatı üçün əlverişsiz dəyişikliklərə qarşı təminatlar (maddə 9);

6. Xarici investor tərəfindən Rusiya Federasiyasının ərazisində investisiyaların və sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar yaranan mübahisənin düzgün həllini təmin etmək üçün təminatlar (maddə 10);

7. Rusiya Federasiyasının ərazisində istifadəyə və Rusiya Federasiyasının hüdudlarından kənara gəlirlərin, mənfəətin və qanuni yolla əldə edilmiş digər pul məbləğlərinin köçürülməsinə dair təminatlar (maddə 11);

8. Xarici investorun Rusiya Federasiyasının hüdudlarından kənara ilkin olaraq xarici sərmayə kimi Rusiya Federasiyasının ərazisinə idxal edilmiş əmlak və məlumatların sənədli formada və ya elektron daşıyıcıda qeyd şəklində maneəsiz ixracı hüququnun təminatları ( Maddə 12);

9. Xarici investorun qiymətli kağızları almaq hüququnun təminatları (maddə 13);

10. Xarici investorun özəlləşdirmədə iştirakına təminatlar (maddə 14);

11. Xarici investora torpaq sahəsi hüququnun verilməsi üçün təminatlar, digər Təbii ehtiyatlar, binalar, tikililər və digər daşınmaz əmlak (maddə 15).

Bu siyahı tam deyil. Sənətə görə. "Xarici investisiyalar haqqında" Qanunun 17-ci maddəsinə əsasən, Rusiya Federasiyasının təsis qurumları və yerli özünüidarəetmə orqanları öz səlahiyyətləri daxilində xarici investora imtiyazlar və təminatlar verə, maliyyələşdirə və digər formada dəstək göstərə bilərlər. investisiya layihəsi xarici investor tərəfindən Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının büdcələri hesabına həyata keçirilir və yerli büdcələr habelə büdcədənkənar fondlar.

"Xarici sərmayələr haqqında" Qanunun 6-cı maddəsi, Rusiya Federasiyasının ərazisində xarici investorun Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi ilə qadağan olunmayan istənilən formada investisiya qoymaq hüququna malik olduğunu bəyan edir. Belə bir qadağa ümummilli ola bilər, yəni. rezidentlər və qeyri-rezidentlər üçün və ya Rusiya Federasiyasının federal qanunu ilə müəyyən edilmiş xarici investorlar üçün məhdudlaşdırıcı istisna şəklində qadağa. Təsvir edilən zəmanət ilk dəfə Rusiyada elan edildi və onu yenilik adlandırmaq olar, lakin başqasının elan edilməsi Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasında (30-cu maddə) və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində təsbit edilmiş prinsiplərə zidd olardı. Rusiya Federasiyası (Maddə 2).

Beləliklə, xarici investorun Rusiya Federasiyasının ərazisindəki kommersiya təşkilatlarının fəaliyyətinə etdiyi hər hansı investisiya, əgər belə bir xarici investor üçün federal qanunla nəzərdə tutulmuş xüsusi məhdudlaşdırıcı istisna ilə əhatə olunmursa və ya belə bir sərmayə qoyulmursa, qeyd-şərtsiz qanuni sayılır. Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq ümummilli qadağaya məruz qalmır. Müqavimət və ya imtina dövlət qeydiyyatı və ya dövlət orqanlarının, yerli özünüidarəetmə orqanlarının belə investisiyaya əvvəlcədən icazə verməsindən müəyyən edilmiş qaydada şikayət verilir.

Xarici investor tərəfindən Rusiya Federasiyasının ərazisində investisiyaların və sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar yaranan mübahisənin lazımi qaydada baxılmasını təmin etmək üçün qüvvədə olan "Xarici investisiyalar haqqında" Qanunda mövcud olan təminat əvvəllər mövcud idi. müraciət etməkdən Rusiya məhkəmələri Və arbitraj məhkəmələri(RSFSR-də xarici investisiyalar haqqında qanunun 9-cu maddəsi).

Məhkəmə müdafiəsi, xarici investorun Rusiya Federasiyasının ərazisində investisiyaların və sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar yaranan mübahisəsinin Rusiya Federasiyasının beynəlxalq müqavilələrinə və federal qanunlara uyğun olaraq məhkəmədə həll edilməsi ilə xarakterizə olunur.

Sənətin 2-ci bəndi. “Xarici sərmayələr haqqında” Qanunun 5-ci maddəsi müəyyən edir: xarici investor dövlət orqanlarının, yerli özünüidarəetmə orqanlarının və ya bu orqanların vəzifəli şəxslərinin qanunsuz hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində ona dəymiş zərəri mülki qaydalara uyğun olaraq kompensasiya etmək hüququna malikdir. Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi. Məmurlarənənəvi olaraq inzibati və ya ekstremal hallarda cinayət məsuliyyətinə cəlb edilir.

"Xarici investisiyalar haqqında" Qanunun 13-cü maddəsi xarici investorun Rusiya kommersiya təşkilatlarının səhmlərini və digər qiymətli kağızlarını və dövlət qiymətli kağızlarını almaq hüququnun təminatını elan edir. Bu təminat xarici investorun Rusiyada müxtəlif investisiya formalarından istifadə edəcəyinə dair daha ümumi zəmanətin məntiqi davamıdır (“Xarici investisiyalar haqqında” Qanunun 6-cı maddəsi). Rusiya qiymətli kağızlarının xarici investorlar tərəfindən alınması Rusiya Federasiyasının "qiymətli kağızlar bazarı haqqında" qanunvericiliyinə uyğun olaraq həyata keçirilir.

“Xarici sərmayələr haqqında” qanunda xarici investorun özəlləşdirmədə iştirakına təminat çox qeyri-müəyyən şəkildə ifadə olunub. Bu normanı tamamilə istinad adlandırmaq olar, baxmayaraq ki, zəmanətin yalnız istinadlardan ibarət olması ehtimalı azdır. Məsələn, göstərilir ki, xarici investor “dövlət və bələdiyyə mülkiyyəti obyektlərinin özəlləşdirilməsində iştirak edə bilər”. Bu, "doğru" deyil, "ola bilər". Yəni aydınlıq yoxdur - iştirak edə bilər, iştirak etməyə də bilər. Bundan əlavə, Rusiya Federasiyasının özəlləşdirmə haqqında qanunvericiliyinə istinad edilir. Beləliklə, Rusiya Federasiyasında xarici investorların özəlləşdirmədə iştirak etmək hüququna zəmanət verildiyini kifayət qədər əminliklə söyləmək mümkün deyil.

Dövlət və bələdiyyə mülkiyyəti obyektlərinin özəlləşdirilməsində xarici investorun iştirakının şərtləri və qaydası müəyyən edilən kimi. Rusiya qanunvericiliyiözəlləşdirmə ilə bağlı güman etmək olar ki, xarici investorlar tərəfindən “özəlləşdirmə fəaliyyətinin” həyata keçirilməsi rejimi Rusiyada xarici investorun normal biznes fəaliyyəti rejimindən xeyli fərqlənir.

Məlumdur ki, dövlətlər ilk növbədə öz vətəndaşlarının hüquqlarını qoruyurlar, ona görə də yerli investorlar üçün olduğu kimi xarici investorlar üçün də eyni təminatların elan edilməsi məntiqlidir. Lakin xarici investor üçün yerli investorlarda olmayan zəmanət elan edilirsə, o zaman belə bir təminat fayda kimi qiymətləndirilməlidir.

Beləliklə, faydalara, fikrimizcə, əvvəllər qeyd olunduğu kimi, Sənətdə nəzərdə tutulan aid edilə bilər. "Xarici investisiyalar haqqında" Qanunun 9-u, Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinin xarici investor və xarici sərmayələri olan kommersiya təşkilatı üçün mənfi dəyişikliklərə qarşı zəmanət. Daha sadə desək, o, ədəbiyyatda “stabilləşdirmə” və ya “baba” bəndi kimi qeyd edilir və investisiya layihəsinin başlanmasından sonra müəyyən müddət ərzində vergi və digər bu kimi ayırmaların məbləğinin subyekti üçün artırılmamasını nəzərdə tutur. , hətta qanuna görə bu tutulmalar artsa belə. Çıxarılan məbləğin sabitlik müddəti Rusiya Federasiyasında investisiya layihəsinin geri qaytarılma müddətinə bərabərdir, lakin yeddi il ilə məhdudlaşır. Beləliklə, investor bilir ki, hətta sabah Rusiya iqtisadiyyatına investisiyalar başlayandan sonra dövlət “yırtıcı” vergilər tətbiq etsə belə, o, heç olmasa özününkini qaytara biləcək.

Rus investorları belə bir zəmanətə yalnız Rusiya Federasiyasında formada həyata keçirilən investisiya fəaliyyəti halında arxalana bilərlər. kapital qoyuluşları(“Kapital qoyuluşu formasında investisiyalar haqqında” Qanunun 15-ci maddəsinin 2-ci bəndi).

Rusiya Federasiyasında sabitləşmə bəndi aşağıdakılara şamil edilir:

idxal gömrük rüsumları (malların xarici ticarəti zamanı Rusiya Federasiyasının iqtisadi maraqlarının qorunması tədbirlərinin tətbiqi nəticəsində yaranan gömrük rüsumları istisna olmaqla);

Federal vergilər (aksizlər, Rusiyada istehsal olunan mallara əlavə dəyər vergisi istisna olmaqla);

Hökumətə töhfələr büdcədənkənar fondlar(töhfələr istisna olmaqla Pensiya Fondu RF);

Stabilləşdirmə bəndindən istifadə edə bilərsiniz:

prioritet investisiya layihəsini həyata keçirən xarici investorlar (prioritet investisiya layihəsinin həyata keçirilməsi üçün Rusiya Federasiyasının ərazisinə gətirilən malların təyinatı üzrə istifadəsi şərtilə);

prioritet investisiya layihəsini həyata keçirən xarici investisiyalı kommersiya təşkilatları;

xarici investorun nizamnamə (pay) kapitalında payı 25%-dən çox olan xarici investisiyalı kommersiya təşkilatları.

Bundan əlavə, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, sabitləşdirmə bəndi prioritet investisiya layihələrini həyata keçirən investorlar (o cümlədən Rusiya) üçün etibarlıdır. investisiya fəaliyyəti kapital qoyuluşları şəklində.

Xarici sərmayə rejimini daha əlverişli edən digər təminat xarici investorun Rusiyadan əvvəllər idxal edilmiş əmlakın və məlumatların maneəsiz ixracı hüququnun təminatıdır (“Xarici investisiyalar haqqında” Qanunun 12-ci maddəsi). Xarici investor Rusiyadan ilkin idxal edilmiş əmlakı və məlumatları sənədli formada və ya elektron daşıyıcıda qeyd şəklində ixrac etdikdə, kvotaların, lisenziyaların və xarici ticarət fəaliyyətinin qeyri-tarif tənzimlənməsinin digər tədbirlərinin tətbiq edilməməsini nəzərdə tutur. Rusiyaya xarici sərmayə kimi. Eyni zamanda, bu vəziyyətdə tarif tənzimləmə tədbirlərinin tətbiq edilməməsinə zəmanət verilmir.

Xarici investor ixrac gömrük tarifini (gömrük rüsumunu) ödəməli olacaq.

Xarici investora öz əmlakını və məlumatlarını ixrac etmək hüququndan əlavə, pul vəsaitlərinin xaricə maneəsiz köçürülməsinə zəmanət verilir (“Xarici investisiyalar haqqında” Qanunun 11-ci maddəsi). Belə bir köçürmənin şərtləri investisiyalardan gəlir və mənfəət haqqında Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş bütün vergi və ödənişlərin məcburi ilkin ödənilməsindən ibarətdir. Bu sahədə xarici investor ya Rusiya Federasiyasının ərazisindəki vəsaitlərdən, o cümlədən yenidən investisiya üçün sərbəst istifadə edir, ya da xaricə köçürür. Qanunun həmin maddəsində qeyd olunur ki, köçürmə xarici valyutada aparılmalıdır.

Nəhayət, "Xarici investisiyalar haqqında" Qanun Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə və Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq xarici investorlara və xarici sərmayələri olan kommersiya təşkilatlarına prioritet investisiya layihəsini həyata keçirərkən gömrük rüsumlarının ödənilməsi üçün imtiyazların verildiyini nəzərdə tutur. Rusiya Federasiyasının vergilər və ödənişlər haqqında qanunvericiliyi ("Xarici investisiyalar haqqında" Qanunun 16-cı maddəsi).

Getdikcə daha çox rusiyalının xaricdə daşınmaz əmlaka təkcə “daça” kimi deyil, həm də investisiya aləti kimi baxması artıq dəfələrlə deyilib. Gəlir əldə etmək üçün xarici mənzillərə və evlərə investisiya qoymaq perspektivli bir işdir. Amma təəssüf ki, bu da risklidir.

Bu məqalə bir istinad və məlumat materialıdır, oradakı bütün məlumatlar məlumat məqsədləri üçün təqdim olunur və yalnız məlumat məqsədləri üçün verilir.

Burada başlanğıcı gözləyən əsas çətinliklər və təhlükələr ilə "" brauzeri bunu anlamağa çalışdı.

Göründüyündən daha bahalı
Gəlin bunu aksioma kimi qəbul edək ki, təcrübəsiz investorların böyük əksəriyyəti daha kiçik məbləğdə sərmayə qoymaq istəyir. Buradakı məqam xəsislik deyil, elementar ehtiyatlılıqdır: tanış olmayan bazarda həmişə bu investisiyanı itirmək riski var. İlk pancake topaqlıdır ... Və buna görə də, 500 min deyil, 5 min avro təhlükə altında olanda ruh daha sakit olur.

İlk baxışdan bazarda belə tələblərə cavab verən çoxlu təkliflər var. İnternetin ən üstüörtülü təhlili göstərir ki, Almaniyada (ümumiyyətlə bu ölkə özəl investisiyalar üçün ən cəlbedici ölkə kimi “qızdırılır”) 5 min avro qiymətinə təkliflər var. 7, 8, 10 min - belə evlər həqiqətən çoxdur.

Ancaq eyforiya daha yaxından yoxlandıqda yox olur. Rusiyada daşınmaz əmlakın alınması demək olar ki, heç bir əlavə xərclə əlaqəli deyil - 1000 rublu dövlət rüsumu şəklində ödədiyimiz ciddi xərc kimi qəbul etməyin! Bütün digər xərclər (rieltor haqqı, icarə haqqı seyf qutusu) könüllü bir məsələdir, güclü istəklə, alıcı bütün bunlar olmadan edə bilər. Bir dəfə eyni Almaniyada olan insanımız “ətalətlə” düşünür ki, hər şey eyni olmalıdır. Amma yox! Bu ölkədə daşınmaz əmlakın alınması 8-10% məbləğində xərclərlə müşayiət olunur - bura notarius xərcləri, vergilər, Torpaq Reyestrində qeyd etmək üçün xərclər daxildir.

Ancaq bu, hamısı deyil. Gəlin daha yaxından nəzər salaq. Hər bir ucuz variantda kiçik çapda təvazökar bir yazı var: "makler haqqı - 3300 avro." Və daha kiçik - "ƏDV 19% ilə". Bu o deməkdir ki, obyektin qiymətinə dərhal 3927 avro əlavə olunmalıdır. Əlbəttə, əgər mənzil az və ya çox bahadırsa (ən azı 50 min avro), onda bu məbləğ 8%-dən az olacaq - baxmayaraq ki, bu çox böyükdür. Ancaq çox "körpə" alarkən, brokerin haqqı əsas qiymətə kifayət qədər uyğun gəlir.

Əxlaq: alarkən baxmayın qiymət - baxmayaraq ki, satış tərəfi diqqətinizi ona cəmləməyə çalışacaq. Öyrən hamısı daxil olmaqla ümumi məbləğ əlavə xərclər, Çünki bunu ödəməli olacaqsınız.

Mənfəətliliyin məkrli hesablanması
Bəzi obyektlər gələcək kirayəçilər üçün xüsusi olaraq satılır. Onların yanında bir yazı var - "icarəyə verilir", həm də bu əmlakın hansı gəlirlilik gətirdiyini göstərir. Nömrələr bəzən olur ən yüksək dərəcə cazibədar - və illik 20% və 35% və 38%.

Əlbəttə ki, bu cür rəqəmlərin ən fantastikı dərhal rədd edilə bilər: aydındır ki, bu, sadəcə ola bilməz. Gəlin məntiqli sual verək: belə “qızıl yumurta qoyan qaz” sahibi olan sahibi onu niyə satsın? Satışdan əldə olunan gəliri hara yatıracaq, iqtisadiyyatın hansı sahəsinə yatıracaq? Axı, aydındır ki, demək olar ki, heç bir yerdə (istisnalar: silah qaçaqmalçılığı, narkotik ticarəti və s. “biznes”) əvvəlki bənddə qeyd olunan rentabelliyə belə yaxınlaşa bilməz.

Amma fərz edək ki, “ola bilməz, çünki heç vaxt ola bilməz” kateqoriyasındakı arqumentlər maraqlanan oxucuya uyğun gəlmir. Hiyləgər rieltorların verdiyi hesablamaları təhlil edək. Dərhal aydın olur: onlar 12 ay ərzində aldıqları şeyi sadəcə bölürlər icarə obyektin qiymetinde. Məsələn, bir mənzilin qiyməti 5 min avrodur, kirayəçi bunun üçün 2 min ödəyir - bu, cibinizdə 40% gəlirlilikdir.

Bu cür hesablamalar yanlışdır (bu, onlar haqqında deyilə biləcək ən yumşaq şeydir). Birincisi, əvvəlki fəsildən xatırladığımız kimi, daşınmaz əmlakın qiyməti ilə alıcının ödəməli olduğu məbləğ eyni şeydən uzaqdır. Əgər eyni Almaniyada mənzil alsanız, o zaman qiymətə 4 min avroya yaxın broker haqqını və alış zamanı 1 min xərci əlavə etməli olacaqsınız. Bunlar. investisiyanın faktiki məbləği ikiqat artır və gəlir dərhal 40%-dən 20%-ə enir.

İkincisi, tənliyimizin digər tərəfində (yəni sərmayəmizdən gəliri hesabladığımız yerdə) hər şey buludsuz deyil. Ev sahibinin çoxlu xərcləri var:

- icarə və kommunal ödənişlər. Bəzi ölkələrdə bazarda belə bir qayda var ki, bu xərcləri kirayəçi ödəyir. Amma bu, hər yerdə belə olmaqdan uzaqdır və çox güman ki, daşınmaz əmlak aldığınız yerdə bu xərclər (tamamilə və ya qismən) mənzil sahibinin üzərinə düşəcək;

- boş qalma müddətində mənzil üçün ödəniş – bir kirayəçi köçüb, digəri isə hələ tapılmadıqda. Bu halda, başa düşdüyünüz kimi, mənzil heç bir seçim olmadan öz cibinizdən ödənilməli olacaq;

- sığorta . Əksər ölkələrdə onsuz, heç yerdə. Ancaq birdən bu tullantılar olmadan etmək qərarına gəlsəniz belə, qəzalar, körfəzlər, yanğınlar və s. vəziyyətində özünüzə müəyyən vəsait ayırmalı olacaqsınız;

- vergilər . Rusiyada bəzi ev sahibləri qaçırsa vergi ofisi, onda bu xaricdə çətin ki, mümkün olsun. Hər şeydən əvvəl ona görə ki, siz orada əcnəbisiniz və sizə diqqət apriori daha çox olacaq;

- cari xərclər. Bu xırda şeylər kimi görünür, amma sonda əhəmiyyətli məbləğlər yığılır. “Xarici investisiyalar tələb olunacaq müəyyən xərclər telefon rabitəsi, poçt vasitəsilə sənədlərin mübadiləsi, hazırlanması ilə bağlı vergi hesabatı icarə gəlir vergisi və s., - izah edir Stanislav Zingel, Prezident beynəlxalq agentlik Gordon Rock Daşınmaz Əmlak. - Mütləq ifadə ilə bu xərclər kiçikdir - ildə 150-300 avro, böyük investisiyalar üçün isə gəlirin bir faizini təşkil edəcək. Amma sərmayə azdırsa... Tutaq ki, biz 5 min avro sərmayə qoymuşuq ki, bu da illik 6% gətirir, bu da 300 avrodur. Belə çıxır ki, bu halda əldə edilən gəlirin 50%-dən 100%-ə qədəri əlaqədar xərclərə gedəcək.

“Rus alıcı üçün maraqlıdır Avropa ölkələri məsələn, İtaliya və ya İspaniyada kirayə biznesi çox vaxt yerli sakinlərin ailə ənənəsidir. Eyni zamanda, mülk sahiblərinin əsas məqsədi almaq deyil maksimum gəlir icarədən və əmlakın saxlanması xərclərini minimuma endirməkdən,” əlavə edir Yana Dobrovolskaya, icraçı direktor"Strana Plus" şirkəti. Və o, həftəlik 10 000 avroya icarəyə verilən təxminən 1 milyon avro dəyərində şərti olaraq eyni villaların kirayəsindən əldə olunan xərc və gəlirləri daha ətraflı nəzərdən keçirməyi təklif edir:

Əxlaq:İcarəyə götürən əmlak satıcılarının sizi cəlb etdiyi "ümumi gəlir" yalnız başlanğıc nöqtəsidir. Hər bir xüsusi bazar üçün siz qarşılaşdığınız bütün xərcləri öyrənməli və bütün rəqəmləri müvafiq olaraq tənzimləməlisiniz. Əgər vəd edilmiş illik 35% sonda 5%-ə çevrilirsə - bu hələ də yaxşıdır. Ola bilər ki, daşınmaz əmlak “işləsin minusda ”, yəni. həm də sizdən illik 500-1000 avro çəkəcək.

Mövsümilik: Bu haqda unutmayın
Bir çox ekspertlər Cənubi Avropa ölkələrinə - Bolqarıstan, Yunanıstan, İspaniyaya sərmayə yatırmamaq barədə xəbərdarlıq edir. “Bu ölkələrdə təcrübə var xarici investorlar uzun müddət baxımsız qaldı, İqor Indriksons, başçı analitik portal www.indriksons.ru. “Ancaq təəssüf ki, bir çox rusiyalı investorların problemi onların alışlarının sırf emosional olmasıdır”.

Əgər buna baxmayaraq, biz bu ölkələrdə daşınmaz əmlaka pul yatırmaq nöqteyi-nəzərindən baxırıqsa, o zaman bu bazarların mövsümiliyini qeyd etməliyik. Sadəcə olaraq, yüksək mövsümdə (adətən iyul-avqust) insanların izdihamı var, demək olar ki, aşkar çatışmazlıqları olmayan hər hansı bir əmlak tələb olunur. Ancaq bütün fəaliyyətlərin donduğu bir ölü mövsüm də var. Burada Moskva yaxınlığındakı altı hektar ərazidəki bağ evləri ilə müəyyən bir bənzətmə aparmaq olar: qışda bu "yığılmış yivli" evlərdə heç kim yaşamır, onları heç bir pula icarəyə vermək mümkün deyil, hətta simvolikdir.

Bütün bunlar sərmayənizin qaytarılması üçün çox zərərlidir. Daşınmaz əmlakın saxlanması xərcləri bütün il boyu davam edəcək: məsələn, yaşayış kompleksi mühafizəsiz qalsa, yanvar ayında təşəbbüskar yerlilər orada hər şey dağıdılıb. Ancaq gəlir yalnız ildə 2-3 ay olacaq ...

Mövsümilik və başqa bir o qədər də xoş olmayan tərəfi var. Mənzil uzunmüddətli (bir il və ya daha çox) icarəyə verildikdə, ev sahibi mənzili “özününki” kimi qəbul edir. İnsanlar kurorta iki, maksimum üç həftə gəlirlər və onların məqsədi “geri çəkilmək”dir. Bütün bunlar daşınmaz əmlakın özünün və əmlakın - mebellərin, məişət texnikasının ... təhlükəsizliyinə son dərəcə mənfi təsir göstərir.

Əxlaq: yalnız mövsümi mənfəət gətirən variantlardan ən yaxşı şəkildə qaçınmaq olar. Və təbii ki, avqust ayı üçün daşınmaz əmlak gəliri əsas götürüldükdə və sonra bu rəqəm 12-yə vurulduqda - ildə 12 ay olduğuna əsaslanaraq, iman "hesablamalarını" götürməyin.

Menecerlər: etibarlı tapın
Gəlin belə qəbul edək ki, idarəsiz daşınmaz əmlak mümkün deyil. Otel xidmətinə ehtiyac duyulan bir kurortdan bəhs etməsək də, menecersiz edə bilməzsiniz. Moskvada yaşayaraq və bir Moskva mənzilini kirayə verərək, problem yaranarsa (su təchizatı çatışmazlığı, qonşularla problemlər, rayon polis məmurunun ziyarəti və s.) Şəxsən özünüz gələ bilərsiniz. Bəs əmlak başqa ölkədədirsə necə?

Mənfəətliliyin hesablanmasından danışarkən menecerləri artıq qeyd etdik. Sonra məlum oldu ki, idarəçilərin ucbatından bu çox gəlirlilik azalır və hətta əmlakın icarəyə verilmədiyi dövrlərdə belə ödəniş etməli olursunuz. Amma “bəlalar” bununla məhdudlaşmır. İdarəetmə şirkətlərinin sahibinin xəbəri olmadan bir mənzili icarəyə götürdüyü hallar var - bu halda, bütün mənfəət hiyləgər işçilərə getdi və sahibi yalnız öz mənzilinin amortizasiyasını aldı. Forumların birində təsadüfən Bolqarıstandakı bir mənzilin sahibinin soyuducuda çürük bir toyuq tapması və elektrik və su sayğaclarının xeyli xərc çəkməsi barədə çox şirəli təsviri oxudum. İdarəetmə şirkəti təbii ki, heç nə bilmədiklərini dedi.

Əxlaq: menecer seçərkən onun işgüzar nüfuzunu və əvvəlki müştərilərin cavablarını öyrənməlisiniz. Və hətta əvvəllər - bazarda ümumiyyətlə belə insanların olub olmadığını başa düşmək üçün: bir reputasiya ilə.

Portaldan xülasə
Ən son etmək istədiyim şey kimisə qorxutmaq və fikrindən daşındırmaqdır: hərəkət, hətta səhv də olsa, hərəkətsizlikdən yaxşıdır. Bununla belə, yeni bir bazara girmək, araşdırmanı gözləmək həmişə daha müdrikdir. Bu yaxınlarda bir kitabda oxuduğum bir ifadə: yeni bir sərmayə qoymazdan əvvəl, investisiya edəcəyiniz məbləği qazanmaq üçün sərf etdiyiniz qədər vaxt sərf edin.

Ekspert rəyləri
Olqa Qoryaçkina, Beynəlxalq Elmlər Akademiyasının “Rentsale” xarici daşınmaz əmlak şöbəsinin müdiri:
Rusiyada kirayə üçün daşınmaz əmlak almaq ən sərfəlidir: Moskvada və ya Sankt-Peterburqda daha az pul olarsa, Moskva bölgəsi edəcək. Avropada, xüsusən də Almaniya və Çexiyada yaşayış evləri aktiv şəkildə satılır, lakin başa düşmək lazımdır ki, vergilərdən sonra tam yaşayış zamanı qazanc maksimum 5% olacaq. Bundan əlavə, qanunun kirayəçinin tərəfində olduğunu nəzərə almaq lazımdır, yəni. o, vaxtında ödəyirsə, o zaman heç bir halda binaları boşaltmağı və ya müqavilə şərtlərini dəyişdirməyi tələb edə bilməyəcəksiniz.

Vadim Dolmenidis, GREECE INVEST-in direktoru:
Yunanıstanda, dənizə piyada məsafədə yerləşən məşhur kurortda bir otaqlı mənzillər 30 min avrodan (ikinci dərəcəli) və 50 mindən (əsas) başlayır. Bununla belə, ən ucuz daşınmaz əmlakın alınması əhəmiyyətli dərəcədə daha böyük kapital itkisi riskləri daşıya bilər. İcarəyə vermək üçün ən likvid variantları seçmək lazımdır, sonra onları yalnız pik mövsümdə deyil, həm də aşağı mövsümdə icarəyə götürə bilərsiniz. Əsas seçim meyarı, fikrimcə, bu konkret regionda tələb və təklifin nisbətidir. Əgər siz mümkün qədər ucuz qiymətə, heç kimin ehtiyacı olmayan və belə daşınmaz əmlaka tələbat olmayan yerdə alsanız, o, nəinki gəlir gətirməyəcək, həm də onun saxlanmasına görə itkilərə məruz qalacaq. Satın almadan əvvəl icarə təcrübəsi olan mütəxəssislərlə məsləhətləşməlisiniz.

İqor İndriksons, Indriksons.ru analitik portalının rəhbəri:
Əhəmiyyətli məqam- alışın bürokratik tərəfi. Bir tərəfdən, tərtib etmək və imzalamaq üçün nə qədər az kağız parçası lazımdırsa, əməliyyatı başa çatdırmaq bir o qədər asan, daha sürətli və daha ucuzdur və nəticədə investisiyanın özüdür. Digər tərəfdən, sadələşdirilmiş qeydiyyat fırıldaqçılıq riskini artırır, həm də investor üçün belə sadələşdirmə ilə investor cəlb etməyə çalışdıqlarına dair bir siqnaldır, yəni bazarda likvidlik və gəlirliliklə bağlı problemlər ola bilər. Yalnız yanaşmada eyni tarazlıq sənədlər kimi ölkələrin daşınmaz əmlak əməliyyatları böyük bir üstünlükdür Böyük Britaniya, Fransa, Almaniya, Avstriya və İsveçrə.

Viktor Novikov, MY NEW HOTEL INVESTMENT şirkətinin idarəedici direktoru:
Avstriyada “giriş bileti”nin qiyməti yüksəkdir. Baxmayaraq ki, tətil mənzili 100 min avroya tapıla bilər və torpaq sahəsi tikinti üçün yüz kvadrat metrə 1000 avrodan. Amma bu, pul qazanmaq üçün deyil, istirahət üçün investisiya olacaq. Kapitalı artırmaq üçün daha möhkəm investisiyalar tövsiyə edirik - 500 min avrodan. Üstünlük etibarlılıqdır!

Elena Lukashova, CEO"Yaşıl Qitə" QSC:
Şübhəsiz ki, kirayəçinin fəaliyyəti üçün ən yaxşı ölkələrdən biri Avstraliyadır. sabit iqtisadiyyat, yüksək səviyyə həyat, sosial təminat, peşəkar tibb, layiqli təhsil, gözəl iqlim və ən yaxşı mühit - bütün bunlar daşınmaz əmlaka sabit tələbatı, obyektlərin qiymətinin daimi artımını, yüksək kirayə qiymətləri və perspektivləri təmin edir. daha yaxşı bir həyat Yaşıl Qitədə.

Avstraliyada daşınmaz əmlak üçün yüksək kirayə qiymətləri potensial investoru sevindirməyə bilməz. Likvid obyekt ardıcıl olaraq ildə ən azı 8% gəlir gətirir və bəzi obyektlərin lizinqindən əldə edilən gəlir 10-15%-ə çatır. Gözəl iqlimə görə burada mövsüm davam edir bütün il boyu və obyektin doluluğu ən azı 85% təşkil edir. Çox tikinti şirkətləri hətta ilk 2-3 il ərzində obyektlərinin çatdırılması üçün illik 6-8% gəlirə zəmanət verirlər, çünki onlar bazarı bilirlər və müştərinin hələ də daha çox alacağına və zəmanət öhdəliklərini tələb etməyəcəyinə əmindirlər.

Stanislav Zingel, Gordon Rock beynəlxalq daşınmaz əmlak agentliyinin prezidenti:
“Özün üçün al” və “investisiya üçün al” anlayışlarını qarışdırmamaq son dərəcə vacibdir. Başqa sözlə, bir rusun özü üçün aldığı obyekt kirayə gəliri əldə etmək baxımından çox vaxt zəif cəlbedici olur. Nəticədə, gələcəkdə ona yaxın yaşamağa köçəcəyinizi nəzərə alaraq investisiya üçün obyekt seçmək həmişə məna kəsb etmir. Daşınmaz əmlakın gətirdiyi yerdə pul qazanmaq lazımdır sabit gəlir və optimal "mənfəət - risk" nisbətinə malikdir və istədiyiniz və rahat hiss etdiyiniz yerdə yaşayın.

Gennadi Tuzov, EstateService Moscow & EstateService Sankt-Peterburqun direktoru:
Mövsümi, qısamüddətli kirayələrə diqqət yetirməyə və uyğun yerləri seçməyə dəyər. Uzunmüddətli kirayə haqqı, Avropa Birliyinin kirayəçini qoruyan sosial yönümlü qanunlarını nəzərə alaraq, cəlbedici olur - heç kim kirayəçinin ödəniş etmədiyi üçün məhkəmə yolu ilə çıxarılmalı olduğu bir vəziyyətə düşmək istəmir. ki, məhkəmə sonuncunun hallarını etibarlı hesab edə bilər.

Belə ki, üçün kiçik investisiya siz sabit və təşviq edilmiş kurort yerlərini, bazar perspektivləri (sabitlik və daşınmaz əmlakın qiymətinin artımı) nöqteyi-nəzərindən milyonlarla yeni mənzillərin tikilmədiyi yerləri seçməlisiniz. kvadrat metr ildə.

İdarəetmə şirkətlərini cəlb etmək vəziyyətində, Fransa bazarları "mövsümi kirayə" üçün optimal şəkildə uyğun gəlir ( Cote d'Azur), Əmlak bazarındakı böhranın mövsümi kirayə tələbinə təsir etmədiyi və aşağı qiymətlərin pulu olan investor üçün çox faydalı olduğu İspaniya və Portuqaliya. Öz əmlakınızı müstəqil idarə edə bilirsinizsə, Bolqarıstan, Monteneqro və Türkiyə bazarlarını nəzərdən keçirə bilərsiniz, ancaq qızmar günəş altında bol infuziyaların təsiri altında yalnız yerli idarəetmə şirkətlərinə etibar edə bilərsiniz.

Sergey Kartsev, Zora Home şirkətinin rəhbəri:
Potensial kirayəçilərə əmlak satarkən bir neçə əsas satıcı fəndləri bunlardır:

İlk 2-3 ildə zəmanətli orta icarə gəliri ilə satış - qiymət çox yüksəkdir və kirayəçi sadəcə pulunun bir hissəsini geri alacaq və bəlkə də heç kim heç nə icarəyə götürməyəcək;

Vergisiz gəlirin göstərilməsi - gəlir səviyyəsinin kəskin şəkildə aşağı düşəcəyinə hazırlaşmaq lazımdır;

xidmətlərin aşağı göstərilməsi idarəetmə şirkəti- tez-tez eyni zamanda tərtibatçı ilə əlaqəli olur. Seçmək məsləhətdir müstəqil şirkətdir yaxşı reputasiya ilə.

Artur Kobozev, IMEX Real Estate Broker MMC-nin icraçı direktoru:
BƏƏ daşınmaz əmlak bazarı, şübhəsiz ki, Yaxın Şərqdə ən inkişaf etmiş və cəlbedicidir. Şirkətimiz BƏƏ-nin ən inkişaf etmiş və cəlbedici daşınmaz əmlak bazarında - Dubayda fəaliyyət göstərir. Bu şəhər bütün dünyada iddialı layihələri ilə tanınır: dünyanın ən hündür binası və ən hündür oteli, toplu süni adalar, dəniz sahilindəki göydələnlərin bütöv əraziləri. Xarici investorlar burada əmlak ala bilərlər tam mülkiyyətöz adlarına və ondan əldə etdikləri gəlirdən heç bir vergi ödəmirlər. İnvestorları Dubay bazarını seçməyə təşviq edən əsas məqamlar bunlardır.

Dubay əmlakı yüksək icarə gəliri gətirir - uzunmüddətli kirayələr gətirir xalis gəlir 5-10%, qısamüddətli - əmlak dəyərinin illik 15% -ə qədər. İcarəyə tələbat çox yüksəkdir - yerli əhalinin yalnız 10%-i Dubayda yaşayır. Qalan 90%-i isə əmirlikdə işləyən və təbii olaraq mənzilə ehtiyacı olan əcnəbilərdir.

Aleksey Vasilevski, Hermes Qrupunun direktoru:
Fikrimizcə, Xorvatiya daşınmaz əmlakın əldə edilməsi və sonradan icarəsi üçün əla şərait yaradır. 5 milyona yaxın əhalisi olan ölkəyə hər il 10 milyona yaxın turist gəlir. Otellər şəbəkəsi kiçikdir və sözün düzü bu axının öhdəsindən gələ bilmir, ona görə də kirayə mənzillərə bazarda böyük tələbat var. Onların əksəriyyəti apreldən əvvəl yay mövsümü üçün qorunur. Bu, son bir neçə ilin tendensiyasıdır. Aktiv çatdırılma mövsümü mayın ortalarından sentyabrın sonuna qədər davam edir. Əsasən avropalı turistlər mənzil kirayə verirlər, onlar üçün dənizə yaxınlıq bizim soydaşlarımız üçün o qədər də kritik deyil. 1 km-ə qədər olan məsafə normal qəbul edilir və qiymətə ciddi təsir göstərmir.