P. 페도로프, O.M.

연구에 따르면 지난 몇 년 동안 재평가가 이루어졌다고 합니다. 지적 가치 토지거의 모든 지역에서 러시아 연방, 모든 평가 결과의 수용은 지자체 장의 의결을 통해 이루어졌습니다. 연구의 목적은 토지의 지적 가치에 도전할 때 주요 문제를 식별하는 것입니다. 연구는 작품의 소재를 활용하여 수행하려는 의도로 수행됩니다. 라운드 테이블부동산 평가 분야의 기업 대표자들과 은행 부문, 전문 분야의 학생들과 함께. 가설을 테스트하기 위해 다음 작업을 해결할 계획입니다. Penza의 상업용 토지 시장 상태를 분석합니다. 토지의 지적 가치를 감소 또는 증가시키는 주요 문제를 식별합니다. 토지 시장 가격의 역학을 결정합니다. 가장 밝은 부분 우선순위 영역이 분야에서는; 프로젝트 가능한 해결책확인된 문제.

토지세.

가격 역학

주 부동산 지적부

토지 재평가

지적 가치에 도전하다

토지 계획

지적 가치

1. Akimova M.S., Porshakova A.N., Ulitskaya N.Yu., Starostin S.V., Kotelnikov G.A. 영토의 통합 주거 개발에 대한 투자 마케팅 // 경제 및 기업가 정신. . – 2013. 12-2호. – p.41.

2. Baronin S.A., Menshakov D.I. 도시 지역 재건축 및 개발을 위한 프로젝트 개발// Izvestia South-West 주립 대학. – 2011.  №5-2.

3. 바로닌 S.A. 저렴한 주택을 위한 영토 시장의 형성 및 개발을 위한 방법론. 경제학 박사 학위 논문. -엠., 2005.

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9. 2000년 4월 8일자 러시아 연방 정부 법령 No. 316 "국가 수행 규칙 승인 시" 지적 평가땅."

10. 연방 평가 표준 "물체의 지적 가치 결정 (FSO No. 4)". 2010년 10월 22일 러시아 경제 개발부 명령 N 508에 의해 승인되었습니다.

지난 몇 년 동안 러시아 연방의 모든 구성 기관에서 토지의 지적 가치 결과에 대한 재평가 및 후속 승인이 이루어졌으며 결과적으로 토지의 지적 가치에 대한 수정 및 승인이 이루어졌습니다. 소유자로부터 토지세 징수량이 크게 증가했습니다. 따라서 소유자는 여러 가지 문제에 직면할 수 있습니다.

예를 들어, 다음과 같은 문제가 인용될 수 있습니다. 한편으로는 지적 가치는 평가 범주입니다. 즉, 독립적인 평가자가 이를 결정하는 데 참여하고 다른 한편으로는 토지가 조직한 독립적인 연구 결과입니다. 소유자는 토지의 가격이 훨씬 낮을 수 있음을 보여줍니다. 시장 가치지적 등록 데이터에 따른 것보다 소유권 구매에 대한 토지 및 부동산 가치 계산 및 계산. 토지세임대료는 지적 가치를 기준으로 계산됩니다. 플롯의 지적 가치를 평가할 때 중요한 문제 중 하나는 평가 방법입니다. 지적 가치 평가는 부동산 자체의 개별 특성을 고려하지 않을 수 있는 대량 평가 방법을 사용하여 적어도 5년에 한 번씩 수행된다는 점에 유의해야 합니다. 토지 계획그리고 그에 따른 부동산뿐만 아니라 이와 관련된 다양한 부담도 포함됩니다. 따라서 토지의 지적 가치와 시장 가치 사이의 불일치 문제가 발생합니다.

여기서 또 다른 문제가 발생합니다. 지적 가치는 규범적 행위에 의해 승인되고 의무적으로 사용되어야 하며 특별한 방식으로만 이의를 제기할 수 있습니다. 이 부지에 대한 임대료를 줄이는 데 도움이 되는 토지의 지적 가치에 도전하고 있습니다. 조세 부담토지를 소유권으로 구매할 때 금액을 줄입니다. 이 모든 것은 오늘날 경제의 상품-화폐 관계 기간 동안 매우 관련성이 있고 중요합니다.

토지의 지적 가치에 대한 이의를 제기하는 과정에는 행정적 방법과 사법적 방법이 있습니다. 토지의 지적 가치에 도전한다는 점에 유의해야합니다. 사법 절차법원에 신청한 사람의 신분, 토지의 상태나 품질(산업용 토지, 다차 농업에 사용되는 토지 또는 개인 주거용 토지)에 관계없이 중재 법원을 통해 수행됩니다. 건설). 법에 따르면, 이 부지에 있는 토지와 건물의 지적 가치를 수정하는 근거는 두 가지뿐입니다.

첫째, 지적 가치를 계산하는 데 사용된 토지 계획에 대한 신뢰할 수 없는 정보의 경우;

둘째, 토지 계획과 관련하여 지적 가치가 결정된 날짜의 시장 가치를 결정합니다.

토지의 지적 가치에 대한 항소의 모든 근거는 분쟁의 적용 및 해결을 고려하기 위해 동일한 문서 세트를 제공해야 하며 행정 및 사법 절차를 고려할 때 절차 형식에 차이가 있습니다.

토지의 지적 가치 평가에 이의를 제기하는 가장 효과적인 방법은 토지와 관련하여 지적 가치가 결정된 날짜의 시장 가치를 설정하는 것입니다. 토지의 시장 가치와 지적 가치 사이의 불일치를 알게 된 토지 소유자는 단일 토지의 비용을 재평가할 기회를 갖습니다. 결과가 다른 경우 Rosreestr 또는 중재 법원에 해당 불만 사항을 제기할 수 있습니다. 필지의 지적 가치에 대한 항소를 제기하려면 신청자는 해당 필지 및 인접 건물의 시장 가치에 대한 보고서를 제출해야 하며, 해당 토지의 시장 가치 평가에 대한 보고서의 준수 여부에 대한 전문가 의견도 제시해야 합니다. 평가 활동에 관한 러시아 연방 법률의 요구 사항에 따라 평가되는 부동산.

그러나 토지와 인접 건물의 시장 가치 평가는 다양한 요인의 영향을 받을 수 있습니다. 정치적일 수도 있고, 그럴 수도 있다. 경제적 힘, 특정 시장, 위치, 토지 카테고리 및 이와 관련된 부담뿐만 아니라 다양한 커뮤니케이션의 존재에 대한 수요와 공급을 포함합니다.

원고가 지적 가치에 포함하도록 요청할 때 토지의 시장 가치를 입증해야 하는 적절한 날짜 문제를 해결하려면 시장과 지적 가치 간의 상관 관계의 특이성을 고려해야 합니다. 시장 가치를 결정할 때 대상과 관련된 지표 및 데이터의 사용 지적 가치를 결정한 감정인이 사용한 동시에 존재하는 원고는 지적을 가져오라고 주장합니다. 시장가치에 따른 물건의 가치는 부동산의 지적가치가 결정된 날의 시장가치를 증명해야 합니다.

많은 기업의 경험을 바탕으로 지적 가치를 과대평가하는 가장 일반적인 사례를 식별할 수 있습니다.

토지의 허용된 사용은 올바르게 결정되었지만 특정 지적 가치는 분명히 과대평가되었습니다.

토지의 시장 가치는 지적 가치보다 낮습니다.

지적 가치의 부풀려진 특정 지표는 토지 계획의 잘못된 허용 사용을 기반으로 결정되었습니다.

토지의 허용된 사용은 정확하게 정의되지 않았습니다. 특정 지적 가치는 분명히 과대평가되었습니다.

토지와 관련된 귀하의 권리를 보호하고 지적 가치에 이의를 제기하는 가장 효과적인 방법 중 하나는 검찰청과 세무서에 연락하는 것입니다.

결과적으로, 토지의 지적 가치에 도전할 때 심각한 문제가 되는 문제도 발생합니다.

특정 집단에게 토지세 혜택을 제공하는 데 문제가 있습니다.

토지의 지적 가치 변화에 대해 소유자에게 알리는 데에는 확실히 문제가 있습니다.

토지의 지적 가치에 이의를 제기할 수 있는 가능성과 절차의 문제;

토지의 지적 가치 재평가와 관련하여 토지세를 계산할 때 "오류"금액에 대한 문제

맹목적으로 토지의 지적 가치에 대한 대량 평가를 수행합니다.

종종 많은 토지 소유자는 새로운 지불 통지에 놀라고 분노합니다. 재산세, 이는 토지세에도 적용됩니다. 이 모든 것은 토지의 지적 가치 증가와 관련이 있으며, 이는 종종 실제 시장 가치와 일치하지 않습니다. 해당 토지의 소유자는 다음을 받을 수 있습니다. 세금 명령, 이는 이전 지불보다 몇 배 더 높을 것입니다. 이 모든 것이 사람들에게 많은 스트레스라는 것을 부인할 수 없습니다.

전문가들의 권위 있는 의견에 따르면, 토지세 인상은 토지의 지적 가치에 대한 "맹목적인" 대량 평가와 관련이 있습니다. 평가는 현장을 방문하지 않고 수행되며 State Real Estate Cadastre의 데이터는 고려되지 않습니다. 이러한 종류의 평가를 수행하는 데에는 놀라운 일이 없지만, 국영 부동산 관리인이 평가 대상에 대한 올바른 정보와 추가 정보를 표시하는 경우에는 가능합니다. 에 의해 공식 정보 Accounts Chamber, 연방정부의 2014년 중반 데이터에만 해당 세금 서비스절반만이 부동산 지적 데이터에 해당합니다.

필지 및 기타 부동산에 대한 보다 객관적인 평가를 위해서는 평가 기준의 수를 늘릴 필요가 있으며, 이러한 기준은 특정 지역 및 각 부동산 유형에 따라 구체적이어야 합니다. 이것은 특정 유형의 자산에 대한 작은 기준 세트의 예입니다. 영구 구조물: 벽을 만드는 재료, 건물의 층수, 마모 정도 및 이러한 유형의 건물의 건축 연도. 일반적으로 부동산의 시장 가치를 결정하고 직접적인 영향을 미치는 요소가 중요한 역할을 수행해야 한다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 그러나 오늘날 대부분의 경우 이러한 기준은 토지나 기타 재산의 지적 가치를 평가할 때 고려되지 않거나 전혀 사용되지 않습니다.

세금은 지적 가치를 사용하여 결정되며 토지에 대해서만 부과된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 그러나 일부 지역의 토지 자체 비용은 다를 수 있으며 다양한 물건의 건설 비용은 동일할 수 있습니다. 예를 들어, 두 개의 동일한 사이트가 서로 다르게 평가되지만 서로 근접한 위치에 있는 경우도 있습니다. 추가 정보는 BTI, 통계 당국, Rosreestr에서 얻을 수도 있고 다른 데이터베이스를 사용할 때도 얻을 수 있습니다. 그러나 평가에 필요한 문서 사용에 대한 요구 사항을 명시하는 규정은 아직 없습니다.

지적 가치가 잘못 평가된 경우 시민이 지불해야 하는 금액은 전국적으로 수십억 루블에 달할 수 있습니다. 잘못 평가된 부동산의 비율이 적더라도 이 금액은 여전히 ​​매우 클 것입니다. 결과적으로 납세자는 잘못 평가된 지적 가치에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 이를 위해 재판 전 절차에서 지적 가치에 이의를 제기하기 위해 국가 각 지역에위원회가 만들어졌습니다. 그러나 이러한 절차는 일반 시민에게는 엄청나게 비쌀 수 있습니다. 지적 가치 평가의 잘못된 결과는 승인 후 6개월 이내에 재판 전 이의를 제기할 수 있습니다. 소유자가 이 기간 내에 위원회에 연락할 시간이 없는 경우 여기에서는 법원만이 도움을 줄 수 있으며 위에서 언급한 대로 여기에서 절차가 진행됩니다. 중재 법원. 자신의 주도로 가격 변동에 대해서만 알아볼 수 있다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 이 모든 것은 지적 가치에 이의를 제기하기 위해 위원회에 호소할 가능성을 크게 줄이며, 이는 비용 증가와 청구 고려 시기로 가득 차 있습니다.

위에서 또 다른 중요한 문제가 나타납니다. 즉 소유자의 지적 가치 변경 알림입니다. 이 문제를 해결하기 위한 도구 중 하나는 세무 서비스 웹사이트에 적시에 정보를 제공하는 것입니다. 이는 또한 귀하 부동산의 지적 가치에 대한 정보를 사용하여 해결할 수도 있습니다. 지적번호주 부동산 지적소에서.

다음 문제는 토지와 부동산에 대한 지적 평가를 수행해야 하는 경매입니다. 경매는 대부분 그 자체를 정당화하지 못합니다. 또한 경매 양식은 품질 및 자격 기준에 따라 계약자를 선택하는 것을 의미하지 않습니다. 이 경우 주요 기준은 작업 수행 비용이며 특정 지역에서 작업한 경험이 없는 회사는 다음을 수행할 수 있습니다. 이는 당연히 비용 결정 결과에 반영됩니다.

지적 가치를 재평가할 때 토지 가치에 대한 시장 데이터는 2013년 11월 15일자 펜자 지역 정부 결의안 No. 850-PP 승인일에 사용됩니다. "국가 결과 승인 시" 토지의 지적 가치 평가 정착지펜자 지역'(2012년 1월). 연구의 일환으로 우리는 토지(펜자 지역의 "정착지" 범주)의 시장 가치에 대한 회고적 분석을 수행했습니다. 아날로그 객체에 대한 데이터 선택 범위는 2011년 11월 1일부터 적용됩니다. 2012년 4월 1일까지(지적가치 결과 승인일로부터 6개월 간격) 분석 기간의 비용은 2000 루블/sq.m입니다. 최대 6234 문지름/sq.m. 분석에는 상업용 토지를 사용했습니다. 가장 높은 값은 2012년 2월에 기록되었으며, 가장 낮은 값은 2012년 4월에 기록되었습니다. 이러한 차이는 토지의 위치, 면적 및 목적(차고, 소매 시설 건설 등)이 다르기 때문에 발생합니다.

쌀. 1. 펜자 지역 상업용 토지의 평균 비용(1평방미터당)

쌀. 2. 펜자 지역 상업용 토지의 평균 비용(1평방미터당)

분석 결과, 지적 가치가 시가를 5~10% 범위 내에서 초과하는 것으로 나타났다.

요약하자면, 필지의 지적가치를 논할 때 문제가 되는 문제가 많다는 점에 유의해야 하며, 그 중 일부를 위에 제시하였다. 그러나 이러한 문제에 책임감 있게 접근하면 문제를 해결할 수 있습니다. 많은 문제가 규제 체계와 관련되어 있으며 이는 감정인 자신과 토지 및 주거용 부동산의 지적 가치에 대한 대량 평가를 수행하는 회사의 행동에 반영됩니다. 또한 중요한 문제는 지적 가치의 변화에 ​​대해 토지 소유자에게 시기적절하게 통보하여 행정적 문제, 즉 지적 가치에 대한 이의를 제기하는 위원회에서 문제를 해결할 수 없는 경우가 많다는 것입니다.

Tarakanov O.V., 기술 과학 박사, 영토 관리 학부 학장, Penza PSUAS 부동산 지적 및 법률학과 책임자;

Baronin S.A., 경제학 박사, 교수, 학과 교사 “부동산 PSUAS, Penza의 전문 지식 및 관리.

참고문헌 링크

모스크바의 토지 평가 문제

V.Yu. 코노발로프

모스크바 토지 위원회, 기술 과학 후보자의 토지에 대한 방법론적 지원 및 시장 평가 부문 책임자

현대 모스크바는 대도시이며 그 발전은 다음과 같습니다. 현대 무대국가의 발전. 현 단계에서 가장 시급한 문제는 근대 경제 문제를 해결하는 효과적인 수단인 토지관계 규제인 것으로 보인다.

도시의 발전과 기능을 위한 가장 중요한 자원 중 하나인 모스크바의 토지는 동시에 기초이기도 합니다. 생산 활동, 그리고 부동산.

선진국에서는 시장 경제유료 토지 이용은 도시 개발에 영향을 미치는 강력한 수단입니다(예를 들어 미국에서는 부동산이 주요 과세 형태입니다).

모스크바 영토에서는 국가 영토의 6/1000%를 차지하고 주택은 약 6%입니다. 러시아 인구, 전체 투자의 30% 이상을 집중시킵니다. 구체 속으로 임대 관계 23,000헥타르 이상의 토지가 관련되어 있습니다. 토지세를 납부하는 토지 사용자는 15.7천 헥타르의 면적을 차지합니다.

2002년에 토지 지불과 임대료는 100억 루블, 즉 예산 수입의 4%에 달했습니다(2001년에는 그 비율이 3% 미만이었습니다). 2003년에는 지가율을 1.8배로 연동시킴으로써 보다 많은 자금을 지원받을 예정이다. 2003년 토지-부동산 단지의 모스크바 시 예산 수입 측면에서 총 수입은 11% 이상이 될 것이다.

하지만 급격한 증가요금, 즉 조세 부담토지 사용자에게 미납 문제가 발생합니다. 우리는 점점 가까워지고 있어요

부동산에 대한 세금 부담이 늘어나면 다른 유형의 세금 부담도 줄여야 하는 단계에 가까워지고 있습니다. 따라서 현재 토지관리의 효율성을 높이는 주요 과제 중 하나는 임대료, 토지세, 토지 소유권 매각 권리에 대한 수수료 징수를 최적화하는 것입니다. 토지이용의 효율성을 더욱 향상시키기 위해서는 토지평가제도를 개선할 필요가 있다.

이와 관련하여 모스크바에서는 두 가지 평가 영역이 개발되고 있습니다.

1) 토지 임대 계약을 체결할 권리에 대한 평가인 개별 평가. (모스크바에서는 젤레노그라드에서 실험적으로 판매된 토지 1구를 제외하고는 토지 소유권이 아직 존재하지 않습니다.)

2) 경제적으로 정당한 토지 지불 비율을 설정하기 위한 대량(또는 지적) 평가.

모스크바에서는 토지 임대권(최대 49년)을 평가하는 관행이 10년 넘게 존재해 왔습니다. 이 기간 동안 모스크바 토지위원회(Moskomzem)는 토지 임대권 판매에 대한 풍부한 실무 경험을 축적하고 일반화했습니다. 광범위한 규제 체계가 형성되었습니다.

1993년부터 현재까지 1,500개 이상의 장기 임대권을 포함하여 총 11억 달러에 달하는 14,000개 이상의 토지 임대권이 경쟁 수수료를 통해 판매되었습니다.

2002년 한 해에만 임대권 매입으로 장기계약 221건, 단기계약 1,355건을 체결하였습니다.

총 1억 달러 이상의 토지를 임대합니다.

2001년 토지 장기임대권 평균 매매가격은 헥타르당 104만달러로 2000년 평균 매매가격의 116% 수준이다. 2002년 도시 주변 지역의 투자 활동 증가와 중심부의 가용 토지 감소로 인해 평균 매매 가격은 약간 감소했지만 그럼에도 불구하고 헥타르당 약 100만 달러에 달했습니다.

현재 모스크바 영토 경제 구역의 토지에 대한 임대 계약을 체결할 수 있는 권리에 대한 수수료는 다음 범위에 있습니다.

도시 주변 지역(20-69개 영토 경제 평가 구역)에서 헥타르당 300,000~800,000달러;

도심(1-9개 영토 경제 평가 구역)에서 5,000,000~10,000,000달러/ha.

토지에 대한 임대권 비용 계산은 2001년 11월 13일자 모스크바 정부 법령 No. 1022-PP에서 승인한 방법론적 권장 사항에 따라 수행됩니다. "임대권 지불 금액 계산 방법론 승인 시" 토지 계획.” 본 방법론은 토지 임대권 매매 분석을 바탕으로 개발되었습니다. 이는 도시 인프라 시스템에서 토지의 위치와 개발 수준, 토지의 의도된 목적은 물론 품질 개선이 이루어지고 예상되는 것을 고려합니다.

이 방법론은 토지에 위치한 건물 및 구조물의 건설 및 유지 관리를 위한 토지의 단기 및 장기 임대권에 대한 지불 금액을 계산하기 위한 통합 접근법을 기반으로 합니다. 동시에, 행정 구역의 현은 Moskomzem 방법을 사용하여 계산된 값보다 낮지 않은 토지 임대권 가치를 승인할 권리가 있습니다. 이를 통해 향후 예상 권리 비용을 신속하게 조정할 수 있습니다.

토지임대권에 대한 기본수수료를 조정하여 시장동향에 맞춰 임대합니다.

모스크바에서 러시아 연방 토지법 채택과 관련하여 소유 토지의 판매를 준비하고 있습니다. 이러한 목적을 위해 도시의 이익과 투자자 및 토지 사용자의 이익을 모두 고려하여 규제 법적 틀이 개선되고 있습니다.

이러한 조건에서 모스크바의 토지 임대권 판매 경험은 토지 소유권 도입과 본격적인 토지 시장 창출을위한 준비 단계로 간주 될 수 있습니다.

동시에, 연방법의 요구 사항 이행 및 경제적 타당성과 관련된 여러 가지 문제가 있습니다.

1. 2001년 10월 25일자 러시아 연방 법률 제2조 No. 137-FZ "러시아 연방 토지법 시행에 관한"은 토지 가치의 상한선을 30배로 설정합니다. 주 또는 시 소유의 토지를 해당 건물, 구조물, 구조물의 소유자에게 판매할 때의 토지세율입니다. 모스크바는 토지의 시장 가치 수준에 대한 상한선 변경을 선호합니다. 낮은 비율토지세, 이 요구 사항을 준수하면 예산이 부족해집니다.

2003년 모스크바의 평균 토지세율은 349,200 x 30 = 10,476,000 루블/ha(또는 327,375 미국 달러)입니다. 즉, 연방 법률에 의해 설정된 토지 구매에 대한 최대 소유권 비율은 모스크바의 토지 임대권 판매에 대한 현재 평균 시장 가격보다 3.5 배 낮습니다.

그런 상황에서 생각 없이, 계산 없이 경제성소유권이 있는 토지의 광범위한 판매로의 전환은 매우 부정적인 결과를 초래할 수 있습니다.

모든 수준에서 예산에 대한 수입 감소를 포함합니다. 결국, 토지의 가치가 임대권의 가치보다 낮아서는 안 된다는 것은 분명합니다.

뉴질랜드 = 참고문헌 + 드라이브 ^Lr.pl. -HZem.cash를 가져 왔습니다.,

어디 S.z. - 토지 비용

^Ar.pl 인용. - 49년 동안 자본화된 임대료가 주어졌습니다.

XZem.cash를 가져왔습니다. - 49년간 자본화된 토지세율이 적용되었습니다.

연간 토지 지불액을 고려하면 도시의 평균 토지 비용은 다음 금액 이상이어야 합니다.

뉴질랜드 = 1,000,000 + 24,300 x 49 - 10,912 x 49 = 1,000,000 + 1,190,700 - 534,688 = $1,655,312/ha($327,375 아님).

따라서 시는 헥타르당 약 $1,327,937의 손실을 보게 됩니다.

2. 또 다른 문제는 임대료와 토지세율의 격차가 크다는 것입니다. 2003년 모스크바에서는 다음과 같은 도시 평균 토지 지불 요율이 적용되었습니다.

토지세 - 349,200 루블/ha(또는 10,912 미국 달러/ha)

임대료 - 777,600 루블/ha(또는 24,300 미국 달러/ha).

그건 임차료모스크바 시의 토지에 대한 세금은 토지세율보다 평균 2.22배 더 높습니다. 한편, 토지 소유자는 임차인에 비해 토지에 대한 더 많은 권리를 가지고 있습니다. 토지의 지적 및 시장가치를 기준으로 토지대금을 징수하는 방식으로 전환하고, 토지임대료를 기준으로 한 과세제도를 더욱 개선함으로써 지금까지 발생한 모순을 해소해야 합니다.

그러나 토지세 납부에 관한 러시아 연방 법률은 러시아 연방의 모든 구성 주체에 대해 토지세율을 규정하고 있기 때문에 토지세율 변경은 불가능합니다.

3. 또 다른 심각한 문제는 모스크바에서 10년에 걸쳐(1993년부터) 발전한 임대용 토지 제공 관행에 따라 토지 임대권 매매가 매매로 진행된다는 점이다. 모스크바 시정부와 그 사람 사이의 거래가 경매의 승자가되었으며, 그 주제는 토지에 대한 임대 계약을 체결할 권리였습니다. 이 지불은 모스크바 시 예산의 해당 수익 라인에서 제공됩니다.

2002년 11월 11일자 러시아 연방 정부 법령 No. 808 "국가 또는 지방자치단체 소유 토지의 판매를 위한 경매 조직 및 개최 또는 그러한 토지에 대한 임대 계약을 체결할 권리에 관한"은 다음 사항을 규정하지 않습니다. 토지에 대한 임대권을 독립적인 지불로 판매하는 것입니다. 임대료로 정의됩니다.

이 연방법의 시행으로 인해 임대권 판매 관행이 파괴되고 결과적으로 시 예산에 자금이 부족해질 수 있습니다.

모스크바 시 토지의 국가 지적 평가는 명령에 의해 승인된 정착지의 국가 지적 평가 방법론에 따라 엄격하게 수행되었습니다. 연방 서비스 토지 지적러시아, 2002년 10월 17일자 No. P/337.

평가 과정에서 7만 개 이상의 주거용 부동산, 5천 개 이상의 데이터가 처리되었습니다. 비거주 주식임대권을 구매한 토지 3,000개. 그 결과, 14개 유형의 기능적 토지 이용에 대해 도시의 각 지적 구역별로 토지의 지적 가치에 대한 구체적인 지표가 얻어졌습니다. 이를 통해 우리는 지적 구역별로 보다 상세한 영토 및 경제 구역 설정을 진행할 수 있습니다.

토지에 대한 지적평가 결과, 도시 주변부와 중심부가 저평가되어 있는 것으로 나타났습니다.

세 번째 수송 고리 주변의 땅을 포함합니다. 지적 평가가 더 작은 영토 단위(지적 구역(지적 구역은 약 1500개, 영토 경제 구역 - 69개))에 대해 수행되었기 때문에 기존 영토 경제 구역의 단점을 제거하는 것이 가능해졌습니다. 구역 경계에서의 비율은 5회 이상 변경됩니다.

불행하게도 현재 국가 지적 평가 결과는 세금 목적으로 적용될 수 없습니다. 왜냐하면 러시아 연방의 "토지 지불에 관한 법률"에 해당 변경 사항이 적용되지 않았기 때문입니다. 이미 언급한 바와 같이, 이 법은 토지세율을 결정하기 위해 지적 평가 데이터를 사용할 가능성을 제공하지 않지만 러시아 연방의 모든 주제에 대해 규범적으로 설정합니다.

러시아 연방 토지법에 따라 토지 임대 금액을 결정하는 주요 원칙은 러시아 연방 정부의 승인을 받았습니다. 그러나 아직 승인되지는 않았지만 규정에 따라 현재 절차에 따르면임대료와 토지세율은 상호 연관되어 있습니다.

또한 연방법에는 개념에 대한 명확한 정의가 없습니다.

"지적 가치". 이에 '시장가치'라는 개념으로 대체하려는 시도가 반복되면서 기존 질서에 혼란을 가져오고 있다. 예를 들어, 순환하는 프로젝트가 있습니다. 연방법, 지적 가치를 기준으로 시장 가치를 설정하는 것이 제안되었습니다.

연방정부 간의 모순 규제 체계평가 분야에서 러시아 연방 구성 기관의 확립된 관행은 주로 이 문제에 대한 불충분한 정교화, 명확한 목표 및 목적의 부족, 불충분한 상호 작용으로 인해 발생했습니다. 연방 기관수평 및 수직 수준 모두에서 전력을 공급합니다.

부동산 평가에 관여하는 감정인 및 공무원에 대한 국가 인증 시스템을 도입하고 명확한 기준 및 요구 사항을 설정하는 것은 기존 모순을 제거하는 데 도움이 될 것이며 토지 소유권과 토지 소유권의 점진적이고 신중한 도입과 함께 실제 시장 가격으로 자유 시장 회전율을 확립-모스크바의 토지 가치를 높이고 그에 따라 투자 매력, 이는 러시아 경제에 상당한 기여가 될 것입니다.

볼로비치 N.V.,
LLC "재산 평가 연구소"
그리고 금융 활동", 톰스크

서구의 방법은 개발된 토지의 평가가 고전적 방법(비교, 비용 및 소득)과 잔차 방법을 모두 사용하여 수행될 수 있고 수행되어야 하며 함께 일관된 결과를 제공해야 한다고 믿는 경향이 점점 더 커지고 있습니다. 그러나 이러한 접근 방식의 공동 사용이 개발 현장과의 실제 거래에 대한 소량의 정보로 인해 발생하는 경우 기회는 농업용 또는 농업용으로 사용하는 등 도시 개발의 다양한 단계에서 토지 계획을 고려하는 것과 관련됩니다. 임업 토지가 개발 준비가 완전히 완료되었습니다.

개발된 토지 계획을 평가하기 위해 두 가지 방법을 사용하려면 도시 개발에 발생할 수 있는 모든 비용에 대한 정확한 정보는 물론 토지 상태 및 금융 시장(자본화 비율 및 대출 기회)에 대한 지식이 필요합니다. 동시에, 토지 계획의 사용 유형 및 강도에 동의할 때 필수 요구 사항 형태의 주(특히 지방자치단체) 규제 조치의 영향이 결정적인 것으로 나타났습니다.

도시 개발의 두 가지 수준(RB, BL)에 따라 토지 계획을 평가하는 서양식 계획을 고려해 보겠습니다.

I. 가능한 개발을 위한 점유 토지 평가(RB).

향후 개발 비용에 대한 플롯 비용이 얼마인지에 대한 질문에 답합니다.

II. 개발 준비가 완료된 토지(BL)의 평가

건설 준비가 완료된 경우 플롯을 얼마에 판매할 수 있는지에 대한 질문에 대한 답변입니다.

향후 개발을 위한 토지 비용 계산은 다음 구성표로 나타낼 수 있습니다.

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = 개발 가능한 부지의 취득비용
BL = 개발을 위해 완전히 준비된 플롯의 비용
K = 개발을 위한 부지 준비 비용. 이는 다음 비용을 고려함을 의미합니다.

• 오염으로부터 청소;
• 도시 계획 및 전문 지식 비용
• 엔지니어링 및 운송 인프라에 대한 외부 및 내부 연결 비용
• 환경 요구 사항(포함) 조경용 토지 취득;
• 필수 사회 기반시설에 대한 지출
• 지형 및 측지 작업;
• 거래비용(계약의 체결 및 등록을 위한 비용)
• 현재 및 예상치 못한 비용.

S = 구입한 토지에서 손실된 면적 일반적인 사용- 거리, 조경, 사회 인프라.
p = 투자에 대한 이자.
n = 개발을 제때 완료하지 못할 위험을 포함하여 개발을 위해 사이트를 준비하는 데 걸리는 시간입니다.

가까운 장래에 러시아의 건설 및 건설 토지 계획 평가를 위해 이러한 접근 방식이 구체화될 필요가 있습니다. 그것은 필요하다 현 입법부. 이는 러시아 연방 토지법 제30조 1항 "국가 또는 지방자치단체 소유 토지에서 건설을 위한 토지 제공 절차"에 직접 명시되어 있습니다.

이 접근법을 적용하는 것은 현대적인 상황에서 심각한 장애물을 안고 있습니다.

• 국가는 토지의 소유자이자 권력 기관의 역할을 하는 두 사람으로 활동합니다. 결과적으로 토지세와 임대료, 재정 및 임대료 지불 간에는 사실상 차이가 없습니다. 경제적으로 정당하지 않은 토지 지불을 확립하는 관행은 사유 토지 사용자가 일반적으로 합법성에 이의를 제기하도록 허용합니다.
• 국가 자체(지방 정부 포함)는 독점 역할에도 불구하고 전 세계적으로 효과적인 소유자가 아닙니다. 토지 관계 분야에서 그의 임무는 그의 권리를 사용하여 최대의 재정적 이익을 얻는 것과 관련이 없습니다. 그러나 러시아에서는 국가가 개인이 자신의 자산을 훔치는 것을 허용하므로 이러한 유형의 사업이 가장 수익성이 높습니다. 이는 결국 토지 시장 형성을 위한 모든 조건을 왜곡합니다.
• 동시에 문화적, 역사적 의미의 토지는 러시아에서 의미론적 내용이 다르며 토지 계획의 개념은 개발과 별도로 토지 표면의 일부로 간주됩니다. 동시에, 토지 계획에 대한 서구의 이해는 그것을 개선과 별도로 고려하지 않습니다.
• 시장 상황에서 토지 정책을 수행하는 경험이 부족하면 토지 및 재산 관계의 추가 발전 전망이 불확실해집니다. 이는 러시아 토지법이 제안한 토지 지불 시스템의 다변량 특성으로도 확인됩니다.

위의 이유로 인해 현재 시장 가치에 대한 고전적인 정의와 토지에 대한 평가 방법을 사용하는 것은 현실적이지 않습니다. 이러한 문제는 대부분 감정인이 기존 건물 아래의 토지 계획을 단일 자산의 일부로 간주하여 평가를 완전히 포기하도록 강요하며, 이는 평가 품질을 크게 저하시킵니다. 이는 토지 소유권을 얻기 위해 건물 및 구조물 소유자에 대한 상환 가격을 폐지하는 것에 대해 러시아 산업가 및 기업가 연합의 주도로 전개된 정치적 논의에서 잘 입증됩니다. 그리고 잘못된 주장이 제시되었지만 토지와 그 위에 위치한 부동산에 대한 객관적인 별도 평가 가능성에 대한 질문이 실제 수준으로 이동했습니다. 이 논의만으로도 감정평가사는 토지 시장이 고전적인 형태를 취할 때까지 답변을 연기하려는 욕구에도 불구하고 통일된 입장을 개발해야 합니다.

안에 실용적인 측면에서이 문제에 대한 해결책은 토지의 지적 평가 작업 프레임워크 내에서 가장 수요가 많습니다. 세금 목적으로. 러시아 연방 재산부와 Roszemkadastr은 사용에 중점을 두는 정책을 추구합니다. 방법론적 권장 사항시장 가치 평가에 따르면.

나는 대규모 산업 기업의 토지 계획을 평가하는 가능한 접근 방식을 강조하려고 노력할 것입니다.

평가 대상: Achinsk Alumina Refinery의 토지 계획 (위치 Krasnoyarsk Territory, Achinsk, Achinsky District).

평가 목적:토지의 지적 가치, 즉 세금 목적으로 결정된 가치.

제안된 평가 접근법- 값비싼.

소득과 비교접근을 이용하는 것은 불가능하며, 토지에 대한 잔여기술도 불가능하다.

첫째, RusAl 회사(러시아 1차 알루미늄의 75% 및 전 세계 생산량의 10%를 생산)는 통행료를 포함하여 이전 가격이 사용되지 않습니다.

둘째, 점유 면적(1000헥타르 이상)을 포함하여 공장의 독창성으로 인해 유사한 지역에 대한 판매 가격을 사용할 수 없습니다.

셋째, Achinsk Alumina Refinery는 60년대에 건설되었습니다. 자금의 큰 감가상각.

평가대상에 대한 설명

토지에 대한 지불금 설정

Achinsk의 산업 현장에 대한 2003년 토지세율은 평방 미터당 5.26 루블입니다. 도시의 가격 구역에 따른 미터. 도시에서 산업용으로 설정한 임대료는 토지세율의 2배입니다. 다른 모든 토지(기술 및 위생 보호 구역)의 임대료는 7.96 루블입니다. 평방 당 미터이며 도시의 평균 토지세율입니다.

Mazul 석회 광산은 Achinsk 지역에 위치하고 있으며 산업 및 기타 특수 목적 토지 범주에 속합니다. 러시아 연방 "토지 지불에 관한"법에 따른 세율은 0.259 루블입니다. 평방 당 미터. 지구 내 비철금속 기업의 임대료는 지방정부의 결정에 따라 결정되며 토지세율의 20배입니다. 5.12 문지름. 평방 당 미터.

크라스노야르스크 영토에 위치한 건물, 구조물 및 구조물 소유자의 토지 구매를 위해 크라스노야르스크 영토에 설정된 토지세의 다양성은 2003년 12월부터 8과 같습니다. 이 전에는 3배 계수가 적용되었습니다. 이에 따라 2002 년에 산업 현장의 토지를 87.6 천 루블에 구입했습니다. 하당

연방법에 따른 제한으로 인해 다른 토지를 구입할 가능성은 없습니다. 위생보호구역 임대계약은 부지 자체가 없어 무효이다.

평가방법

토지의 지적 가치는 토지를 형성하는 데 드는 비용과 허용된 사용 유형에 따라 이를 엔지니어링 및 운송 인프라 시설 및 기타 활동에 연결하는 비용의 합계로 결정됩니다.

토지 계획 형성 비용 계산

알루미나 정련소 자체의 부지 형성은 1959년부터 1961년까지, Mazul 광산은 1961년부터 1962년까지 수행되었습니다. 공장 건설 기간은 10년, 광산의 경우 4년이다.

총 2070헥타르가 AGC 건설을 위해 직접 할당되었으며, 여기에는 제20차 당대회 집단농장 농경지 중 최소 60%의 경작지가 포함됩니다.

Mazulsky 광산 건설을 위해 1,180헥타르가 할당되었으며, 그 중 415헥타르(35.2%)가 농지였습니다.

따라서 현재 점유된 영역과 할당된 모든 영역 간의 대략적인 비율은 다음과 같습니다.

• AGK 부지의 경우(2070헥타르 할당 - 현재 980헥타르) - 47.3%(위생 보호 구역 제외),
• Mazulsky 광산 구역(현재 1180헥타르가 아닌 610헥타르) - 51.7%.

현재 유사 토지를 철회할 경우 1992년 러시아 연방 정부 법령 77호(현재 버전)에 따라 산업 건설을 위한 농지 이전 비용(유사 토지의 신규 개발 비용)을 지불해야 합니다. 이 결의안에 따라 유사한 품질의 경작지를 양도하는 데 드는 비용은 314,000 루블입니다. 헥타르 당 및 기타-헥타르 당 116,000 루블. 임시 압류의 경우, 유사한 부지의 50%에 대한 비용 지표가 영구 사용을 위한 압류에 사용됩니다. 이 경우 임시 철수는 AGC 및 광산 건설을 위해 제공되었으나 현재 사용되지 않는 지역을 말합니다. 동시에 계산에서 농업 토지와 기타 토지 간의 비율이 유지됩니다.

총계: 새로운 토지 개발 비용은 다음과 같습니다.

• AGK가 직접 점유한 지역의 경우 358,070,000 루블(위생 보호 구역이 없는 점유 영토 980헥타르 기준)에 해당합니다. 36.6 문지름. 평방 당 미터.
• 광산이 차지하는 지역-166,198,000 루블. (610헥타르 기준) 또는 26.9 문지름. 평방 당 미터.

하지만 이 영토각각 10년과 4년 동안 개발에 사용되었기 때문에 이러한 자산에 대한 투자가 위험할 뿐만 아니라 다음을 위한 자금 전환이 필요했습니다. 장기간. 이 모든 것은 시간이 지남에 따라 이러한 투자 비용을 크게 증가시킵니다. 수행된 평가에서 화폐의 시간가치는 연 14%의 비율로 적용됩니다. 이는 연 14%로, AGK 부지 건설 기간이 10년일 경우 투자 비용이 3.707배 증가하고 결국 그것은 135.7 루블을 제공합니다. 평방 당 미터.

광산을 개발하는 데 4년이 걸렸으며 가격이 1.4815만큼 인상되었습니다. 저것들. 평방당 현재 가치 내 땅의 미터 - 39.5. 이는 토지의 최소 지적 가치를 구성합니다. 계획된 토지 세율은 토지 계획의 지적 가치의 1.5 %로 0.6 루블이 될 것입니다. 평방 당 이는 현재 해당 지역 토지에 대한 토지세율보다 2.3배 더 높습니다.

환경 요구 사항 충족 비용 추정

AGC의 기능을 위해서는 산림보호구역의 지정이 필요했습니다. 프로젝트에 따르면 그 면적은 493헥타르였다. 토지 구입 비용을 고려하지 않고 그러한 구역을 개발하는 데 드는 비용은 현재 평방 미터당 45 루블과 같습니다. 미터 (고밀도 재배를 고려한 심기 재료 구매 비용). 따라서 일반적으로 그러한 구역을 개발하는 데 드는 비용은 현재 평방 미터당 62 루블입니다. 미터 (토지 자체의 평방 미터당 17 루블-연간 14 %의 비율로 3 년 동안 누적 된 평방 미터당 11.6 루블) 또는 필요한 보호 구역 493 헥타르를 기준으로 3 억 660 만 루블.

이는 980헥타르 규모의 산업 부지를 평방미터당 31.3루블 더 비싸게 만듭니다. 사용된 토지의 미터.

AGK 생산 현장을 독립 전원 공급 시설에 연결하는 비용을 계산합니다.

OJSC Achinsk Alumina Refinery에는 열과 상당량의 전기를 공장에 공급하는 화력 발전소가 있습니다. 직접 공급업체는 Nazarovskaya GRES이며 길이 30km의 AGK LEP 110 화력 발전소에 연결되어 있습니다. . 2002년 러시아 RAO UES가 승인한 발전소 및 전기 네트워크 건설 비용에 대한 종합 지표에 따르면 2001년 발전소 건설 비용(GRES)은 최소 470달러입니다(현지 조건과의 연관성을 고려). kW 당 질소 및 탈황 설치). OJSC AGK의 Nazarovo 주 지역 발전소의 실제 최대 부하를 기준으로 한 주 전원 공급원의 비용은 2002년이었습니다. RUB 940,525천

송전선 건설 비용은 km당 3만 달러입니다. 실제 길이는 2,750만 루블입니다.

따라서, 총 비용 AGK를 필요한 추가 전원 공급 장치에 연결하는 데 드는 비용은 940,552.5,000 루블 또는 평방 미터당입니다. AGC가 차지하는 면적 (980 헥타르)-96 루블.

결과적으로 필요한 기술 구역을 갖춘 AGK 산업 현장의 비용은 건설을 위해 철수할 때 새로운 토지를 개발하는 비용, 위생 보호 구역을 개발하고 추가 전원 공급 장치에 연결해야 하는 필요성을 고려합니다. , 263 루블입니다. 평방 당 미터.

토지의 평가 지적 가치에서 1.5% 토지세율을 고려하면, 이 세금 기준은 생산 기반 5.26 루블에 대한 현재 토지세율의 75%입니다. 평방 당 미터 및 50% 평균 비율기술 구역에 세금을 부과하는 데 적용되는 토지세.

그러나 이 지적 가치는 2002년 거래가 이루어진 생산기지 토지 환매가의 30배, 현재 해당 도시계획구역의 유효 환매율보다 6배 이상 높다. 이 계산에는 엔지니어링 및 운송 인프라에 필요한 기타 여러 연결, AGC 활동의 결과로 오염된 공기, 물 및 토양의 추가 정화 비용을 고려하지 않았다는 점을 고려해야 합니다. 또한 필요한 비용공장근로자 가족을 위한 사회기반시설을 위한 것입니다. 계산에 따르면 산업 현장을 평가하기 위해 서구 기술을 사용하면 AGC가 점유하는 토지의 지적 가치가 약 두 배가 될 것입니다. 결과적으로 우리는 평방미터당 약 20유로의 토지의 지적 가치를 갖게 될 것입니다. 미터는 독일 산업용 토지의 최소 시장 가치에 해당합니다.

예를 들어, 올해 출시된 ROO 표준의 번역 덕분에 모든 동료가 익숙해질 수 있었던 유럽 TeGoVa 표준에서 이런 일이 일어났습니다. 러시아 실무에서는 일반적으로 토지에 잔류 기술만 사용되며, 그 결과의 신뢰성은 일반적으로 물리적 마모가 큰 건물 및 구조물 아래의 영역을 평가하는 데 사용되기 때문에 확인하기가 매우 어렵습니다. 용납할 수 없는 눈물입니다.

예를 들어, 그녀는 총액러시아 환매 - 1000억 달러(실제로는 약 10배 적음) 또는 설정된 환매 금액이 러시아뿐만 아니라 선진국산업용.

자료 표시를 단순화하기 위해 일부 데이터가 약간 조정되었으며, 이는 평가에 대한 접근 방식이나 실제 최종 값을 변경하지 않습니다.

지적 가치는 러시아 각 지역의 영토에서 수행되는 재산에 대한 독립적인 평가입니다. 동시에 부동산(아파트, 토지, 주택 등)에 대한 수요 및 공급과 같은 지표로 주로 구성되므로 시장 가치에 최대한 가깝습니다.

2017년 1월 1일에 발효된 연방법 제 237호 "주 지적 가치 평가"에 따라 아파트, 주택, 다차 및 차고에 대한 후속 세금 계산을 위한 부동산 지적 가치 평가 개인시장 평가자가 아닌 국가 평가자가 수행하고 부동산 평가를 위한 새로운 기준과 규칙을 도입하며 재산세 계산 절차가 변경되었습니다. 2020년까지 새로운 계산 시스템으로 완전히 전환할 계획입니다. 이를 위해 전국 각 지역에 특별정부기관(GBU)이 창설된다.

2016년 처음으로 28개 지역 주민들이 재산세를 납부한 근거가 된 민간 지적 평가는 그 자체를 정당화하지 못했습니다. 시민들은 비싼 값을 받았다 세액. 이는 정확한 평가에 필요한 아파트, 별장 및 토지에 대한 초기 데이터에 대한 신뢰할 수 있는 주 데이터베이스가 부족하기 때문에 발생했습니다. 경매에서 선정된 임의의 회사는 보관 정보를 포함하여 방대한 양의 이질적인 정보를 독립적으로 수집하고 업데이트할 수 없었습니다. 재산세의 최종 수치에 대한 책임이 여러 조직으로 나누어져 전체 시스템이 혼란스러워졌습니다.

해당 없음 재고 가치부동산 객체 및 지적. 이는 실제로 시장 가치와 일치합니다. 이러한 변화의 결과로 재산세가 여러 번 인상되었습니다.

관심 있는 부동산의 지적 가치를 확인하려면 Rosreestr 공식 웹사이트와 같은 리소스를 사용할 수 있습니다. 그러나 이러한 정보는 참고용일 뿐 지적가치를 공식적으로 확인하기에는 충분하지 않습니다.

독립적인 평가자가 지적 가치를 계산할 때 실수를 저지르는 상황이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 재산세 계산이 잘못되고 일반적으로 인상됩니다. 이러한 상황에서 시민은 법에 따라 침해된 권리를 회복하고 평가에 대해 항소(이의제기)할 수 있는 기회를 갖습니다.

이제 특정 주택이나 아파트에 대한 정보뿐만 아니라 환경 친화적인 장소에 있는지 여부에 대한 정보를 수집하고 지역의 경제적, 사회적 상태를 고려하는 것이 중요합니다. 교통 접근성, 상점 이용 가능 여부, 엔터테인먼트 장소. 이러한 지표는 부동산과 직접적인 관련이 없지만 지적 가치에 영향을 미칩니다. 건물의 마모도 고려됩니다. 마을의 오래된 주택은 비슷한 크기의 새로 지은 별장보다 더 비싸게 평가되지 않습니다.

법에 따른 국가 지적 평가는 3~5년에 한 번씩, 연방 정부의 중요한 도시(모스크바, 상트페테르부르크, 세바스토폴)에서는 2년에 한 번, 특별 평가를 제외하고 최소 5년에 한 번씩 수행됩니다. . 특정 지역의 부동산 가격이 이전 계산보다 갑자기 30% 이상 하락하는 경우 필요합니다.

평가는 모든 유형의 부동산뿐만 아니라 해당 지역의 모든 범주의 토지(농업 또는 산업 목적, 인구 밀집 지역의 토지 등)와 관련하여 동시에 수행될 수 있습니다.

지적 값은 다음에 대해 필요합니다.

1. 세금 및 수수료 계산. 이전에는 러시아 전역에서 이러한 목적을 위해 지적 가치보다 훨씬 낮은 재고 가치가 사용되었습니다. 이는 재산 건설 비용과 재산 감가상각을 기반으로 계산이 이루어지기 때문입니다.
2. 등록 모기지 대출. 은행은 대출금을 상환하지 않는 경우 정확히 이 금액으로 아파트를 판매할 수 있으므로 이 비용을 고려합니다.
3. 상속권 진입;
4. 매매거래, 기부금 등 등록

부동산의 지적 가치를 알아내는 방법에는 여러 가지가 있습니다.

1. 이는 지적 여권에 표시되어 있습니다.
2. 다기능 센터인 Rosreestr에 개인적으로 연락하여 부동산의 지적 가치 증명서 또는 발췌문을 주문하십시오. 국가 지적부동산;
3. Rosreestr 웹 사이트에서.

시민이 아파트의 지적 가치가 과대평가되었다고 생각하면 이에 이의를 제기할 권리가 있습니다. 새로운 규칙에 따라 도전할 수 있는 주요 방법은 세 가지입니다.

1. 위원회에 신청서를 제출하세요. 평가 활동에 관한 법률에 따라 Rosreestr에 따라 커미션이 생성되었으며, 새로운 법률에 따라 정부 기관에서 커미션이 생성됩니다. 위원회의 현재 규범에 따르면 그들은 오류를 수정하고 지적 가치를 시장 가치와 동일하게 인식하는 신청을 고려하고 새로운 법률에 따라 마지막 권한만 할당됩니다.
2. 그러한 신청은 30일 이내에 고려되어야 합니다.
3. 위원회의 결정을 무효화하기 위해 법원에 신청서를 제출합니다.
4. 법원에 행정명령을 제출하여 주장 진술. 이 경우 시장 가치 금액을 인식하거나 오류를 수정하라는 요구 사항을 위원회에 문의할 필요가 없습니다.

그러나 법인평가 활동에 관한 법률은 그러한 문제를 해결하기 위해 필수 재판 전 절차를 규정합니다.

그는 가지고있다 필수적인이어야 한다 특별면허관련 활동을 수행합니다. 이 보고서는 아파트의 시장 가격을 나타내며 이는 지적에 따른 가치보다 훨씬 낮습니다.

게다가, 새로운 시스템과세 대상 부동산 대상 목록이 다소 확대되었습니다.

현재 상황에서는 새로운 법률이 채택되고 이 시스템아직 완전히 디버깅되지 않은 경우 시도 횟수가 늘어납니다. 또한, 일부 규칙의 해석에는 통일성이 없으므로 예측 불가능성이 발생할 수 있습니다. 법원 결정.

일반적으로 이러한 혁신은 숫자를 늘리도록 설계되었습니다. 현금 영수증주 소득에. 그러나 개인에 대한 재산세 인상은 2020년까지 계산되지만 모든 시민이 재산세를 납부할 여유가 있는 것은 아니며 재산세는 수천 루블에 이릅니다.

서지:

1. 연방법 No. 237-FZ "주 지적 가치 평가"전자 자료]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
2. Nekrestyanov D. 토지의 지적 가치 평가 절차 변경 // 경제 및 법률. - M., 2011, No. 2. - P. 9-14
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대량평가법을 이용한 토지의 시장가치 추정

(문제, 모델 및 정보 지원)

V.P. 페도로프 박사

OM 파코모바,

N.V. Bulycheva,

Perspektiva LLC, 상트페테르부르크

1 문제의 특징

1.1 세금 목적을 위한 토지 평가 - 대량 평가 방법 사용의 필요성

1999년 8월 25일자 러시아 연방 정부 법령 제945호 "토지의 국가 지적 평가"는 해당 분야의 새로운 페이지를 엽니다(또는 더 정확하게는 다시 활성화합니다). 정부가 통제하는부동산. 이 결의안은 국가 시스템을 만드는 임무를 설정합니다. 토지의 지적평가. 결의안에 명시된 바와 같이 지적 가치 평가는 다음 중 하나입니다. 경제적 방법토지관리가 확립되었습니다 “세금 및 기타 목적으로.”

이 기사는 이 문제의 주요 측면 중 하나인 토지 가치를 결정하는 방법론의 개발에 대해 다룹니다. 과세표준으로서의 가치를 설정한 후 일정하게 수정해야 하므로, 법으로 정한 것빈도와 모든 구간에 대해 동시에 영역에서는 평가 방법을 개발할 때 다음에 중점을 둘 필요가 있습니다. 대량 평가 방법. 이는 과세에 대한 가치평가체계를 개발하는 첫 번째 논제이다.

현재까지 러시아 연방(주로 대도시)에서는 대량 부동산 평가 방법을 개발하는 데 이미 긍정적인 경험이 있습니다. 이는 우리나라에 유료 토지 사용을 도입한 "토지 지불에 관한 법률"에서 시작되었습니다. 토지세율 설정에 대한 첫 번째 실험은 부동산 시장이 전혀 없는 상태에서 수행되었습니다. 도시와 지역에 걸쳐 법에 의해 설정된 평균 토지세율을 차별화해야 할 필요성은 대량 평가 방법의 개발을 촉진했습니다.

1.2 시장 정보 - 가치 평가의 기초

현재 우리나라(특히 대도시)에서는 부동산 시장이 활발히 발전하고 있으며 점점 더 많은 전문가와 정부 서비스가 이를 이해하고 있습니다. 부동산 과세제도는 부동산 시장 상황을 고려하는 데 초점을 맞춰야 한다. , 가격 수준. 다수의 정부 문서(예: 1997년 3월 15일자 러시아 연방 정부 법령 제319호 "토지 표준 가격 결정 절차에 관한", 러시아 연방 "토지에 관한 법률 초안") 평가”, 1994년 7월 22일 러시아 연방 대통령령 No. 1535)에 따르면 토지 및 지적 가치의 표준 가격은 해당 의도된 목적의 일반적인 토지에 대한 시장 가격을 기준으로 계산되어야 합니다.

현대 사회에서 부동산세의 기준은 토지와 부동산의 시장 가치(미국, 스웨덴) 또는 잠재 임대 소득 금액(프랑스, 영국, 독일)입니다. 자본화된 토지 임대료입니다. 시장에 나와 있는 토지 가격의 구체적인 가치는 기존의 이용 방법에 따라 보장된 특정 토지 임대에 대한 자본화 최소 임대료와 특정 토지 구획의 자본화 최대 임대 소득 사이에서 변동합니다. 가장 수익성이 높은 착취 방법입니다.

따라서 두 번째 논제는 토지의 평가는 부동산 매매 또는 임대 가격 수준을 고려하여 도시의 2차 부동산 시장 상태에 대한 정보를 기반으로 결정되어야 한다는 것입니다.

1.3 평가를 구성하는 문제에는 모든 구성 요소의 일관성과 정교함이 필요합니다.

이 기사의 저자는 복잡한 모델링 시스템을 만들 필요가 없으며 값 비싼 자동화 데이터베이스를 유지할 필요가 없으며 특정 계수 시스템을 구축하는 것으로 충분하다는 의견 (일반적으로 공무원의 의견)을 한 번 이상 처리해야했습니다. 그리고 그들의 도움으로 도시에 설정된 기본 지표를 늘리거나 줄입니다. 아무래도 이것도 가능한 방법문제를 해결합니다(짧은 시간이기는 하지만). 일반적으로 이러한 접근 방식을 사용하면 평가를 형성하기 위한 상당히 간단하고 통일된 메커니즘을 만들고, 결과적으로 평준화로 이어지며, 비용의 가능한 가치에 영향을 미치는 상당한 수의 매개 변수를 평균화하고 그에 따라 시장에서 관찰되는 가격과 눈에 띄는 차이가 있습니다.

시장의 발전과 가장 중요한 것은 납세자의 계몽으로 인해 과제가 발생합니다. 특정 납세자에게 제시된 가치 평가에 대한 증거. 부동산세를 부과하는 선진국에서는 부동산세가 부과되는 가액(기준)에 대해 이의를 제기하는 절차가 마련되어 있습니다. 원칙적으로 이러한 목적을 위해 독립적인 평가자가 초대됩니다. 챌린지의 주요 매력은 시장에 대한 매력과 부동산 평가의 세 가지 방법인 비용, 판매 비교 방법, 소득 자본화 방법을 모두 사용하는 것입니다.

이는 가치를 결정하는 데 사용되는 대량 평가 방법이 부동산 시장의 기능 패턴을 고려해야 하며 모든 개별 평가 방법에 내재된 접근 방식과 이데올로기를 사용해야 함을 의미합니다.

모든 국가에서 세금 목적을 위한 부동산의 대량 평가 및 재평가는 다소 노동 집약적이고 복잡한 절차로 시도되고 있습니다. 지난 몇 년최신 기술을 기반으로 자동화 정보 기술, 등록 시스템, 시장 모니터링 시스템의 신뢰성 달성 및 평가 시 보다 미묘한 방법 사용 수학적 모델링.

1.4 두 가지 유형의 대량 부동산 평가 방법

수많은 대량 평가 방법을 분석하면 사용되는 접근 방식을 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. "규범적"과 "긍정적".

"긍정적" 모델은 매우 많은 수의 처리를 기반으로 추정치를 형성하는 모델을 의미합니다. 시장정보. 이를 위해 많은 양의 정보처리를 바탕으로 부동산의 특성과 가치평가 사이의 관계를 설명하는 안정적인 패턴을 식별할 수 있는 회귀분석 방법이 주로 사용됩니다. 이러한 모델을 사용하는 것은 잘 발달되고 안정적으로 작동하는 부동산 시장에서는 합리적입니다.

시장이 아직 개발되지 않은 경우, 해당 시장의 가격 데이터에만 전적으로 의존하는 것은 불가능합니다. 첫째, 데이터 자체가 작다는 점, 둘째, 가격 가치가 무작위적인 요인에 의해 영향을 받을 수 있다는 점입니다. 이 경우 소위 "규범적" 유형의 모델이 합리적인 것으로 판명됩니다. 이러한 모델에서 평가는 시장 기능(정상적으로 기능하는 부동산 시장에 존재해야 하는 패턴)의 패턴을 설명하는 전문적으로 정의된 규칙 시스템을 기반으로 구성됩니다. 이러한 패턴에는 예를 들어 도시 내 토지의 유리한 위치를 설명하는 가격 품질 시스템에 대한 비용 의존성이 포함됩니다. 전문적으로(잘 발달된 부동산 시장 분석을 기반으로) 일련의 가격 형성 특성과 각 특성이 최종 가치에 미치는 기여도가 설정됩니다. 부동산 시장 가격(매매, 임대) 수준에 대한 이용 가능한 정보가 모델에 사용됩니다. 신뢰할 수 있는 하한값을 위해 도시 지역의 시장 가치. 부동산 시장이 발전하고 그에 따른 거래 수가 증가함에 따라 "규범형" 모델은 시장 정보 처리를 기반으로 평가를 형성하기 시작합니다(즉, "긍정적" 유형 모델로 전환됩니다).

다음을 포함하는 불완전한 부동산 시장의 경우 러시아 시장(대도시의 시장이라도) 실제로 존재하는 시장을 고려하여 위치의 임대효과 형성 패턴을 기반으로 한 모델을 사용할 필요가 있습니다. 2차 시장부동산, 다양한 목적을 위한 물건의 가격(판매 및 임대) 수준 및 도시 전체에 대한 이러한 가격 분포의 성격. 수학적 모델링을 사용하면 실제 계산에서 영역 평가의 기본 원칙을 고려할 수 있으며, 이를 통해 영역 속성에 대한 데이터를 기반으로 모델 유사체를 구성하여 시장 정보의 빈곤을 보완할 수 있습니다.

저자가 제안한 영토 대량 평가 방법은 연구소 직원의 수년간의 공동 작업 결과를 기반으로 합니다. 기본 계획상트페테르부르크, 러시아 과학 아카데미 경제 및 수학 연구소 및 JSC "Perspektiva" [???4-13]. 이 방법론의 다양한 버전은 상트페테르부르크와 기타 여러 러시아 도시(니즈니노브고로드, 바르나울, 식티브카르, 노보쿠즈네츠크, 하바롭스크 등)의 영토를 평가하는 데 성공적으로 사용되었습니다.

방법론의 주요 목표는 세금 목적으로 도시 지역의 대량 평가 절차 시스템을 만드는 것입니다. 이 기술을 기반으로 다음과 같이 계산할 수 있습니다. 민영화 과정에서 도시 토지를 매각할 때 토지세, 토지 임대료, 표준 가격 및 토지 상환 가격.

생성되는 방법론은 두 가지 주요 문제를 해결하는 데 중점을 두고 있습니다.

• 부동산 사용 및 거래에 대한 지불금 징수 조직(세금, 임대료, 지적 평가, 표준 가격)
• 경제적 방법을 사용한 도시 개발의 규제(주로 도시 계획).

1.5 영토 대량 평가의 주요 문제점

많은 현대적인 방법부동산 평가는 소위 말하는 기준을 준수하는 것을 기반으로 합니다. , "최상의 사용" 원칙 «. 이 원칙의 핵심은 부동산의 가치가 그 자산과 능력을 가장 잘 활용하고 그 사용으로 인한 최대 소득을 보장하는 활동 유형의 경제적 효율성에 의해 결정된다는 것입니다. 재산을 평가하는 표준 절차에는 가능한 가치를 결정하는 것뿐만 아니라 이 가능한 가치가 현실화될 수 있는 사용 방법을 나타내는 것도 포함됩니다.

대량 평가를 수행할 때 전체 개체 집합에 대한 최상의 용도를 동시에 결정하는 문제가 발생합니다. , 도시 지역의 다양한 유형의 활동이 복잡한 상호 영향을 미치는 조건에서. 또한 위에서 다음과 같이 평가는 연속적이어야 하며(즉, 전체 도시 영토와 도시의 모든 주요 토지 이용 유형을 포괄해야 함) 부동산 시장에서 나오는 통계 데이터의 양은 다음과 같습니다. 기본 정보평가 형성을 위한 전체 평가 영역 세트에 비해 매우 작습니다.

다음 중 하나 이 문제를 해결하는 방법은 도시 지역 평가를 위한 계산 모델 생성, 다양한 구역의 기본 속성뿐만 아니라 도시 토지 이용 유형 개발의 주요 패턴, 영토 속성과의 관계도 고려합니다.

안에 제안된 평가 모델 도시 지역에서는 다양한 유형의 토지 이용이 도시 영토를 서로 "분할"하여 모든 사람이 스스로 가장 수익성이 높은 토지를 점유할 수 있도록 하며, 그 사용에 대해서는 경제 활동의 효율성에 따라 지불할 수 있습니다. .

따라서 우리가 해결하는 모델의 틀 내에서 두 가지 작업:

1. 잠재력의 결정 경제적 효율성 다양한 방식속성에 따라 도시 지역에서의 활동.
2. 도시 지역의 활동 유형 간 영토 분포.

최고의 활동 유형을 선택하기 위해 지역 평가와 품질을 연결하는 패턴을 사용한다는 점에 유의해야 합니다. 약간의 주의가 필요합니다. 대량 평가를 수행할 때 전체 개체 집합을 고려할 때 관찰 결과를 기반으로 한 통계 패턴을 사용합니다. 원칙적으로 다양한 유형의 활동의 실제 규모와 해당 지역에 대한 수요를 고려해야 합니다. . 예를 들어, 도시의 은행 수는 금융 활동의 필요에 따라 결정되고, 소매 시설의 수는 도시 거주자 및 손님의 전반적인 구매 잠재력과 관련되며, 주거 기능의 규모는 인구 등 더욱이, 모든 유형의 활동을 위한 영토의 필요성은 도시 영토 사용에 대한 총 수요량과 현재 이 수요의 포화 정도에 따라 달라집니다.

단일 객체를 평가할 때 그 사용 방법의 선택이 부동산 시장의 전체 수요와 공급 비율에 사실상 영향을 미치지 않는다고 가정할 수 있다면 대량 평가를 수행할 때 이는 확실히 사례. 즉, “최고, 최고”라는 원칙을 구현하는 것입니다. 효과적인 방법부동산의 사용'은 특정 유형의 부동산에 대한 현재 시장의 수요와 공급 조건에서 발생하며, 이 경우 이 원칙은 각 개체에 개별적으로 적용되어야 할 뿐만 아니라 전체 개체 집합에 동시에 적용되어야 합니다. 다양한 유형의 활동 간 부동산 사용 경쟁 조건에서 수요량에 대한 이해관계와 실제 제한을 고려합니다.

다양한 유형의 활동으로 인한 부동산 수요량은 일정하게 유지되지 않고 양적, 질적으로 변화한다는 점에 유의해야 합니다. 러시아가 세계 공동체에 집중적으로 통합되면서 활동 구조에 상당한 변화가 일어나고 있습니다. 새로운 집약적 기술의 도입은 다양한 제조 산업의 영역에 대한 필요성을 변화시키고, 인프라 기능에 대한 요구 사항과 영역에 대한 기술 및 건축적 제한의 존재를 재고하도록 강요합니다. 기존 활동과 새로 떠오르는 활동 사이에 일자리가 집중적으로 재분배됩니다.