Mənzil gəliri yanaşmasının qiymətləndirilməsi. Hər bir müqayisə elementi üçün analoji obyektlər üçün müqayisə vahidlərinin qiymətlərinin korreksiyası

Bir mənzilin dəyərinin hesablanması üsulları geniş əhatə olunmuş və nəzəri cəhətdən inkişaf etdirilmişdir, bunu çoxlu ədəbiyyat sübut edir və təlimatlar dərəcəsi ilə.
Buna inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarı kömək edir. Üstəlik, həm ilkin, həm də təkliflərin sayı eyni dərəcədə müxtəlifdir təkrar bazar mənzil.

Mövcud qanunvericilik və federal qiymətləndirmə standartları üç əsas qiymətləndirmə yanaşmasının istifadəsini tələb edir: müqayisəli, xərc və gəlir yanaşmaları. Ancaq mənzil olan daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində xərc və gəlir yanaşmalarının az faydası var. Mənzilin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi müqayisəli yanaşmadan istifadə etməklə həyata keçirilir. Alqoritm aşağıdakı kimidir: əsas xüsusiyyətlərinə görə qiymətləndirmə obyektinə uyğun gələn daşınmaz əmlakın 7-10 analoqu seçilir. Qiymətləndirmə obyekti ilə uyğunsuzluq və ya fərqlər olduqda, düzəldici amillər tətbiq edilir. Təcrübə göstərir ki, əsas düzəlişlər bunlardır:

• Obyektin yerləşdiyi yerə
• Fiziki xüsusiyyətlərə görə düzəliş (düz sahə, nisbət istifadəyə yararlı sahəümumi, mebelin mövcudluğu, bəzək növü, mətbəxin ölçüsü, vanna otağının növü, evdəki mənzilin döşəməsi, balkonun / lojikanın olması)
• Dayanacaq yerinin mövcudluğu və növü

Daha sonra müvafiq düzəlişlər edildikdən sonra orta bazar dəyəri 1 kv.m. mənzillər. Üstəlik, qeyd etmək lazımdır ki, “bazar dəyəri” və “satış qiyməti” anlayışları arasında fərq var. Qiymətləndirici müəyyən edir bazar dəyəri obyekt, “rəqabətli mühitdə açıq bazarda qiymətləndirmə tarixində qiymətləndirmə obyektinin özgəninkiləşdirilə biləcəyi ən çox ehtimal olunan qiymət” kimi başa düşülür (Federal qiymətləndirmə standartı No 2 Qiymətləndirmənin məqsədi və dəyər növləri). Bu o deməkdir ki, əməliyyatların bütün iştirakçıları şərtlərdən xəbərdardırlar və öz qərarlarında sərbəstdirlər. Bazar dəyəri Qiymətləndiricinin tədqiqat və hesablamalarının predmetidir. Satış qiyməti isə bu məhdudiyyətlərin altına düşməyən amillərlə diktə oluna bilər ki, bu da bu təriflərin iqtisadi mənasını əsaslı şəkildə fərqləndirir.

Bu fərq mənzilin payının qiymətləndirilməsi nümunəsində aydın görünür. Bu arada belə bir qiymətləndirmənin zəruriliyi də əmindir çoxlu sayda vətəndaşlar: bu, bəzən mənzilin bir hissəsi olan mirasa girmə və əmlakın bölünməsi ilə bağlı məhkəmə prosedurları, məsələn, boşanma və sonda müvafiq səhmlərin alqı-satqısı ilə bağlı əməliyyatlardır. mənzilin.

Qiymətləndirmə praktikasında mütəxəssislər arasında vahid fikir yoxdur. Əsas müzakirə 1 kv.m-ə görə düzəlişlərin, endirimlərin tətbiq edilməsi zərurəti ətrafında yaranır. mənzilin payı 1 kv.m. kimi mənzillər tək obyekt Daşınmaz əmlak. Bu çaşqınlıq bir mənzildə səhmlərin alqı-satqısı üçün əməliyyatlar üçün tam hüquqlu bazarın olmaması ilə də asanlaşdırılır.

Hər şeydən əvvəl, qiymətləndirməyə ehtiyacın yarandığı kontekst və hüquqi nüanslar haqqında dəqiq bir anlayışa sahib olmaq lazımdır. Müəyyən edilməli olan ilk şey, mənzilin təxmin edilən payının nə olduğunu - natura şəklində, otaq şəklində ayrıla biləcəyini müəyyənləşdirir. Cavab bəlidirsə, onda payın qiymətləndirilməsinin klassik üsulları burada işləyir ayrı otaq, otaqlar.
Bir mənzildə bir payın əldə edilməsi dəyəri azaltmağı məcbur edən bir sıra çətinliklərlə əlaqələndirilir. kvadrat metr mənzilin payını qiymətləndirərkən, bununla belə, qeyd etmək lazımdır ki, bu problem və narahatlıqları pul ifadəsinə çevirmək çətindir.

Hər bir ortaq mülkiyyətçi ona təyin edilmiş mənzildə paya bərabər hüquqlara malikdir. Mənzildə payın qiymətləndirilməsi bütövlükdə mənzildə hər kvadratmetrin qiyməti ilə müqayisədə bir kvadrat metrin qiymətini artırdıqda, Qiymətləndirici ortaq sahibləri bir qədər qeyri-bərabər vəziyyətə qoyur, çünki satın alan tərəf mülkiyyət üçün daha çox pul ödəməlidir. bütövlükdə mənzilin açıq bazarda oxşar mənzil alınması vəziyyətindən daha çox. Mənzildə payın qiymətləndirilməsi bir kvadratmetrin dəyərini bütün mənzildə bir kvadratmetrin dəyəri ilə müqayisədə azaldırsa, satan tərəfin əldə edilən gəlirə ekvivalent əmlak almaq imkanı yoxdur.

Bu halda, müvafiq payla əməliyyatın mahiyyətindən çıxış etmək lazımdır. Məsələn, mənzilin qalan hissəsinin digər sahiblərdən alınması halında, payın dəyəri arta bilər, çünki bu vəziyyətdə, mülkiyyətin birliyini təmin edən mənzilin bir hissəsi alınır, yəni. sinergetik təsir var - yəni. mənzilin bir hissəsindən daha çox şey almaq. Nə vaxt danışırıqüçüncü şəxslərin payının alınması, sonra, bəlkə də, aşağıya doğru düzəlişlərin tətbiqi.

Ancaq nə bir mənzilin payının vahid sahəsinin dəyərinin artması, nə də bütün mənzilin vahid sahəsinin dəyərinə nisbətdə azalma dəqiq hesablana bilməz, lakin yalnız ehtimal edilə bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, əməliyyat qiyməti mənzilin payının bazar dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər.
Beləliklə, Qiymətləndiricilər 1 kv.m dəyərindən istifadə etməlidirlər. müvafiq dəyəri olan mənzilin payı 1 kv.m. bütövlükdə Arta tabe olan mənzillər. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250 "Almaq üçün üstünlük hüququ" aşağıdakı kimidir: "hüquqdakı payı satarkən. ümumi mülkiyyət kənar şəxs digər iştirakçılara fraksiyalı mülkiyyət açıq hərracda satıldığı hallar istisna olmaqla, satılan payı satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdir. məcburi uyğunluq mənzilin ortaq mülkiyyətçilərinə bu payı güzəştli rejimdə əldə etmək hüququnun verilməsinin hüquqi proseduru.

Tümendə bir mənzildə mebel və məişət texnikası qoyacaqsınızsa, onun qiymətini artırmaq mümkündürmü? Qiymətləndiricilərin cavabı HAQQINDA QHT AGA T-Ots en ka" - Bəli və xeyr. Daha ətraflı analitik materialımızda oxuyun.

Əlbəttə ki, hər bir alıcı istədiyi kimi etməkdə sərbəstdir, lakin bazar statistikası bizə deyir ki, mənzildə daxili əşyalar qoyacaqsansa, onun qiymətini qaldırmaq həmişə özünü doğrultmur.

Artıq bazar praktikasına çevriləndən başlayaq. Yeni fondun demək olar ki, bütün mənzillərində quraşdırılmış mebel və mətbəx dəstləri satış zamanı bəzən quraşdırılmış məişət texnikası ilə birlikdə qalır.

Qiymət statistikası göstərir ki, bu, artıq mənzilin qiymətinə əlavə on minlərlə əlavə etmək üçün əsas hesab edilmir. Ancaq daxili mebel seçərkən üstünlük (əlbəttə ki, yaxşı vəziyyətdədirsə) olacaq.

Bəs satıcının mənzili tərk edəcəyi zaman vəziyyəti necə qiymətləndirmək olar bütün mebellər və hətta məişət texnikası ? Təəssüf ki, ümumi qıtlıq dövrləri artıq keçib və ikinci əl yalnız kirayə mənzil alanlar üçün maraqlı ola bilər. Böhran zamanı isə belə alıcılar azdır.

Mebelin təsir edib-etmədiyini başa düşmək üçün biz mebelli və mebelsiz müqayisə olunan mənzillərin təkliflərini nəzərə alaraq Tümendəki 1,2,3 mikrorayonların ikinci dərəcəli daşınmaz əmlak seqmentini təhlil etdik.

Təhlil müqayisə olunan qrupları bir neçə seqmentə bölməyə imkan verdi. Birinci kateqoriyaya kateqoriyadan olan mənzillər daxildir aşağı qiymətlər(44,5-dən 50 min rubl/kv.m-ə qədər), ikincidə - təkliflər üzrə orta qiymətlər (50-60,5 min rubl/kv.m), üçüncüdə - yüksək qiymətə malik mənzillər (hər 70 0-dan 80,5 min rubla qədər) kv.m).

Xatırladaq ki, araşdırma zamanı rayonda tədarükün orta qiyməti 54,824 rubl/kv.m təşkil edib.

Tədqiqatın göstərdiyi kimi, mənzildə mebelin olması üçün düzəliş təklifin hansı qiymət seqmentinə düşməsindən asılıdır. Nəticələr cədvəldə ümumiləşdirilmişdir:

Beləliklə, aşağıdakı nəticələr çıxarmaq olar:

• Aşağı qiymət seqmentində, əksər hallarda, satıcı mənzilin qiymətini qaldırmadıqda vəziyyət keçərlidir. Daha doğrusu, mebel “yük” kimi qalır və onun vəziyyəti elədir ki, heç kim bunun üçün əlavə pul ödəməyəcək.
• Orta qiymət seqmentində həm mebelə əlavə ödəniş etmədikləri, həm də mebelin satıcının qiyməti qaldırması üçün səbəb olduğu hallar (üstəlik, kifayət qədər əhəmiyyətli) mövcuddur. Hamısı mebel və / və ya avadanlıqların vəziyyətindən asılıdır. Yaxşı vəziyyətdə olan müasir modellər qiyməti eyni + 15% artıra bilər və köhnə mebel və məişət texnikası artıq artım amili olmayacaq.
• Yüksək qiymət seqmenti mənzil satarkən mebel və məişət texnikasının mövcudluğu üçün kiçik, lakin sabit düzəlişləri göstərir. Təbii ki, burada apriori başa düşülür ki, əşyalar yaxşı vəziyyətdədir, bunlar xaricdən gətirilən və müasir modellərdir.

HAQQINDA QHT AGA T-Ots en ka" bazar qiymətinin formalaşmasında bütün amilləri nəzərə almaqla əmlakınızın mümkün satışının dəyərinin hesablanması üçün məsləhət xidmətləri təklif edir. Məsləhət haqları bizim siyahıda verilmişdir

“Eurasia Service” MMC-nin Qiymətləndirmə şöbəsinin müdiri,
SRO ROO-nun tam üzvü (qeydiyyat nömrəsi 0003083)

Mənzillərin qiymətləndirilməsi hesabatlarını hazırlayarkən şirkətimizin mütəxəssisləri müxtəlif üsul və yanaşmalardan istifadə edirlər. Müqayisəli yanaşma metodlarının istifadəsi qiymətləndirilən obyektin dəyərinin müəyyən edilməsində düzəlişlərdən istifadə etmədən tam deyil.

Düzəlişlərin (düzəlişlərin) tətbiqi qiymətləndirilən əmlakın bir çox xüsusiyyətlərindən (satış tarixi, sövdələşmə və gələcək əməliyyatın şərtləri, obyektə mülkiyyət hüququnun hüquqi qeydiyyatı və mülkiyyət hüququ ilə bağlı məhdudiyyətlərin olub-olmaması, yerləşdiyi yer və obyektdən məsafə) asılıdır. ictimai nəqliyyat dayanacaqları, mərtəbə, evin növü, binaların daxili bəzəyi, ümumi sahənin yaşayış sahəsinə və mənzildə mətbəx sahəsinə nisbəti, ayrıca və ya ümumi vanna otağının olması, eyvanların və ya lojikaların olması, mənzilin pəncərələrindən - küçənin bayır hissəsinə və ya həyətə).

Təbii ki, bütün düzəlişlər düzgün əsaslandırma və izahat tələb edir. Buna görə də aşağıda biz obyektin bazar dəyərini qiymətləndirərkən və müəyyən edərkən bu və ya digər düzəlişin (düzəlişin) məbləğini bir araya gətirməyə və əsaslandırmağa çalışacağıq.

1. Sövdələşmə üçün düzəliş

Hal-hazırda bazarda mövcud vəziyyətin öyrənilməsində, eləcə də bir çox obyektlərin qiymətləndirilməsi təcrübəsinə əsaslanaraq, sövdələşmə üçün düzəlişin dəyəri 7% təşkil edir. Nadir hallarda əməliyyat qiyməti və təklif qiyməti eyni olur. Nəzərə alın ki, tender üçün düzəlişlər edilərkən, bağlanılan əqdin qiyməti ilə mövcud təklifin qiyməti arasındakı fərq nəzərə alınır. Bu fərq necə aşkar olunur? Qarşılıqlı qiymət danışıqları zamanı, yəni. ticarət prosesində. İlkin qiymət əksər hallarda obyektin real dəyərindən xeyli yüksəkdir. Bu mükafat bizim hesablamalarımıza görə yuxarıdakı 7%-dir.

2. Satış tarixinə düzəliş (təkliflər)

Bir çox hallarda, qiymətləndirmə obyektinin satıldığı tarixdən müəyyən vaxt keçmişdir (məsələn, bir aydan çox), müvafiq olaraq, bazarda, ilk növbədə, qiymət səviyyəsinə təsir edən dəyişikliklər baş vermişdir. Satış tarixindəki düzəliş bu dəyişiklikləri, daha doğrusu, satış qiyməti haqqında məlumat dərc edilməzdən əvvəl baş vermiş dövrü nəzərə alır.

Satış tarixinə düzəliş edilməsi o deməkdir ki, bazarda qiymət artımlarında baş verən dəyişikliklər nəzərə alınıb və nəzərə alınıb. Qiymətləndirmə və düzəlişlər edərkən bu məqamı nəzərə almaq çox vacibdir.

3. Müqavilənin şərtlərinə düzəliş

Subyektlərin əqd bağlamaq niyyətində olduqları obyekt qiymətləndirilərkən əqdin özünün şərtləri də nəzərə alınır. Qiymətləndirmə obyektinin üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad olduğu halda (məsələn, mənzildə heç kim qeydiyyatda deyil), yəni. həm qanuni, həm də fiziki olaraq pulsuzdur, sonra əməliyyatın şərtlərinə düzəliş tətbiq olunur - 10% daha bahalı. Bu orta düzəlişdir. Aydınlaşdırmaq üçün bir misal verək - əgər siz eyni vaxtda alqı-satqı (dəyişmə) ilə satışa çıxarılan mənzili qiymətləndirmək lazımdırsa, onda mənzilin dəyəri göstərilən düzəliş məbləğindən az olacaq. Bunun səbəbi, əməliyyatın iki tərəfinin istəklərini təmin edəcək bir mübadilə variantını axtarmaq üçün vaxt itkisidir.

4. Mülkiyyət üçün düzəliş

Bir obyektin dəyərinə bir çox amillər təsir göstərir. Eyni zamanda, onun dəyərini azaldan parametrləri nəzərə almaq lazımdır. Mülkiyyət hüququna dair düzəliş hüquqi norma və tələblərə uyğun olaraq verilmiş, mülkiyyət hüququ olduqda obyektin qiyməti arasındakı fərqə aiddir.

Əgər həyata keçirilmirsə dövlət qeydiyyatı qiymətləndirmə obyektinə mülkiyyət hüquqları, sonra dəyərin azalması üçün düzəliş 5-10% təşkil edir. Oxşar düzəliş, mülkiyyət hüququ ilə bağlı müxtəlif məhdudiyyətlər və ya digər yüklülüklər olduqda tətbiq edilir. Belə hallarda obyektin dəyəri azalır və müvafiq olaraq əməliyyat qiyməti də azalır.

5. Məkan üçün tənzimləmə

Yerləşmə mövcud şəraitdə mənzilin dəyərinin müəyyən edilməsində qiymətləndirilən əmlakın ən ümumi və eyni zamanda ən əhəmiyyətli xüsusiyyətlərindən biridir. bazar münasibətləri. Məkanı düzəltmək ehtiyacı obyektin yeri oxşar obyektlərdən fərqli olduqda yaranır. Əgər mənzil metro stansiyasından və ya digər ictimai nəqliyyat dayanacaqlarından uzaqdadırsa, bu birbaşa onun dəyərinə aşağıya doğru təsir edir. Və əksinə, mənzilin tramvay, trolleybus, avtobus və metro stansiyalarının dayanacaqlarına yaxın olması mənzilin qiymətini artırır.

Mənzil (qiymətləndirmə obyekti) avtobus (trolleybus, tramvay) dayanacağından uzaqdadırsa və ya metro stansiyasından mənzilə çatmaq üçün yerüstü nəqliyyatdan istifadə etmək lazımdırsa, bu onun qiymətini aşağı salırsa, tənzimləmə 15%-ə qədərdir. . Üstəlik, ictimai nəqliyyat stansiyasından mənzilə qədər hər 200 metrdən bir, yəni evə getmək üçün piyada getməli olduğunuz hər iki dəqiqədən bir onun qiymətinə 1% (hər 200 metr üçün) təsir göstərir.

6. Hər mərtəbə üçün tənzimləmə

Mənzili qiymətləndirərkən onun yerləşdiyi mərtəbə nəzərə alınır. Qiymətə təsir edən amil mənzilin hansı mərtəbədə yerləşməsidir - birinci mərtəbədə, yuxarıda və ya onların arasında. Döşəmə birincidirsə, bu, mənzildə rütubət və aşağı hava istiliyinə səbəb olur və bir qayda olaraq, birinci mərtəbədəki mənzillərdə evin ətrafında əkilmiş ağaclar və ya kollar səbəbindən kifayət qədər təbii gün işığı yoxdur. Sonuncu mərtəbəyə gəldikdə, yayda damın sızması və pəncərələrin güclü istiləşməsi ehtimalı yüksəkdir. Üst mərtəbəyə görə su təzyiqində də problem var. Buna görə də yuxarı mərtəbələrdəki mənzillər aşağı mərtəbələrdəki mənzillərdən baha başa gələcək.

Hər mərtəbə üçün tənzimləmə birinci mərtəbə üçün 15%, sonuncu mərtəbə üçün isə 10% təşkil edir.

7. Keyfiyyət sinfini bitirmək üçün tənzimləmə

Təmir və keyfiyyətli bitirmə mənzilin qiymətinə ən birbaşa şəkildə təsir edir. Qüsursuz və keyfiyyətli bitirmə qiyməti 10% artırır.

Bitirmə keyfiyyət sinfi üçün düzəliş oxşar bir mənzilə bənzətmə ilə hesablanır.

Dörd növ bitirmə var:

1. bitirmədən - daxili qapılar, pəncərələr, divarlar, döşəmə və tavan açıq deyil bitirmə işi. Bu, bəzi təmirə ehtiyacı olan yeni tikilidir.
2. sadə dekorasiya - mənzilin divarları və tavanları ağardılıb və ya oboy vurulub, döşəmə kafel, linoleum və ya parket, hamam və mətbəx santexnika ilə təchiz olunub.
3. təkmilləşdirilmiş bitirmə - divarlar və tavan akril boya və ya divar kağızı ilə örtülmüş, döşəmə kafel, linoleum və ya parket, vanna otağı və mətbəx yüksək keyfiyyətli santexnika ilə təchiz edilmişdir.
4. yüksək keyfiyyətli bitirmə - mənzil müasir tikinti texnologiyaları və yüksək keyfiyyətli materiallardan istifadə etməklə yüksək səviyyədə təmir edilmişdir. Mövcud səthlər mükəmməl düzülüb, mənzil ən son elektrik naqilləri və santexnika ilə təchiz olunub. Yenidən planlaşdırmağa icazə verilir fərdi layihə mürəkkəb kompozit konfiqurasiya strukturlarından istifadə etməklə.

8. Evin növü üçün düzəliş

Mənzilin bazar dəyəri müəyyən edilərkən, qiymətləndirmə prosesində bu mənzilin yerləşdiyi binanın növü kimi obyektin xüsusiyyətləri nəzərə alınır. Ümumi qiymətləndirmə praktikasına və təcrübəmizə əsasən, xüsusən də blok və ya panel tipli evdə yerləşən qiymətləndirmə obyekti 10-15% ucuzdur.

Ancaq mənzil bir kərpic və ya kərpic-monolitik binada yerləşirsə, belə bir düzəliş tətbiq edilmir. Eyni zamanda, evin növü istisna olmaqla, bütün digər parametrlərdə oxşar xüsusiyyətlərə malik olan oxşar mənzillər müqayisə edilir. Tətbiq edilən tənzimləmənin mahiyyətindən göründüyü kimi, daha müasir və ekoloji cəhətdən təmiz materiallar qiymətləndirilən obyektin dəyərini artırır.

9. Ümumi sahə, yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi üçün tənzimləmə.

Bir mənzili qiymətləndirərkən, fakt böyük kvadrat obyekt kvadrat metrə düşən maya dəyərini azaldır. Və yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi də tənzimləmənin tətbiqində mühüm rol oynayır. Beləliklə, daha böyük yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi olan mənzillər daha kiçik yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi olan həmkarlarından daha yüksək qiymətə malikdir.

Bir mənzili qiymətləndirərkən, sahə üçün aşağıdakı düzəliş tətbiq olunur - hər 5 kv.m. bir kvadrat metrin dəyərini 1% azaltmaq. Yalnız sahəsinə görə fərqlənən oxşar mənzillə müqayisə edərkən qiymətləndiricilər bu düzəlişi tətbiq edirlər.

Bundan əlavə, mətbəxin sahəsindən asılı olaraq tez-tez düzəliş edilir, çünki. onun ölçüsü təsir edir ümumi xərc mənzil bazarında mənzillər. Tənzimləmə 1 kv.m-də fərq üçün 0,5% nisbətində tətbiq olunur. mətbəxlər.

10. Pəncərələrdən görünüş üçün tənzimləmə

Pəncərədən görünüş əksər hallarda mənzilin dəyərinə çox təsir edir. Bu, sadəcə olaraq izah olunur - sövdələşmə bağlayarkən və mənzil alarkən, yeni sahiblər yalnız pəncərədən mənzərəni deyil, ekoloji xüsusiyyəti də alırlar. Küçənin kənarında, yollarda və ya magistral yollarda pəncərələri olan mənzillər, pəncərələri həyətə baxan mənzillərdən xeyli ucuzdur. Ancaq ən bahalısı hər iki tərəfdə - həm küçədə, həm də həyətdə pəncərələri olan mənzillər olacaq. Ümumiyyətlə, pəncərələrdən görünüş üçün düzəliş qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin 10-15% -ni təşkil edir.

11. Balkonun / lojikanın olması üçün tənzimləmə

Mənzilin bazar dəyərinin müəyyən edilməsində vacib amil onun içində balkonun və (və ya) lojikanın olmasıdır. Bundan əlavə, bir neçə balkon (və / və ya lojika) ola bilər və bu, obyektin qiymətini artırır. Mənzildə balkon (və / və ya) lodjiya varsa, bu müsbət bir xüsusiyyət kimi qəbul edilir və yaxşılaşma hesab olunur. Bu parametr demək olar ki, hər hansı bir mənzili qiymətləndirərkən nəzərə alınır. Düzəlişin (tənzimləmə) miqdarı 0-dan 5%-ə qədərdir. Gördüyünüz kimi, düzəlişin aşağı və yuxarı eşikləri arasındakı boşluq çox əhəmiyyətlidir və hər bir halda fərdi, lakin analoq mənzillə müqayisədə tətbiq olunur.

12. Hamam üçün tənzimləmə

Mənzilin bazar dəyəri qiymətləndirilərkən və müəyyən edilərkən, Xüsusi diqqət mənzildə sanitar qovşağının planına da verilir. Yuxarıda göstərilənlərə əlavə olaraq, bəzi hallarda vanna otağının sayı da nəzərə alınır (mənzildə həmişə yalnız bir vanna otağı yoxdur). Tualetin vanna otağından ayrıldığı bir mənzil, oxşar təsviri xüsusiyyətləri olan, lakin ümumi vanna otağı olan oxşar mənzildən daha yüksək qiymət tələb edir. Bu halda düzəliş qiymətləndirilən obyektin dəyərinin orta hesabla 5%-ni təşkil edir.

13. Mənzildə payın likvidliyinə düzəliş

Tez-tez bir mənzilə deyil, onun hissəsinə münasibətdə qiymətləndirmə tələb olunduğu hallar var, yəni. səhmlər. Eyni zamanda, düzəlişlər qaçılmazdır, çünki Bir mənzildə payın bazar dəyəri bir çox amillərdən təsirlənir.

Eyni zamanda, mənzili yalnız onun payı deyil, bütövlükdə qiymətləndirərkən nəzərə alınacaq bütün parametrlər nəzərə alınır. Həm də nəzərə almalısınız ki, bir mənzildə bir pay müstəqil möhkəm bir obyekt kimi bir mənzildən daha çox satmaq və ya almaq daha çətindir. Bu məqam payın dəyərinin müəyyən edilməsinə də təsir edir.

Mənzildə payın likvidliyinə düzəliş tətbiq edildikdə, 10 ilə 40% arasında dəyişir. Bu, aşağı və yuxarı eşik arasında kifayət qədər böyük bir boşluqdur, buna görə ayrılmış payın xüsusiyyətlərini, eləcə də bütün mənzilin xüsusiyyətlərini nəzərə almaq lazımdır.

Bu yanaşma tətbiq edilərkən daşınmaz əmlakın yaranma qabiliyyəti müəyyən gəlir, adətən əməliyyatdan (icarədən) əldə olunan gəlir və satışdan əldə olunan gəlir şəklində ifadə olunur.

Mənfəətli daşınmaz əmlakın dəyərini qiymətləndirmək üçün kapitallaşdırma və diskontlaşdırma üsullarından istifadə olunur.

Endirim üsulu gəlir gətirən Əmlakın dəyəri kimi pul vəsaitləri hərəkətinin cari dəyərini əldə etmək üçün zamanla bölüşdürülmüş gəlir və məsrəf axınını bir nöqtəyə çatdırmaq üçün istifadə olunur. Endirim üsulu pul vəsaitlərinin hərəkəti potensial investorun daşınmaz əmlaka bu əmlakdan gələcək gəlirin cari dəyərindən artıq məbləğ ödəməyəcəyindən və mülkiyyətçinin əmlakı bu əmlakdan gələcək gəlirin indiki dəyərindən aşağı qiymətə satmayacağından gəlir. . Nəticədə, satıcı və alıcı gələcək gəlir məbləğinin indiki dəyərinə uyğun olan bazar qiyməti barədə razılığa gəlirlər.

Birbaşa kapitallaşdırma üsulu qiymətləndirmə zamanı və ya perspektivdə gəlir və kapitallaşma dərəcəsi haqqında məlumatlara əsaslanaraq, Əmlakın dəyəri haqqında nəticə çıxarmağa imkan verir. Mənfəətin kapitallaşdırılması metodu əmlakın (qiymətləndirmə obyektinin) dəyərinin gələcəyin cari dəyərinə bərabər olmasından irəli gəlir. nağd gəlir, bu əmlakın gətirəcəyi və düstur 4 ilə ifadə edilir:

Uzun müddət ərzində təxminən eyni miqdarda mənfəət gətirən və ya mənfəətin artım tempi sabit olan daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində kapitallaşma üsulu ən çox istifadə olunur. Metod daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində biznesin qiymətləndirilməsindən daha çox istifadə olunur və uzunmüddətli proqnozlar tələb etmir.

Bir mənzilin dəyərini birbaşa kapitallaşdırma metodundan istifadə edərək qiymətləndirmək üçün bazar məlumatları əsasında kapitallaşma əmsalını müəyyən etmək lazımdır ki, bu da arasında əlaqəni əks etdirir. illik gəlir və mənzilin qiyməti. Metoddan istifadə müqayisəli təhlil məlum elan edilmiş satış qiyməti və təxmin edilən potensial ümumi gəlirlə belə obyektlərin satışı, təxmini kapitallaşma dərəcəsi (kapitallaşdırma əmsalı) müəyyən edilir.

Analoqlar haqqında istifadə olunan məlumatlar cədvəldə tərtib edilmişdir. 10. Müqayisə üçün panel evlərdə oxşar ərazidə olan 3 otaqlı mənzillər seçilmişdir.

Cədvəl 10

Potensial ümumi gəlir tipik həmyaşıdları ən çox təmsil edən bazar icarəsi dərəcəsi ilə hesablanır. Kapitallaşma nisbəti potensialın bölünməsi ilə hər bir analoq üçün müəyyən edilir ümumi gəlir təklif olunan (elan edilmiş) satış qiymətinə.

Kapitallaşdırma əmsalının kiçik bir sapması ilə kapitallaşma nisbətinin arifmetik ortası hesablanır, daha sonra düsturda istifadə olunur.

Fərdi analoqlar üçün hesablanmış kapitallaşma əmsallarında əhəmiyyətli bir fərqlə, bu sapmaların səbəblərini müəyyən etmək üçün təhlil aparılır (analoqların səhv seçilməsi, olmaması əlavə informasiya oxşar obyektlər üçün və s.).

Potensial ümumi gəlir düzəliş edilmiş icarə haqqı əsasında hesablanır. Bunu hesablamaq üçün tipik bir analoqun bazar icarəsinə düzəliş lazımdır.

Bu düzəliş müqayisəli yanaşmada olduğu kimi həyata keçirilir və müqayisə elementləri kimi aşağıdakılar istifadə olunur:

Mərkəzə qədər məsafə bələdiyyə;

fiziki xüsusiyyətlər;

Mebel, mətbəx, telefon, metal qapının olması;

Mənzilin vəziyyəti (təmirə ehtiyac).

Tənzimlənənlərin hesablanması bazar haqqı Cədvəldə verilmişdir. on bir.

Tətbiq edilmiş düzəlişlər Cədvəldə göstərilmişdir. 12

Cədvəl 11

Cədvəl 12 - Düzəlişlərin əsaslandırılması

3 nömrəli analoq ən kiçik ümumi korreksiyaya malikdir. 2 nömrəli analoq 3 nömrəli analoqdan bir qədər böyük kobud korreksiyaya malikdir. 1 nömrəli analoq ən yüksək ümumi korreksiyaya malikdir. Edilən nəticələrə əsasən çəki amillərini seçirik:

1 nömrəli analoq üçün - 0,1, 2 nömrəli - 0,3, 3 nömrəli - 0,4; № 4 - 0,2, buna görə də:

Beləliklə, qiymətləndirmə obyektinin 1 m 2 dəyəri:

672.17 * 0.1 + 770.49 * 0.3 + 685.09 * 0.4 + 665.33 * 0.2 \u003d 705.466 rubl / m 2

Cədvəldə. 13 kapitallaşma əmsalının hesablanmasını göstərir. Müqayisə obyektlərinin satış qiymətləri göstərilmədiyi üçün www.irn.ru saytından istifadə etməklə müəyyən edilmişdir.

Cədvəl 13 -

Sonra qiymətləndirmənin dəyəri gəlir yanaşması olacaq:

C O.O. = 705.466*59.3*12/0.041= 12,244,136 rubl