ضمان ضد التغييرات غير المواتية لمستثمر أجنبي ومنظمة تجارية ذات استثمارات أجنبية في تشريعات الاتحاد الروسي. شركة أجنبية كمستثمر في مجال البناء: الآثار الضريبية الاستثمار في البناء

الضمانات الأساسية لحقوق المستثمرين الأجانب في الاستثمارات والدخل والأرباح التي يحصلون عليها منها وشروطها النشاط الرياديتم إنشاء المستثمرين الأجانب على أراضي الاتحاد الروسي بموجب القانون الاتحادي الصادر في 09 يوليو 1999 N 160-FZ "بشأن الاستثمارات الأجنبية في الاتحاد الروسي".

وينص هذا القانون على وجه الخصوص على ما يلي:

• لا يمكن أن يكون النظام القانوني لأنشطة المستثمرين الأجانب واستخدام الأرباح المحققة من الاستثمارات أقل ملاءمة من النظام القانوني لتشغيل واستخدام الأرباح المتلقاة من الاستثمارات ، المقدمة إلى المستثمرين الروس. وفي الوقت نفسه ، فإن القانون الاتحادي المؤرخ 29 أبريل 2008 N 57-FZ "بشأن إجراءات إجراء الاستثمارات الأجنبية في الشركات التجاريةالتي لها أهمية استراتيجية لضمان الدفاع عن البلاد وأمن الدولة "، ينص قانون الاتحاد الروسي المؤرخ 27 ديسمبر 1991 رقم 2124-1" بشأن وسائل الإعلام "وقوانين أخرى على استثناءات تقييدية معينة للمستثمرين الأجانب ؛
• يحصل المستثمر الأجنبي على أراضي الاتحاد الروسي على حماية كاملة وغير مشروطة للحقوق والمصالح ، والتي تضمنها قواعد القوانين الفيدرالية وغيرها من القواعد التنظيمية الأعمال القانونيةالاتحاد الروسي ، وكذلك المعاهدات الدولية للاتحاد الروسي ؛
• يحق للمستثمر الأجنبي الحصول على تعويض عن الخسائر التي لحقت به نتيجة أفعال غير قانونية (التقاعس). وكالات الحكومةأو الهيئات الحكومية المحلية أو المسؤولين في هذه الهيئات ، وفقًا للتشريعات المدنية للاتحاد الروسي ؛
• يحق للمستثمر الأجنبي إجراء استثمارات في أراضي الاتحاد الروسي بأي شكل لا تحظره تشريعات الاتحاد الروسي ؛
• يحق للمستثمر الأجنبي ، بموجب اتفاقية ، نقل حقوقه (في التنازل عن المطالبات) والالتزامات (لنقل الدين) ، وعلى أساس قانون أو قرار محكمة ملزم بتحويل حقوقه (إلى تعيين المطالبات) والالتزامات (لتحويل الديون) إلى شخص آخر وفقًا للتشريعات المدنية للاتحاد الروسي ؛
• ممتلكات مستثمر أجنبي أو منظمة تجاريةمع الاستثمارات الأجنبية لا يخضع للانسحاب الإجباري ، بما في ذلك التأميم ، والاستيلاء ، إلا في الحالات وعلى أسس يحددها القانون الاتحادي أو معاهدة دولية للاتحاد الروسي. في حالة الاستحواذ ، يدفع للمستثمر الأجنبي أو المؤسسة التجارية ذات الاستثمارات الأجنبية تكلفة الممتلكات المطلوبة. عند إنهاء الظروف المتعلقة بتقديم الطلب ، مستثمر أجنبي أو منظمة تجارية مع الاستثمار الأجنبيله الحق في المطالبة الإجراءات القضائيةإعادة الممتلكات المتبقية ، ولكن في نفس الوقت ملزمون بإعادة مبلغ التعويض الذي حصلوا عليه ، مع الأخذ في الاعتبار الخسائر الناجمة عن انخفاض قيمة الممتلكات. في حالة التأميم ، يتم تعويض المستثمر الأجنبي أو المنظمة التجارية ذات الاستثمارات الأجنبية عن قيمة الممتلكات المؤممة وغيرها من الخسائر ؛
• يجب حل نزاع المستثمر الأجنبي الذي ينشأ فيما يتعلق بتنفيذ الاستثمارات وأنشطة تنظيم المشاريع في أراضي الاتحاد الروسي وفقًا للمعاهدات الدولية للاتحاد الروسي و القوانين الفدراليةفي محكمة أو محكمة تحكيم أو في تحكيم دولي (محكمة تحكيم).

ينص دستور الاتحاد الروسي على أن مبادئ ومعايير القانون الدولي والمعاهدات الدولية للاتحاد الروسي معترف بها بشكل عام جزء منلها نظام قانوني... إذا كانت المعاهدة الدولية للاتحاد الروسي تنص على قواعد أخرى غير المنصوص عليها في القانون، ثم تطبق قواعد المعاهدة الدولية.

يشارك الاتحاد الروسي في العديد من المعاهدات والاتفاقات الدولية المتعددة الأطراف والثنائية ، ولا سيما ، صدق الاتحاد الروسي على اتفاقية حماية حقوق الإنسان والحريات الأساسية (القانون الاتحادي المؤرخ 30 آذار / مارس 1998 N 54-FZ "بشأن التصديق على اتفاقية حماية حقوق الإنسان والحريات الأساسية والبروتوكولات الملحقة بها ").

ضمان الحماية القانونية لأنشطة المستثمرين الأجانب على أراضي الاتحاد الروسي (المادة 5 من القانون).

يشمل الضمان المدروس أيضًا الحق في الدفاع عن مصالحهم في المحكمة ، بما في ذلك للمستثمرين الأجانب الحق في الدفاع عن مصالحهم الاقتصادية كأطراف ثالثة في قضية تنظر فيها محكمة التحكيم في الاتحاد الروسي.

يتضمن هذا الضمان أيضًا ضمانًا للتعويض عن الخسائر الناجمة عن الإجراءات غير القانونية (التقاعس) من قبل هيئات الدولة أو السلطات المحلية أو المسؤولين في هذه الهيئات.

ضمان استخدام المستثمر الأجنبي لمختلف أشكال الاستثمار في أراضي الاتحاد الروسي (المادة 6 من القانون)

يحق للمستثمر الأجنبي إجراء استثمارات في أراضي الاتحاد الروسي بأي شكل لا تحظره تشريعات الاتحاد الروسي.

يُظهر تحليل الاتفاقيات الدولية بين الاتحاد الروسي والدول الأجنبية أنه ، كقاعدة عامة ، يتم تضمين الأشكال التالية من الاستثمار:

أ) المنقولة و العقارات، وكذلك المقابل حقوق الملكية;

ب) الأسهم والودائع وأشكال المشاركة الأخرى في المؤسسات أو الشركات ؛

ج) الحق في المطالبة بالأموال التي يتم استثمارها لخلق قيم اقتصادية متعلقة بالاستثمارات الرأسمالية ؛

هـ) حقوق مزاولة الأنشطة الاقتصادية ، بما في ذلك الأنشطة التجارية ، الممنوحة على أساس قانون أو عقد ، ولا سيما تلك المتعلقة بالتنقيب عن الموارد الطبيعية وتنميتها واستخراجها واستغلالها.

ضمان نقل حقوق والتزامات المستثمر الأجنبي إلى شخص آخر (المادة 7 من القانون).

يحق للمستثمر الأجنبي ، بموجب اتفاقية ، نقل حقوقه (مطالبات التنازل) والتزاماته (تحويل الديون) ، وعلى أساس قانون أو قرار محكمة ملزم بتحويل حقوقه (التنازل عن المطالبات) و الالتزامات (تحويل الديون) إلى شخص آخر وفقًا للتشريعات المدنية للاتحاد الروسي ...

ضمان حق المستثمر الأجنبي في التصدير دون عوائق للممتلكات والمعلومات خارج الاتحاد الروسي في شكل وثائقي أو في شكل سجل على الوسائط الإلكترونية ، والتي تم استيرادها في الأصل إلى أراضي الاتحاد الروسي كاستثمار أجنبي ( المادة 12 من القانون).

يحق للمستثمر الأجنبي الذي استورد في البداية إلى أراضي الاتحاد الروسي الممتلكات والمعلومات في شكل وثائقي أو في شكل تسجيل على وسائل الإعلام الإلكترونية كاستثمار أجنبي ، دون عوائق (بدون حصص وترخيص وتدابير أخرى اللوائح غير الجمركيةنشاط التجارة الخارجية) تصدير الممتلكات والمعلومات المحددة خارج الاتحاد الروسي.

ضمان التعويض عن تأميم ومصادرة ممتلكات مستثمر أجنبي أو مؤسسة تجارية ذات استثمارات أجنبية (المادة 8 من القانون).

كما هو منصوص عليه في اتفاقية حماية حقوق المستثمر ، لا تخضع الاستثمارات للتأميم ولا يمكن أن تخضع للمصادرة ، إلا في حالات استثنائية (الكوارث الطبيعية ، والحوادث ، والأوبئة ، والأوبئة الحيوانية ، وغيرها من الظروف غير العادية) شريطة بموجب التشريع الوطني للأطراف عندما يتم اتخاذ هذه الإجراءات للصالح العام المنصوص عليها في القانون الأساسي (الدستور) للبلد المستفيد. لا يمكن تنفيذ التأميم أو الاستحواذ دون تعويض كافٍ للمستثمر.

عند إنهاء الظروف المتعلقة بالطلب ، يحق للمستثمر الأجنبي أو المنظمة التجارية ذات الاستثمارات الأجنبية أن تطلب في المحكمة إعادة الممتلكات المحفوظة ، ولكن في نفس الوقت يكونون ملزمين بإعادة المبلغ من التعويضات التي حصلوا عليها ، مع الأخذ في الاعتبار الخسائر الناجمة عن انخفاض قيمة العقار.

ضمان ضد التغييرات غير المواتية لمستثمر أجنبي ومنظمة تجارية ذات استثمارات أجنبية في تشريعات الاتحاد الروسي (المادة 9 من القانون).

مبدأ الحماية من تشديد التشريعات الوطنية هو الحفاظ على النظام القانوني في حالة حدوث تغيير غير موات في التشريع. في الأدبيات القانونية ، يُطلق على هذا المبدأ أيضًا "شرط التثبيت". إن الحظر على إدخال التغييرات التي تؤدي إلى تفاقم الشروط المتفق عليها لتدفق الاستثمار الأجنبي قد تلقى حتى اسمًا خاصًا - "شرط الجد". تم إنشاؤه ، كقاعدة عامة ، لمدة 3 إلى 5 سنوات ، أقل في كثير من الأحيان تصل إلى 7-10 سنوات.

ضمان الاستخدام على أراضي الاتحاد الروسي وتحويل الدخل والأرباح وغيرها من الأموال المستلمة بشكل قانوني إلى خارج الاتحاد الروسي مبالغ من المال(المادة 11 من القانون).

يشمل هذا الضمان الحق في حرية استخدام الدخل والأرباح لإعادة الاستثمار وتحويلها دون عوائق خارج الاتحاد الروسي (بعد دفع الضرائب ذات الصلة) فيما يتعلق بالاستثمارات التي سبق القيام بها ، بما في ذلك:

دخل الاستثمار في شكل ربح ، توزيعات أرباح ، فوائد ومكافآت أخرى ؛

المبالغ النقدية للوفاء بالالتزامات بموجب العقود والمعاملات الأخرى ؛

المبالغ المالية الواردة من تصفية مؤسسة تجارية باستثمارات أجنبية أو فرع أجنبي كيان قانوني، وكذلك فيما يتعلق بنقل الملكية المستثمرة وحقوق الملكية والحقوق الحصرية لنتائج النشاط الفكري ؛

التعويض المقدم عن الاستيلاء على الممتلكات أو تأميمها.

ضمان حق المستثمر الأجنبي في التملك أوراق قيمة(المادة 13 من القانون)يؤمن حق المستثمر الأجنبي في الحصول على الأسهم والأوراق المالية الأخرى للمنظمات التجارية الروسية والأوراق المالية الحكومية وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بشأن الأوراق المالية.

ضمان مشاركة المستثمر الأجنبي في الخصخصة (المادة 14 من القانون).

وفقًا للمادة 14 من قانون "الاستثمارات الأجنبية ..." ، يمكن للمستثمر الأجنبي المشاركة في خصخصة ممتلكات الدولة والممتلكات البلدية من خلال الحصول على حقوق الملكية لممتلكات الدولة والبلدية أو حصة ، حصة (مساهمة) في ( المجمعة) رأس مال المنظمة المخصخصة وفقًا للشروط وبالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي بشأن خصخصة الدولة و ممتلكات البلدية... وبالتالي ، يخضع المستثمرون الأجانب ل قواعد عامةمحدد بالقانون الاتحادي المؤرخ 21 ديسمبر 2001 رقم 178-FZ "بشأن خصخصة ممتلكات الدولة والبلديات" (بصيغته المعدلة في 27 فبراير 2003).

واحد من الخيارات الممكنةبيع المباني السكنية (الشقق) هو إبرام العقود المشاركة في رأس المالفي البناء (الاستثمار) بين المطور والشركة المستثمرة ، والتي تتنازل لاحقًا عن حقوقها بموجب العقد فرادى... ومع ذلك ، مع مثل هذا النموذج لبيع الأشياء العقارية ، تواجه الشركة المستثمرة الحاجة إلى دفع ضريبة القيمة المضافة على أرباحها ، أي الفرق بين سعر التنازل عن حق المطالبة للفرد والمبلغ المدفوع بموجب اتفاقية الاستثمار (البند 2 من المادة 155 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

انصح الآثار المترتبة على الضرائبالحالات التي يكون فيها هذا المستثمر شركة أجنبية تكتسب حقوق المطالبة في مرحلة مبكرة من الإنشاء بسعر قريب من سعر التكلفة.

شركة أجنبيةيبرم اتفاقية استثمار في البناء مع مطور روسي وينتقل إليه السيولة النقدية... تغطي الصناديق الاستثمارية المدرجة لدى المطور بشكل أساسي تكاليف البناء فقط وتتضمن مكافأة صغيرة جدًا للمطور ، ولكنها تساعد على مواصلة البناء والبدء في "بيع" باقي الشقق بسعر أعلى. الهدف التجاري للتعاون واضح.

في الممارسة العملية ، مثل هذا المستثمر الأجنبي هو أيضا أقرب إلى نهاية البناء من خلال وكلاء روسأو الوكالة العقارية تتنازل عن حقوقها بموجب العقد للأفراد. الفرق بين مبلغ الاستثمار الأولي وسعر التنازل هو ربح المستثمر الأجنبي.

تكمن الخصوصية في أن هذا المستثمر الأجنبي غير ملزم بدفع ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل في الاتحاد الروسي. دعونا نفهمها بالترتيب.

تطبيق منظمة أجنبيةتخضع حقوق الملكية ، بما في ذلك المباني السكنية ، لضريبة القيمة المضافة في روسيا ، في حالتين:

• تؤدي أنشطة شركة أجنبية إلى تكوين مؤسسة دائمة في الاتحاد الروسي ؛
• على الرغم من أن الشركة الأجنبية ليس لديها منشأة دائمة في روسيا ، فإن مكان تنفيذ حقوق الملكية هو الاتحاد الروسي.

ومع ذلك ، فإن أنشطة المستثمر الأجنبي للحصول على دخل من التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقيات الاستثمار (المشاركة في رأس المال) لن تؤدي إلى تكوين منشأة دائمة في الاتحاد الروسي ، ما لم يبرم مثل هذه المعاملات من خلال أي (فرع) في روسيا ، أو وكيل مقيم RF ، يعمل نيابة عن مستثمر أجنبي ولصالحه (البنود 2 ، 9 ، المادة 306 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ، باستثناء حالات إعمال حقوق الملكية من خلال وكيل خاص نشاطها الرئيسي هو المعاملات العقارية.

وبالتالي ، يجب على المستثمر الأجنبي إبرام جميع المعاملات من خلال وكالة عقارية.

يمكن أن تكون أداة مفيدة لتمويل مجموعة من الشركات ليس فقط القرض ، الذي يتم استخدامه في كل مكان ، ولكن أيضًا اتفاقية التخصيم. لمزيد من المعلومات حول تمويل الأعمال التجارية بمشاركة شركة أجنبية ، راجع هذا الرابط في TaxBUK الخاص بنا

ثانيا جانب مهمالمرتبطة بتحديد مكان ممارسة الحقوق بموجب اتفاقية استثمار لغرض احتساب ضريبة القيمة المضافة.

لاحظ أنه في قانون الضرائبيحتوي RF فقط على قواعد تحديد مكان بيع الأعمال والخدمات (المادة 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ، ولكن لا توجد أحكام تشرح كيفية تحديد مكان إعمال حقوق الملكية عندما تتصرف شركة أجنبية بصفتها البائع.

وفقًا لوزارة المالية في الاتحاد الروسي ، يجب اعتبار التنازل عن حقوق المطالبة لأغراض ضريبة القيمة المضافة خدمة ، مما يعني أن القواعد المنصوص عليها في الفن. 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (1). من الصعب الموافقة على وجهة النظر هذه ، نظرًا لأن نقل حقوق الملكية هو موضوع مستقل لضرائب ضريبة القيمة المضافة جنبًا إلى جنب مع بيع السلع والأشغال والخدمات وفقًا للفقرات. 1 ص 1 من الفن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

(1) كتاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 18.06.2012 رقم 03-07-08 / 154

ولكن حتى إذا تم الاعتراف بالتنازل عن حق المطالبة من قبل منظمة أجنبية لشركة روسية كخدمة ، وفقًا لتوضيحات وزارة المالية ، فإن مكان بيع هذه الخدمة ليس أراضي الاتحاد الروسي و لذلك ، لا يخضع لضريبة القيمة المضافة على أساس الأحكام التالية:

• التنازل عن حقوق المطالبة للخدمات (المصنفات) المدرجة مباشرة في الفن. 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، لا ينطبق ؛
• مكان البيع غير المحدد في الفن. يتم تحديد 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي للخدمات من خلال مكان عمل المنظمة التي تقدم هذه الخدمات ؛
• لا يُعترف بمكان نشاط المنظمة على أنه إقليم تابع للاتحاد الروسي ، إذا لم يكن مسجلاً في روسيا (البند 2 من المادة 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

تم تأكيد هذا الموقف من خلال خطابات وزارة المالية المؤرخة 17.10.2013 رقم 03-07-15 / 43359 ، بتاريخ 18.06.2012 رقم 03-07-08 / 154 ، بتاريخ 19.05.10 برقم 03-07- 08/152 وتاريخ 26.06.08 رقم 03-07-08 / 154. علاوة على ذلك ، في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 17/10/2013 ، من بين المعاملات الأخرى المتعلقة بنقل حقوق الملكية ، تم ذكر نقل الحقوق لمشاريع البناء المشتركة مباشرة من قبل منظمة أجنبية غير ضريبية. - مسجلة وليس لديها منشأة دائمة في روسيا.

بعبارة أخرى ، لا تصنف وزارة المالية الروسية التنازل عن حقوق الملكية بموجب اتفاقيات الاستثمار (المشاركة في رأس المال في البناء) للخدمات المرتبطة مباشرة بالعقار والمحددة في الفقرات. 1 ص 1 من الفن. 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، مكان بيعها لغرض حساب ضريبة القيمة المضافة هو الاتحاد الروسي. نتيجة لذلك ، فإن خطر أن مصلحة الضرائباعتبر هذا الامتياز خدمة مرتبطة مباشرة بالعقارات في روسيا ، وفرض ضريبة القيمة المضافة الإضافية - غير ذات أهمية كبيرة.

فيما يتعلق بضريبة الدخل ، لا يخضع الدخل الناتج عن اتفاقيات التنازل عن المطالبات بموجب اتفاقية استثمار من قبل مستثمر أجنبي إلى المشتري النهائي لضريبة الدخل في الاتحاد الروسي على أساس البند 2 من الفن. 309 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، بشرط ألا يشكل نشاط المستثمر الأجنبي منشأة دائمة في الاتحاد الروسي.

من النقاط المهمة فيما يتعلق بضريبة الدخل أن المستثمر الأجنبي ، بموجب اتفاقية التنازل ، ينقل إلى المشترين على وجه التحديد حقوق الملكية الخاصة بأشياء العقارات المستقبلية. يجب تمييز هذه العملية عن بيع العقارات الموجودة في روسيا ، والتي تخضع بدورها لضريبة الدخل في الاتحاد الروسي على أساس البند 6 من الفن. 309 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي والفن. 6 اتفاقيات دولية بشأن تجنب الازدواج الضريبي. حتى الانتهاء من تشييد كائنات العقارات وحصول المطور على إذن لتشغيل الكائنات ، لا يمكن تسمية الكائنات قيد الإنشاء بالعقارات وفقًا لـ قانون التخطيط العمراني RF والفقرة 2 من الفن. 2 القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك". لذلك ، فإن القواعد التي تنص على فرض ضرائب على الدخل من بيع العقارات في الاتحاد الروسي لا تنطبق على هذا الوضع.

تتلقى الوكالة العقارية الروسية بدورها مكافآت مقابل خدماتها في العثور على مشترين ، والتي تخضع للضرائب في الاتحاد الروسي.

وبالتالي ، فإن التعاون مع مستثمر أجنبي في المراحل الأولى من البناء يسمح للمطور بالحصول على الزخم اللازم للبناء ، وللمستثمر الأجنبي - بطريقة مفهومة إلى حد ما للاستثمار وتلقي الدخل مع الضرائب فقط في بلد إقامته.

تقليديا ، لجذب الاستثمار الأجنبي وتحسين مناخ الاستثمار ، يتم استخدام توفير الضمانات والمزايا للمستثمرين.

في القانون الاتحادي "بشأن الاستثمارات الأجنبية في الاتحاد الروسي" رقم 160-FZ المؤرخ 9 يوليو 1999. يشار إلى المزايا للمستثمرين الأجانب على أنها إعفاءات حافزة (البند 2 ، المادة 4). كما ينص على إمكانية تحديد الفوائد التي تعود على المستثمرين الأجانب لصالح التنمية الاجتماعية والاقتصادية للاتحاد الروسي.

بموجب توفير المزايا ، في هذه الحالة ، يُنصح بفهم الشروط (النظام) الأكثر ملاءمة التي وضعتها سلطات الاتحاد الروسي لتنفيذ إجراء (أو نوع النشاط) لموضوع (فئة من الموضوعات) ضد الظروف الطبيعيةتنفيذ الإجراءات لمواضيع أخرى مماثلة. يجب أن يكون إعلان الضمانات شكلاً من أشكال تولي الدولة ، من خلال السلطات المختصة ، الالتزامات تجاه الموضوع (في حالتنا ، موضوع النشاط الاستثماري).

معنى اعتماد قانون "الاستثمارات الأجنبية" هو تحديد الضمانات الأساسية لحقوق المستثمرين الأجانب في الاستثمارات والدخل والأرباح المتلقاة منهم ، وكذلك تحديد شروط نشاط ريادة الأعمال للمستثمرين الأجانب في أراضي الاتحاد الروسي.

بالنسبة للمستثمرين الأجانب في روسيا ، ينص قانون "الاستثمارات الأجنبية" رقم 160-FZ على الضمانات الأساسية التالية:

1. ضمانات الحماية القانونية للمستثمرين الأجانب على أراضي الاتحاد الروسي. (المادة 5) ؛

2. ضمانات استخدام المستثمر الأجنبي لمختلف أشكال الاستثمار في أراضي الاتحاد الروسي (المادة 6) ؛

3. ضمانات نقل حقوق والتزامات المستثمر الأجنبي إلى شخص آخر (المادة 7).

4. ضمانات التعويض في حالة التأميم والاستيلاء على ممتلكات مستثمر أجنبي أو منظمة تجارية ذات استثمارات أجنبية (المادة 8) ؛

5. ضمانات ضد التغييرات غير المواتية لمستثمر أجنبي ومنظمة تجارية ذات استثمارات أجنبية في تشريعات الاتحاد الروسي (المادة 9) ؛

6. ضمانات ضمان الحل المناسب للنزاع الذي ينشأ فيما يتعلق بتنفيذ الاستثمارات وأنشطة تنظيم المشاريع في أراضي الاتحاد الروسي من قبل مستثمر أجنبي (المادة 10) ؛

7. ضمانات الاستخدام في أراضي الاتحاد الروسي وتحويل الدخل والأرباح وغير ذلك من المبالغ المالية المحصلة بشكل قانوني إلى خارج الاتحاد الروسي (المادة 11) ؛

8- ضمانات حق المستثمر الأجنبي في التصدير دون عوائق للممتلكات والمعلومات خارج الاتحاد الروسي في شكل وثائقي أو في شكل سجل على الوسائط الإلكترونية ، والتي تم استيرادها في الأصل إلى أراضي الاتحاد الروسي كاستثمار أجنبي (المادة 12) ؛

9- ضمانات حق المستثمر الأجنبي في شراء الأوراق المالية (المادة 13).

10 - ضمانات مشاركة المستثمر الأجنبي في الخصخصة (المادة 14).

11. ضمانات منح المستثمر الأجنبي حق قطع الأراضي وغيرها الموارد الطبيعيةوالمباني والمنشآت وغيرها من الممتلكات غير المنقولة (المادة 15).

هذه القائمة ليست شاملة. حسب الفن. 17 من قانون "الاستثمارات الأجنبية" ، يمكن للكيانات المكونة للاتحاد الروسي وهيئات الحكم الذاتي المحلية ، في نطاق اختصاصها ، أن تقدم للمستثمر الأجنبي المزايا والضمانات ، والتمويل ، وتقديم أشكال أخرى من الدعم مشروع استثمارييقوم بها مستثمر أجنبي ، على حساب ميزانيات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي و الميزانيات المحليةفضلا عن الأموال الخارجة عن الميزانية.

تنص المادة 6 من قانون "الاستثمارات الأجنبية" على حق المستثمر الأجنبي على أراضي الاتحاد الروسي في القيام باستثمارات بأي شكل لا تحظره تشريعات الاتحاد الروسي. يمكن أن يكون هذا الحظر على الصعيد الوطني ، أي للمقيمين وغير المقيمين ، أو حظر في شكل إعفاء ذي طبيعة تقييدية للمستثمرين الأجانب المنصوص عليه في القانون الفيدرالي للاتحاد الروسي. تم الإعلان عن الضمان الموصوف في روسيا لأول مرة ، ويمكن تسميته جديدًا ، ومع ذلك ، فإن إعلان ضمان آخر يتعارض مع المبادئ المنصوص عليها في دستور الاتحاد الروسي (المادة 30) والقانون المدني الروسي الاتحاد (المادة 2).

وبالتالي ، فإن أي استثمار من قبل مستثمر أجنبي في أنشطة المنظمات التجارية على أراضي الاتحاد الروسي هو مشروع غير مشروط ، ما لم يكن مشمولاً باستثناء خاص ذي طبيعة تقييدية ينص عليه القانون الفيدرالي لمثل هذا المستثمر الأجنبي ، أو لا يخضع الاستثمار لحظر وطني بموجب تشريعات الاتحاد الروسي. المقاومة أو الفشل تسجيل الدولةأو إذن أولي لمثل هذا الاستثمار من قبل هيئات الدولة ، يتم استئناف هيئات الحكم الذاتي المحلية وفقًا للإجراءات المعمول بها.

موجود في القانون الحالي "بشأن الاستثمارات الأجنبية" ، ضمانًا لضمان النظر المناسب في نزاع ينشأ فيما يتعلق بتنفيذ الاستثمارات وأنشطة تنظيم المشاريع في أراضي الاتحاد الروسي من قبل مستثمر أجنبي ، كان موجودًا في وقت سابق ، يجري صياغته على أنه فرصة للتقدم إلى المحاكم الروسيةو محاكم التحكيم(المادة 9 من قانون الاستثمارات الأجنبية في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية).

تتميز الحماية القضائية بحقيقة أن نزاع المستثمر الأجنبي الناشئ فيما يتعلق بتنفيذ الاستثمارات وأنشطة تنظيم المشاريع على أراضي الاتحاد الروسي يتم حله وفقًا للمعاهدات الدولية للاتحاد الروسي والقوانين الفيدرالية في المحكمة.

البند 2 من الفن. المادة 5 من قانون "الاستثمارات الأجنبية" المنشأة: يحق للمستثمر الأجنبي الحصول على تعويض عن الخسائر التي لحقت به نتيجة أفعال غير قانونية (تقاعس) من قبل هيئات الدولة أو السلطات المحلية أو مسؤولي هذه الهيئات ، وفقًا للقانون المدني. تشريعات الاتحاد الروسي. المسؤولونكانت تخضع تقليديًا للمسؤولية الإدارية أو الجنائية في الحالات القصوى.

تنص المادة 13 من قانون "الاستثمارات الأجنبية" على ضمان حق المستثمر الأجنبي في شراء الأسهم وغيرها من الأوراق المالية للمنظمات التجارية الروسية والأوراق المالية الحكومية. هذا الضمان هو استمرار منطقي لضمان أكثر عمومية بأن المستثمر الأجنبي سوف يستخدم أشكالًا مختلفة من الاستثمار في روسيا (المادة 6 من قانون "الاستثمارات الأجنبية"). يتم الاستحواذ على الأوراق المالية الروسية من قبل المستثمرين الأجانب وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي "في سوق الأوراق المالية".

في قانون الاستثمار الأجنبي ، تمت صياغة ضمان مشاركة المستثمر الأجنبي في الخصخصة بشكل غامض إلى حد ما. يمكن تسمية هذه القاعدة بأنها مرجعية تمامًا ، على الرغم من أنه من غير المحتمل أن يتكون الضمان من مراجع فقط. على سبيل المثال ، يشار إلى أن المستثمر الأجنبي "يمكنه المشاركة في خصخصة أشياء من ممتلكات الدولة والبلديات". إنه "يجوز" وليس "حق". وهذا يعني عدم الوضوح - يجوز أو لا يشارك. علاوة على ذلك ، هناك إشارة إلى تشريعات الاتحاد الروسي بشأن الخصخصة. وبالتالي ، من المستحيل التأكيد بدرجة كافية من اليقين على أن المستثمرين الأجانب في الاتحاد الروسي مكفولون بحق المشاركة في الخصخصة.

حالما يتم تحديد الشروط والإجراءات الخاصة بمشاركة المستثمر الأجنبي في خصخصة ممتلكات الدولة والبلديات التشريع الروسيفيما يتعلق بالخصخصة ، يمكن الافتراض أن نظام تنفيذ "أنشطة الخصخصة" من قبل المستثمرين الأجانب يختلف إلى حد كبير عن نظام النشاط التجاري المعتاد للمستثمر الأجنبي في روسيا.

من المعروف أن الدول تحمي حقوق مواطنيها في المقام الأول ، وبالتالي ، فمن المنطقي إعلان نفس الضمانات للمستثمرين الأجانب مثل المستثمرين المحليين. ومع ذلك ، إذا تم الإعلان عن ضمان لمستثمر أجنبي ، وهو ضمان لا يمتلكه المستثمرون المحليون ، فيجب اعتبار هذا الضمان بمثابة حافز.

لذا فإن الفوائد ، في رأينا ، كما هو موضح سابقًا ، يمكن أن تعزى إلى أحكام الفن. 9 من قانون "الاستثمارات الأجنبية" ، ضمان ضد التغييرات غير المواتية لمستثمر أجنبي ومنظمة تجارية ذات استثمارات أجنبية في تشريعات الاتحاد الروسي. يشار إليه ببساطة في الأدبيات بعبارة "تثبيت" أو شرط "الجد" ولا ينص على زيادة مبلغ الضريبة والخصومات المماثلة الأخرى للموضوع خلال فترة معينة بعد بدء المشروع الاستثماري ، حتى إذا زادت هذه الاستقطاعات وفقاً للقانون. فترة استقرار مبلغ الخصومات في الاتحاد الروسي تساوي فترة استرداد المشروع الاستثماري ، لكنها تقتصر على سبع سنوات. وبالتالي ، يعرف المستثمر أنه حتى لو فرضت الدولة ضرائب "ابتزازية" غدًا بعد بدء الاستثمار في الاقتصاد الروسي ، فسيكون قادرًا على الأقل على إعادة أمواله الخاصة.

لا يمكن للمستثمرين الروس الاعتماد على مثل هذا الضمان إلا إذا قاموا بأنشطة استثمارية في الاتحاد الروسي في شكل استثمارات رأس المال(البند 2 ، المادة 15 من قانون "الاستثمارات في شكل استثمارات رأسمالية").

ينطبق بند الاستقرار في الاتحاد الروسي على:

الرسوم الجمركية على الواردات (باستثناء الرسوم الجمركية الناجمة عن تطبيق تدابير لحماية المصالح الاقتصادية للاتحاد الروسي في تنفيذ التجارة الخارجية في البضائع) ؛

الضرائب الفيدرالية (باستثناء ضرائب الإنتاج وضريبة القيمة المضافة على السلع المنتجة في روسيا) ؛

مساهمات للحكومة الأموال الخارجة عن الميزانية(باستثناء المساهمات في صندوق التقاعدالترددات اللاسلكية)؛

يمكن استخدام شرط التثبيت من خلال:

المستثمرون الأجانب الذين ينفذون مشروعًا استثماريًا ذا أولوية (يخضع للاستخدام المستهدف للسلع المستوردة إلى أراضي الاتحاد الروسي من أجل تنفيذ مشروع استثماري ذي أولوية) ؛

المؤسسات التجارية ذات الاستثمارات الأجنبية التي تنفذ مشروعًا استثماريًا ذا أولوية ؛

المؤسسات التجارية ذات الاستثمارات الأجنبية ، حيث تزيد حصة المستثمر الأجنبي في رأس المال المصرح به (المجمع) عن 25٪.

بالإضافة إلى ذلك ، كما هو مذكور أعلاه ، فإن شرط الاستقرار صالح للمستثمرين (بما في ذلك الروس) الذين ينفذون مشاريع استثمارية ذات أولوية تتعلق بـ أنشطة الاستثمارفي شكل استثمارات رأسمالية.

ضمان آخر يجعل نظام الاستثمار الأجنبي أكثر ملاءمة هو ضمان حق المستثمر الأجنبي في التصدير دون عوائق للممتلكات والمعلومات المستوردة سابقًا خارج روسيا (المادة 12 من قانون "الاستثمارات الأجنبية"). ينص على عدم تطبيق نظام الحصص والترخيص وغير ذلك من تدابير التنظيم غير الجمركي للتجارة الخارجية عندما يقوم مستثمر أجنبي بتصدير ممتلكات ومعلومات من روسيا في شكل وثائقي أو في شكل تسجيل على الوسائط الإلكترونية التي تم استيرادها في الأصل إلى روسيا كاستثمار أجنبي. في الوقت نفسه ، لا يتم ضمان عدم تطبيق إجراءات تنظيم التعريفة في هذه الحالة.

يجب على المستثمر الأجنبي دفع التعريفة الجمركية على الصادرات (الرسوم الجمركية).

بالإضافة إلى الحق في تصدير ممتلكاته ومعلوماته ، يضمن المستثمر الأجنبي تحويل الأموال إلى الخارج دون عوائق (المادة 11 من قانون "الاستثمارات الأجنبية"). تتمثل شروط هذا التحويل في الدفع المسبق الإلزامي لجميع الضرائب والرسوم المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي على الدخل والأرباح من الاستثمارات. في هذه الحالة ، يستخدم المستثمر الأجنبي الأموال بحرية على أراضي الاتحاد الروسي ، بما في ذلك لإعادة الاستثمار ، أو تحويلها إلى الخارج. تنص نفس المادة من القانون على أن التحويل يجب أن يتم بالعملة الأجنبية.

أخيرًا ، ينص قانون "الاستثمارات الأجنبية" على أن الامتيازات في دفع الرسوم الجمركية تُمنح للمستثمرين الأجانب والمنظمات التجارية ذات الاستثمارات الأجنبية عند تنفيذ مشروع استثماري ذي أولوية وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي وتشريعات الاتحاد الروسي بشأن الضرائب والرسوم (المادة 16 من قانون "الاستثمار الأجنبي").

إن حقيقة أن المزيد والمزيد من الروس يعتبرون العقارات في الخارج ليس فقط "إقامة صيفية" ، ولكن أيضًا كأداة استثمار قد قيلت عدة مرات بالفعل. استثمار الأموال في شقق ومنازل أجنبية من أجل توليد الدخل هو عمل واعد. لكن لسوء الحظ ، هذا محفوف بالمخاطر أيضًا.

هذه المقالة هي مادة مرجعية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية فقط وهي للأغراض الإعلامية فقط.

مع الصعوبات والمخاطر الرئيسية الكامنة هنا للمبتدئ ، وحاول معرفة كاتب العمود "".

أغلى مما يبدو
لنأخذ الأمر كبديهية أن الغالبية العظمى من المستثمرين المبتدئين يرغبون في استثمار مبلغ أصغر. النقطة هنا ليست الجشع ، ولكن الحذر الأولي: في سوق غير مألوف ، هناك دائمًا خطر فقدان هذا الاستثمار. أول فطيرة متكتلة ... وبالتالي فهي أهدأ في روحي عندما يكون هناك 5 آلاف يورو على المحك وليس 500 ألف.

للوهلة الأولى ، هناك العديد من العروض في السوق التي تلبي هذه المتطلبات. يظهر التحليل السريع للإنترنت أنه في ألمانيا (يتم الترويج لهذا البلد بشكل عام باعتباره الأكثر جاذبية للاستثمار الخاص) هناك عروض بسعر 5 آلاف يورو. 7 ، 8 ، 10 آلاف - يوجد بالفعل الكثير من هذه المنازل.

ومع ذلك ، فإن النشوة تختفي عند الفحص الدقيق. في روسيا ، لا ينطوي الاستحواذ على العقارات على أي إنفاق إضافي تقريبًا - لا تحسب 1000 روبل كمصروف كبير ، ندفعه في شكل واجب الدولة! جميع المصاريف الأخرى (أتعاب سمسار عقارات ، إيجار صندوق الأمانات) أمر تطوعي برغبة قوية يستطيع المشتري الاستغناء عن كل هذا. مرة واحدة في ألمانيا نفسها ، يعتقد شخصنا "بالقصور الذاتي" أن كل شيء يجب أن يكون كما هو. لكن لا! يرافق اقتناء العقارات في هذا البلد إنفاق قدره 8-10 ٪ - وهذا يشمل تكاليف كاتب العدل والضرائب وتكاليف التسجيل في السجل العقاري.

لكن هذا ليس كل شيء. دعونا نلقي نظرة فاحصة. يحتوي كل خيار رخيص على تذييل متواضع بخط صغير: "أتعاب الوسيط - 3300 يورو". وحتى الأصغر منها - "مع ضريبة القيمة المضافة 19٪". هذا يعني أنه يجب إضافة 3927 يورو إلى سعر العقار. بالطبع ، إذا كانت الشقة أكثر أو أقل تكلفة (على الأقل 50 ألف يورو) ، فسيكون هذا المبلغ أقل من 8 ٪ - على الرغم من أن هذا كبير جدًا. ولكن عند شراء "طفل" للغاية ، فإن رسوم الوسيط تتناسب تمامًا مع السعر الأساسي.

الأخلاق:عند الشراء ، لا يجب أن تنظر السعر - على الرغم من أن جانب البيع سيحاول تركيز انتباهك عليه. بدأ أن يفهم المبلغ الإجمالي بما في ذلك الكل نفقات إضافية, - بعد كل شيء ، يجب أن تدفع لها.

حساب الربحية ماكرة
يتم بيع بعض العقارات على وجه التحديد بهدف المستأجرين في المستقبل. بجانبهم يوجد مشترك - "مؤجر" ، بالإضافة إلى مؤشر على نوع الربحية التي تجلبها هذه الخاصية. الأرقام في بعض الأحيان في أعلى درجةمغر - و 20٪ سنويًا ، و 35٪ ، و 38٪.

بالطبع ، يمكن تجاهل أروع هذه الأرقام في الحال: من الواضح أن هذا ببساطة لا يمكن أن يكون كذلك. دعونا نطرح سؤالاً معقولاً: لماذا يبيعها المالك الذي يمتلك مثل هذه "الدجاجة التي تبيض ذهباً"؟ إلى أين سيذهب إلى الأموال التي حصل عليها من البيع ، وفي أي مجال من مجالات الاقتصاد سيستثمره؟ بعد كل شيء ، من الواضح أنه من المستحيل عملياً في أي مكان (استثناءات: تهريب الأسلحة وتهريب المخدرات وما إلى ذلك "الأعمال التجارية") الحصول حتى على ربحية قريبة من تلك المذكورة في الفقرة السابقة.

لكن دعونا نفترض أن الحجج من فئة "لا يمكن ، لأنه لا يمكن أن تكون أبدًا" لا تناسب القارئ الفضولي. دعونا نحلل الحسابات التي قدمها أصحاب العقارات الماكرة. من الواضح على الفور: إنهم ببساطة يقسمون ما يتلقونه في 12 شهرًا. تأجيرعلى سعر الكائن. على سبيل المثال ، تبلغ تكلفة الشقة 5 آلاف يورو ، ويدفع المستأجر ألفي يورو - أي 40٪ من العائد في جيبك.

مثل هذه الحسابات غير صحيحة (وهذا ألين ما يمكن أن يقال عنها). أولاً ، كما نتذكر من الفصل السابق ، فإن سعر العقار والمبلغ الذي يجب على المشتري دفعه بعيدان عن نفس الشيء. إذا كنت تأخذ شقة في ألمانيا ، فسيتعين عليك إضافة حوالي 4 آلاف يورو من رسوم السمسار و 1000 مصاريف للشراء. أولئك. يتضاعف المبلغ الفعلي للاستثمار ، وتنخفض الربحية على الفور من 40٪ إلى 20٪.

وثانيًا ، على الجانب الآخر من معادلتنا (أي حيث نحسب الدخل من استثمارنا) ، كل شيء ليس غائمًا. يتحمل المالك الكثير من المصاريف:

- فواتير الإيجار والمرافق. في بعض البلدان في السوق هناك قاعدة أن هذه التكاليف يتحملها المستأجر. لكن هذا بعيد كل البعد عن أن يكون هو الحال في كل مكان ، ومن المحتمل أنه عندما تشتري عقارات ، فإن هذه النفقات (كليًا أو جزئيًا) ستقع على عاتق مالك الشقة ؛

- دفع ثمن الشقة خلال فترة التوقف - عندما ينتقل أحد المستأجرين ولم يتم العثور على الآخر. في هذه الحالة ، كما تعلم ، يجب أن تدفع الشقة من جيبك الخاص دون أي خيارات ؛

- تأمين ... في معظم البلدان ، لا يوجد مكان بدونها. ولكن حتى إذا قررت فجأة الاستغناء عن هذه الهدر ، فسيتعين عليك تخصيص بعض الأموال بنفسك في حالة وقوع حوادث أو خلجان أو حرائق ، وما إلى ذلك ؛

- الضرائب ... إذا كان بعض الملاك في روسيا يهربون من مكتب الضرائب، ثم في الخارج هذا بالكاد ممكن. بادئ ذي بدء ، لأنك أجنبي ، وسيكون الاهتمام بك أكبر بشكل مسبق ؛

- تكاليف التشغيل. يبدو أنه تفاهات ، لكن في النهاية ، هناك مبالغ كبيرة تتزايد. الاستثمار الأجنبي سوف يتطلب تكاليف معينةالمتعلقة بالاتصالات الهاتفية ، وتبادل الوثائق عن طريق البريد ، والإعداد إقرار ضريبيعلى ضريبة الدخل من الإيجار وهلم جرا ، - يشرح ستانيسلاف سنجل ، رئيسًا وكالة دوليةعقارات جوردون روك... - من حيث القيمة المطلقة ، فإن هذه النفقات صغيرة - 150-300 يورو في السنة ، وبالنسبة للاستثمارات الكبيرة فإنها ستصل إلى جزء بسيط من الدخل. لكن إذا كان الاستثمار صغيراً ... لنفترض أننا استثمرنا 5 آلاف يورو ، وهو ما يدر 6٪ سنوياً ، أي 300 يورو. اتضح أن من 50٪ إلى 100٪ من الدخل المستلم في هذه الحالة سيتم إنفاقه على النفقات ذات الصلة ".

”في المشترين الروس مثيرة للاهتمام الدول الأوروبيةعلى سبيل المثال ، في إيطاليا أو إسبانيا ، غالبًا ما تكون أعمال الإيجار تقليدًا عائليًا للمقيمين المحليين. في الوقت نفسه ، فإن الهدف الرئيسي لأصحاب العقارات هو عدم الاستلام الحد الأقصى للدخلمن الإيجار ، وتقليل تكلفة صيانة الممتلكات "، - يضيف يانا دوبروفولسكايا ، مدير تنفيذيشركة "Country Plus".ويقترح النظر بمزيد من التفصيل في التكاليف والإيرادات من تأجير فيلات متطابقة بشروط ، تبلغ قيمتها حوالي مليون يورو ، والتي يتم عرضها للإيجار يوم الإثنين مقابل 10000 يورو:

الأخلاق:إن "العائد الإجمالي" الذي يغريك بائعي التأجير به هو مجرد نقطة انطلاق للحسابات. لكل سوق محدد ، تحتاج إلى معرفة جميع التكاليف التي تواجهها وتعديل جميع الأرقام وفقًا لذلك. إذا تحولت نسبة 35٪ الموعودة سنويًا إلى 5٪ ، فلا يزال هذا جيدًا. من الممكن أن العقارات "ستنجح ناقص "، بمعنى آخر. سوف تسحبك أيضًا من 500-1000 يورو سنويًا.

الموسمية: لا تنسى ذلك
يحذر العديد من الخبراء من استثمار الأموال في دول جنوب أوروبا - بلغاريا واليونان وإسبانيا. "هذه الدول من ذوي الخبرة المستثمرين الأجانبلا تولي اهتماما لفترة طويلة - ملاحظات إيغور إندريكسونز ، مدير بوابة تحليلية Indriksons.ru... "لكن للأسف ، تكمن المشكلة مع العديد من المستثمرين الروس في أن مشترياتهم عاطفية للغاية."

ومع ذلك ، إذا نظرنا إلى العقارات في هذه البلدان من وجهة نظر استثمار الأموال ، فعلينا أن نلاحظ موسمية هذه الأسواق. ببساطة ، في موسم الذروة (عادةً من يوليو إلى أغسطس) ، هناك حشود من الناس ، هناك طلب على أي عقار تقريبًا بدون عيوب واضحة. ولكن هناك أيضًا موسم منخفض ، حيث تتوقف جميع الأنشطة. يمكن رسم تشبيه معين هنا مع الأكواخ الواقعة بالقرب من موسكو على مساحة ستة أفدنة: في فصل الشتاء ، لا يعيش أحد في هذه المنازل "الجاهزة" ، ومن المستحيل تأجيرها مقابل أي نقود ، حتى لو كانت رمزية تمامًا.

كل هذه العوامل تؤثر سلبًا على عائد الاستثمار على استثمارك. ستستمر نفقات صيانة العقارات على مدار السنة: على سبيل المثال ، إذا تركت العقارات السكنية بدون حراسة ، فعندئذٍ في كانون الثاني (يناير) السكان المحليينكل شيء سوف يسرق هناك. لكن سيتم استلام الدخل فقط من شهرين إلى ثلاثة أشهر في السنة ...

الموسمية لها جانب آخر غير ممتع للغاية. عندما يتم تأجير شقة بعقد إيجار طويل الأجل (سنة واحدة أو أكثر) ، فإن المالك يعتبر العقار "ملكه". يأتي الناس إلى المنتجع لمدة أسبوعين بحد أقصى ثلاثة أسابيع ، وهدفهم هو "الاستمتاع". كل هذا له تأثير سلبي للغاية على سلامة العقار نفسه والممتلكات - المفروشات والأجهزة المنزلية ...

الأخلاق:من الأفضل تجنب الخيارات التي تحقق أرباحًا موسمية فقط. وبالتأكيد عدم أخذ "الحسابات" على أساس الإيمان عندما يؤخذ الأساس من الدخل العقاري في أغسطس ثم يتضاعف هذا الرقم في 12 - بناءً على حقيقة أن هناك 12 شهرًا في السنة.

المديرين: العثور على مصدر موثوق
دعنا نأخذ الأمر كأمر مسلم به أن العقارات مستحيلة بدون إدارة. حتى لو لم نتحدث عن منتجع تحتاج فيه خدمة الفندق ، فلا يزال لا يمكنك الاستغناء عن مدير. عند العيش في موسكو واستئجار شقة في موسكو ، يمكنك أن تأتي بنفسك إذا نشأت مشاكل (حادث في نظام إمداد المياه ، أو مشاكل مع الجيران ، أو زيارة ضابط شرطة المنطقة ، إلخ). ولكن ماذا لو كان العقار في بلد آخر؟

لقد ذكرنا بالفعل المديرين عندما تحدثنا عن حساب الربحية. اكتشفنا بعد ذلك أنه بسبب المديرين ، تقل هذه الربحية بالذات ، وعليك أن تدفع حتى في تلك الفترات التي لا يتم فيها تأجير العقار. لكن "المشاكل" لا تقتصر على هذا. هناك حالات عندما قامت شركات الإدارة بتأجير شقة دون علم المالك - ذهبت جميع الأرباح في هذه الحالة إلى الموظفين الماكرين ، ولم يتلق المالك سوى البلى من منزله. في أحد المنتديات ، صادفت أن قرأت وصفًا مثيرًا للغاية لكيفية العثور على مالك شقة في بلغاريا ، عند وصوله ، دجاجة فاسدة في الثلاجة ، وعدادات المياه والكهرباء أدت إلى استهلاك كبير. قالت شركة الإدارة ، بالطبع ، إنها لا تعرف شيئًا.

الأخلاق:عند اختيار مدير ، تحتاج إلى التعرف على سمعته التجارية وردود العملاء السابقين. وحتى قبل ذلك - لفهم ما إذا كان هناك مثل هؤلاء الأشخاص في هذا السوق: يتمتعون بسمعة طيبة.

السيرة الذاتية من البوابة
على الأقل أود أن أخاف وأثني شخصًا ما: الفعل ، حتى لو كان خاطئًا ، أفضل من التقاعس عن العمل. ومع ذلك ، فمن الحكمة دائمًا توقع دخول سوق جديد من خلال الدراسة. عبارة قرأتها مؤخرًا في كتاب واحد: قبل استثمار جديد ، لا تقضي وقتًا أقل في التحضير مما قضيته في كسب المبلغ الذي ستستثمره.

آراء الخبراء
أولغا جورياتشكينا ، رئيس قسم العقارات الخارجية ، أكاديمية رينتسيل الدولية للعلوم:
من الأكثر ربحية شراء عقارات للإيجار في روسيا: في موسكو أو سانت بطرسبرغ ، إذا كان هناك أموال أقل ، فإن منطقة موسكو مناسبة. في أوروبا ، وخاصة في ألمانيا وجمهورية التشيك ، يتم بيع المباني السكنية بنشاط ، ولكن عليك أن تفهم أن صافي الضرائب ، سيكون الربح بحد أقصى 5 ٪ مع الإشغال الكامل. بالإضافة إلى ذلك ، يجب ألا يغيب عن البال أن القانون إلى جانب المستأجر ، أي إذا دفع في الوقت المحدد ، فلن تتمكن من طلب إخلاء المبنى أو تغيير شروط العقد تحت أي ظرف من الظروف.

فاديم دولمينيديس ، مدير شركة GREECE INVEST:
في اليونان ، في منتجع شهير على مسافة قريبة من البحر ، تبدأ الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة من 30.000 يورو (سكن ثانوي) ومن 50.000 يورو (سكن أساسي). ومع ذلك ، فإن شراء أرخص العقارات يمكن أن يحمل مخاطر أعلى بكثير من خسارة رأس المال. للتأجير ، تحتاج إلى اختيار أكثر الخيارات سيولة ، ثم يمكنك استئجارها ليس فقط خلال موسم الذروة ، ولكن أيضًا في الموسم المنخفض. معيار الاختيار الرئيسي ، في رأيي ، هو نسبة العرض والطلب في هذه المنطقة بالذات. إذا اشتريت العقارات بأرخص سعر ممكن ، حيث لا يحتاجها أحد ، ولا يوجد طلب على مثل هذه العقارات ، فلن تدر دخلاً فحسب ، بل ستجلب أيضًا خسائر في صيانتها. قبل الشراء ، يجب عليك استشارة المتخصصين الذين لديهم خبرة في التأجير.

إيغور إندريكسونز ، رئيس البوابة التحليلية Indriksons.ru:
النقطة المهمة هي الجانب البيروقراطي للشراء. فمن ناحية ، كلما قل عدد قطع الورق التي تحتاج إلى رسمها والتوقيع عليها ، كانت المعاملة أسهل وأسرع وأرخص ، ونتيجة لذلك ، فإن الاستثمار نفسه يكلفك الكثير. من ناحية أخرى ، يزيد التسجيل المبسط من مخاطر الاحتيال ، وهو أيضًا إشارة للمستثمر لمحاولة جذب مستثمر بمثل هذا التبسيط ، مما يعني أنه قد تكون هناك مشاكل في السيولة والربحية في السوق. فقط نفس التوازن في النهج ل التوثيقتعتبر المعاملات العقارية ميزة كبيرة لبلدان مثل المملكة المتحدة وفرنسا وألمانيا والنمسا وسويسرا.

فيكتور نوفيكوف ، المدير العام لشركة MY NEW HOTEL INVESTMENT:
في النمسا ، سعر "تذكرة الدخول" مرتفع. على الرغم من أن شقة العطلات يمكن العثور عليها مقابل 100 ألف يورو ، و قطعة أرضللبناء من 1000 يورو لكل مائة متر مربع. لكنها ستكون استثمارًا للترفيه وليس لكسب المال. لزيادة رأس المال ، نوصي باستثمارات أكثر صلابة - من 500 ألف يورو. الميزة هي الموثوقية!

إيلينا لوكاشوفا ، مدير عامالقارة الخضراء ZAO:
إلى حد بعيد ، تعد أستراليا واحدة من أفضل البلدان التي يعمل فيها المستأجرين. اقتصاد مستقر، مستوى عالالحياة ، والضمان الاجتماعي ، والطب المهني ، والتعليم اللائق ، والمناخ الرائع ، والبيئة الأفضل - كل هذا يضمن الطلب المستقر على العقارات ، والزيادة المستمرة في قيمة الأشياء ، ومعدلات الإيجار العالية والآفاق حياة أفضلفي القارة الخضراء.

لا يمكن لمعدلات الإيجار المرتفعة للعقارات في أستراليا إلا إرضاء المستثمر المحتمل. يجلب الجسم السائل باستمرار 8 ٪ على الأقل سنويًا ، ويصل دخل الإيجار لبعض الأشياء إلى 10-15 ٪. بسبب المناخ الرائع ، يستمر الموسم هنا على مدار السنةونسبة إشغال المنشأة 85٪ على الأقل. عديدة شركات البناءحتى أنهم يضمنون عائدًا من 6-8 ٪ سنويًا لتسليم أغراضهم لأول 2-3 سنوات ، لأنهم يعرفون السوق وهم على يقين من أن العميل سيظل يتلقى المزيد ولن يطلب الوفاء بالتزامات الضمان .

ستانيسلاف سنجل ، رئيس وكالة العقارات الدولية جوردون روك:
من الضروري عدم الخلط بين مفهومي "اشتر لنفسك" و "اشتر للاستثمار". بعبارة أخرى ، غالبًا ما يتبين أن الشيء الذي يشتريه الروسي لنفسه ضعيف الجاذبية من وجهة نظر كسب دخل من الإيجار. نتيجة لذلك ، ليس من المنطقي دائمًا اختيار كائن للاستثمار ، مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أنه في المستقبل ، التحرك للعيش بالقرب منه. تحتاج إلى كسب المال من العقارات حيث تجلب لك دخل ثابتولديه نسبة مثلى من "الأرباح - المخاطر" ، والعيش حيث يكون ممتعًا ومريحًا.

جينادي توزوف ، مدير الخدمات العقارية في موسكو والخدمات العقارية في سانت بطرسبرغ:
يجدر التركيز على الإيجار الموسمي قصير الأجل واختيار الأماكن المناسبة. أصبحت عقود الإيجار طويلة الأجل ، مع مراعاة قوانين الاتحاد الأوروبي ذات التوجه الاجتماعي التي تحمي المستأجر ، غير جذابة - لا أحد يريد أن يجد نفسه في موقف يتعين فيه إخلاء المستأجر من خلال المحكمة لعدم الدفع ، بينما إدراك أن المحكمة قد تعتبر ظروف هذا الأخير صحيحة.

هكذا ل استثمار صغيريجب عليك اختيار مناطق منتجعات مستقرة ومُروجة جيدًا ، ومن وجهة نظر آفاق السوق (الاستقرار والنمو في سعر العقارات نفسها) تلك التي لا يتم فيها بناء مساكن جديدة بالملايين متر مربعفي العام.

في حالة جذب شركات الإدارة ، فإن أسواق فرنسا (كوت دازور) وإسبانيا هي الأمثل "للإيجارات الموسمية" ، حيث لا تؤثر الأزمة في سوق العقارات على الطلب على الإيجار الموسمي بأي شكل من الأشكال ، و الانخفاض في الأسعار مفيد جدًا للمستثمر بالمال ، والبرتغال. إذا كنت قادرًا على تشغيل عقارك بمفردك ، فيمكنك التفكير في أسواق بلغاريا والجبل الأسود وتركيا ، ولكن لا يمكنك الوثوق إلا بشركات الإدارة المحلية تحت تأثير دفعات وفيرة تحت أشعة الشمس الحارقة.

سيرجي كارتسيف رئيس Zora Home:
فيما يلي بعض الحيل الأكثر مبيعًا عند بيع العقارات للمستأجرين المحتملين:

البيع بمتوسط ​​دخل إيجار مضمون في أول 2-3 سنوات - السعر مرتفع للغاية ، وسيسترد المستأجر جزءًا من ماله ، وربما لن يؤجر أحد أي شيء ؛

بيان الدخل بدون ضرائب - من الضروري الاستعداد لحقيقة أن مستوى الدخل سينخفض ​​بشكل حاد ؛

التقليل من قيمة الخدمات شركة إدارة- غالبًا في نفس الوقت تكون تابعة للمطور. من المستحسن أن تختار شركة مستقلةبسمعة طيبة.

أرتور كوبوزيف ، المدير التنفيذي لشركة IMEX Real Estate Broker LLC:
يعتبر سوق العقارات الإماراتي بلا شك الأكثر تطوراً وجاذبية في الشرق الأوسط. تعمل شركتنا في سوق العقارات الأكثر تطورًا وجاذبية في الإمارات العربية المتحدة - في دبي. تشتهر هذه المدينة في جميع أنحاء العالم بمشروعاتها الطموحة: أطول مبنى في العالم وأطول فندق وجزر اصطناعية ومناطق كاملة من ناطحات السحاب على شاطئ البحر. يمكن للمستثمرين الأجانب شراء العقارات هنا في ملكية كاملةباسمهم ، بينما لا يدفعون أي ضرائب على الدخل الذي يتلقونه منه. فيما يلي النقاط الرئيسية التي تشجع المستثمرين على اختيار سوق دبي.

تحقق عقارات دبي عائدات إيجارية عالية - تجلب الإيجارات طويلة الأجل صافي الدخل 5-10٪ قصير الأجل - حتى 15٪ سنويًا من قيمة العقار. الطلب على الإيجار مرتفع للغاية - يعيش 10 ٪ فقط من السكان الأصليين في دبي. أما الـ 90٪ المتبقية فهم أجانب يعملون في الإمارة ويحتاجون بالطبع إلى سكن.

أليكسي فاسيلفسكي ، مدير شركة مجموعة هيرميس:
في رأينا ، توفر كرواتيا شروطًا ممتازة لشراء العقارات وتأجيرها لاحقًا. يستقبل بلد يبلغ عدد سكانه حوالي 5 ملايين شخص ما يقرب من 10 ملايين سائح سنويًا. سلسلة الفنادق صغيرة وبصراحة لا يمكنها التعامل مع هذا التدفق ، لذلك هناك طلب كبير على شقق الإيجار في السوق. يتم حجز معظمهم لموسم الصيف حتى قبل أبريل. هذا هو الاتجاه على مدى السنوات القليلة الماضية. يستمر موسم التسليم النشط من منتصف مايو إلى أواخر سبتمبر. يتم تأجير الشقق بشكل رئيسي من قبل السياح الأوروبيين ، الذين لا يعتبر قربهم من البحر أمرًا بالغ الأهمية كما هو الحال بالنسبة لمواطنينا. يُنظر إلى المسافة التي تصل إلى كيلومتر واحد على أنها طبيعية ولا تؤثر بشكل كبير على السعر.