Mənzili satmaq üçün hansı sənədlər lazımdır. Mənzilin alınması qaydası

Mənzilin alqı-satqısını təşkil etməyin üç yolu var: müstəqil, notarius vasitəsilə və ya agentliyin köməyi ilə. Birinci yol ən risklidir. Bununla belə, onların hər biri müqavilənin bağlanmasını və onun Rosreestr-də məcburi qeydiyyatını nəzərdə tutur.

Mənzilin satılması prosesi mərhələlərlə baş verir. Üstəlik, hər mərhələnin öz xüsusiyyətləri və nüansları var.

Mənzilin alqı-satqısı tənzimlənən proseduru nəzərdə tutur, burada bir tərəf daimi sahiblik və istifadə üçün yaşayış sahəsini pul ödəməsi üçün digər tərəfə verməyi öhdəsinə götürür.

Alqı-satqı aşağıdakı sxemə uyğun olaraq əməliyyatın bağlanması yolu ilə həyata keçirilir:

1. mənzil axtarmaq, onun qanuni "təmizliyini" yoxlamaq (yüklülüyün olmaması);
2. şərtlərin müzakirəsi, ilkin müqavilənin bağlanması;
3. avans ödənişi (razılaşma ilə);
4. sənədlərin hazırlanması;
5. əsas müqavilənin bağlanması;
6. Rosreestr-də mülkiyyətin yeni sahibi tərəfindən qeydiyyatı;
7. qəbul və köçürmə aktının imzalanması, ödənişin həyata keçirilməsi.

Eyni zamanda, siz üç yolla mənzil alqı-satqısı təşkil edə bilərsiniz:

• tək başına;
• notariusda;
• agentlikdə.

Özbaşına

Öz-özünə qeydiyyat ikisi arasında alqı-satqı əməliyyatının bağlanmasıdır şəxslər rieltorun və ya daşınmaz əmlak agentliyinin iştirakı olmadan. Güman edir:

• müqavilənin sadə yazılı formada icrası;
• hüquq sənədinin (alqı-satqı müqaviləsinin) notariusda qeydiyyatının olmaması;
• hamının özünə tabe olması tələb olunan sənədlər Rosreestr-də.

Bu satış sxemi ilə bağlı risklər var: adi vətəndaşlar həmişə müqaviləni düzgün tərtib edə və bütün hüquqi nüanslara əməl edə bilmirlər. Bacarıqlı bir əməliyyat həyata keçirmək üçün mənzil satışı prosesində hüquqi bilik və məlumat tələb olunur. Onların olmaması müqavilənin etibarsız olmasına səbəb ola bilər.

Cədvəl 1. üçün xərclər özünü qeydiyyat alqı-satqı əməliyyatları

Qeyd. Cədvəldə göstərilən qiymətlər təxminidir. Onlar mövcud olanlardan bir qədər fərqlənə bilər.

Notariusda

Bu, sonradan notarial qaydada təsdiq edilməklə müqavilənin bağlanmasını nəzərdə tutur. Belə bir sənəd hüquqi əhəmiyyət kəsb edir və daşıyır hüquqi əsas. Bundan əlavə, notarius:

• müqavilənin düzgünlüyünə görə məsuliyyət daşıyır;
• əqdin bağlanması üçün tələb olunan sənədlər barədə məsləhət vermək;
• alqı-satqının riskləri və nüansları haqqında danışın.

Notariusda müqavilənin qeydiyyatının dəyəri:

1. əməliyyat məbləğinin bir faizi (mənzilin dəyəri 1.000.000 rubla qədər olduqda);
2. on min rubl + 0,75% ümumi miqdarəməliyyatlar (satış obyektinin dəyəri milyondan artıq olduqda).

Agentlikdə

Agentliklər vasitəsilə daşınmaz əmlak satışı ən çox yayılmışdır. Vətəndaşların 80%-dən çoxu bu satış sxemindən istifadə edir. Bu tendensiya hüquqi təhlükəsizlik və əməliyyatın legitimliyinin təminatı ilə bağlıdır.

Bir qayda olaraq, agentlik bütün hazırlıq işlərini öz üzərinə götürür, lazımi sənədlərin hazırlanmasına kömək edir. Bunu edərkən rieltor:

• uyğun mənzil axtarır;
• əmlakın sahibi ilə danışıqlar aparır;
• müştərinin istəyi əsasında satıcı ilə şərtləri müzakirə edir;
• müqavilə tərtib edir;
• sənədlərin düzgün doldurulmasına dair göstərişlər verir;
• əməliyyatın bütün mərhələlərində iştirak etmək;
• digər hərəkətləri yerinə yetirir hüquqi təbiət mənzil satarkən.

Minus - agentliyin xidmətləri üçün yüksək qiymət. Orta hesabla, mənzil dəyərinin iki faizindən beş faizinə qədərdir.

Əməliyyat seçimləri

Əməliyyatın aparılması üçün bir neçə variant ola bilər. Bir qayda olaraq, bu satış və alışdır:

• mənzillər;
• səhmlər;
• qohumlar arasında həyata keçirilir.

Mənzilin alqı-satqısı

Mənzilin alqı-satqısı ən çox yayılmış variantdır (payını və otağını satmaqla müqayisədə). Xüsusiyyətlər:

1. Sahiblərin sayı. Bəzən satan tərəf bir şəxsdə hərəkət etmir - bir neçə ev sahibi ola bilər. Onların hər biri mənzilin satışına razılıq verməlidir. Bu halda sahiblər müqaviləni əməliyyatın bütün iştirakçılarının iştirakı ilə şəxsən imzalayırlar.
2. Mənzil yükü. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl onun mövcudluğunu yoxlamaq daha yaxşıdır.
3. Azyaşlı uşaqlar.- proses mürəkkəbdir. Bu, qəyyumluq və qəyyumluğa nəzarət orqanından əməliyyat aparmaq üçün icazə alınması ilə bağlıdır.
4. Vergitutma. Vergi beş ildən az müddətə mülkiyyətində olan daşınmaz əmlaka (bağışlama, özəlləşdirmə, himayədarı ilə ömürlük saxlama müqaviləsi bağlandıqda üç ildən az müddətə) tutulur.

Bundan əlavə, siz mənzil ala bilərsiniz:

• təkrar daşınmaz əmlak bazarında;
• yeni binada;
• tikilməkdə olan binada.

Bu halların hər birində müqavilənin icrası əqdin bağlanmasının tərkib hissəsidir. Bununla belə, nəzərə almaq lazımdır ki, yeni bir binada açıq şəkildə mənzil yükü yoxdur, bu da satın alarkən risklərin əhəmiyyətli dərəcədə azaldığını göstərir.

Mənzil yeni deyilsə, "qoşqu ilə" mənzil əldə etmək imkanı var. Buna görə də mənzil almaq düzgündür təkrar bazar yalnız bütün sənədlər diqqətlə yoxlanıldıqda.

Mənzildə payın alqı-satqısı

Bir mənzildə pay satmaq o qədər də yaygın deyil. Daşınmaz əmlak bazarında ən az satılır. Bu, tələbatın az olması və olmaması ilə bağlıdır böyük rəqəm təklif edir.

Çoxları səhm almağa risk etmir, çünki bu halda yeni sahibi bölüşməli olacaq yaşayış sahəsi başqa insanlarla. Buna görə də əksər hallarda pay qohumlara və ya tanışlara satılır.

Bundan əlavə, payın özgəninkiləşdirilməsinin özünəməxsus xüsusiyyəti var: satışdan əvvəl mənzil sahibi payın geri alınmasını üstünlük hüququ tənzimlənən digər sahiblərə təklif etməyə borcludur. mülki məcəllə. Burada:

• Təklif yazılı şəkildə verilir. Notariusda qeydiyyat tələb olunmur, lakin bəzi hallarda bu, əhəmiyyətli hüquqi yardım ola bilər. Bundan əlavə, sənədin alınması barədə bildiriş və məzmunun təsviri ilə poçtla göndərilməsi daha yaxşıdır.
• Bir ay ərzində imtina edildikdə və ya cavab verilmədikdə, pay sahibi onu üçüncü şəxslərə satmaq hüququna malikdir.

Qohumlar arasında alqı-satqı

Qohumlar arasında mənzil alqı-satqısı nadir haldır. Çox vaxt özgəninkiləşdirmə ianə və ya vəsiyyətnamə verməklə baş verir.

Bununla belə, vətəndaşlar belə bir əməliyyat etmək qərarına gəlsələr, aşağıdakı nüanslar nəzərə alınmalıdır:

1. Mənzilin dəyərinə görə vergi ödəmək zərurəti (mənzil beş ildən az müddətə mülkiyyətdədirsə və 1 milyon rubldan artıqdırsa).Çoxları hiyləyə gedir və məbləğin real dəyərindən çox aşağı olduğunu göstərir. Amma vergi orqanıəməliyyatlara nəzarət edir. Göstərilən məbləğ bazardan aşağıdırsa və açıq-aydın aşağı qiymətləndirilirsə, vergi artırılacaq və onlar da cərimə ödəməli olacaqlar.

Qeyd. Bu halda, 220-ci maddədə olduğundan vergi endirimi əldə etmək mümkün olmayacaq Vergi Məcəlləsi alıcının onu almaq üçün satıcı ilə qohum olmaması lazım olduğunu bildirir.

1. Əmlak bölgüsü. Mənzil nikahda olan vətəndaş tərəfindən alınıbsa, alınan mənzil birgə əldə edilmiş əmlak sayılır. Buna görə də, boşanma zamanı ər-arvad arasında bölünəcək.
2. Əməliyyatın rəsmiliyi.Çox vaxt qohumlar arasında mənzil faktiki pul köçürmədən alqı-satqı müqaviləsi əsasında satılır və tərəflərdən biri müqavilə əsasında mənzildə yaşamağa davam edir. Ancaq yadda saxlamaq lazımdır ki, yeni sahibi qohumunu çıxarmaq qərarına gəlsə, o, bunu sərbəst edə bilər, qanun onun tərəfində olacaqdır.

Zamanlama

Mənzilin satışı zamanı müqavilənin şərtləri tərəflər tərəfindən razılaşdırılır. İlkin müqavilə ilə əsas müqavilənin imzalanması arasındakı interval fərqli ola bilər. Podratçılar onun müddətini müstəqil olaraq təyin edirlər.

Lakin mənzilə mülkiyyət hüququnu qeydiyyata alarkən mənzilin yeni sahibi bunu bilməlidir dövlət qurumu prosedur üçün onun son tarixlərini müəyyən edir. Onun müddəti:

• Rosreestrdə - on gün;
• Çoxfunksiyalı Mərkəzdə - yeddi günə qədər.

Müqavilənin məzmununa dair tələblər

Alqı-satqı müqaviləsinin əsas şərtləri onun predmeti və mənzilin qiymətidir. Bu o deməkdir ki, bu məlumat göstərilmədən müqavilə bağlanmamış hesab ediləcək.

Bir subyekt olaraq yaşayış yeri nəzərə alınır - onun sahəsi, parametrləri, yeri. Qiymet real gosterilib, satilacaq olan. Əgər mənzil faktiki olaraq müqavilədə nəzərdə tutulmuş qiymətdən aşağı qiymətə satılırsa, dəyərin qəsdən azaldılmasına və ya çox qiymətləndirilməsinə yol verilmir.

Qeyd. Müqavilə sadə yazılı formada bağlanır. O, tərəflərin hüquq və vəzifələrini, habelə əməliyyatın şərtlərini əks etdirməlidir.

Müqavilədə həmçinin deyilir:

• tərəflərin şəxsi məlumatları (tam adı, qeydiyyatı, doğum tarixi, pasport məlumatları);
• Ətraflı Təsviri obyekt (sahə, yer, mərtəbələrin sayı və s.);
• mənzil dəyəri;
• yüklərin, həbslərin olmaması;
• yenidən qurulmasının olması və onun dizaynı.

Bundan əlavə, mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərlə bağlı məqama diqqət yetirilməlidir. Əgər onlar mövcuddursa, alıcı yüklü mənzil almağa hazır olub-olmaması barədə qərar verməlidir.

Sənəd 2017-ci ilə aiddir.

Tələb olunan sənədlər

Əqdin bağlanması üçün lazım olan sənədlər tərəflərin hər biri tərəfindən hazırlanır. Onların bəziləri notarial təsdiq tələb edir.

Satıcı üçün sənədlər

Cədvəl 2. Satıcı tərəfindən təqdim olunan alqı-satqı qeydiyyatı üçün sənədlər

Alıcı üçün sənədlər

Cədvəl 3. Alıcının təqdim etdiyi alqı-satqı qeydiyyatı üçün sənədlər

Sənədlər hara verilir

Bütün alıcılar mənzil alqı-satqı müqaviləsini harada tərtib edəcəyini və sənədləri hara təqdim edəcəyini bilmir. Bu ünvanda qeydiyyatdan keçə bilər:

• Rosreestre;
• çoxfunksiyalı mərkəz.

Bu məcburi bir addımdır, onsuz mülkiyyətin ötürülməsi mümkün olmayacaqdır.

Müqavilə bağlamadan əvvəl nə yoxlamaq lazımdır

Alqı-satqı əməliyyatı bağlamazdan əvvəl yoxlamaq lazımdır:

• satıcı;
• sənədlərin həqiqiliyi;
• mənzilin yüklülüyü.

Mənzilin sahiblərinin və satıcının yoxlanılması

Müqavilə etməzdən əvvəl vacib bir addım əmlakın satıcısını yoxlamaqdır. Bunun üçün sizə lazımdır:

1. Satıcının pasportuna baxın, onun həqiqiliyini yoxlayın.
2. Mənzilin sahiblərinin sayı, eləcə də onun alınmasının səbəbi haqqında məlumat əldə edin. Göstərilən məlumat Rosreestr-də verilir.

Qeyd.Əgər mənzil satıcı tərəfindən miras qalmışdırsa, notariusdan digər vərəsələrin olması barədə soruşmalısınız.

1. Mənzilin sahibi ilə satıcı fərqli şəxslərdirsə, sonuncuya mənzili özgəninkiləşdirmək hüququ verən etibarnamənin olub-olmadığını yoxlamaq lazımdır. Ancaq notarial qaydada təsdiqlənməlidir.

Sənədlərin həqiqiliyi

Sənədlərin həqiqiliyi mənzil alarkən diqqət etməli olduğunuz əsas məqamdır. Saxta və etibarsız sənədlər qeyri-qanuni əməliyyata səbəb ola bilər ki, bu da sonradan məhkəmə çəkişmələrinə və müqavilənin etibarsız sayılmasına səbəb olacaq.

Belə sənədlərin etibarlılığına xüsusi diqqət yetirilməlidir:

• satıcının mülkiyyət hüququnu aldığı müqavilə (hədiyyə, alqı-satqı, mübadilə, vərəsəlik və s. müqaviləsi);
• mənzilin yüklülüyünün olmadığını təsdiq edən arayışlar (mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin siyahısı);
• ipoteka müqaviləsi (mənzil ipoteka krediti əsasında alınıbsa);
• satıcının pasportu.

Bu sənədlərin saxtalaşdırılması o demək olacaq ki, onlar mənzili qanunsuz olaraq satmağa çalışırlar.

Mənzilin yüklülüyünün olması

Yüklülük mülkiyyətin dəyişməsindən asılı olmayaraq mövcud olan mənzilə qoyulan məhdudiyyətdir. Bu evi satmaq çətindir. Buna görə də, bir çox satıcı onun mövcudluğu barədə susur, hiylələrə gedir.

Qeyd. Yüklülüyün olması barədə məlumat Daşınmaz Əmlakın Vahid Dövlət Reyestrindən (EGRN) çıxarışda göstərilir.

Cədvəl 4. Mənzil yüklülüyünün növləri

Əməliyyatın qeydiyyatı qaydası

Mənzilin alınması prosesi addım-addım həyata keçirilir:

1. Müqavilənin bağlanması və onun qeydiyyatı.
2. Mənzilin köçürülməsi.
3. Ödəniş.

Müqavilənin bağlanması

Müqavilənin bağlanması əməliyyatın vacib mərhələsidir. İmzalanmadan əvvəl mənzilin özgəninkiləşdirilməsinin qaydasına və dəyərinə təsir edən bütün vacib şərtlər müzakirə olunur.

İlkin mərhələdə satıcı və alıcı edir ilkin razılaşma, hansı ki, onlar satış tarixi və onun məbləği şərtləri ilə razılaşırlar. Bu sənəd, tərəflərin müqavilə bağlamaq niyyətini ifadə edən, satın alınan mənzilin bir növ "rezervasiyasıdır".

Bundan sonra satıcı sənədləri hazırlayır, əsas müqavilənin mətni tərtib edilir. Bu prosedur çox diqqətlə müalicə edilməlidir. Müqavilədəki hər hansı səhv və qeyri-dəqiqlik gələcəkdə hüquqi nəticələrə səbəb ola bilər. Bu, xüsusilə mənzil qiymətləri maddəsinə aiddir.

Qeyd. Bir çox satıcılar hiylə ilə gedir və müqavilədə daha aşağı qiymət göstərməkdə israr edirlər. Arqument satıcının vergi ödəmək istəməməsidir. Bununla belə, bu cür şərtlərlə razılaşmamalısınız - müqavilənin ləğvi halında, alıcı təsirə məruz qalan tərəf olacaqdır. Məhkəmədə onun daha çox pul ödədiyini sübut etmək çətin olacaq. Çox güman ki, ona müqavilədə göstərilən məbləğ geri qaytarılacaq.

Müqavilə tərtib edildikdən sonra tərəflər onu imzalayırlar. Bu halda, görmə zamanı əməliyyatın bütün iştirakçıları iştirak etməlidirlər.

Mənzilin köçürülməsi

Mənzilin təhvil verilməsi təhvil-təslim aktının imzalanması ilə həyata keçirilir. Əslində, bu o deməkdir ki, alıcının mənzilin vəziyyətinə dair heç bir iddiası yoxdur, həm də alınmış mənzilin açarlarının və sənədlərinin təhvil verilməsi faktını təsdiqləyir.

Köçürmə aktı:

1. Sadə yazı ilə tərtib edilmişdir.
2. Pulsuz formada doldurulur.
3. Notarial təsdiq tələb etmir.
4. Mənzilin vəziyyəti, ünvanı, habelə tərtib olunma tarixi, tərəflərin şəxsi məlumatları və imzaları haqqında məlumatları ehtiva edir.

Qeyd. Təhvil-təslim aktı mənzilin mülkiyyət hüququ qeydiyyata alındıqdan sonra imzalanmalıdır. Bu, sənədlərin qeydiyyata alınmasını və yoxlanılmaq üçün geri qaytarılmamasını təmin edəcək.

Pul köçürməsi

Müqavilə və köçürmə aktı imzalandıqdan, həmçinin Rosreestr-də qeydiyyatdan keçdikdən sonra son mərhələ həyata keçirilir - ödəniş.

Mənzilin haqqını aşağıdakı yollardan biri ilə ödəyə bilərsiniz:

• bank hüceyrəsi;
• nağdsız ödənişlər;
• Bank hesabı.

Birinci yol ən populyardır. Ödəniş qanuni və təhlükəsiz şəkildə həyata keçirilir.

Qeyd. Ödəniş zamanı satıcıdan onun aldığını təsdiq edən qəbz götürməlisiniz Pul. Sənəd pulsuz formada tərtib edilir və ödənişin təsdiqidir.

Bir mənzilə hüquqların verilməsinin dövlət qeydiyyatı

Mənzilə mülkiyyət hüququnun verilməsinin qeydiyyatı mənzilin özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı əməliyyatların məcburi tərkib hissəsidir. Bu olmadıqda, satış başa çatmamış hesab ediləcək və alıcı mənzilin faktiki sahibi olmayacaq. Ancaq hamı müqaviləni harada tərtib edəcəyini bilmir.

Qeydiyyat proseduru üçün sənədləri Rosreestr və ya Çoxfunksiyalı Mərkəzə təqdim etmək lazımdır. Ancaq eyni zamanda, MFC-də bir mənzilin alqı-satqısının qeydiyyatı daha sürətli - bir neçə gün ərzində aparılır.

Sənədlər

Cədvəl 5. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün tələb olunan sənədlər

Hansı hallarda inkar edilə bilər

Rədd etmə səbəbləri fərqli ola bilər. Bir qayda olaraq, bu, tələb olunan sənədlərdən birinin təqdim edilməməsidir.

Cədvəl 6. Rosreestr-də mülkiyyət hüquqlarını qeydiyyata almaqdan imtinanın ümumi səbəbləri

Nüanslar

Alqı-satqı əməliyyatının öz nüansları var ki, onu bağlayarkən nəzərə alınmalıdır.

Mənzil alarkən mümkün risklər

Əsas risk fırıldaqçı ilə müqavilə bağlamaqdır. Bu vəziyyətdə yeganə həll yolu məhkəmədir. Lakin aldadılan alıcılar heç də həmişə hüquqlarını məhkəmə yolu ilə qoruya bilmirlər. Ona görə də nəzərə almaq lazımdır mümkün risklər:

1. Yetkinlik yaşına çatmayanların hüquqlarının pozulması. Əməliyyatdan əvvəl 18 yaşına çatmamış uşaqların mənzildə qeydiyyatda olmadığına əmin olmalısınız. Xüsusilə valideyn himayəsindən məhrum olsaydılar.
2. Hüquqların pozulması keçmiş həyat yoldaşları . Mənzil nikahda olan ər-arvad tərəfindən alınıbsa, lakin onlardan birinin xeyrinə özəlləşdirilibsə, ikinci ər-arvad satılandan sonra da yaşamaq hüququna malikdir. Bu baxımdan, "daimi sakin" ilə mənzil əldə etmək riski var.
3. Qeydiyyata alınmış vətəndaşların hüquqlarının pozulması. Mənzildə qeydiyyatda olan və hüququ olan şəxslər şəklində yüklülük daimi yaşayış(özəlləşdirmədən imtina edənlər, annuitet və ya vəsiyyət müqaviləsi ilə yaşayanlar və s.).
4. Satıcının bacarıqsızlığının tanınması. Satıcı səriştəsiz elan edildikdə məhkəmə qaydası, alqı-satqı əməliyyatı etibarsız ola bilər.
5. Vərəsələrin olması. Əgər mənzil vərəsəlik əsasında satıcıya məxsus idisə, başqa şəxslərin də ona iddia edə bilməsi ehtimalı var.
6. Satıcı tərəfindən fırıldaqçılıq. Fırıldaqçılıq halları nadir deyil. Müqavilə imzalamazdan əvvəl bütün sənədləri diqqətlə yoxlamalısınız.

Nələrə diqqət etməlisiniz

Əməliyyatı bağlamazdan əvvəl aşağıdakılara diqqət yetirsəniz, əməliyyat mümkün qədər sadə və təhlükəsizdir:

1. Satıcı ID. Daxili İşlər Nazirliyinin saytında onun həqiqiliyini yoxlaya bilərsiniz.
2. Göstərilən ünvanın etibarlılığı. Bəzən satıcılar alıcılara satdıqları tamam başqa mənzil göstərirlər. Yaşayış yerinin yeri Rosreestr-in çıxarışında göstərilən ünvana uyğun olmalıdır.
3. USRN çıxarışından məlumatların başlıq sənədinə uyğunluğu (alqı-satqı müqaviləsi, ianə və s.). Bu sənədlərdəki məlumatlar fərqli olmamalıdır.
4. Borcların olması. Satın alınan mənzildə onlar olmamalıdır.
5. Satış əməliyyatlarının sayı. Mənzil sahibləri çox tez-tez dəyişirsə, bu, satın alındıqdan dərhal sonra satmaq istədikləri "problemli" bir mənzili göstərə bilər.
6. Etibarnamənin həqiqiliyi.Əgər əməliyyat satıcının adından etibarnamə ilə bağlanıbsa, onu bağlamazdan əvvəl sənədi notariusda yoxlamaq lazımdır.
7. Ucuz qiymətə mənzil. Bir qayda olaraq, çox aşağı qiymətlər əsassız deyil. Bu cür "gəlirli" təkliflərə etibar etməməlisiniz.

Mənzil satışı üçün yeni qaydalar

Daşınmaz əmlak sahəsində qanunvericilik hələ də dayanmır. Hər il mənzil satışı prosesini tənzimləyən daha çox qanunlar qəbul edilir.

Son bir neçə il ərzində yeni qaydalar ortaya çıxdı:

1. Mənzildə pay satarkən müqavilənin notarius tərəfindən məcburi təsdiqi. Həmin vaxta qədər prosedur tərəflərin istəyi ilə həyata keçirilirdi.
2. Nikahda əmlak bölgüsü zamanı (nikah müqaviləsi, müqavilə və s.) sənədləri notarial qaydada təsdiq etmək də lazımdır.
3. 2016-cı il yanvarın 1-dən beş ildən az müddətə mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın satışından 13% vergi tutulur. İstisnalar mənzil əldə etmək üçün bəzi əsaslardır, məsələn: bağışlama, vərəsəlik, özəlləşdirmə, himayədarı ilə ömürlük saxlama müqaviləsi.
4. İndi eyni vaxtda iki prosedur (kadastr qeydiyyatı və mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı haqqında bəyanat) həyata keçirilə bilər. Müddət - 10 gün.
5. Sənədlərin qəbulundan imtinanın yeganə halı ərizəçinin şəxsiyyətinin müəyyən edilməməsidir. Amma əgər sənədlər paketi natamam olduqda, qeydiyyat dayandırılacaq və ya rədd ediləcək.

pros

Yeniliklərin mənfi cəhətlərindən daha çox üstünlükləri var. Qanunverici sənədlərə olan tələbləri sərtləşdirməklə mənzil satışı prosedurunu mümkün qədər tənzimləməyə çalışır. Onlar yalnız orijinal deyil, həm də müəyyən edilmiş standartlara uyğun tərtib edilməlidir. Onların bir çoxu notarial qaydada təsdiqlənir.

Bunun sayəsində əməliyyatlar qanuni olaraq daha "təmiz" oldu və fırıldaqçılar qeyri-qanuni mənzil satmaq ehtimalı azaldı.

Bundan əlavə, yetkinlik yaşına çatmayan uşaqlarla əməliyyatlara çox diqqət yetirilir. Dövlət uşaqların hüquqlarını intiqamla qoruyur, bu, şübhəsiz ki, müsbət haldır.

Minuslar

Əvvəlki kimi, əsas çatışmazlıq mənzil satışının vergiyə cəlb edilməsidir. Məhz bu şərt bir çox uydurma və qanunsuz icra edilən əməliyyatların yaranmasına səbəb olur. Vəziyyət 2016-cı ilin yanvarında onun vergiyə cəlb olunduğu əmlaka sahiblik müddəti 5 ilə qədər artırıldıqdan sonra daha da pisləşib. Bu dəyişikliklər alqı-satqı müqaviləsinə təsir göstərib və vətəndaşların bəyənməsinə səbəb olmayıb.

Ali təhsil. Orenburq Dövlət Universiteti(ixtisas: ağır maşınqayırma müəssisələrində iqtisadiyyat və idarəetmə).
19 sentyabr 2017-ci il.

Bir mənzili satmaq və yalnız satış prosesi ilə məşğul olmaq üçün onun dəyərini düzgün müəyyənləşdirməlisiniz. Mənzili tez satmaq üçün qiymət rayondakı oxşar mənzillərin qiymət səviyyəsində müəyyən edilir; Bundan sonra, alıcı tapmaq üçün bir sıra tədbirlər həyata keçirməlisiniz.

1. İxtisaslaşmış nəşrlərdə reklamların yerləşdirilməsi. Müntəzəm olaraq çıxmalı, formaca kifayət qədər nəzərə çarpan olmalı, məzmunu potensial alıcının zəng etmək istəməsinə, hətta daha yaxşısı, danışıqlara getməsinə səbəb olmalıdır.
2. Reklamların yerləşdirilməsi olduqca effektiv işləyir, çünki bir çoxları köhnə üsulla axtarışlarında İnterneti deyil, bülleten lövhələrini rəhbər tuturlar.
3. Ümumdünya internet şəbəkəsində əmlakınız haqqında məlumatın olması məcburidir. Reklamda tərtibat, fotoşəkillər, videolar olmalıdır.
4. Evin fasadına pankart yerləşdirmək gəlirli və real alıcı tapmaqda çox kömək edir.
5. Reklam bukletlərinin və vərəqələrinin paylanması.
6. Alıcıların yığılmış bazası mütəxəssislər üçün ən güclü satış vasitəsidir.

Alıcını necə maraqlandırmaq olar?

Alıcı tapmaq işin yarısıdır, onu maraqlandıra bilmək vacibdir. Bəzən satıcı elə danışıqlar aparır ki, sadəcə olaraq müraciət edənləri qorxudur. Bir mənzilin necə satılacağını bilmək üçün bəzi danışıqlar bacarıqları əldə etmək çox vacibdir. Satış obyektinin effektiv təqdimatı üçün bir neçə qayda var:

• alıcının ehtiyaclarını, yəni onun üçün nəyin vacib olduğunu öyrənin;
• obyektin çatışmazlıqlarını tanımaq, onları üstünlüklərə çevirmək (məsələn, həyətə pəncərələr - rahat yatmaq olar);
• istənilən şəraitdə sakit və inamlı olun, həmçinin mənzilin qüsurları ilə bağlı düzgün olmayan iradlarla belə xeyirxah olun;
• magistr texniki və hüquqi məsələlər satış məhsulunuzla əlaqədar;
• alıcının təəssüratlarını və fikirlərini müzakirə etmək, ona təqdimat materiallarını buraxmaq, onunla gələcək birgə hərəkətləri göstərmək;
• satış başlamazdan əvvəl, bütün bu mərhələlərin müstəqil həyata keçirilməsinə və ya mütəxəssislərin cəlb edilməsinə qərar verin.

Daşınmaz əmlakın satışına təsir edən əsas amillər

• sahibi satışa yaxşı hazırdır;
• obyekt tez-tez real alıcılara göstərilir - rieltorlar ən çox diqqət çəkən mənzilləri seçirlər: bunlar yeni gələnlər kimi qəbul edilən obyektlərdir;
• təklif olunan 7 - 10 variantdan alıcı parametrlər baxımından ən uyğun obyekti deyil, ona ən xoş təəssürat yaradanı seçir;
• sadəcə mənzil təqdim etmək kifayət deyil - bunu elə etmək lazımdır ki, alıcı həm mənzil, həm də sahibi haqqında ən əlverişli rəyə malik olsun - alıcı sözün əsl mənasında sizin mənzilinizə aşiq olmalıdır.

Öz əlinizlə bir mənzil satma mərhələləri

Mənzili tez və baha satmaq üçün necə danışıqlar aparmaq olar? Satıcının danışıqlarda əsas mövqeyi: mənim mənzilim bu alıcı üçün ən yaxşısıdır, onun hələ bundan xəbəri yoxdur. Bir mənzili satmaq üçün bir istək kifayət deyil, siz də aktiv addımlar atmalısınız:

• satışa hazırlıq;
• reklamınızın daşınmaz əmlak bazarında reklamı və təşviqi;
• obyektinizin təqdimatı və nümayişi;
• qiymət daxil olmaqla danışıqlar.

Satışa hazırlıq

Yalnız obyektin parametrlərini və onun yerləşdiyi formanı deyil, həm də sənədlərin yerləşdiyi dövləti bilmək vacibdir. Birincisi, bu əmlaka hüququnuzu təsdiq edən sənədləri yoxlamaqdır, bəzən son mərhələdə bəzi çatışmazlıqlar və ya bəzi sənədlərin çatışmazlığı aşkar edilir. Nümunə siyahısı:

• alqı-satqı müqaviləsi və ya onu əvəz edən sənədlər (məhkəmə qərarı, özəlləşdirmə);
• texniki sertifikat;
• mülkiyyət hüququnu təsdiq edən şəhadətnamə;
• notarius tərəfindən təsdiq edilmiş ailə vəziyyəti və bütün mülkiyyətçilərin mənzilin satılmasına razılığı haqqında sənədlər;
• qəyyumlar şurasının icazəsi (mənzildə kiçik şərikli mülkiyyətçilər qeydiyyatda olduqda);
• mənzil üçün borcun olmaması haqqında mənzil idarəsindən arayış;
• qeydiyyatdan keçmiş kirayəçilər haqqında ev kitabından çıxarış;
• Hesabat verin bazar dəyəri(ipoteka mənzilləri üçün);
• pasport.

Bürokratik sistemimizi nəzərə alsaq, bəzi sənədləri yarım ilə hazırlamaq olar və hər, hətta real alıcı da siz sənədləri qaydasına salana qədər gözləmək istəməz. Alıcı sövdələşmədən imtina etməzsə, o zaman qiymət mütləq öz yerini verməli olacaq.

Səlahiyyətli reklam və tanıtım

Bu mərhələni özünüz mənimsəmək qərarına gəlsəniz, sizə lazımdır:

• mənzillərin alıcısı üçün məşhur qəzet və jurnalları bilmək;
• alıcıların aktiv şəkildə ziyarət etdiyi İnternet resurslarını bilmək;
• qısa reklamlar tərtib edə bilmək (uzun reklamlar daha asandır, lakin səmərəsizdir);
• obyektinizə olan tələbatı idarə edə bilmək (reklamın effektiv olması üçün məlumatları harada və hansı tezliklə yerləşdirmək lazımdır). "Nə qədər çox olsa, bir o qədər yaxşıdır" tezisi burada işləmir: reklama çox pul xərcləyə və gözlənilən nəticəni əldə edə bilməzsiniz;
• mənzilinizin obyektiv dəyərini anlayın və illüziyalar qurmayın. Hər kəs anlayır ki, heç vaxt oxşar ərazidən daha çox qiymətə satmaq mümkün olmayacaq.
• əsas resurs bu miqdarda işə sərf edilməli olan vaxtdır;

Mənzilin təqdimatı

Əgər reklam mərhələsində satıcıdan çox şey asılı deyilsə: o, məlumatı qoyur və gözləyirsə, danışıqlar mərhələsində mənzilin satışını sürətləndirmək üçün çox şey etmək olar. Birincisi, qiyməti üç variantda müəyyənləşdiririk - minimum, məqbul və maksimum. Maksimum - daşınmaz əmlak bazarına istinadla, elanda göstərdiyiniz qiymət, minimum qiymət - bir il ərzində satış vəziyyətində olan mənzili sata biləcəyiniz qiymət, məqbul qiymət - onların arifmetik ortası. Bu, düzgün ticarət üçün lazımdır.

Təqdimata hazırlaşmalısınız: alıcının mümkün suallarını (narahat olanlar da daxil olmaqla) yüksək səslə səsləndirərək məşq edin. Onda siz danışıqlarda əminlik hiss edəcəksiniz. Müştəri görünəndə onu qazanmaq vacibdir - mənzil haqqında danışmağa tələsməyin: salam verin, bir-birinizi tanıyın, mücərrəd mövzularda bir dəqiqə danışın.

Təqdimata açıq şəkildə tələb olunmadığı təqdirdə başlamayın. Bundan sonra ilk sual: "Haradan başlamaq istəyirsən?" alıcının üstünlüklərini öyrənməyə və şou zamanı yerləşdirilməli olan vurğularda istiqamətləndirməyə kömək edəcək. Yataq otağından danışırsa, onun gizli marağı istirahət və dinclik olacaq; zaldan başlayır - qonaqpərvərlik, ünsiyyət, prestij, status; mətbəxdən başlayır - məişət, rahatlıq; vanna otağı, tualet ilə - təmizliyə yüksək tələblər; balkondan - qonşular, məkan, ətraf. Alıcıya mənzili niyə alması ilə bağlı suallar verərək qısa şərhlərlə bir tur keçirmək lazımdır. Təmirin üstünlükləri haqqında deyil, mənzilinizin yeni sahibinin hansı üstünlükləri - təhlükəsizlik, rahatlıq, rahatlıq əldə edəcəyi barədə danışın.

Yeri gəlmişkən, peşəkar brokerlər Təcili olaraq mənzil alan çoxsaylı agentliklərə mənzili minimuma endirməzdən əvvəl yaxşılaşdırmağı tövsiyə olunur. Xüsusilə Moskvada bir mənzili elit deyil, ikinci dərəcəli bir mənzildən tez satmaq lazımdırsa. mənzil fondu normal vəziyyətdə. Təmirə külli miqdarda pul xərclədikdən sonra onları satarkən geri qaytarmaq qeyri-realdır, ona görə də yeni ucuz divar kağızlarını yenidən yapışdırmaqla və soyulmuş pəncərə və qapılara toxunmaqla obyekti təzələmək kifayətdir.

Sövdələşmə qaydaları

Birinci qayda: heç vaxt təqdimatdan əvvəl qiymət barədə danışmayın, hətta bu barədə soruşsalar da. Əvvəlcə "donuzu soxmaqda" araşdırmağı təklif etməyə dəyər.

Qiyməti necə adlandırmaq olar? Etibarlı və qətiyyətlə, etibarlılığına şübhə etmədən. “Neçə nəfər təslim olmağa hazırdır” kimi suallar verərkən onu hansısa tələblə əlaqələndirərək güzəşti şərtləndirmək lazımdır: “Bu, müqavilənin nə qədər tez bağlanmasından, mənzili nə vaxt boşaltmalı olduğumuzdan, s.” Alıcının ilkin mövqeyini öyrənmək üçün əks sual da uyğundur: "Bu mənzil üçün nə qədər verməyə hazırsınız?". Bir qiymət adlandırmağa məcbur olarlarsa, endirim göstərin və dərhal alıcı üçün məqbul olan qiyməti tapın. Əgər bir qiymət adlandırsanız və alıcı özünün adını qoymayıbsa, sövdələşmənin mənası yoxdur. İlkin qiymətlə məqbul qiymət arasındakı intervalın ortasında endirim çağıraraq bazarlıq etməlisiniz. Beləliklə, hər bir güzəşt əvvəlkindən daha az olacaq, sövdələşmənin sonsuz ola biləcəyi illüziyası yaratmadan. Güzəştlər çətinliklə aparılmalı, uzun fasilələr verilməli, hər bir qiyməti son qiymət kimi şərh edilməlidir. Aktiv endirimlər "burada nə var" kimi şübhələr yaradır, real alıcı həm sərt mövqe, həm də tez güzəştlər ilə dəf edə bilər.

Reklamınızın ilk növbədə əməkdaşlıq təklifləri olan agentlər tərəfindən çağırılacağına təəccüblənməyin. Yaxşı bir rieltor alsanız, hər halda, o, bu işi daha yaxşı yerinə yetirəcək, ilkin ödənişi və ödənişi necə düzgün götürəcəyinizi, pulu yoxlamaq və təhlükəsizliyi təmin etmək barədə danışacaq və ümumiyyətlə qarşıdan gələn əməliyyatın şərtləri ilə razılaşacaq. Ancaq mənzili tez və baha satmaq istəyirsinizsə (vasitəçisiz mənzil), bəzi bacarıqlara sahib olmalısınız. Əməliyyatın qeydiyyatı ilə bağlı Regcenter-də razılaşaraq, özünüz müqavilə tərtib etməli, pul köçürməsini bacarıqlı və təhlükəsiz şəkildə təşkil etməli olacaqsınız. Əvvəlcə satış üçün sənədlər paketinin hüquqi qüvvəsini hazırlamaq və yoxlamaq, bütün mümkün səhvləri yoxlamaq lazımdır.

Təkcə real alıcılar deyil, avaralar, həmçinin “baltalı” müştərilər də yaxın gələcəkdə nə qədər pulunuz olacağı barədə məlumat ala bilər. Bir şəxs mənzil satırsa, bu, həyatında bir şeyin baş verdiyini ifadə edə bilər: toy, boşanma, uşağın doğulması, cənazə. Həmişə belə hallardan uzaq, bu səviyyəli müstəqil əməliyyatlar üçün tamamilə adekvat ola bilər. Bəzən nüfuzlu agentliklər satışdan sonrakı hadisələr zamanı hüquqi yardımla pulsuz və daimi zəmanət xidməti təklif edirlər.

Gücünüzü, vaxtınızı və əsəblərinizi sərf edərək, siz nəinki öz rieltorunuz, həm də, ola bilsin, şəxsi broker olmağa kömək edəcək əvəzsiz təcrübə qazanırsınız. Uğurlu satış!

Səliqəli otağa daxil olan alıcı (mütləq təmir olunmur), ondan gözlənilən olduğunu başa düşür və alışa müsbət yanaşır.

Addım #2:

Vasitəsiz satılan mənzillər göstərilir

Satışın bu mərhələsində vasitəçilərsiz nə edirik:

1. alıcılar və satıcılar üçün təəssüratlar
2. sənədlər

Necə və kimə göstəririk
Hazır olun ki, istəyinizə zidd olaraq həm vasitəçilərdən, həm də real alıcılardan və “turistlərdən” baxmaq istəniləcək.

Alıcılar əvvəlcə maklerlə gəlib, 5 dəqiqədən sonra onsuz qayıda bilər. Siz də onlarla hörmətlə görüşüb dialoq aparırsınız, qiymətdə razılaşsanız depozitə razılaşırsınız.

Mənzili vasitəçisiz necə satmağı öyrənirik ( addım-addım təlimat), buna görə də öz narazılığını bildirərək sizə gələn rieltorlar AVITO-ya göndərilir, burada siz öz telefon nömrəniz və yazılarınızla elan yerləşdirmisiniz - “sahibi” və “vasitəçisiz”.

Sənədlər
Mənzil üçün sənədlərin surətlərini, kommunal mənzil üçün qəbzləri hazırlayın. Heç bir borcunuzun olmadığını, adekvat olduğunuzu, dialoqa açıq olduğunuzu və satmağa hazır olduğunuzu göstərin.

Sənədlər təhvil verilməməlidir, baxsınlar (şəkil çəkməyin).

Sövdələşmə
Baxmağa gələnlər sizi bazarlığa çağırsa - bazarlıq edin! 10 min olsun, amma təslim ol. Kiçikdə təslim olub, böyükdə qazanacaqsan - mənzili sat.

Addım #3:

Depozit

Qeyd: depozit müqaviləsi alıcını arxanızda saxlayır, çünki o, alışdan belə imtina edə bilməyəcək - o, maliyyə itkisinə məruz qalacaq.

Depozit üçün addım-addım təlimat:

1. əmanətin məbləğini müəyyənləşdirin (adətən 50 mindən çox deyil)
2. əmanət üçün sənədlər tərtib edin - onlardan üçü olmalıdır (bunu düzgün edin, əks halda əvvəlcədən tanınacaq)
3. depozit alın və alınan pulu xərcləməyin!
4. əməliyyata daxil olma tarixini müəyyənləşdirin

Siz əmanəti sizə harada verilməsindən asılı olmayaraq qəbul edirsiniz - agentlik vasitəsilə və ya yalnız sizinlə alıcı arasında, məsələn, öz evinizdə.

Əmanətin işlənməsi üçün sənədləri tərtib etmək üçün səlahiyyətli bir hüquqşünas cəlb etmək daha yaxşıdır mənzil məsələləri. Digərləri, əksər hallarda təcrübənin olmaması səbəbindən daha az uyğun gəlir.

Addım #4:

Müqavilə üçün sənədlərin hazırlanması

Sənədlər paketi alıcının kateqoriyasından və sizinlə hesablaşma növündən asılıdır.

Alıcı nağd ödəniş edərsə, minimum sənədlər paketi tələb olunacaq. İpoteka kreditoru varsa, bir bank tərəfindən mənzilin qiymətləndirilməsinə, PND-dən arayışa ehtiyacınız olacaq.

Həmçinin, alıcı mənzilinizi “qanuni təmizliyə” yoxlamaq üçün əlavə məlumat tələb edə bilər.

Buna müqavimət göstərməməlisiniz, çünki məqsədiniz mənzili satmaqdır!

Eyni zamanda, iki həftə ərzində səbirli olmalısınız, çünki hər cür sertifikat və sənədləri əldə etmək üçün səlahiyyətlilər və dövlət qurumları arasında marafon keçirilir.

Sizə söz vermişdim ki, mənzili vasitəçisiz necə satmaq barədə addım-addım təlimat verəcəksiniz, amma qısa olduğunu xatırladıram.

Daha çox ətraflı təlimatlar bütün lazımi sertifikatları və sənədləri necə və harada toplamaq olar, baxın:

• videolarda.

Əgər özünüz vasitəçilərsiz edə bilmirsinizsə, bir rieltordan məsləhət alın və o, sizə hansı sənədləri və harada toplanacağını izah edəcək.

Addım #5:

Mənzilin alqı-satqısı

Alıcıdan pulu necə alacağınıza qərar verməlisiniz - vasitəsilə seyf qutusu və ya akkreditiv və harada.

Müqavilə əsasında bir mənzil satmaq üçün addım-addım təlimat:

• əməliyyatın qeydiyyatı üçün toplanmış sənədləri yoxlamaq (əsli və surətləri)
• pulun köçürülmə üsulunu və yerini müəyyən etmək
• seyf vasitəsilə pul köçürsəniz, saxtakarlıq olub olmadığını yoxlamağı unutmayın
• mənzil 5 ildən azdırsa, verginin az olması üçün daha kiçik bir məbləğ göstərin
• əskinasları saymaq və ikiqat yoxlama (bank xanası vasitəsilə olarsa)
• hüquqların ötürülməsini qeyd etmək üçün Rosreest filialına və ya MFC-yə baxın
• Siz qeydiyyatçının iştirakı ilə DCT-ni imzalayırsınız.

Bu addım-addım təlimatda bir mənzili vasitəçi olmadan necə satmaq sona çatdı.

Satıcının kimliyindən asılı olmayaraq, mənzil alqı-satqısı oxşar alqoritmlə aparılır.

Mövcud vəsaitin miqdarı müəyyən edilir, uyğun mənzil seçilir. Bu mərhələdə məcburidir əməliyyatların qanuni təmizliyini yoxlamaq lazımdır: mənzilin neçə sahibinin olduğunu öyrənin, hamısının fəaliyyət qabiliyyəti olub-olmaması, neçə nəfərin qeydiyyatda olması, qeydiyyatda olanlar arasında məhkumların və ya psixoloji cəhətdən sağlam olmayan şəxslərin olub-olmaması, mülkiyyətçilər arasında uşaqların olub-olmaması, vərəsələrin mənzilə sahiblik hüququna etiraz edə bilməsi və s.

Alıcı sənədləri yoxlayanda bu sualların bəziləri öz-özünə yox olur, qalanları isə satıcıya və ya rieltora verilməlidir.

Satıcı ilə ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanır və ya məsələn, kapitalda iştirak müqaviləsi - bir sözlə, əsas əməliyyatı sonradan etmək öhdəliyi ilə bağlı müqavilə, avansın köçürülməsi mümkündür. Avans vasitəçiyə deyil, şəxsən satıcıya verilməlidir, əks halda fırıldaqçıların hiylələrinə düşə bilərsiniz.

Tərəflər lazımi sənədlər paketini hazırlamaq, alıcı alır düzgün məbləğ pul. Bütün digər prosedurların başa çatdırılması, məsələn, tikintinin başa çatdırılması (mənzil yeni binada alınıbsa) və ya yaşayış sahəsinin sahibləri uşaq olduqda qəyyumluq və qəyyumluq orqanının qərarını gözləmək gözlənilir.

Mənzilin alqı-satqısının rəsmiləşdirilməsi proseduru əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması, zəruri hallarda qəbul və təhvil aktının və digər sənədlərin imzalanması ilə başa çatır. Baş alqı-satqı müqaviləsi əməliyyatda iştirak edən bütün tərəflər tərəfindən şəxsən bir-birinin iştirakı ilə imzalanır. Gələcəkdə anlaşılmazlıqların qarşısını almaq üçün bu sənədin bəndlərini yenidən oxumaq faydalı olardı.

Üçün sənədlərin çatdırılması dövlət qeydiyyatı qanun (Qeydiyyat Palatasının filialı və ya Çoxfunksiyalı Dövlət Xidmətləri Mərkəzi vasitəsilə).

Dövlət qeydiyyatı başa çatdıqdan sonra sənədlərin alınması və tərəflərin yekun hesablaşması.

Şəraitdən asılı olaraq, alqoritm bir qədər dəyişdirilə bilər, lakin hərəkətlərin ümumi ardıcıllığı aşağıdakı kimidir. Hər bir mərhələdə, xüsusilə vasitəçilərin (rieltorların) iştirakı ilə həyata keçirilirsə, əməliyyatın gedişatını diqqətlə izləmək lazımdır.

Satınalma riskləri aşağıda təsvir edilmişdir.

Mənzilin satın alındıqdan sonra yenidən qeydiyyatı

Mənzil alarkən yenidən necə qeydiyyatdan keçmək olar? İlk addım aşağıdakı addımları atmaqdır.

Köhnə yaşayış yerindəki mənzil idarəsi ilə əlaqə saxlayın və çıxarış alın. Bu sənəd, pasport, əmlakın qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə, qəbul və təhvil aktı ilə siz yeni yaşayış yerindəki mənzil idarəsi ilə əlaqə saxlamalı, təminat üçün yeni müqavilə bağlamalısınız. kommunal xidmətlər.

Hərbi yaşda olan kişilər (18 yaşdan 27 yaşa qədər) prosedura riayət etmək üçün oxşar sənədlər paketi ilə hərbi qeydiyyat və çağırış idarəsinə müraciət etməlisiniz hərbi qeydiyyat.

Yeni yaşayış yerinə köçdükdən sonra 7 gün ərzində qeydiyyatınızı dəyişdirmək üçün federal miqrasiya xidmətinin şöbəsi ilə əlaqə saxlamalısınız. Bir qayda olaraq, eyni vaxtda daimi qeydiyyat yerinin dəyişdirilməsi və mənzil idarəsində kommunal xidmətlərin göstərilməsi üçün yeni müqavilənin bağlanması üçün ərizə təqdim etmək mümkündür.

Xidmət üçün bütün digər şəxsi hesabların: domofon, poçt qutusu, qaz və s.-nin müvafiq təşkilatlarda yenidən rəsmiləşdirilməsi.

Hər yerdə təqdim etməlisiniz: sahiblərin pasportları, mənzil üçün sənədlər və bu sənədlərin surətləri.
Bundan əlavə, mənzil aldıqdan sonra alıcının müraciət etmək hüququ var vergi xidməti qeydiyyat üçün vergi endirimiəvvəllər istifadə etmədiyi təqdirdə 2 milyon rubl ərzində.

Sənədlər hara təqdim olunur?

Mənzili harada almaq və satmaq olar? Bunun üçün müvafiq orqanlara müraciət etmək lazımdır.

İmzalama kredit haqqında razılaşma mənzilin alınması üçün kreditin verildiyi bankın filialında baş verir.

Alqı-satqı müqaviləsinin tərtibi üç yerdə baş verə bilər: Qeydiyyat Palatasında modelə uyğun olaraq, evdə müstəqil olaraq və ya vəkillə.Əgər əməliyyat sadədirsə və kiçik sahiblər, səhmlərin bölüşdürülməsi, kreditlərin qeydiyyatı və s. şəklində fəsadların mövcudluğunu nəzərdə tutmursa, o zaman müqaviləni özünüz tərtib edə bilərsiniz və ya bir nümunə götürə bilərsiniz. Regpalat. Müqavilə mürəkkəbdirsə, bir mütəxəssislə əlaqə saxlamalısınız.

Alqı-satqı müqaviləsinin imzalanması və qəbul aktı sənədləri təqdim edərkən Qeydiyyat Palatasında və ya Çoxfunksiyalı Mərkəzdə baş verir dövlət qeydiyyatı üçün.

Mənzil alarkən tərtib edilən sənədlər harada kirayədə olmasından asılı olmayaraq, Qeydiyyat Palatasında qəbul edilir.

Son ödəniş bu şəkildə baş verir və müqavilədə yazıldığı kimi yer budur. Əgər bu, bank kreditidirsə, o zaman bankda, əgər şəxsi vəsait varsa, istənilən əlverişli yerdə. Pulun köçürülməsi, daha yaxşı olar ki, sənədə öz imzasını qoyan şahidlərin iştirakı ilə qəbzlə təsdiqlənməlidir.

Sənədlərin siyahısı

Mənzil alarkən aşağıdakı sənədləri tərtib etmək lazımdır:

• əməliyyatın dövlət qeydiyyatına alınması üçün ərizə;
• bütün tərəflər tərəfindən imzalanmış alqı-satqı və təhvil müqaviləsi;
• kadastr pasportu, mərtəbə planı evlər, mənzillərin izahatı (BTI-dən texniki pasport);
• dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz;
• əməliyyatda iştirak edən bütün şəxslərin pasportlarının surətləri və ya surətləri təsis sənədləriəqddə hüquqi şəxs iştirak etdikdə;
• əqddə bir iştirakçının əvəzinə onun nümayəndəsi çıxış edərsə, notariat qaydasında təsdiq edilmiş etibarnamə.

Bəzən dövlət reyestri proseduru tamamlamaq üçün lazım olan digər sənədləri tələb edə bilər:

• bankla kredit müqaviləsi;
• mülkiyyətçilərin razılığı (kommunal mənzil satılırsa);
• həyat yoldaşının razılığı;
• uşaqların doğum haqqında şəhadətnamələri və ya atalığın müəyyən edilməsi haqqında sənədlər, qəyyumluq və himayə orqanlarının icazəsi (sövdələşmədə uşaqlar iştirak edirsə);
• əqd iştirakçılarından birinin fəaliyyət qabiliyyəti olmayan və ya fəaliyyət qabiliyyəti məhdud hesab edilməsi haqqında məhkəmə qərarının surəti və s.

Sənədlər müraciət zamanı tələb oluna bilər, lakin çox vaxt registrator əməliyyatın qanuniliyinin yoxlanılması mərhələsində ərizəçi ilə əlaqə saxlayır. Elə olur ki, müqavilədə və ya ərizədə səhvlərə yol verilir. Sonra onlar yenidən çap edilməli və ya yenidən yazılmalı və yenidən imzalanmalıdır.

Zamanlama

Standart qeydiyyat müddəti, sənədlər Qeydiyyat Palatası vasitəsilə təqdim edildikdə - 14 gün. Sənədlər təqdim olunarsa Çoxfunksiyalı Mərkəz vasitəsilə müddət iki dəfə azaldılır - 7 günə qədər.

Müstəsna hallarda, məsələn, mənzilin satıcısı uzun müddətə başqa əraziyə getsə, qeydiyyat müddətini 3-5 günə endirmək mümkündür.

Bu vəziyyətdə sizə lazım olacaq:

• əməliyyatın rəsmiləşdirilməsinin sürətləndirilməsi tələbi ilə Regal Palatasının şöbə müdirinin adına ərizə yazmaq və səbəbini göstərmək;
• ərizəyə sübut əlavə edin: məsələn, qeyd olunan tarix son qeydiyyat tarixindən əvvəl gələn təyyarə və ya qatar bileti;
• ərizəni katibə təhvil verin və onun qeydiyyata alındığına və rəisin masasına oturduğuna əmin olun.

Nüanslar

Belə əhəmiyyətli bir əməliyyatın edilməsində bir çox nüanslar var. Bu prosedurun ən ümumi xüsusiyyətlərini qeyd etmək mantiqidir.

Bir inşaatçıdan bir mənzil alarkən, bütün sənədləri diqqətlə yoxlamalı, onun tikinti icazəsi olduğuna, yeni tikili altında torpaq icarəyə götürdüyünə və ya satın aldığına əmin olmalısınız. hüquqi əsaslar və tikintisi başa çatmamış mənzili satmaq səlahiyyətinə malik olduğunu.

İpoteka ilə mənzil alarkən ilk növbədə banka müraciət etməli və tələb olunan məbləğin razılığını almalısınız. Bəzən xoşagəlməz sürprizlər olur ki, bütün tələblər yerinə yetirilirsə, bank kredit verməkdən imtina edir və əməliyyat son anda dayandırılır.

Depoziti köçürərkən, ilkin alqı-satqı müqaviləsi tərtib etməlisiniz, burada satış mövzusunu (mənzilini) tam təsvir etməli, satıcı və alıcının pasport məlumatlarını təqdim etməlisiniz, dəqiq məbləğ gələcək əməliyyat, şərtlər, müqavilə şərtlərinin pozulması halında cərimələr.

Əgər vasitəçi satıcının adından çıxış edirsə, onda onun düzgün tərtib edilmiş etibarnaməsi olmalıdır. Bu halda, müqaviləyə satıcının özünün deyil, bu şəxsin şəxsi məlumatları və onun əsasında fəaliyyət göstərdiyi sənəd göstərilməklə, onun rəhbərinin məlumatları daxil edilir.

Bəzən satıcı müqavilədə daha çox göstərməyi xahiş edir aşağı qiymət, həqiqətən təslim ediləndən daha çox. Bu, adətən vergi ödəməmək üçün edilir. Alıcının işi - bu təklifə razı olub-olmaması. Axı vəziyyət onun xeyrinə deyilsə və məhkəməyə müraciət etməli olursan, onda satıcı yalnız müqavilədə göstərilən məbləği geri ala biləcək.

Alış-verişin təmizliyini təkcə mənzilin sənədləri və satıcı və ya rieltorların sözlərinə əsasən yoxlaya bilərsiniz. Mənzili Rosreestr və ya büroya sorğu göndərməklə yoxlamaq olar texniki inventar (BTI). Bütün sənədlərin düzgün tərtib edilməsinə xüsusi diqqət yetirilməlidir, əgər:

• mülkiyyətçilər arasında - 18 yaşına çatmamış, fəaliyyət qabiliyyəti olmayan, azadlıqdan məhrumetmə yerlərində olan, itkin düşmüş uşaqlar;
• mənzil girovda və ya həbsdədir;
• mənzil analıq kapitalı ilə alınıb;
• mənzildə yenidənqurma aparıldı (leqallaşdırılmalıdır);
• mənzil ortaq deyil, ortaq mülkiyyətdədir;
• mənzil miras qalmışdır (əvvəllər naməlum varislər peyda ola bilər və onlar bir sıra şərtlərə uyğun olaraq mənzili məhkəməyə verə bilərlər).

Bir mənzilin alınmasının qeydiyyatı proseduru zahirən sadədir, lakin bir çox tələləri gizlədir. Sənədləri düzgün tərtib etsəniz və mütəxəssislərlə məsləhətləşsəniz, əksər çətinliklərdən qaça bilərsiniz.

Və qeyri-qanuni olaraq vəzifələrini yerinə yetirməkdən imtina edən satıcı və ya qeydiyyatçı ilə məhkəmə çəkişməsinə gəldikdə, maraqlarınızı qorumaq üçün həmişə məhkəməyə müraciət edə bilərsiniz.

Mənzil alarkən hansı müqavilə formasını seçmək lazımdır?

Hüquqşünasın tənqidi

Qeyd etmək istəyirəm ki, məqalənin adı yaşayış binalarının alqı-satqısı müqaviləsinin tərtib edilməsi qaydasına həsr edilmişdir. Müqavilə səhmlərdə iştirak Müstəqil müqavilədir və alqı-satqı ilə heç bir əlaqəsi yoxdur. Qanun bu iki növ müqaviləni aydın şəkildə fərqləndirir.

Satışın predmeti müəyyən (mövcud) mənzilin alıcıya verilməsidirünvanı olan kadastr nömrəsi, dəqiq sahə.
Səhmdə iştirak müqaviləsinin predmeti pul vəsaitlərinin qoyuluşu (investisiya)dır pay binası(çox vaxt belə obyekt hələ mövcud deyil). Bu halda, mənzil BTI pasportu alaraq, ev istifadəyə verildikdən sonra verilir. Yəni, müqavilə bağlanarkən “satılan” mənzilin dəqiq məlumatları hələ ki, məlum deyil.

Bölmə "Mənzilin alınması: əməliyyatın qeydiyyatı"

Mənzilin alınmasının qeydiyyatı, yəni. alqı-satqı müqaviləsi bu müqavilənin dövlət qeydiyyatına alınması ilə başa çatır. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 558-ci maddəsinin 2-ci hissəsində deyilir ki, alqı-satqı müqaviləsinin dövlət qeydiyyatının olmaması əqdin bağlanmamış kimi tanınmasına səbəb olur.

Yəni, necə mövcud olmasından asılı olmayaraq, qanuni olaraq əməliyyatlar (bu yerdə etibarsız və bağlanmamış əməliyyatlar arasındakı fərqi izah edən məqaləyə keçid etmək yaxşıdır. Bir çox insanlar onları daim qarışdırır).

Bölmə "Mənzilin alınması: əməliyyatın qeydiyyatı"

Nümayəndəliyə malik olmaq konstitusion hüququ necədir? Demək olar ki, hər hansı bir müqavilə (məsələn, nikah istisna olmaqla) şəxsən və ya qanuni nümayəndə tərəfindən imzalana bilər.

Müqavilənin bir-birinin iştirakı ilə imzalanması vacib deyil. Müqavilə ayrıca imzalana bilər. Bu fakt əməliyyatın etibarsız hesab edilməsinə təsir göstərmir. Yalnız ayrıca imzalanma zamanı alıcı müqavilənin səlahiyyətli şəxs tərəfindən imzalanmasına əmin olmalıdır.

"Sənədlərin təqdim olunduğu yer" bölməsi

Mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı ilə bağlı yekun sənəd iki yolla əldə edilə bilər:

1. Rosreestr ofislərində;
2. Rosreestr-in sahə xidməti vasitəsilə.

Bölmə "Nüanslar"

Müəllif yazır: “Əmanəti köçürərkən ilkin alqı-satqı müqaviləsi tərtib etmək lazımdır ki, burada satış predmetini (mənzilini) tam təsvir etməli, satıcı və alıcının pasport məlumatlarını, gələcək əməliyyatın dəqiq məbləği, şərtləri, müqavilənin şərtləri pozulduqda cərimələr.”

Əmanət və ya avans köçürərkən, ilkin müqavilə tərtib etmək lazım deyil, dərhal alqı-satqı müqaviləsi bağlaya bilərsiniz.

Əsas şərtlərin müqavilədə qeyd olunması vacibdir:

1. müəyyən etməyə imkan verən məlumatlar Daşınmaz əmlak alıcıya təhvil verilməlidir;
2. əmlakın müvafiq olaraq yerini müəyyən edən məlumatlar torpaq sahəsi və ya digər daşınmaz əmlakın bir hissəsi kimi;
3. satılan əmlakın qiyməti;
4. yaşayış binasında, mənzildə, yaşayış binasının bir hissəsində və ya mənzildə daşınmaz əmlak satıldıqdan sonra həmin yaşayış əmlakı alıcı tərəfindən alındıqdan sonra qanunla müəyyən edilmiş qaydada istifadə etmək hüququnu özündə saxlayan şəxslər olduqda; satılan yaşayış sahəsindən istifadə hüquqlarını göstərən bu şəxslərin siyahısını göstərmək lazımdır (bu məqam pay satıldıqda, yəni yaşayış sahəsinin bir hissəsi olduqda xüsusilə aktualdır).

Yoxluğu ilə əsas şərtlər müqavilədə bu müqavilə bağlanmamış hesab edilir, t.to. tərəflər tərəfindən razılaşdırılmamışdır.