경매로 아파트를 구입하는 방법과 비용을 절약할 수 있나요? 고아를 위한 아파트 구입: 기본법 1차 시장에서 아파트 구입 44 연방법

많은 국가에서 경매를 통해 주택을 판매하는 관행이 매우 인기가 있습니다.

Mossotsgaranty의 보고에 따르면 이러한 해외 판매는 전체 부동산 거래 건수의 30~80%를 차지합니다. 러시아에서는 아파트 매매 경매도 열리지만 그다지 인기가 없습니다.

부동산 포털사이트에서는 경매로 거래하는 방법과 이 주택 구입 방법이 언제 수익을 낼 수 있는지 알아냈다.

파에 있는 새 건물

일반적으로 경매에서는 법에 따라 판매되어야 하는 부동산을 찾을 수 있습니다. 1 차 시장에 대해 이야기하면 지방 자치 단체가 지은 주택입니다. 연방법 No. 44는 지방 자치 재산을 판매하는 유일한 방법을 제공합니다. 전자 거래.

모스크바에서는 이러한 새 건물이 Mosinzhproekt에 의해 건설되고 도시 계열사가 판매합니다. 중개회사"모스리얼스트로이". 도시에서 건설한 주택 외에도 조직은 지방자치단체에 속한 다른 새 건물을 경매합니다. 예를 들어 프로젝트의 생활 공간 중 일부를 도시로 가져갈 수 있는 당국과 개발자 간의 공동 프로그램이 있습니다. . Mosrealstroy는 9개 자치단체에 아파트를 판매합니다. 주거 단지그리고 민간 개발자들의 여러 프로젝트. 이 새 건물은 독특한 특징을 가지고 있습니다. 이 건물은 다음과의 매매 계약에 따라 판매됩니다. 전체 마무리집을 가동한 후.

경매와 공개 시장에서 유사한 아파트의 가격은 크게 다르지 않습니다. 예를 들어, 169 Dmitrovskoye Shosse(모스크바 순환 도로 외부 Severny 지구)에 위치한 주택의 경우 10월에 열린 경매에서 평균 시작 가격은 97,000루블이었고 최소 가격은 86.9,000루블이었습니다. 비교를 위해 인근 주거 단지 "Severny Microdistrict"의 "광장"비용은 87.7 ~ 126,000 루블이었습니다.

Metrium Group의 관리 파트너인 Maria Litinetskaya에 따르면 경매에서 가격이 크게 오르는 경우는 거의 없습니다. 그녀는 경매 인기가 낮기 때문에 한 아파트에 한 사람만 신청할 수 있고 결과적으로 시작 가격으로 간다고 설명합니다. 경매 중에 가격이 크게 오르면 로트를 거부하고 다른 옵션을 찾는 것이 더 좋습니다.

이는 Mosrealstroy의 통계에 의해 확인됩니다. 예를 들어, 8월에 회사는 경매에서 540명의 참가자와 함께 211개의 로트를 판매했습니다. Mosinzhproekt 회사의 개발 담당 제1부국장인 Albert Suniev에 따르면 평균 경매 가격은 7% 증가했으며 아파트 가격의 최대 인상은 30%였습니다.

가격 인상은 물건의 인기도에 따라 달라집니다. 따라서 프로젝트 중 하나에서 아파트의 93%가 시작 가격 인상(평균 9%)으로 판매된 경우 다른 새 건물에서는 대부분의 부지가 원래 가격으로 판매되었습니다. 동시에 평균 가격 인상은 약 1%, 즉 10만 루블 미만이었습니다.

2차 거래

~에 전자 플랫폼"보조" 제품을 구입할 수도 있습니다. 우선 압수한 주택을 담보로 파는 방법은 이렇습니다. 모기지 대출자대출금을 갚을 수 없었던 사람. 예를 들어, "모든 담보" 사이트에서는 현재 전국에 약 11,000개의 아파트와 객실이 제공되는 경매에 대한 정보를 찾을 수 있습니다. 그 중 25개는 모스크바에 위치해 있습니다.

전자경매에서도 판매 보조 아파트이는 지방 자치 단체의 재산이되었습니다. 예를 들어, Mossotsgarantiya는 독거 노인과 평생 유지 관리 계약을 체결하고 주택 소유자는 매달 두 배의 급여를 받습니다. 생활임금공과금이 지불되고 사망 후 아파트는 지방 자치 단체의 재산이됩니다. Mossotsgarantiya 통계에 따르면 2015년에는 100개 미만의 로트가 경매에서 판매되었으며, 2016년부터 172년까지, 그리고 처음부터 올해- 100개 아파트.

모스크바 경쟁 정책 부서에서 말했듯이 평균적으로 한 로트에는 3명의 잠재적 구매자가 있으며 경매 중에 그 가치는 4% 이하로 증가합니다. 경매를 통해 부동산 구입을 도와주는 회사에 따르면 때로는 경매를 통해 시장 가격보다 60% 저렴하게 아파트를 구입할 수 있다고 합니다. 그러나 종종 그 이점은 그다지 중요하지 않습니다. Mossotsgarantiya에 따르면 평균적으로 평방 미터경매에서의 생활 공간 비용은 약 148,000 루블입니다.

참여방법

각 경매 참가자는 전자 전자 서명. 이를 받으려면 통합 전자 거래 플랫폼에 신청서를 제출하고 제공해야 합니다. 필수 패키지서류. 여기에는 서명 키 인증서 생성 신청서, 인증 센터 규정 가입 신청서, 식별 코드 원본 또는 공증 사본, 개인 개인 계정의 보험 번호 사본 및 여권이 포함됩니다. 또한 3.7,000 루블을 입금해야합니다. 모스크바에서는 발행 시점에 문서를 제출하고 완성된 서명을 받을 수 있습니다. 해당 주소는 st. Sadovaya-Spasskaya, 건물. 21/1, 방 7. 전자서명의 유효기간은 1년이며, 추가 비용을 지불하고 연장할 수 있습니다.

그런 다음 온라인 부동산 플랫폼에 등록할 수 있습니다. 시립 재산통합 전자 거래 플랫폼에서 판매되는 은행은 원칙적으로 담보 아파트 판매를 위한 자체 플랫폼을 만듭니다.

등록 후 아파트를 선택하고 보증금을 입금할 수 있습니다. 그 금액은 로트 가치의 20%를 초과할 수 없으며 일반적으로 3-15%입니다. 입찰은 며칠에 걸쳐 진행됩니다. 경매에서 패하면 보증금은 돌려받게 되지만, 경매에 당첨된 사람이 구매를 거부하면 보증금은 사라지게 됩니다. 일반적으로 매매 계약을 체결하고 전액을 지불하는 데 5일이 소요됩니다.

모기지를 통해 경매에서 부동산을 구입할 수 있습니다. 이 경우, 은행은 경매 시작 전, 즉 신청서 제출 기간 동안 신청서를 승인해야 합니다. 주택담보대출자가 입찰에서 낙찰된 경우 영업일 기준 15일 이내에 매매계약이 체결되어야 합니다.

지금까지 경매에서 아파트 판매는 강제 조치로 더 많이 간주되었습니다. 일반적으로 시립 주택 및 모기지 주택은 이런 방식으로 판매되며 이 방식으로만 판매할 수 있습니다. 입찰 중에 로트 비용이 크게 증가하는 경우는 거의 없으며 이는 1차 시장과 2차 시장 모두에 적용되지만 초기 가격이 시장 가격보다 훨씬 낮은 경우는 거의 없습니다. 일반적으로 전자경매를 통해 주택을 구입하면 유사 아파트 시세 대비 약 10% 정도 절약할 수 있다. 반면에 판매자나 개발자는 할인을 받을 수 없습니다.

질문: MKD (시립 재산) 관리 계약을 체결 할 때 44-FZ 규범을 적용해야합니까? 관리 회사

우리는 다음을 알려드립니다: 2018년 건물주총회의 결정에 따른 아파트관리계약의 체결 및 이행 아파트또는 아파트 건물의 건물이 개인, 주 또는 지방 자치 단체 소유인 경우 주택법, 관리 회사에 따라 지방 정부 기관이 개최하는 공개 경쟁이 수행됩니다. 주택법을 고려하여 법률 N 44-FZ의 조항에 따라. (질문: 아파트 건물 관리 계약의 체결 및 실행에 대해. (2001년 1월 1일자 러시아 경제 개발부 서신 N D28i-1554) (ConsultantPlus)).

질문에 대한 정보를 검색하려면 44-FZ 여백에 "i" 기호를 사용하고 "목록에서 검색" 줄에 키워드를 사용하십시오.

"계약 MKD 관리디"

중요한 사항은 색상으로 강조되어 있습니다. 답변은 2016년 11월 9일에 작성되었습니다.

본 서비스는 상담 라인(http://consultantugra)의 규정에 따라 제공됩니다. ru/klientam/goryachaya-liniya/reglament-linii-konsultacij/

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(2001년 1월 1일자 연방법 N 44-FZ(2001년 1월 1일 개정) "정부 및 정부를 보장하기 위한 상품, 작업, 서비스 조달 분야의 계약 시스템에 대해 지방 자치 단체의 요구" (컨설턴트 플러스))

제1조. 본 연방법의 적용 범위

1. 이 연방법은 상품, 작업, 서비스 조달의 효율성과 효율성을 높이고, 조달의 개방성과 투명성을 보장하고, 조달 분야의 부패 및 기타 남용을 방지하기 위해 주 및 지방 자치 단체의 요구를 충족시키기 위한 관계를 규제합니다. , 부분적으로:

1) 상품, 작업, 서비스 조달 계획

2) 공급자(계약자, 수행자) 결정;

3) 민사 계약을 체결하는 내용은 다음과 같습니다. 물품배송, 업무수행, 서비스 제공(인수 포함 부동산또는 부동산 임대), 대신에 지방 자치체, 시민의 권리와 정당한 이익을 보장하는 데 필수적인 연방 주 단일 기업을 제외하고 예산 기관, 주, 지방 자치 단체 단일 기업 러시아 연방, 국가의 국방 능력 및 안보. 그 목록은 러시아 연방 대통령 행정부의 합의에 따라 러시아 연방 정부가 승인합니다. 법인본 연방법 제15조 1부, 2.1부, 4부 및 5부(이하 계약)에 따라

(2001년 1월 1일 N 321-FZ, 2001년 1월 1일 N 474-FZ 연방법에 따라 개정됨)

4) 계약 이행의 특징

5) 상품, 작업, 서비스 조달 모니터링

6) 상품, 작업, 서비스 조달 분야의 감사;

2008년 6월 5일 러시아 연방 정부 법령 N 437에 의해 승인된 러시아 경제 개발부 규정에 따라 러시아 경제 개발부는 다음의 법률을 명확히 할 권한이 없습니다. 러시아 연방.

개발부 이사 대행

계약 시스템 D. A. GOTOVTSEV

질문: 아파트 건물 관리에 관한 계약의 체결 및 이행에 대해.

답변:

편지

러시아 연방 경제 개발부 계약 시스템 개발 부서는 2013년 4월 5일자 연방법 N 44-FZ "현장 계약 시스템에 관한 조항의 명확화 문제에 대한 항소를 고려했습니다. 주 및 지방자치단체의 필요를 충족시키기 위한 상품, 작업, 서비스 조달"(이하 - 법률 N 44 -FZ) 및 보고서.

법률 No. 44-FZ는 다음을 보장하기 위한 관계를 규제합니다.정부와 민사 계약 체결과 관련된 것을 포함한 지방 자치 단체의 요구 사항,그 주제는 상품 공급, 업무 수행, 서비스 제공(부동산 취득 또는 부동산 임대 포함), 대신에러시아 연방, 러시아 연방의 주체 또는 지방 자치체 , 그리고 예산 기관또는 법률 No. 44-FZ 제15조의 1, 4, 5부에 따른 다른 법인.

또한 법률 No. 44-FZ 제93조 1부 22항에 따라 소유자 총회 결정에 따라 아파트 관리 계약 체결아파트 건물 내 부지 또는 주택법에 따라 지방 정부 기관, 관리 회사가 개최하는 공개 경쟁(아파트 건물 내 부지가 사유지, 주 또는 지방 자치 단체인 경우), 단일 공급자로부터 수행 가능(계약자, 수행자).

제163조 제1부에 따르면 주택법러시아 연방(LC RF)의 아파트 건물 관리 절차, 러시아 연방 소유의 모든 건물, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방 자치 단체는 그에 따라 승인된 연방 집행 기관에 의해 확립됩니다. 러시아 연방 정부, 기관 국가 권력러시아 연방 및 지방 정부의 주제입니다.

동시에, 러시아 연방 주택법 제163조 2부에 따라 러시아 연방, 러시아 연방 주체 또는 지방자치단체의 지분이 부여된 아파트 건물 관리가 가능합니다. 공동 재산~에 공동 재산아파트 건물의 50% 이상은 다음과 체결된 이 건물의 관리 계약에 따라 수행됩니다. 관리 조직, 2006년 2월 6일 러시아 연방 정부 법령에 의해 제정된 방식으로 개최되는 공개 경쟁의 결과를 기반으로 선정됨 N 75 “지방 정부 기관의 공개 경쟁 개최 절차에 대해 아파트 관리를 위한 관리기관 선정”

따라서 , 아파트 관리계약의 체결 및 이행 아파트 건물 소유주 총회 결정 또는 주택 법률에 따라 지방 정부 기관이 개최하는 공개 경쟁, 아파트 건물의 건물이 개인, 주 또는 공공인 경우 관리 회사의 결정에 기초하여 시립 재산, 주택법을 고려하여 법률 N 44-FZ의 조항에 따라 수행됩니다.

점에 유의하시기 바랍니다 법적 강제정부 기관이 러시아 연방 법률에 따라 규제 법률 조항의 적용에 대한 설명을 발표할 수 있는 특별한 권한을 부여받은 경우 정부 기관으로부터 설명을 받습니다. 러시아 경제 개발부 - 연방 기관임원 전원, 현행법러시아 연방(부처 규정 포함) 경제 발전 2008년 6월 5일 러시아 연방 정부 법령 N 437에 의해 승인된 러시아 연방의 법률을 명확히 할 권한이 부여되지 않았습니다.

ConsultantPlus에서 제공한 문서

질문: 아파트 건물 관리 계약을 체결하기 위한 관리 조직을 결정하는 데 대해.

답변:

러시아 연방 경제 발전부

편지

규칙 1항 8항에 따라 전문 조직의 선정은 확립된 절차에 따라 입찰을 통해 대회 주최자가 수행한다는 점에 유의해야 합니다. 연방법"상품 공급, 작업 수행, 주 및 지방 자치 단체의 요구에 맞는 서비스 제공을 주문하는 경우."

2014년 1월 1일부터 2005년 7월 21일 연방법 No. 94-FZ "상품 공급 주문, 작업 수행, 주 및 지방 자치 단체 요구에 따른 서비스 제공"이 항목으로 인해 무효화되었습니다. 법률 N 44-FZ가 시행됩니다.

위의 사항을 고려하여 아파트 건물의 모든 건물이 러시아 연방 소유인 경우와 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방 자치 단체의 지분이 러시아 연방 소유인 경우 아파트 건물의 공동 재산에 대한 공동 소유권은 50% 이상입니다. 아파트 건물 관리 계약을 체결하기 위한 관리 조직은 법률 N 44-FZ의 조항에 따라 경쟁 방식으로 결정되어야 합니다.

정부 기관의 설명은 러시아 연방 법률에 따라 규제 법률 조항의 적용에 대한 설명을 발표할 수 있는 특별한 권한을 부여받은 경우 법적 효력을 갖습니다. 러시아 연방 경제 개발부는 6월 5일 러시아 연방 정부 법령에 의해 승인된 러시아 연방 경제 개발부 규정을 포함하여 러시아 연방 현행법에 따른 연방 집행 기관입니다. , 2008 N 437에는 러시아 연방 법률을 명확히 할 권한이 없습니다.

개발부 이사

계약 시스템 M. V. CHEMERISOV

ConsultantPlus에서 제공한 문서

질문:공동주택 관리를 위한 관리기관 선정을 위한 지방자치단체 공개경쟁 실시 및 공동주택 관리 계약을 체결한 경우 단일 공급자(시공업체, 실시자)로부터 구매하는 것에 관한 사항 이번 대회를 바탕으로

답변:

러시아 연방 경제 발전부

편지

러시아 연방 경제 개발부 계약 시스템 개발 부서는 2013년 4월 5일자 연방법 N 44-FZ "현장 계약 시스템에 관한 조항의 명확화 문제에 대한 항소를 고려했습니다. 주 및 지방자치단체의 필요를 충족시키기 위한 상품, 작업, 서비스 조달"(이하 - 법률 N 44 -FZ) 및 보고서.

러시아 연방 주택법(이하 러시아 연방 주택법) 161조 2부에 따라 아파트 건물 소유자는 아파트 관리 방법 중 하나를 선택해야 합니다. :

1) 직접 통제아파트 건물의 건물 소유자, 아파트 수는 16개 이하입니다.

2) 주택 소유자 협회, 주택 협동조합, 기타 전문 소비자 협동조합의 관리

3) 관리 조직의 관리.

러시아 연방 주택법 제163조의 조항에 따라 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체가 소유한 아파트 건물, 모든 건물을 관리하는 절차가 그에 따라 확립됩니다. 러시아 연방 정부가 승인한 연방 집행 기관, 러시아 연방 구성 기관의 국가 기관 및 지방 정부 기관에 의해.

동시에, 아파트 건물의 공동 재산에 대한 공동 소유권에 대한 러시아 연방, 러시아 연방의 구성 기관 또는 지방 자치 단체의 지분이 50%를 초과하는 아파트 건물의 관리는 다음과 같습니다. 제161조 제4부에 따라 러시아 연방 정부가 정한 방식으로 개최되는 공개 경쟁의 결과에 따라 선정된 관리 기관과 체결한 이 건물의 관리 계약에 따라 수행됩니다. 러시아 연방 주택법.

2006년 2월 6일자 러시아 연방 정부 법령 N 75는 아파트 건물을 관리할 관리 조직을 선택하기 위해 지방 정부 기관이 공개 경쟁을 개최하는 규칙(이하 규칙이라고 함)을 승인했습니다.

규칙 섹션 I의 8항에 따라 전문 조직의 선택은 연방법에 의해 설정된 절차에 따라 입찰을 통해 대회 주최자가 수행한다는 점에 유의해야 합니다. 물품 공급, 업무 수행, 주 및 지방 자치 단체의 요구에 맞는 서비스 제공.”

2014년 1월 1일부터 2001년 1월 1일자 연방법 No. 94-FZ "상품 공급 주문, 작업 수행, 주 및 지방 자치 단체 요구에 따른 서비스 제공"이 항목으로 인해 무효화되었습니다. 법률 N 44-FZ가 시행됩니다.

동시에 법률 N 44-FZ 93조 1항 22항에 따라 관리 계약을 체결할 때 고객이 단일 공급업체(계약자, 수행자)로부터 구매를 수행할 수 있다는 점에 유의합니다. 아파트 건물 소유주 총회 결정 또는 주택법에 따라 지방 정부 기관, 관리 회사가 개최하는 공모전을 기반으로 아파트 건물의 건물을 짓는 경우 아파트 건물의 건물 개인, 주 또는 지방자치단체의 재산입니다.

개발부 이사

계약 시스템 M. V. CHEMERISOV

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질문: 아파트 건물 관리 계약에 따라 단일 공급자(도급업자, 수행자)와 계약을 체결하는 데 대해.

답변:

러시아 연방 경제 발전부

편지

러시아 연방 경제 개발부 계약 시스템 개발부는 2013년 4월 5일자 연방법 제93조 N 44-FZ "계약 시스템에 관한 규정을 적용하는 절차에 대한 서신을 고려했습니다. 주 및 지방자치단체의 필요를 충족시키기 위한 상품, 작업, 서비스 조달 분야"(이하 연방법 N 44-FZ라고 함)를 작성하고 다음을 보고합니다.

연방법 N 44-FZ 제93조 1항 23항에 따라 고객은 유지 관리 및 유지 관리 서비스 제공 계약을 체결한 경우 단일 공급업체(계약자, 수행자)로부터 구매할 권리가 있습니다. 하나 이상의 비거주 건물 수리 무료 이용또는 고객에 대한 운영 관리, 물, 열, 가스 및 에너지 공급 서비스, 보안 서비스, 가정 폐기물 제거 서비스(해당 서비스가 이전된 건물에 위치한 비거주 건물을 사용하는 다른 사람 또는 다른 사람에게 제공되는 경우) 무료 사용 또는 운영 관리를 위해 고객에게 제공됩니다.

동시에, 연방법 N 44-FZ 제93조 1부의 22항은 고객이 관리 계약을 체결하는 경우 단일 공급업체(계약자, 수행자)로부터 구매할 수 있는 권리를 규정합니다. 아파트 건물 소유주 총회 결정 또는 주택법에 따라 지방 정부 당국이 개최하는 공개 경쟁에 기초하여 아파트 건물, 아파트 건물의 건물이 사유지인 경우 관리 회사, 주 또는 지방 자치 단체 재산.

건물을 주거용 건물로 인식하는 규정의 단락 6에 따르면, 거주에 적합하지 않은 주거용 건물 및 아파트 2006년 1월 28일 러시아 연방 정부 법령 N 47에 의해 승인된 긴급 상황 및 철거 또는 재건축 대상인 아파트 건물은 두 개 이상의 아파트 세트로 인식됩니다. 독립 출구어느 쪽이든 토지 계획, 인접 주거용 건물, 또는 구내로 일반적인 사용그런 집에서.

동시에, 러시아 연방 주택법(이하 러시아 연방 주택법) 제3장의 규정은 주거용 건물을 비거주용 건물로 이전하는 절차와 조건을 규정하고 있으며, 비거주 건물생활공간으로.

따라서 아파트 건물에는 주거용 건물과 비주거용 건물이 동시에 포함될 수 있습니다.

전술한 내용을 바탕으로 우리는 고객이 계약의 틀 내에서 연방법 N 44-FZ 제93조 1부 22항에 따라 단일 공급업체(계약자, 수행자)와 계약을 체결할 권리가 있다고 믿습니다. 주택법 RF 제162조에 규정된 방식으로 관리 회사와 체결한 아파트 관리를 위해.

정부 기관의 설명은 러시아 연방 법률에 따라 규제 법률 조항의 적용에 대한 설명을 발표할 수 있는 특별한 권한을 부여받은 경우 법적 효력을 갖습니다. 러시아 연방 경제 개발부는 6월 5일 러시아 연방 정부 법령에 의해 승인된 러시아 연방 경제 개발부 규정을 포함하여 러시아 연방 현행법에 따른 연방 집행 기관입니다. , 2008 N 437, 이는 러시아 연방 법률을 명확히 할 권한이 부여되지 않았습니다.

개발부 이사

계약 시스템 M. V. CHEMERISOV

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질문: 단일 공급자(계약자, 수행자)와 아파트 건물 관리를 위해 체결한 계약 요구 사항에 대해.

답변:

러시아 연방 경제 발전부

편지

러시아 연방 경제 개발부 계약 시스템 개발 부서는 2013년 4월 5일자 연방법 N 44-FZ "현장 계약 시스템에 관한 조항의 명확화 문제에 대한 항소를 고려했습니다. 주 및 지방 자치 단체의 요구를 충족시키기위한 상품, 작업, 서비스 조달 "(이하-법 N 44 -FZ) 아파트 건물 관리 계약 체결 및 벌금 (벌금, 벌금) 금액 설정에 관한 보고서.

법률 N 44-FZ의 93조 1항 22항은 일반 결정에 따라 아파트 건물 관리 계약이 체결된 경우 단일 공급업체(계약자, 수행자)로부터 고객이 구매할 수 있도록 규정합니다. 아파트 건물의 건물 소유주 회의 또는 주택법에 따라 지방 정부 기관이 개최하는 공개 경쟁, 아파트 건물의 건물이 사유지, 주 또는 지방 자치 단체인 경우 관리 회사.

또한 법률 No. 44-FZ 제34조 제15부에 따라 1, 4, 5, 8, 15, 20, 21, 23, 26, 28, 29항에 규정된 경우에 계약을 체결할 때 , 40, 41, 44, 45 및 46 법률 N 44-FZ의 1부 93조, 고객의 이 조항 4 - 9, 11 - 13부의 요구 사항이 지정된 계약에 적용되지 않을 수 있습니다. 이 경우 계약은 다음의 규정에 따라 체결될 수 있습니다. 민법거래를 위한 러시아 연방.

따라서 법률 No. 44-FZ의 93조 1항 22항에 따라 계약을 체결할 때 고객은 34조 4~9항, 11~13항 및 7조 7항의 요구 사항을 적용해야 합니다. 법률 No. 44-FZ의 94.

동시에, 우리는 러시아 연방 법률에 따라 규제 법률 조항의 적용에 대한 설명을 발표할 수 있는 특별한 권한을 정부 기관에 부여한 경우 정부 기관의 설명이 법적 효력을 갖는다는 점을 알려드립니다. 러시아 연방 경제 개발부는 6월 5일 러시아 연방 정부 법령에 의해 승인된 러시아 연방 경제 개발부 규정을 포함하여 러시아 연방 현행법에 따른 연방 집행 기관입니다. , 2008 N 437, 이는 러시아 연방 법률을 명확히 할 권한이 부여되지 않았습니다.

개발부 이사

계약 시스템 M. V. CHEMERISOV

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질문: 아파트 건물 관리 계약을 체결할 때 이 건물의 건물 소유자 총회 결정에 따라 관리 조직과 합의가 체결된 경우.

답변:

러시아 연방 경제 발전부

편지

러시아 연방 경제 개발부 계약 시스템 개발 부서는 2013년 4월 5일자 연방법 N 44-FZ "현장 계약 시스템에 관한 조항의 명확화 문제에 대한 항소를 고려했습니다. 주 및 지방자치단체의 필요를 충족시키기 위한 상품, 작업, 서비스 조달"(이하 - 법률 N 44 -FZ) 및 해당 권한 범위 내에서 보고합니다.

주 및 지방자치단체의 요구를 충족하기 위해 상품, 작업 및 서비스를 구매하는 절차는 법률 No. 44-FZ의 조항에 의해 규제됩니다. 특히, 상기 연방법은 파트 1, 4에 따라 러시아 연방, 러시아 연방의 주체 또는 지방자치 단체, 예산 기관 또는 기타 법인을 대신하여 민사 계약을 체결하는 절차를 규정합니다. 법률 No. 44-FZ 제15조 5항.

법률 No. 44-FZ의 34조 조항은 주 및 지방자치단체의 요구를 충족하기 위해 상품, 작업 및 서비스를 구매할 때 고객이 체결한 계약에 대한 요구 사항을 설정합니다.

따라서 특히 계약에는 다음이 포함됩니다. 필수 조건이행 불이행에 대한 고객 및 공급업체(계약자, 수행자)의 책임 또는 부적절한 실행계약에 규정된 의무. 이 경우 법률 No. 44-FZ 제34조 제5부에 규정된 벌금 금액은 러시아 연방 주택법 제155조 제14편에 규정된 벌금 금액과 동일합니다.

계약 연장 가능성 문제와 관련하여 법률 No. 44-FZ의 조항은 고객이 체결한 계약 연장을 규정하지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

제72조 제2부에 따라 다음 사항에 유의해야 합니다. 예산 코드러시아 연방 국가 및 지방자치단체 계약한도 내에서 고객이 체결하고 지불합니다. 예산 의무.

2015년 3월 8일자 연방법 N 25-FZ 제2조 3항에 따라 "정지 개별 조항 2015년 러시아 연방 예산법", 연방 예산 기금 주요 관리자(국가 예산 기금 주요 관리자)에 대한 2016년 및 2017년 예산 의무 한도 예산 외 자금러시아 연방)은 보고되지 않았습니다.

또한 아파트 건물 소유주 총회 결정에 따라 고객은 법률 N 44-FZ 제 93 조 1 부 22 항에 따라 해당 주택의 건물이 개인, 주 또는 지방 자치 단체 소유인 경우 아파트 건물 관리 서비스 제공을 위해 단일 공급업체(계약자, 수행자)와의 계약.

러시아 연방 주택법 제46조 5부에 따르면, 아파트 건물 소유자 총회 결정은 참여하지 않은 소유자를 포함하여 아파트 건물의 모든 건물 소유자에게 의무적입니다. 투표.

따라서 만약 총회아파트 건물 소유주인 경우 관리 조직을 결정하고 5년 동안 특정 건물 관리를 위한 서비스 제공에 대한 계약을 체결하기로 결정한 경우 고객은 다음과 같은 권리를 갖습니다. 할당된 예산 의무 한도 내에서 법률 No. 44-FZ 제93조 1항 22항에 따라 지정된 관리 조직을 유일한 공급업체(계약자, 수행자)로 5년 동안 계약을 체결합니다.

정부 기관의 설명은 러시아 연방 법률에 따라 규제 법률 조항의 적용에 대한 설명을 발표할 수 있는 특별한 권한을 부여받은 경우 법적 효력을 갖습니다. 러시아 연방 경제 개발부는 6월 러시아 연방 정부 법령에 의해 승인된 러시아 연방 경제 개발부에 관한 규정을 포함하여 러시아 연방 현행법에 따른 연방 집행 기관입니다. 2008년 5월 5일 N 437, 러시아 연방 법률을 명확히 할 권한이 부여되지 않았습니다.

개발부 이사

계약 시스템 M. V. CHEMERISOV

2018년 7월 1일부터 낙찰된 경매에 대해서는 계약의 적정 이행 여부를 검토할 필요가 있습니다. 2013년 4월 5일자 연방법 No. 44-FZ에 따라 "주 및 지방자치단체의 요구를 충족하기 위한 상품, 작업, 서비스 조달 분야의 계약 시스템"(이하 법률 No. 44-FZ라고 함) ), 고객은 예술 1조 4항에 나열된 경우를 제외하고 단일 공급업체로부터 구매하는 경우 공급된 상품, 수행된 작업 또는 제공된 서비스에 대한 검사를 수행하기 위해 전문가 및 전문 조직을 유치해야 합니다. 법률 No. 44-FZ의 94.

조달 계약 체결을 위한 새로운 조건

7월 1일, 새로운 조항 25.1–25.3, 1부, 예술. 법률 No. 44-FZ의 93조는 경쟁적인 전자 조달 절차가 실패한 것으로 인정되는 경우 단일 상대방으로부터 조달하는 경우를 규정합니다. 그러나 조항 1, 파트 4, 예술이므로 위의 예외에는 포함되지 않습니다. 법률 No. 44-FZ의 94는 7월 1일부터 변경되지 않습니다.
이러한 변경 사항을 고려하여 고객은 Art 1부 25.1~25.3항에 따라 체결된 계약 이행 검토를 수행할 때 외부 전문가를 참여시킬 의무가 있는 것으로 나타났습니다. 법률 No. 44-FZ의 93.

실패한 경매 결과에 따른 전문성

전자 경매가 실패하여 계약이 체결된 경우(하나의 신청서만 제출했거나, 한 명의 참가자만 경매에 참가했거나, 하나의 신청서만 문서 요구 사항을 충족하는 것으로 확인됨) - 고객은 전문가를 유치할 의무가 있습니다. 공급된 제품, 수행된 작업 또는 제공된 서비스를 확인하는 전문 기관.

전문평가센터는 계약의 적절한 이행에 필요한 검사를 실시합니다. 계약의 적절한 이행에 대한 조사는 2018년 7월 1일부터 44-FZ에 도입된 개정과 관련하여 필요한 서비스입니다.

많은 국가에서 경매는 주택을 판매하는 매우 일반적인 방법입니다. Mossotsgaranty에 따르면 해외 부동산 거래의 30~80%가 이런 방식으로 판매됩니다. 러시아에서는 경매를 통해 아파트를 구입할 수도 있지만 이 방법은 흔하지 않습니다. IRN.RU의 편집자들은 경매에서 거래하는 방법과 어떤 경우에 그렇게 하는 것이 합리적인지 알아냈습니다.

파에 있는 새 건물

대부분의 경우 주택은 이러한 판매 방법이 법적으로 규정된 경매에 올라갑니다. 1차 시장에서는 시에서 건설 중인 새 건물입니다. 연방법 제44호에 따르면 전자 경매 외에는 시 부동산을 판매할 수 있는 다른 방법이 없습니다.

모스크바에서는 이러한 주택이 Mosinzhproekt에 의해 건설되었으며, 도시와 연계된 중개회사 Mosrealstroy에 의해 판매되었습니다. 회사는 시에서 건설한 주택뿐만 아니라 시가 소유한 1차 시장의 다른 아파트(예: 공동 프로그램의 일환으로 개발자로부터 당국이 받은 아파트)도 경매에서 판매합니다. 9개의 도시 주거 단지 외에도 Life-Mitinskaya 주거 단지, Vavilov House 주거 단지 등과 같은 민간 개발자의 여러 프로젝트에서 Mosrealstroy를 통해 주택이 판매됩니다. 구별되는 특징이러한 새 건물 중 일부는 판매 계약에 따라 시운전하고 전체 마감을 마친 후에만 판매된다는 점입니다.

동시에 경매 가격은 공개 시장에서 판매되는 유사한 아파트 가격과 비슷합니다. 예를 들어, 다음 집에 Dmitrovskoe 고속도로, 169(모스크바 순환 도로 외부에 위치한 Severny 지구)의 10월 경매 평균 시작 가격은 97,000 루블이고 최소 가격은 86,900입니다. IRN-Consulting에 따르면 인근 Severny Microdistrict 단지에서는 미터당 가격은 87,700 – 126,000 루블입니다. 해당 프로젝트는 건물을 완공했으며 건설 중인 건물은 2018년 2분기에 가동될 예정이다. 일반적으로이 주거 단지의 아파트는 3-770 만 루블 (25-104 평방 미터)에 판매되고 경매 전 Dmitrovskoye Shosse, 169에서는 390-770 만 루블 (41-93 평방 미터)에 판매됩니다. .

Metrium Group의 관리 파트너인 Maria Litinetskaya에 따르면 이러한 경매에서 가격이 크게 오르는 경우는 거의 없습니다. 주택을 시작 가격으로 구매합니다. 경매 도중 가격이 크게 오르면 구매자는 막판까지 싸우기보다 구매를 포기하고 다른 아파트를 고려하는 것이 더 쉽습니다.”

Mosrealstroy 통계는 전문가의 말을 확인합니다. 예를 들어, 8월에 회사는 경매에서 211채의 아파트를 판매했으며 총 540명이 경매에 참여했습니다. 경매에 나온 아파트는 "In Nekrasovka", "On Bazovskaya", "On Simonovsky", "On Dmitrovsky, 169" 및 "Presnensky Val, 14" 등 5개의 주거 단지에 위치해 있습니다. 첫 번째 대리인에 따르면 일반 이사 Mosinzhproekt 개발을 위해 소구역 실험 개발 사무국장 Albert Suniev, 평균 키경매 중 아파트 가격은 7%, 최대 30%였습니다.

비용 증가는 특정 개체에 대한 수요에 따라 달라집니다. 따라서 주거 단지 "On Dmitrovsky, 169"에서 아파트의 93%가 원래 가격의 인상(평균 9%)으로 판매된 경우 주거 단지 "On Bazovskaya" 및 "In Nekrasovka"에서는 대부분 아파트는 명목 가격으로 판매되었으며 평균 가격 인상은 약 1 % 또는 100,000 루블 미만이었습니다.

2차 거래

전자 경매를 통해 2차 시장에서 아파트를 구입할 수도 있습니다. 우선, 지불하지 못한 모기지 대출자로부터 압수 된 담보 아파트입니다. 예를 들어, "모든 서약" 플랫폼의 데이터베이스에는 이제 러시아 전역에 약 1,100개의 아파트와 객실이 제공되고 모스크바에는 25개 부지가 있는 경매에 대한 정보가 게시되었습니다.

또 시가 물려받은 2차 아파트도 경매로 팔리고 있다. 예를 들어, Mossotsgarantiya는 단일 연금 수급자와 평생 유지 계약을 체결합니다. 이 계약의 틀 내에서 연금 수급자는 매달 최저 생계비의 두 배를 받고 지급됩니다. 공공 시설, 그리고 사람이 사망한 후 아파트는 도시로 이동합니다. Mossotsgarantiya에 따르면 2015년에는 100개 미만의 아파트가 경매에서 판매되었으며, 2016년부터 172년까지, 2017년 초부터 100개의 아파트가 경매에서 판매되었습니다.

모스크바 경쟁정책국에 따르면 평균 3명이 아파트 한 채를 신청하고 가격 인상률은 일반적으로 4%를 초과하지 않습니다. 경매에서 아파트 구입을 돕는 회사는 때때로 이런 식으로 아파트를 60% 할인된 가격으로 구입할 수 있다고 말합니다. 시장 가치. 그러나 일반적으로 할인폭은 훨씬 작습니다. 따라서 Mossotsgarantiya에 따르면 경매에서 미터의 평균 가격은 약 148,000 루블이며 이는 11월 IRN.RU 지수(평방미터당 166,296 루블)보다 11% 낮습니다.

참여방법

그 후 전문 거래 플랫폼에 등록할 수 있습니다. 도시 자산의 경우 이는 통합 전자입니다. 거래 플랫폼, 은행은 일반적으로 담보 아파트를 판매하는 자체 플랫폼을 보유하고 있습니다.

사이트에서 아파트를 선택하고 보증금을 입금해야 합니다. 아파트 가격의 20%를 초과할 수 없지만 일반적으로 3~15%입니다. 경매 자체는 며칠에 걸쳐 진행됩니다. 구매자가 경매에서 패하면 보증금은 반환되지만, 성공적인 경매에서 구매를 거부하면 보증금은 손실됩니다. 매매계약을 체결하고 체결합니다. 전체 비용아파트는 보통 5일 이내에 필요합니다.

모기지를 사용하여 경매에서 아파트를 구입할 수 있습니다. 입찰 전, 즉 입찰 캠페인 기간 동안 은행 승인을 받아야 합니다. 경매에서 낙찰된 경우 모기지 소유자의 매매 계약을 체결하는 기간은 영업일 기준 15일입니다.

주택경매는 아파트를 강제로 판매하는 방식으로 존재하기는 하지만 주로 도시와 도시에 관한 것입니다. 담보 재산, 다른 방법으로는 판매할 수 없습니다. 2차 시장이든 1차 시장이든 심각한 상향 입찰은 거의 발생하지 않으며 시작 가격이 크게 할인되는 경우도 거의 없습니다. 일반적으로 이는 유사 주택의 시가 대비 10% 정도를 절약할 수 있는 좋은 방법이다. 반면에 판매자와의 협상이나 개발자의 할인 프로모션의 일환으로 똑같이 상당한 할인을 받을 수 있는 경우가 많습니다.

주에 따르면 전자경매를 통해서만 부동산을 구매한다.

이는 공급자에게 매우 편리하며 원격으로 어떤 거리에서든 거래를 수행할 수 있게 해줍니다. 그러나 관련법은 주정부 조달매우 복잡하며 이를 적용하는 데에는 몇 가지 함정이 있습니다.

동시에 부동산 부문에서 일하는 자체에는 높은 자격이 필요하며 공공 조달 기술에도 능숙한 전문가가 국내에 없었습니다.

따라서 이 분야에는 인력이 부족하고 결과적으로 입찰 경쟁이 부족합니다. 웨비나를 시청하고 이 시장을 최초로 점유하는 것이 가능한 이유를 알아보세요.

웨비나 프로그램

• 러시아 연방 계약 시스템의 기본
• 검토 정보 시스템, 시장 분석 방법
• 2차 부동산 취득을 위한 공개경쟁 참여 기술
• 2차부동산 구매 제안요청 참여 기술
• 공개 참여 기술 전자 경매 2차 부동산 구입을 위해
• 입찰 결과에 대한 이의 제기 메커니즘, 인위적인 마감 기한 연장
• 위험 분석 및 평가
• 정부 고객과의 건설적인 상호 작용 방법
• 2차부동산 정부명령의 특징
• 결론. 질문과 답변.