Покупка и продажа недвижимости: все о налогах. Приобретение иностранной компанией недвижимого имущества в Российской Федерации: особенности регистрации, учета и налогообложения Случаях приобретения недвижимого имущества в

Юридические аспекты

В соответствии с абз.1 п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) недвижимость - это объекты, прочно связанные с землей. Переместить такие объекты без несения им несоразмерного ущерба невозможно. К данной категории имущества относятся земельные участки и участки недр, леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, нежилые и жилые помещения, объекты незавершенного строительства и т.д.

К примеру, ангар относится к недвижимости, если является капитальным строением или его частью (некапитальные строения, такие как щитовые дома, каркасные сборные конструкции, не отвечают признакам недвижимого имущества). А вот бытовые помещения на колесах или железнодорожные вагоны не имеют связи с землей и их легко можно переместить без ущерба их назначению.

Из данного правила есть свои исключения. Гражданский кодекс причисляет к недвижимому имуществу:

Воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия, как имущественные комплексы в целом.

При учете недвижимости стоит помнить, что права на данные объекты и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации. В чем заключается различие понятий регистрация прав и регистрация сделок?

Регистрация прав и сделок

Недвижимое имущество часто становится объектом самых разнообразных действий, совершаемых гражданами и юридическими лицами с целью установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие действия называются сделками. К сделкам, в частности, относятся все гражданско-правовые договора: купля-продажа, аренда, рента, мена, дарение и пр.

Права, возникшие на основании сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ. Согласно п.1 ст.131 ГК РФ регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) подлежат следующие вещные права (в том числе их ограничение, переход и прекращение):

Право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитуты и пр.

Законодательством может быть предусмотрена необходимость регистрации самой сделки. В настоящее время данное требование сохраняется в отношении договоров:

• аренды недвижимого имущества - п.2 ст.609 ГК РФ;
• аренды здания, сооружения (сроком не менее 1 года) - п.2 ст.651 ГК РФ;
• аренды предприятия - п.3 ст.658 ГК РФ;
• аренды земельного участка (сроком не менее 1 года) - п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ;
• об ипотеке - абз.1 п.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• участия в долевом строительстве - п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013 года правило о регистрации сделок с недвижимостью не применяются к договорам:

• купли-продажи жилого дома, квартиры (части жилого дома, квартиры) - п.2 ст.558 ГК РФ;
• купли-продажи предприятия - п.3 ст.560 ГК РФ;
• дарения недвижимости - п.3 ст.574 ГК РФ;
• отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты - ст.584 ГК РФ;

Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ). За совершение регистрационных действий взимается государственная пошлина, размер которой определяется в соответствии с п.1 ст.333.33 НК РФ. К примеру, величина пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество для юридических лиц в 2015 г. составляет 22 000 руб. (пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ). Причем оплату производит организация - покупатель, если иное не установлено договором. Согласно п.1 ст.14 Закона № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация прав документально подтверждается по выбору правообладателя:

Свидетельством о государственной регистрации прав;
- выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).

Зарегистрированная сделка (договор) удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, которая выражает содержание сделки.

Кадастровый учет

Недвижимое имущество также подлежит кадастровому учету на основании Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ). В его перечень включаются:

• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• помещения;
• объекты незавершенного строительства.

Положения Закона № 221-ФЗ не применяются к следующим объектам:

• участкам недр;
• воздушным судам;
• морским судам;
• судам внутреннего плавания;
• космическим объектам;
• предприятиям как имущественным комплексам.

Российское законодательство не устанавливает прямой обязанности ставить недвижимое имущество на кадастровый учет. Однако, чтобы совершить какую-либо сделку (купли-продажи, аренды) с недвижимостью, нужно обладать правом собственности на объект, которое должно быть зарегистрировано официально. В свою очередь, чтобы получить свидетельство о государственности регистрации права собственности на недвижимое имущество, необходимо сперва зарегистрировать объект в государственном кадастре недвижимости (ГНК). Таким образом, кадастровый учет является обязательным условием для участия недвижимого имущества в гражданском обороте. Правила кадастрового учета действуют в отношении:

• земельных участков - с 01.01.2008 г.;
• зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства - с 01.01.2013 г.

Что же такое кадастровый учет? Это процедура внесения сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр недвижимости (ГКН) - реестр информации об учтенном недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Кадастровый учет преследует ряд основных целей:

1. подтверждение существования объекта;
2. подтверждение прекращения существования объекта или сведений о нем;
3. индивидуализация объекта среди прочих аналогичных объектов;
4. определение кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с Постановлением Правительства от 01.06.2009 г. № 457 постановкой недвижимых объектов на кадастровый учет, ведением государственного кадастра недвижимости (ГКН) занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В субъектах РФ эти функции выполняет уполномоченный орган Росреестра - кадастровая палата. Можно также обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), действующий в регионе.

Каждому объекту недвижимости присваивается государственный учетный номер (или кадастровый номер). Он является уникальным и постоянным.

Госпошлина за постановку на кадастровый учет недвижимого имущества не взимается.

Договор купли-продажи

Приобретение недвижимости осуществляется по договору купли-продажи. Отношения сторон, возникающие на основе данного договора, регулируются общими положениями параграфа 1 гл.30 ГК РФ, а также специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» (ст.549 - 558) и параграфа 8 «Продажа предприятия» (ст.559 - 566) гл.30 ГК РФ.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец должен передать в собственность покупателю недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение и др. Покупатель в свою очередь должен принять это недвижимое имущество, заплатив при этом определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п.1 ст.433 ГК РФ).

Недвижимый объект передается продавцом и принимается покупателем по подписанному передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). После этого договор считается исполненным. Однако распоряжаться полученным во владение имуществом покупатель сможет только тогда, когда станет его полноправным собственником, т.е. после государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП. Продавец также не вправе распоряжаться недвижимым объектом после его передачи и до момента государственной регистрации перехода права собственности, поскольку уже не является его законным владельцем, поэтому не имеет возможности реализовывать свои права как собственника в отношении данного имущества.

Крупная сделка

Еще один важный момент, о котором нужно знать и помнить, покупая дорогостоящие недвижимые объекты. Если стоимость приобретаемого имущества равна:

• для ООО - 25% и более от стоимости имущества общества, если уставом ООО не установлен более высокий процентный порог для крупной сделки (п.1 ст.46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
• для АО - 25% и более от балансовой стоимости активов общества (абз.1 п.1 ст.78 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»);

то сделка признается крупной. При данных обстоятельствах решение о совершении крупной сделки должно приниматься:

в ООО:

• общим собранием участников;
• советом директоров - наблюдательным советом, когда стоимость недвижимого имущества находится в пределах от 25% до 50% от стоимости имущества ООО (если принятие решения является компетенцией совета директоров);

в АО:

• общим собранием акционеров, когда стоимость недвижимого имущества выше 50% балансовой стоимости активов АО (решение принимается в ¾ голосов);
• советом директоров - наблюдательным советом единогласно, когда стоимость недвижимого имущества составляет от 25% до 50% от балансовой стоимости активов АО.

Нарушения требований законодательства в отношении крупной сделки могут повлечь ее недействительность.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты на приобретение недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, аккумулируются на «Вложения во внеоборотные активы»:

• субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков»;
• субсчет 08-2 «Приобретение объектов природопользования».
• субсчет 08-4 «Приобретение объектов основных средств».

Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60
- отражены затраты на приобретение недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60, 70, 69, 71, 76, …
- отражены дополнительные затраты, связанные с приобретением недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (информационные и консультационные услуги, услуги посредников и т.д.).

Для того, чтобы отразить объект на , не нужно дожидаться подачи документов на государственную регистрацию прав собственности на данную недвижимость. Организация вправе перевести актив в состав основных средств, если сформирована его первоначальная стоимость (с учетом условий п.4 ПБУ 6/01 ). На это указывает п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н (далее - Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств № 91н) в редакции Приказа Минфина от 24.12.2010 № 186н (действует с 1 января 2011 г.).

Справка . Согласно прежней редакции п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств № 91н, недвижимый объект учитывался в качестве основного средства, если (1) его первоначальная стоимость была сформирована; (2) первичные документы по приему передаче были оформлены; (3) объект фактически эксплуатировался; (4) документы были предоставлены на государственную регистрацию.

Норма п.52 Методический указаний по учету основных средств № 91н также уточняет, что объекты недвижимости, не зарегистрированные в общеустановленном порядке, учитываются на отдельном субсчете счета 01 (03). При этом в учете делаются проводки.

Дебет 01 (03), субсчет «Недвижимые объекты, не прошедшие госрегистрацию» - Кредит 08-4 (08-1, 08-2)
- учтено на отдельном субсчете счета учета основных средств недвижимое имущество, не прошедшее государственную регистрацию.

После регистрации права собственности недвижимый объект переводят в состав основных средств, права на которые зарегистрированы:

Дебет 01 (03), субсчет «Недвижимые объекты, прошедшие госрегистрацию» - Кредит 01 (03), субсчет «Недвижимые объекты, не прошедшие госрегистрацию»
- переведено недвижимое имущество в состав основных средств (доходных вложений в материальные ценности), прошедших государственную регистрацию.

Бухгалтерский учет госпошлины

Как?

В бухгалтерском учете затраты на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества должны включаться в его первоначальную стоимость. Основанием для этого служит п.8 ПБУ 6/01. Обычно проблем с учетом расходов на уплату государственной пошлины и других расходов не возникает, когда они понесены в процессе формирования первоначальной стоимости актива. При этом организация отразит их в учете так.

Дебет 68 - Кредит 51

Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 68
- учтена государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество в первоначальной стоимости объекта основных средств.

Дебет 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60,76
- учтены прочие расходы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в первоначальной стоимости объекта основных средств (оформление документов, услуги нотариуса и т.д.).

Однако госпошлина учитывается иначе в ситуации, когда объект уже включен в состав основных средств. Дело в том, что п.14 ПБУ 6/01 содержит закрытый перечень оснований для изменения первоначальной стоимости основного средства:

Достройка;
- дооборудование;
- реконструкция;
- модернизация;
- частичная ликвидация;
- переоценка.

Поэтому расходы на госрегистрацию, понесенные уже после того, как сформирован самостоятельный инвентарный объект, не могут увеличивать его стоимость. Учитывать такие расходы необходимо как прочие на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчете 2 «Прочие расходы».

Дебет 68 - Кредит 51
- перечислены с расчетного счета денежные средства на уплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Дебет 91-2 - Кредит 68
- учтены расходы на уплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество, понесенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

Дебет 91-2 - Кредит 60,76
- учтены прочие расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, понесенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (оформление документов, услуги нотариуса и т.д.).

Когда?

Расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество признаются в бухгалтерском учете тогда, когда выполняются три условия п.16 ПБУ 10/99:

1. расход осуществляется в соответствии с условиями договора (требованием законодательства, обычаем делового оборота);
2. сумма расхода может быть определена;
3. есть уверенность, что при совершении конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.

При этом каждый факт хозяйственной жизни должен быть оформлен первичным документом (ч.1 ст.9 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - Закон № 402-ФЗ)).

К примеру, госпошлина:

1. взимается согласно требованию закона;
2. ее размер определен нормами Налогового кодекса;
3. в результате уплаты пошлины уменьшаются экономические выгоды организации (?).

На последнем условии следует заострить особое внимание. Является ли момент уплаты той датой, когда нужно начислять расход?

На основании пп.5.2 п.1 ст.333.18 НК РФ государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество перечисляется в Федеральный бюджет:

• до подачи заявлению на регистрацию;
• после подачи заявления на регистрацию, но до момента его рассмотрения, если заявление подано в электронном виде.

Заплатив госпошлину, организация может отказаться от совершения юридически значимых действий. Тогда согласно пп.4 п.1 ст.333.40 НК РФ денежные средства подлежат возврату. Следовательно, перечисление пошлины в бюджет не является достаточным основанием для признания расхода в бухгалтерском учете. Датой для начисления следует считать день подачи документов на регистрацию. Именно тогда выполняется третье необходимое условие: уменьшение экономических выгод. После того, как регистрационные действия начались, организация уже не может отказаться от их совершения и потребовать возврата уплаченного сбора. Факт получения документов для проведения государственной регистрации подтверждается распиской, которую регистрирующий орган выдает заявителю (п.6 ст.16 Закона № 122-ФЗ).

Порядок учета НДС

Сумма «входного» НДС, предъявленная продавцом покупателю недвижимого имущества, принимается к вычету после принятия основного средства на учет при условии налогового законодательства (ст.171, ст.172).

Согласно пп.17 п.2 ст.149 НК РФ государственная пошлина и другие виды пошлин и сборов НДС не облагаются.

Таблицы 1 - Бухгалтерские проводки по учету приобретения основных средств, подлежащих государственной регистрации

Пример 1 .

ООО «Моя Еда» в середине мая приобрело помещение под продуктовый склад по договору купли-продажи за 4 720 000 руб., в т. ч. НДС (18%) - 720 000 руб. Поскольку объект полностью пригоден для своего использования по назначению, организация перевела его в состав основных средств и ввела в эксплуатацию.

Документы на регистрацию прав на недвижимое имущество были поданы в регистрирующий орган в начале июня. Размер государственной пошлины для юридического лица составил 22 000 руб. В июле право собственности на помещение было зарегистрировано.

Справочные данные:

1. общество применяет общую систему налогообложения (ОСНО).
2. в соответствии с рабочим планом счетов, утвержденным в учетной политике ООО «Моя Еда» для целей бухгалтерского учета, недвижимые объекты основных средств учитываются на следующих субсчетах.

Рабочий план счетов ООО «Моя Еда»

Решение.

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки.

В соответствии с п.21 ПБУ 6/01 организация начнет амортизировать складское помещение с июля.

Конец примера

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли недвижимые объекты, приобретенные организацией для ведения хозяйственной деятельности, учитываются в составе амортизируемого имущества при условии их соответствия критериям абз.1 п.1 ст.256 НК РФ .

Основные средства принимаются к налоговому учету по первоначальной стоимости, которая определяется в порядке, установленном п.1 ст.257 НК РФ. Впоследствии эта стоимость списывается на расходы через амортизацию. Согласно п.4 ст.259 НК РФ по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, амортизация начисляется в общеустановленном порядке, как и по любым другим основным средствам: с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. При этом организации не нужно дожидаться даты государственной регистрации права собственности на недвижимость или документально подтверждать факт подачи документов в регистрирующий орган.

Справка . Правила п.4 ст.259 не распространяются на основные средства, которые организация начала использовать до 2013 года. Ранее действовавшая норма п. 11 ст. 258 НК РФ не давала организациям возможности амортизировать объекты, подлежащее государственной регистрации, ранее срока документально подтвержденной подачи документов для регистрации прав на имущество. С 1 января 2013 года данная норма перестала действовать в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.11.2012 г. № 206-ФЗ.

Но не все недвижимые объекты подлежат амортизации. Согласно п.2 ст.256 НК РФ исключение составляют земельные участки и другие объекты природопользования (недра, вода и т.д.), объекты незавершенного капитального строительства и др. Некоторые основные средства и вовсе исключаются из состава амортизируемого имущества (п.3 ст.256 НК РФ ).

Амортизационная премия

На основании п.9 ст.258 НК РФ организация вправе уменьшить первоначальную стоимость основного средства на амортизационную премию, величина которой может составлять:

• не более 10% от первоначальной стоимости объекта, относящегося к 1, 2, 8-10 амортизационным группам;
• не более 30% от первоначальной стоимости объекта, относящегося к 3-7 амортизационным группам.

Решение об использовании амортизационной премии и ее размер должны быть закреплены в учетной политике для целей налогообложения.

Амортизационная премия учитывается в составе косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, в котором основное средство начинает амортизироваться (абз.2 п.3 ст.272 НК РФ). Учитывая положения п.4 ст.259 НК РФ списание происходит в месяце, следующем за месяцем ввода недвижимого имущества в эксплуатацию. При этом сам объект после ввода в эксплуатацию принимается в состав амортизационной группы по первоначальной стоимости за вычетом суммы премии.

В случае, если основное средство, в отношении которого применялась амортизационная премия, было реализовано в течение 5-ти лет с момента его ввода в эксплуатацию взаимозависимому лицу, то премия подлежит восстановлению в отчетном (налоговом) периоде совершения операции по реализации (абз.3 п.9 ст.258 НК РФ).

Справка . До 1 января 2013 норма абз.3 п.9 ст.258 НК РФ не содержала указания на конкретную категорию лиц, которым производилась реализация имущества.

Еще один важный момент. Амортизационная премия применяется только к амортизируемым основным средствам, т. е. к тем объектам, которые подлежат амортизации в налоговом учете. Так часть стоимости земельного участка не может быть списана на расходы в виде амортизационной премии, поскольку в соответствии с п.2 ст.256 НК РФ земля не амортизируется.

Бухгалтерским законодательством амортизационная премия не предусмотрена. Поэтому ее применение для целей налогообложения обязательно приведет к разницам между суммами амортизации, начисленными в бухгалтерском и налоговом учете.

Приобретение здания и земельного участка под ним

При покупке недвижимого имущества организация может столкнуться с некоторыми трудностями в определении его первоначальной стоимости. К примеру, на практике может возникнуть ситуация, когда в договоре на приобретение здания (сооружения, строения и др.) и земельного участка под ним указана единая стоимость. Норма п.2 ст.555 ГК РФ уточняет, что в таких случаях установленная цена здания или другого недвижимого имущества включает цену земельного участка, на котором находится объект (если иное не предусмотрено законом или договором). Кроме того, законодательство не обязывает стороны сделки при купле-продаже нескольких недвижимых объектов указывать цену отдельно для каждого из них.

Однако принять здание и земельный участок к учету как единый не получится. Такой вывод следует из абз.2 п.6 ПБУ 6/01, его правомерность подтверждает Минфин России в письме от 19.05.2003 г. № 04-02-05/3/50. Дело в том, что здание имеет ограниченный срок полезного использования, а для земли он не устанавливается вовсе. (Кроме того, в соответствии с пп.1 п.4 ст.374 НК РФ земельный участок не является объектом обложения налогом на имущество. Если не выделить стоимость земли, то проверяющие, скорее всего, потребуют учесть договорную сумму полностью при исчислении налоговой базы.) Значит учитывать эти недвижимые объекты нужно по отдельности. Отсюда возникает вопрос, какую часть стоимости отнести к зданию, а какую - к земельному участку?

Действующее законодательство не дает четкого ответа на поставленный вопрос, официальных разъяснений чиновников практически нет, а судебная практика еще не сложилась. Решить проблему можно несколькими способами:

1. заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, где указать стоимость каждого объекта недвижимого имущества. Хотя этот путь решения и является наиболее приемлемым, но он не всегда возможен;
2. экспертным путем: используя данные независимой оценки, пропорционально разделить общую стоимость между объектами недвижимого имущества. Но стоит заметить, что применение этого способа не исключает возможности возникновения споров с налоговиками;
3. распределить затраты на приобретение нескольких недвижимых объектов на основании выбранной и обоснованной организацией базы (например, пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка). Такое мнение высказали представители Минфина России в письме от 28.06.2013 г. № 03-05-05-01/24812. Причем вариант расчета стоимости здания путем вычитания из общей суммы оценочной стоимости земли, предложенный автором письма, не нашел своей поддержки со стороны финансового ведомства.

Организация должна помнить, что, избирая для себя тот или иной порядок разделения общей стоимости между несколькими объектами недвижимости, она идет на определенный риск. С чем он связан? Норма п.7 ПБУ 1/2008 позволяет разрабатывать способы бухгалтерского учета, если законодательно они не установлены. А вот в Налоговый кодекс такой возможности не предоставляет, поскольку налоговые правила должны быть одинаковыми и понятными для всех налогоплательщиков. Поэтому любой разработанный способ налогового учета, не закрепленный на законодательном уровне, может вызвать претензии проверяющих.

Дополнительные затраты, которые понесены при покупке основных средств, требующих регистрации прав, распределяются между объектами в соответствующей пропорции.

Налоговый учет госпошлины

Как?

Также, как и в бухгалтерском учете, порядок налогового учета расходов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, зависит от момента их совершения:

1. до ввода объекта в эксплуатацию;
2. после ввода объекта в эксплуатацию.

В первом случае расходы должны учитываться при формировании первоначальной стоимости основного средства. Такой точки зрения придерживается Минфин России (письма: от 04.03.2010 г. № 03-03-06/1/113, от 19.05.2009 г. № 03-05-05-01/26, от 18.05.2009 г. № 03-05-05-01/26, от 27.03.2009 г. № 03-03-06/1/195 и др.). Свою позицию он обосновывает нормой п.1 ст.257 НК РФ. Согласно данной норме при покупке недвижимого объекта его первоначальная стоимость складывается из расходов на приобретение, доставку и доведение до пригодного для эксплуатации состояния. При этом в сумму не включаются только НДС и акцизы, и госпошлина в данный перечень не входит.

Во втором случае расходы единовременно списываются на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ). Аргументом в пользу данного порядка учета служит то, что при вводе объекта основных средств в эксплуатацию его первоначальная стоимость уже сформирована и изменению не подлежит, за исключением оснований, перечисленных в абз.1 п.2 ст.257 НК РФ, а именно:

• достройки;
• дооборудования;
• реконструкции;
• модернизации;
• технического перевооружения;
• частичной ликвидации;
• иных аналогичных оснований.

Регистрация прав на недвижимое имущество не относится к числу таких оснований. Следовательно, в рассматриваемой ситуации расходы на госпошлину не могут увеличивать первоначальную стоимость основного средства. Правомерность данных выводов подтверждает и Минфин России в своем письме от 11.02.2011 г. № 03-03-06/1/89.

Помимо вышеописанного порядка учета расходов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество существует и альтернативный подход. Согласно ему госпошлина должна включаться в состав прочих расходов, независимо от того, когда она была начислена: до или после ввода объекта основных средств в эксплуатацию. Доводы здесь приводятся следующие:

Госпошлина взимается за регистрацию перехода права собственности на уже приобретенный объект;
- факт уплаты госпошлины не влияет на пригодность объекта к использованию.

Значит, госпошлина - это самостоятельный вид расхода, который не связан с приобретением, доставкой и доведением основного средства до пригодного эксплуатационного состояния.

Кроме того, в соответствии со ст.13 НК РФ государственная пошлина относится к федеральным сборам. Поэтому на основании пп.1 п.1 ст.264 НК РФ организация вправе учесть такие затраты в составе прочих расходов.

Ранее данную позицию поддерживал и Минфин России (письма: от 19.10.2007 г. № 03-03-06/1/725, от 16.02.2006 г. № 03-03-04/1/116, от 02.03.2006 г. № 03-03-04/1/165, от 30.03.2005 г. № 03-03-01-04/1/137). Однако более поздние разъяснения финансистов по вопросу учета госпошлины до момента ввода объекта в эксплуатацию содержат выводы о том, что такие расходы участвуют в формировании первоначальной стоимости основного средства.

В связи с неоднозначностью существующих мнений организация, руководствуясь нормой п.4 ст.252 НК РФ , может самостоятельно определить группу расходов, к которой будут отнесены затраты на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Выбранный вариант учета необходимо закрепить в учетной политике для целей налогообложения (абз.5 ст.313 НК РФ ).

Когда?

Для того, чтобы учесть государственную пошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество для целей налогообложения прибыли, должны быть соблюдены 3 главных принципа признания расхода, которые сформулированы в п.1 ст.252 НК РФ:

1. расход должен быть обоснованным;
2. расход должен быть подтвержден документально;
3. расход должен быть связан с деятельность, которая направлена на получение дохода.

Если все вышеперечисленные условия выполняются, то в налоговом учете начисляется расход. Но когда конкретно необходимо это сделать: при уплате государственного сбора или передаче документов на регистрацию?

Из пп.5.2 п.1 ст.333.18 НК РФ известно, что расчеты с бюджетом за совершение юридически значимых действий производятся:

• до подачи заявления на регистрацию;
• после подачи заявления на регистрацию, но до момента его рассмотрения (когда заявление подается в электронном виде).

Если начислить расход в день оплаты, то получится, что мы опережаем событие, с которым связано перечисление госпошлины. Регистрационные действия еще не начались и даже могут не состояться (по инициативе заявителя). В последнем случае организация вправе вернуть перечисленные денежные средства (пп.4 п.1 ст.333.40 НК РФ), и тогда учтенный расход окажется необоснованным. Поэтому методологически корректно признать расход на дату предоставления документов в регистрирующий орган. После того, как документы будут приняты, организация уже не может отказаться от совершения юридически значимых действий, за которые был уплачен государственный сбор.

Пример 2 .

В начале августа АО «Металлопрокатный завод» приобрело по договору купли-продажи производственное здание за 35 400 000 руб., в т. ч. НДС (18%) - 5 400 000 руб. и земельный участок под ним за 20 000 000 руб., без НДС (согласно пп.6 п.2 ст.146 НК РФ).

Риэлторской фирмой «Партнер» была оказана услуга по приобретению недвижимого имущества стоимостью 354 000 руб., в т. ч. НДС (18%) - 54 000 руб.

В конце этого же месяца полностью подготовленные к использованию активы организация приняла в состав основных средств и ввела в эксплуатацию. В соответствии с приказом руководителя срок полезного использования производственного здания составил 30 лет и 6 месяц или 366 месяц (10 амортизационная группа). Поскольку земля не подлежит амортизации (абз.5 п.17 ПБУ 6/01, п.2 ст.256 НК РФ), то и срок полезного использования для нее не устанавливается.

В начале сентября были поданы документы на государственную регистрацию прав собственности на недвижимые объекты. Предварительно организация перечислила в бюджет госпошлину за совершение регистрационных действий по 22 000 руб. за каждый объект.

В начале октября права собственности на здание и земельный участок были зарегистрированы.

Справочные данные:

1) общество находится на общей системе налогообложения (ОСНО);
2) в соответствии с учетной политикой АО «Металлопрокатный завод» для целей бухгалтерского и налогового учета:
- амортизация по всем основным средствам начисляется линейным способом;
- срок полезного использования определяется по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1);
- дополнительные затраты, связанные с поступлением нескольких недвижимых объектов, распределяются пропорционально цене приобретения этих объектов согласно договору (без НДС);
3) в соответствии с учетной политикой АО «Металлопрокатный завод» для целей налогового учета
- в отношении амортизируемых основных средств применяется амортизационная премия. (Для объектов 10 амортизационной группы размер премии составляет 10% от первоначальной стоимости);
- расходы на риэлторские услуги включаются в первоначальную стоимость объекта основных средств;
4) в соответствии с рабочим планом счетов, утвержденным в учетной политике АО «Металлопрокатный завод» для целей бухгалтерского учета, недвижимые объекты основных средств учитываются на следующих субсчетах.

Рабочий план счетов АО «Металлопрокатный завод»

Решение.

В учете организация должна сформировать 2 самостоятельных инвентарных объекта: производственное здание и земельный участок. Причем расходы на риэлторские услуги, которые связаны с приобретением этих недвижимых активов, необходимо распределить.

1. Стоимость услуг, которая будет включена в первоначальную стоимость производственного здания.
. Расчет: Стоимость услуг риэлтора х Цена здания без НДС / (Цена здания без НДС + Цена земельного участка) = 300 000 руб. х 30 000 000 руб. / (30 000 000 руб. + 20 000 000 руб.) = 180 000 руб.;

2. Стоимость услуг, которая будет включена в первоначальную стоимость земельного участка.
. Расчет: Стоимость услуг риэлтора х Цена земельного участка / (Цена здания без НДС + Цена земельного участка) = 300 000 руб. х 20 000 000 руб. / (30 000 000 руб. + 20 000 000 руб.) = 120 000 руб.

Приобретение недвижимых объектов организация отразит в бухгалтерском учете следующими проводками.

С 1-го числа следующего месяца (сентября) бухгалтер АО начнет начислять амортизацию по производственному зданию в бухгалтерском и налоговом учете. (Земельный участок амортизируемым объектом не признается.) Однако при расчете амортизационных отчислений для целей налогообложения прибыли нужно учесть амортизационную премию (10%).

Расчет амортизации (А) линейным методом:

• В бухгалтерском учете:

1. Агод = Первоначальная стоимость х Норма амортизации (год.) = 30 180 000 руб. х 100% / 30,5 г. = 989 508,20 руб.
2. Амес = Агод / 12 мес. = 983 606,56 руб. / 12 мес. = 82 459,02 руб.

• В налоговом учете:

1. Амес = (Первоначальная стоимость - Амортизационная премия) / Срок полезного использования (мес.) = (30 180 000 руб. - 30 000 000 руб. х 10%) / 366 мес. = 74 262,29 руб.

Расчет показывает, что суммы амортизационный отчислений, которые списываются в бухгалтерском и налоговом учете, неодинаковы. Это связано с тем, для целей налогообложения прибыли организация может включить в расходы 3 000 000 руб. от первоначальной стоимости объекта в виде премии уже в 1-ом месяце амортизации, в то время, как в бухгалтерском учете этого сделать нельзя. Таким образом, общая сумма расходов, которую организация сможет учесть в сентябре составит:

• в бухгалтерском учете - 82 459,02 руб.;
• в налоговом учете - 3 074 262,29 руб. (= 3 000 000 руб. + 74 262,29 руб.)., что на 2 991 803,27 руб. (=3 074 262,29 руб. - 82 459,02 руб.) больше, чем в бухгалтерском учете.

Возникшая налогооблагаемая временная разница в размере 2 991 803,27 руб. формирует отложенное налоговое обязательство (ОНО):

• ОНО = Налогооблагаемая временная разница х 20% (ставка налога на прибыль) = 2 991 803,27 руб. х 18% = 598 360,65 руб.

В сентябре (месяце начала начисления амортизации по основному средству) организация начислит в учете ОНО. Бухгалтерские проводки будут такими.

В следующем месяце (октябре) амортизация в бухгалтерском учете будет начислена на 8 196,73 руб. (= 82 459,02 руб. - 74 262,29 руб.) больше, чем для целей налогообложения. Эта сумма частично уменьшит возникшую в сентябре налогооблагаемую временную разницу и, как следствие, погасит в соответствующей сумме начисленное ОНО: 8 196,73 руб. х 20 % = 1 639,35 руб.

Бухгалтерские проводки, по начислению амортизации на производственное здание и погашению ОНО, аналогичные записям № 3 и №4 октября месяца, должны производиться в учете ежемесячно в течение оставшегося срока полезного использования до полного списания стоимости основного средства или снятия его с учета.

Конец примера

Документооборот

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ факт передачи недвижимого объекта документально оформляется:

• передаточным актом;
• другим документом о передаче.

На основании п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств № 91н объект передается одной стороной в собственность другой стороны по акту приемки-передачи основных средств. Унифицированная форма этого первичного документа ОС-1а разработана Госкомстатом России (Постановление от 21.01.2003 г. № 7). Акт заполняется и подписывается обеими сторонами сделки, и продавцом, и покупателем.

Также стоит отметить, что ч.4 ст.9 Закона № 402-ФЗ не запрещает организациям использовать для оформления учетных операций собственные формы. При этом первичный документ должен содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные ч.2 ст.9 Закона № 402-ФЗ.

Покупка своего жилья – мечта многих семей. Далеко не все могут позволить себе собственную квартиру, так как стоимость приличной недвижимости, пригодной для жилья, составляет минимум миллион рублей даже в регионе.

Учитывая, что свое жилье иметь важно, государство допускает много способов приобретения квартиры, доступных семьям с обычным доходом. Это и ипотека, и жилищное кредитование, и возможность оформления налогового вычета, и долевое строительство, и многие другие способы.

Плюсы своей квартиры

Приобретение квартиры становится вопросом не только жизнеобеспечения, но и престижа. Ведь купить недвижимость может далеко не каждый, только тот, кто заслужил это своим трудолюбием и кто воспользовался предложенными возможностями.

Несмотря на то что на Западе многим семьям выходит дешевле снимать жилье, чем покупать свое, в нашей стране дело обстоит по-другому.

Арендная плата в России довольно велика, к тому же закон выступает однозначно на стороне арендодателей, а не съемщиков.

Арендаторы оказываются не защищены от собственников жилья, их могут выселить в любой момент, поднять им плату, обязать оплачивать ремонт. И если при этом не заключен (а именно так обстоит дело в подавляющем количестве случаев), то нет никакого способа призвать арендодателя к ответу.

Кроме того, арендатору нужно согласовывать каждый шаг по изменению облика квартиры с ее владельцем, приходится выяснять отношения с представителями управляющей компании, если собственник жилья оказывается недобросовестным плательщиком, и т. д.

Приобретение своей квартиры оказывается выгодным не только с психологической точки зрения, но и с экономической. Конечно, зачастую платежи за свою квартиру, если она взята в или кредит, выше, чем потенциальная арендная плата, но эти платежи временные и деньги вкладываются в собственное жилье, а не отдаются дяде.

Как можно купить квартиру

Самый просто способ: накопить деньги. Однако далеко не каждая семья имеет такой уровень дохода, чтобы позволить себе откладывать достаточные суммы, чтобы их хватило на покупку квартиры. Особенно, если учитывать, что недвижимость дорожает, а в кризисные времена теряет в цене не так много, чтобы можно было «воспользоваться моментом».

Поэтому имеет смысл рассмотреть другие способы.

Ипотека

Для получения ипотеки в банке нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный для осуществления платежей доход, а также первоначальный взнос (обычно 10%).

Для получения одобрения со стороны банка можно привлечь созаемщиков (например, родителей), а также поручиться имеющейся недвижимостью или автомобилем, доказать наличие дополнительного дохода (к примеру, проценты с банковского депозита).

Кредит

Этот способ хорошо подойдет для семей, которым ипотека не подошла по тем или иным причинам. Например, не хочется брать ипотеку на длительный срок (ипотека подразумевает «марафонскую дистанцию» на 15–20 лет и за счет этого сокращение суммы ежемесячного платежа), в то время как доход позволяет взять более краткосрочный кредит с повышенной суммой ежемесячного взноса.

Также взятие кредита оптимально, если продается недвижимость меньшей площади и покупается более просторное жилье.

Использование субсидий

Этот способ комбинируется с первыми двумя. Госсубсидии бывают нескольких типов. Например, полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса, как сертификат.

Военный сертификат, напротив, позволяет взять ипотеку на льготных условиях. Третий вид субсидий – помощь в погашении ипотеки. Так, можно оформить на проценты по ипотеке.

Социальные программы

В некоторых регионах запущены программы помощи молодым или многодетным семьям. Так, например, в Башкортостане многодетным семьям выделяют участки под строительство, а в Калининградской области выделяют миллион для покупки жилья.

Нужно поинтересоваться в местном отделе соцобеспечения о наличии таких программ и об их условиях.

Участие в специальных программах софинансирования

Такие программы предлагаются некоторыми банками, в частности Сбербанком. Под участием подразумевается, что семья на протяжении определенного времени (2-3 года) делает взносы, пополняя специальный накопительный счет. После истечения оговоренного срока государство увеличивает на определенный процент накопленную сумму, и ее можно использовать в качестве первоначального взноса.

Долевое строительство

Квартиры на этапе стоят значительно дешевле, иной раз в 3-4 раза ниже среднерыночной цены. К тому же платежи рассредоточены на время возведения дома.

Среди существенных минусов большое количество мошеннических схем, которые применяются при долевом строительстве, из-за чего дольщики оказываются обманутыми, строительство оборачивается долгостроем или вообще замораживается.

Аренда с последующим выкупом

Такой способ крайне редко, но применяется. Платежей в таком случае будет два: первый – в качестве арендной платы, второй – в счет будущей покупки квартиры.

Разновидность такой аренды: рента с пожизненным содержанием. Например, семья ухаживает за пожилой женщиной, и между ними заключен договор, суть которого сводится к следующему: арендаторы полностью содержат владелицу жилья и оплачивают все ее счета, но после ее смерти квартира переходит им в собственность.

Таким образом, есть немало способов приобрести свою недвижимость, не имея на руках достаточного количества средств. Нужно тщательно изучить каждую возможность, взвесить все достоинства и недостатки – и действовать.

2.1 Систематизация оснований и способов приобретения права собственности..

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями припобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако, при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям.

Так, ряд учёных* полагают, что в качестве основания классификации следует принять наличие воли предшествующего собственника. По их мнению, к первоначальным относятся такие основания, при которых право собственности правомерно возникает у лица независимо от воли предшествующего собственника, а производными признаются такие, при которых таковая воля присутствует.

Иные же полагают, что верным критерием служит наличие правопреемства *, и к первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемство, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве. Они указывают, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю (т.н. необходимый наследник ), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника -наследодателя - хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности.

Мне ближе точка зрения последних, так как доктринальное толкование закона, для чего собственно и существует цивилистика, должно основываться на внутренне непротиворечиых посылках, не приводящих к парадоксальным выводам. При этом, лучшим, с моей точки зрения, путём решения этой задачи служит следование внутренней логике такого закона, а в данном случае известно, что законодатель во всех случаях определённые правовые последствия с наличием либо отсутствием прравопреемства, чего нельзя сказать о воле. То есть практическое значение для маиериального права имеет, скорее критерий правопреемства , поэтому он и избран мной для изучения оснований приобретения права собственности.

Это тем более актуально, что в настоящий момент активно происходят различные - и зачастую разнонаправленные - процессы. Приватизация, при которой государственное и муниципальное имущество переходит в собственность граждан и организаций, объекты “соцкультбыта” и иные имущественные комплексы переходят, напротив, в государственную и муниципальную собственность. Всё это имущество обременено многочисленными обязательствами самого разнообразного характера, а зачастую и снабжено разнообразными правомочиями, нередко очень привлекательными для собственника. И принятие юридически значимых актов, как правило, тесно связано с наличием или отсутствием правопреемства.

Поэтому далее будут рассмотрены основания приобретения права собственности, классифицированные на первоначальные и производные именно по критерию правопреемства . Исходя из этого критерия, к первоначальным основаниям следует отнести:

приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п 1 ст.218 ГК)

переработка (ст.220 ГК)

обращение в собственность общедоступных вещей (ст.221 ГК)

приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п.3 ст 218; ст.ст.225, 226; безхозяйного вследствие применения п.2 ст.235, ст.236 ГК)

присвоение клада (ст.233 ГК)

вследствие наступления срока приобретательной давности (ст.234 ГК)

на самовольную постройку вследствие применения п.3 ст.222 ГК

безнадзорных животных (ст.ст.230-232 ГК)

приобретение от неуправомоченного собственника также имеются основания считать первоначальным способом приобретения права собственности.

К производным же способам приобретения отнесены:

приобретение права собственности по договору

приобретение права собственности в порядке наследования

национализация (ст.239, ст.306 ГК)

приватизация (ст.217, ч.2 п.2. ст.235 ГК)

приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации (п.7 ст.63, абз.3 п.2 ст.218 ГК)

обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подпункт 1 п.2 ст.235, ст.238 ГК)

обращение имущества в пользу государства в интересах общества (реквизиция) либо, как конфискация, то есть в виде санкции за совершённое правонарушение (ст.242, 243 ГК)

выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст.239 ГК)

выкуп безхозяйственно содержащегося имущества (ст.ст.240,293 ГК)

выкуп домашних животных, приненадлежащем обращении с ними (ст.ст.241 ГК)

приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать (подпункт 2 п.2. ст.235, ст.238 ГК).

Следует отметить, что некоторые способы приобретения могут, в зависимости от конкретных обстоятельств выступать как первоначальные либо как производные, примером чему служит приобретение собственности на продукцию, плоды, доходы, полученные от пользования определённым имуществом.

Изучение каждого из оснований приобретения права собственности в целом может составить тему отдельной полноценной научной работы. Далее будут рассмотрены различные основания приобретения прав собственности на недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодатель относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.131 ГК), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением такого права (п.2 ст.131 ГК), а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и специальная регистрация. Основным правовым актом, регулирующим процедуры регистрации является Закон РФ “О государственной регистрации сделок с недвижимостью”.

2.2 Первоначальные основания приобр недвижимое имущество.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (п.1 ст. 218 ГК). При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации (ст.219 ГК).

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку , то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Поэтому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных п.з ст.222 ГК, в каковых целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе всего или части самовольно построенного и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия.

Однако, при соблюдении установленных законом условий, право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельномучастке либо за лицом, всобственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлениемразмеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы другиз лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьёй 236 ГК. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Основание и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены п.2 б.2 статьей 25 ГК. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

По заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, такие вещи принимаются на учет и, по истечении года с указанного дня, орган, уполномоченный управлять указанным имуществом, получает право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если до признания судом недвижимости муниципальной собственности объявился ее прежний титульный собственник, такая вещь может быть вновь принята им во владение, пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность (ст.234 ГК) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы как своим собственным данным имуществом в течение пятнадцати лет. Весьма важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определение срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течении которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. В тоже время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационому иску либо по иску владельца, не явлющегося собственником (ст. 1 –5 ГК РФ).

Далее, обязательным условием приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным, то есть без учета того, что у него есть собственник. Иначе ставятся пол сомнение и два других обязательных реквизита приобретательной давности – открытость и добросовестность владения недвижимым имуществом

Добросовестность владения имуществом означает, что фактически владея таким имуществом, владелец не знает и не должен знает об отсутствии у него права собственности, при этом отсутствие право устанавливающего документа (например, паспорта о домовладении) само по себе не доказывает недобросовестности владельца.

Лицо владеет имуществом открыто, когда его владение наглядно и не скрывается от любых заинтересованных и незаинтересованных третьих лиц. Обязательным реквизитом давностного владения является его непрерывность. Если владелец совершает действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, либо управомоченное лицо предъявило к нему иск о возврате имущества, то течение срока приобретательной давности прерывается. При этом, если прочие реквизиты приобретательной давности налицо и после завершения действия указанных обстоятельств, давность владения начинает течь заново. Следует учитывать, что время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается, хотя, в случае, если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом, таковой владелец вправе, установленном в законном порядке, восстановить нарушенное владение. А течение срока приобретательной давности продолжается так, как если бы нарушения владения не было, то есть непрерывно. И последнее, важное именно для современного периода времени, замечание о приобретальной давности как основании приобретения права собственности на недвижимое имущество. Правилам закона о приобретательной давности ст. 11 Закона РФ о введении в действии части первой ГК РФ придана обратная сила, то есть приобретательная давность распространяется и на случай, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введении в действие части первой Кодекса.

2.3 П роизводные основания приобр етения права собственности на недвижимое имущество .

Наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору. Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 гл.37 ГК РФ), форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст.550 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации . При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица, право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п.2 ст.218, ст. 58, 59 ГК РФ). В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей к правопреемникам дело обстоит значительно сложнее. Решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК). Однако, если речь идет об общественном объединении или благотворительном фонде, то по закону, а в иных случаях может быть определено учредительными документами, остаток имущества при ликвидации направляется на решение определенных, например, социально значимых задач. Значительную роль в определении дальнейшей судьбы имущества юридического лица играет также основание его ликвидации.

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность– договор приватизации (ст. 217 ГК) – также следует относить к данному виду оснований приобретения права собственности. Данное основание приобретения прав собственности на недвижимое имущество является особенно актуальным в последние годы и вызывает, пожалуй, самое большое количество крайне сложных для разрешения судебных споров. Основной причиной возникновения сложностей при решении споров о судьбе недвижимого имущества, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества является, по моему мнению, бланкетный характер, указанный нормой ГК и, соответственно, регулирования данных отношений и процессов большим числом нормативных (и даже ненормативных) актов, изданных различными лицами. Правомочие таких лиц, решающих важнейшие юридически значимые вопросы помимо законодательного процесса и вне общего контекста развития правовой доктрины, по изданию соответствующих нормативно-правовых актов во многих случаях начинали проверяться лишь в ходе судебных процессов, связанных уже с практикой применения указанных актов. И не всегда такая проверка была ими достойно выдержана. Иными словами, данной основание приобретения права собственности недостаточно отрегулировано правом, что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов.

При принудительном обращении взыскания на имущества собственника по его обязательствам не существует, на первый взгляд, прямой связи между прекращением права собственности одного лица и возникновением его у другого. Однако законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по рассматриваемым основаниям осуществляется, как правило, в судебном порядке и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса. В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

В ближайшем будущем, по-видимому, вновь получат широкое распространение такие производные способы приобретения имущества государством как национализация , реквизиция и конфискация – типун мне на язык. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков в соответствии со ст. 36 ГК. Следует обратить внимание на то, что закон о национализации может быть оспорен лишь при его несоответствии Конституции РФ и только в Конституционном Суде РФ, то есть не подлежит оспариванию в порядке гражданского судопроизводства, но суд может решать споры о возмещении убытков и сумме такого возмещения в соответствии со ст.36 ГК.

Возмездное изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом и называется реквизицией . Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому конфискованное и сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст.242 ГК).

В случаях, прямо предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке (ст.243 ГК). При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации, При этом решение о конфискации, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суд. Особенностью конфискаций является то, что обременения права собственности на указанное имущество переходят к государству лишь частично, а их исполнения обусловлено целым рядом ограничений, в том числе и количественных.

Характерным только для приобретения прав на недвижимое имущество является такое основание как выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Статья 239 ГК определяет случаи, когда допустимо изъятие у собственника или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282, 284-286 ГК. Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд государственного органа или органа местного самоуправления доказательств, что использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество либо доказательств бесхозяйного использования соответствующего земельного участка.. Процедура изъятия выглядит следующим образом. Решение об изъятии земельного участка, а, значит, и о выкупе находящейся на ней недвижимости подлежит государственной регистрации. Титульный собственник указанной недвижимости немедленно должен быть уведомлен о регистрации с указанием ее даты, но не позднее, чем за год до даты предстоящего выкупа. До истечения года с момента уведомления собственника выкуп возможен исключительно с согласия собственника. В случаях, когда собственник не согласен с решением о выкупе либо с предложенными условиями выкупа, государственный орган либо орган местного самоуправления, принявшего решения возможно приобретение новым собственником прав собственности, вправе предъявить иск о выкупе в суд в течение двух лет с момента отправления собственнику уведомления о выкупе. В отношении бесхозяйственно содержимого имущества право собственности приобретается в порядке, определенном ст.240 (для культурных ценностей), 293 (для жилых помещений) и в иных случаях, предусмотренных законом. Указанное имущество имеет собственника, который известен, но относится к нему бесхозяйственно, то есть допускает его порчу и разрушение, утрату им иных потребительских качеств либо создает нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым законом и интересом третьих лиц (как, например, нерадивый хозяин плотины ГЭС).

Право - один из видов регуляторов общественных отношений. Гражданское право в соответствии со ст. 2 ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

Право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества. Гражданским законодательством определены ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ), которые связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежащие государственной регистрации (сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), а так же и ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:

• - владение;
• - пользование;
• - распоряжение.

Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.

Правомочие пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).

Для возникновения права собственности на недвижимое имущество, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно их принято делить на первоначальные и производные:

• - первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
• - производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:

• - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости, на который ранее не существовало ничьих прав);

К производным же способам приобретения отнесены:

• - приватизация;

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствии со статьей 236 ГК РФ. В последнем случае такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), на что закон указывает дополнительно.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этих целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе самовольно построенного объекта и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия. Однако при соблюдении установленных законом условий право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке, либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы, как своим собственным, данным имуществом в течение пятнадцати лет. Важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определения срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В то же время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационному иску либо по иску владельца, не являющегося собственником.

По производному основанию, наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору.

Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом, и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости, форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ).

В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей, решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица, передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность - договор приватизации (ст. 217 ГК РФ), также следует относить к производному виду оснований приобретения права собственности.

Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т. е., принудительно.

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам купли-продажи), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности - новое для нашего законодательства основание прекращения права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Принудительное прекращения права собственности на недвижимое имущество не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

• 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
• 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
• 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
• 4) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
• 5) конфискация (статья 243 ГК РФ);

При принудительном обращении взыскания на недвижимое имущество собственника по его обязательствам законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по этому основанию осуществляется общем случае в судебном порядке (если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором), и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса.

В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Статьей 32 ЖК РФ предусматриваются меры по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков.

Реквизиция как основание прекращения права собственности на недвижимое имущество - это возмездное изъятие такого имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).

В случаях, прямо предусмотренных законом, недвижимое имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда или в административном порядке, в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Исходя из этого, получаем:

• 1. Современное гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость традиционно является одним из самых ценных объектов гражданских прав;
• 2. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости ГК РФ относит так же и движимые объекты, которые признаются в качестве недвижимости законом;
• 3. Право собственности на недвижимое имущество возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
  • - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости;
  • - приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
  • - вследствие истечения срока приобретательной давности;
  • - при выполнении определенных условий - на самовольную постройку.

К производным же способам приобретения относится:

• - приобретение права собственности по договору;
• - приобретение права собственности в порядке наследования;
• - приватизация;
• - приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

"Российский налоговый курьер", 2006, N 21

Право собственности на приобретенный или вновь созданный объект недвижимости требует государственной регистрации. Но довольно часто такое имущество организация начинает использовать еще до регистрации. Нужно ли в подобных ситуациях включать его в состав объектов по налогу на имущество организаций? Разобраться в этом вопросе вам поможет статья.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это, например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и т.д.) на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав. Так установлено в п. 1 ст. 131 ГК РФ. При этом права на имущество возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество вне зависимости от способа его приобретения (покупка, получение в качестве вклада в уставный капитал, создание собственными силами и др.) возникает только с момента госрегистрации. И прекращается соответственно с момента госрегистрации перехода собственности к другим лицам или прекращения права по другим основаниям.

Напомним, что госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер. Владельцы недвижимости сами обращаются в регистрирующий орган для проведения госрегистрации. Причем сроки подачи таких заявлений законом не установлены.

После подачи заявления государственная регистрация проводится в течение одного месяца. Об этом говорится в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому нередко недвижимое имущество (созданное или полученное от других юридических лиц в результате сделок купли-продажи) уже фактически эксплуатируется организацией, а право собственности на него еще не зарегистрировано.

Когда объект недвижимости нужно включать в налоговую базу по налогу на имущество организаций - только после регистрации права собственности на него в установленном порядке или ранее?

Если объект недвижимости создается

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухучета. Причем включая то имущество, которое передано во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление либо внесено в совместную деятельность. На это указывает п. 1 ст. 374 НК РФ. Исключение - земельные участки и иные объекты природопользования, а также имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации. Об этом говорится в п. 4 ст. 374 НК РФ.

Итак, основанием для признания недвижимости объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является ее отражение в бухгалтерском учете в качестве основного средства в соответствии с установленным порядком.

Следовательно, вопрос заключается в том, зависит ли отражение объекта недвижимости в бухучете организации в качестве основного средства от факта госрегистрации ее права на это имущество.

Порядок учета организациями (кроме кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ 6/01, Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания).

Обязательные критерии принятия любого актива (включая недвижимое имущество) к бухгалтерскому учету в качестве основных средств определены в п. 4 ПБУ 6/01. Для признания объекта основным средством необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• актив предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ (оказании услуг), для управленческих нужд организации либо для предоставления ею за плату во временное владение и пользование (временное пользование);
• актив предназначен для использования в течение длительного времени (свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла);
• последующая перепродажа данного актива не предполагается;
• актив способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

По общему правилу расходы на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, иных материальных объектов длительного пользования, а также прочие капитальные работы и затраты до их оформления актами приемки-передачи основных средств и иными документами (в том числе документами, подтверждающими госрегистрацию объектов недвижимости) учитываются в составе незавершенных капитальных вложений. Об этом говорится в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Согласно Плану счетов для учета указанных затрат предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Примечание. А как у банков?

При учете основных средств банки руководствуются Приложением 10 к Правилам ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации. Правила установлены Положением Банка России от 05.12.2002 N 205-П.

В п. 3.1.2 этого Положения сказано, что объекты капитальных вложений до ввода их в эксплуатацию (доведения до пригодности к использованию) не включаются в состав основных средств и нематериальных активов. В бухгалтерском учете затраты по этим объектам отражаются на счете по учету капитальных вложений.

В дебет счетов по учету основных средств указанные суммы списываются на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после подачи документов на госрегистрацию. Так установлено в п. 3.1.4.3 Положения.

Таким образом, кредитные организации также включают недвижимое имущество в состав объектов по налогу на имущество после ввода в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию. Минфин России придерживается того же мнения (Письмо от 01.12.2005 N 03-06-01-04/429).

Напомним, что п. 52 Методических указаний допускает фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, соответствующие документы переданы на госрегистрацию, принимать к бухучету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. По таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухучету в качестве основных средств после госрегистрации уточняется ранее начисленная сумма амортизации.

Исходя из изложенного, а также согласно п. 38 Методических указаний организация вправе принять такие объекты недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств еще до госрегистрации прав.

Одновременно данные нормативные документы также определяют, что объект недвижимого имущества уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (сформирована первоначальная стоимость объекта).

Значит, основанием для отражения в бухучете в качестве основного средства (и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций) недвижимого имущества, по которому закончены капитальные вложения, являются следующие факты:

• первоначальная стоимость объекта сформирована;
• объект введен в эксплуатацию <*>;
• поданы документы на госрегистрацию прав собственности на этот объект.

Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина России от 09.08.2006 N 03-06-01-04/154 и от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35. Если первоначальная стоимость построенного объекта недвижимого имущества уже сформирована, то вопрос о ее отражении на балансовом счете 01 не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика. Этот вопрос решается в соответствии с экономической сущностью объекта.

Таким образом, при соблюдении условий, перечисленных в п. 52 Методических указаний, организация с даты подачи документов на госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество обязана принять данный объект к учету в качестве основного средства.

Пример 1 . ЗАО "Альфа" построило здание, ввело его в эксплуатацию 2 октября 2006 г. (оформлен акт N ОС-1а), а документы на госрегистрацию права собственности подало 9 октября 2006 г. Право собственности на здание было зарегистрировано 15 ноября 2006 г.

Первоначальная стоимость здания на момент подачи документов на госрегистрацию права собственности была сформирована и составила 2 000 000 руб. (без учета НДС).

В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны такие записи:

Дебет 01-1 Кредит 08

• 2 000 000 руб. - введенное в эксплуатацию здание принято к учету в качестве объекта основных средств после подачи документов на госрегистрацию права собственности.

Как известно, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения здания в эксплуатацию. А значит, ЗАО "Альфа" будет начислять амортизацию с 1 ноября 2006 г. Первоначальная стоимость здания с момента его ввода в эксплуатацию не меняется, поэтому уточнять суммы амортизации после госрегистрации не нужно.

Предположим, что исходя из срока полезного использования здания, сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 3500 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:

Дебет 26 Кредит 02

• 3500 руб. - начислена амортизация по зданию.

Поскольку в составе основных средств здание учтено 9 октября 2006 г., то при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость будет учитываться начиная с 1 ноября того же года.

Среднегодовая стоимость здания в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться таким образом:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 459 923 руб.

Если недвижимость приобретается по договору купли-продажи

По сделкам купли-продажи объектов недвижимого имущества следует иметь в виду, что согласно ПБУ 9/99 поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания в бухучете выручки. Иначе говоря, суммы поступлений учитываются при соблюдении следующих условий:

• организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
• сумма выручки может быть определена;
• имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Такая уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
• право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
• расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Вопрос о переходе права собственности решается исключительно исходя из норм гражданского законодательства.

Одновременно надо помнить, что в ПБУ 9/99 также предусмотрено, что продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухучете до перехода прав на него. Поэтому основанием для перевода покупателем в состав основных средств приобретенного объекта недвижимого имущества, первоначальная стоимость которого сформирована, является факт государственной регистрации.

Аналогичное разъяснение приведено в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35.

Обратите внимание! Как не стать "без вины виноватыми"

Конечно, обидно платить за чужую недобросовестность. Если партнер по сделке уклоняется от подачи заявления и документов на госрегистрацию перехода к вашей организации прав на недвижимое имущество, вы можете обратиться в суд. И тогда госрегистрация будет проведена на основании решения суда. Это предусмотрено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.

Следовательно, если организация приобретает недвижимое имущество по договору купли-продажи, то она учитывает его в составе основных средств на дату государственной регистрации прав на него (то есть в день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав). Ведь в отличие от тех случаев, когда объект недвижимости создается организацией собственными силами или с привлечением подрядчиков, при покупке недвижимого имущества право собственности переходит к покупателю от предыдущего обладателя. То есть существует вероятность того, что возникнут противоречия между правами, заявляемыми покупателем, и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав. Таким образом, подача заявления на госрегистрацию в этом случае еще не будет означать, что право собственности будет зарегистрировано.

Пример 2 . ЗАО "Альфа" приобрело здание (торговый павильон) у ООО "Гамма" и 25 сентября 2006 г. полностью оплатило его в сумме, предусмотренной договором, - 1 899 800 руб. (в том числе НДС - 289 800 руб.).

Согласно акту о приеме-передаче по форме N ОС-1а, подписанному сторонами 2 октября 2006 г., ООО "Гамма" передало ЗАО "Альфа" указанный объект. После этого ЗАО "Альфа" сразу же приступило к фактическому использованию здания.

Организации 9 октября 2006 г. подали в регистрирующий орган заявления и документы на госрегистрацию перехода к ЗАО "Альфа" права собственности на недвижимое имущество. Госрегистрация была произведена 31 октября 2006 г.

В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны следующие записи:

Дебет 60 Кредит 51

• 1 899 800 руб. - перечислена предоплата по приобретаемому зданию;

Дебет 08 Кредит 60

• 1 610 000 руб. (1 899 800 руб. - 289 800 руб.) - отражено приобретение объекта основных средств;

Дебет 19 Кредит 60

• 289 800 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному зданию;

Дебет 01 Кредит 08

• 1 610 000 руб. - принято к учету в качестве объекта основного средства эксплуатируемое здание, право собственности на которое зарегистрировано;

Дебет 68 Кредит 19

• 289 800 руб. - предъявлена к вычету сумма НДС по приобретенному зданию.

Предположим, что сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 4328 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:

Дебет 26 Кредит 02

• 4328 руб. - начислена амортизация по торговому павильону.

Поскольку в составе основных средств здание учтено 31 октября 2006 г., то в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость включается начиная с ноября того же года.

Среднегодовая стоимость помещения в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться так:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 369 541 руб.

Если заявление на госрегистрацию не подано

Напомним, что сроки для подачи заявления на госрегистрацию права собственности на недвижимость законом не установлены. Поэтому бывает, что приобретенный организацией объект основных средств получен ею по акту, его первоначальная стоимость сформирована и он фактически введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован. Причем так может длиться довольно долго. В результате не соблюдаются все обязательные условия для перевода указанного объекта в состав основных средств.

В подобной ситуации могут оказаться не только недобросовестные налогоплательщики (которые иногда специально не спешат подавать заявление на госрегистрацию). Дело в том, что если объект недвижимости приобретается (передается) по двусторонней сделке (купля-продажа, взнос в уставный капитал), то такое заявление должны подавать обе стороны. Так установлено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. Исключением являются нотариально удостоверенные сделки. Заявление на регистрацию прав, возникающих на основании таких сделок, может подать нотариус, удостоверивший договор.

Минфин России в Письме от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указал следующее. Если объекты недвижимости фактически используются для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, но права на них длительное время не регистрируются, то стоимость таких объектов надо обязательно включить в налоговую базу по налогу на имущество организаций. Даже если они учитываются не на счетах учета основных средств, а на счете 08. Подобные факты, по мнению Минфина России, должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Значит, если в ходе контрольных мероприятий налоговая инспекция установит факт уклонения от госрегистрации недвижимого имущества, фактически имеющегося у налогоплательщика и эксплуатируемого им, это будет основанием для начисления не только налога на имущество, но и штрафа за налоговое правонарушение в соответствии со ст. 122 НК РФ.

Ответственность за это налоговое правонарушение наступает не только когда оно совершено умышленно, но и по неосторожности (ст. 110 НК РФ). Поэтому такие негативные последствия могут возникнуть и у тех организаций, которые не обращаются в регистрирующий орган из-за того, что от этого уклоняется другая сторона сделки.

Отметим, что в Письме Минфина России от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указывается на отсутствие государственной регистрации прав в течение длительного времени.

В связи с этим возникает вопрос: в какой срок организации надо подать заявление на госрегистрацию прав на недвижимость, чтобы избежать обвинений в уклонении от уплаты налога на имущество организаций?

Ни в законодательстве, ни в официальных разъяснениях государственных органов указаний на это нет. Но исходя из остальных условий принятия объекта недвижимости к учету (п. 52 Методических указаний), можно сделать вывод, что эти условия определяют экономическую сущность объекта. То есть служат доказательством того, что конкретное имущество является основным средством данной организации (она владеет этим объектом и фактически пользуется им в определенных целях). И только условие о подаче организацией заявления на госрегистрацию вызвано требованием законодательства о соблюдении формальностей по возникновению и (или) переходу права собственности.

Напомним, что для расчета налога имеет значение каждый календарный месяц. Дело в том, что в соответствии с п. 4 ст. 376 НК РФ для расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций учитывается остаточная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода.

Таким образом, можно предположить, что подавать заявление на госрегистрацию права собственности на недвижимость организации надо в том же месяце, когда этот объект был принят по акту и фактически началась его эксплуатация. То есть когда достигнуты все экономически обусловленные критерии принятия к учету основного средства. Конечно, по разумным причинам отступление от этих временных рамок является допустимым. Например , если это обусловлено сроком, который требуется для сбора документов, необходимых для госрегистрации.

Е.В.Яковлева

Эксперт журнала

"Российский налоговый курьер"