Miras qalan mənzilin alınması. Vərəsəlik yolu ilə alınan bir mənzil almaq: risklər və onları minimuma endirmək yolları

Hər gün çoxlu sayda daşınmaz əmlak alqı-satqısı əməliyyatları aparılır. Lakin bu alqı-satqılar arasında miras qalan mənzillərin və evlərin alınması ilə bağlı olanlar o qədər də çox deyil. Belə müqavilələr adi haldan daha çox risklə əlaqəli olduğundan, potensial alıcıları bir neçə, çox əhəmiyyətli üstünlüklərlə cəlb etmələrinə baxmayaraq. Nə danışdığımızı başa düşmək üçün nüansları anlamağa çalışaq.

Mündəricat:

Vərəsəlik yolu ilə alınan mənzilləri alarkən risklər

Yuxarıda qeyd olunan əməliyyatların əsas “tələsi” miras qalmış mənzillə birlikdə özlərini məhrum hesab edən vərəsələrin iddialarını əldə etmək imkanıdır. Alqı-satqı müqaviləsinin imzalanması zamanı belə vərəsələrin daşınmaz mirasın “bölüşdürülməsi” zamanı onlara göründüyü kimi pozulmuş öz hüquqlarını müdafiə etdikləri məhkəmə iddiası ola bilər. Ola bilsin ki, heç kim heç nəyi “yenidən paylaşa” bilməyəcək, amma bunu edirsə? Sonra alıcının problemi olacaq.

Beləliklə, əmlakın vərəsəliyi baş verir:

qanuna görə;
və ya iradə ilə.

Əgər vəsiyyətnamə yoxdursa, vərəsəlik istənilən halda qanuna və sərəncama əsasən baş verir. Birinci mərhələnin vərəsələrinə vəsiyyət edənlərin həyat yoldaşları, valideynləri və övladları aiddir. Və burada təfərrüatlar-nüanslar tez-tez tapılır:

Yuxarıda göstərilən hallar ən çox yayılmışdır, lakin yeganə hallardan uzaqdır. Bu o deməkdir ki, miras qalan mənzillərlə bağlı daha çox problemlər var. Beləliklə, belə bir əmlak almağı planlaşdırarkən, hər cür sürprizlərə hazır olmalısınız.

Əhəmiyyətli: təbii ki, qanunla vərəsələrin vəsiyyət edənin ölümündən sonra 6 ay ərzində gəlməsi tələb olunur. Amma məsələn, xaricdə və ya azadlıqdan məhrumetmə yerlərində olanlar məlum səbəblərdən “hər şeyi atıb” vərəsə gələ bilmirlər. Və qanuni müddət başa çatdıqdan sonra müraciət olunarsa, məhkəmə bu müddəti mütləq uzadacaq. Bunu nəzərə almaq lazımdır.

Bundan əlavə, həm də çox vacib məqam mirasa daxil olma ilə bağlı “qanuni prioritetlər” hesab edilə bilər. Axı, vəsiyyətnamədə nə yazılmasından asılı olmayaraq istənilən halda əmlakda pay almaq hüququ olan vətəndaş kateqoriyaları var. Onlardan iddia alındıqdan sonra hətta satılan əmlakdan da onlara pay ayrılacaq.

Satıcı məhkəmə müəssisəsində ləyaqətsiz varis kimi tanınarsa, əməliyyat tamamilə ləğv ediləcək. Amma alıcının pulunu geri qaytarıb-qaytarmayacağı böyük sualdır. Aydındır ki, əksər hallarda vəsait təkcə məhkəmə yolu ilə deyil, həm də geri qaytarılmalı olacaq məhkəmə icraçıları. Bu, sürətli deyil və hətta bundan sonra, keçmiş satıcının satılacaq bəzi əmlakı və ya bir növ qənaəti olması şərti ilə. Ümumiyyətlə, hər şey mürəkkəb və uzun müddətdir, ona görə də bu cür əməliyyatlara qarışmamaqla özünüzü qorumaq daha yaxşıdır.

Və bu, şanssız və hədsiz dərəcədə inandırıcı bir alıcının qarşılaşa biləcəyi bütün "tələbələr" deyil. Satıcı çətinliklə miras qaldığı bir mənzili satarsa, 3 ilə qədər mülkiyyət hüququ üçün satılan əmlaka görə vergi ödəməmək üçün müqavilədə bir milyon rubldan az dəyəri göstərməyi xahiş edə bilər. Və bir çoxları sənədlərdə əməliyyatın real məbləğini deyil, süni şəkildə aşağı göstərməyə razılaşırlar. Və onlar yalnız bu məbləği riskə atıb, əməliyyatın etibarsız hesab edildiyi və ləğv edildiyi təqdirdə onu geri qaytarırlar.

Başqa bir problem var, bu da çox yaygındır. Bu onunla əlaqədardır ki, çox vaxt vəsiyyətnamədə övladlarına daşınmaz əmlak yazan vəsiyyət edənlər öz valideynlərinə istirahət günləri bitənə qədər bu daşınmaz əmlakda yaşamağa icazə verən bənd də müəyyən edirlər. Beləliklə, alıcı heç nədən şübhələnmədən təkcə mənzili deyil, oradakı “məcburi” kirayəçiləri də alır. Belə bir sövdələşməni itkisiz geri qaytarmaq da olduqca çətin olacaq.

Vərəsəlik yolu ilə alınan mənzili alarkən problemlərdən necə qaçmaq olar?

Mənzil xoşunuza gəldi? Qiymət daxil olmaqla hər şeydən razısınız? Bununla belə, müqavilə bağlamağa və müqavilə imzalamağa tələsməyin. Başlamaq üçün daşınmaz əmlakın əsl "tarixini" öyrənin.

Bunu etmək asandır, sadəcə addım-addım təlimatlara əməl edin:

EGRP-dən çıxarış tələb edin. Cavabda 1998-ci ildən bu günə qədər mənzillə əməliyyatlar göstəriləcək. "Bonus" yüklülüklər haqqında məlumat olacaq.
Yaşayış sahəsində qeydə alınanların hamısı haqqında məlumatları ehtiva edən sifariş.
Vəsiyyətnamənin rədd edilməsi barədə məlumat notarius tərəfindən verilir.
AMMA Əlavə informasiya uşaqları, həyat yoldaşları, qohumları haqqında danışan qonşulardan əldə edilə bilər.

Pasport ofisində satıcının özü haqqında da məlumat əldə edə bilərsiniz. Hər halda, onun mümkün məhkumluğu haqqında - mütləq. Və orada soruşmağa dəyər: mənzilin sahibi həqiqətən öldümü? İndi çoxlu fırıldaqçılar var və ildən-ilə onlar daha ixtiraçı olurlar.

Vərəsəlik yolu ilə alınan mənzillərin satışında dələduzluq

Fırıldaqçı satıcıdan gözləyə biləcəyiniz ən sadə şey saxta vəsiyyətnamədir. Buna görə də, təqdim olunan sənədin həqiqiliyi üçün notariusla məsləhətləşməyə tənbəllik etməyin.

Həmçinin, fırıldaqçılar tez-tez potensial alıcılara saxta ianə və ya satış müqavilələri bağlayırlar. Rosreestr-ə müraciət bu məsələləri anlamağa kömək edəcəkdir.

Daha bir “maraqlı” saxtakarlıq sxemi var. Yaşayış yeri olan bir adam uzaq qohumundan, qonşusundan və ya hətta “təsadüfi” tanışından diqqət və qayğı əlamətləri almağa başlayır. Sonra fırıldaq yolu ilə “qayğıkeş yoldaşın” ümumi etibarnaməsi olduğu ortaya çıxır. Qoca öləndə isə mənzil dərhal satılır. Və təbii ki, fırıldaqçılar vicdanlı alıcılara mərhum sahibinin varisləri ilə problem yaşayacaqları barədə xəbərdarlıq etmirlər.

Hələ də sövdələşmələri yaxşı heç nə vəd etməyən “qara rieltorlar” var. Buna görə də, bu yaxınlarda miras qaldığını bilsəniz, mənzil almaqdan çəkinməyiniz yaxşıdır.

Vərəsəlik yolu ilə alınan mənzili almağa dəyərmi?

Ancaq risk etmək və ya etməmək - hər kəs özü üçün qərar verir. Üstəlik, miras mənzillərin alınmasının müsbət tərəfləri var. Bəzən çox hiss olunur. Sadə qaydalara əməl etməklə riskləri azalda bilərsiniz:

Müqavilədə göstərərkən qiyməti aşağı salmağa razı olmayın. Heç bir halda! Çünki ən mənfi ssenari satıcıdan yalnız bu məbləğin tələb oluna biləcəyinə səbəb olacaqdır.
Başlıq sığortasını laqeyd yanaşmayın. Daha sonra mənzilə olan hüquqların itirilməsi halında sığorta şirkəti xərcləri sizə qaytaracaq.
Əgər satıcı mənzili bazar qiymətindən 20, hətta 30% aşağı satırsa, mütləq diqqətlə yoxlayın. Təcili gediş, zəruri əməliyyat və ya digər hallar haqqında sözlərə inanmayın - əmlakın "təmiz" olduğuna özünüz əmin olun və ya ümumiyyətlə sövdələşməyə razı deyilsiniz.

Əhəmiyyətli: mənzili bir neçə nəfər vərəsəlik əldə etdikdə onların hər biri alqı-satqı müqaviləsi bağlamalıdır . Yalnız kiminsə bu cür hərəkətləri etmək və pul almaq hüququ üçün etibarnamə yoxdursa.

Vəkil tərəfindən bir mənzil almaq: əsas qaydalar

Çoxları maraqlanır: etibarnamə ilə daşınmaz əmlak əldə etmək riski nə qədər böyükdür? Təbii ki, belə bir əməliyyat ciddi risklərlə doludur. Əmlakın sahibi olan və nümayəndəyə etibarnamə vermiş şəxslə tanış olmaq daha düzgündür. Bundan əlavə, yadda saxlamaq lazımdır ki, etibarnaməni vermiş şəxs istənilən vaxt onu ləğv etmək hüququna malikdir. birtərəfli. Və bu, alıcı üçün eyni məhkəmə çəkişməsi, əməliyyatın ləğvi və öz vəsaitlərinin qaytarılması ilə uzun sınaqlarla doludur.

Etibarnamə vermiş mənzil sahibinin hüquq qabiliyyəti mühüm rol oynayır. Əgər onun (qabiliyyətinə) şübhə varsa, əməliyyat da məhkəmədə ləğv ediləcək. Və burada bəxtsiz alıcı pulla əbədi vidalaşa biləcək. Və mənzil səriştəsiz vətəndaşa mütləq qaytarılacaq.

Satıcının qabiliyyətini necə yoxlamaq olar? Ondan soruş sürücünün lisenziyası və ya yerli sinir-psixiatriya dispanserinə müraciət edin.

Vərəsəlik yolu ilə alınan mənzili alarkən necə itirməmək olar?

Elə mənzillər var ki, onlar sözün əsl mənasında “dairədə” satılır və yenidən satılır. Belə situasiyalarda əhalinin hüquqi savadsızlığı və hətta öz maliyyə təhlükəsizliyinin ziyanına olsa belə, pula qənaət etmək qarşısıalınmaz istəyi belə vəziyyətlərdə fırıldaqçıların əlinə keçir.

Çoxları əmindir ki, əmlakla "karusel"də məhkəmə onları "vicdanlı sahiblər" kimi sonuncu alıcı kimi tanısa, mənzil onlarda qalacaq. Amma yox! Hakim bunun dibinə gələcək. Və nə qədər mülkiyyətçi olsa da, o, mənzili ilkin qanuni sahibinə qaytaracaq.

Mənzilin qanuna uyğun olaraq sahibindən alındığından əmin olmaq üçün BTI-dən çıxarış üçün müraciət etməlisiniz - orada məlumat etibarlıdır. Və müqavilə oxunmalıdır. Yavaş-yavaş oxuyun - satılan yaşayış əmlakı ilə bağlı bütün məlumatları əks etdirir.

Daşınmaz əmlak alqı-satqısı üzrə ixtisaslaşmış hüquqşünasla məsləhətləşə bilərsiniz. Əmin olmaq üçün sövdələşməni müşayiət etsin. Bu, əlbəttə ki, pula başa gələcək, lakin itirə biləcəyinizlə müqayisədə kiçikdir.

Mənzil alarkən ödəniş proseduru

Alınan mənzili hesablamaq üçün 3 qanuni variant var:

qədər nağd pul dövlət qeydiyyatıəməliyyat, mənzilin satışı üçün əsas müqavilə imzalandıqdan sonra.
Mülkiyyətin verilməsinin dövlət qeydiyyatına alınmasından sonra nağd pul.
Depozit qutusundan istifadə edərək pul köçürməklə.

Təcrübə göstərir ki, sonuncu üsul ən düzgün, etibarlı və təhlükəsizdir.. Ancaq hansı üsul seçilirsə seçilsin, buna dəyər:

şəxslərin mənzildə qeydiyyatda olub-olmadığını yoxlayın, bunu yazmaq çox çətin olacaq (Ev Kitabına görə);
mənzildə ömürlük yaşamaq üçün qanuni hüququ olan kirayəçilərin olub-olmadığını öyrənmək;
qanuni nikahda olan satıcının əmlakı satmaq üçün həyat yoldaşından notariat qaydasında təsdiq edilmiş icazəsinin olub-olmadığını aydınlaşdırmaq.

Əhəmiyyətli: bu yaxınlarda miras qalmış mənzilləri almaq və ya almamaq yalnız alıcının qərarıdır. Bununla belə, seçilmiş əmlak haqqında hər şeyi öyrənmək və təcrübəli mütəxəssislə məsləhətləşmək faydalı olardı.

Belə mənzillərin bir möhkəm üstünlüyü var - çox vaxt onlar digərlərindən daha ucuzdur, oxşardır. Beləliklə, həqiqətən sərfəli geniş miqyaslı bir alış edə bilərsiniz. Üstəlik, vərəsəlik işləri üzrə iddia müddəti cəmi 3 ildir. Bu əmlakdan başqa heç kim heç bir iddia irəli sürməyəcək.

Vərəsəlik mənzili satmaq üçün ilk növbədə rəsmi şəkildə olmalıdır mirasa girmək sonra isə mənzilin mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirir. Yalnız bu prosedurları tamamladıqdan sonra siz alıcı axtarmağa və yığmağa başlaya bilərsiniz tələb olunan sənədlər.

Mülkiyyətində olan miras qalmış yaşayış əmlakının satışı üçün 3 ildən azdır(2016-cı il yanvarın 1-dən sonra vərəsəlik olduqda - 5 ildən azdır), ödəməyə ehtiyac var gəlir vergisi(şəxsi gəlir vergisi). Bu, mirasın öz mülkiyyətində qeydiyyata alınmasından sonra əvvəllər hesablanmış (indi ləğv edilmiş) ilə qarışdırılmamalıdır. Bundan əlavə, miras kimi alınan daşınmaz əmlakı satarkən, vergi güzəştləri.

Satınalma qərarı verməzdən əvvəl alıcı əmin olmalıdır:

olmadıqda;
anbarda var.

Belə bir əməliyyat bağlandıqdan sonra tabedir dövlət qeydiyyatı Rosreestr-də.

Vərəsəlikdən sonra mənzili nə vaxt sata bilərəm?

Miras qalan mənzili aldıqdan dərhal sonra sata bilərsiniz mülkiyyət şəhadətnamələri- əks halda belə əməliyyat etibarsız sayılacaq. Bunu etmək üçün Rosreestr ilə notariusdan artıq alınmış bir sənədlə, həmçinin aşağıdakı sənədlərlə əlaqə saxlamalısınız:

mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı üçün ərizə (sənədləri təqdim edərkən Rosreestr-də doldurulur);
vərəsənin şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd (pasport);
mənzil üçün kadastr pasportu;
məbləğində qeydiyyata alınması üçün dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz 2000 rub.

Diqqət

Bunu etmək üçün ilk növbədə lazımdır yazı birliyin bütün iştirakçılarına məlumat verin fraksiyalı mülkiyyət dəyəri və satışın digər şərtləri göstərilməklə miras qalmış mənzilin bir hissəsini satmaq istəyi barədə.
Bütün ortaq sahiblərin imtinası müəyyən edilir yazılı.
Əgər bir ay ərzində satış bildirişinin alındığı tarixdən ortaq mülkiyyətdə olan iştirakçılar satılan payı əldə etmək istəklərini təsdiq etməmişlər; imtina avtomatik olaraq qəbul edilir.

Bu prosedurun pozulması halında, hər hansı bir ortaq sahibi üç ay ərzində ərizə vermək hüququna malikdir iddia ərizəsi məhkəməyə ev almaq hüquqlarının ötürülməsi haqqında.

Məlumat

2016-cı ildə LDPR fraksiyasından Dövlət Dumasının deputatları təklif irəli sürülüb haqqında məcburi satış paylarda miras qalan mənzillər. Bu halda, əgər altı ay ərzində vərəsələr tək mülkiyyətçini müstəqil olaraq müəyyən edə bilmirlərsə və ya alıcı tapa bilmirlərsə, o zaman mənzil hərrac yolu ilə məcburi satışa çıxarılır. Əldə olunan vəsait varislər arasında paylarına uyğun olaraq bölünəcək.

Deputatların fikrincə, belə bir tədbir miras qalmış əmlakla bağlı ailə mübahisələrinin tezliyini azaldacaq və vərəsələrdən birinin binanın yeganə sahibi olmaq üçün digər mülkiyyətçilərin yaşaması üçün yararsız şərait yaratdığı situasiyalarda dələduzluq riskini azaldacaq.

Mənzilin satılması qaydası

Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyinin normalarına uyğun olaraq, miras yolu ilə alınan bir mənzili satmazdan əvvəl, gələcək satıcı ilk növbədə keçməlidir. mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı(Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 131-ci maddəsi) artıq alınanlar əsasında. Qeydiyyat palatasında mənzilə mülkiyyət hüququ haqqında şəhadətnamə aldıqdan sonra siz alıcı axtarmağa və alqı-satqı müqaviləsi üzrə əməliyyat aparmağa başlaya bilərsiniz.

Vərəsəlik mənzilini satmaq üçün aşağıdakıları toplamaq lazımdır sənədlərin siyahısı:

mənzil alqı-satqısı müqaviləsi;
əməliyyatda iştirak edən şəxslərin pasportları;
Rosreestr-dən sənədlər:
- mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə;
- mənzildə həbslərin və ya yüklülüyün olmadığını təsdiq edən USRR-dən çıxarış;
kadastr pasportu, mənzilin planı (BTI-də sifariş verilir);
kommunal ödənişlər üzrə borcun olmaması haqqında mənzil idarəsindən arayış;
ev kitabçasından çıxarış (mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin olmaması haqqında).

Məlumatınız üçün

Bu halda həyat yoldaşının razılığı tələb olunmur, çünki miras yolu ilə alınan hər hansı əmlak, deyil birgə mülkiyyət həyat yoldaşları.

Belə daşınmaz əmlakın gələcək alıcısı əməliyyat etməzdən əvvəl satıcıdan miras qalmış əmlakda payın olub-olmaması sualını öyrənməlidir. Əgər belə şəxslər tapılarsa, alqı-satqıdan əvvəl onlardan məsul şəxs əldə etmək məqsədəuyğundur.

Satış müqaviləsi

Mənzilin satılması üçün satıcı ilə alıcı arasında müqavilə bağlandıqdan sonra alqı-satqı müqaviləsi sadə yazı ilə.

Eyni zamanda, müqavilənin mətnində qeyd edilməsi tövsiyə olunur tam bazar dəyəri mənzillərəvvəllər qoyulmuş depozit daxil olmaqla (əgər varsa). Bu, nə vaxt olduğuna görə vacibdir mübahisəli vəziyyət məhkəmə prosesi zamanı alıcı məbləği hələ məhkəmədə sübuta yetirilməmiş bəzi “həqiqətən ödənilmiş” məbləği deyil, yalnız alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulmuş məbləği tələb edə biləcək.
Çox vaxt, 3 ildən az müddətə mülkiyyətində olan mənzili satarkən ehtiyacın qarşısını almaq və ya ölçüsünü azaltmaq üçün satıcının təşəbbüsü ilə alqı-satqı müqaviləsi üzrə mənzilin dəyəri az qiymətləndirilir məbləğə qədər 1 milyon rubl(nə vaxt gəlir vergisiümumiyyətlə ödəməyə bilər).

Artırmaq üçün vergi yığımı 1 yanvar 2016-cı il tarixindən etibarən daşınmaz əmlak əməliyyatlarında əhəmiyyətli dərəcədə fərqli bir qiymətə aşağı onun bazar qiymətindən ödənilməli olan vergi alqı-satqı müqaviləsində göstərilən qiymətdən hesablanmayacaq, lakin kadastr dəyəri mənzillər(bazara yaxın), 0,7 azalma əmsalı ilə vurulur.

Yuxarıdakı müqavilənin məcburi elementləri bunlardır:

əməliyyatın tərəfləri haqqında məlumat;
mənzilin dəyəri;
mənzil haqqında məlumat (ünvan, kadastr pasportuna uyğun texniki məlumatlar);
pul köçürmə müddəti və üsulu.

Bütün şərtləri və qərarı müzakirə etdikdən sonra mübahisəli məsələlər müqavilə hər iki tərəf tərəfindən imzalanır və əqd həmin andan bağlanmış hesab edilməklə dövlət qeydiyyatına alınır.

Rosreestr-də əməliyyatın qeydiyyatı

Alqı-satqı müqaviləsini imzaladıqdan sonra lazımdır uğursuz olmadan qeydiyyat şöbəsinə ərizə təqdim edinəməliyyatın dövlət qeydiyyatı haqqında. O, şəxsən təqdim edilə bilər, poçtla, vəkil vasitəsilə və ya çoxfunksiyalı mərkəz (MFC) vasitəsilə göndərilə bilər.

Rosreestr-ə müraciətə əlavə olaraq, aşağıdakılar təqdim olunur:

satıcı və alıcının pasportu;
alqı-satqı müqaviləsi və mənzilin imzalanmış qəbul və təhvil aktı;
məbləğində dövlət rüsumunun alıcı tərəfindən ödənilməsi barədə qəbz 2000 rubl.

daxilində dövlət qeydiyyatı aparılır 10 iş günüərizənin və tələb olunan sənədlərin alındığı tarixdən (13-cü maddənin 3-cü bəndi). federal qanun 21 iyul 1997-ci il tarixli, 122-FZ nömrəli). Bəzi hallarda qeydiyyat dayandırıla və ya ləğv edilə bilər.

Alqı-satqı və bağışlama ilə yanaşı, daşınmaz əmlaka sahib olmaq üçün ən çox yayılmış əsaslardan biri vərəsəlikdir. Vərəsəlik yolu ilə siz mənzil, ev, bağ evi, torpaq, digər daşınmaz əmlak əldə edə bilərsiniz.

Vərəsə daxil olan vətəndaş daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnu əldə edir, bura istifadə və sərəncam hüququnu da daxil edir. Yəni onunla istənilən əməli - sata, dəyişdirə, bağışlaya, vəsiyyət edə bilər

Bu yazıda biz vərəsəlik yolu ilə alınan mənzil üçün alqı-satqı müqaviləsinin tərtib edilməsi qaydası, şərtləri və prosedurları, zəruri sənədlərin siyahısı, habelə ən aktual məsələ olan vergi və dövlətin məbləği kimi məsələləri nəzərdən keçirəcəyik. vəzifə.

Miras qalan mənzili satmaq olarmı?

Miras qalanlarla alqı-satqı əməliyyatlarının aparılmasına məhdudiyyət qoyulmur Daşınmaz əmlak qanun müəyyən etmir, lakin həm satıcının, həm də alıcının bilməli olduğu bəzi xüsusiyyətlər var.

Vərəsəlik daşınmaz əmlakı bütün zəruri vərəsəlik prosedurları tamamlandıqdan və lazımi sənədlər tamamlandıqdan sonra satıla bilər:

Vərəsəlik hüququnu tələb etmək, açıldığı tarixdən 6 ay müddətində ona daxil olmaq və vərəsəlik haqqında şəhadətnamə almaq;
Daşınmaz əmlakın mülkiyyət hüququnu qeydiyyata alın və USRN-dən çıxarış alın;
alqı-satqı müqaviləsi bağlamaq;
Vergi ödə.

Mən miras qalan əmlakı nə vaxt sata bilərəm?

Vərəsəlik yolu ilə alınan mənzili ilk sahibinin ölümündən altı ay sonra sata bilərsiniz. Yəni vərəsəlik hüququna girdikdən və hüququ təsdiq edən sənəd aldıqdan sonra. Həmin ana qədər tamamlanan əməliyyat etibarsız olacaq.

Qanun əməliyyatlar üçün heç bir müddət nəzərdə tutmur. Bununla belə, yadda saxlamaq lazımdır:

ilk 3 il ərzində miras qalmış daşınmaz əmlakı satarkən (ilk 5 il - vərəsəlik 01/01/2016-cı il tarixindən sonra baş vermişsə) gəlir vergisi ödəməli olacaqsınız;
3 il (5 il) sonra - vərəsə daxil olduqdan sonra - yaşayış daşınmaz əmlakı satarkən - heç bir verginin ödənilməsi tələb olunmayacaq.

Mirasın qeydiyyatı

Mülk sahibinin öldüyü gün miras açılır. Vərəsələr nə etməlidirlər?

mirasa girmək niyyəti barədə notariusa yazılı ərizə təqdim etmək;
Notariusa pasport, mənzil sahibinin ölüm haqqında şəhadətnaməsi, vəsiyyətnamə və ya ailə qohumluğunu təsdiq edən sənəd, mənzilə qeydiyyat və hüquq sənədləri kimi sənədləri təqdim edin. Sənədlər haqqında daha çox məqalədə oxuya bilərsiniz.

Mirasın qanunla və ya vəsiyyətlə olmasının fərqi yoxdur. Yalnız altı aydan sonra vərəsələr vərəsəlik şəhadətnaməsi alacaq və öz mülahizələri ilə vərəsəlik əmlakına sahiblik hüququnu rəsmiləşdirə və sərəncam verə biləcəklər.

Əgər irsi daşınmaz əmlakın sahibləri bir neçə vərəsədirsə, onların hər birinə - hər birinə məxsus pay göstərilməklə Şəhadətnamə verilir.

Vərəsəlik şəhadətnaməsini aldıqdan sonra, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun - vəsiyyət edəndən varisə keçməsini qeydiyyata almaq üçün Rosreestr ilə əlaqə saxlamalısınız. Bundan sonra istənilən əməliyyatları – mənzilin alqı-satqısı, bağışlaması, dəyişdirilməsi mümkündür.

Bir neçə vərəsə varsa, onlar alınmış mənzildən istifadə və sərəncam verməklə bağlı razılığa gəlməlidirlər - onlar yalnız müqavilə əsasında alqı-satqı əməliyyatı bağlaya bilərlər.

Mənzil satılır

Vəsiyyətnamə və ya qanuni vərəsəlikdən sonra, mülkiyyətin sonrakı qeydiyyatından sonra, ata-baba mənzilinin alqı-satqısı proseduru hər hansı digər yaşayış əmlakının alqı-satqısından heç bir şəkildə fərqlənməyəcəkdir.

Sənədlər

Mənzili satmaq üçün sənədlər paketini hazırlamalısınız:

əməliyyat tərəflərinin pasportları;
hüquq sənədi (vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamə);
mənzilin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (2016-cı ildən bu, Mülkiyyət Şəhadətnaməsini əvəz edən USRN-dən çıxarışdır);
mənzilin texniki pasportu.
mənzilin yüklü olmadığını təsdiq edən USRN-dən çıxarış (girov, həbs);
borcunun olmaması haqqında bələdiyyə təşkilatlarının arayışları;
daşınmaz əmlakın qeydiyyatı yerindəki UVM-dən arayış.

Satıcının nikahdan əvvəl müqavilə bağlanmış əri və ya arvadı varsa və miras əmlakı şəxsi əmlak deyil, ortaqdırsa, əmlakı satmaq üçün həyat yoldaşının yazılı və notarial təsdiq edilmiş icazəsi tələb olunur.

Mənzildə yetkinlik yaşına çatmayan uşaq qeydiyyata alınıbsa, siz də qəyyumluq və qəyyumluq orqanından icazə almalısınız.

Bəzi xüsusilə çətin hallarda, alıcının digər şəxslərin vərəsəlik mənzilinə hüquqlarını tələb edə biləcəyinə dair şübhəsi varsa, potensial ərizəçinin yazılı imtinası da alına və sənədlər paketinə əlavə edilə bilər.

Satış müqaviləsi

Alıcı ilə satıcı arasında yazılı alqı-satqı müqaviləsi bağlanır, məcburi şərtlər olanlar...

əməliyyatın tərəfləri haqqında əsas məlumatlar (tam adı, doğum tarixi və yeri, qeydiyyat yeri, pasport məlumatları);
əməliyyat predmetinin dəyəri;
əməliyyatın predmeti haqqında məlumat (ünvan, kadastr sənədlərinə uyğun texniki məlumatlar);
əqd tərəflərinin hüquq və vəzifələri;
əmlakın və pul vəsaitlərinin verilmə müddəti və üsulu;
müqavilənin şərtlərinə əməl edilməməsinə görə tərəflərin məsuliyyəti;
əməliyyatın tarixi;
tərəflərin imzaları.

Əqdin bağlanması prosesində yazılı müqavilənin bütün şərtləri müzakirə edilməli, yaranan bütün mübahisələr həll edilməli və qeyd-şərtsiz razılıq əldə edilməlidir. Bütün sənədlər notarius tərəfindən yoxlanıldıqdan və tərəflər arasında razılıq əldə edildikdən sonra müqavilə möhür və notariusun imzası ilə imzalanır və möhürlənir. Bağlanmış alqı-satqı əməliyyatı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır.

Qeyd!Ən çox biri əsas şərtlər mənzilin alqı-satqısı müqaviləsi onun dəyərinin şərtidir. Çox vaxt satıcı qəsdən mənzilin daha aşağı qiymətini göstərir - gəlir vergisinin məbləğini 1 milyon rubla qədər azaltmaq üçün - ümumiyyətlə ödəməmək üçün. Belə hallarda mənzilin “rəsmi” deyil, faktiki qiyməti satıcı ilə alıcı arasında şifahi şəkildə razılaşdırılır. Belə bir qərarın təhlükəsi nədir? Mübahisə halında, alıcı satıcıya daha böyük pul köçürdüyünü sübut edə bilməyəcək. pul məbləği. Mübahisəyə məhkəmə tərəfindən baxılsa belə, alıcı səslənmiş və sübuta yetirilməmiş faktiki məbləği deyil, yalnız müqavilədə göstərilən məbləği tələb edə biləcək.

Buna görə də, hüquqşünaslara alqı-satqı müqaviləsində yaşayış əmlakının tam bazar dəyərini, o cümlədən ilkin ödəniş və ya depoziti qeyd etmək tövsiyə olunur.

Rosreestr-də müqavilənin qeydiyyatı

Alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan və notarial qaydada təsdiqləndikdən sonra mülkiyyət hüququnun verilməsini qeydiyyata almaq üçün Rosreestr orqanı ilə əlaqə saxlamaq lazımdır. yaşayış daşınmaz əmlakı satıcıdan alıcıya.

Dövlət qeydiyyatı üçün ərizəni Rosreestr orqanına şəxsən və ya etibarnamə ilə nümayəndə vasitəsilə təqdim edə bilərsiniz, onu poçtla göndərə və ya Çoxfunksiyalı Mərkəzin xidmətindən (marka - "Sənədlərim") istifadə edə bilərsiniz.

Ərizəyə aşağıdakı sənədlər əlavə edilməlidir:

alıcı və satıcının pasportlarının surətləri;
alqı-satqı müqaviləsi, mənzilin qəbulu və təhvil-təslim aktı;
kadastr məlumatları ilə USRN-dən çıxarış;
qeydiyyat üçün dövlət rüsumunun alıcı tərəfindən ödənilməsi barədə qəbz.

ərzində dövlət qeydiyyatı aparılır 10 iş günüərizə və sənədlərin qəbul edildiyi tarixdən.

Mənzilin satışından vergi

Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, miras qalmış mənzilin satılması ilə başqa üsulla (özəlləşdirmə yolu ilə, mübadilə müqaviləsi, hədiyyə, alqı-satqı yolu ilə) mülkiyyətə alınmış mənzilin satılmasında ciddi fərq yoxdur. Belə bir əməliyyatdan əldə edilən gəlir vergisi uyğun olaraq ödənilir ümumi qaydalar fiziki şəxslərin vergitutmasında bir sıra xüsusiyyətləri nəzərə almaq lazımdır:

Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 220-ci maddəsinin 1-ci hissəsinə əsasən, üç ildən çox müddətə varisə məxsus olan mənzili satarkən (01.01.2016-cı il tarixindən sonra - daha çox) beş il), gəlir vergisi yoxdur. Üç il (beş il) müddət miras hüququ haqqında şəhadətnamənin və ya Rosreestr-də USRN-dən çıxarışın alındığı gündən deyil, vəsiyyət edənin vəfat etdiyi tarixdən keçməlidir.

Qeyd! 2016-cı il yanvarın 1-dən vergitutma qaydalarında - gəlirdən əldə edilən gəlir vergisində müəyyən dəyişikliklər edilib fərdiəvvəlki kimi 13% təşkil edir, lakin 5 ildən az müddətə satıcıya məxsus yaşayış əmlakının satışından tutulur.

Varis çox vaxt ata-baba mülkünü satmaq arzusunda olur mümkün qədər tez. Bunun bir çox səbəbi ola bilər, məsələn, başqa bölgədə yaşamaq, əmlakın satışından əldə edilən gəlirdən vəsiyyət edənin borclarını ödəmək zərurəti. Mənzil ilk üç il ərzində satılırsa (ilk beş il - miras 01/01/2016 tarixindən sonra açılıbsa) - əməliyyat vergiyə cəlb edilir.
Əməliyyat məbləği bir milyon rubldan azdırsa (məsələn, mənzilin bir hissəsi satılırsa), vergi ödənilmir. Əməliyyatın məbləği bir milyon rubldan çox olarsa, Rusiya Federasiyasının vətəndaşları üçün gəlir vergisi 13%, əcnəbilər üçün - bir milyon rubldan çox olan məbləğdə 30% təşkil edir (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 220-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq). .

Vergi bəyannamə təqdim edildikdən sonra növbəti ilin aprel ayının 30-dək yerli vergi orqanında ödənilir.

Necə vergi ödəməmək olar?

Beləliklə, vergi ödəyə bilməzsiniz ...

Mənzilin ilk sahibinin ölümündən üç ildən çox vaxt keçib - əgər o, 01/01/2016 tarixindən əvvəl vəfat edibsə, beş ildən çox - 01/01/2016-cı ildən sonra vəfat edibsə.
İrsi mənzilin dəyəri 1 milyon rubldan azdır.

Qeyd! Bəzi vicdansız satıcılar vergini ödəməmək üçün əmlakın dəyərini bilərəkdən aşağı, bəzən hətta bir milyondan da aşağı salırlar. Bu zaman ilk növbədə alıcılar risk altındadır. Birincisi, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, mübahisə yarandıqda və alqı-satqı müqaviləsinə məcburi xitam verildikdə, onlar faktiki ödənilmiş pul məbləğini sübut edə bilməyəcək və yalnız müqavilədə göstərilənləri alacaqlar. İkincisi, onlar vergi güzəştlərindən məhrum olacaqlar ki, bu da qanuna görə yeni mənzillərin sahiblərinə aiddir: onlar 130 min rubl ödəməli olacaqlar.

Bunu da nəzərdən qaçırmaq olmaz vergi orqanı vergidən yayınma kimi bir cinayəti yaxşı bilir və günahkar satıcını əsassız varlanmağa görə məsuliyyətə cəlb edə bilər.

Qanunvericilik müəyyən kateqoriyalı vətəndaşlar üçün vergi güzəştlərini nəzərdə tutur. Bəli, vergidən azad...

pensiyaçılar;
I və ya II qrup əlillər;
Uşaqlıq Əlilləri.

Satıcı yuxarıda göstərilən kateqoriyalardan birinə aiddirsə, o, pensiya yaşını və ya əlilliyi təsdiq edən sənədlərin surətlərini əlavə etməklə, vergidən azad olunmaq üçün yerli vergi orqanına ərizə təqdim etməlidir. Əsas odur ki, hüququ təsdiq edən ərizə və sənədləri vaxtında təqdim edin vergi güzəşti. Bir müddət sonra vergi ofisi müsbət cavab alacaq.

Vərəsəlik mənzilin alqı-satqısında çətinliklər

Əgər vərəsə vaxtında notariusa müraciət edibsə və bütün sənədləri düzgün tərtib edibsə, miras əmlakının daha da özgəninkiləşdirilməsində heç bir problem yaranmamalıdır. Bununla belə, hər zaman gözlənilməz hallara hazır olmalısınız.

Vərəsəlik mənzilinin satıcısının üzləşdiyi əsas çətinlik alıcı tapmaqdır. Potensial alıcılar çox vaxt mirasa vaxtında daxil olmayan digər vərəsələrin qəfil peyda olması ehtimalından təşvişə düşürlər. Vərəsəlik vəsiyyətlə olsa belə, vəsiyyətə etiraz etmək istəyən bir qohum həmişə ola bilər məhkəmə qaydası. Məhkəmə işin bütün hallarını qiymətləndirərək yeni vərəsə üzrlü səbəblərə görə vərəsəlik hüququna girmədiyi, lakin mübahisəli əmlaka hüququna malik olduğu qənaətinə gələrsə, başa çatdırılmış alqı-satqı əqdi etibarsız sayıla bilər.

Yaşayış daşınmaz əmlak bazarında vərəsəlik yolu ilə alınan mənzillər bədnamdır. Alıcılar belə təkliflərdən yan keçir, hətta endirimli qiyməti “hiylə” kimi qəbul edirlər. Niyə? Bir çox rieltorların fikrincə, miras qalan daşınmaz əmlakı alarkən hüququ vaxtında qəbul etməyən və satılandan sonra onlara aid olan hissəni tələb edən vərəsələrlə mübahisə və məhkəmə çəkişmələri riski həddən artıq yüksək olur.

Alıcıların belə bir tədbir görməsi haqlıdırmı? Ata-baba evi alarkən özünüzü risklərdən qorumaq mümkündürmü? Mənzil fırıldaqçılarının qurbanı olmamaq üçün nələri bilməlisiniz? Bu məqalə bu suallara cavab verir.

vərəsəlik prinsipləri. Vərəsəlik yolu ilə mənzil almaq riskləri

Vərəsəlik yolu ilə alınan daşınmaz əmlak xüsusi mülkiyyət hüququ ilə vərəsə məxsusdur. O, öz istəyi ilə sərəncam verə bilər - satmaq, bağışlamaq, dəyişdirmək. Mülki qanun heç bir şeyi nəzərdə tutmur əlavə funksiyalar irsi əmlakla əqdlərin bağlanmasına görə. Bununla belə, bu cür əmlakın alıcıları risk altındadırlar - miras hüququnun bir çox xüsusiyyətlərinə görə, əməliyyat apararkən həmişə nəzərə alınmır.

Əsas risk vərəsəlik prosesində hüquqları pozulmuş vərəsələrin daşınmaz əmlak - əmlak iddiaları ilə birlikdə "almaq" riskidir.

Yaşayış daşınmaz əmlakı qanuni qaydada və ya vəsiyyətnamə ilə müəyyən edilmiş qaydada miras qala bilər. Hər bir miras rejiminin xüsusiyyətlərini nəzərdən keçirin.

Qanuna görə

Qanunla vərəsəlik qohumların növbələrə bölünməsini nəzərdə tutur (qohumluq dərəcəsinə görə - ən yaxından ən uzağa). Deməli, mirasa ilk iddia edənlər valideynlər, uşaqlar, həyat yoldaşlarıdır. Birinci mərhələdən müraciət edənlər yoxdursa, ikinci mərhələ - qardaşlar və bacılar, babalar və nənələr vərəsəliyə dəvət olunur. Eynilə, birinci və ikinci mərhələdən heç kim olmadıqda üçüncü dərəcəli abituriyentlər - xalalar və dayılar vərəsəliyə dəvət olunurlar. və s.

Belə olur ki, qohumlar vəsiyyət edənin ölümü haqqında heç nə bilmirdilər, buna görə də vərəsəlik hüququna girmirdilər. Elə olur ki, varislər başqa qohumlar haqqında heç nə bilmirdilər (yaxud bilərəkdən susurdular).

Çox vaxt aşağıdakı hallar baş verir:

Yaşayış yerinin sahibi uzun müddət əri/arvadıyla yaşamır, lakin nikahı pozulmayıb. Həyat yoldaşını birinci mərhələnin vərəsələrinin sayına daxil etməyi unutdular, qanuni varisin özü vaxtında notarius kontoruna gəlmədi, çünki onun "ikinci yarının" ölümündən xəbəri yox idi;
Mənzil sahibinin nə əri / arvadı, nə də uşaqları yox idi, buna görə də ikinci mərhələnin nümayəndələri vərəsəliyə dəvət edildi, baxmayaraq ki, nənə və babasının ölümündən xəbəri olmayan canlı nəvələr nümayəndəlik hüququ ilə vərəsəlik hüququna malik idilər. ;
Vərəsələrdən biri məhkəmə tərəfindən ləyaqətsiz elan edilmişdir, onun payı digər qanuni varislər arasında yenidən bölüşdürülməlidir.

Bunlar yalnız bir neçə nümunədir. Əslində, həyat vəziyyətləri çox müxtəlif ola bilər, lakin onların mahiyyəti bir şeyə qaynayır - bir müddət sonra varislər əmlaka, xüsusən də ən bahalıya - daşınmaz əmlaka iddia edə bilərlər. Əgər o, artıq satılıbsa, məhkəmə çəkişməsinin qarşısını almaq olmaz.

Notariuslardan vərəsə axtarmaq tələb olunmur - onlar bir qayda olaraq, vaxtında notariat kontoruna gəlib mirasa daxil olanlara “etibar edirlər”.

Vəziyyətin aşağıdakı ssenari üzrə inkişaf edəcəyi ehtimal olunur: vərəsə məhkəməyə iddia qaldırır, məhkəmə iddianı təmin edərsə, yeni mülkiyyətçi binanı boşaltmalıdır. Təbii ki, o, satıcıdan mənzil üçün ödənilən pulu tələb edəcək, lakin çox güman ki, onlar artıq xərclənib. Heç olmasa nağd pul qənaəti, onun ekvivalent əmlakı yoxdur, alıcı həm yeni aldığı mənzili, həm də pulunu itirmək riski altındadır.

İradə ilə

Vərəsəlik vəsiyyətlə baş versə belə, miras qalmış daşınmaz əmlakla əməliyyat başa çatdıqdan sonra vərəsələrin gözlənilmədən meydana çıxması riski də var. Məsələ burasındadır ki, vərəsəlik hüququna vəsiyyətnamədə göstərilən şəxslərlə yanaşı, vəsiyyət edənin yetkinlik yaşına çatmayan uşaqları, onun əmək qabiliyyəti olmayan valideynləri, ər və ya arvad, himayəsində olan digər şəxslər də malikdir. Onların payı azdır - qanuni varislərin payının yalnız yarısı, lakin onlar bunun üçün pul kompensasiyası tələb edə bilərlər.

Daha bir mümkün variant hadisələrin inkişafı. Əgər vəsiyyətnamə vəsiyyətnamə ilə müəyyən edilmişdirsə, tamamilə mümkündür ki, əmlakın yeni sahibi onun şərtlərini yerinə yetirməli olacaq - bütün bunlar ilkin sahibin ölümdən əvvəl hansı şərtləri qoymasından asılıdır.

Ən maraqlı vəziyyət qanunla vərəsəliklə bağlıdır. Bir müddət sonra heç kimin bilmədiyi vəsiyyətnamə görünə bilər, o qədər əvvəllər tərtib edilmişdir ki, vəsiyyət edənin özü bunu unutmuş, lakin qanuni və etibarlıdır. Müvafiq olaraq, əks vəziyyət mümkündür - qanuni iradənin qanuni varisləri tərəfindən mübahisə.

Alarkən məhdudiyyət müddəti və risklər

Qanunverici nəzərdə tutur ki, mirasa daxil olmaq üçün müəyyən edilmiş altı aylıq müddət kifayət qədərdir. Ancaq əslində hər şey o qədər də sadə deyil. Bəzi yaxınlarının ölümdən xəbəri yoxdur, bəziləri uzaqda yaşayır, xəstəxanada müalicə alır, cəzalarını azadlıqdan məhrum etmə yerlərində çəkirlər. Başqa sözlə, son tarixi qaçırmaq üçün yaxşı səbəbləri var.

İddiaların verilməsi üçün məhdudiyyət müddəti nədir?

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1155-ci maddəsinə əsasən, üzrlü səbəblərə görə vərəsəlik hüququna daxil olmayan vərəsə, vəsiyyət edənin ölümü barədə bildiyi andan altı ay ərzində vərəsəlik hüququ ilə bağlı məhkəməyə müraciət etməlidir. Və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 196-cı maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, müddət məhdudiyyət müddəti hüququn müdafiəsi üçün bu hüququn pozulduğu tarixdən on ildən çox olmamalıdır. Başqa sözlə, mənzilin ilk sahibinin vəfat etdiyi tarixdən on il yarım müddətində, hətta mənzil artıq satılsa belə, vərəsələri gözləmək olar.

Vərəsəlikdən 3 ildən az müddətdə mənzil almaq

3 ildən az müddətə miras qalan mənzilin alıcısı hansı təhlükə ilə üzləşə bilər?

Vərəsəlikdən sonrakı ilk 3 il ərzində miras qalmış əmlakı satarkən yeni mülkiyyətçi əməliyyat məbləğinin 13%-i həcmində fərdi gəlir vergisi ödəməlidir. Vergi məbləğini azaltmaq üçün o, alıcıdan alqı-satqı müqaviləsindəki qiyməti rəsmi olaraq 1 milyon rubla endirməyi xahiş edə bilər (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinə əsasən, əməliyyatın bu məbləği vergiyə cəlb edilmir).

Heç bir halda bu cür "xidmətlərlə" razılaşmamalısınız - yalnız satıcı belə hoqqadan faydalanır. Və gözlənilməz hallar baş verərsə (məsələn, yeni vərəsələrin aşkarlanması) və məhkəmə prosesi alıcının xeyrinə bitməzsə, o, mənzili qaytarmalı və əvəzində müqavilədə göstərilən pul məbləğini almalı olacaq. Mənzilin daha baha alındığını sübut etmək demək olar ki, mümkün olmayacaq.

3 ildən çox miras qalan mənzil almaq

Vərəsəliyin qəbulundan 3 ildən çox vaxt keçsə belə, vergi ödəməyə ehtiyac yoxdur. Lakin alıcı üçün bəzi digər risklər hələ də qalmaqdadır.

Əvvəla, miras hüququna vaxtında daxil olmayan yeni qohumların aşkarlanması riski. Üzrlü səbəbdən mirasa girməyə vaxtları olmadıqda, buraxılmış müddəti məhkəmə yolu ilə bərpa etmək hüququna malikdirlər. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, buraxılmış müddətə səbəb olan hallar aradan qalxdıqdan sonra altı aydan gec olmayaraq (və bu, üç ildən sonra baş verə bilər) buraxılmış müddətin bərpası üçün məhkəməyə müraciət edə bilərsiniz. Və məhkəmənin qərarı müsbət olarsa, vərəsəlik hüquqlarını tələb edə bilərsiniz.

İrsi mənzilin alıcısı, üç il keçsə belə, yeni varislərin meydana çıxıb-çıxmayacağını praktiki olaraq dəqiq bilə bilməz. Siz yalnız məhkəmə təcrübəsinə etibar edə bilərsiniz, bu belə halların nadir olduğunu göstərir.

Etibarnamə və risklər

Bəzən irsi mənzilin satıcısı sahibinin özü deyil, onun etibarnamə ilə nümayəndəsi olur. Hüquqşünaslar xəbərdarlıq edir - heç vaxt etibarnamə ilə sövdələşməyə razılaşmayın!

İlk olaraq,əmlakın sahibi ilə tanış olmaq istəmirsinizsə və ya mümkün deyilsə, fırıldaqçılıq "iyi" gəlir. O, xəstə ola bilər, alkoqol və ya narkotika aludəçisi ola bilər, ruhi xəstə ola bilər, aldadıla, satmağa məcbur ola bilər... Sonradan etibarnamə ilə edilən əməliyyat etibarsız sayıla bilər.

İkincisi, etibarnamə birtərəfli qaydada ləğv edilə və ya ləğv edilə bilər. Məsələn, etibarnamə depozitin nümayəndəyə verildiyi vaxt etibarlı idisə, bundan sonra ləğv edilə bilər. Qayıt nağd pul bir qəribə transfer çox çətin ola bilər. Və əgər danışırıq depozit haqqında deyil, mənzilin ümumi dəyəri haqqında?

İrsi mənzil alarkən çətinliklərdən necə qaçmaq olar?

Potensial alıcının etibarlı şəkildə əmin olması lazım olan ilk şey əmlak sahibinin ölüm faktıdır. Satıcıdan ölüm haqqında şəhadətnamə tələb edin. Bəlkə itkin düşüb? Ola bilər ki, hətta məhkəmə tərəfindən ölü elan edilən şəxs müəyyən müddətdən sonra “dirilib” və əmlakının qaytarılmasını və ya pul təzminatının ödənilməsini tələb etsin.

Sahibinin ölümünə əmin olduqdan sonra, bütün varislərin "taleyi" ilə maraqlanın. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, ən gözlənilməz ailə eniş-yoxuşları sizə qarşı oynaya bilər. Ən azı, satıcıdan bütün real və potensial varislər haqqında ətraflı soruşmalısınız, daha yaxşısı - təsdiqedici sənədləri əldə edin:

Doğum, nikah, qohumların ölümü haqqında şəhadətnamələr.
Satıcının ərinin/arvadının (əgər o, evlidirsə) əməliyyata notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı;
Yaşayış məntəqələrində daimi və müvəqqəti qeydiyyatda olan (qeydiyyatdan çıxarılan) bütün vətəndaşları göstərən, üstünlük verilən uzadılmış ev kitabçasından çıxarış (ailə tərkibi haqqında şəhadətnamə).

Əqdin qanuni olmasının əsas şərtlərindən biri tərəflərin hüquq qabiliyyətidir. Tamamilə mümkündür ki, səriştəsiz satıcı alqı-satqı müqaviləsi tərtib etsin, sonra özü (yaxud qohumlarının, qəyyumlarının və qəyyumlarının köməyi ilə) məhkəmədə mübahisə etsin. Uyğunluğu necə yoxlamaq olar? Psixo-nevroloji dispanserə və ya qəyyumluq və qəyyumluq orqanına müraciət edin.

Əgər mənzil vəsiyyətnamə ilə satıcının mülkiyyətinə keçibsə, siz vəsiyyətnamə ilə tanış olmalısınız. Tamamilə mümkündür ki, vəsiyyətnamədə vəsiyyətnamənin imtinası var (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1137-ci maddəsi), buna görə, məsələn, vəsiyyət edən vərəsəni yaşayış sahəsinin üçdə birinə ömürlük istifadə etmək hüququ verməyə məcbur edə bilər. partiya. Vəsiyyətnamədə miras və vərəsələr haqqında digər vacib məlumatlar da ola bilər.

Satıcıdan göstərməsini xahiş edin texniki sənədlər Daşınmaz əmlak üçün BTI. Belə sənədlər yalnız mülkiyyətçiyə və ya yaşayış binasında qeydiyyatda olan şəxslərə verilə bilər.

Alqı-satqı müqaviləsini imzalamazdan əvvəl, müqavilədə göstərilən əmlak haqqında məlumatları başlıq və texniki sənədlərdə olan məlumatlarla yoxlayın.

Bir neçə vərəsə varsa, onların hər biri alqı-satqı müqaviləsini şəxsən imzalamalıdır. Vərəsələr etibarnamə tərtib etdikdə bir vəziyyət mümkündür - onlardan biri hamının maraqlarını təmsil edir. Etibarnaməni yoxlayın - nümayəndənin hansı hərəkətləri etməyə səlahiyyəti olduğunu göstərməlidir. Müqavilə bağlaya, pul ala bilərmi?

Yeri gəlmişkən, pul haqqında. Daşınmaz əmlakın aşağı (regional orta qiymətdən 20% aşağı) qiyməti sizi xəbərdar etməlidir. Satıcının hansı ağlabatan izahat verməsindən asılı olmayaraq (təcililik, başqa şəhərdə yaşamaq) - son dərəcə diqqətli və diqqətli olun!

Arbitraj təcrübəsi

Hüquqi savadsızlıq, etibarsızlıq və pula qənaət etmək istəyi alıcıları böyük itkilərə sürükləyən səbəblərdir.

Ancaq qeyd etmək lazımdır ki, ildə Son vaxtlar arbitraj təcrübəsi irsi mənzillə əqdlərin etibarsız hesab edildiyi hallarda - vicdanlı alıcının tərəfini tutur. Bəli, qanun vərəsələrin hüquqlarına təminat verir (məsələn, məcburi pay, mirasa daxil olmaq üçün buraxılmış müddəti bərpa etmək), lakin işə baxarkən məhkəmə halları hər tərəfdən araşdırır. Bir mənzilin vicdanlı alıcısının mənzil sahibi olmaq şansı getdikcə daha çox olur.

Rusiya Federasiyası Konstitusiya Məhkəməsinin 21.04.03-cü il tarixli qərarı. özünü əmlakın sahibi hesab edən şəxsin bu əmlakı vicdanla əldə etdiyi halda tələb edə bilməyəcəyinə dair hüquqi norma var. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 302-ci maddəsinə əsasən vicdanlı alıcı, satıcının əmlaka dair sərəncam vermək hüququnun olmadığını bilmədən və bilə bilməyən bir ödəniş üçün əmlak əldə edən şəxsdir. Eyni müddəa Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsinin 29 aprel 2010-cu il tarixli Fərmanında da əksini tapıb, ona əsasən, əməliyyat zamanı onun qanunsuzluğu barədə məlumatı olmadığını sübut edən alıcı bütün lazımi tədbirləri görsə də. satıcının əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnu müəyyən etmək.

Deməliyəm ki, məhz bu halda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməmiş dəyəri alıcının xeyrinə olmayan fakta çevrilə bilər - məhkəmə əməliyyatı ədalətsiz hesab edə bilər. Ona görə də bu, həmişə müqavilədə göstərilməlidir tam xərc sövdələşmənin obyekti: birincisi, bu, onun həqiqiliyinin təsdiqidir, ikincisi, etibarsız elan edildiyi halda bütün vəsaitlərin qaytarılmasına zəmanətdir.

Qanunun digər mühüm müddəası Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsinin 29 may 2012-ci il tarixli 9 nömrəli Qərarında verilmişdir ki, ona görə mirasını vaxtında qəbul etməyən vərəsə (Mülki Məcəllənin 1155-ci maddəsinə əsasən) Rusiya Federasiyası) yalnız hüququna malikdir pul kompensasiyası irsi əmlakın natura şəklində qaytarılması qeyri-mümkün olmasının səbəblərindən asılı olmayaraq mümkün olmadıqda. Bu halda, miras əmlakın dəyəri mirasın açılması zamanı müəyyən edilir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1105-ci maddəsi). Başqa sözlə desək, əgər irsi mənzil satılandan sonra qəfildən yeni gecikmiş vərəsə peyda olarsa, o, yalnız paya görə pul kompensasiyası ala bilər və onun üçün müraciət etməsinə ehtiyac yoxdur. vicdanlı alıcı, lakin mənzili satan vərəsələrə.

Beləliklə, miras yolu ilə mənzil almağa dəyərmi?

Hətta daşınmaz əmlak sahəsində ekspertlər də bu suala kifayət qədər qaçaq cavab verirlər.

Əməliyyatdan illər sonra ortaya çıxa və iddialarını bildirə biləcək bütün potensial varisləri müəyyən etmək çətindir.

İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1155-ci maddəsi, vərəsəni vəsiyyət edənin ölümü barədə müəyyən bir müddətə məlumatlandırmaq mümkün olmadığını etiraf edir və bu faktı sübut edərsə, məhkəmədə hüquqlarını bərpa etmək imkanı verir.

Əhəmiyyətli: Vərəsəlik hüquqlarının bərpası üçün qanunla müəyyən edilmiş müddət üç ildir. Amma onlar vəsiyyət edənin ölümü barədə vərəsə məlumat verildiyi andan hesablanır.

Aydındır ki, belə bir formula ilə hadisələrin inkişafını proqnozlaşdırmaq demək olar ki, mümkün deyil.

Bununla belə, alıcı Rusiya Federasiyası Konstitusiya Məhkəməsinin 21 aprel 2003-cü il tarixli Qətnaməsi sayəsində qanunla qorunur, bu da “vicdanlı alıcı” anlayışını ehtiva edir. Alıcının hərəkətləri bu tərifə uyğun gəlirsə, yəni. mənzilin pulu vicdanla ödənilir və vəziyyətlə bağlı ona məlumat verilə bilməyəcəyi sübuta yetirilir, məhkəmə mənzili onun mülkiyyətinə verir.

Vərəsəlik yolu ilə mənzil almaq riskləri

Belə bir əldə etmənin əsas riskini təsəvvür etmək üçün qanunla müəyyən edilmiş vərəsələrin siyahısına müraciət edək:

Birinci prioritet uşaqlar, valideynlər, həyat yoldaşıdır. Uşaqlar həm təbii, həm də övladlığa götürülürlər.
İkinci sıra hər iki tərəfdən baba-baba, həm də tam və yarımqanlı qardaş-bacılardır.
Üçüncü sıra xalalar və əmilərdir.

Siyahı ögey qızlar, ögey oğullar, ögey analar və ögey atalar tərəfindən bağlanan yeddinci sıraya qədər davam edir. Xatırlasaq ki, onların hər birinin öz potensial varisləri var, bu halda nümayəndəlik yolu ilə vərəsəlik edə bilər, daşınmaz əmlak alanların qorxuları aydın olur.

Yadda saxla. Heç bir rieltor satın alınan mənzilin varislərindən qəfil ortaya çıxan iddiaların olmamasına 100% zəmanət verə bilməz.

Bundan əlavə, çox vaxt mənzil girov qoyulmuş və ya vəsiyyət edənin borcları ilə birlikdə miras kimi qəbul edilir. Bu halda alıcı kreditorların tələbləri ilə məşğul olmalı olacaq.

Digər ümumi risk mənzilin üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklü olmasıdır. Məsələn, mənzil uzun müddətə icarəyə verilə bilər. Qanuna görə, mülkiyyətçi dəyişsə belə, icarə müqaviləsi ləğv edilə bilməz.

Satıcı olması da mümkündür nalayiq varis kimi tanınmaq olarəməliyyatdan sonra.

Fırıldaqçı sxemlər

İndiyə qədər biz daha çox təsadüf nəticəsində yaranan risklərdən danışırdıq.

Bununla belə, alıcı qəsdən eqoist niyyətin qurbanı ola bilər.

Ən məşhur fırıldaqçılar:

Əmlakın alındıqdan sonra alıcıdan məhkəməyə verilməsi üçün əqd dövründə vərəsələrin qəsdən gizlədilməsi və sonradan ortaya çıxması. Bir qayda olaraq, fırıldaqçılar müqavilə üzrə mənzil üçün faktiki ödənilən qiymətin əhəmiyyətli dərəcədə aşağı salınmasında israr edir və bu addımı vergini azaltmaqla motivasiya edirlər.
Saxta vəsiyyətnamə. Adətən fırıldaqda iştirak etmək üçün notariusun iştirakı ilə istifadə olunur. Alıcı üçün belə bir sxem qanuni varislərin görünüşü ilə doludur.
Fırıldaqçının aldatma yolu ilə mərhum sahibindən əldə etdiyi ümumi etibarnamədən istifadə etməsi. Belə bir vəziyyətdə cinayətkarlar əmlakı mümkün qədər tez satmağa və qaçmağa çalışırlar və yeni sahibi aldadılmış varislərlə məşğul olur.
Dələduzluq yolu ilə ev sahibinin vəsiyyətini əldə edib, sonra onu öldürüb. Bu sxem 90-cı illərdə fəal şəkildə istifadə edilmişdir və adətən alkoqolizmdən əziyyət çəkən şəxslərə münasibətdə istifadə olunur.

Özünüzü zərərli bir əməliyyatdan mümkün qədər qorumaq üçün onu etməzdən əvvəl mütləq əvvəlki sahibinin ölümünü, satıcının şəxsiyyətini yoxlamalı və bu günə qədər yaşayış sahəsi ilə həyata keçirilən bütün əməliyyatları öyrənməlisiniz. .

Mümkünsə, mərhumun ailəsinin tərkibini öyrənməyə əmin olun.

Bir neçə hüquqi vərəsə varsa, müqavilədə onların hər birinin imzası olmalıdır.

Satıcı bütün varislərin maraqlarını təmsil edərkən, notarius tərəfindən təsdiq edilmiş etibarnaməni diqqətlə oxumaq lazımdır.

Əgər mənzil satıcı tərəfindən kənar şəxsin vəsiyyəti əsasında alınıbsa, son dərəcə diqqətli olun.

Üç ildən az müddətə mülkiyyətdədirsə, belə bir sövdələşmədən imtina etmək daha yaxşıdır. Bu, bütün hərəkətlər ardıcıllığını daha aydın təsəvvür etməyə kömək edəcəkdir.

Addım-addım təlimat

Birinci addım. USRR-dən çıxarışın alınması mənzil tarixini izləmək və ehtimal olunan yükləri müəyyən etmək üçün.
İkinci addım. Ev kitabından çıxarış tələb edin və bu yaşayış sahəsində qeydiyyatda olanların hamısını bu şəkildə öyrənin.
Üçüncü addım. Qonşulardan məlumat almaq. Bəzən bu, mümkün tələlər haqqında məlumat əldə etməyin ən etibarlı yoludur.
Vəziyyətlər, mərhumun qanuni arvadından mənzildə qeydiyyatda olmayan, lakin mənzildə pay tələb etmək hüququna malik olan uşaqları olduqda, nikahdankənar həyat yoldaşı ilə birlikdə yaşadığı zaman xarakterikdir.
Dördüncü addım. Vərəsələrin dairəsinin mümkün qədər müəyyən edilməsi. Əgər vərəsəlikdən imtina halları qeydə alınıbsa, onların səbəbini öyrənməkdə fayda var.
Beşinci addım. Sənədlərin yoxlanılması - satıcının pasportu, əvvəlki sahibinin ölüm şəhadətnaməsi, digər vərəsələrin etibarnaməsi olduqda və s.

Məsləhət. Müqavilədə yalnız əməliyyatın real məbləğini göstərin. Bu, istənilən halda nəticədə itkilərin qarşısını almağa kömək edəcək.

Üç ildən az müddətə miras qalmış və mülkiyyətində olan mənzilin alınması

Bildiyiniz kimi, mənzil yalnız sahibi tərəfindən satıla bilər.

Əgər mənzili miras qoyan satıcı üç ildən az müddət əvvəl onun sahibi olubsa, belə mənzili almaq riskləri əhəmiyyətli dərəcədə artır:

Birincisi, miras halları üçün məhdudiyyət müddətini xatırlayaq: üç ildən azdır və bir mənzil alarkən, bir mənzil üçün əvvəllər naməlum müraciət edənlərin görünüşünün ehtimalı əhəmiyyətli dərəcədə artacaqdır.
İkincisi, tez-tez səhlənkar satıcılar bu tədbiri üç ildən az müddətə sahib olduqları mənzillərin satışından tutulan vergini ödəmək istəməmələri ilə əsaslandıraraq, əməliyyatın məbləğini azaltmaqda israr edirlər.

Nəticə

Mülkiyyətdə 3 ildən az müddətə vərəsəlik yolu ilə mənzil almaq əhəmiyyətli zərər və uzun məhkəmə çəkişmələri ilə nəticələnə bilər, kifayət qədər sayıqlıq göstərməsəniz.

Belə bir əməliyyatı bağlayarkən diqqət tələb edən bir çox detalları nəzərə alaraq, bunu etməzdən əvvəl mütəxəssislərin köməyinə müraciət etməyi tövsiyə edirik.