Стоит ли продавать квартиру сейчас. Когда лучше продавать квартиру — рекомендации

Если же москвич со средним доходом решит оформить ипотеку на типовую однушку стоимостью 6,7 млн руб., то, как показали расчеты РБК, чтобы тратить на квартиру 38,1 тыс. руб. ежемесячно, он должен будет сделать первоначальный взнос 2,7 млн руб., или 40%, и впоследствии выплачивать кредит 30 лет. Переплата по средней ипотечной ставке 11,32% (по данным ЦБ за май 2017 года) в этом случае составит астрономические 9,7 млн руб. Если заемщик захочет сократить срок ипотечного кредита до тех же 14-14,5 года, то при взносе 40% ему придется тратить на погашение займа уже 47,5 тыс. руб. ежемесячно. Сумма переплаты в этом случае будет меньше — порядка 4 млн руб.

В январе 2015 года картина была бы другая. Учитывая, что средняя однушка, по данным «Инком-Недвижимости», тогда стоила 7,5 млн руб., а средняя ставка по ипотеке составляла 14,16%, у заемщика не получилось бы направлять на погашение кредита только 50% от средней московской зарплаты в то время (56 095 руб.), то есть 28 тыс. руб. ежемесячно. Согласно расчетам РБК, при первоначальном взносе 40% ежемесячный платеж по ипотеке «съел» бы почти всю зарплату — 53 тыс. руб. Брать кредит пришлось бы на 30 лет. Если бы заемщик захотел скостить срок кредита до 14,5 года — размер платежа и вовсе бы превзошел его зарплату, составив 61 тыс. руб.

Ипотека или накопление

Опрошенные РБК эксперты сходятся во мнении, что ипотеку лучше брать только на короткий срок, предварительно накопив максимальную сумму первого взноса.

При выборе между ипотекой и накоплением следует отталкиваться от уровня собственных доходов, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. При низких заработках ипотека может стать непосильной ношей: если ежемесячный платеж переваливает за 50% от зарплаты, то стоит отложить вопрос на некоторое время, пока не накопится приличная сумма хотя бы в половину от стоимости от жилья. Тогда ежемесячные платежи при длительном сроке выплаты сократятся до приемлемых 30% от зарплаты, поясняет Репченко.

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

«Ипотеку надо оформлять, если можешь ее выплатить в течение трех-четырех лет. Рубеж в 10-20 лет — это слишком рискованно: можно потерять работу, трудоспособность, экономика может рухнуть», — объясняет финансовый советник и основатель компании EasyFinance.ru Михаил Попов. По его словам, первоначальный взнос должен быть не менее половины стоимости жилья. Генеральный директор компании «Организация личных финансов» Алена Никитина, в свою очередь, считает целесообразным брать ипотечный кредит при наличии хотя бы 40% от стоимости квартиры — это позволит сократить и ежемесячный платеж, и срок погашения займа.

Впрочем, по данным Национального бюро кредитных историй за первый квартал 2017 года, средний срок, на который берут ипотеку в Москве, составляет 14,7 года. При этом пресс-службы банков — лидеров рынка ипотечного кредитования (по данным ЦБ) — Сбербанка и ВТБ — сообщили РБК, что средний размер ипотечного займа в этом году составил 1,7 млн руб. у первого и 2,3-2,5 млн руб. — у второго. Учитывая среднюю цену однокомнатной квартиры в Москве 6,7 млн руб., такие размеры кредита свидетельствуют о том, что первый взнос заемщиков в среднем превышает 50%.

Правда, если предположить, что москвичи чаще покупают в кредит двушки (средняя цена — 8,5 млн руб.), то подобные суммы первого взноса будут соответствовать 20-27% от стоимости квартиры. Если же речь идет о трехкомнатных квартирах (14,1 млн), то средние размеры первоначального взноса в Сбербанке и ВТБ и вовсе сокращаются до 12-17%. Тем не менее руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц утверждает, что средний первоначальный взнос у заемщиков в его банке составляет около 35% от стоимости квартиры. Сбербанк не предоставил конкретных данных по этому показателю.

Как копить на квартиру

Безотносительно к тому, что выберут москвичи, желающие купить квартиру, — ипотечный кредит или накопление, — им пригодятся финансовые инструменты, например депозиты или облигации, говорят опрошенные эксперты. В первом случае они помогут будущему покупателю жилья накопить на первоначальный взнос, во втором — собрать деньги на квартиру целиком. Выбор инструментов и размер ежемесячного вложения в них зависят от бюджета каждого отдельного человека или семьи. «В среднем семья из двух работающих взрослых и одного ребенка старается откладывать от трети до половины своих доходов», — делится наблюдениями финансовый советник и генеральный директор компании «Организация финансов» Алена Никитина.

Самый консервативный инструмент накопления — это банковский депозит, рассказывает независимый финансовый советник Сергей Акулов. При размещении средств на депозите нужно учитывать, что ставки по краткосрочным вкладам сейчас выше, чем по долгосрочным, — это связано с ожиданиями банков касательно дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, напоминает он. В июле в топ-15 банков по объему привлеченных средств в 8,6% годовых по трехмесячным вкладам и 8,2% — по годовым. Отдельные кредитные организации, не входящие в число крупнейших, предлагают годовые вклады и по 9-10,5%, но в этом случае стоит помнить о рисках, связанных с возможным отзывом лицензии со стороны ЦБ. «Чтобы учесть все риски, лучше открыть несколько депозитов с разной продолжительностью в разных банках», — говорит Акулов.

Михаил Попов, в свою очередь, советует присмотреться к рублевым облигациям крупных российских банков. Их доходность опережает ставки по депозитам в этих же финансовых организациях, при этом риски инвестиций в них сопоставимы с вкладами. Например, облигации Сбербанка выпуска «БО-17» с погашением в 2021 году имеют купон 10% и доходность 9,57% годовых, тогда как ставка по трехлетним депозитам в этом банке в июле составляла 4,3%. По долговым бумагам Альфа-банка выпуска «БО-12» с погашением в 2019 году можно получить купон 10,65% и доходность 10,14% годовых. Для сравнения: трехлетние вклады в этом банке в июле можно было открыть по ставке 5,3%.

Максимизировать потенциальную прибыль от покупки облигаций помогут индивидуальные инвестиционные счета (ИИС), добавляет независимый финансовый советник Елена Красавина. Этот инструмент предусматривает налоговые преференции: владелец ИИС может либо оформить возврат налога на доходы физлиц (НДФЛ, 13%), либо не платить налоги на инвестиционный доход спустя три года с момента открытия счета. Максимальный размер налогового вычета по ИИС составляет 52 тыс. руб. Таким образом, если купить на ИИС облигации с доходностью 10% на сумму 400 тыс. руб., то с учетом вычета можно получить доход порядка 23%, подытоживает Красавина.

Фото: Александр Щербак / ТАСС

Опрошенные РБК участники рынка недвижимости считают, что наиболее благоприятные условия для покупки квартиры на вторичке сформируются позже, в ближайшие полтора-два года.​ По мнению Михаила Куликова, цены на жилье в этот период продолжат снижаться. С этим прогнозом соглашается и генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «К 2019 году цены на жилье на вторичном рынке опустятся еще на 10-15% по сравнению с нынешними», — считает он.

По мнению Олега Репченко, удешевлению квадратного метра будут способствовать масштабное строительство и введение в эксплуатацию нового жилья в Новой Москве и Подмосковье. Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди добавляет, что появление большого числа новостроек после завершения программы реновации может и вовсе обвалить цены на вторичном рынке до рекордных уровней.

«После реновации появится в три раза больше нового жилья. Это мощный конкурент для вторички, которая может много потерять в цене из-за этого», — говорит эксперт.

Даже с учетом удешевления жилья за последние два года примерно 80% объектов на вторичном рынке недвижимости в Москве продается по значительно завышенным ценам, подчеркивает Михаил Куликов. «Это типичное поведение людей, которые рассчитывали получить прибыль с разницы между стоимостью квартиры на этапе застройки и ее ценой после сдачи дома», — объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Релайт» Константин Барсуков.

Он отмечает, что на снижение цен соглашаются только 20% собственников квартир с завышенной стоимостью. В среднесрочной перспективе к ним присоединятся еще 20-30% продавцов жилья, ранее не готовых пойти на скидки, убежден Куликов. Сейчас 88% сделок на вторичке проходит с дисконтом со средним размером скидки 9,1%. На торг чаще всего согласны собственники недвижимости в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах Москвы: там за два года стоимость жилья снизилась ощутимее, чем в других районах, добавляет Татьяна Полиди.

Также в ближайшие два года улучшатся и условия по ипотеке. Аналитический центр Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в своем комментарии для РБК подчеркнул, что рассчитывает на дальнейшее снижение ставок по жилищным займам.«Снижение ставок по ипотеке является сейчас основным фактором роста спроса населения на жилье. К концу 2017 года ставки на уровне 10% и ниже станут новой нормальностью», — пишут эксперты АИЖК.

Согласно их прогнозу к 2018 году рынок ипотечного кредитования вырастет до 2,5 трлн руб. по сравнению с 1,5 трлн руб., зафиксированных в 2016 году. Олег Репченко соглашается с такой оценкой рынка, отмечая, что пока стоит подождать с оформлением ипотеки — ставки будут ниже. В ожидании этого события он советует будущим заемщикам сосредоточиться на накоплении первого взноса.

В статье мы поговорим о том, – цены на недвижимость постоянно меняются, и каждый боится прогадать наиболее выгодный момент для продажи.

К сожалению, на протяжении нескольких последних лет, экономическое положение нашей страны пребывает не в лучшем состоянии. На это влияют и санкции запада, и инфляция, и падение цен на нефть, и многие другие факторы. Вместе с экономической обстановкой, ухудшается и благосостояние населения, следовательно, и покупательская способность граждан намного снизилась. Для того чтобы пополнить свой бюджет, совершить крупную покупку или рассчитаться с кредитами, все чаще граждане решаются продавать квартиру в кризис 2017 , с целью решения финансовых проблем. Что же думают эксперты по поводу продажи недвижимости в этом году, и каковы их рекомендации для россиян?

Естественно, следует учитывать и нестабильность рынка недвижимости, который так же зависим от экономической ситуации в стране, как и другие отрасли экономики. Если вспомнить, то в прошлом году специалисты активно обсуждали необходимость успеть продать свое жилье до наступления 2017 год, ведь именно он подавался ими, как наименее удачный для сделок с недвижимостью. Цены на недвижимость в 2017 году будут меняться, и обосновано это сокращением спроса и значительным увеличением количества предложений. В принципе, кризис – это наименее подходящий период для заключения такого рода сделок, тем более, учитывая прогнозы экономистов о падении стоимости объектов недвижимости до уровня 2008 года.

Ответ на вопрос, стоит ли , однозначный – если есть возможность, то лучше повременить с продажей. И дело даже не только в цене, но и в том, что найти покупателя будет довольно сложно. Сейчас практически никто не может себе позволить покупку объекта недвижимости с наличным расчетом, разве что через ипотеку или посредника. Семье намного спокойнее перенести приобретение квартиры на более спокойные времена, чем вложить крупную сумму в покупку сейчас. Или же граждане воспользуются какой-либо социальной программой, ипотечным кредитованием и прочими методами приобретения недвижимости в условиях кризиса.

По прогнозам экспертов, цены на жилье упадут еще как минимум на семь процентов, относительно прошлого года. Стоит ли продавать квартиру в 2017 году , если она теряет значительную часть своей рыночной стоимости? Конечно, столичные застройщики просто не смогут себе позволить такого разительного снижения цены, поэтому в новых домах наверняка стоимость упадет не в таких масштабах. А вот что касается квартир в старых домах, построенных в середине прошлого века, то здесь стоит ждать ощутимого падения цены.

Если рассматривать вопрос с этой стороны, то обладателям такой недвижимости лучше приступать к продаже как можно скорее, пока еще рынок не переполнен подобными предложениями. Это даст возможность многим россиянам приобрести заветное жилье в столице по приемлемой цене. Даже если это и не будет новый, элитный дом, а скорее сталинка или хрущевка, для многих и это станет исполнением заветного желания.

Специалисты считают, что продавать квартиру в кризис 2017 года – это не лучший способ получить дополнительную финансовую поддержку. По их мнению, даже при стабилизации цены на нефть, рынок недвижимости сможет быть реализован только наполовину. А вот говоря о том, стоит ли покупать квартиру в 2017 году , экспертные оценки дают положительный ответ. Ведь именно сейчас выгодно вложить средства в приобретение жилья по низкой цене, это позволит стабильно хранить свои сбережения. Получается, что покупка недвижимости – выгодный ход для россиян, а вот продажа – нет.

Если граждане все же примут решение о необходимости реализации жилья, то следует договариваться с покупателем о долларовом и евро расчете. Вторичный рынок квартир пользуется большим спросом у жителей страны, поэтому недвижимость такого сектора продать в 2017 году будет проще. Кстати, именно такое жилье, наоборот, подорожало в период кризиса – стоимость выросла на целых двенадцать процентов. Большинство граждан опасаются подписывать договор с застройщиком в столь нестабильное время, он может заморозить процесс строительства, а после разморозки затребовать тройную цену за метр квадратный.

По мнению риэлторов, если человек уже настроился приобрести квартиру, то он осуществит задуманное, не смотря на экономические факторы, политическую ситуацию и прочие обстоятельства. Если вы решили продавать квартиру в 2017 году , главное, это не спешить. Продажа должна осуществляться обдуманно, не то, испугавшись низкого спроса, можно согласиться на невыгодные условия и низкую цену, лишь бы не упустить покупателя. Со временем наверняка найдется тот клиент, который примет установленную цену, и не будет стараться ее сбить, вот тогда и следует переходить к заключению сделки.

Но если деньги нужны срочно, и продать жилье надо как можно быстрее, что делать? Здесь лучше всего сразу позаботиться об альтернативном варианте, иначе есть риск остаться на улице. В наше время стабильность валюты – понятие довольно не надежное, так что если уж вы решили продавать квартиру в 2017 году , все средства, вырученные со сделки, лучше вкладывать в иную недвижимость, а не на банковский счет. Прежде чем начинать процесс продажи, лучше посоветоваться с риэлторами, которые смогут вас сориентировать по поводу рыночной обстановки и тенденций.

• Наиболее подходящий сезон для продажи квартиры в мегаполисе – это осенние месяцы. Именно в этот период в город съезжаются студенты, которым родители готовы оказать финансовую помощь в покупке собственного жилья.
• Наименее выгодно продавать жилье в зимний период. Именно зимой цены на недвижимость в 2017 год у резко упали, и это ежегодная тенденция.
• После того, как вы удостоверились в том, что хотите продать свою жилплощадь, необходимо задуматься о ее реальной стоимости. В этом могут помочь риэлторы, которые оценили уже множество квартир и имеют опыт оценки, или же профессиональные независимые оценщики. Зная четкие данные о цене жилплощади, вам будет намного проще реально взглянуть на вещи и проанализировать степень необходимости продажи жилья. Следует учесть, что быстрая продажа объекта наверняка повлечет за собой снижение стоимости на пятнадцать процентов, это необходимый инструмент для борьбы с конкуренцией рынка.
• Учитывая, что рынок недвижимости сейчас пестрит предложениями о продаже, заработки риэлторов так же сократились, как и спрос на жилье. Именно поэтому, прежде чем обратиться к специалистам за помощью при продаже квартиры, подготовьте себя к тому, что заплатить за услуги придется немаленькую сумму. Именно поэтому, сейчас многие стараются продать жилье самостоятельно, используя интернет, социальные сети, знакомых и друзей. Существуют самые разные доски бесплатных объявлений, на которых можно выставлять информацию о своей квартире, главное, правильно подать информацию, поработать над продающим текстом и максимально привлекательно описать объект недвижимости. Можно использовать и давно проверенный метод – расклейку объявлений на подъездах, столбах и специальных досках. Прежде чем показывать квартиру потенциальному покупателю, следует убрать ее, спрятать личные вещи с видных мест.
• Оттачивайте мастерство общения с клиентами. Каждый из них заинтересован в том, чтобы сбросить цену, поэтому не удивляйтесь и не идите на поводу, когда люди будут специально находить недостатки, чтобы поторговаться. Если вы видите, что человек намерен приобрести жилплощадь дешевле и не готов к покупки за установленную цену, лучше отказаться от такого предложения. На всякий случай можно оставить данные клиента. Например, за установленную цену продать жилье не получится на протяжении долгого времени. Тогда можно будет повторно оговорить условия с этим клиентом.
• Если у вас есть свободная жилплощадь, но продавать ее пока нет желания, можно попробовать заработать, используя ее. В нашей стране всегда найдутся граждане, которые заинтересованы в съеме квартиры, гаража, дома, и этот рынок недвижимости намного более гибкий. Сдав в аренду свою недвижимость, вы сможете не только покрыть коммунальные платежи, но и получать небольшой стабильный, ежемесячный доход. Найти арендатора намного проще, чем покупателя, все-таки стоимость аренды и покупки сильно различается.

Спрос на жилую недвижимость зависит от ряда факторов, которые необходимо учитывать, если вы задались вопросом, когда лучше продавать квартиру. Поэтому не только покупатели интересуются наилучшим временем, в которое приобретение жилья наиболее выгодно, но и продавцы желают знать, когда они смогут продать своё имущество за максимальную его стоимость.

Проведём анализ актуальности продажи жилой недвижимости в различное время года и попробуем узнать, какие факторы в первую очередь влияют на стоимость квартиры.

Сезонность

Если верить мнению экспертов рынка недвижимости, выгодные предложения могут найтись всегда, а если покупатель действительно заинтересован в приобретении недвижимости, никакие, даже самые значимые факторы, на его интерес не повлияют. Но, тем не менее, беспристрастная статистика свидетельствует о том, что время года очень сильно влияет на покупательский спрос.

Наибольшего спада спрос на жильё достигает в январе: в это время количество предложений на рынке недвижимости значительно превышает число покупателей, желающих приобрести квартиру . Почему так происходит? Такая ситуация вполне логична: добрая половина января приходится на праздничные и выходные дни. В это время люди уезжают в отпуска в заграничные страны, отмечают Новый год и Рождество в семейном кругу, да и просто отдыхают и развлекаются. Закрыты и банки — а так как львиная доля потенциальных покупателей используют , им приходится ждать окончания выходных дней. Поэтому, если вам срочно нужно продать квартиру в январе, вам, скорее всего, придётся сделать значительную скидку на её стоимость, чтобы привлечь хоть какого-нибудь покупателя. Отсюда вывод: в январе продавать квартиру крайне невыгодно.

Когда лучше продавать квартиру — весной или осенью? Итак, январь как наименее выгодное время для продажи жилья, мы исключили. Однозначно, осенью, потому что в мае покупательский спрос тоже значительно падает. Скорее всего, это обусловлено началом летних каникул. Большая часть потенциальных покупателей, по статистике, это семьи с детьми, которых в мае волнуют другие, более насущные проблемы: куда отправиться отдохнуть семьёй, как подготовить ребёнка к летним каникулам, помочь справиться со школьными, выпускными экзаменами, как отправить своё чадо на учёбу в лучшее высшее учебное заведение. Так что выгодно продать квартиру в преддверии лета вряд ли получится.

Когда лучше продавать квартиру — летом или осенью? Если обратиться к статистическим данным и прислушаться к мнениям специалистов, то своего пика покупательский спрос на жильё достигает в период с августа по сентябрь. Именно в это время количество желающих купить квартиру значительно превышает число предложений на рынке недвижимости, что приводит к росту.

Таким образом, продажа квартиры в данное время наиболее выгодна для продавца: вы можете увеличить стоимость и не бояться, что ваша квартира «застоится» в ожидании покупателя.

Увеличение спроса в августе-сентябре обусловлено тем, что жители городов, хорошенько отдохнув в сезон отпусков, торопятся приобрести новое жильё, чтобы успеть его обустроить к наступлению холодов. Также родители стремятся купить квартиру своим детям, переехавшим на учёбу в другой город.

Итак, мы рассмотрели ответ на вопрос: когда лучше продавать квартиру, сезон наиболее выгодный для продавца определили тоже. Теперь поговорим и о других способах увеличения стоимости жилья.

Как продать квартиру подороже?

Вне зависимости от того, продаёте вы квартиру сами или пользуетесь услугами посредника — риелторского агентства, стоит подумать о некоторых способах приведения жилья в порядок. Так, например, даже незначительные финансовые вложения в косметический ремонт продаваемого жилища, могут значительно увеличить стоимость квартиры и привлечь большее количество заинтересованных в покупке именно вашей недвижимости покупателей.

Юридическая подготовка

Представьте, что именно вы покупатель, желающий приобрести квартиру. При равнозначных предложениях какое вы выберете — ту квартиру, документы на которую имеются в полном комплекте, готовы или ту, которую придётся «подождать», потому что собственникам нужно выписаться, получить разрешение органов опеки и прочее. Разумеется, более привлекательным выглядит уже юридически «готовое» предложение.

Поэтому постарайтесь:

• заранее собрать все необходимые для совершения сделки купли-продажи документы;
• всех лиц, проживающих и зарегистрированных в ней;
• запаситесь справкой из органов опеки о согласии на сделку, если в квартире прописаны несовершеннолетние;
• получите технический паспорт.

Ремонт

Если вы желаете узнать как и когда лучше продавать квартиру в новостройке, пропустите этот раздел — скорее всего ваше жильё и так выглядит достаточно привлекательно.

А вот продавцам вторичной недвижимости стоит «навести марафет», чтобы добавить привлекательности квартире перед её показом потенциальным покупателям.

Небольшие хитрости

• если из окна вашей квартиры открывается неплохой вид: на лес или парк, на водные объекты и исторические памятники, настаивайте на том, чтобы показывать жильё в светлое время суток;
• а вот если вид из окна непрезентабелен, прикройте окна занавесками и показывайте квартиру по вечерам;
• если местоположение дома таково, что покупателю придётся долго его искать, разбираясь в хитросплетениях улиц и нумерациях домов, предложите встретить его у остановки;
• чтобы избавиться от запаха домашних животных, затхлости и сырости в помещении, перед показом опрыскайте воздух освежителем и поставьте открытую банку с кофе;
• если запах убрать невозможно, покрасьте стены — «аромат» краски негативных эмоций не вызывает, а, напротив, создаёт ощущение недавнего ремонта, что положительно влияет на решение потенциального покупателя;
• показывать квартиру лучше с мебелью, но её должно быть минимальное количество, чтобы не создавалось впечатление загромождённого пространства;
• приведите в порядок трубы и сантехнику — именно их проверяют покупатели в первую очередь;
• устраните следы протечек на потолках и стенах;
• лучше потратиться и привести окна в идеальное состояние;
• если , не поскупитесь — приобретите пару банок краски и хотя бы приведите стены в порядок, замените лампочки и отмойте перила.

Сегодня я отвечу на вопрос, который мне часто задают в комментариях: Стоит ли сейчас покупать квартиру в кризис? Мотивы у всех разные: кто-то давно нуждается в собственном жилье, кто-то просто хочет , чтобы они не обесценились, кто-то хочет приобрести инвестиционный актив. Итак, стоит ли сейчас покупать недвижимость, и как это сделать максимально выгодно – об этом далее в статье.

Думаю, все отлично видят, в каком состоянии сейчас находится экономика России, Украины, и других соседних стран. Это состояние можно охарактеризовать как серьезный, глубокий . Причем, где-то он, вполне вероятно, уже достиг дна (например, в Украине), а где-то дно еще может быть впереди. Стоит ли покупать квартиру в кризис? Давайте разберемся.

Кризисные периоды в наших странах всегда сопровождаются высоким уровнем . Цены на все, в том числе и на недвижимость, в национальной валюте растут, а покупательная способность населения падает. Как следствие – падает спрос на квартиры.

С другой стороны, все больше людей начинают испытывать какие-то финансовые проблемы, например, теряют источники дохода, не могут рассчитаться с долгами, и т.д., и чтобы эти проблемы как-то решить, многие вынуждены идти на продажу своих дорогостоящих активов, в том числе и недвижимости. Как следствие – предложение вторичного жилья на рынке растет.

Итого, что мы имеем: падение спроса и рост предложения на недвижимость в период кризиса неизбежно приводит к снижению ее стоимости.

То есть, стоимость квартир на вторичном рынке в кризисные периоды падает, что делает их покупку более выгодной. Только поймите правильно: это не означает, что она ниже в сравнении с докризисной ценой: она ниже в сравнении с той ценой, которая могла бы быть с текущим уровнем инфляции и девальвации.

Чтобы было понятно, объясню на примере. Допустим, некая квартира до кризиса стоила 1 млн. денежных единиц. Наступил кризис, инфляция, девальвация, и все подорожало в среднем в 3 раза. А эта квартира подорожает не в 3, а в 2-2,5 раза и будет стоить 2-2,5 млн. денежных единиц.

В сильный кризис недвижимость дорожает, но слабее, чем другие товары и услуги.

И второй важный момент: я веду речь о реальной стоимости, за которую может состояться сделка с реальным покупателем. То есть, выставлять начальную цену продавцы, конечно же, будут более высокую (в нашем примере, допустим, 3 млн. ден. ед.), но при этом будут готовы хорошо уступить в цене, видя реальное намерение купить.

Чем сильнее кризис – тем ощутимее может быть скидка в цене реальному покупателю.

Ну а лучше всего падение цены на недвижимость будет заметно в валютном эквиваленте: цена в долларах может упасть даже в 2 и более раз. Так стоит ли покупать квартиру сейчас по такой цене? Конечно же, это очень заманчиво.

Чтобы максимально выгодно купить квартиру в кризис, сбережения на эту цель необходимо откладывать в долларах или евро.

Однако, здесь еще важно определить: а достигнуто ли уже дно кризиса, или же оно еще впереди. Потому что, если финансовый кризис будет усугубляться, экономика продолжить слабеть, то и цены на недвижимость могут упасть еще сильнее. В связи с этим, покупатели обычно выжидают самой низшей точки экономического спада, и в этот момент совершают покупку.

На дне кризиса, как правило, можно купить недвижимость по максимально выгодной цене.

Еще один важный момент: все вышесказанное касается преимущественно только квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу непосредственно владельцами. Потому что у застройщиков на первичном рынке просто не будет таких возможностей для снижения цен, даже если их квартиры никто не будет раскупать: они в максимальной степени зависят от стоимости стройматериалов и строительных работ, которая в кризис вырастет сопоставимо с другими товарами и услугами. Конечно, некоторое снижение цен может наблюдаться и тут, но оно будет не таким существенным, как на вторичном рынке.

Думая о том, стоит ли сейчас покупать квартиру, лучше обращать внимание именно на вторичный рынок: там покупка окажется более выгодной.

Стоит упомянуть и тот факт, что далеко не у всех есть нужная сумма для приобретения недвижимости, поэтому многие люди рассматривают вопрос получения . Здесь есть немало своих особенностей. С одной стороны, в кризис ипотека становится менее доступной: банки, если и готовы предоставлять такие кредиты, то дороже, на меньшие сроки, и с более серьезными требованиями к заемщикам. С другой стороны, такое ужесточение требований на руку и самим заемщикам: банк не даст кредит, не будучи уверенным в том, что заемщик его вернет, а значит и риски попадания в долговую яму, о которых люди порой не особо задумываются, ниже.

Конечно же, принимая решение об оформлении ипотечного кредита, заемщик, в первую очередь, сам должен быть на 100% уверен, что он его погасит. Даже в кризис, даже если его уволят с работы (что вполне вероятно), и т.д. То есть, он должен иметь очень надежные и стабильные источники дохода, а сумма кредита должна быть посильной, “подъемной” и в национальной валюте, чтобы исключить валютные риски. Подробнее обо всем этом можно почитать в отдельной статье:

Плюсом же является то, что когда начнется экономический рост (а он обязательно начнется – дно не может быть вечным), начнут расти доходы, начнет расти в цене купленная квартира, а проценты и долг банку останутся такими же. В этом плане покупка квартиры в кредит будет выгодной.

При покупке квартиры в кризис можно пользоваться ипотекой, но с особой осторожностью. Каждый случай очень индивидуален.

Вроде бы достаточно аргументов в пользу покупки, однако всегда надо рассматривать и противоположную сторону.

Если квартира необходима вам для жизни – здесь, думаю, раздумывать не стоит: все равно вам нужна эта покупка, она вам жизненно необходима. А вот если вы хотите купить квартиру, чтобы сохранить сбережения или приобрести некий инвестиционный актив – есть смысл задуматься.

Во-первых, если кризис усугубится, недвижимость может упасть в цене еще сильнее. Во-вторых, если вы планируете сдавать ее в аренду – не факт, что это получится, особенно – по выгодной цене, потому что покупательная способность людей находится на низком уровне. Таким образом, вы можете приобрести актив, который не будет приносить никакого дохода, но будет требовать дополнительных расходов на коммунальные платежи, ремонт и т.д. И сколько продлится такой период – спрогнозировать сложно.

В заключение сделаю краткие выводы о том, стоит ли сейчас, в кризис покупать недвижимость.

1. В кризис можно купить квартиру по очень выгодной цене.
2. Речь идет преимущественно о вторичном рынке недвижимости.
3. Чтобы купить квартиру максимально выгодно, нужно дождаться самого дна кризиса.
4. Перед кризисом покупать недвижимость “чтобы сохранить деньги” невыгодно, т.к. в дальнейшем она упадет в цене, можно будет купить дешевле.
5. Речь идет о стоимости недвижимости в валюте. Сбережения на покупку необходимо хранить в долларах и/или евро.
6. В кризис можно получить очень хорошую скидку от продавца: выставленная и реальная цена существенно отличаются – надо торговаться.
7. Ипотечный кредит в кризис является одновременно выгодным и очень рисковым.
8. Кризис – это удачный период, чтобы решить жилищный вопрос.
9. С в кризис нужно быть очень осторожными.

Примените все это к своей ситуации и сделайте вывод о том, стоит ли сейчас покупать квартиру.

Я желаю вам принятия верных финансовых решений. До новых встреч на , увидимся в других публикациях сайта!

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

В начале августа официальный курс евро достиг максимума за последние пять месяцев, приблизившись к отметке 69 руб. Последний раз евро поднимался выше этого рубежа в марте 2015 года. Официальный курс доллара в августе также превысил отметку в 60 руб. (курс доллара на 5 августа установлен ЦБ на уровне 62,9 руб).

Рынок недвижимости пока никак не отреагировал на снижение курсов валют — обычно лаг реагирования составляет не менее двух месяцев. Редакция «РБК-Недвижимости» спросила у экспертов и участников рынка, что и когда делать с недвижимостью.

# 1. Что будет с ценами на жилье в связи с падением рубля?

# 2. Выгодно ли сейчас продавать квартиру?

# 3. Когда покупать квартиру (для жизни и, наоборот, в инвестиционных целях)? И где выгоднее покупать — на вторичном рынке (потому что есть скидки) или в новостройке (потому что есть субсидированная ипотека)?

«В настоящее время квартиру в Москве реально купить на 10-15% дешевле»

# 1. Ослабление рубля — это ключевой фактор, который не позволит исполниться сценариям о падении цены на жилье к концу года на 25-30%. По нашим оценкам, значительное количество потенциальных покупателей — людей, имеющих реальные потребности в решении жилищных вопросов — в настоящее время «сидит» в долларах в ожидании роста курса. Они хотят продать валюту на пике, чтобы с хорошим выигрышем прийти на рынок жилья. В этом есть своя логика. Как правило, на одной только разнице курсов такие покупатели получают возможность улучшить качество своего жилья: приобрести объект более высокого класса, с большим количеством комнат, лучшей локации и т. д.

Нас ожидает сравнительно кратковременный всплеск спроса, который поддержит рублевые цены на квартиры. Это уже случилось в конце прошлого года: тогда девальвация российской валюты стала подушкой безопасности для номинированного в рублях рынка жилья массовых сегментов.

# 2. Около 80% июльских продаж на московском вторичном рынке жилья прошли с дисконтом — за десять лет такого еще не было. Покупатели ждут скидок на уровне 10-15% от среднерыночной стоимости объекта. Сейчас рынок жив тем, что значительная часть продавцов принимает эти ожидания и принципиально готова к торгу. Другая часть надеется на осень — начало делового сезона. Не думаю, что осень окажется «золотой» и мы увидим рекордные скачки спроса и цен, ведь не исчезли фундаментальные причины сокращения числа покупателей: люди экономят, у них нет уверенности в стабильности своего материального положения. Другое дело, что уже сформировался определенный отложенный спрос, свою роль сыграет и сезонный фактор. К тому же есть тенденция к ослаблению рубля. Все это должно привести к оживлению на рынке жилья, хотя я предостерег бы продавцов от чрезмерно завышенных ожиданий по этому поводу.

# 3. Если у человека есть необходимость и возможность купить квартиру сейчас, то нужно это делать. Если откладывать сделку в ожидании гипотетической прибыли, можно не успеть воспользоваться желаемыми возможностями.

Сейчас возникла ситуация, когда потенциальные покупатели ждут «последнего вагона поезда», надеясь вскочить в него тогда, когда цены на жилье и ипотечные ставки будут предельно низкими. По сути, мы видим ту же игру на курсах — пусть не на валютных, но с такими же рисками. Любое оживление спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для покупателя. Прежде всего это выражается в сокращении наиболее привлекательных предложений и в категоричности продавцов при торге. В настоящее время квартиру в Москве реально купить на 10-15% дешевле, чем год назад, — по моим оценкам, это значимый аргумент для покупателя. Сегодня на рынке есть ряд потенциальных факторов, которые не позволят рублевым ценам опуститься существенно ниже.

«Надо не покупать, а искать»

# 1. Долларовый индекс стремительно падает, рублевый топчется на месте. Продавцы тянут до осени, надеясь на активизацию спроса. Мы считаем, что активизации не будет, поэтому осенью мы увидим снижение рублевых цен.

# 2. Да. В среднесрочной перспективе квартиры станут дешевле.

# 3. Надо не покупать, а искать. Нужно отслеживать рынок, и при появлении интересных предложений с хорошими скидками сразу заключать сделку. Если же продавцы продолжат удерживать неадекватные цены, то останется только ждать.

«Рынок сейчас находится на ценовом дне»

# 1. Из-за ослабления рубля цены растут на все — от хлеба до автомобилей. Дешевеет только недвижимость. Основная проблема в том, что резкое ослабление национальной валюты заставляет даже тех покупателей, кто имеет сумму, достаточную для покупки квартиры, занимать выжидательную позицию. Люди боятся тратить деньги из-за того, что сбережения в валюте позволяют им получать доход, не предпринимая никаких действий. При этом ценники на первичном рынке практически не растут, на вторичном рынке частные продавцы предоставляют скидки.

На первичном рынке единственной возможностью дать покупателям сигнал о том, что цены на недвижимость не могут держаться на одном уровне бесконечно, остается привязка к условной валюте, курс которой будет индексироваться в соответствии с курсом доллара ЦБ. Возможно, некоторые девелоперы в элитном и бизнес-классе попробуют привязать свои прайс-листы не к доллару или евро, а к условным единицам, которые не будут указываться в публичных источниках.

# 2. Для продавца на вторичном рынке сейчас неплохое время для продажи — если, конечно, удастся найти покупателя на квартиру без дисконта или с небольшой скидкой. Это будет непросто: на вторичный рынок готовы вернуться продавцы, которые хотят продать квартиру за валюту в надежде на дальнейшее ослабление рубля.

# 3. Для покупателя квартиры сейчас самое время требовать ощутимых скидок и преференций. Их можно получить: в настоящий момент рынок находится на ценовом дне из-за низкого спроса и сезонного фактора.

«Сейчас много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом»

# 1. Если говорить о вторичной недвижимости, то будет еще некоторая коррекция стоимости — по крайней мере до того момента, когда собственники начнут снимать объекты с продажи. Мы уже наблюдаем такое последствие падения стоимости: собственники просто не готовы продавать жилье настолько дешево.

# 2. Продажу лучше отложить хотя бы до конца осени. Сейчас на рынке очень мало покупателей. Те, что есть, ищут самые дешевые объекты, но даже найдя такую квартиру, покупатели начинают торговаться и требовать скидок.

# 3. Покупку квартиры для жизни лучше осуществить сейчас: в существующих условиях прогнозировать поведение рынка сложно, есть вероятность, что выбор квартир будет очень маленьким, а цены не будут привлекательными. Покупать квартиру для жизни лучше на вторичном рынке. Сейчас много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом.

«До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится»

# 1. Цены на рынке недвижимости уже стали рублевыми: в комфорт- и экономсегментах это произошло давно, в бизнес-классе сравнительно недавно. Тенденция будет усиливаться: по нашим прогнозам, доля номинированных в валюте объектов продолжит сокращаться. Корректировка курса национальной валюты для владельцев рублевых накоплений особой роли не сыграла, так как цены на рублевые объекты пока остаются без изменений. При этом долларовые объекты для таких покупателей стали менее доступны.

Что касается владельцев долларовых накоплений, то они могут выгодно вложить их в недвижимость в связи с очередным падением рубля. Для них возникает возможность приобрести долларовый объект с большим дисконтом в связи с летними скидками либо обменять деньги на национальную валюту и купить квартиру на более выгодных условиях.

Безусловно, сегодня лучше приобретать рублевые объекты. Вопрос с долларовой недвижимостью, все еще встречающейся на рынке, до сих пор остается открытым: продавцы не хотят терять в деньгах, а покупатели не понимают, почему они должны переплачивать. В такой ситуации и покупателям, и продавцам долларовой недвижимости предстоят трудные переговоры, в результате которых к завершению сделки могут привести лишь дисконты, фактически равные размеру падения рубля.

Мы не ожидаем глобального изменения цен до конца лета. В сентябре можно прогнозировать рост рублевых цен на недвижимость. С одной стороны, закончится отпускной период, после которого в города вернутся и продавцы, и покупатели — на это отреагирует динамичный рынок московской элитной недвижимости. С другой стороны, застройщикам придется покрывать расходы, связанные с импортными материалами.

# 2. Продажа квартиры — это длительный процесс, на элитном рынке он порой занимает до года. Мы считаем, что объект можно выставлять на продажу уже сейчас. При правильном ценообразовании можно будет закрыть сделку с желаемыми условиями уже осенью, когда основные покупатели вернутся из отпусков.

# 3. Покупать квартиру лучше сейчас — пока действуют летние скидки, а на рынке наблюдается затишье. Первичные объекты наиболее выгодны, поскольку основная масса застройщиков предпочитает рублевые цены. К тому же у девелоперов есть продажный план, который им нужно выполнять: благодаря этому скидки на объекты первичного рынка могут приятно удивлять. Что касается вторичного рынка, то выгодно приобрести квартиру можно будет только у того продавца, которому срочно понадобятся деньги.

«Пик активности случится тогда, когда курс доллара достигнет отметки 70 руб.»

# 1. В разных сегментах рынка ситуация будет развиваться по-разному. На квартиры экономкласса цены незначительно вырастут. На рынке элитного и бизнес-жилья ожидается снижение — во многом из-за того, что цены здесь по-прежнему номинированы в долларах. Покупатели с валютными капиталами начнут активно искать недвижимость, которая раньше стоила $1 млн, а теперь подешевела вдвое.

Те девелоперы, которые успели отреагировать на скачок курса в конце прошлого года, завоевали покупателей переходом в рубли. Те, кто не успел, в ближайшее время постараются взять реванш на волне укрепления доллара. Те, у кого цены в валюте, будут переводить их в рубли и фиксировать по привлекательному для покупателя курсу, таким образом корректируя цены.

# 2. Сейчас хорошее время для продаж с точки зрения застройщиков. Вероятнее всего, средства, заложенные в проекты, были номинированы в рублях — так же как и кредиты, которые брались в банках. Спрос на доступные продукты остается устойчивым, поэтому застройщик ничего не теряет, даже когда смело управляет ценой предложения. На вторичном рынке единственным стимулом для продавца остается исключительно необходимость реализовать свою недвижимость.

# 3. Можно выделить наиболее выгодные ниши. Покупать недвижимость в долларах в целом не особенно выгодно, если только не найдется дом, который в прошлом году стоил $1 млн, а теперь предлагается за $500 тыс. Такое предложение есть преимущественно на первичном рынке бизнес-класса. По нашим оценкам, для долларовых покупателей пик активности случится тогда, когда курс доллара достигнет отметки 70 руб.

Тем, у кого накопления в рублях, выгоднее осуществить покупку на рынке экономкласса. Пожалуй, там можно говорить об инвестициях. Если доллар будет расти, то застройщики повысят цены, реагируя на спрос. Спрос же обусловлен тем, что в массовом сегменте идут активные продажи. Интерес покупателей подпитывается перспективой получить хорошую площадь в 5-10 км от Москвы по вполне демократичной цене в 3-5 млн руб. Такие продукты достаточно ликвидны — особенно если учесть, что цены на недвижимость будут расти пропорционально растущему курсу.

Подготовил Игнат Бушухин