부동산 감정 방법론. "부동산 감정" 과정 교과서

소개

평가 활동은 경제 경영 결정을 위한 정보 기반을 제공하고 경제 구조 조정, 경쟁 시장 환경 형성 및 투자 프로세스 활성화에 기여합니다. 독립적인 평가는 재산권과 의무에 대한 공정한 평가를 통해 사회의 모든 구성원에게 평등한 권리를 보장하도록 설계되었습니다. 평가 활동의 발전은 경제 개혁의 전체 과정과 법치주의 창설의 필수적인 부분입니다.

러시아의 부동산 시장이 발전함에 따라 감정사라는 직업에 대한 수요가 증가했습니다. 감정인의 주요 업무는 가치 평가와 관련이 있습니다. 비용은 합리적인 거래 가격을 결정하는 데 있어 구매자와 판매자 모두에게 중요합니다.

국가는 러시아 연방에서 가장 큰 소유자로 남아 있습니다. 국유재산의 가치와 그것을 사용할 권리의 평가는 국유재산의 효과적인 관리를 위한 전제조건이다. 국가가 전체 또는 일부를 소유한 감정 대상과의 거래의 경우 감정은 필수입니다.

법인 및 개인도 법원에서 분쟁 중인 토지 및 건물의 가치를 결정할 때, 부동산 보험 계약을 체결할 때, 부동산과 많은 거래를 수행할 때 감정인의 결론이 바람직할 수 있을 뿐만 아니라 감정 서비스에 관심이 있습니다. , 그러나 또한 엄격하게 의무적입니다.

전문적인 평가를 통해 다양한 거래, 특히 부동산의 매매 및 임대를 보다 합리적으로 할 수 있습니다. 이혼의 경우 재산분할의 경우에도 혼인계약서를 작성할 때 평가가 필요합니다.

앞서 말한 내용을 바탕으로 우리는 시장 경제에서 감정사라는 직업이 점점 더 수요가 많다는 결론을 내릴 수 있습니다.

부동산 거래의 실무에서 물건의 감정에는 다양한 상황이 있습니다. 동시에 각 상황에는 고유한 적절한 접근 방식이 있습니다. 올바른 접근 방식을 선택하려면 해당 상황에 대한 적절성에 대한 기준을 결정해야 합니다. 부동산의 가치를 고품질로 평가하기 위해서는 이론적인 지식과 실제 사례에 대한 부동산의 가치를 판단하는 실무 능력의 습득이 필요합니다.

이 튜토리얼은 부동산 가치 평가 분야의 기존 이론 자료를 요약하고 실제 사례를 사용하여 평가 접근 방식의 틀에서 이론적 방법의 적용을 보여줍니다.

제1장 부동산 가치 평가의 기본 개념

1.1. 부동산 개념

부동산 –이것들은 공간상의 고정된 위치에 있는 물리적인 대상과 지표 아래와 지표 위 모두에서 그것들과 불가분하게 연결된 모든 것 또는 서비스 항목인 모든 것뿐만 아니라 소유권에서 발생하는 권리, 이익 및 이익입니다. 개체의. 물리적 개체는 분리할 수 없이 상호 연결된 토지 플롯과 그 위에 위치한 구조로 이해됩니다.

부동산을 감정 대상으로 하는 개념과 민법(제130조)의 정의의 차이는 그림 1과 같다. 1.1.

쌀. 1.1 평가의 대상으로서의 부동산의 개념과 민법의 정의

아래의 부동산 물건첫째, 기업 전체를 부동산 단지로 이해하고 둘째, 토지 계획의 필수적인 부분은 다음과 같을 수 있습니다.

· 본 사이트에 위치한 건물(구조물) 또는 건물군(구조물), 본 사이트와 관련된 지하 구조물

· 고립된 수역, 다년생 식물;

· 토지 플롯과 그 위에있는 건물 (구조물)을 분기 또는 도시의 인프라 시설에 연결하는 엔지니어링 구조 및 네트워크. 여기에는 분기 또는 도시의 부동산 소유자가 공동으로 운영하는 엔지니어링 인프라 시설의 소유권 지분도 포함됩니다.

· 고정토지개량시설;

· 이 재산과 관련되어 있지만 토지 구획의 경계 밖에 위치하는 경제, 교통 및 엔지니어링 지원 요소;

· 위에서 언급한 부동산 구성요소와 결합하여 불가분의 구조적 또는 기능적 전체를 구성하는 기타 대상.

1.2. 부동산 비용 및 주요 유형

부동산은 시민 순환이 자유롭고 다양한 거래의 대상이므로 그 가치를 평가할 필요가 있습니다. 특정 시점에 다양한 유형의 부동산에 대한 화폐적 등가물을 결정할 때.

평가 목적, 평가된 부동산에 대한 권리의 완전성에 따라 다양한 유형의 가치를 세 가지 주요 그룹으로 결합할 수 있습니다(그림 1.2).

· 교환 가치의 표현으로서의 교환 가치;

· 사용가치의 표현으로서의 사용가치;

· 특별한 유형의 가치.

나열된 각 유형의 비용에는 고유한 범위와 제한이 있습니다.

첫 번째 그룹–교환 가치 –자산이 금전 또는 기타 상품과 교환될 수 있는 능력을 특성화하고 객관적이며 시장에서 부동산 거래 수행의 기초가 됩니다. 구매 및 판매, 대출, 임대, 기업의 법정 기금에 대한 기부 등을 포함한 담보.

쌀. 1.2. 속성 값 그룹

교환 가치의 표현 형태:

· 시장;

· 청산

· 재활용.

"러시아 연방의 감정 활동에 관한" 연방법에 따르면 평가 대상의 시장 가치는 당사자가 다음과 같은 경우 경쟁 환경에서 공개 시장에서 소외될 수 있는 가장 가능성 있는 가격으로 이해됩니다 필요한 모든 정보를 갖고 거래 가격이 특별한 상황을 반영하지 않는 가치, 즉 다음과 같은 경우 거래가 합리적으로 이루어집니다.

· 거래 당사자 중 일방은 평가 대상을 소외시킬 의무가 없으며 다른 당사자는 이행을 수락할 의무가 없습니다. 거래 당사자는 거래의 주제를 잘 알고 자신의 이익을 위해 행동합니다.

· 평가 주제는 공개 제안 형태로 공개 시장에 제공됩니다.

· 거래 가격이 평가 대상에 대한 합리적인 보상이고 거래 당사자에 대해 거래를 완료하라는 어떤 당사자로부터 강제가 없었습니다.

· 주제에 대한 지불은 화폐 단위로 표시됩니다.

평가활동 주체의 의무적용 평가기준에 따르면, 평가대상의 시장가치는 거래당사자가 거래당사자에 대하여 경쟁환경에서 공개시장에서 소외될 가능성이 가장 높은 가격이다. 필요한 모든 정보를 가지고 합리적으로 행동하고 거래 가격의 가치에 대해 특별한 상황을 반영하지 않습니다.

시장 가치는 자산의 최선의 사용을 기준으로 결정됩니다.

감정대상의 청산가액 –평가 대상이 유사한 대상의 일반적인 노출 기간보다 짧은 기간에 소외되어야 하는 경우 평가 대상의 가치.

즉, 청산가치는–제한된 시간 동안 부동산을 강제 판매할 때 판매자가 동의해야 하는 비용으로, 상당수의 잠재적 구매자가 대상 및 판매 조건에 익숙해지지 않습니다.

평가대상의 활용가치 –평가 대상의 처분 비용을 고려하여 포함된 자재의 시장 가치와 동일한 평가 대상의 가치.

두 번째 그룹–사용 비용 –특정 사용 사례에 대한 자산의 유용성으로 인해 본질적으로 주관적이며 특정 소유자가 자산을 운영할 수 있는 기존 가능성을 반영하며 자산의 매매 및 기타 시장 거래와 관련이 없습니다.

부동산 물건의 사용 가치 평가는 물건의 사용에 대한 기존 프로필과 물건의 초기 운영 기간에 관찰되고 미래에 예측되는 재정 및 경제적 매개 변수를 기반으로 이루어집니다.

사용 가치의 표현 형태:

· 기존 사용으로;

· 투자;

· 세금 목적의 가치.

기존 사용의 주제 비용 –감정 대상의 가치는 기존 조건과 사용 목적에 따라 결정됩니다.

감정대상 투자가치 –주어진 투자 목적에 대한 특정 개인의 수익성을 기반으로 결정되는 평가 대상의 가치.

투자 가치의 계산은 유망한 투자 프로젝트에서 이 부동산을 사용함으로써 예상되는 투자자의 할인된 비용과 소득에 대한 주관적인 평가를 기반으로 합니다.

특정 투자자의 부동산 투자 가치는 요구되는 수익률, 명성, 입지 전망 및 "영적" 효과를 얻을 가능성에 대한 평가가 다르기 때문에 시장 가치와 다릅니다. 빈 토지 구획을 건설하고, 부동산 객체를 확장 및 재구성하고, 부동산 객체를 기업의 공인 자본에 기부하는 경우 및 기타 경우에 계산됩니다.

세금 목적의 감정 대상 가치 –과세 기준을 계산하기 위해 결정되고 규제 법률 조항에 따라 계산된 평가 대상의 가치(재고 가치 포함).

경제 전환기 국가에서 이 값은 일반적으로 시장 가치와 일치하지 않습니다. 따라서 러시아 연방에서는 법이 장부 가치를 기반으로 세금 계산을 설정합니다. 기업 및 조직의 대차 대조표의 특정 항목에 포함된 자산의 가치.

세법에 따르면 토지에 대한 과세는 토지의 지적 가치 또는 표준 가격을 기준으로 합니다.

비용의 세 번째 그룹 –평가 대상 가치의 특별한 유형.

과목 의무평가 기준에 의거2001 년 7 월 6 일 러시아 연방 정부 법령 No. 519에 의해 승인 된 평가 활동은 특별한 유형의 가치를 구별 할 수 있습니다.

제한된 시장에서 평가 대상의 가치 –평가대상의 가치로서 시장에서 자유롭게 거래되는 재화의 판매에 필요한 비용과 비교하여 공개시장에서의 판매가 불가능하거나 추가비용이 필요한 것.

평가대상 특별비용 –가치, 평가 기준에 명시된 시장 또는 기타 가치의 개념에 포함되지 않은 평가 계약 또는 규제 법적 행위에 규정된 조건을 결정하기 위한 것입니다.

평가 항목의 대체 비용 –감정 대상의 감가 상각을 고려하여 감정 날짜에 존재하는 시장 가격으로 감정 대상과 유사한 대상을 생성하는 비용의 합계.

평가 대상의 복제 비용 –평가 대상의 감가 상각을 고려하여 동일한 재료와 기술을 사용하여 평가 대상과 동일한 대상을 생성하기 위해 평가 날짜에 존재하는 시장 가격의 비용 금액.

교체 비용과 재생산 비용은 부동산 감정 비용 접근 방식의 일부로 사용됩니다.

1.3. 부동산 감정의 기본 접근법과 원칙

평가 프로세스의 이론적 기초는 평가 원칙의 시스템입니다. 세계 관행에서 가치 평가 원칙의 네 그룹을 구별하는 것이 일반적입니다.(그림 1.3):

첫 번째 그룹:잠재적 소유자의 아이디어에 기반한 원칙;

두 번째 그룹:토지, 건물 및 구조물과 관련된 원칙;

세 번째 그룹:시장 환경의 작동에 의해 좌우되는 원칙;

네 번째 그룹:최선의 가장 효율적인 사용의 원칙.

이러한 원칙은 상호 연관되어 있습니다. 특정 부동산 객체를 분석하고 평가할 때 여러 원칙이 동시에 포함될 수 있습니다. 특정 상황에 따라 결정될 다른 원칙을 희생시키면서 한 원칙에 가장 큰 중요성을 부여할 수 있습니다.

쌀. 1.3. 부동산 감정의 원칙

잠재적 소유자의 아이디어에 기반한 원칙.

실용 원리 부동산이 소유자의 필요를 더 많이 충족시킬 수 있을수록 그 효용과 가치가 높아진다는 것을 의미합니다.

부동산은 일부 잠재적 소유자에게 유용하고 산업 기업의 운영이나 작물 재배와 같은 특정 경제적 기능의 구현에 필요할 수 있는 경우에만 가치가 있습니다. 부동산은 누군가가 해당 부동산의 임시 소유권에 대한 임대료를 기꺼이 지불할 의향이 있기 때문에 유용할 수 있습니다. 공익 사업–주어진 위치에서 주어진 기간 동안 사용자의 요구를 충족시키는 속성의 능력입니다. 수익형 부동산의 경우 이용자의 욕구 충족은 궁극적으로 소득의 흐름으로 표현될 수 있다.

대체 원리 특정 수의 동질적(유용성 또는 수익성 측면에서) 부동산 객체가 있는 경우 가장 낮은 가격의 객체가 가장 수요가 많다는 것을 의미합니다.

합리적인 구매자는 동일한 유틸리티의 다른 부동산에 부과되는 최소 가격보다 더 많은 금액을 부동산에 대해 지불하지 않습니다. 따라서 비슷한 효용을 가진 다른 물체가 부당한 지연 없이 더 낮은 비용으로 복제될 수 있다면 기존 물체에 더 많은 비용을 지불하는 것은 현명하지 못합니다.

대체 원리 재산의 최대 가치는 동등한 효용의 다른 재산을 취득할 수 있는 최저 가격 또는 가치에 의해 결정된다고 명시합니다.

대기 원칙 어떤 소득(수령 금액과 시기를 고려하여) 또는 잠재적 소유자가 미래 소득과 현재 가치를 받을 것으로 기대하는 후속 재판매 수익을 포함하여 자산 사용으로 인한 혜택과 편의에 따라 결정됩니다.

소득 창출 대상의 가치는 자산 사용과 잠재적 구매자가 기대하는 재판매로 인한 순 수익금에 의해 결정됩니다. 예상되는 미래 소득 흐름의 규모, 품질 및 기간은 투자자에게 중요합니다. 그러나 수익원 기대치는 바뀔 수 있습니다. 예를 들어, 특정 부동산에 대한 사람들의 의견은 새로운 지역 공항이나 인근에 건설 중인 고속도로의 발표와 같은 것들에 의해 영향을 받을 수 있습니다.

토지, 건물 및 구조물과 관련된 평가 원칙.

이러한 원칙에는 잔여 생산성, 기여도, 진행 및 회귀(소득 증가 및 감소), 균형, 경제적 규모, 경제적 분할이 포함됩니다.

잔여 생산성.

토지의 가치는 잔여 생산성에 따라 결정됩니다. 모든 종류의 경제 활동에는 일반적으로 네 가지 생산 요소가 필요합니다. 각 요소는 이 활동으로 생성된 순이익에서 지불해야 합니다.

토지는 물리적으로 움직일 수 없기 때문에 노동, 자본 및 기업가 정신이 토지에 끌어들여야 합니다. 이것은 이 요소들 중 처음 세 가지를 지불해야 하고 그 다음에야 나머지 소득을 토지 소유자에게 임대료로 지불한다는 것을 의미합니다. 경제 이론에 따르면 토지에는 "잔여 가치"가 있으며 다른 모든 생산 요소가 지불된 후 나머지가 있을 때만 가치가 있습니다.

잔여 생산성은 노동, 자본 및 기업가 정신 비용을 지불한 후 토지에 귀속되는 순이익으로 측정됩니다.

토지를 통해 사용자가 수익을 최대화하고, 비용을 최소화하고, 편의 시설 요구 사항을 충족하거나, 이 세 가지를 조합할 수 있기 때문에 잔여 생산성이 발생할 수 있습니다.

기여 원칙추가 생산 요소의 존재 또는 부재로 인해 경제적 대상의 가치 또는 그로부터의 순이익이 어떻게 증가하거나 감소하는지에 대한 분석이 포함됩니다.

기부금 –그것은 새로운 요소의 도입으로 인한 경제적 대상의 가치 증가의 합이며, 이 요소 자체의 실제 비용은 아닙니다. 실제로 가치를 낮추는 요소도 있지만 몇 가지 요소가 관련 비용보다 자산 가치를 더 높입니다. 예를 들어, 집을 외부에서 다시 칠하면 외관을 개선하고 더 매력적으로 만들 수 있습니다. 다만, 도료의 색상이 시장기준에 맞지 않을 경우 집값이 하락할 수 있습니다.

확장 객체와 관련하여 역학에서이 원칙의 작용을 고려하면 부동산의 총 가치가 항상 작용하지 않기 때문에 각 후속 기여의 가치는 고려중인 구성 요소를 생성하는 특정 비용과 일치하지 않을 수 있습니다 개별 구성 요소 값의 단순 합으로. 예를 들어, $100,000의 금액으로 지하 주차장을 설치하는 비용은 다층 아파트 건물의 가치에 $250,000를 추가할 수 있습니다.

기여 원칙은 가장 효율적이고 가장 효과적인 사용을 분석할 때 중복되거나 누락된 개선 사항을 식별하는 데 자주 사용됩니다.

진행과 퇴행의 원리 또는 소득의 증가와 감소의 원리 자원이 생산의 주요 요소에 추가되면 순이익이 증가하는 비율로 증가하여 총 소득은 증가하지만 이미 느린 속도로 증가할 것이라고 말합니다. 이 감속은 비용 이득이 추가된 자원의 비용보다 작아질 때까지 발생합니다.

일반적으로 토지 소유자는 자신이 소유한 토지를 얼마나 집중적으로 건설해야 하는지에 대한 질문에 답해야 합니다. 예를 들어, 회사 X는 0.3헥타르의 토지를 소유하고 있습니다. 다음은 밀도가 다른 건물에 대한 이익 계산입니다.

회사가 집을 한 채 지으면 $10,000의 이익을 얻게 됩니다. 그것에 속하는 토지. 최대 2채의 주택을 지을 때 "규모의 경제"로 인해 이익이 빠른 속도로 증가합니다. 그러면 주택당 이윤은 감소하는 반면, 건물 밀도가 4~5가구로 증가함에 따라 개발자의 총 이익은 증가합니다. 하지만 6집을 짓는 순간부터 전체 이익을 잃기 시작한다.

균형 원리 : 어떤 종류의 토지이용이든 다양한 생산요소의 최적합에 해당하며, 이를 합치면 토지의 최대가치가 됩니다.

토지에 너무 적은 생산 요소가 적용되면 개발이 덜 된 것입니다. 너무 많은 경우–건물로 가득 차 있습니다. 두 경우 모두 토지가 비효율적으로 사용되며 잔류 생산성의 원칙에 따라 가치가 감소합니다. 토지의 총수입을 최대화하기 위해서는 모든 생산요소가 서로 적절한 비율을 유지해야 합니다.

위의 예에서 X 회사는 토지에 4~5채의 집을 지으면 최대 소득을 얻을 수 있음을 발견했습니다. 두 경우 모두 이익은 $ 40,000입니다. 그러나 4채의 주택 건설이 동일한 이익을 산출하지만 5채의 주택 건설보다 위험이 적다면 균형의 원리는 4채의 주택이 최적의 건물 밀도를 줄 것이라고 제안합니다. . 4채의 주택이 있는 플롯을 지을 ​​때 같은 양의 이익을 창출하는 데 필요한 거래 수가 적기 때문에 위험이 더 낮습니다.

균형의 원칙은 지역에도 적용됩니다. 민간 부문과 공공 부문 간의 균형을 이루기 위해서는 합리적인 협력뿐만 아니라 유능한 계획, 구획 규정의 신중한 적용이 있어야 합니다.

경제적 규모의 원리 주어진 위치의 시장 조건에 따라 최적의 토지 사용 규모를 달성하는 데 필요한 특정 크기의 토지가 있어야 합니다.

최적의 토지 개발 규모는 시장 경쟁 조건과 사용자의 요구에 따라 결정됩니다. 그러나 잠재적인 사용자에게 너무 작거나 너무 큰 좋은 위치의 토지는 시장에서 가치를 잃을 수 있습니다. 예를 들어, 교차로의 많은 곳이 주유소를 위한 완벽한 위치일 수 있습니다. 그러나 너무 작 으면 액세스에 문제가 발생하고 서비스 및 보관 공간이 부족합니다. 그것이 너무 크면 잉여 토지는 운영 스테이션에 추가 수익을 가져 오지 않습니다. 경제적 규모 원칙–그것은 다른 평면에서 볼지라도 균형의 동일한 원칙입니다.

규모의 원칙을 적용한 예는 단일 토지의 증분 가치입니다. 더 많은 수의 작은 플롯이 단일 배열로 결합되어 비용이 배열을 구성하는 개별 플롯 값의 합을 초과할 때 발생합니다. 예를 들어, 개발자가 Lot A를 $15,000에 구입할 수 있고 Lot B를 구입할 수 있다고 상상해보십시오.–$ 10,000에 대해. 두 부지를 결합하면 새 토지는 $ 33,000입니다. 증분 비용은 다음 계산과 같이 $ 8,000입니다.

단일 어레이의 비용은 $ 33000입니다.

빼기: 로트 A의 비용– 15000

빼기: 로트 B의 비용– 10000

추가 가치 $ 8000

경제적 규모–주어진 위치의 시장 상황에 따라 최적의 토지 사용 규모를 달성하는 데 필요한 토지의 양입니다.

부동산 개체 사용의 효율성을 높이기 위한 가능한 옵션을 고려할 때 부동산 요소와 그에 대한 재산권 요소를 분리하는 원칙을 고려해야 합니다.

경제적 분리의 원칙 부동산의 물리적 요소와 그에 대한 재산권을 분리하여 연결하여 자산의 최대 가치를 달성할 수 있음을 의미합니다.

부동산의 물리적 요소와 그에 대한 재산권을 분리할 때 다음 옵션이 가능합니다.

· 공간 분할: 영공, 지구의 토양층, 하층토가 있는 지하 공간, 해안 스트립의 수자원에 대한 권리 분할, 토지 덩어리를 별도의 영역으로 분할, 건물을 지하실, 바닥 등으로 분할;

· 재산권 유형별 구분: 임대, 사용 제한, 모기지, 기업의 법정 기금에 대한 기부, 주식 발행에 대한 배출 지원;

· 소유 또는 사용 시간에 따른 구분: 단기 및 장기 임대, 영구 사용, 평생 소유권, 경제 관리 권리, 운영 관리.

시장 환경과 관련된 가치 평가 원칙 그룹 포함: 의존, 순응, 공급과 수요, 경쟁과 변화.

의존성 원리 특정 자산의 가치가 영향을 받고 그 자체가 해당 위치의 다른 자산 가치의 성격과 가치에 영향을 미친다고 명시합니다.

위치는 부동산 가치에 영향을 미치는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 위치의 품질은 부지의 물리적 매개변수가 해당 지역에서 채택된 토지 사용 유형 및 경제 환경과의 근접성에 따라 달라집니다. 이 두 가지 특성이 함께 자산의 위치 또는 경제적 위치를 구성합니다.

위치는 특정 토지 사용 옵션과 경제 환경의 상호 작용으로 정의됩니다. 이 4개 층은 인접한 지역, 바로 인근, 쇼핑 지역 및 전체 지역을 나타내는 동심원으로 표시됩니다. 대규모 제조 기업과 같은 일부 유형의 토지 사용의 경우 종속 수준이 국가적으로 또는 국제적으로 존재할 수 있습니다.

주변 토지이용 시스템이나 부동산의 경제적 환경에 변화가 생기면 그 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 토지이용 시스템의 변화의 몇 가지 예는 다음과 같습니다. 이러한 변화는 자산 가치에 긍정적인 영향과 부정적인 영향을 모두 미칠 수 있습니다. 이러한 영향의 정도는 새로운 토지 이용 옵션의 규모와 혁신과 평가 대상 자산 간의 연관성에 따라 결정됩니다.

통신은 특정 목표를 달성하기 위해 평가 대상에서 서비스 대상으로의 액세스 비용으로 측정됩니다. 연결은 시간, 거리 또는 돈으로 측정할 수 있습니다. 이러한 관계 중 일부는 측정하기 어렵습니다. 예를 들어, 플롯에 경치가 있는 경우 이 관계는 경치가 좋은 플롯과 다른 플롯 간의 가치 차이로 추정할 수 있습니다.- 그것 없이.

준수 원칙 건축 스타일과 토지 개발이 제공하는 편의 시설 및 서비스 수준이 시장의 요구와 기대를 충족시키는 정도를 결정합니다.

시장 표준을 충족하지 않는 프로젝트는 재정적으로 손실될 가능성이 높습니다. 방 2개짜리 아파트로 구성된 프로젝트는 방 3개짜리 아파트와 임대료가 같다면 시장의 반대에 부딪힐 것이다. 또한 방 2개짜리 아파트가 방 3개짜리 아파트와 면적이 같아도 이런 일이 발생합니다. 따라서 시장에서 덜 매력적인 부동산을 판매하려면 임대료를 낮추는 것이 필요할 수 있습니다.

부동산 개발 프로젝트는 해당 지역의 토지 사용 유형과 일치해야 합니다. 그렇다고 해서 모든 집이 같은 건축 양식으로 지어져야 한다는 의미는 아닙니다. 그러나 건축 스타일은 토지 사용 유형과 일치해야 합니다. 시골집 블록에 빅토리아 시대의 집을 짓는 결과를 상상해보십시오.

대응 원리와 관련하여 회귀 및 진행 원리가 있습니다. 회귀는 주어진 시장에서 개발로 인해 토지가 과부하될 때 발생합니다. 예를 들어, $175,000짜리 집이 다른 집의 가격이 $70,000에서 $80,000 사이인 블록에 지어진 경우 더 비싼 집의 시장 가치는 실제 건축 비용을 반영하지 않습니다. 매매가는 공사비 이하일 가능성이 높다. 주변 부동산의 높은 가치로 인해 평가 대상 부동산의 가치가 상승할 때 진행이 발생합니다. 예를 들어, 쇼핑 지역에 여러 매장이 재구성되면 해당 지역의 모든 매장 가치가 증가할 수 있습니다.

수요와 공급의 원리 부동산 가격이 수요와 공급의 상호 작용의 결과로 변하는 것을 의미합니다.

속성은 일부 사용자 또는 사용자 그룹에게 유용한 경우 가치가 있습니다. 그러나 유틸리티가 비용에 영향을 미치는 유일한 요소는 아닙니다. 부동산도 상대적으로 희소해야 합니다. 권하다–특정 가격으로 시장에 나와 있는 부동산의 수입니다. 수요는 부동산 구매에 필요한 자금 출처를 가진 잠재적 구매자의 욕구에 기반합니다.

부동산 시장은 불완전하기 때문에 수요와 공급이 소유권 변경이 발생하는 가격을 항상 결정하지는 않습니다. 거래 조건을 협상하는 능력, 참가자의 수와 정교함, 감정, 자금 조달 비용 및 기타 요소도 판매 가격을 결정하는 역할을 합니다.

장기적으로 수요와 공급은 가격 변동의 방향을 결정하는 비교적 효과적인 요소입니다. 그러나 단기간에 부동산 시장에서 수요와 공급 요인의 효과가 사라지는 경우가 있습니다. 시장 왜곡은 개인 소유주가 토지에 대한 독점 통제로 인해 발생할 수 있습니다. 또한 정부 통제는 시장에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 지방 정부는 시장 또는 임대 성장을 억제하거나 다른 여러 방식으로 시장 메커니즘을 변경할 수 있습니다.

시장에 공급 과잉이나 수요 부족이 있으면 가격과 임대료 수준이 낮아집니다. 단기적으로 부동산 공급은 상대적으로 비탄력적입니다. 이는 공급을 늘리기 위해 장기적인 계획이 필요하다는 것을 의미합니다. 가격이 올라도 공급이 빠르게 증가할 수는 없습니다. 부동산 공급을 줄이는 것도 어렵다. 특정 유형의 개체가 너무 많이 생성된 경우 로드 수준이 장기간 낮은 상태로 유지됩니다. 이것은 사냥꾼들이 가격이 낮게 유지되거나 심지어 하락할 때 흥정할 수 있는 훌륭한 기회를 만듭니다.

가격에 대한 반대 압력은 공급이 충분하지 않거나 수요가 많을 때 발생합니다. 수요는 일반적으로 공급보다 변동성이 높습니다. 가격 변동에 보다 쉽게 ​​대응합니다. 통화 공급, 이자율, 감정적 가정의 급증, 공포 및 기타 요인의 변화는 주어진 시간에 수요의 특성에 영향을 미칠 수 있습니다.

수요와 공급이 균형을 이룰 때 시장 가격은 일반적으로 생산 가치(비용)를 반영합니다. 시장 가격이 생산 비용보다 높으면 균형에 도달할 때까지 모든 새 자산이 가동됩니다. 시장 가격이 더 낮으면 더 높은 시장 가격으로 인해 수요가 증가할 때까지 신규 건설이 느려지거나 완전히 중단됩니다.

경쟁의 원칙. 경쟁이 심화되면 해당 지역에서 이러한 유형의 부동산 공급이 증가할 것입니다. 수요가 증가하지 않으면 이러한 유형의 모든 부동산에서 발생하는 평균 순이익이 감소합니다. 경쟁이 과도하면 이익이 정상 이하로 떨어지거나 경우에 따라 완전히 사라질 수 있습니다.

시장 이윤이 생산 요소에 대해 지불하는 데 필요한 수준을 초과하면 해당 시장의 경쟁이 심화되어 평균 순이익 수준이 감소합니다.

이 원칙은 시장 비율을 초과하는 소득 흐름의 가치를 추정하려는 분석가에게 중요합니다. 초과 이익을 얻는 것이 장기 임대 또는 다른 이유로 인한 것이 아닌 한 소득 흐름은 신중하게 다루어야 합니다. 기본적으로 분석가는 두 가지 접근 방식 중 하나를 취할 수 있습니다. 첫째, 초과이익은 정상이익과 분리되어 별도의 소득흐름으로 처리될 수 있다.

변경 원칙: 부동산 물건의 가치는 일반적으로 일정하지 않고 시간이 지남에 따라 변합니다.

물체가 점차 마모됩니다. 일부 사업체, 다른 사업체–닫기. 토지 이용 패턴은 국가와 민간 부문의 영향으로 변화하고 있습니다. 통화 공급과 금리는 변동합니다. 경제 상황은 새로운 기회를 열어줍니다. 국제 행사는 상품 가격에 영향을 미칩니다. 새로운 기술과 사회적 행동은 부동산에 대한 새로운 수요를 창출합니다. 인구통계학적 발달은 다양한 유형의 주택에 대한 수요를 생성합니다. 인간의 욕망과 취향은 변하고 있습니다. 대상이 있는 환경은 성장, 성숙, 쇠퇴, 재생의 단계를 거칩니다. 이러한 모든 요소와 기타 많은 요소가 주어진 위치에서 자산의 유용성을 변경할 수 있습니다.

분석가는 부동산에 영향을 미칠 수 있는 이벤트를 추적해야 합니다. 과거에 존재했던 조건이 미래에도 반드시 지속되는 것은 아닙니다. 미래 부동산 수입의 가치를 정확하게 추정하려면 미래 수입과 비용에 대한 기본 가정을 신중하게 조정해야 합니다. 이벤트 및 조건이 지속적으로 변경됨에 따라 감정인은 전문적인 기준을 준수합니다.–특정 날짜에 대한 평가를 수행합니다.

네 번째 평가 원칙 그룹(LNEI) 부동산 객체를 사용하기 위한 가능한 옵션 중에서 개선된 토지 플롯의 기능이 가장 완벽하게 구현되는 옵션이 선택됨을 의미합니다. 이 옵션은 부동산 가치를 평가하는 데 사용됩니다.

감정인은 특정 대상에 대한 소급 정보를 분석하고 이러한 역학의 후속 예측을 분석하여 지급 징수 손실을 충당하므로 토지가 토지인지 여부에 관계없이 토지에서 가능한 최대 소득을 가져오는 옵션을 결정할 수 있습니다. 건설 여부 및 평가를 수행하는 날짜에 건물이 무엇인지.

LNEI는 다음과 같은 부동산 사용으로 정의됩니다.

a) 법적으로 허용됩니다. 구역 지정 명령 및 환경 보호 규범, 도시 계획 제한, 건축 기념물 보호 요구 사항, 인접 지역의 조경 등을 포함한 법적 규범을 준수합니다.

b) 물리적으로 실현 가능합니다. 토지 구획의 크기와 모양, 교통 접근성, 기존 건물로 인해 선택한 사용 사례를 구현할 수 있습니다.

c) 투자 자본 수익의 관점에서 재정적으로 정당화됩니다. 사용은 자본 비용, 운영 비용 및 재정적 약속을 초과하는 소득을 제공합니다.

d) 부동산의 가장 높은 가치 또는 수익성을 제공합니다.

LNEI는 2단계로 고려됩니다. 첫째, 무료 토지 구획, 둘째 기존 개선 사항이 있는 토지 구획입니다. 부지에 건물이 없는 경우 법적, 도시 계획, 환경 및 기타 제한 사항과 지역 개발 전망을 고려하여 가장 효율적인 건물을 결정합니다.

LNEI는 시장 표준 및 외부 변화의 영향으로 시간이 지남에 따라 발전할 수 있습니다. 최근에 고속도로가 토지 근처에 건설 된 경우 주유소, 패스트 푸드 또는 자동차 서비스를 건설하는 것이 가장 좋습니다.

실제로 LNEI 원칙은 특정 유형의 부동산 평가 가치를 선택하는 데 기반을 두고 그 가치에 대해 결론을 내리는 초기 전제입니다.

오늘날 러시아의 기존 행정 제한 및 구역 설정은 개발 중인 부동산 시장의 요구 사항을 반영하지 않는 경우가 많으므로 개선된 토지 계획의 실제 사용은 종종 최상의 옵션에 해당하지 않습니다.

위의 부동산 감정의 원칙은 모두 밀접하게 연관되어 있으며, 감정 대상의 유형과 특성, 사용되는 감정 방법에 따라 주요 또는 보조 역할을 할 수 있습니다.

이러한 원칙은 부동산 평가의 이론적 근거를 나타냅니다. 부동산 감정에 대한 세 가지 기본 접근 방식은 이를 기반으로 합니다.– 수익성 있고 비교 가능하며 비용이 많이 듭니다.

1.4. 부동산 감정 과정의 주요 단계

부동산 감정에는 감정인의 순차적인 행동 시스템이 포함됩니다.–평가를 위한 할당 설정에서 화폐 단위로 표시된 부동산 대상의 시장 가치 평가에 대한 서면 보고서를 고객에게 전송하는 것까지.

부동산 감정의 단계:

1단계. 평가를 위한 과제 설정.

1.1. 평가의 목적.

12 . 결정할 값의 유형입니다.

1.3. 평가된 재산권 설정.

1.4. 평가 날짜.

2단계. 평가를 위한 계획 및 계약 작성.

2.1. 평가 일정.

2.2. 정보의 출처.

2.3. 평가 방법 선택.

2.4. 평가 비용.

2.5. 평가에 대한 금전적 보상.

2.6. 감정계약서를 작성합니다.

3단계. 정보 수집 및 분석.

3.1. 대상 및 주변 지역을 검사합니다.

3.2. 부동산에 대한 법적 설명.

3.3. 물리적 특성 및 위치.

3.4. 경제 정보.

3.5. 수집한 정보의 정확성을 확인합니다.

3.6. 정보 분석 및 처리.

4단계. 가장 효율적이고 효과적인 사용을 분석합니다.

4.1. 조건부로 무료로 토지 플롯 분석.

4.2. 개선된 토지 플롯 분석.

5단계. 세 가지 접근 방식을 기반으로 자산의 감정가 계산.

5.1. 소득 접근법을 기반으로 한 비용 추정.

5.2. 비교 접근법을 기반으로 한 비용 추정.

5.3. 비용 접근 방식을 기반으로 한 비용 추정.

6단계. 얻은 결과의 조정 및 재산 가치의 최종 가치 도출.

6.1. 비용 가치에 대한 수신 데이터 확인.

6.2. 사용된 정보의 완전성과 정확성으로 인한 가정 및 제한 조건.

6.3. 비용의 총 가치 유도.

7단계. 평가 보고서 작성.

평가를 위한 과제 설정.

평가 과제 설정은 평가 과제의 기본 매개변수가 결정되고 공식화되는 초기 단계입니다. 평가 과제의 성격, 평가 방법의 선택 및 보고서에 반영된 결과의 해석에 대한 완전하고 모호하지 않은 해석을 위해서는 과제에 대한 명확한 설명이 필요합니다. 평가 과제의 가장 중요한 구성 요소는 다음과 같습니다.

· 재산의 식별;

· 평가 대상 재산권 식별;

· 평가 결과의 목적(범위);

· 가치 유형의 선택 및 결정;

· 평가 날짜의 설명;

· 평가 범위에 대한 설명

· 기타 제한 사항에 대한 설명.

재산 식별 주소, 전체 법적 설명, 부동산의 정확한 위치 및 경계와 같은 특성에 대한 설명이 포함됩니다.

부동산 객체의 식별은 정확한 법적 설명을 나타내며 고객이 제공한 정보를 기반으로 작성하는 것이 좋습니다. 필요한 정보는 지역 및 주 법률에 따라 토지 조사 데이터의 주 등록부에서 얻을 수 있습니다.

정확한 법적 설명은 경계에 대한 설명, 주 측량 시스템, 필지와 이웃을 설명하고 매핑하는 절차로 구성된 토지 구획의 특정 지역 조사 시스템 및 설명을 고려해야 합니다.

평가 대상 재산권 식별. 부동산 감정의 특징은 부동산을 실제 물리적 대상과 재산에 대해 소유하거나 청구할 수 있는 개인 또는 법인의 권리 집합과 토지 구획의 사용으로 동시에 고려하는 통합 접근 방식입니다. 그리고 건물.

감정 대상은 재산권의 분리 또는 분할로 인해 전체 또는 일부 재산권이 있는 부동산이 될 수 있습니다. 부동산의 시장 가치를 결정하는 과정에서 감정인은 임대, 지역권, 부동산 유치권으로 인한 제한, 재산권에 대한 청구 및 공역 또는 처분 권리와 같은 재산권에 대한 제한을 고려합니다. 토지 영토.

평가 결과의 범위 또는 목적 –평가자가 얻은 비용 결과를 기반으로 고객이 후속적으로 수행하는 경제적 절차입니다.

재산 평가는 다음을 결정하기 위해 수행됩니다.

· 구매 및 판매 가격;

· 대출을 위한 담보 금액;

· 과세표준;

· 임대 조건;

· 재산권의 소외에 대한 정당한 보상의 근거

· 보험계약의 근거.

최적의 평가 절차를 선택하기 위해서는 평가 결과의 차후 활용 방법에 대한 해명이 필요하다.–필요한 정보를 수집하고 분석하는 것부터 가장 효과적인 평가 방법과 결과의 조화 원칙을 적용하는 것까지. 클라이언트가 평가 보고서 결과의 사용 범위에 대한 정보를 제공하지 않는 경우 평가자는 스스로 문제를 논의하고 클라이언트가 문제를 적절하게 이해하는지 확인해야 합니다. 이 절차를 통해 평가자는 가능한 오해와 작업을 다시 수행해야 할 필요가 없습니다.

가치 유형의 선택 및 결정. 평가의 목적은 현재 국제 및 러시아 평가 표준에 따라 다양한 형태로 나타나는 부동산 가치를 결정하는 것입니다. 평가 대상의 가치 유형은 평가 대상 재산권, 평가 결과의 범위 또는 목적, 평가 할당 범위를 비롯한 여러 요소에 의해 결정됩니다.

현재 러시아 평가 표준에 따라 다음 유형의 값을 사용할 수 있습니다.

· 시장 가치;

· 제한된 시장에서 평가 대상의 가치;

· 대체 비용;

· 재생산 비용;

· 기존 사용 비용;

· 세금 목적의 가치;

· 투자 가치;

· 청산 가치;

· 폐기 비용;

· 특별 비용.

평가자가 고객 및 보고서 사용자인 제3자와 합의하여 선택한 비용 유형은 평가 과제에 표시되어야 합니다. 또한 평가 보고서에 서면으로 표시된 값의 정의(공식화)를 제공해야 하며, 이는 평가에 채택된 표준과 모순되지 않아야 합니다.

특정 평가 대상을 평가하는 과정에서 사용되는 가치 유형은 보편적 평가 모델의 틀 내에서 개별 단계의 내용에 영향을 미칩니다. 가치 유형은 평가 목적을 위한 정보의 구성, 수집, 준비 및 분석을 결정합니다. 부동산 평가를 위한 접근 방식과 방법의 선택은 결정되는 가치 유형에서 파생됩니다. 예를 들어 보험가치를 결정할 때 소득접근법을 적용하는 것은 부적절하다. 가치 유형은 평가의 최종 결과에 대한 동의의 논리와 유효성을 결정합니다.

평가 날짜의 설명. 평가가 수행되어 평가 결과가 유효한 날짜에 대한 설명은 여러 가지 이유로 필요합니다. 모든 유형의 결정된 가치는 본질적으로 시장 가치입니다. 재생산 및 교체 비용조차도 인플레이션, 경쟁, 소비자 선호도의 변화, 등.

평가 과정에서 다양한 가격 요소, 구성, 우선 순위 및 영향 정도가 불안정하다는 점을 고려할 필요가 있습니다. 시장 가치는 시장 상황에 대한 시장 참가자의 인식을 반영합니다. 시장 상황은 끊임없이 변화하고 있기 때문에 시장 가치는 특정 날짜에 수집된 정보, 특정 시간에 시장 데이터를 분석한 결과를 기반으로 합니다. 시장 세력의 정렬 변화는 평가 결과와 결과 가치에 중대한 영향을 미칩니다.

평가 실무에서 사용되는 평가 날짜는 세 가지 유형으로 표시됩니다.

· 현재의;

· 회고

· 미래.

대부분의 경우 평가 날짜는–이것은 평가 지정이 결정되고 평가 작업이 수행된 날짜에 가까운 날짜입니다. 그러나 경우에 따라 과거 또는 미래의 특정 날짜에 대한 시장 가치를 도출해야 합니다.

상속에 대한 과세(사망일), 소득세 산정(구입일), 보험금 지급(보험사고일), 소송(피보험자 발생일)에 대한 과세는 소급(과거)일 현재 시가평가 필요 피해) 등. 소급 시장 정보를 사용할 수 있으므로 평가자는 모든 필요한 계산을 객관적이고 합리적으로 수행할 수 있습니다.

건설 중인 부동산, 설계 또는 건설 가능성에 대한 결정에 대해 미래 날짜에 평가를 수행할 수 있습니다. 이 경우 감정 작업 날짜와 부동산이 설계 능력에 도달하는 순간 사이에 발생하는 시간 간격, 현금 흐름의 추정 가치를 제공하는 시장 부문의 정복은 날짜의 시장 가치의 결정을 요구합니다 건설 완료의.

평가 작업의 범위에 대한 설명입니다. 평가 작업의 범위는 사용된 데이터의 구성, 정보 지원, 제3자 전문가의 참여 필요성, 정보의 신뢰성 검증 방법 및 중간 포함의 완전성을 결정하기 위해 평가자가 설정합니다. 최종 보고서의 보조 정보.

평가 범위의 공식화는 평가 결과를 기반으로 결정을 내리는 제3자의 이익을 보호하는 데 도움이 됩니다. 평가자는 특히 제한된 양의 정보만 사용할 수 있는 경우 수행해야 할 작업뿐만 아니라 수행하지 않을 작업을 특정 이유와 함께 명확하게 설명해야 합니다.

평가 작업의 범위와 보고서의 세부 사항 정도는 평가 할당의 중요성과 고객과의 합의에 따라 다릅니다. 이 섹션에서는 궁극적으로 평가 작업 비용에 영향을 미치는 총 노동량, 정보 지원의 현금 비용을 결정할 수 있습니다. 평가자는 평가 작업의 공식화된 범위와 실제 결과의 적합성에 대한 책임이 있습니다.

기타 제한 사항에 대한 설명. Appraisal Foundation에서 발행한 Uniform Professional Appraisal Standards(118APAP)는 전체 평가와 제한된 평가를 구분합니다. 제한된 평가는 통일 표준의 "제한된 절차에 대한 설명"에 따라 수행됩니다. 이 경우 일반적으로 제한된 양의 정보가 사용됩니다. 이러한 감정평가의 예로는 비교접근법만을 기초로 하는 부동산 감정평가와 과거 평가를 갱신하기 위해 수행되는 평가가 있다.

그러나 완전한 감정이라 할지라도 부동산 식별, 재산권, 감정 날짜, 감정 결과의 범위 및 가치 유형과 같은 매개변수와 함께 감정 할당에서 공식화되어야 하는 여러 제한 조건을 포함할 수 있습니다. 보고서에 제한 조건의 구성을 도입하면 가능한 미래의 청구로부터 감정인을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 고객과 다른 사용자에게 보고서를 신속하게 알릴 수 있습니다. 예를 들어, 제한 조건에는 신뢰할 수 없는 출처에서 정보를 얻는 것, 부동산에 대한 기술 조사를 수행할 수 없다는 조항이 포함될 수 있습니다.

평가를 위한 과제를 설정한 후 계약이 작성됩니다.

정보 수집 및 데이터 사전 분석.

필요한 정보의 구성 및 양, 처리 및 분석 절차, 관련 전문가를 포함한 관련 감정인의 수, 데이터 처리에 필요한 시간은 작업 세트, 평가 대상 자산 유형에 따라 다릅니다. 그리고 선택된 평가 방법.

이 단계의 효율성은 필요한 데이터, 정보 소스의 성격과 양, 대규모 부동산 평가에 특히 필요한 일정 작업을 결정해야 하는 예비 조직 작업의 완전성에 달려 있습니다.

대상의 유형과 작업 범위에 따라 평가는 한 명의 평가자 또는 전문가 그룹이 수행할 수 있습니다. 평가자의 작업 계획은 향후 평가 보고서의 구조와 각 단계를 완료하는 데 필요한 시간에 따라 작성됩니다.

감정된 부동산의 시가를 결정하기 위해 필요한 정보는 여러 특성에 따라 분류됩니다.

평가 대상과 관련하여 정보 배열은 외부 데이터와 내부 데이터로 나뉩니다.

정보의 성격에 따라 일반 데이터와 특별 데이터, 경쟁 수요 및 공급 정보로 구분됩니다. 일반 정보부동산 시장의 상태에 영향을 미치는 사회적, 경제적, 정치적, 환경적 요인의 역동성을 반영합니다. 고려되는 정보 유형은 평가 대상이 속한 부동산 시장의 특정 부문과 지역 수준에서 진행 중인 변화를 고려해야 합니다.

특수 데이터 부동산의 법적, 물리적, 지리적 및 경제적 특성을 포함합니다. 이러한 유형의 정보는 비교 가능한 자산 및 평가 대상 자산에 대해 수집되어야 합니다.

경쟁력 있는 수급 정보 해당 시장 부문에서 평가된 부동산의 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 제안에 대한 정보를 통해 시장 용량에 대한 정보뿐만 아니라 부하, 신규 건설 및 재건축을 통한 확장 전망을 고려하여 기존의 경쟁력 있는 부동산 펀드를 평가할 수 있습니다. 수요 데이터는 잠재적 부동산 소유자와 사용자의 경제적 능력을 반영해야 합니다.

평가 프로세스에 사용되는 정보는 충분히 완전하고 대표성이 있으며 신뢰할 수 있어야 합니다. 평가자가 가장 중요한 가격 책정 요소를 식별하고 일반적으로 경제 상황, 특히 영토 및 부분적 측면을 포함한 부동산 시장을 분석하는 데 도움이 되어야 합니다. 감정인은 감정 대상과 그 주변의 물리적 특성에 대한 아이디어를 얻고 경제 및 감정 계산을 위한 데이터를 수집해야 합니다. 평가의 다양한 단계에서 수집되고 사용되는 정보의 특성은 보고서에 적절하게 반영되어야 합니다.

가장 효율적이고 효과적인 사용을 분석합니다.

평가 대상의 기존 사용 사례를 적절하게 평가하고 가능한 최대 가치를 결정하기 위해 최적 사용에 대한 권장 사항을 개발하기 위해 부동산의 가장 효율적이고 가장 효율적인 사용에 대한 분석이 수행됩니다.

부동산을 가장 효율적으로 사용한다는 개념은 가치 분석에 있어 가장 중요한 시장 개념입니다. 가장 효과적인 것은 법적 허용 가능성 또는 허용 가능성, 물리적 타당성, 재정적 보안 및 대상의 최대 비용이라는 네 가지 기준을 충족하는 사용 유형입니다.

토지 구획의 가장 효율적인 사용을 결정하기 위해 평가자는 구획이 미개발(조건부 비어 있음)로 간주되고 기존 건물과 함께 사용하기에 가장 효과적인 옵션이 분석되는 두 가지 계획을 사용합니다.

미개발 부지의 가장 효과적인 활용 분석은 현재의 목적 유지, 새로운 시설 건설, 부지 재개발(분할 또는 증축), 매각 등을 고려합니다.

기존 건물이 있는 토지 계획의 가장 효과적인 사용은 평가일 현재 대상의 목적을 유지하기 위한 옵션, 복원, 확장 및 재프로파일링을 보장하는 재건 계획, 전체(부분) 철거 및 이러한 옵션의 조합.

재정적 타당성 테스트에서는 고려된 각 사용 사례를 구현하는 비용을 계산해야 합니다. 대체 용도의 가치 극대화에 대한 평가는 토지 가치, 특정 사용 사례의 위험에 적합한 수익률, 자산의 자본화된 총 가치와 같은 변수 분석을 기반으로 합니다.

부동산의 최적 사용에 대한 결론은 보고서의 해당 섹션에 반영되어야 합니다. 감정인은 가장 효과적인 사용 사례를 합리적으로 공식화하고 부동산 재프로파일링, 시장 개발에 필요한 기간 계산을 지원해야 하며, 또한 투자 프로세스의 참가자(투자자, 잠재적 소유자, 사용자, 채권자 등)를 표시해야 합니다. .

부동산 평가를 위한 수용 가능한 접근 방식 및 방법의 선택 및 적용.

부동산 평가는 일반적으로 세 가지 주요 접근 방식의 관점에서 수행됩니다.

· 값비싼 접근;

· 비교 접근;

· 수익성있는 접근.

비용 접근 신중한 투자자가 유사한 토지를 구입하고 유사한 소비자 자산으로 건물을 짓는 데 드는 비용보다 더 많은 금액을 부동산에 지불하지 않을 것이라는 가정에서 비롯됩니다.

비교 접근법 합리적인 구매자가 공개 시장에서 유사한 효용의 품목을 구매할 수 있는 금액보다 많은 금액을 품목에 대해 지불하지 않을 것이라는 가정에 기초합니다. 비용의 결정은 최근에 완료된 유사한 물건과의 구매 및 판매 거래에 대한 데이터를 기반으로 합니다.

소득 접근법합리적인 구매자는 평가되는 자산이 투자 위험에 대해 조정된 순이익의 형태로 미래에 가져올 금액 이상을 지불하지 않을 것이라는 주장에 근거합니다. 이 경우 대상의 가치는 미래에 소득을 창출할 수 있는 능력에 의해 결정됩니다. 반환 비용을 포함하여 부동산에서 발생하는 현금 흐름은 현재 총액으로 변환될 수 있습니다.

각 평가 접근 방식에는 여러 방법이 포함됩니다. 감정인은 가치의 종류, 감정 대상의 특성, 감정 대상 및 이와 유사한 부동산 대상에 대한 정보 등에 따라 다릅니다. 각 접근 방식 내에서 하나 이상의 평가 방법을 선택합니다. 평가 방법의 선택은 합리적이고 평가 보고서에 설명되어야 합니다.

평가의 예비 결과 조정 및 비용의 최종 가치 도출.

다양한 접근 방식과 방법을 기반으로 얻은 결과의 조화는 평가 대상 자산의 가치를 결정하는 마지막 단계입니다. 이 평가 단계에서는 우선 소득, 비용 및 비교 접근법의 결과 간의 불일치 정도를 증가시키는 수학적, 논리적 오류를 식별하기 위해 얻은 결과를 확인해야합니다.

검증된 결과에 대한 합의 절차는 평가 과제의 내용, 사용된 평가 접근 방식 및 방법, 사용된 정보의 완전성과 신뢰성, 사용된 방법의 장단점 식별에 따라 결정됩니다.

각 결과의 계층 구조에 대한 결정 기준은 잠재적인 판매자 또는 구매자의 실제 의도를 반영하는 능력, 분석이 수행되는 기반 정보의 품질, 각 방법 및 접근 방식의 능력입니다. 계정 시장 변동 및 위치, 크기, 잠재적 수익성과 같은 개체의 특정 가격 기능.

위의 사항을 고려하여 평가자는 다양한 접근 방식을 사용하여 얻은 중간 결과의 가중치 계수를 받아들입니다. 각 접근 방식의 가중치 값은 전문가 및 수학적 방법을 모두 사용하여 계산할 수 있습니다.

보고서를 준비할 때 평가자는 비용 값의 불일치에 대한 이유를 설명하고 절차를 정당화해야 합니다.

평가 보고서 작성.

감정의 마지막 단계에서 서면 감정 보고서가 고객에게 전달되며, 이는 감정인이 직무를 적절하게 수행했음을 증명하는 문서입니다. 평가 보고서에는 확장된 형식이 있습니다.

요약 보고서에는 평가 할당, 속성, 사용된 방법 및 얻은 결과에 대한 제한된 정보가 포함되어 있으며 고객이 가치에 대한 평가자의 결론 뒤에 숨겨진 조치를 이해할 수 있습니다.

세부 양식은 평가에 대한 할당을 자세히 설명하고 추론하고, 선택되고 추론된 정보를 특성화하고, 적용된 평가 방법과 수행된 계산을 정당화하고, 단일 값 또는 범위로 표시되는 최종 비용 결과도 결정합니다.

보고서에 표시된 값은 필요한 정보, 계산 및 경험 및 자격에 대한 연구 및 분석을 기반으로 제안된 거래의 가장 가능성 있는 현금 등가물에 대한 평가자의 주관적인 의견입니다.

러시아 연방에서 시행 중인 제11조의 평가 활동에 관한 법률은 보고서의 내용과 디자인에 대한 일반적인 요구 사항을 설정합니다. 정보, 정당화, 정의 및 계산의 표현 스타일이 모호하지 않아야 합니다.

적시에 서면으로 작성되어 고객에게 제출된 평가 보고서는 평가자가 계약에 의해 그에게 부과된 의무를 적절하게 수행했다는 증거입니다. 보고서는 평가자가 개인적으로 서명하고 그의 인장으로 인증됩니다.

보고서에는 평가 날짜, 사용된 평가 기준, 평가 대상 평가의 목표와 목적, 보고서에 반영된 평가 결과에 대한 완전하고 명확한 해석을 제공하는 기타 정보가 표시되어야 합니다. 예를 들어, 시가가 아닌 다른 유형의 가치가 결정되는 경우에는 평가 기준 및 편차 사유를 보고서에 명시해야 합니다. 보고서를 작성할 때 다음 사항을 지정해야 합니다.

· 보고서 작성 날짜 및 일련 번호

· 평가자가 평가 대상을 평가하는 근거;

· 감정인의 법적 주소

· 평가 활동을 수행하기 위해 그에게 발급 된 라이센스에 대한 정보;

· 평가 대상 자산과 장부가에 대한 정확한 설명

· 법인의 세부 사항;

· 적절한 유형의 가치를 결정하기 위한 평가 기준;

· 영수증 출처를 나타내는 평가에 사용된 데이터 목록,

· 평가에서 만들어진 가정;

· 비용 및 최종 가치를 결정하는 순서;

· 얻은 결과의 적용 제한 및 제한;

· 평가 대상의 가치를 결정한 날짜;

· 평가자가 사용하는 문서 목록과 평가 대상의 양적 및 질적 특성을 설정합니다.

2001 년 7 월 6 일 러시아 연방 정부 법령 No. 519에 의해 승인 된 평가 활동 대상자가 적용해야하는 평가 기준.

2001 년 7 월 6 일 러시아 연방 정부 법령 No. 519에 의해 승인 된 평가 활동 대상자가 적용해야하는 평가 기준.

프리드먼 J., 오드웨이 닉. 소득 창출 부동산의 분석 및 평가. 남: 델로, 1997.

매뉴얼은 기업가 활동의 가장 중요한 영역으로서 부동산 시장의 기능에 대한 이론과 실제에 대한 아이디어, 개인 및 법인의 부동산과 관련된 경제 프로세스에 대한 체계화된 정보, 기능에 대한 아이디어를 제공합니다. 부동산 시장의이 활동 영역의 효율성을 보장하는 부동산 관리 방법. 부동산과 관련된 주요 활동 영역을 강조합니다. 튜토리얼은 부동산의 개념, 본질, 기호 및 분류를 검사합니다. 부동산 시장의 본질, 기능 및 주요 특성; 부동산 시장의 기본 운영 및 법적 규제; 다양한 부동산 대상을 평가하는 방법; 현대 상황에서 부동산 관리의 기본 원칙.

이 교과서는 경제 대학의 학생, 대학원생 및 교사, 경영 대학의 학생, 경제학자, 관리자 및 기타 이해 관계자를 대상으로 합니다.

1. 부동산 경제의 기본 개념과 정의
1.1. 부동산의 개념, 본질 및 기본 특성
1.2. 부동산의 법적 기초.
1.2.1. 소유권
1.2.2. 부동산과의 거래(거래)의 종류
1.2.3. 부동산 거래 (거래)의 국가 등록

3. 부동산 가치 평가
3.1. 속성 값의 유형
3.2. 부동산 감정의 원리.
3.3. 부동산 가치에 영향을 미치는 요인.
3.4. 부동산 감정 기술.
3.5. 부동산 감정에 대한 접근.
3.5.1. 비교(시장) 접근
3.5.2. 비용 접근
3.5.3. 소득 접근법
3.6. 평가 대상의 총 비용 결정
3.6.1. 평가 결과의 조정
3.6.2. 계층 구조

4. 부동산 대출.
4.1. 모기지론의 등장과 발전
4.1.1. 러시아의 모기지 개발
4.1.2. 채무를 담보하는 방법으로서의 모기지
4.1.3. 모기지론의 특징
4.1.4. 모기지 자본 시장의 특징
4.2. 모기지 대출의 주요 단계
4.3. 부동산 담보 대출 방법
지불이 증가하는 대출
캐나다 롤오버
4.4. 특수 목적을 위한 부동산 대출의 종류
4.4.1. 새로운 건설 자금 조달 방법
4.4.2. 건설중인 주택에 대한 자금 조달 방법
4.4.3. 토지개발사업 자금조달방법
4.4.4. 할부로 부동산 자금 조달

5. 토지 이용의 경제
5.1. 토지 이용의 특징
5.1.1. 천연 자원으로서의 토지
5.1.2. 경제 범주로서의 토지
5.1.3. 경제적으로 건전한 토지 이용의 형성을 위한 도구로서의 토지 관리
5.1.4. 부동산 객체의 기능을위한 경제 및 법적 시스템으로서의 국유 토지 지적
5.1.5. 토지 보호. 토지 사용에 대한 환경 제한

데니스 셰브추크

모스크바의 주요 대학(경제, 법률, 기술, 인도주의), 두 개의 고등 교육(경제 및 법률)에서 다양한 분야를 가르친 경험, 모스크바 변호사 연합 회원, 러시아 언론인 연합 회원, 연합 회원 모스크바 기자, 러시아 연방 정부 펠로우, 은행, 상업 및 정부 구조(관리 직위 포함) 경험, INTERFINANCE(www.deniskredit.ru) 부국장.

모스크바 주립 측지 및 지도 제작 대학(MIIGAiK), 경제 및 영토 관리 학부(FEUT), 관리자(조직 관리) 및 모스크바 주립 대학을 졸업했습니다. 뮤직비디오 Lomonosov, 프랑스 대학(법학), 금융, 통화 순환 및 신용 박사.

작품을 작성할 때 저자는 귀중한 도움을 받았습니다. Shevchuk Vladimir Alexandrovich(3개의 고등 교육, INTERFINANCE 감독 위원회 의장, 은행, 리더십 직위를 포함한 상업 및 정부 구조 경험), Shevchuk Nina Mikhailovna(2개 상위 교육, 리더십 직책을 포함한 상업 및 정부 구조에서의 경험, Shevchuk Alexander Lvovich (과학적 및 실용적인 활동에서 큰 성과를 거두었습니다).

1. 부동산

1.1. 투자 대상으로서의 부동산

부동산 - 토지 및 영구적으로 부착된 모든 개선 사항(건물, 구조물, 공사 진행 중).

러시아에서 "부동산 및 동산"이라는 용어는 1714 년 3 월 23 일 "동산 및 부동산 상속 절차"에서 Peter I 통치 기간 동안 법률에 처음 등장했습니다. 토지, 토지, 주택, 공장, 공장, 상점이 부동산으로 인정되었습니다. 부동산에는 또한 광산, 교량, 댐과 같이 땅 위에 우뚝 솟은 땅 아래에 세워진 다양한 구조물과 땅에 있는 광물도 포함됩니다.

러시아의 경제 개혁, 개인 및 법인의 재산권을 기반으로 한 재산 통합으로 인해 재산을 동산과 부동산으로 나눌 필요가 생겼습니다(자세한 내용은 Shevchuk DA Organization 및 투자 자금 조달 참조). - Rostov-on -돈: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 금융의 기초 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 은행 업무 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Art에 따르면 1994년부터 러시아 연방 민법 130조에 따르면 “부동산(부동산, 부동산)에는 토지 구획, 하층토 구획, 고립된 수역 및 토지와 단단히 연결된 모든 것, 즉 이동이 불가능한 모든 것이 포함됩니다. 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물을 포함하여 목적에 과도하게 손상되지 않습니다."

부동산에는 국가 등록 대상인 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체도 포함됩니다.

다른 부동산도 부동산으로 분류할 수 있습니다. 따라서 Art에 따르면. 러시아 연방 민법 132조에 따르면 "기업가 활동에 사용되는 자산 단지로서의 기업 전체는 부동산으로 인정됩니다." 금전, 유가증권 등 부동산에 속하지 않는 물건은 동산으로 본다.

부동산의 다음과 같은 특징을 구별할 수 있습니다.

- 부동산은 물건에 손상을 입히지 않고는 이동할 수 없습니다.

- 부동산은 물리적으로 뿐만 아니라 법적으로도 토지와 단단히 연결되어 있습니다.

- 투자 대상의 수명

- 각각의 특정 부동산은 물리적 특성과 투자 매력 측면에서 고유합니다.

- 부동산은 정상적인 조건에서 도난, 파손 또는 분실될 수 없습니다.

- 부동산 비용이 높고 재산분할이 어렵고 다른 경우에는 불가능하다.

- 부동산 거래에 대한 정보가 없는 경우가 많습니다.

- 소비재의 손실 또는 생산 과정에서의 가치 이전은 마모되면서 점진적으로 발생합니다.

- 부동산의 유용성은 주거 및 산업 공간에 대한 특정 인간의 필요를 충족시키는 능력에 의해 결정됩니다.

- 인접 토지, 건물 비용에 대한 신규 건설의 긍정적 또는 부정적 영향 가능성;

- 부동산 가치는 시간이 지남에 따라 증가하는 경향이 있습니다.

- 투자 대상인 부동산에는 고유한 특정 위험이 있습니다. 자연적 및 인공적 요인의 영향으로 인한 물리적 손상 위험, 외부 및 기능적 감가상각 누적 위험, 임대료 조정 조건과 관련된 재정적 위험;

- 부동산 거래에 대한 엄격한 국가 규제.

1.2. 속성 유형

부동산에는 토지, 주택 및 비주거용 건물의 세 가지 주요 유형이 있습니다.

기본 재산은 토지입니다.

유형의 구분과 함께 부동산은 여러 특성에 따라 분류되어 부동산 시장에 대한 보다 성공적인 연구에 기여하고 다양한 유형의 부동산을 평가하고 관리하는 방법의 개발 및 적용을 용이하게 합니다. 가장 일반적인 기능에 따른 분류가 표에 나와 있습니다. 1.1.

부동산 투자 수익에는 다음과 같은 형태가 있습니다.

- 시장 가격의 변화, 새로운 물건의 취득 및 오래된 물건의 개발로 인한 부동산 가치의 상승;

- 미래의 정기 현금 흐름

-보유 기간 종료시 물건의 재판매로 인한 소득.

부동산 투자의 매력은 다음과 같은 요인으로 설명됩니다.

- 부동산 취득 시 투자자는 권리 패키지를 받지만 많은 투자 대상에는 소유권이 포함되지 않습니다.

- 일반적으로 투자된 자금의 안전(정상적인 조건에서 부동산은 분실, 도난당할 수 없음) 및 특히 인플레이션(인플레이션 과정에는 부동산 가격 및 소득 상승이 수반됨);

- 부동산으로부터 금전적 수입 등 생활에 유익한 효과를 얻을 수 있는 능력, 어떤 물건을 소유하는 명성 등

표 1.1

부동산의 일반 분류

부동산에 대한 투자는 대상의 장기 사용 가능성 및 자본 보존과 같은 긍정적인 특징을 가지고 있습니다.

1.3. 부동산 시장

부동산 시장 -부동산 매매, 모기지, 부동산 임대 등 부동산과의 거래를 둘러싼 일련의 관계입니다.

부동산 시장의 주요 부문은 토지 시장, 주택 시장 및 비주거 시장입니다.

이와는 별도로 수익성있는 부동산 시장은 객체의 기능적 목적에 따라 구분됩니다.

- 사무용 물건 시장;

- 상업용 물건에 대한 시장;

- 생산 및 저장 시설 시장;

- 호텔 서비스 시장

- 진행중인 건설 시장.

부동산 시장은 매도인과 매수인 간의 거래의 대상이 되는 부동산에 대한 법적 권리에 따라 매매 및 임대 시장으로 구분됩니다.

판매 및 구매 시장에서는 상응하는 등가물과 교환하여 처분권을 포함한 전체 소유권이 이전되는 반면, 임대 시장에서는 거래의 대상이 처분권을 제외한 일부 권리 집합입니다.

부동산 시장의 특징은 다음과 같습니다.

- 지역;

- 개체의 낮은 호환성;

- 계절적 변동;

- 거래의 국가 등록이 필요합니다.

부동산 자금 조달에는 세 가지 비용 그룹이 있습니다.

- 재산을 기능적으로 적합한 상태로 유지하는 비용;

- 부동산 소유권에 대한 연간 세금

- 부동산 거래에서 높은 거래 비용.

부동산 시장의 수급 변동은 건물의 건설 기간에 따라 장기간에 걸쳐 수요가 있는 경우 부동산 개체 수의 증가가 발생하기 때문에 천천히 발생합니다. 부동산 초과의 경우 가격은 몇 년 동안 낮게 유지됩니다(자세한 내용은 DA Shevchuk의 책 구입 및 토지 계획: 단계별로 참조하십시오. - M .: AST: Astrel, 2008).

수요와 공급에 영향을 미치는 주요 요인:

– 간결한: 인구 및 기업의 소득 수준, 재정 자원의 가용성, 임대료 수준, 건설 및 설치 작업 및 건축 자재 비용, 유틸리티 요금;

– 사회의: 숫자, 인구 밀도, 교육 수준의 변화;

– 행정: 세율 및 구역 제한

– 생태학적인: 재산이 위치한 지역의 가뭄 및 홍수, 환경 상황의 악화 또는 개선에 대한 취약성.

부동산은 인적 노동과 자본 투자로 만들어지기 때문에 금융 자산입니다. 부동산의 취득 및 개발에는 높은 비용이 수반되므로 차입금 등을 유치해야 하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 시장은 금융 시장의 한 부문입니다.

금융 시장 -그것은 모든 유형의 금융 문서에 대한 구매자와 판매자 간의 상호 작용 구현을 목표로하는 일련의 제도 및 절차를 포함하는 복잡한 경제 시스템입니다.

부동산 시장은 금융 시장에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

금융 시장과 부동산 시장 사이에는 밀접한 관계가 있습니다. 부동산 투자가 증가하면 부동산 시장이 살아나고 쇠퇴하면 위축됩니다. 경제적 불안정은 러시아와 해외 채권자와 투자자 모두를 억제하고 있습니다. 부동산 투자를 위한 자금조달을 활성화하기 위해서는 정부의 지원이 필요하다.

1.4. 부동산 금융 과정의 참여자 및 출처

전통적으로 부동산 금융 과정의 참가자는 다음 범주로 나뉩니다.

- 연방 및 지방 당국 및 행정부

- 신용 및 금융 기관

- 투자자 등

연방 및 지방 정부와 행정부는 부동산 자금 조달 과정에서 참가자들 사이에 경제적, 법적 관계를 제공합니다. 국가는 부동산 시장의 기능과 관련된 규칙 및 규정 준수를 보장합니다. 구역 설정, 도시 개발 및 부동산 개체에 대한 재산권 등록 문제를 규제합니다. 부동산 투자에 대한 혜택을 설정하거나 제한(법적 제한, 과세 특성)을 부과합니다. 또한 국가는 많은 부동산 물건의 소유자 역할을 합니다.

금융기관은 자금이 부족한 투자자에게 자금을 제공합니다.

투자자는 부동산을 구입하여 기능적으로 적합한 상태로 유지하는 개인 및 법인(거주자 및 비거주자)입니다.

투자자는 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.

1) 적극적 - 시설의 건설, 개발 또는 관리에 자금을 조달하고 종사합니다.

2) 수동 - 프로젝트에 더 이상 참여하지 않고 프로젝트에 자금을 지원합니다.

현재 부동산 시장은 개발 -부동산 분야의 투자 프로젝트 관리에 대한 특별한 유형의 전문 활동으로, 그 중 하나는 부동산 개발과 관련된 위험을 줄이는 것입니다. 개발자 -활동을 세 단계로 나눌 수 있는 주최자:

1) 프로젝트 구현 가능성 분석: 법률, 소비자 선호도, 재정 및 경제 상황, 지역 발전 전망의 변화 상태 및 추세가 고려됩니다.

2) 사업시행계획 수립 : 사업시행에 필요한 필지의 면적을 결정하고, 적절한 환경을 갖춘 위치와 의사소통을 선정하고, 사업의 효율성을 평가한다. 그런 다음 재정 자원의 출처가 결정되고 건축 허가가 취득됩니다.

3) 투자 프로젝트의 실행: 재정 자원, 설계 및 건설 조직 유치, 건설 진행 상황 모니터링, 개체의 전체 또는 부분 임대 또는 판매.

자본 투자 자금 조달 출처: 국가 자금, 지방 예산 자금(시), 기업 및 개인의 자체 재정 자원, 유치 자금, 투자자 자금.

1.5. 부동산 투자의 장점

소득을 창출하는 부동산에 투자하는 것이 가장 수익성이 높습니다. 수익성 있는 부동산 취득의 매력은 운영비를 지불한 후의 투자 수익에 있습니다. 그러나 이 경우 부동산의 유동성이 낮고 투자회수기간이 길기 때문에 위험성이 높다.

부동산 시장의 투자 방법은 직간접적일 수 있습니다.

직접- 수의계약에 따른 경매를 통한 부동산 취득, 매입 및 리스백.

간접- 부동산 투자 전문 회사의 증권 구매, 부동산 담보 모기지 투자.

기업 증권에 대한 투자와 마찬가지로 부동산에 대한 투자는 장기입니다.

장점증권과 관련된 부동산 투자:

1. 주식과 같이 분기별로 배당금을 지급하는 기업증권과 달리 부동산을 소유하면 월세를 내야 하기 때문에 투자자에게 매월 현금을 지급한다.

2. 부동산 소유 소득 현금 흐름(임대료 현금 소득과 자산 유지 비용과 자본 투자의 차이)은 차입 자본 비율이 높은 기업의 소득 현금 흐름보다 덜 역동적입니다.

- 기업 소득의 현금흐름은 상품판매량에 따라 달라지며, 이는 소비자의 일상적인 판단에 의존하며, 부동산 소득흐름은 임대차계약에 의거하여 보다 안정적이다.

- 기업 현금 수입원은 시간이 지남에 따라 변할 수 있으며 부동산 수입원은 건물이 움직이지 않고 자산이 물리적으로나 법적으로 고정되어 있기 때문에 더 예측 가능합니다.

3. 일반적으로 기업의 수익률은 부동산보다 낮다. 부동산 자산의 집약적인 작업은 대부분의 비즈니스 영역과 비슷하기 때문입니다. 부동산에 투자한 고정 자본 비용을 회수하려면 투자자에게 기대되는 수익이 부동산 운영 비용을 초과해야 하기 때문에 더 높은 수익율이 필요합니다. 수익률은 금융 자산에 투자할 때보다 높아야 하며, 이는 부동산 투자의 더 높은 위험에 해당해야 합니다.

4. 부동산 투자는 주식 투자보다 더 높은 수준의 안전성, 보안 및 투자자 통제 능력이 특징입니다.

부동산 투자의 출처와 금액은 다음에 의해 영향을 받습니다.

- 예상 투자 수익

- 은행 이자율;

- 일반적으로 그리고 특히 투자 분야에서 조세 정책;

- 인플레이션율;

- 부동산 투자의 위험 정도.

인플레이션의 맥락에서 부동산 투자가 매력적인 이유:

- 신용 기관의 안전에 대한 신뢰성이 불충분하여 돈의 급속한 가치 하락;

- 은행 금리와 물가 상승률 사이의 빈번한 불일치;

- 더 수익성 있는 투자의 제한된 영역;

- 주택에 대한 잔여 가용성 및 투자 용이성;

- 소득 창출 부동산 투자자는 이러한 조건에서 임대료를 인상하여 투자 자금을 보존할 수 있습니다.

반면, 인플레이션 상황에서는 다른 분야에 대한 투자를 자극하는 상황이 있습니다. 실질 소득이 떨어지고 투자자가 비용과 기대 편익의 비율을 예측하기 어렵습니다. 수용 가능한 이자율로 대출을 제공하여 잠재적 구매자의 재정 자원이 부족합니다.

인플레이션율이 높은 러시아 경제 발전의 현재 단계에서 투자 활동은 상당한 위험에 노출되어 부동산 시장의 투자 활동이 감소합니다. 제한된 투자 자원으로 인해 경제의 거의 모든 부문에서 건설이 축소되었습니다(자세한 내용은 Shevchuk DA 부동산 평가 및 자산 관리 책 참조 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

그러나 부동산 시장은 다음과 같은 이유로 잠재적 투자자에게 매력적입니다.

- 부동산 투자는 상당한 수준의 안전, 보안 및 투자자 통제 능력이 특징입니다.

- 부동산 취득 시 투자자는 권리 패키지를 받지만 대부분의 다른 투자 대상은 소유권을 수반하지 않습니다.

- 규모가 큰 부동산 시장은 거의 발달하지 않음.

- 부동산 투자에는 이 시장에서 허용 가능한 운영 수익성이 수반됩니다.

현재 러시아에서는 부동산 시장의 투자 활동이 감소하고 있습니다. 부동산 시장에서 가장 활발한 부문인 주택 시장조차도 인구의 유효 수요를 지원하고 대규모 인구의 생활 조건을 개선할 수 있는 적절한 신용 및 금융 메커니즘이 제공되지 않았습니다. 규모. 부동산 금융 과정에서 모든 참여자의 이익을 균형 있게 조정하는 것은 부동산 시장이 정상적으로 작동하는 데 필요한 구성 요소입니다.

1.6. 모기지 신용 대출

"모기지"에서 부동산 모기지를 의무를 확보하는 방법으로 이해하십시오. 모기지 대출 시스템의 존재는 발전된 사법 시스템의 필수적인 부분입니다. 신중하고 효과적인 모기지 시스템은 한편으로는 시민과 기업의 일시적인 무료 자금을 끌어 들이고 인플레이션을 줄이는 데 도움이되기 때문에 경제 상태가 불만족 스러울 때 모기지의 역할이 특히 증가합니다. 손, 그것은 사회 경제적 문제를 해결하는 데 도움이됩니다.

모기지론의 등장.모기지에 대한 최초의 언급은 6세기로 거슬러 올라갑니다. 기원전 NS. 그리스에서 모기지는 특정 토지 소유의 채권자에 대한 채무자의 책임을 의미했습니다. 채무자가 소유한 토지의 경계에 채무를 등록할 때 "모기지"라는 기둥이 놓였습니다.

러시아에서 우리에게 내려진 최초의 서약 행위는 13~14세기로 거슬러 올라가며, 입법 규범은 14세기 말 또는 15세기 초에 처음 등장했습니다. 가장 오래된 수집 방법인 개인과 함께 재산 수집이 있는 Pskov 판결 편지에서.

XIX 후반 - XX 세기 초반. 차용인이 취득할 부지를 담보로 대출하는 과정이 활발히 진행되고 있었다. 이 과정은 러시아의 거의 모든 지방에서 만들어지고 가난한 농민에게 토지를 할당하는 데 기여한 농민 토지 은행의 도움으로 발전했습니다.

1922년부터 1961년까지 러시아에서는 RSFSR의 민법이 시행되었습니다. Art. 그 중 85는 질권을 채권자가 채무자의 채무 불이행의 경우에 담보된 재산의 가치를 희생시키면서 다른 채권자보다 우선적인 만족을 받을 수 있도록 하는 청구권으로 정의했습니다. 움직일 수 있고 움직일 수 없음).

이처럼 모기지 제도는 다양한 경제적, 법적 장애물로 인해 러시아에서 아직 상당한 분포를 얻지 못하였으므로 상대적으로 적은 수의 규제에 의해 규제됩니다.

1992 년 러시아 연방 법 "On Pledge"가 채택되어 의무를 보장하는 방법으로 모기지의 가능성을 확보했습니다. 러시아 연방 민법(1부)은 담보에 대한 일부 조항을 명확히 했습니다(334-358조). 예술에서. 340 건물 또는 구조물의 저당은 이 건물 또는 구조물이 위치한 토지 구획 또는 저당 대상을 기능적으로 보장하는 이 구획의 일부와 동일한 계약에 따른 동시 저당으로만 허용된다고 규정되어 있습니다. 또는 보증인이 소유한 이 부지 또는 해당 부분을 임대할 권리. 그리고 토지 구획의 저당권의 경우, 계약서에 달리 규정되지 않는 한, 이 구획에 위치하거나 건립되는 질권자의 건물 및 구조물에는 질권이 적용되지 않습니다.

부동산 등록은 부동산의 안정적인 회전이 불가능한 적절한 집행 없이는 국가의 가장 중요한 기능이며, 1997년 7월 21일의 연방법에 의해 규제됩니다. "부동산에 대한 권리 및 거래에 대한 국가 등록 그것." 은행의 모기지 권리의 실제 구현은 "시행 절차"법의 틀 내에서 가능합니다. 그러나 모기지 계약을 체결할 때 고려해야 하는 별도의 특별 규칙은 관련 법률에 흩어져 있습니다.

1998 년에 "모기지에 관한 연방법 (부동산 담보)"이 채택되었으며, 이에 따라 부동산 담보 계약 (모기지 계약)에 따라 한 당사자 - 담보 된 의무에 대한 채권자 인 저당권자 저당에 의해 상대방의 저당 부동산 가치에서 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구의 만족을 받을 권리가 있습니다. . 질권설정자는 저당권에 의해 담보된 채무에 따른 채무자 본인일 수도 있고, 이 채무에 참여하지 아니하는 자(제3자)일 수도 있습니다. 저당권이 설정된 재산은 저당권자가 점유하고 사용하는 상태로 남아 있습니다(제1조).

"부동산 감정"분야는 러시아 경제, 특히 부동산 시장 발전의 최신 동향을 충족시키는 우수한 전문가의 교육을 제공하도록 설계되었습니다.
"부동산 감정"분야를 공부하는 목적은 학생들에게 부동산 대상의 본질과 부동산 시장과 러시아 경제의 기능에 대한 역할에 대한 필요한 이론적 지식과 결정에 대한 실용적인 기술을 제공하는 것입니다. 부동산 물건의 시장 가치.
이와 관련하여이 교과서의 주요 목표는 다음과 같습니다. 학생들에게 - 미래의 경제학자 - 평가자 - 부동산 및 부동산 시장에서 운영되는 법인 (개인 및 법인)과 관련된 경제 과정에 대한 체계화 된 지식, 주요 접근 방식 및 방법 부동산 가치를 결정하기 위해 ...

러시아에서는 최근 밸류에이션 활동의 영향력이 커졌다. 이는 러시아가 시장경제 국가로 인정받고 있다는 사실로 볼 수 있다. 개발된 시장 메커니즘을 갖춘 경제, 효과적인 생산 관리, 상품에 대한 소비자 만족 및 재정적 결과 극대화에 대한 모든 사업체의 역할, 특정 산업의 경제에서 회사 자체의 역할, 지역에 대한 이해 규모 또는 전체 국가.
완벽한 시장은 혼란스럽고 예측하기 어렵습니다. 그러나 이것은 몇 가지를 중지합니다. 어떤 사람들은 자신의 직관이나 감정에 의존하여 자신의 위험과 위험을 무릅쓰고 상품의 매매를 위해 거래를 시도하는 반면, 다른 사람들은 약간의 경험과 충분한 정보를 가지고 이 메커니즘 내부를 들여다보고 더 많은 것을 예측할 수 있습니다. 이 거래가 미래의 시장 상황에 미치는 영향, 따라서 시장이 메커니즘을 더욱 개선하도록 동기를 부여합니다(거래 생성).

콘텐츠
4학점
소개 5
주제 1. 부동산의 개념과 분류, 전문성 및 설명 7
1.1. 부동산 개념 10
1.2. 부동산의 분류 12
1.3. 부동산 물건의 기술적 전문성 16
1.4. 감정 대상 심사 중 감정인 업무의 특징 18
1.5. 보고서 작성시 평가 대상에 대한 설명 19
1.6. 부동산 감정 정보 지원 24
질문 29
주제 2. 부동산 시장 기능의 특징 31
2.1. 부동산 시장의 일반적인 특성과 구조 32
2.2. 부동산 시장 분석의 목적, 수요와 공급 요인 35
2.3. 부동산 시장의 역량 결정 38
2.4. 부동산 및 자본 시장 발전의 공통점과 차이점 41
2.5. 부동산 시장의 위험도 42
질문 44
주제 3. 현대 시장에서 부동산 감정 과정의 특징 47
3.1. 가치의 유형 48
3.2. 부동산 가치 평가 원칙 55
3.3. 평가 프로세스 65
3.4. 부동산 투자 매력도 평가 68
질문 81
주제 4. 부동산 감정의 법적 측면 83
4.1. 부동산의 법적 개념 84
4.2. 평가활동 규제 101
4.3. 사용된 비용 기준 114
질문 116
주제 5. 부동산 감정에 대한 접근 119
5.1. 소득접근법 121
5.2. 비교 접근법 144
5.3. 비용 접근 152
5.4. 투자 및 모기지 분석 165
5.5. 환경적 요인이 부동산 가치 평가에 미치는 영향 168
5.6. 토지 평가 방법 171
질문 175
Topic 6. 세금 목적의 부동산 감정 179
6.1. 정보 수집 및 관찰 테이블 구성 186
6.2. 가치 평가 모델 선택 190
실습 201
테스트 215
규범 문서 227
1. 연방법 "러시아 연방의 평가 활동" 227
2. 의무평가기준 244
3. 러시아 연방 토지 코드 246
4. 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 지침 290
5. 건물의 수명과 감가상각 297
6. 행동강령(윤리) 평가자 302
교과 주제 306
기본 용어집 307
참고 문헌 353

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Real Estate Appraisal, Ronova G.N., Osorgin A.N., 2008 - fileskachat.com 책을 빠르고 무료로 다운로드하십시오.

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1. 러시아 연방 민법. 파트 1 및 2. - M .: INFRA-M, Norma, 2013 .-- 689 p.

2. 러시아 연방 토지 코드: 2004년 10월 15일 / 러시아 연방. 법. - M .: 전망, 2013 .-- 615 p.

3. 아르데마소프 E.B. 고르부노프 A.A., 페소츠카야 E.V. 자산 관리 마케팅. 에드. A.A. 고르부노바 - SPb: ISEP RAS, 2010.-- 244p.

4. Asaul A.N., Starinskiy V.N. 부동산 시장 - 새로운 사회경제적 현실 - 상트페테르부르크: MAIES, 2011. - 495 p.

5. 발라바노프 I.G. 러시아의 부동산 운영. - M .: "재무 및 통계", 2010. - 332 p.

6. 발라바노프 I.G. 부동산 경제학. - SPb: Peter, 2012 .-- 205 p.

7. 부드니코바 T.B. 기업 재산의 평가 및 과세: 연구 가이드. - M .: INFRA-M, 2013 .-- 682 p.

8. Grinenko S. V. 부동산 경제학. 강의 노트 .: - Taganrog: TRTU 출판사, 2013 .-- 491 p.

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10. Goremykin V.A., Bugulov E.R. 부동산: 권리 및 거래 등록, 계획에 대한 모기지 대출. - M .: Unity, 2011 .-- 316 p.

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