Girov müqaviləsinin etibarsız sayılması: məhkəmə təcrübəsi. İpoteka müqaviləsinin bağlanmamış kimi tanınması Borcalan müqaviləni pozduqda

İş № 2-887/2015

HƏLL

Rusiya Federasiyasının adına

Mərkəzi Rayon Məhkəməsinin hakimi.Prokopyevsk Tixonova L.T.

katibi Dyakonova Yu.R yanında.

Prokopyevsk şəhərində açıq məhkəmədə dindirilib

Aftahov Rinat Abbasoviçin "Ural Yenidənqurma və İnkişaf Bankı" ASC-yə (UBRD) qarşı kredit müqaviləsinin qismən etibarsız sayılması barədə iddiası üzrə mülki iş,

QURMAQ:

İddiaçı Aftahov R.A. UBRD ASC-nin filialından 1.900.000 rubl məbləğində kredit götürdüyünü iddia edərək, kredit müqaviləsini qismən etibarsız hesab etmək, yeganə mənzildən yükü girovdan çıxarmaq üçün cavabdehə qarşı iddia qaldırdı, kredit müqaviləsi. ilin GG.MM. YYYY-dən. Cavabdeh kredit müqaviləsini imzalayarkən yeganə yaşayış yerini girov qoymuş, hüquqi savadsızlığından istifadə edərək, yeganə yaşayış yerinin də girov predmeti olması barədə onu çaşdırmışdır. O, 2007-ci ildə mənzil alıb, ipoteka deyil və bankla müqavilə imzalamadan əvvəl alınıb.

İclasda iddiaçı Aftahov P.A. O, iddiaları dəstəkləyib və əlavə edib ki, evdə azyaşlı oğlu ilə birlikdə qeydiyyatdadır.

İddiaçı Bshoyan Conun nümayəndəsi, notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə əsasında hərəkət edərək, iddiaları dəstəklədi, iddiaçının mənzilə sərbəst sərəncam verə bilməsi üçün evin yüklülüyünü aradan qaldırmağı xahiş etdi, t.to. bank qeyri-qanuni ödəniş tətbiq edib. Sənətin 2-ci hissəsinə əsasən. İpoteka haqqında qanunun 6-cı maddəsi kredit müqaviləsinin qismən etibarsız hesab edilməsini xahiş edir.

Təqsirləndirilən şəxsin nümayəndəsi iclasa gəlməyib, iclasın keçiriləcəyi gün barədə məlumat verilib.

İddiaçını, onun nümayəndəsini dinlədikdən, işin yazılı materiallarını araşdırdıqdan sonra məhkəmə aşağıdakılara gəlir.

QARAR EDİLDİ:

Rinat Abbasoviç Aftaxovun Ural Yenidənqurma və İnkişaf Bankı ASC-yə (UBRD) qarşı kredit müqaviləsinin qismən etibarsız hesab edilməsi, daşınmaz əmlakın yüklülüyünün aradan qaldırılması ilə bağlı qaldırdığı iddia əsassız olduğuna görə təmin edilməyib.

Qərardan şikayət verilə bilər Kemerovo Regional Məhkəməsi qərarın son formada hazırlandığı gündən bir ay ərzində.

Hakim: imza

Düzdür: hakim L.G. Tixonov

Məhkəmə:

Prokopyevsk Mərkəzi Rayon Məhkəməsi (Kemerovo vilayəti)

İşin hakimləri:

Tixonova L.G. (hakim)

İddia:

Əməliyyatın etibarsız sayılması

Müqavilənin etibarsız sayılması

Sənət normasının tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsi. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 167

İpoteka müqaviləsi digərləri ilə eyni mülki-hüquqi əməliyyat olduğundan, ona mülki qanunla nəzərdə tutulmuş əqdlərin etibarsızlığı üçün bütün əsaslar şamil edilir.

Eyni zamanda, ipotekaya etiraz etmək hüququnun mövcudluğu hələ ki, onun həyata keçirilməsinin real mümkünlüyü demək deyil. Bir qayda olaraq, əqdlərin (müqavilələrin) etibarsız hesab edilməsi üçün ümumi əsasların ipotekaya tətbiqi daşınmaz əmlak girovu institutunun bütün xüsusiyyətlərini, onu tənzimləyən qanunvericilik bazasının xüsusiyyətlərini və onun praktiki komponentini nəzərə almadan çox çətindir. ipoteka müqavilələrinin bağlanması.

İpoteka mübahisələri: ən ümumi səbəblər və əsaslar

İşlərin böyük əksəriyyətində, ümumiyyətlə, ipotekanın daxil olduğu kredit müqavilələri, borc alanlar tərəfindən icrası ilə bağlı problemlərə görə mübahisələndirilir. Sonuncular adətən mübahisə alətini öz maraqlarını qorumaq üçün deyil, kredit müqaviləsi üzrə məsuliyyətdən yayınmaq və borcların yığılma məbləğini minimuma endirmək vasitəsi kimi qəbul edirlər.

İpoteka mübahisələrinin məhkəmə təcrübəsinə əsaslanaraq, işlərin bir neçə tipik kateqoriyasını ayırmaq olar:

Əqddə müstəqil iştirak etmək və qərar qəbul etmək hüququ olmayan və ya iştirakı mübahisəli olan şəxslərlə bağlanmış müqavilələr mübahisələndirilir. Çox vaxt bu kateqoriyalı işlərdə tələblər borcalana deyil, əmlakı girov kimi təqdim etmiş şəxsə verilir. Məsələn, mülkiyyət hüququ fəaliyyət qabiliyyəti olmayan (qabiliyyəti məhdud) şəxsin, yetkinlik yaşına çatmayan şəxsin adına rəsmiləşdirilən daşınmaz əmlakın valideynlərinin (himayəçilərinin, himayəçilərinin) razılığı olmadan girov verilməsinə etiraz edilə bilər. Ümumiyyətlə, girov kimi təqdim edilən mübahisəli daşınmaz əmlak tez-tez ipoteka müqaviləsi ilə bağlı mübahisə predmetinə çevrilir.
İpoteka müqaviləsinin bəzi müddəalarının qanunun tələblərini pozması kimi mübahisələndirilməsi. Bu kateqoriyalı hallarda hər şey fərdi. Əqdlərin etibarsız sayılması üçün həm ümumi əsaslardan, məsələn, əmanət, saxtakarlıq, əməliyyatın iddiası, həm də özəl əsaslar istifadə edilə bilər. İpoteka kontekstində xüsusi əsaslar ipoteka müqaviləsinin xüsusiyyətlərindən ciddi şəkildə irəli gələn, hüquqi qüvvəsi ipoteka predmeti, onun statusu və xüsusiyyətləri ilə bilavasitə əvvəlcədən müəyyən edilən əsaslardır.
Bankın borcalana tələblər irəli sürməsi üçün əsasların yaranması ilə bağlı yaranan mübahisələr. Bu kateqoriya işlərə bank tərəfindən girov qoyulması ilə bağlı mübahisələr, o cümlədən onun qiymətləndirilməsi və icrası ilə bağlı mübahisələr, habelə borcalana, birgə borcalana və zaminə qarşı pul tələblərinin irəli sürülməsi ilə bağlı mübahisələr daxildir.

İpoteka ilə necə mübahisə etmək olar

İpoteka müqaviləsi ilə bağlı olan və predmeti müqavilənin özü olan bütün mübahisələrə müstəsna olaraq məhkəmədə baxılır.

İddia verilə bilər:

borcalan/birgə borcalan;
girov daşınmaz əmlakın sahibləri və onların qanuni nümayəndələri;
zamin (yalnız müəyyən hallarda);
hüquq və mənafeləri ipoteka müqaviləsi ilə pozulmuş digər maraqlı şəxslər.

İpoteka müqavilələrinin mübahisələndirilməsi ilə bağlı məhkəmə icraatında predmet tərkibinin xüsusiyyətləri onunla bağlıdır ki, kredit hüquq münasibətində iştirak edən tərəflər heç də həmişə girov hüquq münasibətlərinin subyekti olmaya bilərlər. Məsələn, borcalan mütləq girovun sahibi ola bilməz. Yaxud, deyək ki, krediti yalnız bir həyat yoldaşı götürüb verə bilər, ikincisi isə formal olaraq kredit münasibətlərinin iştirakçısı olmayan girovun sahibidir və ya onu tələb etmək hüququna malikdir.

İpoteka müqaviləsini mübahisələndirən şəxsin təşəbbüsü ilə və ya bankın tələblərinə cavab olaraq əks iddia kimi iddia verilə bilər.

İllüstrasiya: Pravo.ru/Petr Kozlov

Təminatlı əməliyyatlar adi əməliyyatlarla eyni qaydalara əsasən etibarsız hesab edilir, lakin bəzi xüsusiyyətlər var. Hüquqşünaslar izah etdilər ki, nə üçün indi əməliyyatlara etiraz etmək əvvəlkindən daha çətindir, onların iflas riskləri nədən ibarətdir və nə vaxt korporativ prosedurun pozulması müqavilənin etibarsız olmasına kömək etməyəcək. Təhlükəsiz təqdimat səbəbindən etibarsız elan edildiyi bir arbitraj işini də misal gətiririk.

Girov və ya təminat kimi təhlükəsizlik tədbirləri daşınmaz əmlak müqavilələri, böyük kreditlər və digər mühüm əməliyyatlar üçün istifadə olunur. Qarşı tərəfin problemləri olduğu halda kreditoru “B planı”na etibar etməlidirlər. Bununla belə, vicdansız borclular kreditoru borcunu qaytarmağın ən sürətli və asan yollarından birindən məhrum etmək üçün təhlükəsizlik əməliyyatlarına hər cür etiraz etməyə çalışırlar, hüquqşünas Natalya Lopatina deyir.

Niyə mübahisə etmək daha çətindir?

Təhlükəsizlik əməliyyatları ümumiyyətlə adi əməliyyatlarla eyni qaydalara uyğun olaraq etibarsız sayılır. Mülki Məcəlləyə etiraz etmək üçün saxtakarlıq, iddia, səlahiyyətdən sui-istifadə və s. kimi ümumi əsaslar indi daha az istifadə olunur, hüquq firmasından Dmitri Konstantinov öz müşahidələrini bölüşür. Hüquqşünas bunu xüsusi qaydaların - müflisləşmə və ya korporativ qaydaların effektivliyi ilə izah edir. Bundan əlavə, 2013-cü ildə İncəsənətin yeni versiyası. Mülki Məcəllənin etibarsız və etibarsız əməliyyatlar haqqında 166-cı maddəsi, onlara etiraz etmək imkanını əhəmiyyətli dərəcədə məhdudlaşdıran AB-nin idarəedici tərəfdaşı Yuri Pustovit davam edir.

İpoteka və zəmanətlərə əvvəlkindən az etiraz edilir, lakin məhkəmələr daha tez-tez imtina etməyə başlayıblar.

Yuri Pustovit, İdarəedici Partnyor, Yug

Xüsusilə, Art. 166-cı maddə estoppel prinsipini birləşdirdi: şəxs əvvəllər özünü etibarlı hesab edirdisə, əqdin etibarsız hesab edilməsini tələb edə bilməz. Bundan əlavə, əvvəllər “istənilən maraqlı şəxslər” əqdin etibarsızlığının nəticələrinin tətbiqini tələb edə bilərdisə, indi bu, tərəflər və ya qanunda göstərilən digər şəxslərdir.

Həyat yoldaşının razılığının olmaması kimi şəxslərin zəmanətinə etiraz etmək üçün təcrübə də sabitləşdi. 10 il əvvəl bu, təhlükəsizliyi ləğv etməyin ən məşhur yollarından biri idi, Dimitri Nurjinski xatırlayır. Lakin 12 iyul 2012-ci ildə Ali Arbitraj Məhkəməsinin Plenumu, zaminin şəxsən məsuliyyət daşıdığını izah edən bir qərar verdi - və buna görə də həyat yoldaşının razılığının olmaması əməliyyatın etibarsızlığını göstərmir. Bu mövqe fərdi sahibkarlara aid idi, lakin 2013-cü ildə o, adi vətəndaşlara münasibətdə eyni yanaşmanı tətbiq etdi (iş No 18-KG13-27), Nurjinski deyir. Birmənalı qərara və qurulmuş təcrübəyə baxmayaraq, banklar təkrar sığortalanır və zaminlik üçün həyat yoldaşının notarial təsdiqini tələb etməyə davam edir, hüquqşünas paylaşır.

Reyestrlər də dövriyyənin sabitləşməsinə kömək edir. Girov predmeti yüklülüyündən xəbəri olmayan vicdanlı alıcı tərəfindən alınarsa, girov xitam verilir (Mülki Məcəllənin 352-ci maddəsinin 1-ci bəndinin 2-ci hissəsi). Nurjinski deyir ki, daşınmaz əmlak bundan hüquqların qeydiyyatı sistemi ilə "mühafizə olunur", lakin bu cür sxemlər avtomobil satışı bazarında geniş yayılmışdır. Onun sözlərinə görə, məhkəmələr həmişə Art tətbiq etməyə hazır deyildilər. 352, buna görə də, 2014-cü ildə qanunverici daşınar əşyaların girovunun notariusda qeydiyyata alınması sistemini təqdim etdi (Mülki Məcəllənin 339.1-ci maddəsi).

İflas və korporativ mübahisələr

İflasda əməliyyatı etibarsız saymaq daha asandır. İpoteka və ya zaminliyə onun kreditorlara zərər vurduğu və ya onlardan birinin xeyrinə edildiyi əsaslarla etiraz edilə bilər. Kreditorun borclunun müflisdən əvvəlki vəziyyəti haqqında bildiyi və ya bilməli olduğu məhkəmədə təsdiq edildikdə, əqd etibarsız sayılır.

Müflisləşmə prosedurunun başlanmasından əvvəl üç il ərzində bağlanmış müqavilələr iflas riski altında ola bilər, deyə inkişaf layihələrinin hüquqi dəstək şöbəsinin müdiri Aleksandr Ançuqov xəbərdarlıq edir.

Müsabiqə üçün digər əsaslar korporativdir. Böyük əməliyyatlar və ya əlaqəli tərəflərlə əməliyyatlar firma daxilində onun sənədlərinə və qanunlarına uyğun olaraq təsdiq edilməlidir. Prosedur pozulduqda, kreditor pozuntu barədə bildiyi və ya bildiyi halda müqavilə etibarsız sayıla bilər. Buna görə də, onun qarşı tərəfin korporativ strukturunu əvvəlcədən yoxlaması və əməliyyatın bütün qaydalara uyğun olaraq təsdiqlənməsinə əmin olması vacibdir. Hüquq təcrübəsi üzrə məsləhətçi Georgi Murzakaev deyir ki, bu, girovla bağlı mübahisə etmək üçün ümumi əsasdır, baxmayaraq ki, məhkəmə araşdırması zamanı müqavilənin həqiqətən təsdiq edildiyi və ya məhdudiyyət müddətinin keçdiyi məlum ola bilər. Bu cür iddialardan, o cümlədən rəqibin pis niyyətini göstərməklə özünüzü müdafiə edə bilərsiniz. Son zamanlar hüquqlardan sui-istifadə institutunun əhəmiyyəti artıb, Murzakaev diqqət çəkir. O, Silahlı Qüvvələrin İqtisadiyyat Şurası səviyyəsində “dayan” qərarlardan nümunələr gətirir:

№ A58-8432 / 2014-cü işdə AYAM İdarəetmə Şirkəti Amur-Yakutskaya Magistral Xəttinin nəzarətində olan İnşaatçılar Assosiasiyası tərəfindən şirkətin krediti əsasında girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın girovu ilə bağlı mübahisə etdi. İddia ərizəsində göstərildiyi kimi, girov iştirakçıların ümumi yığıncağında təsdiq olunmayıb. Korporativ təsdiq qaydaları pozulsa da, məhkəmələr sövdələşməni etibarsız saymaqdan imtina ediblər. Onlar hesab edirdilər ki, əsas məqsəd real sərvəti olan girovqoyanı girovdan azad etməkdir ki, bu da şirkətin əməliyyata etiraz etmək hüququndan sui-istifadə etməsi deməkdir. Bundan əlavə, əksər iştirakçı ipotekanı təsdiqlədi.
A40-186355/2015 saylı işdə, 1 saylı Neft Bazasında iştirakçıların növbədənkənar ümumi yığıncağında təsdiq edilmiş, lakin direktorlar şurasında olmalı olan ipotekanı etibarsız hesab etməyə çalışmışdır. Lakin məhkəmələr iddiaları rədd edib. Onlar qeyd ediblər ki, lazımi kvorum əldə edilib. Və iddia əməliyyatın icrasından yayınmaq və banka zərər vurmaq məqsədilə qaldırılıb.

Mübahisə və risklərin minimuma endirilməsi üçün digər əsaslar

Hər bir vəkilə məlum olan digər əsaslarla da əməliyyatlara etiraz edilə bilər. Məsələn, etibarnamədə məhz belə bir müqavilə bağlamaq səlahiyyəti verilməyib və ya ipoteka predmetinin faktiki olaraq ipoteka saxlayana aid olmadığı məlum olub (məsələn, binanın alqı-satqı müqaviləsi etibarsız elan edilmişdir). AB Yuq-dan Pustovit deyir ki, insanlar tez-tez binanın altındakı sahənin girov qoyulmadığını əsas gətirərək onun ipotekasına etiraz etməyə çalışırlar. Hüquqşünasın sözlərinə görə, məhkəmələr bu cür iddiaları rədd etməyə meyllidirlər: onlar izah edirlər ki, torpaq üzərində hüquqların qeydiyyatı yalnız girov qoyandan asılıdır, girov saxlayanın isə bununla heç bir əlaqəsi yoxdur.

Çətinliyin nisbətən nadir üsulları da var. Murzakaev misal kimi A40-216102/15 saylı işi göstərdi. Məhkəmə, Peresvet Bank-ın bank zəmanətinin təminatı kimi MMC-nin nizamnamə kapitalındakı pay üçün girov müqaviləsini etibarsız hesab etdi, çünki bank girov qoyan fiziki şəxsi aldatdı. Birinci və ikinci instansiyalarda bank zəmanəti verildikdən sonra və bankın tələbi ilə əsas təminatın artıq təmin edildiyi, pay girov müqaviləsinin isə əlavə olaraq bağlandığı diqqətə çatdırılmışdır. Bunun nə mənası var idi, bank nümayəndələri izahat verməyiblər. Məhkəmələr vətəndaşı çaşdırdıqları qənaətinə gəlib və lazım olmayan əqdin bağlanmasını tələb ediblər. Beləliklə, o, etibarsız hesab edilməlidir.

İşlərin birində girov qoyan fiziki şəxs aldadıldığı üçün məhkəmələr pay girovu müqaviləsini etibarsız hesab etmişlər: əqdin bağlanmasına ehtiyac yox idi.

Belə bir riski qabaqcadan görmək çətindir, lakin ən çox rast gəlinənlərin qarşısı alına bilər və alınmalıdır. Vəzifəsi sənədləri diqqətlə öyrənmək, çatışmayanları tələb etmək və əməliyyatı düzgün qurmaq olan vəkillərin etdikləri budur. Əməliyyatın hər iki tərəfinin maraqlarını necə qorumaq olar, "Torpaq Hüquqşünasları Birliyindən" Lopatina "yanlış" məqsədi olan bir sahənin alqı-satqısı nümunəsində deyir. Alıcı kənd təsərrüfatı sahəsi almaq və onun üzərində bağ evi tikmək istəyir. Satıcı söz verir ki, torpağın təyinatını dəyişəcək, amma təbii ki, avans hesabına. "Burada gələcək bir şeyin satışı üçün ilkin müqavilə və ya müqavilə bağlamaq lazımdır - mənzil tikintisi üçün qanuni rejimli bir sahə" dedi Lopatina. "Əsas müqavilənin bağlanma müddəti saytdan tələb olunan istifadə növünün USRN-ə daxil edildiyi anla ciddi şəkildə əlaqələndirilməlidir." Onu qeydiyyatdan keçirmək üçün satıcı alıcıdan avans alacaq. Torpağın təyinatını dəyişdirmək mümkün olmadıqda, Lopatina avansın qaytarılmasına zəmanət verən maliyyə cəhətdən etibarlı bir qarant bağlamağı təklif edir.

İpoteka kreditləri çox vaxt biznes ehtiyacları üçün kredit almaq üçün kifayət etmir, banklar baş direktordan və ya hüquqi şəxsin üzvlərindən şəxsi zəmanət tələb edirlər. Nəticə etibarı ilə bu adamlar milyonlarla və milyardlarla dollarlıq borcların məsuliyyətinə düşürlər və çox güman ki, ödəyə bilməyəcəklər. Böyük hüquqşünas Tatyana Voronina deyir ki, belə bir zamini etibarsız hesab etmək çətindir, çünki məhkəmələr təminatı saxlamağa çalışır: “Onlar borcun zaminlik zamanı artıq olması və ya müqavilələrdə məbləğin göstərilməməsi ilə bağlı arqumentləri rədd edirlər. . Həmçinin məhkəmələr nəzərə almırlar ki, zaminin borcları ödəmək üçün kifayət qədər əmlakı olmayıb (artıq olmayacaq da aydındır).”

Voronina əmindir ki, banklar pul almaq üçün deyil, zamini birgə məsuliyyətə cəlb etmək qorxusu ilə ona nəzarət etmək üçün müqavilə bağlayırlar. O, şirkət rəhbərlərinə və iştirakçılarına zəmanətsiz işləmək və ya şərtlərini dəyişmək istəyi ilə banka yazılı müraciət etməyi tövsiyə edir. Məsuliyyəti müəyyən bir şəxsin vəzifəsi dövründə yaranan borclarla məhdudlaşdırmağa cəhd edə bilərsiniz. Əks təqdirdə, sonrakılara görə cavab verməli olacaqsınız - vətəndaş cəmiyyətə nəzarəti dayandırdıqdan sonra, Voronina yekunlaşdırır.

Hüquqi məsləhət:

1. Kredit müqaviləsi (ipoteka) 2007-ci ilin dekabrında bağlanmışdır. Etibarsız hesab edildikdə hansı iddia müddəti tətbiq edilir? Çox sağ ol.

1.1. Məhdudiyyət müddəti üç ildir.