Показатели плотности застройки участков территориальных зон. Что такое коэффициент застройки

Плотность застройки – соотношение суммы полезных площадей всех этажей всех зданий к единице территории (тыс. м 2 /га). Полезная площадь здания определяется в габаритах его наружных стен. С учётом количества строений и площади участка вычисляется плотность застройки, что в общих чертах означает используемость, значимость, социальную и экономическую полезность участка земли.

Фактор полезности по существу - жилые районы, общественно-деловая или производственная зона. Смысл плотности в каждом случае свой. Различают также сплошную, рядовую и открытую застройки.

Гражданский кодекс определяет правовой механизм, социально-экономическая ситуация формирует цель, а проекты планировки определяют, как именно и что именно необходимо строить.

Плотность застройки часто позиционируется в смысле важного коэффициента: соответствие между площадью строения с учётом этажности и размерами участка, на котором оно находится. Смысл этого коэффициента варьируется от назначения здания и места его нахождения.

• на исполнение инженерных сооружений;
• на организацию транспортной инфраструктуры;
• на оценку экономической целесообразности;
• на иные важные аспекты.

Планы по развитию территории обеспечивают совместимость новых и реконструируемых строений с имеющейся инфраструктурой, а также надлежащий уровень жизни населения.

В спальных районах запрещено сооружение транзитных проездов через дворовые территории. Важное значение имеет размещение зон общественно-деловой значимости: медицина, культура, торговля, общественное питание и т. п.

1. Обеспечить граждан всем необходимым.
2. Овеществить нормальное и естественное функционирование застройки.
3. Создать возможности благоустроенного проживания.
4. Организовать транспортный сервис во всех необходимых направлениях.

Промышленные территории по категориям производства размещаются с учётом финансовой эффективности, безопасности, экологии и норм санитарии, в частности, транспортный сервис для работников, поставка сырья и материалов, отгрузка продукции. В любом случае промышленные предприятия размещаются вне жилых кварталов.

Расчёт зоны для проживания делается на 20 лет.

Застройка территории

Фактическая необходимость в реконструкции, постройке новых строений для жилья различных типов рассчитывается на основе планов (развитие территорий) и исследований, включающих:

• анализ имеющихся показателей;
• прогноз.

Состояние плотности застройки определяет необходимое развитие жилищного и общественного фондов, динамику статуса (семья, пенсионеры, молодёжь) населения. Учитывается размер доходов граждан, сложившаяся и будущая жилищная потребность населения.

Возле дома могут располагаться приусадебные земельные участки для ведения жильцами собственного хозяйства. Такое строение обозначается, как усадебное. Жилой район, как правило, должен иметь расчёт количества объектов жизнеобеспечения (магазины, коммунальные, административные, больницы, культурные центры, библиотеки и т. п.). Возможно функционирование безопасных коммерческих предприятий, не допускающих превышений по экологическим нормативам, санитарным и пожарной безопасности.

Плотность застройки определяется периметрами объектов и линиями между ними. При реконструкции существующего жилого фонда обычно образуются весьма сложные условия.

Расчёт и строгое соблюдение необходимых норм и требований обязательны. Но правовой аспект (прежде всего нормы строительных, архитектурных и иных основополагающих правил застройки) всегда пересекается с «неправовым», но существенным моментом – интересами жителей. Причём последние имеют вполне конкретное материальное выражение как собственники жилья и субъекты вполне конкретных прав на надлежащее благоустроенное проживание.

Требование «непросматриваемости» должно быть обеспечено – особенный обычай в жилом строительстве, имеется в виду невозможность из окон одного здания видеть внутренние помещения другого строения. Однако на практике, особенно при линейной застройке однотипными многоэтажками, об этом требовании забывается.

Линии от периметра промышленных строений до жилых зданий и общественно значимых объектов, а также до границ дошкольных и общеобразовательных организаций, центров здравоохранения, культуры и отдыха проектируются обычно более пятидесяти метров.

Площадки и площади застройки

Территория района проживания граждан, помимо исторического (сложившегося) уклада, неодинакова по своей структуре. Жилые здания размещаются в определённом порядке, каждое здание может иметь свой комплект «сервиса».

Детские площадки, парковки и тротуары – естественная часть любого здания. Парковка или подземный гараж есть не у каждого здания. Особенности местности влияют на электрификацию, санитарное и противопожарное обеспечение окружающей каждое здание территории.

Даже два одинаковых здания, построенных по одному и тому же проекту, будут отличаться конструктивно с инженерной точки зрения. Обычно зелёные насаждения и естественные парковые зоны стараются сохранить в планах застройки.

От местонахождения территории застройки (городская черта, за ней, в деревне, в городском районе, в областном центре и т. д.) и структуры местности все традиционные площадки (детские, санитарные, вспомогательно-технические и т. п.) отличаются. В некоторых случаях при жилых строениях располагаются пристройки (например, сарай или гараж). Иногда к зданию примыкают небольшие приусадебные участки.

Варианты застройки города и деревни порой разительно отличаются, а возможности реконструкции во втором случае, например, в транспортных коммуникациях, существенно ограничены. Однако в первом случае жители ограничены в собственных пристройках (теплицы, гаражи, сараи), а во втором нет.

Исторически складывавшаяся жизнедеятельность людей не может быть изменена моментально в контексте размещения:

• зданий;
• дорог;
• мест отдыха;
• парковых территорий и других конструкций.

Как правило, реконструкция выполняется по мере необходимости. Это может быть следствием техногенной аварии, износа строения или инженерного сооружения.

Многие причины необходимости реконструкции существующего жилого фонда лежат в существенном износе некоторых зданий, что затрагивает другие сооружения вследствие необходимости перепланировки, например, инженерных сооружений.

Другие причины появляются вследствие постройки новых транспортных магистралей, которые оказывают неожиданное существенное влияние на привычную сложившуюся жизнь в жилой зоне.

Снос конструкций и строительство новых сопряжены со значительными финансовыми и временными затратами. Кроме того, играет существенную роль исторический момент, когда определённое сооружение необходимо сохранить, восстановив его внешний вид, укрепив износившиеся элементы конструкции.

Если даже смена названия улицы несёт за собой не только «моральные издержки», то что говорить про изменение материальных объектов, расположенных на реконструируемой территории.

Учёт интересов жителей реконструируемой территории имеет решающее значение при изменении плотности застройки, хотя роль административного ресурса не менее велика. В настоящее время, характерный пример, ещё находятся в фонде двух-, четырёх-, пятиэтажные здания, построенные после Великой Отечественной войны, но здесь реконструкция многоквартирными зданиями всегда сопряжена с переселением, затратами и далеко не просто реализовать желаемое.

Увеличение плотности застройки не всегда позволяет решить проблему реконструируемого района, а перемещение жителей вызывает естественный протест.

Вопрос эффективной жилой застройки всегда был и остаётся сложным, поскольку затрагивает имущественные интересы граждан, влияет на их имущественные права.

Практика показывает, что баланс интересов при планировании оптимального варианта архитектурного развития территории, её инфраструктуры в контексте благоустройства, сервиса, транспорта всё же может быть достигнут в большинстве случаев.

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки? Это всего три параметра:

1. Плотность застройки ( сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли). Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка).. Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м. Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г. Москвы):

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1) плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

- под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

- площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,

где:

- подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии

с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

- предельная высота зданий, строений, сооружений - вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла - в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка - отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее - площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства.

Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ

Коэффициент застройки определяется делением площади застройки на общую площадь промышленной площадки.  

К дополнительным, или частным, показателям причисляются удельная трудоемкость, удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений , коэффициент сборности , расход основных строительных материалов (леса, цемента, металла) на 1 млн руб. сметной стоимости строительно-монтажных работ коэффициент застройки протяженность инженерных коммуникаций и дорог, объем земляных работ по вертикальной планировке, инженерным коммуникациям и устройству дорог, затраты на освоение участка (снос строений, вырубку леса, дренаж и т.п.), масса возводимых зданий, степень полезного использования объема и площади зданий, трудоемкость изготовления продукции на строящемся предприятии, внутризаводские транспортные расходы , расходы по экс-  

Коэффициент застройки К3 отражает степень использования застраиваемого земельного участка  

Совершенствование объемно-планировочных решений. На экономичность проекта в большой степени влияет увеличение плотности застройки территории. При низком коэффициенте застройки возрастает протяженность инженерных коммуникаций, дорог, увеличиваются затраты на благоустройство, издержки на внутризаводской транспорт и эксплуатацию инженерных сетей.  

Расчет коэффициентов застройки к3 и использования территории ки производится соответственно по формулам  

Следует также создать предпосылки для сокращения сроков и улучшения качества реконструкции. Для этого необходимо повысить уровень индустриализации реконструктивных строительно-монтажных работ , отличающихся высокой трудоемкостью, малой степенью механизации, недостаточным применением типовых объемно-планировочных решений. Следует шире внедрять малую механизацию (особенно при внутрицеховых работах), а также типовое проектирование при расширении действующих предприятий и строительстве новых производственных корпусов. Важно эффективнее использовать производственные территории предприятий, повышая коэффициент застройки. Улучшать снабжение организаций , осуществляющих реконструкцию, строительными материалами и конструкциями, своевременно поставлять оборудование для монтажа.  

Чрезвычайно разнообразны Даже для однотипный действующих заводов показатели коэффициента застройки промышленной территории.  

Низкую плотность застройки--до 20%-имела в 1958 г. треть обследованных предприятий подавляющая часть заводов в этот же период занимала крытыми помещениями и открытыми складами не более 40% промышленной территории. И только на заводах, составляющих 7% общего количества, был высокий коэффициент застройки - 0,61-0,79. Среди обследованных заводов перепад этого показателя в 1958 г. велик (0,05-0,79).  

За 1958-1970 гг. на этих предприятиях использование территории несколько улучшилось. В 1970 г. стало меньше заводов с очень низкой плотностью застройки и соответственно увеличилось количество предприятий с высоким коэффициентом застройки. Однако и в настоящее время меньше трети заводов используют под крытыми зданиями, сооружениями и открытыми складами около 20% общей площади промышленной территории завода и только шестая часть предприятий имеет высокий коэффициент застройки - свыше 60%.  

Несмотря на очевидные преимущества компактных решений генеральных планов , во многих проектах, как показала практика их пересмотра, допускаются весьма низкие коэффициенты застройки (0,17-0,37 против 0,6-0,7 в передовой практике).  

Коэффициент застройки пром. пло- 01 0 0.15  

Значения коэффициентов а и b для различных показателей по районам старой и новой застройки с различной этажностью приведены в табл. П-1. Показатели на 1000 м3 максимально-часового расхода газа могут быть получены путем умножения показателей, рассчитанных на 1000 чел., на коэффициент, равный частному от деления числа часов использования максимума на выраженный в кубометрах среднегодовой расход газа на 1 чел. Технико-экономические показатели газораспределительных сетей низкого давления в "целом по городу или другому населенному пункту определяются как средневзвешенные из показателей по зонам застройки.  

Изменение в широком диапазоне нагрузок на сетях низкого давления, практически не несущих промышленной нагрузки, возможно, как правило, только в районах одноэтажной усадебной и 1-2-этажной застройки, где широко практикуется подача газа от сетей низкого давления на нужды горячего водоснабжения и отопления. Системы центрального отопления и горячего водоснабжения нового многоэтажного (как правило) и малоэтажного (в большинстве случаев) жилого фонда снабжаются теплом и горячей водой от ТЭЦ и более крупным котельных, подключаемых к сетям среднего (высокого) давления. В значительной и быстровозрастающей мере от ТЭЦ и подключаемых к сетям среднего (высокого) давления котельных снабжается теплом и старая многоэтажная застройка. Процесс этот наблюдается и в более плотной старой малоэтажной застройке. Изложенное, а также частичное использование траншей >с откосами учтены при определении коэффициентов, приведенных в табл. П-4.  

При прокладке газопроводов среднего давления для газоснабжения городских районов и поселков с застройкой низкой плотности (усадебной, 1-2-этажной) можно пользоваться коэффициентами соответственно 0,85 и 1,3.  

К технико-экономическим показателям вариантов стройгенплана относятся 1) стоимость строительного хозяйства в процентах от общей сметной стоимости . Данный показатель сравнивается со сметным лимитом на эти затраты и с другими вариантами стройгенплана 2) продолжительность работ по организации строительного хозяйства в подготовительный период 3) объем, стоимость затрат и трудоемкость работ на временные здания и сооружения в целом и по отдельным видам строительства (сети, здания, дороги и др.) и работ (складские, транспортные и др.). Эти показатели рассчитываются к 1 млн. руб.

1.Площадь территории в границах разработки проекта -39.00га

Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1

Площадь территории квартала (в красных линиях) - 41193м 2

S застр = 9878.40 +3375 =13253.4 м 2

2. Общая площадь всех этажей зданий и сооружений

S общ.застр = S общ.застр сущ. + S общ.застр проект.

S общ.застр сущ - общая площадь всех этажей сохраняемых (ранее запроектированных)зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

S общ.застр проект. - общая площадь всех этажей проектируемых зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

S общ.застр = 25719.6+6750=32469.6 м 2

3. Коэффициент застройки

К застр = S застр / S

S - площадь квартала

К застр = 13253.4 / 41193=0.3217= 0.32

4. Коэффициент плотности застройки

К плот.застр = S общ.застр. /S

S - площадь квартала

S общ.застр - общая площадь всех этажей зданий и сооружений

К плот.застр = 32469 / 41193 = 0.7882=0.79

Вывод ы:

1.Коэффициент застройки – 0,32 или 32% не превышает нормативное значение коэффициента для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны - 90%

Коэффициент плотности застройки - 0.79 не превышает нормативное значение коэффициента плотности застройки для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны - 3.0

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны Р-1

В зоне Р1 находятся: «Городской Парк Культуры и отдыха» и кукольный театр

Площадь территории квартала (территория парка + территория кукольного театра) - 337453м 2 =33.75га

1. Общая площадь,занятая под зданиями и сооружениями

S застр = S застр сущ. + S застр проект.

S застр сущ - площадь, занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

S застр проект. - площадь, занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

S застр = 4497.1 +11733=16230.1 м 2

2. Общая площадь, занятая дорожками,проездами и площадками с твердым покрытием

S общ.покрытий =S .покр..сущ. + S покр.проект = 19878.76+25112.02= 44990.78м 2

К = 44990.78/337453=0.1333= 0.13=13%

3. Коэффициент застройки

К застр = S застр / S

S - площадь квартала (территории зоны Р-1)

S застр - общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями

К застр = 16230 / 337453=0.04809 = 0.05

5.Площадь озеленения

К норматив = S х 0.7

З норматив = 337453 х 0.7 =236217.1 кв.м =23.62га

9. Процент озеленения

К озел = S озел. / S =266385.43 / 337453 =0.7894=79%

S - площадь территории зоны Р-1

S озел - площадь озеленения парка (существующего + проект)

Вывод ы:

1.Процент застройки – 0,05 или 5% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1 - 10%

Процент площади, занятой дорожками, проездами и площадками с твердым покрытием -13% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1- 10-20%

2. Значение коэффициента озеленения территории парка -79% от площади соответствует нормативному (должно быть не менее 70%)

Перечень мероприятий по проекту межевания

Территории

Территория разработки проекта планировки территории, включая проект межевания территории парка, расположена по адресу: Нижегородская область, городской округ город Дзержинск, проспект Ленина, д. 66Б.

Проект межевания выполнен в соответствии с Приказом Департамента градостроительного развития Нижегородской области №07-08/110 от 1.12.2015 г. на базе разработанного проекта планировки территории (проекта планировки территории, включая проект межевания территории) парка.

Территория разработки проекта межевания расположена в границах кадастрового квартала 52:21:0000075, границы которого установлены в соответствии с кадастровым делением территории г. Дзержинска.

Проектом межевания определяются границы и площади образуемых земельных участков.

Из земельного участка кад. №52:21:0000075:1603 с разрешенным использованием: для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов сформировано 8 земельных участков (:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5, :1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8).

Сведения о сформированных земельных участках предоставлены в таблице 6.

Таблица 6

Земельные участки:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5 образованы под существующими объектами недвижимости находящимися в собственности у Нижегородской региональной общественной организации содействия развитию парков и детско-юношеского спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельные участки:1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8 образованы для строительства объектов спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельный участок кад. №52:21:0000075:1603 сохраняется в измененных границах.

Для прохода и проезда к земельным участкам кад. №52:21:0000075:9, №52:21:0000075:1321 сформирован публичный сервитут площадью 439 кв.м.