실제 총소득. 소득 자본화 방법

부동산 감정인은 다음과 같은 소득 수준으로 일합니다.

PVP(잠재 총소득);

DVD(실제총소득);

NOR(순영업소득);

세금 전 DP(현금 영수증)입니다.

잠재 총소득(GPI)– 모든 손실과 비용을 고려하지 않고 100% 사용하여 부동산에서 얻을 수 있는 소득입니다. PPV는 평가 대상 부동산의 면적과 채택된 임대료에 따라 달라지며 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

PVD = S Ca, (3.2)

여기서 S는 임대 면적, m2입니다.

Ca – 1m2당 임대료.

임대차 계약은 수익 창출 부동산에 대한 주요 정보 출처입니다. 임대는 임시 점유 및 사용에 대한 수수료를 받고 임차인(임차인)에게 부동산을 제공하는 것입니다. 부동산 임대권은 부동산 소유자에게 있습니다. 임대인은 법에 의해 승인된 사람이거나 부동산을 임대할 수 있는 소유자일 수 있습니다. 주요 내용 중 하나 규제 문서임대관계를 규제하는 것은 민법 RF(34장).

작업 과정에서 감정인은 임대 계약의 다음 조항에 의존합니다.

건물 또는 구조물에 대한 임대 계약에 따라 임차인은 해당 부동산의 소유권 및 사용권 양도와 동시에 해당 부동산이 점유하고 필요한 토지 부분을 사용할 권리가 부여됩니다. 그 사용을 위해, 심지어 토지 계획임대한 건물이나 공작물이 위치한 곳을 다른 사람에게 매각한 경우

계약서에 임대 기간이 명시되어 있지 않은 경우 임대 계약은 무기한 체결된 것으로 간주됩니다.

임대용 부동산의 양도는 이 부동산에 대한 제3자의 권리가 종료되거나 취소되는 근거가 되지 않습니다.

임대 계약을 체결할 때 임대인은 임대 부동산에 대한 제3자의 모든 권리(지역권, 유치권 등)에 대해 임차인에게 경고할 의무가 있습니다. 그렇지 않은 경우 임차인은 임대료 인하 또는 계약 해지를 요구하고 손실에 대한 보상을 요구할 권리가 있습니다.

건물이나 구조물에 대한 임대 계약

최소 1년 동안 서면으로 체결되어야 하며, 주정부 등록해당 등록 순간부터 체결된 것으로 간주됩니다.

당사자들이 합의한 임대료 조건과 금액을 규정하며, 그렇지 않으면 임대 계약이 체결되지 않은 것으로 간주됩니다.

임차인이 비용을 부담한 경우 자신의 자금임대인의 동의를 받아 재산에 해를 끼치지 않고 분리할 수 없는 임대 재산을 개선한 경우 임대 계약에 달리 규정되지 않는 한 계약 종료 후 이러한 개선 비용을 상환할 권리가 있습니다. . 임대인의 동의 없이 임차인이 임대 부동산을 분리할 수 없이 개선하는 데 드는 비용은 상환 대상이 아닙니다.

임차인은 임대인의 동의를 받아 임대 부동산을 전대하고, 임대 부동산을 무료로 사용하며, 이를 승인된 자본에 기부할 권리가 있습니다.

임대료는 원칙적으로 부동산의 위치, 물리적 상태, 통신 가능 여부, 임대 기간 등에 따라 달라집니다.

임대료는 다음과 같습니다:

계약적(임대 계약에 의해 정의됨)

시장(특정 지역의 특정 시장 부문에 일반적임)

시장임대료는 유사한 부동산에 대해 시장에서 일반적으로 적용되는 요율입니다. 일반적인 집주인이 임대하기로 동의하고 일반 임차인이 해당 부동산을 임대하기로 동의할 가능성이 가장 높은 임대료입니다. 이는 가상의 거래입니다. 시장 임대료는 부동산이 본질적으로 소유자 자신에 의해 소유, 운영 및 향유되는 자유 보유 소유권을 평가하는 데 사용됩니다(부동산을 임대한 경우 소득 흐름은 어떻게 될까요). 계약임대료는 부분가치 산정에 사용됩니다. 재산권주인. 이 경우 감정인은 계약 조건의 관점에서 임대 계약을 분석하는 것이 좋습니다. 모든 임대 계약은 세 가지 큰 그룹으로 나뉩니다.

고정 임대료(경제적 안정 조건에서 사용)

가변 임대료(계약 기간 동안의 임대료 수정은 일반적으로 인플레이션 조건에서 수행됨)

이자율로(고정금액일 때) 임대료 지불임대 부동산 사용의 결과로 임차인이받는 소득의 일정 비율이 추가됩니다.

고정 임대료로 계약을 체결하는 경우 소득 자본화 방법을 사용하는 것이 좋으며 다른 경우에는 할인 방법을 사용하는 것이 더 정확합니다. 현금 흐름.

실제 총소득(DVD)- 이는 잠재적인 총 수입에서 공간 활용도 부족 및 임대료 징수로 인한 손실을 뺀 금액이며, 부동산의 정상적인 시장 사용으로 인한 기타 수입도 추가됩니다.

DVD = PVD – 손실 + 기타 수입(3.3)

일반적으로 이러한 손실은 잠재적 총소득의 백분율로 표시됩니다. 손실은 해당 시장의 일반적인 관리 수준에 따라 결정된 비율로 계산됩니다. 시장 지표가 기초로 사용됩니다. 하지만 이는 중요한 상황에서만 가능합니다. 정보 기반비교 대상에 대해. 그러한 것이 없는 경우, 저활용 계수(저활용)를 결정하기 위해 평가자는 우선 평가 대상 개체에 대한 회고적 및 현재 정보를 분석합니다. 기존 임대 계약 기간, 재계약 빈도, 한 임대 계약 만료와 다음 계약 만료 사이의 기간(부동산 단위가 비어 있는 기간)을 기준으로 과소 활용 계수를 계산합니다. (Knd) 부동산:

Knd = (DN ´ Тс)/Nа,(3.4)

여기서 Dn은 해당 연도 동안 계약이 갱신된 부동산 단위의 비율입니다.

Тс - 부동산 단위가 비어 있는 평균 기간입니다.

Na – 연간 임대 기간 수입니다.

과소 활용 계수의 결정은 회고적 및 현재 정보를 기반으로 수행됩니다. 따라서 예상 ADV를 계산하려면 얻은 계수를 향후 공간 활용 가능성을 고려하여 조정해야 합니다. 다음 요소:

일반적인 경제 상황;

지역 발전 전망

부동산 시장주기의 단계

부동산 시장의 평가된 지역 부문에서 수요와 공급 간의 관계.

부하율은 다양한 유형의 부동산(호텔, 상점, 아파트 건물등.). 부동산을 운영할 때 부하율을 높은 수준으로 유지하는 것이 좋습니다. 운영 비용일정하고 부하 수준과 무관합니다.

로드하려면 = 1 – Knd.(3.5)

감정인은 특정 대상에 대한 회고적 정보를 분석하고 미래에 대한 이러한 역학을 예측하여 지불금을 징수할 때 손실을 조정합니다(해당 지역 부동산 시장의 특정 부문의 개발 전망에 따라 다름).

추정자는 과거 및 현재 정보를 기반으로 저활용률과 임대 손실률을 계산한 후 이를 조정하여 실제 총소득을 예측할 수 있습니다.

활용도가 낮고 임대료 징수로 인한 손실이 있는 경우, 유지 관리 목적으로 이 부동산의 정상적인 사용과 연결될 수 있는 기타 소득(예: 임차인(주차장 임대 소득, 창고 등), 임대료에 포함되지 않습니다.

순영업소득(NOI)– 해당 연도의 실제 총 수입에서 운영 비용(OR)을 뺀 금액(감가상각비 제외):

CHOD = DVD – OR.(3.6)

운영비는 부동산의 정상적인 기능과 실제 총수입의 재현을 보장하는 데 필요한 비용입니다.

운영 비용은 일반적으로 다음과 같이 나뉩니다.

조건부로 영구적입니다.

조건부 가변 또는 작동 가능

교체 비용 또는 예비비.

조건부 고정 비용에는 비용이 포함되며 그 금액은 시설의 운영 작업 부하 정도 및 제공되는 서비스 수준에 의존하지 않습니다.

재산세;

보험료(재산보험료)

서비스 직원의 급여(건물 하중에 관계없이 고정된 경우)에 세금을 더한 금액입니다.

조건부 변동 비용에는 다음이 포함됩니다.비용은 시설의 운영 작업량 및 제공되는 서비스 수준에 따라 달라집니다.

유용;

지속적인 수리 작업을 위해

서비스 직원의 급여;

다음에 대한 세금 임금;

보안 비용

관리비(보통 실제 총소득 대비 관리비 금액을 일정 비율로 결정하는 것이 관례임) 등

세금 목적으로 평가할 때 고려되지 않는 비용:

경제적이고 세금 감가상각, 이는 소득 접근법 계산에서 보상으로 간주되며 운영 비용이 아닌 자본화율의 일부로 간주됩니다.

운영 비용이 아닌 금융 비용인 대출 서비스, 즉 자금 조달은 부동산 가치에 영향을 미쳐서는 안 됩니다(평가에서는 특정 유형의 부동산에 대한 일반적인 자금 조달을 가정하고 비정형 자금 조달의 영향을 제외해야 합니다).

운영 비용도 아닌 소득세(이것은 평가 대상 부동산과 관련되지 않은 요소(소유권 형태, 소유권 구성, 소유자의 과세 상태)에 따라 달라질 수 있는 개인 소득에 대한 세금입니다.)

추가 자본 구조는 일반적으로 수익, 전체 비용을 증가시키거나 경제 수명을 연장합니다. 이와 관련된 비용은 운영비로 분류될 수 없습니다.

부동산에서 받는 소득의 증가로 이어지지 않는 부동산 소유자의 사업 비용도 운영 비용으로 간주되지 않습니다.

교체 비용에마모 개선 사항(지붕, 바닥재, 위생 장비, 전기 설비)을 정기적으로 교체하는 비용이 포함됩니다. 자금은 계좌에 예치되어 있어야 합니다(대부분의 부동산 소유자는 실제로 그렇게 하지 않습니다). 대체 준비금은 빠르게 악화되는 자산의 비용, 내용 연수, 계정에 적립된 자금에 대해 발생하는 이자를 고려하여 평가자가 계산합니다. 대체적립금을 고려하지 않으면 순영업이익이 과대계상됩니다.

빌린 자금으로 부동산을 구입하는 경우 감정사는 계산 시 소득 수준을 다음과 같이 사용합니다. 세금 전 현금 영수증.

세전 현금 수령액은 연간 순 영업 소득에서 연간 부채 상환 비용을 뺀 금액입니다. 즉, 부동산 소유자가 운영을 통해 매년 받는 현금 영수증을 반영합니다.

부동산 부문의 합리적 관리는 무엇보다도 부동산을 경제적 자원으로 가장 생산적으로 활용하고 그 활용도를 높이는 방안을 모색하는 것입니다. 수익성 있는 개체에 대한 효율성 기준은 개체의 수익성 매개변수를 기반으로 해야 한다는 점을 고려합니다.

부동산 가치 추정에 대한 소득 접근법은 평가 대상의 기대 소득을 결정하여 평가 대상의 가치를 추정하는 일련의 방법입니다.

소득접근법은 소득을 창출하는 부동산, 즉 유일한 목적이 소득을 창출하는 부동산의 평가에만 사용되며 다음을 기반으로 합니다. 다음 원칙부동산 평가:

• 기대 원칙(소득 창출 대상의 가치는 이 대상이 가져올 미래 소득의 현재 가치에 따라 결정됩니다)
• 대체 원칙(부동산 비용은 원하는 이익을 창출할 비교 가능한 대체 부동산을 획득하는 데 필요한 효과적인 투자 수준으로 설정되는 경향이 있습니다).

소득접근법의 핵심은 미래의 영업과 매각으로 인해 발생할 것으로 예상되는 미래편익의 현재(현재) 가치를 추정하는 것입니다. 부동산즉, 소득을 자본화하는 것입니다.

소득 자본화는 미래 소득 흐름을 현재 가치의 합과 동일한 최종 가치로 다시 계산하는 프로세스입니다. 이 값은 다음을 고려합니다.

• 미래 소득 금액;
• 소득을 받아야 하는 시간
• 소득 기간.

소득 접근법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 결정하는 것은 두 단계로 이루어집니다.

• 미래 소득 예측;
• 미래 소득을 현재 가치로 자본화합니다.

미래 수입 예측사용량에 따라 재무 보고서소유자:

• 단순화된 대차대조표;
• 해당 작업에 대해 평가자가 재구성한 현금 흐름표 경제 분석수입 및 지출 항목.

예측 결과는 부동산 운영을 위한 수입 및 지출 예산에 요약됩니다. 예측 범위는 소유자가 선택하지만 객체의 소유권 조건이 가장 자주 사용됩니다. 예산 구조, 수입 및 지출 결정 목록 및 순서는 표 3에 나와 있습니다.

잠재 총소득(PGI)- 모든 손실과 비용을 고려하지 않고 100% 점유 상태에서 부동산에서 얻을 수 있는 부동산의 총 소득입니다. VDP는 다음 네 가지 구성 요소의 합과 같습니다.

계약연간 임대료(예정 임대료), PC- 임대 계약 조건으로 인해 발생하는 잠재적 총 소득의 일부입니다. 이 지표를 계산할 때 세입자 유치를 목표로 하는 모든 할인 및 보상을 고려해야 합니다. 해당 항목은 다음과 같은 형식을 취할 수 있습니다. 추가적인 서비스임차인, 계약 해지 가능성, 건물의 명예 이용 등

롤링 소득, PH- 계약에 언급된 가치를 초과하는 비용에 대해 임차인이 추가 지불을 제공하는 계약 조항으로 인해 형성되는 잠재적 총소득의 일부.

시장연간임대료(시장임대료), PM- 비어 있는 공간 및 소유자 점유 공간과 관련되며 시장 임대료를 기준으로 결정되는 잠재적 총 소득 부분입니다.

기타소득, PA- 부동산 운영을 통해 얻은 소득으로 임대료에 포함되지 않습니다. 부동산과 불가분하게 연결된 사업 소득 및 임대 소득을 나타냅니다. 토지건물 프레임, 비주요 건물: 보조 및 기술.

처음 세 가지 구성 요소는 건물의 주요 건물 사용과 관련이 있고 네 번째는 토지 플롯의 자유 부분뿐만 아니라 보조 또는 기술 목적을 위한 건물 및 구조 요소와 관련이 있다는 점에 유의해야 합니다.

소득 손실(PD 또는 V&L)- 과소부하로 인한 손실 - 제한된 수요 또는 임차인 변경 시간 손실로 인한 손실 및 지급 능력 상실로 인한 임차인의 정기 임대료 지불 지연 또는 종료와 관련된 손실.

예측 연도의 손실 금액은 이전 연도의 현지 시장 정보 처리를 기반으로 결정됩니다.

생산 라인의 각 구성 요소에 대해 과소 적재 또는 미납으로 인한 손실을 별도로 계산하는 것이 좋습니다.

저부하 K v , K * v (1의 분수)로 인한 소득 손실 계수 크기의 추정 값은 부동산 객체의 저부하 계수 (k j) 분석을 기반으로 결정됩니다. 이런 유형의지난 m j개월 동안 다음과 같습니다.

여기서 kj는 점유율, n은 분석된 객체의 총 개수, Yj는 평가 대상과 비교하여 j번째 객체의 품질 및 관리 차이를 고려한 가중치 계수이고, 진실

미납 K l, K* l(단위의 분수)로 인한 소득 손실 계수의 추정 값은 이 유형의 부동산 객체의 건물 점유율(a j) 분석을 기반으로 결정됩니다. 지난 1년 동안 다음과 같은 방법으로 임대료를 지불하지 않은 개월 수 g j:

예시 1.계약 연간 임대료(계획 임대료)가 300,000루블인 것으로 알려진 경우 미납 및 저부하로 인한 소득 손실을 결정합니다. 롤링 소득 - 200,000 루블; 시장 연간 임대료 (시장 임대료)-100,000 루블; 다른 소득은 없습니다. 지난 12개월 동안 지역 부동산 시장을 분석한 결과 다음과 같은 지표가 나타났습니다.

1. 저활용으로 인한 소득 손실 계수 크기의 추정값을 결정해 보겠습니다.

2. 저활용으로 인한 소득 손실 계수 크기의 추정값을 결정해 보겠습니다.

3. 미납 및 과소부담으로 인한 소득 손실을 판단해 보겠습니다.

천 장애.

실제(유효) 총소득(DVD 또는 EGI)— 비점유, 세입자 변경 및 임대료 미납으로 인한 손실을 고려하여 부동산의 전체 기능에 대한 예상 수입:

운영 비용(OR 또는 OE)- 이는 시설의 정상적인 기능과 잠재적 총수입의 재생산을 보장하기 위한 정기적인 비용입니다. 영업 이익은 일반적으로 다음과 같이 나뉩니다.

• 조건부로 고정 비용또는 비용;
• 조건부 가변 비용 또는 비용;
• 교체 비용 또는 예비비

조건부 영구— 비용 규모는 시설의 운영 작업 부하 정도에 좌우되지 않습니다.

조건부 변수— 비용 규모는 시설의 운영 작업 부하 정도에 따라 달라집니다.

교체 비용- 구조의 마모 요소를 주기적으로 교체하는 데 드는 비용 연간 기부금대체 기금으로.

예시 2.다음 사항이 알려진 경우 교체 비용을 결정하십시오. 소유자가 해당 부동산을 5년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획입니다. 지붕 수리는 10년에 한 번씩 필요합니다. 지붕 수리 비용은 500,000 루블입니다. 마지막 개조 공사는 8년 전에 이루어졌습니다.

1. 소유 첫 해의 교체 비용을 결정해 보겠습니다.

천 루블.

예상 소유 기간 동안 교체 비용이 예상되지 않으면 재판매(환전) 가능성을 염두에 두고 감가상각이 고려됩니다.

예시 3.다음 사항이 알려진 경우 교체 비용을 결정하십시오. 소유자가 해당 부동산을 5년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획입니다. 지붕 수리는 10년에 한 번씩 필요합니다. 지붕 수리 비용은 500,000 루블입니다. 마지막 개조 공사는 2년 전에 이루어졌습니다.

1. 교체 비용을 결정합니다.

지붕 수리는 새 소유자가 수행해야 하므로 교체 비용은 0입니다.

2. 물건 판매로 인한 수입 감소(환전 가격)를 결정해 보겠습니다.

천 장애.

순영업소득(NOI)- 깨끗한 연간 소득평가 대상에 투자된 모든 자본(지분 및 차입 자본)에 대해 실제 총 수입에서 운영 비용을 뺀 금액으로 계산됩니다.

CHOD에는 두 가지 구성 요소가 포함됩니다. 빌린 자금(부채 상환, ML 또는 DS - 서비스 지급 모기지 대출) 및 자체적으로 귀속되는 부분(순총소득, NPV 또는 PTCF).

결과적으로 시설 운영으로 인한 순이익(NI 또는 ATCF)은 NPV와 소득세(NPP 또는 세금)의 차이이며 순이익(NP)과 담보용으로 적립된 금액이 포함됩니다. 단순 재생산수명이 만료된 착용 가능한 물체 유익한 사용(자본 비용, CP):

객체 판매(환전)로 인한 수입은 프로젝트 완료 시 투자자가 받는 현금 흐름으로 정의됩니다. 복귀로 인한 수입 금액은 다음과 같이 예측됩니다.

• 반전 절대값의 직접 할당;
• 소유 기간 동안 부동산 가치의 상대적 변화 할당;
• 터미널 자본화 비율(Rt)을 할당합니다.

재구성된 수입 및 지출 명세서를 작성할 때 다음 사항은 고려되지 않습니다.

• 사업 관련 비용;
• 회계 감가상각;
• 소유자의 소득세

미래 수익을 현재 가치로 자본화다음을 사용하여 수행되었습니다.

• 총소득 승수 기법, 자본화 비율 기법 및 잔여 기법을 포함하는 직접 자본화 방법;
• 직접 할인 기법, 모델 기법 및 모기지 투자 분석 기법을 포함하는 수익률 기반 자본화 방법입니다.

직접 대문자 사용 방법현금흐름율(승수 또는 자본화율)을 통해 평가일 이후 첫 해 말에 계산된 소득과 자산 가치(V o) 사이의 연관성을 설정합니다.

이 방법에는 총소득 승수 기법, 자본화 비율 기법 및 잔여 기법이 포함됩니다.

총소득 승수 기법

속성의 가치를 결정하는 데는 다음 기술이 사용됩니다.

• PVD 승수 기술;
• DVD 애니메이터 기술.

이러한 방법의 자본화 절차는 각각 PVD 또는 DVD에 평가되는 부동산 유형의 특성을 나타내는 평균 시장 승수 값을 곱하는 것으로 구성됩니다.

V o = PGI · M PGI (8)

V o = EGI · M EGI (9)

승수는 특정 물건에 대한 판매일 다음 연도 말에 판매 가격(Pj)과 소득 가치(각각 PGI j 또는 EGI j)에 대한 시장 데이터 처리를 기반으로 Yj(가중 계수)를 사용하여 결정됩니다. 평가 대상과 비교하여 j번째 객체의 품질과 관리의 차이를 고려합니다.

예시 4.다음 사항이 알려진 경우 총소득 승수 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 평가 대상에 대한 PVD 및 DVD가 1270,000 루블로 정의됩니다. 그리고 1020,000 루블. 각기; 평가 대상과 유사한 부동산을 사용하여 현지 시장에서 다음과 같은 거래가 기록되었습니다.

식 9와 10을 사용하여 PVD 승수와 DVD 승수의 평균 시장 가치를 결정해 보겠습니다.

표현식 7과 8을 사용하여 속성 값을 결정해 보겠습니다.

천 장애.

자본화 비율 기법 NPV(NOI 또는 IO)를 현금 흐름율로 나누어 자본화하여 부동산 가치를 결정합니다. 전체 자본화 비율:

전체 자본화 비율을 결정하는 기준은 다음 기술 중 하나입니다.

• 속성 구성 요소 그룹 기술;
• 기술 투자 그룹또는 자본 구성 요소 그룹;
• 부채보상비율 기법;
• 기술 비교 분석;
• 운영비용 비율 기법.

벤치마킹 기법 j번째 객체의 품질 차이를 고려한 가중 계수인 Yj를 사용하여 판매일 다음 연도 말에 판매 가격 Pj와 순 영업 소득 Ioj에 대한 시장 데이터를 처리하는 것으로 구성됩니다. 평가 대상과 비교한 관리:

이 방법이 가장 바람직하지만 비교 판매 대상에 대한 신뢰할 수 있고 완전한 정보가 필요합니다.

실시예 5.다음 사항이 알려진 경우 비교 분석 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 평가 대상 부동산의 순 영업 소득이 910,000 루블로 결정됩니다. 평가 대상과 유사한 부동산을 사용하여 현지 시장에서 다음과 같은 거래가 기록되었습니다.

천 루블.

이 방법이 가장 바람직하지만 비교 가능한 판매 대상에 대한 신뢰할 수 있고 완전한 정보가 필요합니다.

속성 구성 요소 그룹 기술부동산이 토지와 건물의 물리적 구성요소를 가지고 있는 경우 전체 자본화 비율은 모든 지분 소유자의 소득 요건을 충족해야 한다는 가정에 기초합니다().

여기서 L은 전체 물건의 시장 가치에서 토지 V L의 가치 V O, V B - 시장 가격개량(건물), R L은 토지 자본화율의 시장 가치, R B는 개량(건물)에 대한 자본화율의 시장 가치입니다. V L 은 매매비교법이나 지가평가 배분법을 이용하여 결정할 수 있다.

실시예 6.다음 사항이 알려진 경우 부동산 구성 요소 그룹의 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 현지 시장 분석에서 평가 대상 부동산 바로 근처에 있는 유사한 크기의 토지를 500에 구입할 수 있는 것으로 나타났습니다. 천 루블; 예상 비용평가 대상과 유사한 건물 건설은 1,500,000 루블입니다. 토지 자본화 계수의 시장 가치는 0.3입니다. 개선(건물)에 대한 자본화 비율의 시장 가치는 0.20입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다.

1. 전체 물건의 시장 가치에서 토지 가치의 비율을 결정합시다.

천 루블.

투자그룹 또는 자본구성요소그룹 기법해당 부동산에 대한 소유자의 금전적 이해관계가 있는 경우라는 가정에 기초합니다. 형평성채권자, 전체 자본화 비율은 모든 지분 소유자의 소득 요구 사항을 충족해야 합니다().

여기서 M은 전체 대상 VO의 시장 가치에서 차입 자본 가치 V M의 점유율, VE는 자기 자본의 시장 가치, RM M은 차입 자본에 대한 자본화 비율의 시장 가치, RE는 시장 가치 자기자본의 자본화 비율, ML은 금액 모기지 대출, EI는 자기자본 금액입니다. VM은 평가 대상 부동산과 유사한 부동산과의 시장 거래 분석을 기반으로 결정될 수 있습니다.

실시예 7.다음 사항이 알려진 경우 자본 구성 요소 그룹 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 대출 금액이 1,000,000 루블입니다. 부채 상환 비용 - 연간 250,000 루블; 부동산에 투자 된 자기 자본 금액-2,900,000 루블; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 순총 소득 - 650,000 루블; 현지 시장에서 평가 대상과 유사한 부동산의 평균 가격은 4,300,000 루블입니다.

1. 전체 대상의 시장 가치에서 차입 자본 비용의 비율을 결정합시다.

2. 전체 대문자 비율을 결정합시다.

천 루블.

부채보상비율 기법필요한 부채 보장 범위를 고려하여 RO를 결정하는 작업이 포함됩니다.

여기서 DCR은 부채보상비율입니다.

실시예 8.모기지 대출 금액이 1,000,000 루블인 것으로 알려진 경우 부채 보상 비율 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 부채 상환 비용 - 연간 250,000 루블; 부동산에 투자 된 자기 자본 금액-2,900,000 루블; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 현지 시장에서 평가 대상과 유사한 부동산의 평균 가격은 4,300,000 루블입니다.

1. 전체 자본화 비율을 결정합니다.

2. 부동산 가치를 결정합니다.

천 루블.

영업비용비율기법비교 대상에 대한 전체 정보를 사용할 수 없지만 DVD 및 OR에 데이터가 있는 경우에 사용됩니다.

여기서 KOE는 영업이익률이다.

실시예 9.다음 사항이 알려진 경우 운영 비용 비율 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. DV 승수는 4.063입니다. 평가 대상의 DVD 및 OR은 1020,000 루블로 결정됩니다. 그리고 110,000 루블. 각기;

1. 전체 자본화 비율을 결정합니다.

2. 부동산 가치를 결정합니다.

천 루블.

잔여 기술투자 구성요소 중 하나와 관련된 소득의 자본화로 구성되는 반면, 다른 구성요소의 가치는 알려져 있고 매우 정확하게 결정될 수 있습니다.

부동산 가치를 결정하는 기초는 다음 기술 중 하나입니다.

• 토지 잔류 기술;
• 개선을 위한 나머지 기술;
• 자기자본 균형;
• 차입 자본의 균형 기술.

토지의 잔류 기술가장 좋고 가장 좋은 것을 분석하는 데 사용됩니다. 효과적인 사용토지, 새 건물 비용과 같은 개선 비용을 결정합니다. 토지 매매에 대한 신뢰할 수 있는 데이터가 없는 경우 기술을 사용하는 것이 효과적입니다.

실시예 10.다음 사항이 알려진 경우 토지 수지 기법을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다.

• 평가 대상과 유사한 건물을 건설하는 데 드는 예상 비용은 1,500,000 루블입니다.
• 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다.
• 토지 자본화 계수의 시장 가치는 0.3입니다.
• 개량(건물)에 대한 자본화 비율의 시장 가치는 0.20입니다.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 장애.

개선을 위한 잔류 기술분석에 사용 경제성건물의 현대화 또는 청산은 건물의 가치 기여도를 직접적으로 측정합니다. 상당한 마모가 있는 부동산을 평가하는 데에도 기술을 사용하는 것이 좋습니다.

실시예 11.다음 사항이 알려진 경우 개선을 위한 잔여 기법을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 현지 시장 분석에서 평가 대상 부동산 바로 근처에 있는 유사한 크기의 토지를 500,000루블에 구입할 수 있는 것으로 나타났습니다. ; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 토지 자본화 계수의 시장 가치는 0.3입니다. 개량(건물)에 대한 자본화 비율의 시장 가치는 0.20입니다.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 루블.

자기자본 균형 기법새로 건설된 부동산의 전체 소유권을 평가하는 데 사용됩니다.

실시예 12.다음 사항이 알려진 경우 자기자본 균형 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 대출 금액이 1,000,000 루블입니다. 부채 상환 비용 - 연간 250,000루블; 부동산에 투자 된 자기 자본 금액-2,900,000 루블; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 순총 소득 - 650,000 루블.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 루블.

타인자본 균형 기법또한 새로 건설된 부동산의 전체 소유권을 평가하는 데에도 사용됩니다.

실시예 13.다음 사항이 알려진 경우 자기자본 균형 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 대출 금액이 1,000,000 루블입니다. 부채 상환 비용 - 연간 250,000 루블; 부동산에 투자 된 자기 자본 금액-2,900,000 루블; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 순총 소득 - 650,000 루블.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 루블.

수익률에 따른 자본화 방식전체 예측 기간의 각 연도에 대해 계산된 순 영업 소득 값과 최종 복귀 비용 사이의 관계를 설정합니다(자본 수익률을 할인율로 사용). 작년객체의 비용으로 예측 기간.

이 방법에는 자본화 소득 유형 선택과 자본화 방법이 다른 여러 가지 기술이 포함됩니다.

• 직접 할인 기술;
• 모델링 기술;
• 모기지 투자 분석 기법.

직접 할인 기법순 영업 소득(IO) 및 복귀 V의 흐름을 할인하여 부동산 가치 결정을 제공합니다. 지역(기간 동안) 및 일반 수익률 Y O의 평균 값을 사용할 때:

총 수익률의 평균값은 처리에 의해 결정됩니다. 시장정보수익성에 대해 투자 프로젝트객체의 획득 및 수익성 있는 사용과 관련되거나 위험 수준 측면에서 평가되는 객체 유형에 가장 가까운 대체 프로젝트의 수익성에 대한 정보를 사용합니다.

총 수익률 Y O의 평균값을 결정하기 위해 다음 기술이 사용됩니다.

• 누적건축기술;
• 대체 프로젝트와의 비교 기술;
• 판매비교기법;
• 시장 데이터 모니터링 기술.

위험을 합산한 할인기법(누적시공기법)위험 정도를 반영하는 값을 합산하여 구성됩니다. 이 프로젝트. 일반적인 건축 구조는 다음과 같습니다.

여기서 Y RF는 비인플레이션 요소와 인플레이션 지수 값을 포함하는 무위험이자율입니다. Y R - 위험 프리미엄(다음에 대한 프리미엄 포함) 다음 유형위험: 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄과 다음과 관련된 위험에 대한 프리미엄을 제외하고 외부(국가 위험) 및 내부 모두의 물리적, 법적, 경제적, 금융 및 사회적 재무 관리, 강조하기 위해 분리되었습니다. 구별되는 특징다른 사람의 부동산 금융 상품; Y L—낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄; Y FM - 재무 관리와 관련된 위험에 대한 보험료

실시예 14.다음 사항이 알려진 경우 위험 합계와 할인 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,500,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블, 950,000 루블, 990,000 루블로 결정됩니다. 객체 소유권의 첫 번째, 두 번째 및 세 번째 해에 대해 각각; 무위험이자율 - 0.03; 국가 위험 프리미엄 - 0.06; 물리적 위험에 대한 프리미엄 - 0.025; 경제적 위험에 대한 프리미엄 - 0.015; 사회적 위험에 대한 프리미엄 - 0.03; 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄 - 0.04; 재무 관리와 관련된 위험에 대한 프리미엄 - 0.03.

1. 정의해보자 평균값일반 반품률:

2. 부동산 가치를 결정합니다.

대체 설계와의 비교 기술검색하는 것입니다 금융 시장부동산 투자와 관련된 수익률의 차후 조정 위험이 유사한 투자 프로젝트.

이 경우 일반 수익률 Y O 값의 경우 가능한 값의 범위는 Y 1 미만 및 Y 2 초과 경계로 결정됩니다.

매출비교기법부동산 소유에 따른 미래 이익에 대한 투자자의 가정을 재구성하기 위해 완료된 구매 및 판매 거래에 대한 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 프로젝트 현금 흐름도를 기반으로 결정됩니다. 내부 규범프로젝트 이익.

시장 데이터 모니터링 기술이익률의 현재 예상 가치를 결정하기 위해 과거 시장 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 이 경우 부동산 투자 수익성 변화 추세와 기타 금융시장 상품 변화 추세 간의 상관관계를 활용할 필요가 있습니다.

모델 기술기간에 따라 변하지 않는 순 영업 소득 자본화의 상대적으로 단순한 특별한 경우에 대해 전체 자산의 시장 가치 결정 및 시간에 따른 변화를 예측하여 원하는 가치와 관련된 복귀 비용의 가치를 제공합니다.

여기서 d n = 1/(1+ Y O) n은 할인 요소이고, n = 1/(1- d n) n은 단위 연금의 현재 가치입니다.

이 경우 모든 기간에 동일한 값이 사용됩니다. 일반적인 규범수익률은 일반 자본화 비율의 값과 유사하게 결정됩니다.

여기서 SFF O = 1/S On은 보상 기금 계수, S On = 1/(1+Y O) n –1은 단일 연금의 미래 가치, Δ O = (V On - VO)/VO는 값입니다. 물건의 가치가 상대적으로 높아지는 것.

이 그룹에는 다음이 포함됩니다.

• 감가 상각을 제외한 장비;
• 완전 감가상각 기법;
• 기술 선형 감가상각.

감가상각 없는 장비두 가지 경우에 적용됩니다: 무한한 소득 흐름(SFF O →0)이 있거나, 소득 흐름은 유한하지만 물건의 판매 가격은 다음과 같습니다. 시작 가격구매(ΔO =0), 즉 초기 투자입니다.

그러한 부동산의 가치는 순영업소득을 적절한 수익률로 나누어 결정됩니다(12).

실시예 15.다음 사항이 알려진 경우 감가상각을 고려하지 않고 모델링 기술을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용하고 그 후에는 구매 가격으로 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.203으로 결정됩니다.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 루블.

완전한 쿠셔닝 기술영업 이익이 자본 소득의 형성뿐만 아니라 자본의 완전한 수익을 제공하는 경우에 사용됩니다(Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

결과적으로 (26)은 다음과 같은 형태를 취한다.

보상기금계수(SFF O)를 계산하기 위해 평가 대상 프로젝트의 수익률 특성(Inwood 기법) 또는 무위험 수익률(Hoskold 기법)이 사용됩니다.

실시예 16.다음 사항이 알려진 경우 Inwood 모델 완전 감가상각 기법과 Hoskold 모델 완전 감가상각 기법을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 다음 기간 동안 해당 부동산을 재판매할 예정입니다. 구매 가격; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정됩니다. 무위험이자율은 0.06으로 설정되었습니다.

1. 인우드 기술:

1.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

1.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

천 루블.

2. 호스콜드 기술:

2.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

2.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

천 루블.

선형 감가상각 기법소득과 부동산 가치가 모두 알려진 정기적인 방식으로 변하는 경우 현재 가치를 결정하는 데 사용됩니다.

자산 가치의 변화를 설명하기 위해 사용됩니다. 기본 공식엘우드:

여기서 A는 조정 금액입니다.

또한 개체의 값이 감소하면 조정 A에는 "+" 기호가 표시되고, 값이 증가하면 조정에는 "-" 기호가 표시됩니다.

조정 수치는 가치의 상대적 변화(ΔO)에 보상 기금 계수(SFF O)를 곱하여 결정되며, 자본화 비율에 대한 일반 공식은 (26) 형식을 취합니다.

실시예 17.모델 선형 감가상각 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 다음 사항이 알려진 경우: 소유자가 3년 동안 자신의 목적으로 부동산을 사용할 계획이고, 소유 기간 동안 부동산 가치가 12% 감소합니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 객체 가치의 상대적 증가 가치를 결정합니다.

2. 전체 대문자 비율을 결정합시다.

3. 부동산 가치를 결정합니다.

천 루블.

모기지 투자 분석 기법가치와 소득의 변화를 고려하고 금융 조건을 고려하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 투자 분석에는 두 가지 기술이 있습니다.

• 할인을 이용한 모기지 투자 분석 기술;
• 모델 분석 기술(Ellwood 기술).

할인을 이용한 모기지 투자 분석 기법모기지 원금(V M)에 미래의 할인된 현재 가치를 더하는 방식입니다. 현금 영수증자산 재판매로 인한 수익:

여기서 d En = 1/(1+ Y E) n은 할인 요소, a En = 1/(1- d En) n은 자기자본 수익률로 n 기간 동안 계산된 단위 연금의 현재 가치입니다. , Y E는 동일한 기술에 의해 결정되며 일반적인 수익률과 동일합니다. I E = NOI - DS - 자기 자본에 대한 소득 금액, V En = V On - V Mn - 정의된 자기 자본에 대한 복귀 비용 차이점으로는 총 비용복귀 (V On) 및 대출 지불 잔액 (V Mn).

실시예 18.다음 사항이 알려진 경우 할인을 통한 모기지 투자 분석 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 2년 전에 평가된 부동산 구매에 3,400,000루블을 지출했습니다. 부동산 구입을 위해 1,000,000 루블의 대출을 받았습니다. 6년 동안 연 13%(연간 부채 상환액 250,000루블) 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,000,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 평가 시점(대출 3년차)과 보유 기간 종료(대출 5년차) 시 대출 잔액을 결정합니다.

천 장애.

천 장애.

2. 부동산 가치를 결정합니다.

천 장애.

모델분석기법(엘우드기법)

이 기술은 일정한 소득과 수익률을 갖는 특별한 경우에 사용됩니다. 이 기술은 전체 자본화 비율을 계산하는 공식을 기반으로 합니다.

여기서 r O는 소득 및 부동산 가치의 변화를 조정하기 전 자기자본 수익률에 대한 투자자의 요구사항을 기초로 삼는 기본 자본화 비율입니다. 소득 및 재산 가치가 변하지 않는 경우 기본 자본화율은 전체 자본화율에 해당합니다. P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - 총 대출 기간과 함께 n번째 기간 말까지 지불된 자기 상각 대출의 비율 N년과 동일한 계약(위 참조), Ym — 유효율이 대출에 대한 이자.

순영업이익 – 영어 순영업이익, 연간 총수입에서 모든 영업비용을 뺀 금액으로, 이자비용, 감가상각비 등은 공제하지 않습니다. 유형자산그리고 감가상각 무형 자산, 소득세 납부 의무도 있습니다. 이 지표는 회사의 가용 자원 관리에 있어서 제한된 가치를 갖고 있지만 운영 및 비운영 활동에서 창출되는 총 수입에 운영 비용이 미치는 영향을 이해하는 데 유용할 수 있습니다. 이러한 관점에서 순영업소득과 같은 지표는 최적의 수준에서 성과를 내지 못하는 활동 영역을 식별하는 데 유용한 도구가 될 수 있습니다.

회사의 성공적인 운영을 위한 가장 중요한 요소 중 하나는 고품질 상품 및/또는 서비스를 판매하는 데 필요한 운영 비용을 최소한으로 유지하면서 가능한 최대 수익을 창출할 수 있는 관리 모델을 만드는 것입니다. 특정 기간(예: 분기 또는 연도) 동안 발생한 순 영업 소득 금액을 정확하게 계산하면 회사가 최상의 상태로 운영되고 있는지 확인할 수 있습니다. 가능한 수준능률. 영업 레버리지 효과가 있는 경우( 영어 운영 레버리지 정도, DOL)이 예상만큼 높지 않은 경우 경영진은 각 성과 영역을 평가하고 효율성을 개선하여 운영 비용을 절감하는 방법을 결정하는 조치를 취해야 합니다. 결과적으로, 회사는 대출 이자, 장비 업그레이드, 자금 조달 확대 프로젝트 등 영업 외 비용을 충당하기 위해 더 많은 순 영업 이익을 창출할 수 있을 것입니다.

한 기간에서 다음 기간까지의 순 영업 이익의 변화는 회사의 미래 성과에 영향을 미칠 새로운 추세를 식별하는 수단으로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 운영 비용을 충당한 후 이 비율이 크게 감소하고 이러한 추세가 두 번 이상의 보고 기간 동안 지속되는 경우 회사의 최고 관리자는 감소 이유를 조사해야 합니다. 예를 들어, 계절적 매출 감소, 이전 투자로 인한 수입 감소, 원자재 가격 상승 등이 될 수 있습니다. 원인이 파악되면 회사는 이러한 상황을 극복하고 지속 가능한 상태를 유지하기 위한 조치를 취할 수 있습니다. 재정 상황회사.

순 영업 이익을 계산할 때 일부 회사는 윤리적이지 않은 사업 관행에 의존할 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 회계, 그 목적은 특정 목적을 위해 실제 상황을 왜곡하는 것입니다. 예를 들어, 이는 순영업소득 금액이 과소평가될 수 있는 방식으로 회계 기록이 구성된다는 의미일 수 있습니다. 이 조작의 목적은 다음을 최소화하는 것입니다. 납세 의무또는 투자자를 오해하게 만드는 행위. 이를 위해 사용되는 방법은 일반적으로 현행법의 한계 내에 있지만 그러한 관행의 윤리적 측면은 매우 의심스러울 수 있습니다.

소득 접근법에서는 부동산의 시장 가치를 평가 대상 부동산이 미래에 가져올 수 있는 소득 금액을 해당 소득을 받지 못할 위험을 감안하여 조정한 금액으로 정의합니다. 소득접근법을 이용한 부동산 평가는 물건이 창출하는 미래 소득을 예측하고 그에 따른 위험도를 분석하는 방식으로 이루어지며, 이로 인해 실제 소득과 평가일에 산정된 가치 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.

소득접근법을 정당하게 적용하려면 다음 조건이 충족되어야 합니다.

평가된 개체는 다음 조건에서 충분히 큰 양의 값을 가져옵니다.

미래 소득 금액을 안정적으로 계산할 수 있습니다.

평가 대상 자산에 내재된 위험을 신뢰성 있게 평가할 수 있습니다.

주요 투자 동기로서 소유자를 위한 소득 창출 능력의 관점에서 부동산을 평가하는 데에는 몇 가지 장점과 단점이 있습니다. 이 접근 방식의 긍정적인 측면은 의심할 여지 없이 투자자의 우선순위인 미래 이익을 지향한다는 것입니다. 또한 수익률 계산은 평가 대상 자산의 위험 평가를 기반으로 하며 이에 대한 포지셔닝이 필요합니다. 투자 시장. 소득 접근 방식의 부정적인 측면은 평가 대상과 관련된 소득 및 비용을 예측하기 어렵고 신뢰성이 낮다는 것입니다.

소득 자본화는 미래 소득과 평가 대상 부동산의 현재 가치 사이의 관계를 결정하는 프로세스입니다.

자본화율은 소득과 평가 대상 부동산 가치 간의 관계를 반영하는 수익률입니다. 대문자 사용에는 두 가지 주요 영역이 있습니다.

직접 대문자 사용;

자본 수익률에 따라 소득을 자본화합니다.

요금에 대해 완전한 권리재산 및 임차인 권리, 순영업소득(NOI)은 소득 흐름으로 계산됩니다.

부동산 감정인은 다음과 같은 소득 수준으로 일합니다.

잠재 총소득(GPI)

실제 총소득(DVD)

순영업소득(NOI)

소득 자본화는 미래 소득과 물건의 현재 가치 사이의 관계를 결정하는 프로세스입니다.

기본소득 접근 공식

C(V) - 재산 가치;

BH(I) - 평가 대상 부동산의 예상 소득입니다. 소득은 일반적으로 해당 부동산이 일정 기간 동안 창출할 수 있는 순 운영 소득을 의미합니다.

K(R) - 수익률 또는 이익 - 계수 또는 자본화율입니다.

자본화 비율은 소득과 평가 대상 부동산 가치 간의 관계를 반영하는 수익률입니다.

잠재 총소득(GPI)

부동산을 모든 손실과 비용을 고려하지 않고 100% 사용했을 때 얻을 수 있는 소득입니다. PPV는 평가 대상 부동산의 면적과 설정된 임대료에 따라 달라지며 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

PVD=S*SM, 여기서 (3.2)

임대 가능 면적, m2;

cm - 1m2 당 임대료.

실제 총소득(DVD)

이는 잠재적인 총 수입에서 공간 활용 부족 및 임대료 징수로 인한 손실과 해당 부동산의 정상적인 시장 사용으로 인한 기타 수입을 뺀 금액입니다.

DVD = PVD - 손실 + 기타 수입(3.3)

순영업소득(NOI)

해당 연도의 실제 총 수입에서 운영 비용(OP)을 뺀 금액(감가상각비 제외):

CHOD = DVD - 또는. (3.4)

운영비는 부동산의 정상적인 기능과 실제 총수입의 재현을 보장하는 데 필요한 비용입니다.

표 8 - 개선을 위한 자본화율 계산

알아두면 좋은 >>>

모의 석유화학 기업 생산 조직
교과 과정은 통합, 심화 및 문제를 해결합니다. 실용적인 응용 프로그램"경제 및 생산 관리" 과정을 공부하면서 얻은 지식입니다. 이 과정에는 열분해, 에탄올, 페놀-아세톤, 알파-메타 등 6개의 생산 시설로 구성된 석유화학 기업 계획의 가장 중요한 지표에 대한 기술 및 경제 계산 옵션에 대한 과제가 포함됩니다.

잠재 총소득(GPI) 결정

시장 임대료를 추정하기 위해 평가 대상 부동산과 비교 가능한 임대 부동산에 대한 데이터가 사용되었습니다. 비교 대상은 위치, 접근성 등의 기준에 따라 선택되었습니다.

현금흐름 예측 수행

부동산 소유권으로 인한 수입원은 두 가지가 있습니다.

• - 부동산 임대로 받은 임대료
• - 생산 또는 기타 자산 운영으로 인한 소득의 일부 상업 활동기업.

임대료는 부동산 소유권으로 인한 총 수입을 결정하는 데 일반적으로 인정되고 가장 널리 사용되는 기준입니다. 이 보고서에서는 사무실 공간 임대에 대한 데이터를 사용하여 평가 대상 부동산의 가치를 결정했습니다.

본 보고서에서 채택한 가정에 따라 유사한 부동산에 대한 임대율에 대한 가중 평균 시장 데이터를 기반으로 한 수익성이 첫 번째 및 후속 예측 연도의 현금 흐름으로 사용됩니다.

현금흐름할인법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 평가할 목적으로 소득 지표 계산은 고유한 특성을 가지며 특정 순서로 수행됩니다. 일반적으로 순 영업 소득 계산 순서는 반사에 기초하여 다음과 같은 고전적인 순서를 갖습니다. 실제 움직임돈:

잠재총소득(GPI) 결정 - 최대 소득, 재산을 가져올 수 있습니다. 그것은 다르다 연간 금액비용이 1제곱미터인 경우 부가가치세만큼 임대료를 부과합니다. m 렌탈에는 VAT가 포함되어 있습니다.

PVD 계산은 공식 (9)에 따라 수행됩니다.

(9) PVD = A * S,

A - 임대료(연간) S-임대 지역.

마이너스: 활용도가 낮음(자산 활용도가 낮음)으로 인한 소득 손실 마이너스: 미납으로 인한 손실;

플러스 : 추가 수입.

실제 총 (유효) 소득 결정-부동산 활용도 부족, 미납 및 추가 소득 유형으로 인한 손실을 고려한 잠재적 총 소득.

마이너스 운영 비용:

• - 현재 운영 비용 - 부동산의 일일 운영과 관련된 비용
• - 고정 비용 - 시설의 부하 수준(자산 사용)에 따라 달라지지 않는 비용입니다.
• - 변동비 - 시설의 부하에 따라 달라지는 비용(관리비, 서비스 인력 인건비, 폐기물 처리 비용, 유틸리티 비용(전기, 수도, 열, 하수 등의 비용 지불), 기타 비용이 포함될 수 있음) ;
• - 자본 지출 - 부동산 운영과 관련된 대규모 일회성 비용(주로 건물의 단기 요소의 수리 또는 교체)을 "안정화"하기 위해 만들어진 특별 자금에 할당된 자금입니다.

순영업이익 결정

순영업이익을 결정하는 방법론은 미래 기간에 대한 현금흐름의 수입과 비용 항목의 가치를 예측하는 것으로 구성됩니다. 시장 가치를 평가하기 위한 부동산의 예상 수입 계산은 수입 및 지출 보고서를 사용하여 수행됩니다.

기록된 손실 및 비용의 양에 따라 계산 순이익소유 기간 동안 임대료는 다음 순서로 수행됩니다.

• - 잠재적 총수입;
• - 실제 총소득;
• - 실제 이익 또는 세전 이익;
• - 깨끗하거나 이익잉여금;
• - 순이익.

실제 총소득은 재산의 미활용, 미납 및 추가 소득 유형으로 인한 손실을 고려한 잠재적 총소득입니다.

실제 이익은 실제 총 수입에서 감가상각비와 각종 운영 비용을 차감한 금액입니다.

운영 비용은 부동산 소유 및 운영과 관련된 지속적인 비용입니다. 그들은 다음과 같이 나뉩니다:

• - 상수, 그 값은 사용자의 건물 하중 정도에 의존하지 않습니다. 일반적으로 이 비용 항목에는 재산세, 토지세 및 부동산 보험이 포함됩니다. 고정 비용은 전적으로 부동산 소유자가 부담하는 것으로 가정됩니다.
• - 변수 - 건물의 점유 수준과 제공되는 서비스 수준에 따라 다릅니다. 여기에는 관리 비용, 서비스 직원의 임금, 폐기물 처리 비용, 유틸리티 비용(전기, 수도, 열, 하수도 비용 등 지불), 기타 비용이 포함됩니다.
• - 교체 비용은 특정 유형의 자산에 대해 물건을 정상적인 상태로 유지하는 데 필요한 비용입니다.

순수익 또는 이익잉여금은 실제 수익에서 소득세를 뺀 금액입니다.

당기순이익은 감가상각비를 고려한 당기순이익(유보금)입니다.

할인율 계산

할인율은 투자의 위험을 고려하여 시장에 나타나는 투자 수익률을 반영합니다.

경제적 관점에서 볼 때 할인율(수익률)은 다음을 고려합니다. 최소 요율주어진 대상에 자본을 투자할 준비가 된 기업가의 이익. 이는 무위험 수익률, 베타 계수 및 시장 위험 프리미엄이라는 세 가지 구성 요소를 기반으로 결정됩니다.

r = Yb + v(Yр - Yb) + Ynl,

Yb - "무위험" 비율입니다.

세계 실무에서 무위험 수익률은 일반적으로 장기 정부 부채(채권 또는 어음)에 대한 수익률이며, 수익률은 위험이 없고 높은 온도유동성. 국가는 의무에 대한 가장 신뢰할 수 있는 보증인이라고 믿어집니다(파산 가능성은 실질적으로 제외됨). GKO-OFZ 시장의 평균 수익률과 무위험 금리 결정.

출처: "게시판 주식 시장러시아 중앙은행" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

따라서 평가자는 예측 기간을 고려하여 평가일 현재 11.92%에 달하는 수익성 수준에서 무위험 수익률을 결정했습니다.

v - 편차의 진폭을 특징으로 하는 체계적 위험의 척도 총 수입시장 전체의 변화와 비교하여 개체의 계수는 가중 위험 표에 따라 결정됩니다.

표 2.8

Yр - 평균 시장 수익률 - 기업가가 부동산(건설 프로젝트)에 투자한 자본 사용에 대해 프리미엄 형태로 받을 것으로 예상하는 금액을 반영하여 시장에서 설정한 수치입니다.

이 경우 최저평균시장소득률을 다음 금액으로 간주할 수 있다. 최소 요율빌린 자금을 관리하기 위해 받은 수입 현금으로(러시아 연방 중앙 은행의 재융자율 8.25% 출처 http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) 따라서 Yр = 8.25%;

(Yр - Yb) - 시장 위험 프리미엄(무위험 수익률을 초과하는 초과)으로 투자자는 특정 개체에 대한 투자와 관련된 추가 위험에 대한 보상으로 받습니다.

Ynl - 공식 (10)에 따라 계산된 객체의 유동성 정도에 대한 프리미엄:

(10) Ynl= Yb *Texp/12

Texp - 평가 대상의 시장 노출 기간(개월)

12는 1년의 개월 수입니다.

현재 시장정보를 분석하고 위의 구성요소를 결정한 결과, 평가일의 기업가 수익률은 다음과 같습니다.

표 2.10

객체(자산)의 가치 변화에 따라 조정된 전체 자본화 비율 계산

할인율은 투자자가 부동산을 소유함으로써 얻을 수 있는 수익률을 반영합니다. 그러나 시간이 지남에 따라 물체는 그 가치를 잃습니다(물리적 열화). ~에 판매 가능투자자는 투자금 전액을 반환해야 하므로, 부동산 가치 손실을 충당하기 위한 기금 조성이 필요합니다. 이는 특정 자산에 대한 저축 기금 요소인 자본화율에 의해 고려됩니다. 이자율그리고 기간.

평가자는 예측 기간을 3년으로 승인했습니다. 용어 경제생활평가 대상 부동산은 83년이 되었습니다. 따라서 3년에 걸쳐 개체의 가치는 3.0% 감소합니다(-0.030은 음수 값입니다. 이 지표는 장기 성장률을 반영하지 않고 장기 가치 감소율을 반영하기 때문입니다. 평가 대상). 예측 후 기간의 인플레이션 요소를 고려한 부동산 가치의 장기 성장률은 평균 12% 수준으로 간주할 수 있습니다.

자본화 비율은 공식 (11)을 사용하여 계산됩니다.

(11) Ro = r -디 * SFF(n;r),

로- 총 요율자본화;

D - 객체 가치의 변화. n은 객체의 소유권 기간입니다.

r - 할인율;

SFF는 특정 기간 및 이자율에 대한 보상 기금 요소입니다.

SFF = i/((1+i)t-1)

따라서 보상 보정은 다음과 같습니다.

디* SFF(n;r)

가치 변화 또는 수익률(가치 손실이 있는 경우)을 수정하거나 보상하는 등식의 용어입니다.

자본화 비율 계산은 아래 표에 나와 있습니다.

표 2.12

다음을 고려하여 할인된 현금 흐름 방법을 사용하여 객체 비용 계산 현재 계약첫 번째 예측 기간의 임대 및 소유자가 의도한 목적에 따라 평가하는 부동산의 운영, 두 번째 및 세 번째 예측 기간에 아래 표에 나와 있습니다.

표 2.13

평가 대상의 가치 계산은 다음 표 7.1과 같습니다.

표 2.14

평가 대상의 가치 계산

평가 대상의 시장 가치 결정 결과 일반화

사용된 모든 접근법의 결과를 결합하는 목적은 각각의 장점과 단점을 결정하고 단일 비용 추정치를 개발하는 것입니다. 평가 대상을 평가할 때 각 접근 방식의 이점은 다음 기준에 따라 결정됩니다.

• ? 잠재적인 구매자나 판매자의 실제 의도를 반영하는 능력;
• ? 분석의 기반이 되는 정보의 유형, 품질 및 폭
• ? 시장 변동을 고려하는 데 사용되는 접근 방식 매개 변수의 능력
• ? 위치, 크기, 잠재적 수익성과 같이 개체의 가치에 영향을 미치는 개체의 특정 기능을 고려하는 능력입니다.

평가 대상의 시장 가치를 결정하기 위해 여러 평가 접근 방식을 사용할 수 있으므로 평가자는 실제 조건에 대한 최대 근사치를 고려하여 이 특정 사례에 가장 적합한 접근 방식을 사용했습니다.

평가 대상의 시장 가치는 수요와 공급을 충족시키기에 충분한 재화의 가용성을 가정합니다. 이러한 조건에서 평균 가격 또는 일부 가격을 도출하는 것이 가능합니다. 수학적 기대평가 대상 부동산의 가장 예상되는 가격에 상대적입니다.

시장가치 계산 결과에 대한 인과관계 분석을 실시한 결과 다음과 같은 결론을 얻었다.

이 경우 현금흐름을 할인하는 방법인 소득접근법은 시장상황을 충분히 반영하지 못한다. 따라서 이 보고서에서는 소득 접근 방식우리는 0.2와 같은 가중치를 할당합니다.

비교 접근법은 가격 상황과 시장 상황을 가장 잘 반영합니다(가중치 0.8).

이 경우 비용 접근법은 충분히 신뢰할 만한 것으로 보이지 않습니다. 평가자는 비용 접근법의 사용을 포기하기로 결정했습니다.

평가 대상의 시장 가치 결과에 대한 요약(조정)은 다음 표 7.2에 나와 있습니다.

표 2.15

평가대상의 시장가치 결과

따라서 VAT를 포함한 대상 부동산의 시장 가치입니다.