실제 비용 절감으로 주거용 건물을 짓는 방법! (Alexander Volyntsev). 함께 집을 빌리는 방법 : 방문자의 설명, 경험 부동산을 함께 구매하는 장점

많은 주택 건설은 친척과 협력하여 수행됩니다. 하지만 어떻게 아무것도 없이 끝나지 않을 수 있나요?

함께 짓는 것은 혼자 짓는 것보다 확실히 더 쉽고 저렴합니다. 일반적으로 이러한 구성은 자체적으로 수행되므로 상당한 비용 절감이 가능합니다. 그러나 삶은 예측할 수 없으며 행복한 새 정착민이 점차 화해할 수 없는 적으로 변하는 일이 일어납니다. 특히 공동으로 지은 집을 분할할 때 이런 일이 자주 발생합니다. 이러한 사건의 전개를 피하려면 변호사 Oleg Sukhov가 "소유자"에게 말한 약간의 뉘앙스를 처음에 제공해야합니다.

계약이 먼저다

향후 갈등을 피하는 데 도움이 되는 가장 중요한 것은 간단한 파트너십 계약입니다. Oleg Sukhov는 이렇게 말합니다. “이러한 합의는 공동 체제를 탄생시킵니다. 공유 소유권친척들이 자금을 모으고 공동 목표인 주거용 건물 건설을 위한 노력 사이에 있습니다.” 이러한 합의 후에 "건설" 파트너는 처음에는 동일한 것으로 간주되는 기여를 합니다. 보증금이 다른 경우 계약서에 이를 명시해야 합니다. 각 참가자의 기여는 돈뿐만 아니라 다른 재산도 될 수 있다는 것을 아는 것이 가치가 있습니다. 예를 들어, 토지 계획, 건축 자재, 심지어 가족 중 누군가의 건설 또는 비즈니스 연결에 대한 전문 기술. 그러나 모든 동지는 공동의 대의에 기여해야 합니다.

계약서 텍스트

“계약을 체결할 때 각 참가자의 기부금과 기부금의 형태를 자세히 설명해야 하며, 기부금의 조건과 절차도 명시해야 합니다. 공동 재산변호사 Oleg Sukhov는 말합니다. “또한 공동 활동 수행 및 공동 운영 회계를 규제하는 조항을 잊어서는 안 됩니다.” 가족 관계가 어떤 식으로든 우호 관계에 영향을 주어서는 안 된다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 각 참가자는 공동 대의에 대한 기여에 대해 다른 참가자에 대한 책임이 있습니다. 예를 들어, 한 참가자는 자재 공급을 담당하고 다른 참가자는 건설을 담당합니다. 이 경우 첫 번째 동료는 적시에 배달해야 합니다. 필요한 재료계약서에 명시된 조건과 조건에 따라. 두 번째는 품질 및 마감일에 관한 요구 사항의 적용을 받습니다. 건설 작업. “따라서 건설 참여자 중 한 사람이 손실을 입혔다면 그 손실을 보상해야 하며 모든 당사자에게 분배해서는 안 됩니다. 따라서 사건 중 하나에서 모스크바시 법원은 모든 참가자 간의 건설 비용 증가 금액 분배에 대한 1심 법원의 결정을 취소하고 건설 비용 증가가 전송이 늦어진 참가자 중 단 한 사람의 행동 건축 자재, 이로 인해 다른 모든 사람에게 발생한 손실을 보상해야 하는 사람은 바로 그 사람입니다.”라고 변호사는 지적합니다.

공사중인 외부인

건설은 항상 계약 당사자들에 의해서만 수행되는 것은 아닙니다. 때로는 제3자가 개입하기도 합니다. 참가자가 건축업자 등을 초대하여 계약을 체결하려는 경우 공동 건설 참가자 모두가 고객이되어야합니다. 계약 자체에 서명 건설 계약모든 동지와 그들 중 한 명 모두 작업 진행 상황을 모니터링할 수 있습니다. 그러나 선택된 사람은 다른 참가자의 권한을 가지고 있어야 자신을 대신하여 거래를 수행할 수 있습니다. 이를 위해 해당 위임장이 발행됩니다.

공사중지

공사가 중간에 중단되거나 심지어 집을 전혀 완성하지 않기로 결정되는 경우도 있습니다. 이러한 상황에서 Oleg Sukhov는 단순 파트너십 계약을 조기에 종료할 것을 권고합니다. 결과적으로 각 참가자는 다음과 같은 주식에 대한 권리를 얻습니다. 미완성 집. 주식의 규모와 유형은 제252조에 의해 결정됩니다. 민법 RF.

변호사는 자신의 업무에서 한 가지 예를 회상합니다. “형제들은 주거용 건물 건설에 대한 공동 활동에 대한 합의를 체결하고 합의에 따라 각자 기여금을 지불했지만 시간이 지남에 따라 건설을 완료하지 않기로 결정했습니다. , 계약이 종료되었습니다. 사법 절차. 그 후 그들 중 한 명이 미완성 주택의 지분에 대한 자신의 소유권을 인정하고 이 지분을 현물로 할당하기 위해 소송을 제기했습니다. 1심 법원은 계약 해지와 관련하여 원고가 환불만을 요구할 권리가 있다는 점을 들어 청구를 ​​기각했습니다. 돈계약 유효 기간 동안 파트너에게 양도됩니다. 그러나 모스크바 시 법원 상임위원회는 이를 취소했습니다. 이 결정, 계약이 종료되는 경우 미완성 건물이 파트너의 공동 공유 소유권의 대상이 된다는 점을 합리적으로 지적했습니다. 계약 종료는 공동 소유권의 종료를 수반하지 않으므로 이전 파트너 각각은 자신의 지분 및 실제 할당을 결정하는 문제를 제기할 권리가 있습니다.”

친구가 공사장을 떠나고 있다

참가자 중 한 명과 관련하여 계약이 종료되지만 다른 참가자와 관련하여 계약이 종료되는 상황이 있습니다. 이 경우 변호사는 다음과 같이 지적합니다. 차익거래 관행주식의 정의는 모호합니다. 일부 법원은 계약 종료 시 실제로 존재하는 기여 비율(완전히 공정함)을 기준으로 진행하고 다른 법원은 계약에 제공된 비율을 기준으로 진행합니다. Oleg Sukhov는 다음과 같은 예를 제시합니다. “세 명의 친척이 연합하여 건설했습니다. 시골 별장, 모두가 건설 비용의 3분의 1을 조달해야 했던 곳이었습니다. 따라서 건설이 완료되면 모든 사람이 지분의 1/3을 받았습니다. 즉, 공동 활동에 대한 모든 사람의 기여도가 균등하다고 결정되었습니다. 두 사람은 자신의 몫을 완전히 조달했고 세 번째는 절반에 불과했습니다. 법원은 이 참가자에 대한 계약을 해지하고 그가 기부금(50%)에 따라 이체한 금액을 그에게 반환하기로 결정했습니다. 나머지 두 사람이 집을 완성한 후 세 번째 파트너는 기부금에 따라 건축된 집의 지분에 대한 자신의 권리를 인정하고 공동 재산을 분할하는 방식으로 할당하기 위해 법원에 청구를 제기했습니다. 법원은 계약 해지 및 보상금 지급으로 향후 공동 활동 결과에 대한 소유권 취득 가능성이 배제됐다는 점을 들어 청구를 ​​기각했다”고 밝혔다.

따라서 친척과 함께 집을 지을 수 있습니다. 그러나 각 참가자의 기여에 대한 설명과 건축된 주택의 지분을 결정하는 절차, 계약 종료 및 수정 결과를 제공하는 계약을 체결해야 합니다.

공유구매는 부동산 시장에서 개인 투자자들 사이에서 인기를 얻고 있는 추세이다. 플레이어의 추정에 따르면 오늘날 이러한 거래의 비율은 5~7%이지만 3~4년 전에는 드물었습니다.

집단정신

대부분의 경우 친척이 함께 부동산을 구입합니다. “우리 부동산에 있는 아파트의 약 5~10%가 공유 소유권으로 등록되어 있습니다. 대부분 구매자는 배우자, 형제, 자매, 시민 결혼 등 가족입니다.”라고 RED Development의 부사장인 Olga Kuznetsova가 N&C에 말했습니다. “연간 회사 전체 매출에서 한 아파트의 구매자로 2인 이상이 등장하는 거래 비중이 12%다. FSK Leader의 상업 이사인 Grigory Altukhov는 이렇게 말합니다. 그러나 지난 몇 년 동안 그러한 구매자의 범위가 확대되었으며 그중에서도 친척이 아닌 사람을 점점 더 많이 찾을 수 있습니다.

이 현상에 대한 설명은 간단합니다. 투자 수단으로서의 부동산은 300만 ~ 400만 루블로 상당히 높은 진입 기준점을 가지고 있습니다. 모스크바 지역에서는 6~8백만 루블입니다. - 모스크바에서. 동시에, 시장에는 아파트를 사고 싶어하는 사람들이 많이 있습니다. 투자 목표 2-3백만 루블이 있는 새 건물에서는 사용하지 않으면 이 금액으로는 충분하지 않습니다. 빌린 자금. 그러나 자본을 합산하면 이미 가장 유동적인 형식, 즉 새 건물의 원룸 아파트를 구입할 수 있습니다.

이 유형의 투자의 가장 큰 장점은 다음에 투자할 수 있다는 것입니다. 믿을 수 있는 자산와 함께 최소예산. 프로젝트의 품질이 높은 경우 구덩이 수준의 새 건물에서 부동산을 구입하면 단지 건설 중 가격 상승(30-40%)으로 인해 적어도 이익을 얻을 수 있습니다. 유리한 경우 경제 상황이는 시장 가치의 성장으로 보완될 수도 있습니다.

“투자자가 각각 약 150만 루블을 가지고 있다면 모스크바 지역에서 별도의 주택을 함께 구입하고 받을 수 있습니다. 좋은 수입, 약 450,000 루블. 모두를 위한 것입니다.”라고 NDV-부동산 회사 Yana Sosoreva의 영업 담당 부사장은 말합니다. - 평방미터당 비용은 30% 이상 증가할 수 있으며 이는 새 건물의 특성과 주변 환경에 따라 달라집니다. 비슷한 거래가 서로 별개로 부동산에 투자할 수 있는 금액이 쌓일 때까지 여러 차례 연속 반복될 수 있다”고 말했다.

공동 투자를 통해 다음을 얻을 수도 있습니다. 추가 보너스대용량 공간 구매 시 할인 혜택도 제공됩니다. 예를 들어, 클럽하우스 한 층을 구매할 만큼 충분한 자금이 있는 경우, 대규모 거래에 대해 상당한 할인을 받기 위해 2개 층을 구매할 파트너를 찾는 것이 어리둥절할 수 있다고 가정해 보겠습니다.

“투자자가 상당한 자본(이코노미 클래스의 경우 투자 금액이 100만 달러 이상이어야 함)을 가지고 우리에게 와서 건설 초기 단계에서 프로젝트에 투자할 준비가 된 경우 10~15의 할인을 제공합니다. % 에서 시작 가격 KASKAD 계열사 이사회 회장 Valery Mishchenko는 말합니다. -사실 우리에게 이러한 투자는 대출의 대안입니다. 개발자에게는 은행 돈만 비용이 많이 듭니다(연간 최소 16~17%). 동시에 담보 및 보증 발행 요구 사항을 준수해야 합니다. 그러므로 민간투자자들에게 혜택을 제공하여 유치하는 것이 더 낫다”고 말했다.

“우리는 추가 할인여러 아파트나 타운하우스를 구입하는 경우. 더 나은 가격을 원하는 일부 고객은 친구를 데려옵니다.”라고 GLINCOM의 상업 이사인 Ivan Tatarinov는 말합니다. - 그들은 함께 2~5채의 아파트를 구매하고 다음 혜택을 받습니다. 좋은 할인- 최대 7~10%. 4명의 구매자가 동시에 거래에 참여한 사례도 있었습니다.”

추가 규칙

많은 사람들이 협력 구매를 통해 구매를 시작하는 경우가 많습니다. 투자 활동. 이전에는 이것이 기술 측면에서 잘 이해되지 않은 프로세스였다면 이제는 점점 더 많은 사람들이 이를 이해하고 있습니다. 또한, 이 투자 방법은 시장보다 이해하기 쉽고 안정적입니다. 귀중한 서류, 귀금속또는 통화.

언제 집합투자일반적으로 물체는 건설 초기 단계에서 평방 미터당 가장 낮은 가격으로 선택됩니다. 대부분 스튜디오이거나 원룸 아파트즉, 어떤 시장 상황에서도 쉽고 빠르게 판매할 수 있는 가장 유동적인 자산입니다.

그러한 거래를 완료하는 과정은 체결하는 것보다 더 복잡하지 않습니다. 보통 계약 지분 참여건설 중 (DDU). 이 경우에만 DDU에 여러 명의 주주가 등록되어 있으며 각 개인의 기여 규모에 따라 투자 비율이 표시됩니다. 총액업무. 향후 발생할 수 있는 충돌을 방지하려면 계약에서 모든 지분을 지정하는 것이 좋습니다. 소유권을 등록할 때 각 참가자는 인증서를 받습니다.

투자자가 각각 약 150만 루블을 보유하고 있다면 함께 할 수 있습니다. 모스크바 지역에서 별도의 주택을 구입하고 좋은 수입을 얻으십시오.약 450,000 루블. 모두를위한.

이 경우 투자자 수에는 제한이 없습니다. 33 Poselka 회사의 관리 파트너인 Mikhail Kondyrev는 "소형 부동산 구매자 중에서 최대 4명의 투자자를 만날 수 있었습니다."라고 말합니다. 2년 전, 네 사람이 야로슬라블 방향 땅에 돈을 모았습니다. 처음에는 모두가 16에이커를 4등분하여 도시 밖에서 살기로 계획했습니다. 두 사람은 실제로 집을 짓고 그 안에 살았고 나머지는 자신의 몫을 팔려고 노력하고 있습니다. 작은 규모로 인해 어려움이 있습니다.

그러나 대부분의 경우 두세 사람이 함께 투자하기로 결정합니다. 그렇지 않으면 각자가받는 수입이 그다지 매력적이지 않을 것입니다. Mikhail Kondyrev가 또 다른 예를 제시합니다.

두 친구가 돈을 모아 땅을 샀습니다. 휴일 마을. 토지의 매력을 높이기 위해 그 위에 집을 지은 뒤 성공적으로 매각해 약 25%의 수익을 올렸다. 프로젝트의 경제성은 다음과 같습니다. 플롯 비용은 약 200만 루블, 주택 건설 비용 및 엔지니어링 커뮤니케이션금액은 300만 루블 미만이었고 주택 소유의 판매 가격은 약 630만 루블이었습니다.

“올해 로프트 가든 프로젝트에서 두 명의 투자자가 30제곱미터 규모의 작은 아파트를 구입했습니다. M의 가치는 약 23만 달러라고 O. Kuznetsova는 말합니다. - 대부분의 공동구매 사례와 달리 지분은 3/4과 1/4로 불평등하게 분할되었습니다. 앞으로는 소유주가 아파트를 임대할 계획입니다.”

기본적으로는 서로를 신뢰하는 금전적인 여유가 있는 사람들이 모여서 공동 투자를 하는 것입니다. 종종 이러한 고객에는 은행 직원뿐만 아니라 새로운 회사의 시장 진입에 대해 미리 배우는 부동산 중개인이 포함됩니다. 흥미로운 프로젝트. Maria Litinetskaya는 "우리 실무에서는 개발자의 파트너 역할을 하는 주요 은행이 프로젝트에 대한 추가 소액 투자를 유치하기 위해 직원들에게 우대 대출 제도를 제안한 경우가 있었습니다."라고 회상합니다. 최고 경영자메트리엄 그룹 회사. - 일부 직원은 동료, 친구들과 팀을 이루어 매수했습니다. 많은 수의아파트."

결합된 거래에는 더 높은 위험이 수반되며,특정 문제에 대해서는 투자자, 심지어 친척 사이에도 의견 차이가 발생할 수 있기 때문입니다.

집합투자의 가장 큰 어려움은 믿을 수 있는 파트너를 찾는 것입니다. 첫째, 믿을 수 있는 일정 금액의 돈을 가진 사람이 필요합니다. 둘째, 구매자는 아파트 처분 방법에 대한 공통된 의견을 가지고 있어야합니다. 공유 소유권은 많은 제한을 부과합니다. 투자자는 판매 및 임대를 포함하여 부동산과 관련된 모든 조치를 조정해야 합니다.

Est-a-Tet의 신축 건물 부서 부국장인 Alexey Olenev는 “특정 문제에 대해서는 투자자, 심지어 친척 사이에도 의견 차이가 발생할 수 있기 때문에 공유 거래에는 더 높은 위험이 수반됩니다.”라고 말합니다. - 흔한 이야기는 한 사람은 부동산을 팔아 돈을 벌고 싶어하는 반면, 다른 사람은 부동산을 계속 보유하면 더 큰 수익성을 얻을 수 있다고 믿는 경우입니다. 때로는 선택 단계에서 이미 파트너가 동의하지 않거나 누군가가 돈 투자를 생각하기 때문에 거래가 완료되지 않는 경우도 있습니다.”

그들은 포럼에서 연합하여 대량으로 구매합니다.

안에 최근에또 다른 추세는 인기를 얻고 있습니다. 새 건물의 아파트 도매 구매를 위해 자금을 모으는 것입니다. 450만 ~ 500만 루블을 투자하겠다는 개인 투자자 포럼이 인터넷에 나타납니다. 부동산에. 참가자 등록이 생성되고 잠재적인 투자를 위한 자금이 형성되고 있습니다. 그러한 기금 중 하나의 예산은 평균 1억~2억 루블입니다. 모스크바와 모스크바 지역에서. 일반적으로 참가자는 개발자로부터 부동산보다 저렴한 가격으로 부동산을 구매할 수 있는 기회를 받습니다. 소매가, 지불 방식에 대한 선호 사항, 판매 시작 전에 특정 아파트를 선택하고 예약할 수도 있습니다. 유사한 투자 절차가 이미 해외에서 사용되고 있으며 미국 당국은 크라우드 펀딩, 즉 공공 자금 조달에 대한 입법 체계를 개발했습니다.

M. Litinetskaya는 “민간 집합 투자를 통해 인플레이션으로부터 비용을 절약하고 건설 초기 단계에 아파트를 구입할 때 일정한 이익을 얻을 수 있습니다.”라고 말합니다. - 동시에 특정 전망이 있는 프로젝트에 투자하는 것이 중요합니다. 따라서 집 근처에 지하철역이나 기타 사회적으로 중요한 시설을 건설하면 향후 주택 가격이 크게 상승하게 될 것입니다. 전문가의 조언을 구하고 신뢰할 수 있는 개발자를 선택하면 프로젝트 실패의 위험을 줄일 수 있습니다. 우리가 새로운 것에 대해 이야기한다면 러시아 시장크라우드 펀딩 현상이 발생하면 일반적으로 아파트를 약간의 할인을 받아 대량으로 구매하기 때문에 이익을 얻을 확률이 훨씬 더 높습니다. 미래에는 이러한 방식을 더욱 복잡한 방식으로 변환하는 것이 가능합니다. 재무 모델입법 및 규제 체계의 개발 및 채택에 따라 달라질 수 있습니다.”

실제로 크라우드 펀딩은 부동산에 대한 폐쇄형 뮤추얼 투자 펀드(폐쇄형 뮤추얼 투자 펀드)와 유사하지만 유일한 차이점은 두 번째 경우 투자 접근 방식이 더 전문적이고 신뢰할 수 있다는 것입니다. 폐쇄형 부동산 뮤추얼 펀드에 대한 관심도 지난 2년 동안 크게 증가했습니다. 본질적으로 이들은 동일한 집합 투자이지만 전문적인 관리를 받습니다. 예를 들어, 2013년 Sberbank 기금은 주거용 부동산" 2014년에 7억 루블을 수집했습니다. "Sberbank - 주거용 부동산 - 2"는 이미 3배로 증가하여 20억 루블을 넘어 러시아 폐쇄형 부동산 뮤추얼 펀드 시장의 기록이 되었습니다. 주주 수도 500명에서 700명으로 늘어났다. 평균 금액투자 금액은 100만 ~ 300만 루블에 달했습니다. “펀드 지분은 투자자들이 유동적인 부동산 시장을 통해 자산을 다각화하고, 건설 초기에 주택을 매입하고 현재 매도할 때 가격 상승으로 형성되는 수익성을 얻을 수 있는 훌륭한 수단이 되었습니다. 높은 온도준비 상태입니다.”라고 Sberbank Asset Management CJSC의 전무이사이자 부동산 펀드 관리 부서 책임자인 Alexey Novikov는 말합니다.

폐쇄형 부동산 뮤추얼 펀드는 여러 가지 이유로 개인 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 첫째, 많은 자금은 편안한 진입 기준점을 가지고 있습니다. 모스크바 지역에서 가장 저렴한 아파트 가격보다 몇 배 적은 금액을 투자할 수 있습니다(집합 투자이기 때문에). 시장에는 최소 50만 루블의 기부금을 가진 폐쇄형 뮤추얼 펀드가 있습니다. 둘째, 주주는 투자 대상에 대한 전문적 전문성을 확신할 수 있습니다. 즉, 평판이 모호한 새 건물 프로젝트는 고려되지 않습니다. 셋째, 폐쇄형 부동산 뮤추얼 펀드는 투자자에게 훨씬 더 높은 수익을 제공합니다. 은행 예금더 많은 것 때문에 유리한 조건구매 (개발자로부터의 할인, 평방 미터의 도매 판매가 가능함). 예를 들어, 폐쇄형 뮤추얼 펀드인 "주거용 부동산"은 주주들에게 연간 17%의 수익을 제공했습니다.

일반적으로 전문가들에 따르면 오늘날 집단적인 투자 방식이 정당하다고 합니다. 민간공동투자는 주택담보대출에 의하지 않고 가지고 있는 금액을 투자할 수 있는 기회입니다. INCOM-Real Estate의 신축 건물 담당 이사인 Yulian Gutman은 “대출을 통해 구입한 아파트와 달리 함께 구입한 주택은 판매하기가 더 쉽습니다.”라고 말합니다. - 이 경우 대출금을 상환하거나 새로운 구매자에게 부채를 양도할 필요가 없습니다. 따라서 그러한 부동산은 훨씬 더 빨리 판매되고 구매자를 찾기가 더 쉬우며 거래로 인해 더 많은 수입이 발생합니다.”

꿈의 집을 짓는 방법?!
프로젝트 "운명의 주인"

개인적으로 집은 매우 중요합니다. 이곳은 단지 사는 곳이 아니라 권력의 장소입니다. 그리고 꿈의 집을 지을 때 방과 욕실이 어디에 있는지뿐만 아니라 중요하지만 그다지 중요하지는 않지만 우선 모든 요구와 욕구가 그 안에서 어떻게 실현되는지 고려해야합니다. .

우리는 러시아 및 해외에서 산업, 상업 및 주거용 건물의 개인 건축에 거의 20년의 경험을 갖고 있습니다. 총 10,000m2 이상. 그리고 저는 근처에 서있을뿐만 아니라 때로는 밤낮으로 투자하고 통제했으며 주 검사관, 주 행정청, 기술 감독관, 이념적 영감 자, 필요한 경우 헌병이있었습니다. 단지 노동자였습니다. ! 무슨 일이라도 일어났어...

실용적인 지식의 짐은 엄청납니다!

꿈의 집에 대한 교육을 위해 저는 건설 현장에서 사진 자료를 선택합니다. 그리고 솔직히 말해서 이 모든 반벽, 반지붕, 구덩이를 볼 때 저는 깜짝 놀랐습니다! 이제 당신은 따뜻하고 아늑하며 매우 편안한 집에 앉아 있습니다. 모든 것이 이렇게 혼란에 빠졌다는 사실조차 믿을 수 없습니다! 그것은... 여전히 그랬던 것처럼... 그리고 여기서는 한걸음씩, 한걸음씩 나아가는 것이 매우 중요합니다. 그들이 말했듯이 눈은 두려워하지만 손은 두려워합니다!

집을 짓는 것은 자기 동기 부여, 도덕적, 재정적 규율에 대한 훌륭한 훈련이기도 합니다. 여기저기서, 그러나 여기에서는 확실합니다. 주문이 수업보다 중요합니다!

짧은 사진보고.

일손이 부족하고 마감 기한이 촉박하다면 직접 건설을 맡아보세요!

투자. 투자 대상으로서의 상업용 부동산은 최근까지도 개인이 사실상 접근할 수 없는 상태였습니다. 현재는 개별 기업들이 이 문제를 해결했고, 새로운 참가자들이 새로운 시장 진출을 준비하고 있다.

지역 및 국제 소매 체인의 확장 추세와 러시아에 새로운 국제 사업자의 도착에 대한 기대를 고려할 때 좋은 위치에 있는 고품질 소매 시설에 대한 수요는 계속될 것으로 예상됩니다. 한편, 이러한 시설의 공급도 증가하고 있으며, 이에 따라 Colliers International에 따르면 지난해 전문 쇼핑 센터의 임대료가 안정되었습니다. 일반적으로 회사 전문가에 따르면 투자 수익은 상업용 부동산점차적으로 감소하고 있으며 오늘날 최고의 사무실 자산에 대해 연간 평균 약 13-15%입니다. 더욱이 1998-1999년에는 25%, 2000년에는 22-23%, 2001년에는 20%, 2002년에는 17%에 이르렀습니다.

플레밍이 모스크바를 매입합니다. 모스크바 상업용 부동산 시장이 도달한 전문적인 개발 수준은 대규모 서방 투자자들을 끌어 모으고 있습니다. 따라서 올 여름 영국 회사 Fleming Family & Partners는 자본 부동산 투자를위한 기금 조성을 발표했습니다. 주로 대상으로 계획된 예상 투자 규모 사무실 건물모스크바 역사 중심지의 A급은 약 6000만 달러(약 600억 원) 정도 운영 기술은 다음과 같다. 회사는 임차인과 함께 건물을 구입하여 관리합니다. 특정 기간. 투자자들은 정기적으로 일종의 배당금을 받습니다. 몇 년에 걸쳐 부동산의 자본금이 증가한 후 매각됩니다. 오늘날 이러한 투자의 수익성은 전문가에 의해 연간 약 20%로 추정됩니다.

개인 투자자도 상업용 부동산에 투자하고 가장 믿을 수 있는 자산 중 하나를 통해 안정적인 수익을 얻을 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 이 시장에는 이미 여러 중개인이 운영되고 있습니다. 그 중에는 폐쇄형 뮤추얼 투자 펀드도 있습니다.

부동산은 증권 거래소에 들어갑니다. Concordia Asset Management가 관리하는 폐쇄된 First Real Estate Investment Fund는 2003년 3월에 투자자 자금을 유치했습니다. 보수적인 Fleming Family & Partners와 달리 러시아 뮤추얼 펀드는 더 위험하지만 동시에 잠재적으로 더 수익성이 높은 자산에 투자하는 데 중점을 둡니다. 즉, 주요 다큐멘터리 기반 준비 단계의 개발 프로젝트에서. 즉, 기금에서 나온 자금으로 시설을 건설한 뒤 임대하는 방식이다. Concordia 전문가에 따르면 이러한 프로젝트의 수익성은 투자 부문 및 지역에 따라 연간 25~70%에 이릅니다. 초기 배치 기간 동안 기금은 1,600만 루블의 기부금을 수락했습니다. 원래는 투자할 계획이었는데 러시아 뮤추얼 펀드영국보다 3 배 더 길 것입니다. 15년 동안 설계되었습니다(만료일). 신뢰 관리 2018년 3월 18일에 확인되었습니다. 그러나 9월에 펀드의 규정이 변경되어 투자 "기간"이 5년으로 단축되었습니다.

뮤추얼 펀드의 유효 기간 동안 주주는 매년 "배당금"을 받게 되며 그 금액은 80%입니다. 연간 성장주가. Concordia에 따르면 지난 6개월 동안 이 증가율은 12%, 즉 연간 24%(루블 기준)였습니다. 더 일찍 이익을 “확보”할 수 있습니다 마감 시간- 뮤추얼 펀드의 규정은 주식의 자유로운 유통을 허용합니다. 현재 First Investment의 주식은 MICEX의 비공개 목록에 포함되어 있으며 2004년 1월부터 해당 주식에 대한 조직적인 거래가 시작됩니다. 현재로서는 현재 소유자로부터만 주식을 구입할 수 있습니다. 다만, 올해 말~내년 초에는 펀드를 운영할 계획이다. 추가 숙소최대 10억 루블 상당의 유가증권. 잡지 "Finance"에 보도된 바와 같습니다. Concordia에서는 신규 투자자의 최소 진입 기준이 최소한 3월보다 낮지 않을 것입니다.

첫 번째 투자 펀드 외에도 전문 관리 회사가 관리하는 부동산 뮤추얼 펀드라는 또 다른 전문 뮤추얼 펀드가 시장에서 운영되고 있습니다. 그러나 거기에는 부동산이 없습니다.

리조트 투자. UMAKO 회사 그룹은 또한 여러 개의 비공개 조직을 조직할 계획입니다. 뮤추얼 펀드, 해당 자금은 호텔 시설 건설 및 관광 숙박 인프라 개발에 사용될 예정입니다. 그들은 소치시의 호텔 인프라 개발 프로그램의 틀 내에서 작업할 것입니다. 10월 9~12일 열리는 Kuban-2003 포럼에서는 세 가지 프로젝트가 투자 요약 형식으로 발표될 예정이다. 이 프로그램에는 50개 이상의 마스터링이 포함됩니다. 토지그레이터 소치 영토에서. Kurort 뮤추얼 펀드는 이 프로젝트를 실행하는 메커니즘 중 하나가 될 예정입니다. YuMAKO 그룹 홍보부 전문가인 Roman Nakashidze에 따르면 법률 및 개인. "입장권"의 예비 비용은 천만 루블입니다. 앞으로는 이러한 자금의 주식 교환 유통을 조직할 계획입니다.

보증을 통한 수익성. 상호 참여뿐만 아니라 투자 자금, 다른 방법으로 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다. 따라서 Tonnex Group 회사는 11월에 Income Meter 프로젝트의 업데이트 버전을 출시할 예정입니다. 그 본질은 다음과 같습니다. Tonnex는 축적된 자금을 상업용 부동산(주로 모스크바 순환 도로 내의 사무실 및 소매점)에 투자하는 투자자 풀을 유치합니다. 취득한 부동산은 관리회사로 이전되어 임차인을 찾고 부동산 유지관리 서비스를 제공합니다. 투자자는 부동산에 대한 권리를 소유한 회사의 주식을 구매하여 공동 소유자가 됩니다. 시설 관리자는 "소유권" 회사에 투자 수익을 제공합니다. 평방 미터, 그 중 일부는 분기별 또는 매년 투자자에게 지급됩니다. 본질적으로 이는 배당금이며, 그 금액은 프로젝트를 관리하는 회사("Tonnex Group")와 투자자의 계약에 따라 미국 달러 입금액의 연간 15-17% 수준으로 고정되어 있습니다(이후 모든 세금 납부) 실제 결과에 의존하지 않습니다. 금융 활동회사. Tonnex 이사 Andrey Tkachenko에 따르면 이는 개인 투자자의 비즈니스 위험을 제거합니다. 정기적으로 지급되는 소득을 고정하는 계약은 3년 동안 체결됩니다. 만료 후 공동 투자자 중 누군가가 프로젝트를 떠나기로 결정한 경우, 관리 회사자신의 주식 또는 전체 재산에 대한 구매자를 찾고 판매를 조직합니다. 어쨌든 Andrei Tkachenko가 말했듯이 기부 금액은 투자자에게 전액 지급됩니다. 이 경우 수령한 배당금은 반환할 필요가 없습니다. 기본적으로 계약은 3년 더 연장됩니다.

프로젝트 참여를 결정할 때 유동성 위험과 같은 특정 위험을 감수하는 데 동의해야 합니다. 표준 계약 3년 이내에 예금을 반환할 수 있는 가능성을 제공하지 않으므로 투자자는 필요한 경우 자신의 주식을 팔아야 합니다. 그러나 Andrei Tkachenko에 따르면 구매자는 관리 회사 자체 또는 공동 투자자가 될 가능성이 가장 높습니다. Tonnex 경영진에 따르면 이 프로그램에서는 실패한 투자의 위험이 최소화됩니다. 원칙적으로 투자자의 자금은 이미 장기간 임대된 부동산을 구입하는 데 사용됩니다. 따라서 실제 투자수익률을 쉽게 계산할 수 있습니다. 배당금 지급의 규칙성이 추가로 보장됩니다. 예비금, 이는 자산 관리를 통해 얻은 수익의 일부로 구성됩니다. 부동산의 최종 매각 시 모든 금액을 반환하기에 충분한 금액을 확보할 수 없는 경우 동일한 자금이 사용됩니다. 투자 예금. 그러나 Andrey Tkachenko에 따르면 그러한 상황이 발생할 가능성은 극히 낮으며 체계적인 상황의 가능성과 비슷합니다. 경제 위기, 이는 모든 산업에 영향을 미칩니다.

11월부터 '소득 측정기'의 '입장권' 가격이 3만 달러가 됩니다. 최대 금액투자는 제한되지 않습니다. 그러나 곧 덜 부유한 시민들도 이 프로그램에 참여할 수 있게 될 것입니다. 토넥스는 내년 초 폐쇄형 부동산 뮤추얼펀드를 결성할 계획이다. 최소 금액처음에는 5,000달러를 초과하지 않는 투자. 펀드가 형성된 후 조직화된 교환 시장에 주식을 반입하는 문제가 결정됩니다.

형제, 자매, 조카 및 부모와 같은 친척과 협력하여 많은 집, 별장, 별장이 지어졌다는 것은 비밀이 아닙니다. 그러한 집을 함께 짓는 것이 훨씬 쉽고 가장 중요한 것은 비용이 저렴하다는 것입니다. 원칙적으로 서비스를 이용하지 않고 건설 회사그리고 모든 걸 스스로 다 해 필요한 작업, 최대 50%의 비용을 절약할 수 있습니다. 그러나 우리가 알고 있듯이 삶은 평소와 같이 계속되며, 한때 우호적으로 지은 집의 분열로 인해 행복한 새 거주자가 화해할 수 없는 적으로 변할 수 있습니다. 변호사 Oleg Sukhov는 향후 권리를 주장할 때 문제를 피하기 위해 공동 건설 중에 알아야 할 사항에 대해 이야기합니다. ).

어려운 동료들 사이의 단순한 합의
우선, 갈등을 피하기 위해 간단한 파트너십 계약(러시아 연방 민법 제55장)을 체결해야 하며, 이를 통해 친족 간의 공동 소유 체제가 형성되고 자금을 모으기 위한 노력이 필요합니다. 공통 목표 - 주거용 건물 건설. 따라서 파트너는 계약에 달리 명시되지 않는 한 동일한 것으로 간주되는 기여를 합니다. 각 건설 참가자의 기여는 돈일 뿐만 아니라 다른 재산일 수도 있습니다. 예를 들어, 미래 구조물이 세워질 파트너 중 하나의 토지 또는 건물 해체로 인해 남은 건축 자재 등이 있습니다. 다른 친척의 주거용 건물, 심지어 친척 중 한 사람의 건설 또는 사업 관련 전문 기술까지. 각 동지는 공동의 대의에 기여해야 합니다.

계약서에 포함할 내용
“계약을 체결할 때 각 참가자의 기부금과 기부된 주식의 형태를 자세히 설명할 필요가 있으며, 공동 재산의 주식 결정은 정확하게 기반으로 하기 때문에 기부 조건 및 절차도 명시해야 합니다. 변호사 Oleg Sukhov는 기여 평가를 말합니다. - 또한 공동 활동 수행 및 공동 운영 회계를 규제하는 조항을 잊지 마십시오. 그러나 친척 파트너십 관계의 일반적인 목적 특성이 올바른 의무 이행에 대해 서로 책임이 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 한 참가자가 기여금으로 사용하기 위해 재산을 양도하기로 약속하고 다른 당사자가 작업을 수행하여 계약에 참여하는 경우 첫 번째 참가자는 양도의 적시성과 양도된 재산의 합의된 조건 준수에 대한 책임이 있으며, 둘째, 건설 품질과 시기에 대한 요구가 있을 수 있습니다. 따라서 건설 참여자 중 한 사람에 의해 손실이 발생한 경우 해당 참여자에 의해 보상되어야 하며 모든 당사자에게 분배되어서는 안 됩니다. 따라서 사건 중 하나에서 모스크바시 법원은 모든 참가자 간의 건설 비용 증가 금액 분배에 대한 1심 법원의 결정을 뒤집고 건설 비용 증가가 건축 자재 이전이 늦어진 참가자 중 단 한 사람의 행동으로 인해 이로 인해 발생한 손실을 다른 모든 사람들에게 보상해야 하는 사람은 바로 그 사람입니다.”-변호사 Oleg Sukhov가 기록합니다.

건설에 외부인을 참여시키다
동료 참가자가 건축업자와 같은 제3자를 초대하여 주택 건설 계약을 체결하려는 경우 대규모 건설 프로젝트가 완료되면 주택이 미리 결정된 지분으로 분할되므로 모두가 고객이 되어야 합니다. 모든 파트너와 참가자 중 한 명이 건설 계약 자체에 서명하고 그 이행을 모니터링할 수 있습니다. 이 경우 다른 모든 파트너를 대신하여 거래를 수행할 수 있는 이 파트너의 권한은 위임장으로 인증됩니다.

공사가 중단되면
한때 친밀한 친척 팀이 건설을 중간에 중단하고 집을 전혀 완성하지 않기로 결정하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 어떻게 해야 합니까? 계약을 종료하면 파트너에게 어떤 결과가 발생합니까?

"라고 결정했다면 조기 종료모든 파트너와 관련하여 합의가 수락되면 각 파트너는 미완성 건설 프로젝트의 지분에 대한 권리를 획득하며, 그 운명은 러시아 연방 민법 제 252조의 규칙에 따라 결정되어야 합니다. 다음은 사법 관행의 놀라운 예입니다. 형제들은 주거용 건물을 짓기위한 공동 활동에 대한 합의를 체결하고 합의에 따라 각자 기여를했지만 시간이 지남에 따라 건축을 완료하지 않기로 결정했고 합의는 다음과 같습니다. 법원에서 종료되었습니다. 그 후 그들 중 한 명이 미완성 주택의 지분에 대한 자신의 소유권을 인정하고 이 지분을 현물로 할당하기 위해 소송을 제기했습니다. 1심 법원은 계약 해지와 관련하여 원고가 계약 유효 기간 동안 파트너에게 이전된 자금의 반환만을 요구할 권리가 있다는 점을 들어 청구를 ​​기각했습니다. 그러나 모스크바 시 법원 상임위원회는 이 결정을 취소하면서 계약이 종료될 경우 미완성 건물이 파트너의 공동 공유 소유권의 대상이 된다는 점을 올바르게 지적했습니다. 계약 종료는 공동 소유권의 종료를 수반하지 않으므로 이전 동지 각자는 자신의 지분과 실제 할당을 결정하는 문제를 제기할 권리가 있습니다.”라고 변호사 Oleg Sukhov는 강조합니다.

친구가 공사장을 떠나고 있다
파트너 중 한 명과 관련하여 계약이 종료되었지만 다른 파트너와 관련하여 계약이 계속 유효한 경우 또 다른 상황이 발생합니다. 그러나 재산권의 지분을 결정할 때 사법 관행은 모호합니다. 일부 법원은 계약 종료 당시 실제로 존재하는 기여 비율에 따라 진행되며 이는 절대적으로 공정하고 다른 법원은 계약에 제공된 비율에 따라 진행됩니다.

“실습에서 또 다른 흥미로운 사례를 알려 드리겠습니다. 세 명의 친척이 힘을 합쳐 시골 별장을 짓고, 각자 건설 비용의 3분의 1을 부담해야 했습니다. 따라서 건설이 완료되면 모든 사람이 지분의 1/3을 받았습니다. 즉, 공동 활동에 대한 모든 사람의 기여도가 균등하다고 결정되었습니다. 두 사람은 자신의 몫을 완전히 조달했고 세 번째는 절반에 불과했습니다. 법원은 이 참가자에 대한 계약을 해지하고 그가 기부금(50%)에 따라 이체한 금액을 그에게 반환하기로 결정했습니다. 나머지 두 사람이 집을 완성한 후 세 번째 파트너는 기부금에 따라 건축된 집의 지분에 대한 자신의 권리를 인정하고 공동 재산을 분할하는 방식으로 할당하기 위해 법원에 청구를 제기했습니다. 법원은 계약 종료 및 보상 지급으로 인해 향후 공동 활동 결과에 대한 소유권을 획득할 가능성이 배제된다는 점을 이유로 청구를 기각했습니다.”라고 변호사 Oleg Sukhov는 요약합니다.

따라서 친척 간의 잘 작성된 계약에는 각 사람의 기여에 대한 자세한 설명과 건설 완료 후 공동 소유권 지분을 결정하는 절차뿐만 아니라 계약 종료 및 수정의 결과도 제공되어야 합니다. 장기적으로 발생할 가능성을 크게 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 소송부동산 공동 건설 중 친척 간.