건물의 규정 및 실제 서비스 수명. 경제적 대상으로서의 부동산 수명주기 부동산 대상의 경제생활은 언제 끝나는가?

비용 접근- 이것은 누적 감가 상각을 고려하여 평가 대상을 복원하거나 교체하는 데 필요한 비용을 결정하는 데 기반한 일련의 평가 방법입니다. 이것은 구매자가 유사한 효용을 가진 물건을 만드는 것보다 완성된 물건에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라는 가정에 근거합니다.

비용 접근 방식을 적용하는 데 필요한 정보:

임금수준;

간접비의 양;

장비 비용;

주어진 지역의 건축업자의 이윤율;

건축 자재의 시장 가격.

비용 접근 방식의 장점:

1. 새로운 대상을 평가할 때 비용 접근 방식이 가장 신뢰할 수 있습니다.

2. 이 방법은 다음과 같은 경우에 적합하거나 유일하게 가능한 방법입니다.

§신규 건설 비용의 기술적 경제적 분석;

§기존 시설을 업데이트할 필요성의 정당성;

§특수 목적을 위한 건물 평가;

§시장의 "수동적" 부문에서 대상을 평가할 때;

§토지 이용 효율성 분석;

§대상 보험 문제의 해결;

§ 과세 문제 해결;

§다른 방법으로 취득한 재산의 가치에 대해 합의하는 경우.

비용 접근 방식의 단점:

1. 비용이 항상 시장 가치와 동일한 것은 아닙니다.

2. 보다 정확한 평가 결과를 얻으려는 시도는 인건비의 급격한 증가를 수반합니다.

3. 가치가 평가되는 부동산을 취득하는 비용과 정확히 동일한 대상을 새로 건설하는 비용 사이의 불일치 감가상각누계액은 감정과정에서 공사비에서 차감합니다.

4. 오래된 건물의 재생산 비용 계산의 문제.

5. 오래된 건물 및 구조물의 누적 마모량을 결정하는 복잡성.

6.별도 평가 토지 플롯건물에서.

7. 문제가 있는 평가 토지 플롯러시아에서.

비용 접근법의 단계(그림 참조):

가장 많이 고려한 토지 계획 비용 계산 효과적인 사용(Sz).

교체 비용 또는 교체 비용(Svs 또는 Szam) 계산.

감가상각 누계 계산(모든 유형)(Sizn):

누적 마모를 고려한 물체의 비용 계산: 수면 = Svs-Sizn.

부동산의 최종 가치 결정: 앉아 = Sz + 수면.

쌀. 비용 접근법을 사용하여 부동산 가치를 평가하는 절차

비용 계산 방법. 투자자와 계약자의 견적 (계산)을 대안으로 작성할 때 다음 비용 계산 방법을 사용할 수 있습니다.

자원;

자원 색인;

기본 인덱스;

기본 보상;

이전에 구축되거나 설계된 아날로그 개체의 비용에 대한 데이터 뱅크를 기반으로 합니다.

자원 방법 - 현재 (예상) 가격 및 자원 관세 (비용 요소)의 계산은 자재, 제품, 구조 (생산 공정에 사용되는 보조 구조물 포함)의 필요성과 거리 및 방법에 대한 데이터를 기반으로 수행됩니다. 건설 현장으로의 배송, 기술 목적의 에너지 소비, 건설 기계의 작동 시간 및 구성, 근로자의 인건비.

3A. 자산의 감가상각 결정

감가 상각은 잠재적 투자자의 관점에서 자산의 유용성, 소비자 매력의 감소가 특징이며 다양한 요인의 영향으로 시간이 지남에 따라 가치의 감소 (감가 상각)로 표현됩니다. 감가상각(I)은 일반적으로 백분율로 측정되며, 감가상각은 감가상각(O)으로 평가됩니다.

자산 감가상각의 원인에 따라 물리적, 기능적, 외부적 감가상각 유형이 구분됩니다.

물리적 감가 상각 - 자연적인 물리적 노화 및 외부 불리한 요인의 영향으로 인해 물체의 성능이 감소하는 것과 관련된 감가 상각;

기능적 마모 - 그러한 물체에 대한 현대적 요구 사항을 준수하지 않아 마모됨.

외부 감가 상각 - 외부 경제 요인의 변화로 인한 감가 상각.

물리적 및 기능적 마모는 탈착식 및 수리 불가로 구분됩니다.

탈착식 마모 - 물리적으로 가능하고 경제적으로 제거가 가능한 마모입니다. 하나 또는 다른 유형의 마모를 제거하는 데 소요되는 비용은 전체 개체의 가치를 높이는 데 기여합니다.

가능한 모든 유형의 감가상각을 식별하는 것은 자산의 누적 감가상각입니다. 누적 누적 마모는 물체 수명의 함수입니다. 이 지표를 특징 짓는 주요 평가 개념을 고려하십시오.

건물의 물리적 수명(FZh) - 건물의 내 하중 구조 요소의 상태가 특정 기준(구조적 신뢰성, 물리적 내구성 등)을 충족하는 건물의 작동 기간. 물체가 철거되면 물리적 수명이 종료됩니다.

연대순(XV) - 대상의 시운전일로부터 평가일까지 경과한 기간.

경제 생활(EJ) 개체가 수익을 창출하는 작동 시간에 의해 결정됩니다. 이 기간 동안 지속적인 개선이 부동산 가치에 기여합니다. 대상의 경제 수명은 부동산 시장의 이 부문에서 비교 대상에 해당하는 비율로 표시되는 대상의 운영이 소득을 창출할 수 없을 때 종료됩니다.

유효 연령(EV) 평가 대상 자산의 가치에 영향을 미치는 평가 날짜에 지배적인 경제적 요인과 기술적 조건을 고려하여 건물의 연대순 연령을 기준으로 계산됩니다.

남은 기간 경제 생활(OSEJ) 건물 - 평가일부터 경제 수명이 끝날 때까지의 기간 (그림 3.4).

평가 관행에서의 감가상각은 회계에서 사용되는 유사한 용어(감가상각)와 의미상 구별되어야 합니다. 예상 감가상각은 특정 날짜에 평가 대상의 현재 가치를 계산할 수 있는 주요 매개변수 중 하나입니다.

쌀. 건물 수명 및 그것을 특징 짓는 지표

물리적 열화 - 자연 및 기후 요인과 인간의 삶의 영향으로 건설 중에 원래 설정되었던 대상의 기술 및 운영 품질이 점차적으로 손실됩니다.

건물 및 구조물의 물리적 열화를 결정하는 네 가지 방법이 있습니다.

규범(주거용 건물용);

비용;

수명 방법

·전문가.

규범적 방법 물리적 마모 계산에는 부문 간 또는 부서 수준의 다양한 규제 지침의 사용이 포함됩니다.

본질 비용 방법 물리적 마모의 결정은 건물 요소를 재생성하는 비용을 결정하는 것입니다.

건물의 물리적 열화 판단 평생 방법 . 물리적 감가 상각, 유효 연령 및 경제 수명의 지표는 다음 공식으로 표현할 수 있는 특정 비율에 있습니다.

나는 입는다;

EV - 유효 연령;

VF - 육체적인 삶의 전형적인 기간;

OSFZh - 남은 물리적 삶의 기간.

기능성 마모. 기능성 마모의 징후 평가된 건물에서 - 공간 계획 및/또는 건설적인 해결책현재 또는 의도된 용도에 따라 구조물의 정상적인 작동에 필요한 다양한 장비를 포함하는 최신 표준.

탈부착 가능한 기능성 웨어 필요한 재건축 비용에 의해 결정되어 자산의 보다 효율적인 운영에 기여합니다.

기능적 마모의 원인:

요소를 추가해야 하는 결함;

요소의 교체 또는 현대화가 필요한 결함;

개선 사항.

회복 불가능한 기능성 마모 현대 건축 표준에 비해 평가된 건물의 오래된 구조적 특성으로 인해 발생합니다. 복구할 수 없는 기능적 마모의 징후는 이러한 단점을 제거하기 위해 비용이 발생하는 경제적인 불편함입니다. 회복 불가능한 기능적 마모의 비용은 두 가지 방법으로 결정할 수 있습니다.

1) 임대료 손실의 자본화;

2) 건물을 적절한 순서로 유지하는 데 필요한 초과 운영 비용의 자본화.

외부(경제적) 감가상각 - 평가 대상과 관련하여 외부 환경의 부정적인 영향으로 인한 대상의 감가상각: 시장 상황, 부동산의 특정 사용에 부과되는 지역권, 주변 인프라의 변화 및 과세 분야의 입법 결정 등 . 부동산의 외부 감가 상각은 대부분의 경우 위치의 불변성으로 인해 복구할 수 없지만 경우에 따라 주변 시장 환경의 긍정적인 변화로 인해 "자체적으로 제거"될 수 있습니다.

다음 방법을 사용하여 외부 마모를 평가할 수 있습니다.

임대료 손실의 자본화;

비교 판매(쌍 판매);

경제적 수명.

라이프 사이클- 이것은 위임에서 종료까지 부동산 존재의 완전한 과정입니다. 이론과 실제에서 비즈니스 사이클, 제품 수명주기, 비즈니스 유형 및 자산 단지로서의 기업의 네 가지 유형의 사이클이 구별됩니다. 주기의 기간은 생산 기간, 물리적 및 노후화, 시설의 자본 가치, 운영 조건, 시장 조건 및 기타 요인의 영향을 받습니다. 부동산 평가의 경우 부동산의 2가지 수명 주기를 고려하는 것이 중요합니다.

1. 물리적 대상으로서의 부동산의 수명주기.

2. 소유권의 대상으로서의 부동산의 수명주기.

물리적 객체로서의 부동산(상품)의 라이프 사이클은 11단계로 구성됩니다.

1. 투자 전 단계(기회 분석, 정당화).

2. 창조, 형성(설계, 건설).

3. 시운전.

4. 소유 및 사용.

5. 기능적, 경제적 노후화.

6. 물리적 마모.

7. 자본 수리 또는 재건.

8. 소비자 자산의 악화.

9. 기능 변경.

10. 경제 생활의 끝.

11. 존재의 소멸(자연파괴, 철거)

부동산 수명주기의 3 단계와 11 단계에서 국가의 권리 등록 절차가 필요합니다.

소유권의 대상인 부동산의 수명 주기는 10단계로 나눌 수 있습니다.

1. 취득(구입, 건설, 상속).

2. 일정기간 보유 및 이용.

3. 개체 관리.

4. 이익의 추출, 필요의 충족.

5. 물건에 대한 재산 및 실제 권리의 처분.

6. 소유자, 소유자, 사용자의 다중 변경.

7. 객체의 기능적 목적 변경.

8. 재산권의 종료(판매, 국유화, 징수).

9. 대상의 경제 수명 종료.

10. 이전 주기의 반복 또는 수정된 새로운 주기의 구성.

부동산 수명주기의 1, 6 및 8 단계에서 국가의 권리 등록 절차가 필요합니다.

부동산 물건은 존재하는 동안 물리적, 법적, 경제적 변화를 겪을 수 있습니다. 결과적으로 각각의 움직일 수 없는 것(토지 제외)은 수명 주기의 다음과 같은 확대된 단계를 거칩니다.

형성 - 건설, 새로운 기업의 설립, 토지 계획의 인수(구매, 할당 등);

운영 - 기능 및 개발(확장, 재건, 활동 변경, 개편 등)

소유자, 소유자 또는 사용자의 변경(반복 가능)

존재의 종료 - 철거, 청산, 자연 파괴.

첫 번째, 세 번째, 네 번째 단계는 주 등록소유권 변경뿐만 아니라 객체의 생성 또는 청산 사실.

부동산의 라이프 사이클은 일정한 패턴에 따라 경제적, 물리적, 연대기적 및 남은 경제 수명 기간을 포함합니다.

경제 수명개선된 사항이 자산 가치에 기여하는 경우 해당 대상을 수익성 있게 사용하는 기간입니다. 양호한 수리, 보수 및 조건 최적화는 증가하는 반면, 불량한 유지보수는 대상의 경제적 수명을 단축시킵니다. 전반적인 노후화로 인해 개선 사항이 항목의 가치에 더 이상 기여하지 않으면 종료됩니다.

물리적 용어삶- 기능적으로 사용할 수 있는 상태의 물체가 철거(파괴)되기 전의 실제 존재의 기간입니다. 규범적, 실제적, 계산적(예측) 및 현대화 및 조건 개선으로 인해 증가할 수 있습니다.

유효 연령평가를 바탕으로 모습건물의 기술적 조건. 물건의 실제 보존, 거래 당시의 상태, 평가에 해당하는 나이입니다. 유효 연령은 연대순 연령보다 크거나 작을 수 있습니다.

연대순시설이 가동되는 날부터 거래 또는 평가일까지의 기간입니다.

남은 경제생활건물은 평가 (분석) 날짜부터 경제 수명이 끝날 때까지 계산됩니다. 수리 및 수리는 이 기간을 연장합니다.

건물의 물리적, 경제적 수명은 객관적이며 규제할 수는 있지만 취소할 수는 없습니다. 수명 주기와 수명의 모든 단계는 서로 연결되어 있으며 그 중 하나가 변경되면 다른 단계도 그에 따라 변경됩니다.

감가상각은 누적 감가상각 비율이 총 재생산 비용을 반영하는 것과 같은 방식으로 백분율로 표시되는 유효 연령이 일반적인 경제 수명을 반영한다는 것을 나타냅니다.

없는 학교의 경제 수명(SEZh) 분해 검사- 60년.

예비에는 건물 및 장비의 이러한 요소가 포함되며, 서비스 수명은 건물의 예상 경제 수명보다 짧습니다. 이러한 요소에는 다음이 포함됩니다.

경제 생활 277

A) 리스 기간이 자산의 경제적 수명보다 짧습니다.

EZh - 대상의 경제 수명 기간

이 방법은 매우 간단하고 논리적이지만 유효 연령과 경제 생활 기간을 결정하는 주관성이 큰 단점입니다.

경제 수명

남은 경제생활

경제생활이란 물건(건물)을 사용하여 이익을 얻을 수 있는 기간을 말한다. 이 기간 동안 개선 사항은 부동산 가치에 기여합니다. 개체의 경제적 수명은 개선된 사항이 개체의 일반적인 노후화로 인해 더 이상 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다.

평생 방법. 이 방법을 적용할 때 물리적 감가상각률은 실효연령과 경제생활기간의 비율로 계산합니다.

NPV 기준의 사용은 투자 효율성의 가장 정확한 측정으로 간주됩니다. 동시에 초기 조건(초기 투자, 경제 생활 등)이 다른 프로젝트를 분석할 때 절대 지표를 사용하면 경영상의 의사결정에 어려움을 겪을 수 있습니다.

이러한 불평등은 고정 자산, 특히 활성 부분의 경제적 수명이 일반적으로 성공적인 조직의 특징인 표준 내용 수명보다 짧아야 한다는 사실을 반영합니다. 따라서 새로운 고정 자산은 생산성이 높고 환경 친화적이며 수리 비용이 저렴하고 경쟁력있는 제품을 생산할 수 있기 때문에 고정 자산은 내용 수명이 끝나기 전에 상각하고 새 것으로 교체해야합니다. 또한 표준 내용 연수가 끝나기 전에 고정 자산을 폐기할 때 부정적인 세금 결과(부가가치세 및 소득세)가 없습니다. 반대로 어려움을 겪고있는 조직의 경우 고정 자산의 표준 사용 기간을 초과하는 경제 수명이 특징이며 이는 완전히 감가 상각 된 고정 자산의 운영으로 이어집니다. 이 결론은 평균 경제 수명에 해당하는 부동산(건물 및 구조물)에는 적용되지 않습니다. 회계 기간유익한 사용.

특히 리스를 금융리스로 인식하는 기준은 리스기간(자산의 경제적 내용연수(내용연수)의 과반수인 경우)

부동산의 경제적 수명은 개선이 해당 부지의 가치에 기여하는 기간입니다.

TC는 전형적인 경제 수명(년)입니다. 변형된 형태의 공식은 다음과 같다.

예 3. 평가 대상은 60년의 경제 수명을 가지고 있습니다(더 진보된 설계 및 디자인 특징예 1,2에서보다) 연대기 연령 - 20 세 유효 연령 - 12 세 (현대화가 수행되었으며 부정적인