Daşınmaz əmlak bazarında kommersiya fəaliyyəti. Daşınmaz əmlak bazarının strukturu

Daşınmaz əmlak bazarı mürəkkəb, şaxələnmiş struktura malikdir və onu müxtəlif meyarlara görə fərqləndirmək olar:

1. Daşınmaz əmlakın bir əmtəə kimi mahiyyətinin üçlüyünə əsasən daşınmaz əmlak bazarında üç sektoru ayırmaq olar:

daşınmaz əmlakın inkişafı (yaradılması);

daşınmaz əmlak dövriyyəsi;

daşınmaz əmlakın idarə edilməsi və istismarı.

Sektorların hər birinin özünəməxsus struktur müəyyənliyi və spesifikliyi var. Onların cəlbediciliyi, həcmi, dinamikası ondan asılıdır maliyyə axınları bölünür:

• - kapital qoyuluşları üçün (daşınmaz əmlakın inkişafı);
• - əmtəə üçün (daşınmaz əmlaka hüquqların dövriyyəsinin maliyyələşdirilməsi);
• - gəlirlər üzrə (sövdələşmələrdən və daşınmaz əmlakın istismarından);
• - vergilər (daşınmaz əmlak vergisi).

Daşınmaz əmlakın dövriyyəsi sektoru onun obyektlərinin bazar qiymətini formalaşdırır.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi və istismarı sektoru daşınmaz əmlak obyektlərinin müəyyən əmtəə xüsusiyyətlərinin onların gəlirliliyinə təsir dərəcəsinə nəzarət edir. İnkişaf sektorunun ən gəlirli daşınmaz əmlak növlərini yaratmaq tələbi də buradan qaynaqlanır. İdarəetmə sektorunun qeyri-kafi inkişafı ilə, hazırda daxili daşınmaz əmlak bazarında olduğu kimi, inkişaf sektoruna tələb birbaşa dövriyyə sektorundan köçürülür.

Hazırda daşınmaz əmlakın inkişafı bazarının əlamətləri:

• - büdcədənkənar investisiya mənbələrinin üstünlük təşkil etməsi;
• - potensial investorların böyük alternativliyi (investisiya qoyulan daşınmaz əmlakın ən yaxşı yeri və təyinatı üzrə müxtəlif təkliflər);
• - menecerin tapılmasının yüksək mürəkkəbliyi investisiya layihəsi(əmlakın istismara verilməsinə dair niyyət müqaviləsinin bağlanmasından);
• - inkişaf bazarı haqqında zəif məlumat;
• - səmərəli və qənaətcil tikinti üçün yaxşı qurulmuş texnologiyaların olmaması və nəticədə tikinti texnikası və materiallarına uzunmüddətli tələbat.
• 2. Sövdələşmələrin aparılması üsuluna görə daşınmaz əmlak bazarı ilkin və ikinci dərəcəli bölünə bilər.

İlkin daşınmaz əmlak bazarında yeni yaradılmış, eləcə də özəlləşdirilmiş obyektlərlə aparılan əməliyyatların məcmusunu başa düşmək adətdir. Daşınmaz əmlakın iqtisadi dövriyyəyə verilməsini təmin edir.

Təkrar daşınmaz əmlak bazarında - artıq yaradılmış, istismarda olan obyektlərlə aparılan və bazara daxil olmuş obyektlərin yenidən satışı və ya digər mülkiyyətçidən digərinə verilməsi ilə əlaqəli əməliyyatlar.

İbtidai və təkrar bazarlar, vahid daşınmaz əmlak bazarının iki hissəsi kimi çıxış edərək, bir-birinə qarşılıqlı təsir göstərir. Məsələn, təkrar bazar qiymətləri yeni tikintinin cari xərc səviyyələrində nə qədər sərfəli olduğunu göstərən xüsusi bir meyar təqdim edir.

İlkin və təkrar daşınmaz əmlak bazarlarında tələb və təklifin qarşılıqlı təsiri dövriyyə sferasının təhlilini və daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu ilə bağlı düzgün qərarların seçilməsini xeyli çətinləşdirən amildir. Bu vəzifə xüsusilə çətindir, çünki daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatların özəl və çox vaxt məxfi olduğu məlumdur, bu da lazımi məlumatların toplanmasında çox çətinlik yaradır.

Bununla belə, bu tapşırığın bütün mürəkkəbliyinə baxmayaraq, bu, əsas vəzifə deyil. Daşınmaz əmlak bazarı təzyiq altındadır iqtisadi vəziyyətümumiyyətlə, həm milli, həm də regional səviyyədə. İlkin və təkrar daşınmaz əmlak bazarlarında bu vəziyyətin dəyişməsinə reaksiya vermək imkanları fərqlidir. Beləliklə, tələbin azalması ilə təkrar daşınmaz əmlak bazarı təklifi azaltmaqla və qiymətləri aşağı salmaqla kifayət qədər çevik cavab verə bilər, aşağı həddi əslində üç amillə müəyyən edilir: obyektin alış qiyməti, maliyyə vəziyyəti satıcı və onun gəlir səviyyəsinin daşınmaz əmlakın saxlanması üçün cari xərclər səviyyəsinə uyğunluğu. Qiymət endirimlərinin və ya təkliflərin çeşidi olduqca geniş ola bilər.

Üstündə ilkin bazar daşınmaz əmlakla bağlı vəziyyət fərqlidir. Qiymətin aşağı həddi tikinti xərclərinin səviyyəsi ilə müəyyən edilir: keçdikdə, tərtibatçı birbaşa itkilərə məruz qalır. Ancaq təklifi həm azaltmaq, həm də artırmaq daha çətindir. Tikinti prosesinə bir sıra təşkilatlar cəlb olunur ki, onların hər biri öz imkanlarından və resurslarından istifadə etməkdə maraqlıdır (bu, xüsusilə podratçılara aiddir) və tikinti prosesini dərhal dayandırmaq mümkün deyil. Təklifi sürətlə artırmaq eyni dərəcədə mümkün deyil - daşınmaz əmlak obyektlərinin yaradılması prosesi aylar və hətta illər çəkir.

• 3. Bütün daşınmaz əmlak bazarı daxilində əməliyyatların növlərinə görə aşağıdakıları ayırd edə bilərik:
  • - alqı-satqı bazarı;
  • - icarə;
  • - ipoteka;
  • - mülkiyyət hüquqları ( etimad idarəçiliyi) və s.
• 4. Əməliyyata hazırlıq dərəcəsinə görə:
  • - Tikinti davam edir;
  • - Yeni tikinti;
  • - yenidən qurulmalı olan tikinti və s.
• 5. Mülkiyyət formasına görə:
  • - özəl daşınmaz əmlak obyektləri;
  • - dövlət və bələdiyyə daşınmaz əmlak obyektləri.
• 6. Sənaye üzrə:
  • - sənaye obyektləri;
  • - kənd təsərrüfatı obyektləri;
  • - ictimai bina və tikililər;
  • - istirahət və s.
• 7. Funksional təyinatına görə:
  • - Yaşayış əmlakı;
  • - sənaye binaları;
  • - qeyri-istehsalat binaları və binaları (ofislər, anbarlar və s.);
  • - otellər;
  • - ticarət və iaşə obyektləri və s.
• 8. Daşınmaz əmlakın növünə görə:
  • - torpaq bazarı;
  • - binalar və tikililər;
  • - binalar;
  • - əmlak kompleksləri kimi müəssisələr;
  • - kondominiumlar;
  • - mülkiyyət hüquqları;
  • - çoxillik əkinlər.

Yuxarıda göstərilən daşınmaz əmlak bazarlarından ən inkişaf etmiş bazarlar mühümdür torpaq sahələri, yaşayış və kommersiya (qeyri-yaşayış) daşınmaz əmlak.

Daşınmaz əmlak bazarında onun dövriyyəsinin səmərəliliyinə töhfə verən müxtəlif bazar strukturları formalaşıb və fəal şəkildə fəaliyyət göstərir. İlkin və təkrar bazarın subyektləri arasında münasibətlər və münasibətlər mürəkkəb funksional struktura malikdir, onun məqsədi daşınmaz əmlaka olan istehlakçı tələbatını ödəməkdir.

"Daşınmaz əmlak" və "daşınmaz əmlak" anlayışları on beş il əvvəl praktiki olaraq istifadə edilməsə də, indi gündəlik həyatımızda möhkəm şəkildə qurulmuşdur. İslahatlar illərində bizi əhatə edən cəmiyyətdə, onun strukturunda ciddi dəyişikliklər baş verib.

“Daşınmaz əmlak” və “daşınmaz əmlak” terminləri gündəlik həyatımızda kifayət qədər geniş yayılmışdır. Dilçilər hesab edirlər ki, daşınmaz əmlak sözü rus dilində (təxminən 17-ci əsrdə) üç sözdən əmələ gəlib: ƏMƏK EDİLƏN - Əmlak (mülk) - əmlak. Görünür ki, rus dilindəki “daşınmaz əmlak” sözündə dil aşağıdakı xüsusiyyətləri təsbit etmişdir: hərəkətsizlik, kiməsə məxsusluq (məndə bir şey var), mülkiyyət hüququna aid olmaq.

Ölkəmizdə bazar münasibətlərinin inkişafı ilə əlaqədar daşınmaz əmlak bazarında həyata keçirilən daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların əhəmiyyəti getdikcə artır. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1-ci hissəsinə əsasən: “Daşınmaz əmlaka (daşınmaz əmlak, daşınmaz əmlak) torpaq sahələri, yerin təki sahələri, təcrid olunmuş torpaq sahələri daxildir. su obyektləri və yerlə möhkəm bağlı olan hər şey, yəni. Meşələr, çoxillik plantasiyalar, binalar, tikililər də daxil olmaqla təyinatına qeyri-mütənasib zərər vermədən hərəkəti mümkün olmayan obyektlər ... ”[Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi, 1-ci hissə - Art. 130]. “Mülkiyyət hüququ və digər maddi hüquqlar ... tabedir dövlət qeydiyyatı... "[Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi, 1-ci hissə - Art. 131] Mülki Məcəllə Rusiya Federasiyası. - M.: Yurist, 2003. “Daşınmaz əmlak bazarı” termini hüquqi cəhətdən təsbit edilməyib, baxmayaraq ki, bu onun ölkə iqtisadiyyatı üçün əhəmiyyətini azaltmır. Daşınmaz əmlak bazarı hər hansı bir bazarın vacib komponentlərindən biridir milli iqtisadiyyat Balabanov İ.T. Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı. Sankt-Peterburq: Peter, 2000. .

Daşınmaz əmlak bazarı milli bazar iqtisadiyyatının bir sektorudur, daşınmaz əmlak obyektlərinin, bazarda fəaliyyət göstərən təsərrüfat subyektlərinin, bazarın fəaliyyət proseslərinin, yəni. daşınmaz əmlakın istehsalı (yaradılması), istehlakı (istifadəsi) və mübadiləsi prosesləri və bazarın idarə edilməsi və bazarın (bazar infrastrukturunun) fəaliyyətini təmin edən mexanizmlər.

Daşınmaz əmlak bazarının strukturu və infrastrukturu, anlayışlar sistemi və terminologiyası bir qədər kortəbii şəkildə inkişaf etmişdir. Amma eyni zamanda, inkişaf etmiş ölkələrin təcrübəsi bazar iqtisadiyyatı(ilk növbədə ABŞ, həmçinin Almaniya, Böyük Britaniya, Fransa, Avstriya və s.). Rusiya mümkün qədər.

Yuxarıda müəyyən edildiyi kimi, bazar strukturuna aşağıdakılar daxildir:

bazar subyektləri

Bazarın işləmə prosesləri

bazarın mexanizmləri (infrastruktur).

Daşınmaz əmlak bazarının iqtisadi subyektləri bunlardır: alıcılar (icarəçilər), satıcılar (icarəçilər) və daşınmaz əmlak bazarının peşəkar və institusional iştirakçıları Grishaev S. Daşınmaz əmlakın konsepsiyası və növləri / S. Grishaev // İqtisadiyyat və hüquq. - 2006..

Alıcı (icarəçi) daşınmaz əmlak bazarının əsas subyektidir. Bu, qanunla bu əməliyyat hüququna malik olan fiziki və ya hüquqi şəxs, habelə dövlət orqanı ola bilər. Əmlak bazarı alıcılar üçün işləyir.

Satıcı (icarəyə verən) əmlaka mülkiyyət hüququna malik olan hər hansı hüquqi və ya fiziki şəxsdir. İxtisaslaşdırılmış əmlakın idarə edilməsi orqanlarının təmsil etdiyi dövlət satıcı qismində çıxış edə bilər.

Daşınmaz əmlak bazarının peşəkar iştirakçılarının tərkibi bazarda dövlətin iştirakı ilə baş verən proseslərin siyahısı, kommersiya strukturlarının fəaliyyət növlərinin siyahısı ilə müəyyən edilir.

Dövlətin maraqlarını təmsil edən və onun adından çıxış edən institusional subyektlərə aşağıdakılar daxildir:

daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı orqanları;

Şəhər inkişafı, torpaq idarəçiliyi və torpaqdan istifadəni tənzimləyən təşkilatlar (torpaqların inventarlaşdırılması, yaradılması ilə məşğul olan federal və regional torpaq orqanları torpaq reyestri), ərazilərin rayonlaşdırılması, torpaq sahəsinin qeydiyyatı;

· ərazilərin və yaşayış məntəqələrinin inkişafı üçün şəhərsalma planlarının təsdiqi və əlaqələndirilməsi, şəhər kadastrının yaradılması və tikintiyə icazələrin verilməsi ilə məşğul olan federal və regional memarlıq və şəhərsalma orqanları;

Şəhərsalma ekspertiza orqanları və layihə sənədləri memarlıq işlərinin təsdiqi və əlaqələndirilməsi ilə məşğul olur və tikinti layihələri;

· binaların inventarlaşdırılmasına və uçotuna cavabdeh olan orqanlar, bina və tikililərin tikintisinə və istismarına nəzarət edən texniki, yanğın və digər nəzarət orqanları.

düyü. bir.

Daşınmaz əmlak bazarında kommersiya fəaliyyətini həyata keçirən qeyri-institusional iştirakçılara (vasitəçilərə) hüquqi və ya şəxslər, o cümlədən unitar müəssisələr dövlət mülkiyyətidir qanunvericiliyə uyğun olaraq bazarda bu və ya digər kommersiya fəaliyyətinin (işlərin, xidmətlərin) həyata keçirilməsi (qeydiyyatdan keçmək, lazım gəldikdə isə fəaliyyətin lisenziyalaşdırılması nəzərdə tutulur). Balabanov İ.T. Rusiyada daşınmaz əmlak əməliyyatları. M.: Maliyyə və statistika, 2005

Daşınmaz əmlak bazarının əsas iştirakçıları funksional təyinatına görə aşağıdakı qruplara bölünə bilər:

1. Layihələndirmə və tikinti qrupu

2. Maliyyə və idarəetmə qrupu

3. Vasitəçi-müşayət edən qrup

4. İnformasiya-analitik qrupu

Bazarın fəaliyyət prosesləri - daşınmaz əmlak obyektlərinin yaradılması, istifadəsi və mübadiləsi və bazarın idarə edilməsi prosesləri.

Aşağıdakı əsas proseslər var:

1. Əmlakın inkişafının yaradılması;

· Daşınmaz əmlakın inkişafı sisteminin təşkili;

· Ərazilərin inkişafı;

· Daşınmaz əmlak obyektinin yaradılması (inkişafı);

2. Əmlakın istifadəsi (istifadəsi);

Daşınmaz əmlakın istismarı və idarə edilməsinin təşkili;

· Obyektin idarə edilməsi;

· Daşınmaz əmlak obyektlərinin əmtəə dövriyyəsi;

· Daşınmaz əmlak dövriyyəsi sisteminin təşkili;

· Əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun (səlahiyyətlərinin) keçməsi və əməliyyatın rəsmiləşdirilməsi;

Daşınmaz əmlak dövriyyəsinin maliyyələşdirilməsi

3. Bazarın idarə edilməsi;

· Bazar araşdırması;

· Bazarın formalaşması və inkişafı;

Nəzarət və tənzimləmə. Daşınmaz əmlak bazarı infrastrukturu - bazarın fəaliyyətini təmin edən mexanizmlər məcmusudur

Şərti olaraq dörd belə mexanizmi ayırmaq olar:

Birincisi, aşağıdakıları əhatə edən sosial mexanizm:

Bazarın qanunvericilik və tənzimləyici bazası;

· bütün bazar iştirakçıları tərəfindən hüquqi və etik standartlara əməl olunmasına, onların hüquq və mənafelərinin müdafiəsinə ictimai nəzarət sistemi.

Bu mexanizmi həyata keçirən əsas bazar iştirakçıları federal və regional səviyyələrin qanunvericilik və nümayəndəlik orqanları və idarələri, icra hakimiyyəti orqanlarının ixtisaslaşdırılmış bölmələri, onların hüquq şöbələri ilə təmsil olunan qeyri-institusional bazar iştirakçılarının ictimai birlikləridir.

İkincisi, aşağıdakıları əhatə edən metodoloji (makromarket) mexanizm:

daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyətinin monitorinqi və tədqiqi sistemi, bazarın islahatı və inkişafı yolları və vasitələri (ictimai birliklərin tədqiqat bölmələri, daşınmaz əmlak bazarının tədqiqat təşkilatları peşəkar praktik işçilərin iştirakı ilə);

daşınmaz əmlak bazarının inkişafının idarə edilməsi üzrə ixtisaslaşmış dövlət, ictimai və kommersiya institutları, o cümlədən:

a) səyləri əlaqələndirən orqanlar dövlət qurumları və daşınmaz əmlak bazarının inkişafına yönəlmiş şöbələr.

b) ixtisaslaşmış struktur bölmələri orqanlar dövlət hakimiyyəti və daşınmaz əmlak bazarının islahatına, tənzimlənməsinə və nəzarətinə, mülkiyyətçinin qanunsuz hərəkətlərdən qorunmasına yönəlmiş yerli özünüidarə;

c) özünü tənzimləyən və ictimai təşkilatlar, daşınmaz əmlak bazarının peşəkar və istehlakçı birlikləri;

G) təhsil müəssisələri Və məlumat mərkəzləri daşınmaz əmlak bazarı;

e) qeyri-kommersiya və kommersiya təşkilatları- daşınmaz əmlak bazarlarının müəyyən seqmentlərində islahatların aparılmasının tədqiqatçıları və təşəbbüskarları.

Üçüncüsü, mühəndislik və texnoloji mexanizm, o cümlədən:

istinad texnologiyaları peşəkar fəaliyyət bütün kateqoriyalar üzrə əməliyyatlar zamanı daşınmaz əmlak bazarında;

bütün kateqoriyalardan olan daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatların aparılması üçün bütün növ obyektlərin təsviri üçün standartlar;

daşınmaz əmlak bazarının vahid informasiya məkanı və bazarın informasiya açıqlığının təmin edilməsi;

daşınmaz əmlaka və daşınmaz əmlak bazarında peşəkar fəaliyyətə dair qanunvericiliklə müəyyən edilmiş arayış tələbləri;

daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatları tənzimləyən normativ, təlimatlandırıcı və qeydiyyat sənədləri;

daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyətin istinad (model) texnologiyalarının məlumat bankları.

Dördüncüsü, məlumatın axtarışı, danışıqların aparılması, qərarların qəbulu, əməliyyatların leqallaşdırılması, iştirakçıların motivasiyası, işin koordinasiyası mərhələlərində əməliyyatların (əməliyyatların) xərclərinin minimuma endirilməsi, bazar iştirakçıları arasında münasibətlərin peşəkar normaları və standartını özündə birləşdirən psixoloji-davranış mexanizmi. iştirakçıların səyləri, pozulmuş hüquqların nəzarəti və bərpası və pozanlara qarşı sanksiyaların tətbiqi Goremykin V.A. Daşınmaz əmlak: İqtisadiyyat, menecment, vergi, mühasibat uçotu. Dərslik, - M.: KNORUS, 2006 .. İndi tikinti proseslərinin həyata keçirilməsinin digər iqtisadi obyekt və strukturların fəaliyyətinə təsirini başa düşmək üçün daşınmaz əmlak bazarının funksiyalarını nəzərdən keçirək.

Daşınmaz əmlak bazarı bir sıra ümumi və xüsusi funksiyaları yerinə yetirməklə insanların həyat və fəaliyyətinin bütün sahələrinə böyük təsir göstərir.

Bazarın əsas funksiyalarından biri effektiv tələbin təkliflərin həcminə uyğun gəldiyi tarazlıq qiymətlərinin müəyyən edilməsidir. Tarazlıq qiymətindən aşağı qiymətlərdə artıq tələb, tarazlıq qiyməti keçdikdə isə artıq təklif yaranır. Qiymət həmçinin bazarın dolğunluğu, alıcının üstünlükləri, tikinti xərcləri, iqtisadi və sosial siyasətərazidəki dövlətlər, məsələn, mənzil tikintisi və s. Tənzimləmə funksiyası ondan ibarətdir ki, bazar avtonom şəkildə fəaliyyət göstərərək resursları biznes sahələri üzrə yenidən bölüşdürür və onun iştirakçılarını heç də onların niyyətlərinə daxil olmayan bir məqsədə - iqtisadiyyatın səmərəli strukturunu formalaşdırmaq və ictimai maraqları təmin etməyə yönəldir. IN müasir dünya məhdudiyyətlər bazarın tənzimlənməsi getdikcə kompensasiya olunur dövlət idarəçiliyi milli iqtisadiyyat, xüsusilə təbiətin mühafizəsi, rəqabətin qorunması, gəlirlərin yenidən bölüşdürülməsi, biznes üçün hüquqi mühitin yaradılması, həll yolları sosial problemlər və s.

Kommersiya funksiyası daşınmaz əmlakın dəyərini və istifadə dəyərini reallaşdırmaqdan və qoyulmuş kapitaldan mənfəət əldə etməkdən ibarətdir.

Sanitariya funksiyası iqtisadiyyatın rəqabətsiz və zəif bazar iştirakçılarından təmizlənməsi, səmərəsizlərin iflasıdır. Bazar mexanizmi insanları axtarış istiqamətinə yönəldir, lakin onlara yekun maliyyə nəticələri ilə bağlı heç bir zəmanət vermir. Daşınmaz əmlaka yalnız sosial cəhətdən zəruri investisiyaları tanıyır, çünki yalnız alıcı tərəfindən ödənilir. Ona görə də bazarın səmərəsiz müəssisələrin və digər daşınmaz əmlak obyektlərinin sahiblərindən azad edilməsi davamlılığın və iqtisadi artımın artmasına gətirib çıxarır.

İnformasiya funksiyası daşınmaz əmlakın satıcılarına və alıcılarına öz maraqlarına uyğun sərbəst, bacarıqlı qərar qəbul etməyə imkan verən ümumiləşdirilmiş obyektiv məlumatların sürətli toplanması və yayılması üçün unikal bazar üsuludur.

Vasitəçilik funksiyası onda ifadə olunur ki, bazar ictimai əmək bölgüsü nəticəsində bir çox müstəqil və iqtisadi cəhətdən təcrid olunmuş alıcı və satıcılar üçün məcmu vasitəçi və görüş yeri kimi çıxış edir, onlar arasında əlaqə yaranır və imkan yaradılır. tərəfdaşların alternativ seçimi üçün. Daşınmaz əmlak bazarında peşəkar vasitəçilər də fəaliyyət göstərir: rieltorlar, qiymətləndiricilər, agentlər, brokerlər, sığortaçılar, ipoteka kreditorları və maraqlı iştirakçılara xidmət göstərən digər şəxslər.

Stimullaşdırıcı funksiya son nəticədə daşınmaz əmlakın yaradılmasında və istifadəsində elmi-texniki tərəqqinin nailiyyətlərindən səmərəli istifadə üçün iqtisadi stimullar şəklində çıxış edir. Rəqabət iqtisadi cəhətdən yüksək işgüzar fəallığı və kapital mülkiyyətinin səmərəli idarə olunması üçün yeni imkanların axtarışını gücləndirir və dəstəkləyir.

İnvestisiya funksiyası - daşınmaz əmlak bazarı kapitalın dəyərini qorumaq və artırmaq üçün cəlbedici bir yoldur. Əhalinin əmanət və yığımlarının səhmlərin passiv formasından daşınmaz əmlak sahibinə gəlir gətirən real məhsuldar kapitala keçirilməsinə kömək edir. Eyni zamanda, daşınmaz əmlakın özü Maksimov SN Development investisiya riskləri üçün bir növ sığorta zəmanəti kimi xidmət edir. Daşınmaz Əmlakın İnkişafı: Təşkilat. Nəzarət. Maliyyələşdirmə. - Sankt-Peterburq: Peter, 2003.

Sosial funksiya bütün əhalinin əmək fəallığının artmasında, mənzillərin, torpaq sahələrinin və digər kapitalın və nüfuzlu obyektlərin sahibi olmağa çalışan vətəndaşların əməyinin intensivliyinin artmasında özünü göstərir. Daşınmaz əmlak sahibləri, ümumiyyətlə, cəmiyyətin orta sosial təbəqəsini təşkil edir. Müəssisə bazarında dəfələrlə yenidən bölüşdürülməsi nəticəsində torpaq sahələri, bina və tikililər son nəticədə onların yüksək məhsuldar istifadəsini təmin edən effektiv strateji investorlara keçir.

kimi əmlak iqtisadi xeyir aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:

istehlak malları (qeyri-gəlir) - şəxsi və ya ictimai istifadə üçün resurs, yəni:

Daşınmaz əmlak, o cümlədən bağ evi torpaq sahəsi və ya bağçılıq;

tibb, təhsil, müdafiə və digər sosial əhəmiyyətli müəssisələrin torpaq sahəsi və binaları;

· real aktiv- mənfəət əldə etmək məqsədi ilə mal və xidmətlərin istehsalı üçün resurs (istehsal amili), yəni. kommersiya daşınmaz əmlakı, o cümlədən istehsal, o cümlədən kənd təsərrüfatı torpaqları, balıq zavodlarının su anbarları, müəssisələrin əmlak kompleksləri və s.;

maliyyə (investisiya) aktivi, yəni:

mənfəətlə sonrakı spekulyativ satış üçün alınmış mallar;

lizinq və gəlirli yenidən satışdan mənfəət gətirən real formada kapital (kommersiya daşınmaz əmlakı);

dəstək vasitələri maliyyə alətləri(qiymətli kağızlar, o cümlədən ipoteka).

Əmtəə kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinə aşağıdakılar daxildir:

obyektin məkanda hərəkətsizliyi əməliyyatın həyata keçirilməsi imkanlarını yalnız parametrlərlə məhdudlaşdırır regional bazar,

· obyektlərin unikallığı - çox böyük sayda xarakterik əlamətlərin birləşməsinin unikallığına görə (mütləq analoqları yoxdur) - daşınmaz əmlak bazarında hər bir əməliyyatın unikallığına gətirib çıxarır;

· obyektin davamlılığı onun bazarda hər hansı bir dalğalanma ilə uzun müddət ərzində təklifin tərkib hissəsi kimi (gizli və ya açıq) bazarda olmasını təmin edir;

· məhdud torpaq resursları və təkmilləşdirmələrin yaradılması müddəti bu məhsulun təklifinin nisbətən aşağı elastikliyinə və bazar qiymətlərinin müvafiq xüsusiyyətlərinə səbəb olur;

· obyektin strukturunun mürəkkəbliyi ilə fiziki və hüquqi xassələrin birləşməsində variasiyaların mümkünlüyü, bazar proseslərinin yüksək mürəkkəbliyi ilə birləşərək, əməliyyatların iştirakçılarını əməliyyatların hazırlanması və həyata keçirilməsi zamanı yüksək əməliyyat xərclərini öz üzərinə götürməyə məcbur edir;

İnformasiya əldə etməkdə çətinliklərlə müşayiət olunan bazar proseslərinin mürəkkəbliyi hüquqların müəyyən edilməsi, yoxlanılması, təmin edilməsi, alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması, alıcı ilə satıcı arasında hesablaşmaların təşkili, vasitəçilik xidmətlərindən istifadəyə məcbur edilməsi vəzifələrini çətinləşdirir;

· aşağı likvidlik daşınmaz əmlakın bazar qiymətləri ilə satışı zamanı məruz qalma müddətinin əhəmiyyətli dərəcədə uzanmasına səbəb olur.

Maliyyə aktivi kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinə aşağıdakılar daxildir:

Aktivin heterojenliyi heterojenliklə bağlıdır iqtisadi xüsusiyyətlər sonuncuların məcmusunda olan obyektlər (hər bir obyektin unikallığına görə) daşınmaz əmlak portfelinin idarə edilməsi problemlərini əhəmiyyətli dərəcədə çətinləşdirir;

daşınmaz əmlakın rentabelliyinin digər aktivlərin gəlirliliyindən zəif asılılığı bizə təyinat yerləri seçərkən daşınmaz əmlakı alternativ kimi nəzərdən keçirməyə imkan verir. portfel investisiyası;

Obyektin istismarından əldə edilən gəlirin uzunmüddətli icarə müqavilələri ilə təmin edilən nisbi sabitliyi və inflyasiya qiymətlərinin dəyişməsi ilə bağlı gəlirin dəyişməsindən sonra iqtisadi proqnozlar və idarəetməni asanlaşdırır. iqtisadi risklər;

· torpağın tükənməzliyi və tikililərin davamlılığı daşınmaz əmlakın davamlı istehlak dəyəri ilə birlikdə digər maliyyə aktivləri növləri ilə müqayisədə qoyulmuş vəsaitlərin təhlükəsizliyinə yüksək səviyyədə təminat verir;

· obyektin əldə edilməsi və (və ya) inkişafı üçün yüksək səviyyəli ilkin investisiyaya ehtiyac - gəlirli fəaliyyətdə tələb olunan müstəqillik səviyyəsi ilə - bu aktiv növünün potensial istifadəçilərinin dairəsini əhəmiyyətli dərəcədə daraldır;

· obyektlərin strukturunun və fəaliyyətinin təmin edilməsi sisteminin yüksək dərəcədə mürəkkəbliyinə görə yüksək peşəkarlıqla idarə olunmasına ehtiyac mənfəət əldə etmək prosesinə təkcə broker şirkətlərini deyil, həm də idarəetmə şirkətlərini cəlb etmək zərurətinə gətirib çıxarır;

· qiymətli kağızlarla müqayisədə bu aktiv üzrə aşağı likvidlik və yüksək əməliyyat xərcləri onun spekulyativ əməliyyatların həyata keçirilməsində cəlbediciliyini azaldır.

Daşınmaz əmlak bazarı bir sıra spesifik xüsusiyyətlərə malikdir:

bazarın lokallaşdırılması, çünki onun malları daşınmazdır və onların dəyəri əsasən xaricindən asılıdır mühit;

Alqı-satqı əməliyyatlarının əhəmiyyətli dərəcədə azalması;

• daşınmaz əmlaka sahiblik və onunla əməliyyatlar adətən dörd növ məsrəfləri əhatə edir: birdəfəlik nisbətən böyük investisiya; obyekti işlək vəziyyətdə saxlamaq (təmir, istismar xərcləri); daşınmaz əmlak vergisi; dövlət vəzifəsi və digər əməliyyat haqları;

nisbətən yüksək dərəcə dövlət tənzimlənməsi qanunvericilik normaları və ərazilərin rayonlaşdırılması (su, meşə, ekoloji və digər xüsusi hüquqlar nəzərə alınmaqla torpaq və mülki qanunvericiliklə tənzimlənir);

· daşınmaz əmlak bazarı qeyri-kamildir Asaul A.N., Starinsky V.N. Ekonomika daşınmaz əmlak dərsliyi. Sankt-Peterburq: SPbGASU. - 2000.

Daşınmaz əmlak bazarının son xüsusiyyəti üzərində dayanaq. Mükəmməl rəqabət bazarı aşağıdakıları nəzərdə tutur:

Alıcılar və satıcılar dəqiq qiymət məlumatlarına malik olmalıdırlar;

bazarda olan məhsul homojen olmalıdır;

· bazarda mükəmməl hərəkətlilik olmalıdır, yəni alıcılar və satıcılar malların daşınmalı olduğu kimi alış-veriş etmək imkanına malik və hərəkət etməyə hazır olmalıdırlar;

Bazarda o qədər satıcı və alıcı olmalıdır ki, onların heç biri bazar qiymətinə təsir göstərə bilməz;

Tələb və təklif qiymət elastikidir

əməliyyat xərcləri malların dəyəri ilə müqayisədə aşağıdır.

İndi daşınmaz əmlak bazarının seqmentləşdirilməsini onun xüsusiyyətlərinin tərkib hissəsi kimi nəzərdən keçirək.

Daşınmaz əmlak bazarının strukturunu təsvir edərkən ən çox yayılmış üç yanaşmadan istifadə olunur:

· institusional;

obyekt;

reproduktiv.

İnstitusional yanaşma daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyət növlərinin hüquqi normalar, qaydalar və standartlar baxımından təsvirini, onun həyata keçirilməsinin və tənzimlənməsinin tipik yollarını, yəni müstəqil bir qurum kimi, habelə qurumlar arasında əlaqəni göstərməyi nəzərdə tutur. Daşınmaz əmlak bazarının əsas qurumlarını ayırırıq:

· daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyəti və inkişafı şərtlərini tənzimləyən orqanlar (federal, regional, bələdiyyə);

Daşınmaz Əmlakın Müstəqil Qiymətləndirilməsi İnstitutu;

· inkişaf;

banklar və digər qurumlar investisiya fondları, trast fondları) öz fəaliyyətlərində təminatlı kreditləşmə mexanizmindən istifadə edənlər;

daşınmaz əmlak menecerləri institutu;

Rieltorlar İnstitutu;

dövlət və özəl notariuslar;

tikinti təşkilatları;

əmlak kirayəçiləri;

Əmlak satıcıları

· daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarının özünütənzimləyici və ictimai-peşəkar birlikləri və s.

Obyekt yanaşması daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyətlərin obyekt baxımından təsnifləşdirilməsini nəzərdə tutur mülki münasibətlər(torpaq, süni tikililər, habelə onların müvafiq mülkiyyət hüquqları). Vurğulamaq düzgün olardı:

torpaq bazarı;

· süni tikililər bazarı (yaşayış, sənaye və kommersiya daşınmaz əmlakı);

· tikinti bazarı;

timeshare bazarı və s.

Təkrar istehsal yanaşması daşınmaz əmlakın təkrar istehsalı dövrü prosesində yaranan münasibətlər prizmasından bazarın strukturunun təsvirini nəzərdə tutur.

Kifayət qədər şərtiliklə, onlar üç qrup əlaqə ilə təmsil oluna bilər:

· daşınmaz əmlakın inkişafı bazarı - daşınmaz əmlak obyektinin yenidən qurulması və ya yaradılması prosesində yaranan münasibətlərin məcmusudur. Yaratmaq (dəyişiklik etmək) üçün fəaliyyətləri əhatə edir fiziki xüsusiyyətlər daşınmaz əmlak obyektləri (daşınmaz əmlak obyektinin hüquqları (dövriyyəsi) və istehlakı ilə əməliyyatların bütün sonrakı xarakterini müəyyənləşdirin);

· daşınmaz əmlakın istehlak bazarı - daşınmaz əmlak obyektlərinin istismarı, saxlanması və idarə olunması prosesində yaranan münasibətlərin məcmusudur. Daşınmaz əmlakın istismarını, saxlanmasını və idarə olunmasını təmin edir.

· daşınmaz əmlaka hüquqların dövriyyəsi bazarı - daşınmaz əmlaka hüquqların yenidən bölüşdürülməsi nəticəsində yaranan münasibətlərin məcmusudur. Daşınmaz əmlaka hüquqların ötürülməsini, hüquqların və onlarla əməliyyatların qeydiyyatını təmin edir.

Daşınmaz əmlak bazarı şaxələnmiş struktura malikdir və onu müxtəlif meyarlara görə bölmək olar.

Daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatların aparılması üsuluna görə aşağıdakı komponentlər fərqləndirilir.

İlkin bazar əmtəə kimi daşınmaz əmlakın bazara ilk daxil olduğu iqtisadi vəziyyətdir. Bu halda, daşınmaz əmlakın əsas satıcıları onun federal, regional və yerli hakimiyyət orqanları tərəfindən təmsil olunan dövlət (dövlət və bələdiyyə müəssisələrinin, yaşayış əmlakının və mülkiyyət hüquqlarının özəlləşdirilməsi ilə əlaqədar) və tikinti şirkətləri - yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin tədarükçüləridir. Daşınmaz əmlak. İlkin bazarda təklif olunan daşınmaz əmlakın miqdarı yeni tikilidən asılıdır. Nəzərə alsaq ki, əhalinin mənzilə, sahibkarların - kommersiya daşınmaz əmlakına olan tələbatları adekvat təmin olunmaqdan uzaqdır, daşınmaz əmlak bazarının gələcək inkişafı yalnız yeni tikinti, yəni ilkin bazar nəzərə alınmaqla həyata keçirilə bilər.

Təkrar bazarda daşınmaz əmlak əvvəllər istifadədə olan və konkret mülkiyyətçinin - fiziki və ya hüquqi şəxsin mülkiyyətində olan əmtəə kimi çıxış edir.

İlkin və ikinci dərəcəli daşınmaz əmlak bazarları bir-biri ilə əlaqəlidir. Əgər hər hansı səbəbdən (məsələn, regionda etnik münaqişə, əlverişsiz ekoloji şərait və s.) təkrar bazarda daşınmaz əmlak təklifi artarsa, bu, ilkin bazarda daşınmaz əmlakın ucuzlaşmasına səbəb olacaqdır. Eyni zamanda, tikinti xərclərinin artması ilkin mənzil bazarında qiymətlərin artmasına gətirib çıxarır ki, bu da təkrar bazarda qiymət artımına dərhal təsir edir.

Mütəşəkkil bazar, lisenziyalı peşəkar vasitəçilərin iştirakı ilə qüvvədə olan qanunvericiliyə ciddi uyğun olaraq daşınmaz əmlakın və ona olan hüquqların iqtisadi dövriyyəsidir. Bu bazar əməliyyatların hüquqi təmizliyinə və onların iştirakçılarının hüquqlarının qorunmasına zəmanət verir. Mütəşəkkil olunmamış (küçə) bazar heç də həmişə əməliyyatların etibarlılığını təmin etmir.

Obyektin (malların) növünə görə: torpaq bazarı, binalar, tikililər, müəssisələr, yerlər, çoxillik əkinlər, maddi hüquqlar və digər obyektlər bazarı.

Coğrafi faktora görə: hər bir rayon və rayon ayrıca bazar ola bilər; hətta bir şəhərin müxtəlif rayonlarında fərqli ola bilər bazar şəraiti(yerli, şəhər, regional, milli, dünya).

Dəyərinə görə: bahalı daşınmaz əmlak bazarı, nisbətən ucuz daşınmaz əmlak üçün kütləvi bazar.

İstismar üçün hazırlıq dərəcəsinə görə: mövcud obyektlər, tikintisi davam edən, yeni tikili.

Mülkiyyət formasına görə: dövlət və bələdiyyə obyektləri, özəl və s.

Əməliyyatların növlərinə görə: alqı-satqı, icarə, investisiya, ipoteka, girov və s.

İstifadəsinə görə (funksional təyinatlı): mənzil bazarı, bazar qeyri-yaşayış sahələri(kommersiya daşınmaz əmlakı), sənaye və kənd təsərrüfatı daşınmaz əmlak bazarı Kalacheva S.L. Daşınmaz əmlak əməliyyatları. - M.: Əvvəlki, 2007.

Daşınmaz əmlak bazarı fiziki şəxslərin qarşılıqlı əlaqəsini təmin edən mexanizmdir və ya hüquqi şəxslər daşınmaz əmlaka, pula və ya digər aktivlərə mövcud hüquqların dəyişdirilməsi üçün. Əmlak bazarıdır tərkib hissəsi investisiya bazarıdır və onun maliyyə investisiya sektoru ilə paralel fəaliyyət göstərən real sektorunu təmsil edir.

Real sektor investisiya bazarıöz növbəsində əmlak investisiyalarına və daşınmaz əmlaka investisiyalara bölünür. Daşınmaz əmlak kapitalın yerləşdirilməsi, kapitalın dəyərinin qorunub saxlanmasını (artırılmasını) təmin edən və gəlir əldə etmək üsullarından biri hesab olunur. müsbət dəyər cari gəlir.

Bazarlar sistemində (əmək, kapital, resurslar, mallar, xidmətlər və s.) daşınmaz əmlak bazarına təməl daşı verilir. Daşınmaz əmlak mallar kateqoriyasına aiddir, lakin eyni zamanda, onun bazarda dövriyyəsi cəlbediciliklə sıx bağlıdır. maliyyə kapitalı, müxtəlif resurslardan və əməyin istifadəsi.

Daşınmaz əmlak bazarı həm onun üzərində dövriyyədə olan malların xüsusiyyətləri, həm də malların sayı ilə müəyyən edilir. ümumi xüsusiyyətlər:

- bazarın lokallaşdırılması - bu bazarın malları tamamilə hərəkətsizdir, unikaldır, buna görə də bu bazarda nümunələr yoxdur;

- malın rəqabət qabiliyyəti - malın dəyəri yerləşdiyi yerdən, xarici mühitdən, qonşuluğun təsirindən, hüquqların növündən asılıdır (daşınmaz əmlak obyektləri müxtəlif birləşmələrdə üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklənə bilər), alıcının fərdi üstünlükləri;

- rəqabət növü - oliqopolist bazar, qeyri-kamil rəqabət, qiymətə nəzarət məhduddur, bazara daxil olmaq üçün böyük kapital tələb olunur (daşınmaz əmlaka sahiblik aşağıdakıları əhatə edir). zəruri xərclər: birdəfəlik nisbətən böyük investisiyalar, obyektin işlək vəziyyətdə saxlanılması üçün əməliyyat xərcləri, daşınmaz əmlak vergisi, dövlət rüsumu və digər əməliyyat haqları), buna görə də bazar deyil. çoxlu sayda alıcılar və satıcılar, bazarın qanunvericilik normaları və ərazilərin rayonlaşdırılması ilə dövlət tənzimlənməsinin nisbətən yüksək dərəcəsi;

- tələb və təklifin elastikliyi - regionlar, rayonlar və mikrorayonlar üzrə tələb və təklifin böyük dəyişkənliyi, təklifin aşağı elastikliyi, tələbin və qiymətlərin artması ilə tələbin təklifdən aşağı olması, yəni çatışmazlığın olmaması;

- açıqlıq dərəcəsi - bazarın vəziyyəti haqqında məlumat natamamdır və həmişə etibarlı deyildir, çünki daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar məxfidir.

“Daşınmaz əmlak bazarı” anlayışını xüsusi məhsulun – daşınmaz əmlaka müxtəlif hüquqların alıcıları və satıcılarını bir araya gətirmək məqsədi daşıyan institutlar və prosedurlar toplusuna aid etmək olar.

Daşınmaz əmlak bazarı hər hansı digər bazar kimi 7 əsas elementdən ibarətdir: tələb, təklif, qiymət, idarəetmə, marketinq, infrastruktur, biznes prosedurları (şək. 2.2.1).

düyü. 2.2.1. Daşınmaz əmlak bazarı sistemi

Daşınmaz əmlakın bir məhsul kimi özünəməxsus xüsusiyyətlərinə uzun xidmət müddəti, müəyyən bir yerə bağlanması, yeni məhsul üçün uzun istehsal müddəti, unikallığı, konkret funksional təyinatı təmin edən xüsusiyyətlər daşınmaz əmlak bazarının bölünməsinin səbəbidir. ayrı seqmentlər.

Daşınmaz əmlak bazarı (ən geniş mənada) məcmusudur
tam və qismən mülkiyyət hüquqlarının bir subyektdən digərinə özgəninkiləşdirilməsini təmin edən mexanizmlər.

Daşınmaz əmlak bazarı (dar mənada) obyektlərin məcmusudur
təsərrüfat dövriyyəsinə cəlb edilməsi mümkün olan daşınmaz əmlak.

Mükəmməl bazara xas olan bir sıra xarakterik xüsusiyyətlərin olmaması səbəbindən daşınmaz əmlak bazarı qeyri-kamildir (Cədvəl 1).

Daşınmaz əmlak bazarı milli iqtisadiyyatın mühüm tərkib hissəsidir. Daşınmaz əmlak bazarı olmadan heç bir bazar ola bilməz, çünki əmək bazarı, kapital bazarı, mal və xidmətlər bazarı və bu kimi şeylərin mövcud olması üçün öz fəaliyyətləri üçün zəruri olan müvafiq binalar olmalıdır və ya icarəyə götürülməlidir.

Daşınmaz əmlak bazarında tələb daşınmaz əmlakı investisiya, kommersiya fəaliyyəti (icarə), sənaye və ya kommersiya fəaliyyətinin təşkili üçün istifadə (maliyyə-təsərrüfat məqsədləri) və ya birbaşa istifadə (yerləşdirmə), sosial məqsədlər üçün alan alıcılar tərəfindən təmsil olunur. , infrastruktur obyektlərinin yaradılması üçün imkanların təmin edilməsi (qeyri-dəyər məqsədləri).

Cədvəl 1

Xarakter xüsusiyyətləriümumi bazar və daşınmaz əmlak bazarı

Cədvəlin sonu. bir

Daşınmaz əmlak bazarında təklifin xüsusiyyətləri onun ilkin və təkrar bazarlara bölünməsini təklif edir.

İlkin bazarda daşınmaz əmlak əmtəə kimi ilk dəfə meydana çıxır və əsas satıcılar tikinti və investisiya tikinti şirkətləridir.

Təkrar bazar əvvəllər istifadədə olan və müəyyən sahibinə məxsus olan daşınmaz əmlakı təqdim edir.

Təkrar və ilkin bazarlardakı vəziyyətlər bir-birinə bağlıdır.

Daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklifə aşağıdakı amillər təsir edir:

1) iqtisadi;

2) sosial;

3) inzibati;

4) ətraf mühit;

5) əhalinin siyasi, milli, mədəni amilləri, adət-ənənələri.

Əmlak bazarı - daşınmaz əmlak obyektlərinin, bazarda fəaliyyət göstərən təsərrüfat subyektlərinin, bazarın fəaliyyət proseslərinin, yəni daşınmaz əmlak obyektlərinin istehsalı (yaradılması), istehlakı (istifadəsi) və mübadiləsi və bazarın idarə edilməsi proseslərinin məcmusu olan milli bazar iqtisadiyyatının sektoru , və bazarın fəaliyyətini təmin edən mexanizmlər (infrastruktur bazarı).

Yuxarıdakı tərifə uyğun olaraq bazarın strukturuna aşağıdakılar daxildir:

Bazarın daşınmaz əmlak obyektləri;

Bazarın bazar mexanizmlərinin (infrastrukturunun) fəaliyyət prosesləri.

Daşınmaz əmlak bazarının strukturunu təsvir edərkən ən çox yayılmış üç yanaşmadan istifadə olunur: institusional, obyekt, təkrar istehsal.

Daşınmaz əmlak bazarında hər bir peşə fəaliyyəti növünü hüquqi normalar, qaydalar və standartlar, onun həyata keçirilməsi və tənzimlənməsinin tipik üsulları, yəni müstəqil qurum kimi təsvir etsək, həmçinin qurumlar arasında əlaqəni göstərsək, əldə edirik. institusional yanaşma. Daşınmaz əmlak bazarının bəzi qurumlarını sadalayaq:

Daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyəti və inkişafı şərtlərini tənzimləyən orqanlar (federal; regional; bələdiyyə);

Daşınmaz Əmlakın Müstəqil Qiymətləndirilməsi İnstitutu;

İnkişaf;

Banklar və s Maliyyə institutları(investisiya fondları, məqsədli fondlar) öz fəaliyyətlərində təminatlı kreditləşmə mexanizmindən istifadə etməklə;

Əmlak Menecerləri İnstitutu;

Rieltorlar İnstitutu;

dövlət və özəl notariuslar;

Tikinti təşkilatları; daşınmaz əmlak icarəçiləri;

daşınmaz əmlak satıcıları;

Daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarının özünütənzimləyici və ictimai-peşəkar birlikləri.

Daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyəti mülki hüquqi münasibətlərin obyekti (torpaq, süni tikililər, habelə onlara uyğun gələn mülkiyyət hüquqları) baxımından təsnif etsək, biz “ obyekt” yanaşması daşınmaz əmlak bazarının strukturunun təsviri.

Vurğulamaq düzgün olardı:

Torpaq bazarı: ilkin (özəlləşdirmə də daxil olmaqla) və təkrar bazarlar, icarə bazarı (həmçinin ilkin və təkrar bölünür) və torpaq sahələrinin istifadəyə verilməsinin digər formaları;

Süni tikililər bazarı: yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri bazarına bölünür. Qeyri-yaşayış sahələri bazarı ticarət, sənaye və sosial (parklar, istirahət zonaları, sanatoriyalar, mədəniyyət evləri) daşınmaz əmlak bazarına bölünür. Sektorların hər biri ilkin (özəlləşdirmə daxil olmaqla) və ikinci dərəcəli ola bilər, həmçinin icarə bazarını da əhatə edə bilər;

Tikinti bazarı: bazarlar tikinti müqavilələri, layihələr, texnologiyalar və s.;

Taymshare bazarı (eyni əmlakın müxtəlif sahiblər tərəfindən istifadəsinin bölündüyü vaxt dövrləri, məsələn: beş ailənin dəniz sahilində villa kirayə verməsi üçün ilboyu “cədvəl”).

"Reproduktiv" yanaşma daşınmaz əmlakın təkrar istehsalı dövrü prosesində yaranan münasibətlər prizmasından bazarın strukturunu təsvir edir. Kifayət qədər şərtiliklə, onlar üç qrup əlaqə ilə təmsil oluna bilər:

daşınmaz əmlak obyektinin yenidən qurulması və ya yaradılması prosesində yaranan münasibətlər (daşınmaz əmlak bazarında onlar daşınmaz əmlakın inkişafı sektorunu təşkil edir);

Daşınmaz əmlakın istismarı, saxlanması və idarə edilməsi prosesində yaranan münasibətlər (daşınmaz əmlak bazarında onlar daşınmaz əmlakın istehlak sektorunu təşkil edir);

Nəhayət, səpələnmiş formada, obrazlı desək, daşınmaz əmlak obyektlərinin yaradılması və istehlakı ilə bağlı münasibətlər arasında “boşluqlarda” daşınmaz əmlaka hüquqların yenidən bölüşdürülməsi münasibətləri mövcuddur. Daşınmaz əmlak bazarında onlar daşınmaz əmlak hüquqlarının dövriyyəsi sektorunu təşkil edirlər.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin inkişafı (yenidən qurulması, yaradılması) sektoru daşınmaz əmlakın fiziki xüsusiyyətlərinin yaradılması (dəyişdirilməsi) üzrə fəaliyyətləri əhatə edir. Sonuncu əmlakın hüquqları (dövriyyəsi) və istehlakı ilə əməliyyatların bütün sonrakı xarakterini müəyyən edir.

Daşınmaz əmlak hüquqlarının dövriyyəsi sektoru daşınmaz əmlaka hüquqların ötürülməsini, hüquqların və onlarla əqdlərin qeydiyyatını təmin edir. Hüquqların dövriyyəsi nəticəsində daşınmaz əmlak təsərrüfat subyektləri arasında onların iqtisadi məqsəd və mənafelərinə uyğun olaraq yenidən bölüşdürülür. Hüquqların ötürülməsi ilə daşınmaz əmlak sahiblərinin də ilk növbədə vergiləri ödəmək və daşınmaz əmlak obyektlərini öz vəsaitləri hesabına və öz məsuliyyətləri ilə saxlamaq öhdəliyi yaranır. Dövlət rüsumları daşınmaz əmlakın faydalı xassələrinin səmərəli istehlakını (yəni istismarı, idarə edilməsi) stimullaşdırır.

Daşınmaz əmlakın istismarı və idarə edilməsi sektoru"istehlak" - daşınmaz əmlakın istismarı, saxlanması və idarə edilməsini təmin edir. Bu münasibətlər daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edildiyi andan yaranır və sanki yaxındır həyat dövrü onun varlığı. Obyektin fiziki mövcudluğunun müddəti və mülkiyyətçi üçün faydalı təsiri daşınmaz əmlakın “istehlakının” təşkilindən asılıdır: daşınmaz əmlaka sahib olmaq gəlir əldə etməyə və ya sosial problemləri həll etməyə imkan verəcəkmi. Beləliklə, daşınmaz əmlakın ya daşınmaz əmlak obyektlərinə yeni hüquqların əldə edilməsi, ya da yeni tikinti hesabına genişləndirilməsi üçün ilkin şərtlər qoyulur.

Bu sektorlar arasında əlaqələrin bir-birinə qarışması formalaşır reproduktiv quruluş bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarı.

Milli iqtisadiyyatda daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:

daşınmaz əmlakın faydalı xüsusiyyətlərinin yaradılması və istifadəsi ilə bağlı sosial problemlərin səmərəli həlli;

daşınmaz əmlak üzərində tam və ya qismən mülkiyyət hüququnun bir təsərrüfat subyektindən digərinə özgəninkiləşdirilməsi və onun hüquqlarının müdafiəsi;

obyektlərin və xidmətlərin qiymətlərinin sərbəst formalaşdırılması;

Yenidən bölüşdürmə investisiya axınları rəqabət aparan daşınmaz əmlak növləri arasında;

Torpaqdan istifadənin rəqabətli üsulları arasında investisiya axınının yenidən bölüşdürülməsi.

Bazar iqtisadiyyatının sektoru kimi daşınmaz əmlak bazarının əhəmiyyəti aşağıdakılarla təsdiqlənir:

Milli sərvətin ən azı yarısı bazar dövriyyəsində iştirak edə bilən və sahiblərinə kirayə, sahibkarlara gəlir, federal, regional büdcələrə, büdcələrə vergi və digər ödənişlər gətirə bilən daşınmaz əmlakın böyük dəyəri. bələdiyyələr;

Bu gün artıq əldə edilmiş ümumi milli məhsulda daşınmaz əmlak bazarının yüksək payı;

Bir sıra rayon və şəhərlərdə dövlət və bələdiyyə daşınmaz əmlakının (o cümlədən torpaq sahələrinin) ilkin satışından, icarəyə verilməsindən büdcə gəlirlərinin yüksək səviyyəsi;

yüksək səviyyə daşınmaz əmlak bazarının formalaşması və inkişafı zamanı yaradılmış çoxlu sayda iş yerləri ilə daşınmaz əmlaka və onunla aparılan əməliyyatlara görə vergilərdən büdcəyə daxil olan haqlar.

Daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri daşınmaz əmlakın xarakterindən irəli gəlir.

Maliyyə bazarından fərqli olaraq, bazar qiymətli kağızlar və ya işçi qüvvəsi, daşınmaz əmlak bazarında ayrı bir xüsusiyyət var regional xüsusiyyətlər, daşınmaz əmlak obyektlərinin müəyyən bir yerə "bağlı" olduğundan.

Daşınmaz əmlak obyektlərinə tələbatın miqyası və xarakteri cəmiyyətin siyasi sistemi, coğrafi, tarixi və mədəni amillər, infrastrukturun vəziyyəti və potensial iş yerlərinin mövcudluğu, bütövlükdə regionun iqtisadi inkişaf səviyyəsi ilə əvvəlcədən müəyyən edilir. Əmlaklara olan tələbat qeyri-mümkündür(məsələn, mənzilə tələbat sənaye obyektlərinə yönləndirilə bilməz).

Demək olar ki, hamısı daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlar dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir.

Vətəndaşların böyük əksəriyyəti yeganə daşınmaz əmlak növünün - mənzilin sahibi kimi çıxış edir. Buna görə də daşınmaz əmlak bazarı sosial stabilizator funksiyası. Beləliklə, vətəndaşların mülkiyyətinə keçir mənzil fondu və mənzil hüquqlarının ağlabatan tənzimlənməsi 1924-1928-ci illərdə Sovet Rusiyasına icazə verdi. müstəqil özünüidarəetmə formalaşdırmaq, şəhər təsərrüfatının dağıntılarının 30%-ni dəf etmək və əhalinin həyat səviyyəsini 1913-cü il səviyyəsinə qaldırmaq. Əksinə, pozuntu sosial funksiya daşınmaz əmlak bazarı 1997-ci ilin yanvar-mart aylarında Albaniyada baş verdiyi kimi, hakim rejimin sabitsizləşməsinə və dağılmasına gətirib çıxarır.

Bütün amillərin birləşməsi hər bir regionda yerli daşınmaz əmlak bazarının xüsusi xarakterini formalaşdırır.

Aydınlaşdırılması. Daşınmaz əmlak bazarının regional bağlanması bir sıra vacib cəhətlərə malikdir nəticələri.

1. "Rusiyada vahid daşınmaz əmlak bazarı" anlayışı əhəmiyyətli dərəcədə konvensionallıqla qəbul edilməlidir. Beləliklə, məsələn, Rusiyanın işçi qüvvəsinin "ümumi (vahid) bazarı" təkcə işçi qüvvəsinin alqı-satqısı (işə götürülməsi) ilə bağlı münasibətlər sistemi deyil, həm də onun regionlar arasında sərbəst hərəkəti imkanı deməkdir. Daşınmaz əmlakın tərifindən görünür ki, onu “köçmək” mümkün deyil. Nəticə etibarilə, Rusiya daşınmaz əmlak bazarına münasibətdə "vahid" termini "daşınmaz əmlaka hüquqların hərəkəti üçün Rusiya üçün ümumi olan normalar, qaydalar və prosedurlar toplusu və ya vahid tənzimləyici və hüquqi məkan kimi" deşifrə edilə bilər.

2. Buna görə də əsas vəzifə federal mərkəz - regionların iqtisadi inkişafındakı fərqləri nəzərə alaraq daşınmaz əmlak bazarının bütün iştirakçıları üçün vahid və məcburi normaların, daşınmaz əmlaka hüquqların hərəkəti qaydaları və prosedurlarının formalaşdırılması.

Federal mərkəzin regional siyasətinin məzmununu da dəyişdirmək lazımdır: Federasiyanın subyektlərinin və bələdiyyələrin əmlakının iqtisadi dövriyyəyə cəlb edilməsinə əsaslanaraq, regionların iqtisadi müstəqilliyini stimullaşdırmaqla, o, iqtisadi dövriyyəyə cəhdləri dayandırmalıdır. daşınmaz əmlakın iqtisadi dövriyyəsi üçün qanuni hüquqlara və ya şərtlərə hər hansı yerli məhdudiyyətlər, əgər onlar iqtisadi məqsədəuyğunluqla deyil, regional hakimiyyət orqanlarının siyasi üstünlükləri ilə əlaqədardırsa, tətbiq etmək.

Bazarın maddi bazası iki mənbədən ibarət idi. Birincisi şeytandır ödənişli özəlləşdirmə vətəndaşlar tərəfindən mənzil, qeyri-yaşayış sahələrinin və torpaq sahələrinin pulsuz və ödənişli özəlləşdirilməsi (daşınmaz əmlakın ilkin özəlləşdirilməsi bazarı). İkincisi, çərçivə daxilində formalaşmadır Tikinti sənayesi və kommersiya tikintisi və obyektlərin satışı seqmentindən kənarda (daşınmaz əmlakın tikintisi və satışı üçün ilkin bazar). Gələcəkdə təkrar daşınmaz əmlak bazarı - əvvəllər özəlləşdirilən və ya ilk dəfə satılan yeni obyektlərin yenidən satışı bazarı formalaşdı.

Daşınmaz əmlak bazarının strukturu və infrastrukturu, anlayışlar sistemi və terminologiyası bir qədər kortəbii şəkildə inkişaf etmişdir. Lakin eyni zamanda, bazar iqtisadiyyatı inkişaf etmiş ölkələrin (ilk növbədə ABŞ, eləcə də Almaniya, Böyük Britaniya, Fransa, Avstriya və s.) təcrübəsindən fəal şəkildə istifadə olunurdu ki, bu da qanunvericilik, tənzimləmə və metodoloji sənədlərin işlənib hazırlanması zamanı mühüm əhəmiyyət kəsb edir. mümkün olduğu qədər Rusiyanın keçid iqtisadiyyatının real şərtlərinə uyğunlaşdırılmış bazar bazası. .

Obyektlərin funksional təyinatına görə daşınmaz əmlak bazarı dörd əsas komponentə bölünür:

Torpaq bazarı (torpaq sahələri);

mənzil bazarı;

Qeyri-yaşayış sahələri üçün bazar;

Sənaye daşınmaz əmlak bazarı.

Bu seqmentlərin hər biri müstəqil şəkildə inkişaf edir, çünki öz qanunvericiliyinə və tənzimləyici çərçivə dövlət və bələdiyyə mülkiyyətinin özəlləşdirilməsi siyasətində ciddi fərqlərə malikdir.

Bundan əlavə, obyektlərin qiymətləndirilməsi və satışı üçün xüsusi prosedurlara malik olan və dondurulmuş tikinti layihələrinin böyük əksəriyyətinin sahibi dövlət olduğu üçün dövlət tənzimlənməsinin rolu güclü olan başa çatmaqda olan tikinti bazarını da qeyd edə bilərik. Üstəlik, bu bazarda həm yarımçıq obyektin nəzərdə tutulan təyinatını, həm də ilkin inkişaf planını ölçmək mümkündür.

Aralıq mövqe bir gün və ya daha çox müddətə müvəqqəti istifadə üçün mənzillərin verilməsi və qonaqlara xidmət göstərmək üçün inkişaf etmiş infrastrukturun (məişət xidmətləri, ticarət, nəqliyyat və ekskursiya xidmətləri) olması ilə xarakterizə olunan mehmanxana xidmətləri bazarı tərəfindən tutulur. , biznes, idman və mədəniyyət xidmətləri).

Hər bir bazar seqmentində iki komponentin mövcudluğundan danışmaq olar: ilkin, daşınmaz əmlakın bazarda məhsul kimi meydana çıxmasını xarakterizə edən. Federal, regional və yerli hakimiyyət orqanları tərəfindən təmsil olunan dövlət hazırda daşınmaz əmlakın əsas satıcısı kimi çıxış edir; çoxlu sayda satıcı və alıcının (fiziki və hüquqi şəxslərin) fəaliyyət göstərdiyi ikinci dərəcəli.

Daşınmaz əmlaka hüquqların ötürülməsi, bir qayda olaraq, aşağıdakı variantlardan birinə uyğun olaraq həyata keçirilir:

Davamlı olaraq, yəni mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi və ya daimi (kompensasiyalı və ya əvəzsiz) istifadəyə verilməsi;

Müvəqqəti olaraq, yəni lizinq və ya borc vermək.

Daşınmaz əmlakın sahibi təkcə əmlaka sahib deyil, ondan istifadə edir, həm də ona sərəncam verir. Öz mülahizəsinə görə onu sata, dəyişdirə, icarəyə verə, girov qoya, vəsiyyət edə və ya bağışlaya bilər.

Dövlət və bələdiyyə müəssisələrinin onlara tam təsərrüfat idarəetmə hüququ altında verilmiş daşınmaz əmlakı icarəyə vermək hüququ yoxdur. Bu əmlakın icarəyə verəni müvafiq idarələr və ərazi orqanları tərəfindən təmsil olunan Rusiya Federasiyasının Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsidir.

Digər mülkiyyət formalı müəssisələr üçün daşınmaz əmlak üzərində sərəncam verilməsinə məhdudiyyətlər müəyyən edilmişdir.

O cümlədən, dövlət müəssisələrinin korporativləşdirilməsi zamanı istifadə edilən açıq səhmdar cəmiyyətinin nümunəvi nizamnaməsində müəyyən edilir ki, cəmiyyətin aktivlərinin (nizamnamə kapitalının) 10 faizindən çox olan daşınmaz əmlakının icarəyə verilməsi, satışı, dəyişdirilməsi, girov qoyulması və ya başqa üsulla özgəninkiləşdirilməsi haqqında qərarlar qəbul edilir. ) dəyərində, idarə heyəti və ya direktor alınmır və ümumi yığıncaq səhmdarlar. Daşınmaz əmlak sektorunda bazar münasibətlərinin daha da genişləndirilməsi yolunda Rusiya iqtisadiyyatında keçid dövrü ilə əlaqədar bir sıra maneələr mövcuddur.

İqtisadi maneələrə investisiya, kredit və vergi siyasəti hökumət, o cümlədən inflyasiyadan irəli gələn problemlər, ödənişlərin aparılmaması, investisiyaların geri qaytarılma müddətlərinin artması və digər amillər.

mühüm rol oynayır bütün səviyyələrdə icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən müəyyən edilən inzibati maneələr. Bu, biznesin qeydiyyatı, lisenziyalaşdırma kimi aspektlərə aiddir müxtəlif növlər daşınmaz əmlak sahəsində fəaliyyət, torpağın, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin, tikintisi başa çatdırılmamış obyektlərin verilməsi, satışı və icarəyə verilməsi qaydası.

Daşınmaz əmlak bazarının miqyasına və inkişaf tempinə bazar infrastrukturunun inkişaf etməməsi güclü təsir göstərir.

Məhdud torpaq ehtiyatları və ətraf mühitin mühafizəsi ilə bağlı problemlər yeni subyektlərin daşınmaz əmlak bazarına daxil olmasına obyektiv mane olan maneələrin siyahısını tamamlayır.

Rusiya bazarı daşınmaz əmlak keçid iqtisadiyyatının bütün problemlərini əks etdirir və onun ayrı-ayrı seqmentlərinin qeyri-bərabər inkişafı, qeyri-kamilliyi ilə xarakterizə olunur. qanunvericilik bazası vətəndaşların və hüquqi şəxslərin aşağı investisiya fəallığı. Eyni zamanda, bu bazar kapital, kəşfiyyat və enerji investisiyaları üçün perspektivli sahədir.

Mənzil sektorunda daşınmaz əmlak bazarının perspektivləri son nəticədə əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına obyektiv ehtiyacının mövcudluğunu müəyyən edir. Rusiyada kəskin mənzil çatışmazlığı var. Bunu məlumatlar sübut edir Dövlət Komitəsi Rusiya Federasiyasının statistikası və "Mənzil" Dövlət Hədəf Proqramının materialları, aşağıda verilmişdir:

Təxminən 11 milyon ailə və subay yaşayır kommunal mənzillər, yataqxanalar, evlərin və mənzillərin fərdi sahiblərindən kirayə mənzil;

1 milyondan çox insan bərbad vəziyyətdə yaşayır qəzalı evlər;

17 milyon insan var yaşayış sahəsi olan adam başına 5 m 2-dən azdır sanitar norma 9 m2.

1994-cü ilin sonunda 9 milyona yaxın rus, 12 güzəştli kateqoriyaya daxil olanlar da daxil olmaqla, mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün növbə siyahısında idi.

Yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması aşağıdakılar tərəfindən həyata keçirilir:

Sosial istifadə üçün bələdiyyə tərəfindən pulsuz mənzillərin verilməsi;

Ev satışı.

Sosial istifadə üçün mənzil fondu ilk növbədə Böyük Vətən Müharibəsi əlillərinin və iştirakçılarının, tənha qadınların - Böyük Vətən Müharibəsi iştirakçılarının, həbs düşərgələrinin keçmiş yetkinlik yaşına çatmayan əsirlərinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına yönəldilir; qüvvədə olan qanunvericiliyə uyğun olaraq güzəştli kateqoriyalar üzrə növbədə olan şəxslər - tərxis olunmuş zabitlər, xalq hakimləri, Çernobıl AES-də qəzanın aradan qaldırılmasında iştirak edənlər, reabilitasiya olunmuş, vərəm xəstələri və s.

Bütün digər vətəndaşlar bələdiyyə və ya fərdi yaşayış evlərini bazar qiymətinə almaqla (dəyişdirməklə) mənzil şəraitini yaxşılaşdıra bilərlər. Daha rahat mənzilə sahib olmaq istəyən vətəndaşların sayı heç bir yerdə nəzərə alınmır, lakin aşağı standartlara və keyfiyyətsiz tikinti və mənzil fondunun əsas hissəsinin saxlanmasına əsaslanaraq, əhalinin sayından bir neçə dəfə çox olmalıdır. gözləmə siyahısında.

Mənzil sektorunda kəskin problem, ordunun Şərqi Avropadan və respublikalardan tərxis olunduqdan və çıxarılmasından sonra qonşu ölkələrdən Rusiyaya qaçqınların və məcburi miqrantların daimi axınıdır. keçmiş SSRİ, həmçinin Çernobıl qəzası zonasından köçürülmə. Mənzil problemini daha da ağırlaşdıran əlavə bir hal, Rusiya müəssisələrinin əksəriyyətinin mənzil tikintisinə kapital qoyuluşlarından məcburi imtina etməsi və ondan qurtulmaq istəyidir. mənzil fondu ki, onların nəzarəti altındadır. Mənzil fondu kəndƏsasən yenidənqurma tələb olunur, çünki o, kanalizasiya, mərkəzi istilik və digər şəraitlə kifayət qədər təmin olunmur.

Eyni zamanda keçid bazar münasibətləri iqtisadiyyatda olması səbəbiylə mənzil tikintisinin kəskin azalmasına səbəb oldu dövlət büdcəsi, bu, əvvəllər zəruri kapital qoyuluşlarının əsas mənbəyi idi.

Beləliklə, mənzil çatışmazlığının kəskinləşməsi, istifadəyə verilmiş yaşayış sahəsinin həcminin kəskin azalması, Rusiyada mənzil probleminin həlli üçün köhnə bölgü mexanizminin dağılması fonunda mənzil probleminin həllinə böyük obyektiv ehtiyac var. və mənzil bazarını inkişaf etdirmək.

Mənzillərin pulsuz özəlləşdirilməsi qısa müddət Rusiyada geniş bir sahib təbəqəsi yaratdı - bələdiyyə və idarə mənzil fondundan mənzillərin və otaqların sahibləri.

Rusiyada mənzil bazarı ölkədəki ümumi iqtisadi vəziyyətin mürəkkəbliyinə baxmayaraq, sürətlə inkişaf edir. Bunun əsas səbəbi mənzil probleminin həll olunmamasıdır ki, bu da vətəndaşları yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün istənilən yolları axtarmağa sövq edir.

Mənzil bazarı iki əsas komponentə bölünür - şəhər mənzil bazarı və şəhərətrafı mənzil bazarı.

Daşınmaz əmlak bazarının strukturunu təsvir edərkən ən çox yayılmış üç yanaşmadan istifadə olunur: institusional, obyekt, təkrar istehsal.

institusional yanaşma daşınmaz əmlak bazarında hər bir peşəkar fəaliyyət növünü hüquqi normalar, qaydalar və standartlar baxımından, onun həyata keçirilməsinin və tənzimlənməsinin tipik yollarını təsvir edir, yəni. müstəqil qurum kimi, eləcə də qurumlar arasında əlaqələr. Daşınmaz əmlak bazarının bəzi qurumlarını sadalayaq:

daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyəti və inkişafı şərtlərini tənzimləyən orqanlar (federal, regional, bələdiyyə);

daşınmaz əmlakın müstəqil qiymətləndirilməsi institutu;

öz fəaliyyətlərində təminatlı kreditləşmə mexanizmindən istifadə edən banklar və digər maliyyə institutları (investisiya fondları, məqsədli fondlar);

daşınmaz əmlak menecerləri institutu;

rieltorlar və tərtibatçılar institutu;

dövlət və özəl notariuslar;

tikinti təşkilatları;

daşınmaz əmlak icarəçiləri;

daşınmaz əmlak satıcıları;

daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarının özünütənzimləyici və ictimai-peşə birlikləri;

inkişaf.

Obyekt yanaşma daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyəti mülki hüquq münasibətlərinin obyekti (torpaq, süni tikililər, habelə onlara uyğun gələn mülkiyyət hüquqları) baxımından təsnif edir. Obyekt yanaşması ilə aşağıdakıları ayırmaq qanuni olardı:

torpaq bazarı: ilkin (özəlləşdirmə də daxil olmaqla) və təkrar bazarlar, icarə bazarı (həmçinin ilkin və təkrar bölünür) və torpaq sahələrinin istifadəyə verilməsinin digər formaları;

süni tikililər bazarı: yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri bazarına bölünür. Qeyri-yaşayış sahələri bazarı ticarət, sənaye və sosial (parklar, istirahət zonaları, sanatoriyalar, mədəniyyət evləri) daşınmaz əmlak bazarına bölünür. Sektorların hər biri ilkin (özəlləşdirmə daxil olmaqla) və ikinci dərəcəli ola bilər, həmçinin icarə bazarını da əhatə edə bilər;

tikinti bazarı: tikinti müqavilələri, layihələr, texnologiyalar və s. bazarları;

timeshare bazarı (eyni əmlakın müxtəlif sahiblər tərəfindən istifadəsinin bölündüyü vaxt dövrləri, məsələn: beş ailənin dəniz sahilində villa kirayə verməsi üçün ilboyu “cədvəl”).

Reproduktiv yanaşma daşınmaz əmlakın təkrar istehsalı dövrü prosesində yaranan münasibətlər prizmasından bazarın strukturunu təsvir edir. Kifayət qədər şərtiliklə, onlar üç qrup əlaqə ilə təmsil oluna bilər:

daşınmaz əmlak obyektinin yenidən qurulması və ya yaradılması prosesində yaranan münasibətlər (daşınmaz əmlakın inkişafı sektoru). Daşınmaz əmlakın inkişafı (yenidən qurulması, yaradılması) sektoru daşınmaz əmlakın fiziki xüsusiyyətlərinin yaradılması (dəyişdirilməsi) üzrə fəaliyyətləri əhatə edir;

daşınmaz əmlakın istismarı, saxlanması və idarə edilməsi prosesində yaranan münasibətlər (daşınmaz əmlakın istehlak sektoru). Daşınmaz əmlakın istismarı və idarə edilməsi sektoru daşınmaz əmlakın istehlakını - istismarını, saxlanmasını və idarə olunmasını təmin edir. Obyektin fiziki mövcudluğunun müddəti və mülkiyyətçi üçün faydalı təsiri daşınmaz əmlak istehlakının təşkilindən asılıdır: daşınmaz əmlaka sahib olmaq gəlir əldə etməyə və ya sosial problemləri həll etməyə imkan verəcəkmi;

daşınmaz əmlaka hüquqların yenidən bölüşdürülməsi münasibətləri (daşınmaz əmlaka hüquqların dövriyyəsi sektoru). Daşınmaz əmlak obyektlərinə hüquqların dövriyyəsi sektoru daşınmaz əmlak obyektlərinə hüquqların ötürülməsini, hüquqların və onlarla əqdlərin qeydiyyatını təmin edir. Hüquqların dövriyyəsi nəticəsində daşınmaz əmlak təsərrüfat subyektləri arasında onların iqtisadi məqsəd və mənafelərinə uyğun olaraq yenidən bölüşdürülür. Hüquqların ötürülməsi ilə daşınmaz əmlak sahiblərinin də ilk növbədə vergiləri ödəmək və daşınmaz əmlak obyektlərini öz vəsaitləri hesabına və öz məsuliyyətləri ilə saxlamaq öhdəliyi yaranır.

Bu sektorlar arasında münasibətlərin bir-birinə qarışması bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarının reproduktiv strukturunu təşkil edir.

Daşınmaz əmlak bazarı şaxələnmiş struktura malikdir və onu müxtəlif meyarlara görə bölmək olar:

1. Daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatların aparılması üsuluna görə onun iki komponenti fərqləndirilir: ilkin və ikincili daşınmaz əmlak bazarları.

İlkin bazar - daşınmaz əmlakın bir əmtəə kimi bazara ilk daxil olduğu iqtisadi vəziyyət. Bu halda daşınmaz əmlakın əsas satıcıları onun federal, regional və yerli hakimiyyət orqanları tərəfindən təmsil olunan dövlətdir (dövlət və bələdiyyə müəssisələrinin, yaşayış obyektlərinin və mülkiyyət hüquqlarının özəlləşdirilməsi ilə əlaqədar), tikinti şirkətləri - yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini təchiz edənlər. Daşınmaz əmlak. İlkin bazarda təklif olunan daşınmaz əmlakın miqdarı yeni tikilidən asılıdır. Nəzərə alsaq ki, əhalinin mənzilə, sahibkarların - kommersiya daşınmaz əmlakına olan tələbatları lazımi səviyyədə ödənilməkdən uzaqdır, daşınmaz əmlak bazarının gələcək inkişafı yalnız yeni tikililər nəzərə alınmaqla baş verə bilər, yəni. ilkin bazar.

Təkrar bazarda daşınmaz əmlak əvvəllər istifadədə olan və konkret mülkiyyətçinin - fiziki və ya hüquqi şəxsin mülkiyyətində olan əmtəə kimi çıxış edir.

İlkin və ikinci dərəcəli daşınmaz əmlak bazarları bir-biri ilə əlaqəlidir. Əgər hər hansı səbəbdən (məsələn, ərazidə etnik münaqişə, əlverişsiz ekoloji şərait və s.) təkrar bazarda daşınmaz əmlak təklifi artarsa, bu, ilkin bazarda daşınmaz əmlakın dəyərdən düşməsinə səbəb olacaqdır. Eyni zamanda, tikinti xərclərinin artması ilkin mənzil bazarında qiymətlərin artmasına gətirib çıxarır ki, bu da təkrar bazarda qiymət artımına dərhal təsir edir.

2. Obyektin (malların) növünə görə: torpaq bazarı, binalar, tikililər, müəssisələr, yerlər, çoxillik əkinlər, maddi hüquqlar və digər obyektlər bazarı.

3. Coğrafi faktora görə: hər bir rayon və rayon ayrıca bazar ola bilər; hətta bir şəhərin müxtəlif ərazilərində fərqli bazar şərtləri (yerli, şəhər, regional, milli, qlobal) ola bilər.

4. Dəyərinə görə: bahalı daşınmaz əmlak bazarı, nisbətən ucuz daşınmaz əmlakın kütləvi bazarı.

5. İstismara hazırlıq dərəcəsinə görə: mövcud obyektlər, tikintisi başa çatmaqda olan, yeni tikililər.

6. Mülkiyyət formasına görə: dövlət və bələdiyyə obyektləri, özəl və s.

7. Əqdlərin növlərinə görə: alqı-satqı, icarə, investisiya, ipoteka, girov və s.

8. İstifadəsinə görə (funksional təyinatlı): mənzil bazarı, qeyri-yaşayış obyektləri bazarı (kommersiya daşınmaz əmlakı), sənaye və kənd təsərrüfatı daşınmaz əmlak bazarı.