Примеру приобретение недвижимого имущества во. Приобретение недвижимого имущества

Прежде всего следует уточнить, что означает термин «вещь» в гражданско - правовом смысле, поскольку наши бытовые представления о вещах с юридической характеристикой этого понятия не всегда совпадают.

Право относит к вещам не только неодушевленные предметы (автомобили, предметы одежды и домашнего обихода и пр.), но и живых существ - диких и домашних животных. Невидимые и не всегда осязаемые субстанции, такие как газ, тепловая, электрическая и атомная энергии также являются объектами гражданского оборота.

Объектом права вещь становится благодаря самой важной ее особенности - наличия свойств, способных удовлетворять потребности человека. По этой причине вещи, полезные свойства которых неизвестны либо не изучены на данном этапе развития человеческой цивилизации, либо недоступны (например, космические тела) объектами гражданских прав быть не могут, а это значит, что приобрести на эти объекты невозможно.

Гражданское законодательство России относит к вещам чрезвычайно широкий круг объектов. В него включаются также наличные и безналичные денежные средства, документарные и бездокументарные ценные бумаги, имущественные права (ст. 128 ГК). Все перечисленное охватывается понятием «имущество», поэтому нужно помнить, что понятия вещь и имущество в гражданском праве РФ являются синонимами.

Не все вещи могут свободно приобретаться и отчуждаться, т.е. участвовать в гражданском обороте. По признаку оборотоспособности вещи делятся на неограниченные в обороте (могут быть объектами любых сделок), ограниченные в обороте (для приобретения в собственность таких вещей нужно получить специальное разрешение: оружие, наркотические вещества, яды и др.) и изъятые из оборота , которые не могут быть предметом сделок (реки, моря, дороги, некоторые общественные здания и др.).

Поэтому, приобретая или отчуждая вещь, прежде всего следует определить ее оборотоспособность.

Известно, что некоторые права человека возникают у него с рождения и прекращаются смертью (право на жизнь, здоровье). Право собственности к таким правам не относится, оно приобретается гражданами и юридическими лицами по основаниям, установленным законом.

Закон (ст. 218 ГК) называет несколько оснований (способов) приобретения права собственности.

В пункте 1 первом названной статьи кодекса речь идет о приобретении права собственности на новую вещь, которую лицо изготовило или создало для себя. Собственником такой вещи становится лицо ее создавшее.

Новая движимая вещь может возникнуть путем переработки старой вещи. Право собственности на такую вещь возникает у того лица, кому принадлежат материалы переработки. Если переработчик не является собственником материалов, то собственником новой вещи становится собственник материалов.

Из этого правила есть исключение, которое применяется в зависимости от стоимости переработки. Если эта стоимость существенно превышает стоимость материалов, то право собственности на новую вещь приобретает переработчик, осуществивший переработку вещи для себя. В этом случае переработчик должен возместить собственнику материалов их стоимость. И, наоборот, собственник материалов, который приобрел право на новую (переработанную) вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу. Закон позволяет изменить эти правила договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком (п.2 ст.220 ГК).

Названные выше правила не действуют, если речь идет о .

Для создания недвижимого имущества как новой вещи необходимо иметь земельный участок, отведенный для этих целей, предварительно получить разрешение на строительство и осуществлять его с соблюдением градостроительных норм и правил. При игнорировании этого построенное недвижимое имущество (жилой дом, другое строение или сооружение) признается самовольной постройкой.

Закон не признает право собственности на самовольную постройку за лицом, которое ее осуществило (п.2 ст.222 ГК). Соответственно, распоряжаться самовольной постройкой противозаконно. Ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, а также совершать с самовольной постройкой другие сделки. Более того, закон обязывает лицо, осуществившее самовольную постройку, снести ее за свой счет.

И все же для нерадивых застройщиков предусматривается шанс сохранить за собой право на постройку или возместить ее стоимость. Для этого нужно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на постройку. Решение суда в большей части будет зависеть от того, кто имеет права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) на земельный участок, на котором осуществлена постройка - сам застройщик или иное лицо.

Если обладатель права на земельный участок и самовольный застройщик - одно и тоже лицо, то скорее всего суд признает за ним право собственности, при условии, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Если самовольный застройщик и владелец земельного участка - разные лица, то иск о признании права собственности может быть подан владельцем земельного участка. В случае признания за ним судом права собственности на постройку, суд обязывает его возместить застройщику расходы на постройку в размере, который определяется судом.

Как видите, рисков и хлопот с самовольной постройкой немало. Чтобы их избежать, застройщику при возведении недвижимости нужно следовать установленным правилам, а приобретателю недвижимости, прежде чем отдать деньги продавцу, необходимо выяснить, не является ли недвижимость самовольной постройкой.

Если имущество уже имеет собственника, то право на такое имущество может быть приобретено другим лицом на основании гражданско - правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения и пр. Это самый распространенный способ приобретения права собственности на вещи. Такие сделки совершает каждый из нас ежедневно, покупая, например, продукты питания в магазине.

Право собственности на имущество умершего человека переходит к другим лицам по в соответствии с или .

Реорганизация юридического лица также влечет переход права собственности на принадлежащее ему имущество к правопреемникам - юридическим лицам.

Основанием для приобретения права собственности на недвижимое имущество членом потребительского кооператива является полная уплата им паевого взноса за предоставленные кооперативом гараж, квартиру или иное помещение (п.4 ст.218 ГК).

Выше мы вели речь о способах (основаниях) приобретения имущества в собственность. Теперь попытаемся ответить на вопрос, с какого момента вещь переходит в собственность того или иного лица.

По общему правилу, установленному статьей 223 ГК, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей вещи закон признает ее вручение приобретателю. Фактическое поступление вещи во владение приобретателя закон признает моментом ее вручения, а значит, и моментом перехода права собственности на вещь к приобретателю.

Между тем закон позволяет сторонам договора определить иные условия перехода права собственности на вещь (например, с момента полной оплаты ее цены покупателем).

Правила статьи 223 ГК касаются в основном движимых вещей.

В случаях, когда переход права собственности на вещь подлежит государственной регистрации (а это касается недвижимых вещей), право собственности на вещь у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если законом не установлено иное. Так, член потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимость не с момента его государственной регистрации, а с момента уплаты членом кооператива полного паевого взноса. Необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость возникнет у члена кооператива только тогда, когда он решит совершить с ней сделку (продать, подарить и пр.).

Покупка своего жилья – мечта многих семей. Далеко не все могут позволить себе собственную квартиру, так как стоимость приличной недвижимости, пригодной для жилья, составляет минимум миллион рублей даже в регионе.

Учитывая, что свое жилье иметь важно, государство допускает много способов приобретения квартиры, доступных семьям с обычным доходом. Это и ипотека, и жилищное кредитование, и возможность оформления налогового вычета, и долевое строительство, и многие другие способы.

Плюсы своей квартиры

Приобретение квартиры становится вопросом не только жизнеобеспечения, но и престижа. Ведь купить недвижимость может далеко не каждый, только тот, кто заслужил это своим трудолюбием и кто воспользовался предложенными возможностями.

Несмотря на то что на Западе многим семьям выходит дешевле снимать жилье, чем покупать свое, в нашей стране дело обстоит по-другому.

Арендная плата в России довольно велика, к тому же закон выступает однозначно на стороне арендодателей, а не съемщиков.

Арендаторы оказываются не защищены от собственников жилья, их могут выселить в любой момент, поднять им плату, обязать оплачивать ремонт. И если при этом не заключен (а именно так обстоит дело в подавляющем количестве случаев), то нет никакого способа призвать арендодателя к ответу.

Кроме того, арендатору нужно согласовывать каждый шаг по изменению облика квартиры с ее владельцем, приходится выяснять отношения с представителями управляющей компании, если собственник жилья оказывается недобросовестным плательщиком, и т. д.

Приобретение своей квартиры оказывается выгодным не только с психологической точки зрения, но и с экономической. Конечно, зачастую платежи за свою квартиру, если она взята в или кредит, выше, чем потенциальная арендная плата, но эти платежи временные и деньги вкладываются в собственное жилье, а не отдаются дяде.

Как можно купить квартиру

Самый просто способ: накопить деньги. Однако далеко не каждая семья имеет такой уровень дохода, чтобы позволить себе откладывать достаточные суммы, чтобы их хватило на покупку квартиры. Особенно, если учитывать, что недвижимость дорожает, а в кризисные времена теряет в цене не так много, чтобы можно было «воспользоваться моментом».

Поэтому имеет смысл рассмотреть другие способы.

Ипотека

Для получения ипотеки в банке нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный для осуществления платежей доход, а также первоначальный взнос (обычно 10%).

Для получения одобрения со стороны банка можно привлечь созаемщиков (например, родителей), а также поручиться имеющейся недвижимостью или автомобилем, доказать наличие дополнительного дохода (к примеру, проценты с банковского депозита).

Кредит

Этот способ хорошо подойдет для семей, которым ипотека не подошла по тем или иным причинам. Например, не хочется брать ипотеку на длительный срок (ипотека подразумевает «марафонскую дистанцию» на 15–20 лет и за счет этого сокращение суммы ежемесячного платежа), в то время как доход позволяет взять более краткосрочный кредит с повышенной суммой ежемесячного взноса.

Также взятие кредита оптимально, если продается недвижимость меньшей площади и покупается более просторное жилье.

Использование субсидий

Этот способ комбинируется с первыми двумя. Госсубсидии бывают нескольких типов. Например, полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса, как сертификат.

Военный сертификат, напротив, позволяет взять ипотеку на льготных условиях. Третий вид субсидий – помощь в погашении ипотеки. Так, можно оформить на проценты по ипотеке.

Социальные программы

В некоторых регионах запущены программы помощи молодым или многодетным семьям. Так, например, в Башкортостане многодетным семьям выделяют участки под строительство, а в Калининградской области выделяют миллион для покупки жилья.

Нужно поинтересоваться в местном отделе соцобеспечения о наличии таких программ и об их условиях.

Участие в специальных программах софинансирования

Такие программы предлагаются некоторыми банками, в частности Сбербанком. Под участием подразумевается, что семья на протяжении определенного времени (2-3 года) делает взносы, пополняя специальный накопительный счет. После истечения оговоренного срока государство увеличивает на определенный процент накопленную сумму, и ее можно использовать в качестве первоначального взноса.

Долевое строительство

Квартиры на этапе стоят значительно дешевле, иной раз в 3-4 раза ниже среднерыночной цены. К тому же платежи рассредоточены на время возведения дома.

Среди существенных минусов большое количество мошеннических схем, которые применяются при долевом строительстве, из-за чего дольщики оказываются обманутыми, строительство оборачивается долгостроем или вообще замораживается.

Аренда с последующим выкупом

Такой способ крайне редко, но применяется. Платежей в таком случае будет два: первый – в качестве арендной платы, второй – в счет будущей покупки квартиры.

Разновидность такой аренды: рента с пожизненным содержанием. Например, семья ухаживает за пожилой женщиной, и между ними заключен договор, суть которого сводится к следующему: арендаторы полностью содержат владелицу жилья и оплачивают все ее счета, но после ее смерти квартира переходит им в собственность.

Таким образом, есть немало способов приобрести свою недвижимость, не имея на руках достаточного количества средств. Нужно тщательно изучить каждую возможность, взвесить все достоинства и недостатки – и действовать.

Право - один из видов регуляторов общественных отношений. Гражданское право в соответствии со ст. 2 ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

Право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества. Гражданским законодательством определены ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ), которые связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежащие государственной регистрации (сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), а так же и ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:

- владение;
- пользование;
- распоряжение.

Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.

Правомочие пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).

Для возникновения права собственности на недвижимое имущество, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно их принято делить на первоначальные и производные:

- первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
- производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:

- приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости, на который ранее не существовало ничьих прав);

К производным же способам приобретения отнесены:

- приватизация;

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствии со статьей 236 ГК РФ. В последнем случае такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), на что закон указывает дополнительно.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этих целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе самовольно построенного объекта и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия. Однако при соблюдении установленных законом условий право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке, либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы, как своим собственным, данным имуществом в течение пятнадцати лет. Важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определения срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В то же время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационному иску либо по иску владельца, не являющегося собственником.

По производному основанию, наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору.

Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом, и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости, форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ).

В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей, решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица, передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность - договор приватизации (ст. 217 ГК РФ), также следует относить к производному виду оснований приобретения права собственности.

Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т. е., принудительно.

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам купли-продажи), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности - новое для нашего законодательства основание прекращения права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Принудительное прекращения права собственности на недвижимое имущество не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
4) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
5) конфискация (статья 243 ГК РФ);

При принудительном обращении взыскания на недвижимое имущество собственника по его обязательствам законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по этому основанию осуществляется общем случае в судебном порядке (если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором), и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса.

В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Статьей 32 ЖК РФ предусматриваются меры по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков.

Реквизиция как основание прекращения права собственности на недвижимое имущество - это возмездное изъятие такого имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).

В случаях, прямо предусмотренных законом, недвижимое имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда или в административном порядке, в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Исходя из этого, получаем:

1. Современное гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость традиционно является одним из самых ценных объектов гражданских прав;
2. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости ГК РФ относит так же и движимые объекты, которые признаются в качестве недвижимости законом;
3. Право собственности на недвижимое имущество возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
- - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости;
- - приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
- - вследствие истечения срока приобретательной давности;
- - при выполнении определенных условий - на самовольную постройку.

К производным же способам приобретения относится:

- приобретение права собственности по договору;
- приобретение права собственности в порядке наследования;
- приватизация;
- приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона () влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды ().

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество ().

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

Как оформить покупку недвижимости ?Необходимо это сделать в соответствии с требованием законодательства. Поэтому прежде чем покупать — познакомьтесь с тем, как оформить покупку недвижимости правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре. Статья обновлена 14.01.2018 г
Разберемся подробно.

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете (ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо оформить право устанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости.

Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы квартиру (другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом наступления права собственности — является подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
Такие договоры составляет нотариус.
Читайте статью:

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

Законность купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности за законность сделки.
Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как оформить покупку недвижимости. 1 этап

Для подготовки пакета документов для сделки необходимо время:

выписаться из квартиры — до 2-3 недель
заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его и

После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: