Mənzil və ya mənzil - nə seçmək lazımdır? Qeyri-yaşayış binasındakı mənzil (bina) - bu nə deməkdir və kommersiya daşınmaz əmlakı üçün necə istifadə olunur? Qeyri-yaşayış sahələrini kim alır?

Bu yaxınlarda mənzillər kimi daşınmaz əmlak formatı sürətlə inkişaf edir - mənzil fondunun bir hissəsi olmayan, lakin yaşayış üçün əlverişli olan binalar. Onlar inzibati binaların və mehmanxana komplekslərinin layihələrində fəal iştirak edirlər.

“2015-ci ilin sonuna mənzil tədarükünün həcmi təxminən 693,3 min kvadratmetr təşkil edib. m 97 layihədə, onlardan 21-i binaların yenidən qurulmasına aiddir. 2014-cü ildə bu rəqəm 48,2% təşkil etdiyi halda, mənzillərin təklifinin həcmi 12,4% müsbət tendensiya göstərib”, - Est-a-Tet analitik və konsaltinq mərkəzinin rəhbəri deyir.

Onun hesablamalarına görə, hazırda mənzillərin payı yeni tikililər bazarının 26%-ni təşkil edir. NDV-Real Estate şirkətinin analitika və konsaltinq üzrə baş direktor müavini Elizaveta Qudz da oxşar rəqəmləri göstərir - 28%. Ötən il bazara daxil olanlar arasında ən böyüyü “Tushino 2018”, “ZilArt”, “Symbol”, SREDA və s.

Mənzillərin ənənəvi yaşayış daşınmaz əmlakından əsas üstünlüyü onların nisbətən aşağı qiymətidir.

“Mənzillər oxşar xüsusiyyətlərə malik yeni tikililərdəki mənzillərlə müqayisədə daha sərfəli qiymətə malikdir. Xərc fərqi 20-25% ola bilər”, - Qudz deyir.

Boqdanyukun aydınlaşdırdığı kimi, 2015-ci ilin sonunda mənzillərin orta çəkili qiyməti hər kv.m üçün 357,2 min rubl səviyyəsində olub. m.

“Mənzil seqmenti paytaxtda mənzil tikintisi üçün pulsuz yerlərin olmaması səbəbindən inkişaf etməyə başladı. Əvvəlcə tərtibatçılar onları biznes mərkəzlərinin bir hissəsi kimi təqdim etdilər, sonra keçmiş fabrikləri və ya fabrikləri yaşayış komplekslərinə çevirməyə başladılar. Başlanğıcda bu daşınmaz əmlak formatı bu mənzildən müvəqqəti yaşamaq üçün istifadə edən uğurlu iş adamları üçün nəzərdə tutulmuşdu”, BMK layihəsini maliyyələşdirən Match Point-in baş vitse-prezidenti Vladislav Melnikov deyir.

Ənənəvi olaraq mənzillər ikinci ev kimi alınırdı, indi isə vəziyyət dəyişib.

“Biz görürük ki, mənzil və mənzil bazarının hədəf auditoriyası qarışıqdır. Mənzilləri seçərkən mühüm üstünlük onların qiymətidir. Oxşar mənzil (yerləşdiyi yerə görə, kvadrat metrə görə) bugünkü mənzildən 10-15% baha olacaq”, - KR Properties-in loft layihələrinin inkişafı və inkişafı direktoru deyir.

Bununla belə, belə bir alış-veriş edərkən, mənzillərin etibarsız hüquqi statusundan irəli gələn bir sıra tələlərin olduğunu nəzərə almalısınız.
“Termin özü heç bir şəkildə regional və ya federal səviyyədə müəyyən edilməyib, lakin biz deyə bilərik ki, mənzillər, əsasən yaşayış daşınmaz əmlakı olmaqla qanunla tənzimlənir və kommersiya əsasında vergiyə cəlb olunur. Və burada müsbət və mənfi cəhətlər var,” IFC Horizon Capital-da mübahisələrin həlli təcrübəsinin rəhbəri Vasili Itskov deyir.

Qeydiyyatla bağlı problemlər

Qanun nöqteyi-nəzərindən mənzillər vətəndaşların daimi yaşaması üçün nəzərdə tutulmayan qeyri-yaşayış sahəsidir, beləliklə, hətta siz mülkiyyətçisinizsə və belə binada daimi yaşasanız belə, orada qeydiyyatdan keçmək mümkün deyil. Bununla belə, burada bir boşluq var. Mənzil oteldə yerləşirsə qeydiyyatdan keçə bilərsiniz.

“Mənzillər yaşayış sahəsi deyil, ona görə də yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan keçmək mümkün deyil. Qeyri-yaşayış binalarında yaşayış yeri üzrə qeydiyyat yalnız müvafiq binalar ixtisaslaşdırılmış müəssisənin - mehmanxana, istirahət evi, xəstəxana və s.-nin yurisdiksiyasına daxil olduqda aparılır. Bu halda qeydiyyatdan keçmək öhdəliyi müvafiq qurumun müdiriyyətinin üzərinə düşür (713 saylı Qaydaların 14-cü bəndi). Müvəqqəti yaşamaq üçün yerlər mehmanxananın və ya digər yaşayış obyektinin bir hissəsi deyilsə (və biz onlardan danışırıq), onda qeydiyyatdan keçmək öhdəliyi sadəcə yoxdur "deyə A2 hüquq bürosunun baş hüquqşünası Maria Ponamoreva izah edir.

Qeyd etmək lazımdır ki, otel qeydiyyatı yaşayış binasında qeydiyyatla eyni hüquqları versə də, hər beş ildən bir yenilənmə tələb edir.

“Beş il müddətinə müvəqqəti qeydiyyat mənzil sahibinə adi bir Moskva mənzilinin sakini ilə eyni hüquqlar verir, yəni o, yerli klinikaya bağlana, uşağını məktəbə və ya uşaq bağçasına göndərə bilər, belə ki, uşaqlı ailələr arasında digərləri isə mənzil almağa başladılar.” Melnikov deyir.

Kompleks vergitutma

Mənzillər mənzil fonduna aid olmadığı üçün burada vergi endirimi (13% vergi güzəşti) yoxdur. Bu zaman vergilər daha yüksək dərəcə ilə alınır.

“Vergilərdə fərq təxminən 20-25% təşkil edir. Məsələn, 5 milyon rubl üçün bir mənzil üçün. sahibi 4 min rubl ödəyəcək. ildə və mənzillər üçün 4 milyon rubl. "20 min rubl" dedi Bogdanyuk.

Vergi bazası mənzillərin kadastr dəyərinə əsasən müəyyən edildikdə, mənzillər inzibati, biznes və ya ticarət mərkəzində (kompleksində) yerləşmədikdə vergi dərəcəsi 0,5% təşkil edəcək; əmlakın kadastr pasportuna və ya texniki uçot sənədlərinə uyğun olaraq təyinatı üzrə idarələrin, pərakəndə ticarət obyektlərinin, ictimai iaşə və məişət xidmətlərinin yerləşdirilməsi nəzərdə tutulmadıqda və ya analoji obyektlərin faktiki olaraq orada yerləşməməsi; onların kadastr dəyəri 300 milyon rubldan çox deyil.

"Mənzillər yuxarıda göstərilən şərtlərdən heç birinə cavab vermirsə, vergi dərəcəsi 2% təşkil edəcək (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 406-cı maddəsinin 2-ci bəndi). Müqayisə üçün qeyd edək ki, yaşayış binaları üçün vergi dərəcəsi 0,1% təşkil edir (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 406-cı maddəsinin 1-ci bəndi, 2-ci bəndi)" Ponamoreva deyir.

“Satın alarkən, əmlakın sonrakı sahiblik dəyərinə təsir edəcək bir sıra amillərə diqqət yetirməlisiniz. Məsələn, bina üçün orijinal sənədləri öyrənmək mütləq lazımdır. Əgər ofis və pərakəndə satış və ya ictimai iaşə varsa, o zaman belə obyektlərə vergi 1,2-2% təşkil edəcək, lakin məqsəd fərqlidirsə, məsələn, mehmanxanadırsa, onda vergi 0,5% olacaq”, Poduskov məsləhət görür.

Eyni zamanda, bəzi ərazilərdə yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin kadastr dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər və yaşayış obyektləri daha bahalı olacaqdır.

Poduskov qeyd edir: "Beləliklə, bəzi hallarda pul baxımından mənzillərin vergisi oxşar göstəriciləri olan mənzillərə nisbətən daha az olacaq".

İdarəetmə şirkəti öz tariflərini təyin edir

Yaşayış (qanun nöqteyi-nəzərindən) daşınmaz əmlakdan fərqli olaraq, mənzillər ümumi əmlakın idarə edilməsi proseduru ilə bağlı LCD-də göstərilən tələblərə tabe deyildir. Beləliklə, mənzillərin sakinləri binanın və ətraf ərazinin və infrastrukturun istismarı üçün idarəetmə şirkətinin müəyyən etdiyi tariflərə heç bir şəkildə təsir göstərə bilməzlər. Buna görə, bir qayda olaraq, mənzil sahibləri üçün ödənişlər daha yüksəkdir.

“Mənzillərdə kommunal xidmətlər mənzillərə nisbətən orta hesabla 15% yüksəkdir. Ümumilikdə, daha yüksək vergi dərəcəsi və kommunal ödənişlər səbəbindən mənzillə mənzil arasındakı qiymət fərqi, mənzil sahibləri orta hesabla 50 ildən sonra mənzil almağa bərabər ola bilər”, - Boqdanyuk deyir.

İnfrastruktur heç bir şəkildə tənzimlənmir

Mənzillər yaşayış olmadığı üçün inşaatçı sakinlər qarşısında heç bir öhdəlik daşımır.

“İnşaatçı əmlaka bitişik ərazini abadlaşdırmağa borclu deyil. Ona görə də görülməsi planlaşdırılan işlərlə bağlı sual ilk veriləcək məsələlərdən biri olmalıdır. Rahatlığınızın səviyyəsi də bundan asılıdır. Uşaq meydançaları yaradılacaq, ağaclar əkiləcəkmi? Nəqliyyat və piyada marşrutları necə təşkil olunacaq? Əgər yaşayış kompleksində təkcə yaşayış deyil, həm də ofis klasteri varsa, onda sonuncu məsələyə xüsusi diqqət yetirilməlidir - uşaq arabası olan analar və tüstü fasiləsinə qaçan məmurlar üçün marşrutlar ayrılmalıdır”, - deyə memarlıq rəhbəri tövsiyə edir. studio T+T Architects.

Mənzillərdə mümkün olan yaşayış və ofis sahələrinin yaxınlığı, ilk növbədə, orada yaşamağa gedənlər tərəfindən əvvəlcədən nəzərə alınmalıdır. Divarın arxasındakı işçi qrupu, daimi qonaqlar, kuryerlər - çox rahat bir məhəllə deyil. Bir ofis təşkil etmək üçün mənzillər almağı düşünürsünüzsə, bəzi tərtibatçıların bu imkanı məhdudlaşdırmağa çalışdıqlarını nəzərə almalısınız. Məsələn, əraziyə məhdud sayda avtomobil icazəsi verirlər.

Sanitariya normaları tətbiq edilmir

“Mənzil alarkən nəzərə alınması vacib olan məqamlardan biri də odur ki, bu daşınmaz əmlak obyektləri yaşayış binaları üçün müəyyən edilmiş və müvafiq işıqlandırma, səs izolyasiyası və izolyasiya səviyyəsini nəzərdə tutan SanPiN standartlarına tabe deyil. Alıcı bunu özü yoxlamalıdır”, - Truxanov deyir.

Eyni zamanda, yenidənqurmadan keçmiş köhnə sənaye binalarında mənzillərin görünməsi qeyri-adi deyil. Loftlar, şübhəsiz ki, öz cazibəsinə malikdir, lakin belə bir əmlak alarkən, təmir edilmiş binanın tarixini öyrənmək vacibdir.

“İlk növbədə, bu divarlar arasında hansı istehsal növünün fəaliyyət göstərdiyini öyrənin. Əgər bu müəssisənin fəaliyyəti bu və ya digər şəkildə kimyəvi istehsal və ya təhlükəli tullantılarla bağlı idisə, bu fakt heç bir halda diqqətdən kənarda qalmamalıdır. Zəhərli maddələr torpaqda və hətta tikinti strukturlarının özündə də qala bilər. Amma belə maddələrin çürümə müddəti onlarla, hətta yüzlərlə il deyil. Həmçinin mühüm amil görülən işlərin keyfiyyətidir - daşıyıcı strukturların, bünövrələrin möhkəmləndirilməsi, divarların yenidən qurulması, bütün lazımi sistemlərin quraşdırılması”, - Truxanov xəbərdarlıq edir.

Otağın istənilən hissəsində vanna otağı

Mənzillərin qeyri-müəyyən hüquqi statusundan irəli gələn əsas üstünlük ondan ibarətdir ki, yenidənqurma zamanı tələblər kifayət qədər sərt olan standart mənzillərdən fərqli olaraq, təxəyyül praktiki olaraq qeyri-məhduddur.

“Daxili məkanın arxitekturasını tərtib edərkən və planlaşdırma həllini hazırlayarkən, yaşayış interyerləri kimi ciddi norma və qaydalar yoxdur. Xüsusilə, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri və yaş ləkələr arasında heç bir fərq yoxdur. Beləliklə, mətbəx və vanna otağı otağın istənilən hissəsində yerləşə bilər ki, bu da layihə üzərində işləyərkən memarın imkanlarını əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirir. Əlbəttə ki, bu, təmir-tikinti işləri apararkən mənzil sahiblərinin heç bir şəkildə məhdudlaşdırılmaması demək deyil. Layihənin həyata keçirilməsi üçün işlərin layihələndirilməsi və həyata keçirilməsi zamanı əməl edilməli olan əsas sənəd idarəetmə şirkəti tərəfindən konkret obyekt üçün müəyyən edilmiş qaydalar olacaq”, - DVEKATI dizayn studiyasının tərəfdaşı Ekaterina Svanidze deyir.

Təcrid olunmuş və yaşayış üçün əlverişli bir əmlak.

Buraya aşağıdakılar daxil ola bilər:

ev (və ya onun bir hissəsi);
mənzil (onun bir hissəsi);
otaq.

Mənzildə qeyri-yaşayış sahələri- bu yaşayış üçün nəzərdə tutulmayan və yaşayış binasında ümumi mülkiyyətə aid olmayan otaqdır.

Bir çox şəhərlər tikiləndə indi tələb olunan qədər çoxlu sayda ticarət obyekti nəzərdə tutulmurdu.

Çoxlu mağazalar, gözəllik salonları və sair açılır.

Ancaq sakinlərin çox olduğu və buna görə də tələbat olan məskunlaşan ərazilərdə çox vaxt yeni binalar tikmək üçün yer yoxdur. Buna görə də, bir çox insanlar müəssisələri satın alınan mənzillərdə yerləşdirməyə üstünlük verirlər. Bəzən onlar şirkət ofislərini də yerləşdirirlər.

Bundan başqa, kommersiya məqsədləri üçün istifadə edilə bilən mənzillər çox vaxt yaşayış mənzillərindən daha bahalıdır. Xüsusilə birinci mərtəbədəki mənzilin daha az dəyərli olduğunu nəzərə alsaq.

Ancaq bu, yalnız az miqdarda ticarət və ofis daşınmaz əmlakı olan sıx məskunlaşan ərazilər üçün doğrudur. Yeni tikilmiş ərazilərdə tez-tez mağazalar, kafelər və s. üçün yer var, buna görə də belə bir köçürməyə ehtiyac yoxdur.

Bunu etmək üçün xüsusi bir prosedur həyata keçirmək lazımdır - yaşayış binalarını qeyri-yaşayış kateqoriyasına köçürmək.

Ancaq hər mənzil bunun üçün uyğun deyil.

Qeyri-yaşayış sahəsi üçün mənzil Mənzil Məcəlləsinin 22-ci maddəsində göstərilən aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir:

Ticarət binasının ayrıca girişi (və ya onu təşkil etmək imkanı) olmalıdır.
Aşağıda yaşayış sahəsi olmamalıdır. Yəni, qeyri-yaşayış sahələri ya evin birinci mərtəbəsində, ya da qeyri-yaşayış sahələrinin üstündə yerləşə bilər.
Köçürülən binalar yaşayış binalarının bir hissəsi deyil.
Binada heç kim qeydiyyata alınmamalıdır.
Sosial kirayə üçün nəzərdə tutulan mənzili köçürə bilməzsiniz.
Dini fəaliyyətlər üçün istifadə edilməsi planlaşdırılırsa, mənzili başqa kateqoriyaya köçürə bilməzsiniz.
Əmlak üzərində heç bir yük olmamalıdır (məsələn, ipoteka, həbs və ya icarə).

Dekor

Çox vaxt bir yaşayış binasında bütün mənzillərə bir giriş var - giriş vasitəsilə.

O deməkdir ki, Daşınmaz əmlakı başqa bir kateqoriyaya köçürmək üçün ayrıca bir giriş təchiz etməli olacaqsınız. Yenidənqurma layihəsi bir tikinti təşkilatından sifariş edilməlidir. Ərizəyə əlavə olunur.

Yenidənqurma əsas divarları əhatə edərsə, digər mənzillərin sahiblərindən də icazə tələb olunacaq. Yaxud yeni girişin eyvanı ümumi torpaqda yerləşəcəksə. Sakinlərin 2/3-nin razılığını almaq kifayətdir. O, bina sahiblərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə rəsmiləşdirilir.

İstinad. Təmir etmək üçün ağacın və ya kolun kəsilməsi lazım ola bilər. Bu halda, bu hərəkət üçün icazə almalı olacaqsınız - sözdə giriş bileti.

İcazəsiz kəsmə üçün cərimə veriləcək (Moskva üçün 300 min rubla qədər və Sankt-Peterburq üçün 250 minə qədər).

Bundan sonra Əmlakın İdarə Edilməsi Departamentinə ərizə yaza bilərsiniz. Orada deyilir:

Bu ərizəyə aşağıdakılar əlavə olunur:

Pasport(lar).
Lazım gələrsə, etibarnamə.
Mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (alqı-satqı müqaviləsi, ianə müqaviləsi, özəlləşdirmə müqaviləsi ola bilər).
Mənzilin texniki pasportu.
Mərtəbə planı.
Yenidənqurma aparılırsa - onun planı.
Zəruri hallarda sakinlərin ümumi yığıncağının protokolu və/və ya kəsmə bileti.

Diqqət! BTİ-dən texniki pasport və mərtəbə planı pasportu və əmlaka hüquq sənədi təqdim edildikdən sonra əldə edilə bilər. İstehsal müddəti bir aydır.

Qəbul edildikdən sonra tarix və qəbul edilmiş sənədlərin siyahısı göstərilməklə qəbz verilir.

Ərizə 45 günə qədər baxılır, bundan sonra mümkün cavablardan biri verilir:

tərcümə etmək üçün icazə;
yenidən işlənmək üçün icazə;
imtina.

Qərar 3 gün ərzində əl ilə verilir və ya poçtla göndərilir. Köçürmə üçün yenidənqurma tələb olunarsa, Əmlak Departamentindən komissiya tərəfindən qəbul edilir.

Sonra Rosreestr-də baş verən dəyişiklikləri qeydiyyatdan keçirməli olacaqsınız.

Bunu etmək üçün, forması yerində veriləcək bir ərizə yazmalı və ona əlavə etməlisiniz:

pasport;
texniki sənədlər (mərtəbə planı və s.);
kateqoriyanı dəyişdirmək icazəsi;
yenidənqurma aparılıbsa, komissiya tərəfindən qəbul aktı;
dövlət rüsumunun ödənilməsi üçün qəbz.

Dövlət rüsumu 1 min rubl təşkil edir. On gün ərzində yeni mülkiyyət şəhadətnaməsi hazır olacaq.

Mənzildə qeyri-yaşayış sahələri

Bəzən sual yaranır ki, mənzil sahəsinin bir hissəsini qeyri-yaşayış sahələrinə (otaq və ya birdən çox) köçürmək mümkündürmü?

Bu mümkün deyil, çünki bu, Mənzil Məcəlləsinin 15-ci maddəsinə ziddir (onu yaşayış binasının bir hissəsi olan qeyri-yaşayış sahəsinə köçürə bilməzsiniz).

Ancaq Mənzil Məcəlləsinin 17-ci maddəsinə əsasən, başqalarının hüquqlarını pozmursa, öz mənzilinizdə işləməyə icazə verilir. Ancaq evdə sənaye istehsalı təşkil edə bilməyəcəksiniz.

Qeyri-yaşayış binasında mənzil nə deməkdir?

Məsələn, iri müəssisənin tam istifadə olunmayan böyük qeyri-yaşayış fondu varsa, onun bir hissəsini işçilər üçün mənzilə çevirmək (kommersiya mənzillərini təşkil etmək) istəyi yarana bilər.

Bu məqbuldur, əgər:

binalar yaşayış üçün tələblərə cavab verir;
və ya onu bu formaya gətirmək mümkündür;
mülkiyyətdə heç bir yüklülük yoxdur.

Tələblərlə hökumətin 47 nömrəli qərarında (2 avqust 2016-cı il tarixli dəyişikliklərlə) tanış olmaq olar. Əsas olanlar:

Binalar müxtəlif təhlükəsizlik standartlarına uyğun olmalıdır.
Bina daxilində uyğun mikroiqlim və yağışdan qorunma təmin edin.
Beş mərtəbədən çox olan evlərdə lift olmalıdır.
Lazımi mühəndis sistemləri ilə təchiz olunmalıdır.

Diqqət! Yaşayış zirzəmiləri və evin zirzəmisində olan binalar kateqoriyasına keçməyə icazə verilmir.

Ümumiyyətlə, kateqoriyanı dəyişdirməzdən əvvəl təmir tələb olunacaq. Bir qayda olaraq, bu əmlak əvvəllər yaşayış üçün uyğun bir mənzil olsaydı, onsuz edə bilərsiniz.

Mətbəx və vanna otağını ayırmaq və təchiz etmək lazımdır. Digər təkmilləşdirmələr də tələb oluna bilər, məsələn, izolyasiyanın quraşdırılması, izolyasiya və s. İşlərin xüsusi siyahısı binanın planına və vəziyyətinə bağlıdır.

Yadda saxlamaq lazımdır ki, "yaş" yerlər - mətbəx və vanna otağı - yaşayış sahəsinin üstündə yerləşməməlidir.

Nüanslar və tələlər

Binaların kateqoriyaları dəyişdirmək üçün uyğun göründüyü hallarda belə, müxtəlif çətinliklər yarana bilər. Bunlardan birincisi müxtəlif icazələrin alınması ilə bağlıdır.

Evin bəzi sakinləri yenidən qurulma ilə razılaşmaya bilər. Sahiblərin ümumi sayının üçdə birindən çoxu varsa, binaları uyğun bir görünüşə gətirmək mümkün olmayacaq.

Bəzi hallarda, sahibi administrasiyadan imtina alır.

Əgər əsaslandırılmırsa, məhkəməyə müraciət edə bilərsiniz. Ancaq bu, əhəmiyyətli xərclər tələb edə bilər və siz də məhkəmə qərarını gözləməli olacaqsınız.

İkinci çətinlik, əmlakın mütləq çəkilmiş xərcləri geri qaytarmayacağı ilə bağlıdır.

Kommersiya daşınmaz əmlakı üçün mənzillər artıq oxşar müəssisələrin olduğu ərazidə yerləşirsə və ya girişi çox nəzərə çarpmırsa, bu, daha az gəlir gətirəcək.

Əgər mənzil fonduna çevrilə bilməyən bir mənzildə yaşayırsınızsa, artan kommunal ödənişləri ödəməli olacaqsınız. Bundan başqa, Siz qeyri-yaşayış mənzilində qeydiyyatdan keçə bilməzsiniz. Ona görə də belə mənzillər endirimli qiymətə satılır.

Məqalədən göründüyü kimi, bəzi yaşayış binaları yaşayış kateqoriyasına və əksinə keçirilə bilər. Lakin bu, böyük pul (yenidənqurma üçün) və vaxt (qərar və yenidənqurma gözləməsi) xərcləri ilə əlaqələndirilir. Buna görə də, belə bir qərar verməzdən əvvəl onu düşünməli və müsbət və mənfi cəhətlərini ölçməlisiniz.

Əgər çoxmənzilli binanın birinci və ya ikinci mərtəbəsində yerləşən mülkiyyət hüququnda daşınmaz əmlak varsa, o zaman bu sahə mənzil kimi (yəni təyinatı üzrə) istifadə oluna bilər və ya yenidən tikilə bilər. qeyri-yaşayış obyekti kimi qeydiyyata alınmış və kommersiya daşınmaz əmlakı kimi fəaliyyət göstərmişdir.

Yeri gəlmişkən, ikinci üsul populyarlıq baxımından birincidən çox da aşağı deyil. Birinci və ya ikinci mərtəbələrdə daşınmaz əmlakın bir çox sahibləri oxşar şəkildə hərəkət edirlər.

Bəs daha sərfəli nədir - mənzili kirayəçilərə satmaq və ya icarəyə vermək, yoxsa binadan ticarət sahəsi kimi istifadə etmək?

Birinci mərtəbədəki mənzillərin sahiblərini yaşayış sahəsini kommersiya daşınmaz əmlakı statusuna keçirməyə vadar edən əsas səbəb əmlakın icarəyə verilməsindən və ya satışından daha yüksək gəlir gözləməsidir. Bu qərarda müəyyən məntiq və sağlam düşüncə var, üstünlükləri deməyək: həmişəki kimi birinci mərtəbələrdəki mənzillər yuxarıda yerləşən yaşayış sahəsindən 10-12% ucuzdur. Buna uyğun olaraq, mənzili ticarət sahəsinə çevirərək, onu daha sərfəli şərtlərlə sata və ya icarəyə verə bilərsiniz.

Statistik məlumatlara görə "Rus Əmlak Evi" şirkətinin satış şöbəsinin baş meneceri, Valeri Aristarxov, belə sahənin satışından əldə olunan gəlir 18-20% artırıla bilər. NDV Real Estate şirkətinin kommersiya daşınmaz əmlakı şöbəsinin müdiri Evgeniya Borzova iddia edir ki, mənzilə oxşar yer və plana malik qeyri-yaşayış sahələri 20-25% bahadır. RRG Şirkətlər Qrupunun kommersiya daşınmaz əmlakı departamentinin direktoru Yuri Taranenko qiymətləndirmələrində daha nikbindir: onun fikrincə, 30-40% dəyər artımı belə bir sahə üçün hədd deyil. Valeri Aristarxovun fikrincə, əvvəlcə mənzil fondu kimi təsnif edilən kommersiya daşınmaz əmlakının icarəsindən əldə edilən gəlir bəzən 5-6 dəfə yüksək olur.

Lakin belə yüksək nəticələr əldə etmək həmişə mümkün olmur. Yuri Taranenko (RRG) bunun səbəblərini açıqlayır: “Ofis daşınmaz əmlakının, o cümlədən yüksək keyfiyyətli biznes mərkəzlərinin tədarük həcmi elədir ki, prinsipcə, birinci mərtəbələrdə obyektlərə təcili ehtiyac yoxdur və onlar tələsik tələb olunmur."

Yaşayış binasındakı ticarət obyektlərinin yüksək gəlir əldə etməsi üçün o, şəhər həyatının artan intensivliyində yerləşməlidir, yəni maye olmalıdır. "Kommersiya daşınmaz əmlakının uğuru onun hansı ərazidə və hansı konkret binada yerləşməsindən, bu evin piyadaların və nəqliyyat vasitələrinin hərəkəti baxımından nə qədər sərfəli olmasından və metroya nə qədər yaxın olmasından asılıdır", - kommersiya şöbəsinin rəhbəri Mariya Kondakova MMC-nin daşınmaz əmlak departamenti öz təcrübəsini Est-a-Tet ilə bölüşür.

Təəccüblü deyil ki, tələb olunan və kirayəçilər üçün mövcud olan binalar şəhərin mərkəzi hissələrində, biznes və ticarət zonaları adlanan ərazilərdə yerləşir (belə daşınmaz əmlak mağazalar, məişət xidmətləri, ofis mərkəzləri və s. üçün istifadə olunur). Xüsusilə tələbat metro stansiyalarının yaxınlığında, hərəkətin intensiv olduğu küçələrdə yerləşən binalardır.

Məlum olub ki, sosial vəziyyəti yüksək olan vətəndaşların maddi cəhətdən təminatlı olduğu yerlərdə ticarət obyektləri daha çox gəlir gətirir. Bir qayda olaraq, belə ərazilər şəhər mərkəzinə yaxındır. INCOM-Real Estate MMC-nin Sevastopolskoe mərkəzinin direktoru Konstantin Prosin deyir: "Ümumiyyətlə, Mərkəzi İnzibati Dairə ilə yanaşı, bu gün yeni yaşayış komplekslərinin fəal şəkildə tikildiyi köhnə tikililərin sıx məskunlaşdığı ərazilər daha perspektivlidir".

Yataq sahələri bir mənzili kommersiya daşınmaz əmlakına çevirmək üçün ən yaxşı seçim deyil. Əslində, bu cür mülklər mərkəzdəki həmkarlarından xeyli ucuzdur, xüsusən də yaxınlıqda supermarketlər varsa.

"Məsələn, qeyri-yaşayış sahələrinin birinci mərtəbələrdə layihələndirildiyi yeni mikrorayonlarda onların ümumi sayının 60% -ə qədəri tələb olunmamış qalır" dedi Yuri Taranenko (RRG). Buna əlavə etmək lazımdır ki, Valeri Aristarxovun ("Rusiya Əmlak Evi") fikrincə, şəhərin ucqar bir yerində yerləşən mənzilin statusunu dəyişdirməklə, 15-20% itirmək ehtimalı daha yüksəkdir. onun dəyərini qazanmaqdan daha çox.

Yaşayış sahəsinin kommersiya daşınmaz əmlakına çevrilməsinin faydaları həm də mənzilin planından və yerləşdiyi yerdən asılıdır. Sıx bir küçəyə çıxmaq mümkündürsə, bu cür binaları satmaq və ya icarəyə vermək daha sərfəli və asandır. Domusun baş direktoru Pavel Lepiş əmin edir: "Əgər mənzil həyətə və ya sakit küçəyə baxırsa, o zaman kommersiya mülkiyyəti kimi tələb olunmayacaq və onu qeyri-yaşayış üçün istifadəyə vermək məsləhət görülmür". Maliyyə şirkəti. O, aydınlaşdırır: “Burada yeganə istisna şəhərin tam mərkəzində, kiçik ofis kirayəçiləri arasında məşhur olan birinci mərtəbələrdəki mənzillərdir”.

Nəzərə almaq lazımdır ki, hətta ən likvid kommersiya daşınmaz əmlakı, bir qayda olaraq, bazarda yerləşdiyi yerə, plana və əraziyə görə ona oxşar mənzildən daha uzun müddət nümayiş olunur. Tələb sahəsin satılıb-icarəyə götürülməsi faktorundan təsirlənmir. Bundan əlavə, obyektin təmiri və qeyri-yaşayış obyekti kimi qeydiyyata alınması üçün lazımi sənədlərin toplanması, dövlət orqanlarından razılığın alınması və s. Yalnız bundan sonra kommersiya daşınmaz əmlakının kirayəçiləri və ya alıcılarının axtarışına başlamaq mümkün olacaq.

“Ümumiyyətlə, birinci mərtəbədəki mənzili qeyri-yaşayış fonduna keçirmədən satmağın üstünlüyü əməliyyatın tez başa çatdırılması, çatışmazlıq isə əmlakın nisbətən ucuz olmasıdır. Mənzil qeyri-yaşayış sahəsi statusuna keçərsə, hər şeyin yeri dəyişəcək. Üstünlük yaxşı qiymət əldə etmək imkanı olacaq, dezavantaj isə bürokratik gecikmələrə və alıcıların (icarəçilər) axtarışına sərf olunan vaxt olacaq”, - Vahid Dövlət Əmlak Sisteminin informasiya departamentinin direktoru Rimma Balyasnikova izah edir.

Bütün bu müddət ərzində, sahibi sənədləşmə işləri ilə məşğul olarkən, SPENCER ESTATE daşınmaz əmlak agentliyinin meneceri Vadim Lapinin sözlərinə görə, bina üçün kommunal ödənişlər ödənilməlidir. mənzil. “Birinci mərtəbələrdə ticarət sahəsinin istismarının dəyəri bir kvadrat metr üçün 40-60 rubla başa gəlir və kommunal xərclərlə birlikdə aylıq ödəniş kvadrat metrə 100-120 rubl təşkil edir. m”, Maria Kondakova (Est-a-Tet) izah edir.

“Qeyri-yaşayış sahələrinin saxlanması mütləq daha baha başa gələcək, çünki bu halda kommunal ödənişlər daha yüksək olacaq. Rəqəmlərdə arifmetika belədir: su üçün +10%, istilik üçün +25%, elektrik enerjisi üçün +27% (orta tarifə əsasən 2,5 rubl/kVt saat). Nəticədə, 100 metrlik qeyri-yaşayış sahəsinin aylıq icarə haqqı oxşar ölçülü mənzildən 2-2,5 min baha olacaq "deyə həmkarı, Metrium Group şirkətinin direktoru Mariya Litinetskayanın sözlərini təsdiqləyir.

Ticarət binalarının sahiblərinin əmlak vergisi ödədiklərini də nəzərə almağa dəyər. Evgeniya Borzova ("NDV-Əmlak") görə töhfələrin faizi əmlakın qalıq dəyərinin ildə təxminən 2,2% -ni təşkil edir. Əlbəttə ki, yaşayış binalarına sahib olmaq hazırda kommersiya binalarından daha sərfəlidir.

Yaşayış binalarının qeyri-yaşayış əmlakına verilməsinin digər əhəmiyyətli çatışmazlığı kommersiya əmlakının qeydiyyatı prosedurudur: "Bu, mürəkkəbdir, çox vaxt və səy tələb edir" dedi MIC-Estate şirkətinin Presnya filialının direktoru İnna İqnatkina .

Binaların qeyri-yaşayış fonduna köçürülməsi qaydası

Başlamaq üçün qeyd etmək lazımdır ki, bu prosedur üçün qaydalar Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi ilə müəyyən edilir. Müvafiq qaydalarda açıq şəkildə göstərilir ki, hər evi ticarət obyektinə çevirmək olmaz. "Birincisi, köçürülən mənzildə heç kim qeydiyyata alınmamalıdır, ikincisi, orada eniş və giriş sahəsindən təcrid olunmuş ayrıca bir giriş təşkil etmək mümkün olmalıdır" dedi Evgeniya Borzova ("NDV-Əmlak").

İkinci mərtəbələrdə yerləşən mənzillərin qeyri-yaşayış fonduna verilməsi ilə bağlı vəziyyət daha da mürəkkəbdir. Bu halda qeydiyyat o halda mümkündür ki, evin aşağı mərtəbəsi də kommersiya daşınmaz əmlakı üçün istifadə olunsun. "Bundan başqa, obyektin harada yerləşməsindən asılı olmayaraq, ipoteka ilə alınıbsa və banka girov qoyulubsa, onu qeyri-yaşayış fonduna köçürmək mümkün olmayacaq" deyə İnna İqnatkina ("MİK-Daşınmaz Əmlak") aydınlaşdırır. ).

"Bu tələblərin qeyd-şərtsiz yerinə yetirilməsi ilə yanaşı, mənzilin açıq planı olmalıdır - binaları mağazaya, ofisə və ya salona çevirmək lazımdır" dedi MIEL-Commercial Real Estate direktoru Elena Mishina.

Mənzil yuxarıda göstərilən tələblərə tam cavab verirsə, o zaman köçürmə prosesinə başlaya bilərsiniz.

İlkin olaraq, layihə planını tərtib etmək lazımdır ki, rəsmdə otağın planının necə dəyişəcəyini, giriş və çıxışın, satış sahəsinin, anbarların və s. Həm də nəzərə almaq lazımdır ki, yaşayış binasının ticarət ofisinə və ya mağazasına çevrilməsi əlavə havalandırma, yanğın siqnalizasiyası, səs izolyasiya elementləri və s. quraşdırılması tələb edə bilər.

Layihəni inkişaf etdirdikdən sonra təsirli sənədlər paketi toplamalı olacaqsınız. “Mənzilin yaşayış binasından qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün ərizəniz, mənzilə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlər (mülkiyyət şəhadətnaməsi), texniki pasport (sizdə yoxdursa, ilk növbədə belə bir sənəd əldə etməlisiniz) olmalıdır. , BTI-dən bir mərtəbə planı və izahat,” İnna İqnatkin (“MIC-Real Estate”) izah edir. Bu siyahıya siz ev reyestrindən məlumat əsasında verilmiş arayışı, DEZ-dən çıxarış və mənzilin kommersiya daşınmaz əmlakına çevrilməsinin mümkünlüyü barədə BTI-nin rəyini əlavə edə bilərsiniz.

Həmçinin, Elena Mişina ("MIEL-Commercial Real Estate") daxil olmaqla bütün ekspertlərin fikrincə, dövlət nəzarəti orqanlarından və yerli özünüidarəetmə təşkilatlarından razılıq tələb olunacaq: Moskva Şəhər Memarlığı, Yanğın Müfəttişliyi, Mosenergo, Mosgorgaz, Moshilinspektsiya və başqaları . Ən əsası isə, binanın bütün sakinlərindən mənzilin qeyri-yaşayış istifadəsinə verilməsi üçün yazılı razılıq almaq lazımdır. Təcrübə göstərir ki, onu əldə etmək çox çətin ola bilər.

Yuxarıda göstərilənlərin hamısına əlavə olaraq, əgər köçürülən obyekt memarlıq abidəsidirsə və ya ev şəhərin tarixi inkişaf zonasında yerləşirsə, o zaman mənzili kommersiya əmlakına çevirmək üçün Moskva Komitəsinin icazəsi lazımdır. Memarlıq və şəhərsalma, eləcə də Moskva Mədəni İrs Departamenti tələb olunacaq.

Yalnız bütün icazə sənədləri toplandıqdan sonra onlar “bir pəncərə” xidməti vasitəsilə Moskvanın Mənzil və Mənzil Siyasəti Departamentinə təqdim olunur. Onlar mənzilin qeyri-yaşayış fonduna keçirilməsinin məqsədəuyğunluğunu və mümkünlüyünü müəyyən edən Mənzil Fondunun İstifadəsi üzrə Şəhər İdarələrarası Komissiyası tərəfindən qiymətləndirilir. Köçürmə prosedurunun dəyəri şəhərin Özəlləşdirmə və Mənzil İstismar Komissiyası tərəfindən qiymətləndirilir.

"Tərcümə xərcləri 30.000 dollar və ya daha çox ola bilər və yenidən qeydiyyat prosesinin özü bir neçə aydan 1,5 ilə qədər davam edir" dedi Valeri Aristarxov (“Rusiya Daşınmaz Əmlak Evi”). Onun həmkarı, MIEL-Commercial Real Estate-dən Elena Mişinanın məlumatları belədir: mənzilin kommersiya daşınmaz əmlakına çevrilməsi xərcləri 900.000 ilə 1.300.000 rubl arasında dəyişə bilər.

Ancaq bu, bu proseduru həyata keçirmək üçün icazə almaq üçün sahibinin ödəməli olduğu bütün ödənişlər deyil. O, həmçinin köçürməni Qeydiyyat Palatasında qeydiyyatdan keçirməli və fiziki şəxslər üçün 1000 rubl, hüquqi şəxslər üçün isə 15.000 rubl dövlət rüsumu ödəməlidir.

Əlbəttə ki, mənzilin sahibi yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış fonduna köçürülməsini onun üçün yuxarıda göstərilən bütün əməliyyatları yerinə yetirəcək ixtisaslaşmış bir şirkətdən sifariş edə bilər. Evgeniya Borzova ("NDV-Real Estate") "Belə açar təhvil tərcümə 40-50 min ABŞ dollarına başa gəlir" deyir.

Konkret rəqəmlərdə üstünlüklər

Şübhəsiz ki, yaşayış binasının ticarət obyekti statusuna verilməsi proseduru olduqca mürəkkəb və bahalı məsələdir. Vəziyyəti daha da çətinləşdirir ki, mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə çevrilməsi xərcləri həmişə gələcəkdə özünü ödəmir, çünki bütün hallarda kommersiya mülkiyyəti yaşayış sahəsindən baha başa gəlmir. “Əgər 5-7 il əvvəl qeyri-yaşayış sahələri ənənəvi olaraq eyni binadakı mənzildən baha idisə, indi bu, həmişə belə deyil. Məsələn, Ryazansky Prospekt metro stansiyasından 20 dəqiqəlik məsafədə yerləşən beş mərtəbəli Xruşşov binasının birinci mərtəbəsində binalar satılır. Sahəsi 189 kv. m, dəyəri isə 82 500 rubl/kv. m Eyni binada eyni ölçülü bir mənzil 130-140 min rubla başa gələcək. kv. m,” Elena Mişina (“MIEL-Commercial Real Estate”) izah edir.

“Şirkətimizin təcrübəsində də eyni dərəcədə göstərici hal var idi: birinci mərtəbədə yerləşən Malaya Dmitrovkada bir mənzil satdıq. Həm mənzil, həm də ticarət obyekti kimi - köçürmə qeydiyyatı olmadan təklif edildi. Obyektə ofis kimi maraq böyük idi, lakin onun yerləşdiyi bina başqa evin həyətində yerləşirdi və bütün pəncərələri həyətə baxırdı. Nəticədə, əmlak mənzil kimi satıldı: daha sərfəli olduğu ortaya çıxdı. Sahib isə tərcümə ilə məşğul olmadığından razı qaldı”, - həmkarı Vadim Laminin (SPENSER ESTATE) sözlərini təsdiqləyir. O, başqa bir misal da göstərir: “Kirayə ilə bağlı da oxşar vəziyyət var: biz Krasina küçəsində yerləşən mənzili qeyri-yaşayış sahəsinə çevirmədən icarəyə vermişik, baxmayaraq ki, bir otaqda yaşayan kirayəçi digər iki otaqdan iş üçün istifadə edib. Orada yaşadığı üçün hər şey tam qanuni idi. Əgər bu mənzil qeyri-yaşayış sahəsinə verilsəydi, onu icarəyə vermək tam sərfəli olmazdı”.

Təbii ki, bir mənzilin ticarət obyekti statusuna çevrilməsinin yaşayış sahəsinin satışından qat-qat sərfəli olduğu nümunələr də var. “Məsələn, bir dəfə biz kommunal mənzilin sakinlərini köçürdük - sahəsi 42 kvadratmetr olan kiçik iki otaqlı mənzil. m, Oktyabrskoye Pole metrosunun yaxınlığında, qeyri-yaşayış üçün istifadəyə verilir. Yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri arasındakı qiymət fərqinə görə, onlar əlavə ödəniş etmədən iki qonşuya eyni ərazidə ayrıca bir otaqlı mənzillər verə bildilər "dedi Konstantin Prosin ("INCOM-Real Estate").

Paytaxtın mərkəzində vəziyyət necədir? “Burada yaxşı təchiz olunmuş, yaxşı yerdə yerləşən ticarət obyektləri mənzildən bahadır. Beləliklə, təxminən 100 kv. birinci mərtəbədəki m 50-100 min rubl üçün yaşayış yeri kimi icarəyə verilə bilər. ayda və ofis kimi icarəyə vermək sahibinə ən azı 150-300 min rubl qazandıracaq. aylıq. Tverskaya küçəsi, Kutuzovski prospekti, Garden Ring kimi sıx nəqliyyat marşrutlarında ofislərin satışının kvadrat metrinin qiyməti on minlərlə dollara çata bilər və onlar olduqca tez satılır "deyə Pavel Lepiş ("Domus Finance") izah edir. Qeyd edək ki, belə ərazilərdə mənzillərin kvadratmetrinin orta qiyməti 19-20 min dolları keçmir.

GdeEtoDom.RU mənzil bazarında mövcud mifləri məhv etmək üçün peşəkarlara müraciət etdi. Mənzillərin üstünlükləri və mənfi cəhətləri və onları almağa dəyər olub olmadığını öyrənmək üçün oxuyun.

Mənzillər haqqında miflər

9 ildən artıqdır ki, daşınmaz əmlak bazarında çalışan peşəkar rieltor Natalya Şirokovanın nöqteyi-nəzərindən mənzillər və mənzillər arasında əsas fərq aşağıdakı kimidir. - bu yaşayış üçün təchiz olunmuş otaq və ya otaqlar, mətbəx, vanna otağı və digər şəraiti olan qeyri-yaşayış sahəsidir. Mütəxəssis konkret misallarla mənzillərin üstünlüklərini və çatışmazlıqlarını izah edib.

Müqayisə üçün iki cüt mənzil seçilib. Birinci cüt Yaroslavskoye Shosse-də adi bir yaşayış binasının və Losiny Ostrov parkının yanında mənzilləri olan çoxfunksiyalı yaşayış kompleksinin yanında, ikinci cütlük isə Vodny Stadium metro stansiyasının yanında yerləşir, burada tərtibatçı həm mənzilləri, həm də mənzilləri təklif edir. mənzillər.

Mif 1. Mənzillər mənzillərdən daha ucuzdur

Gəlin “Vodnı” qarışıq kompleksində və Yaroslavskoye şossedə mənzillərin qiymətini müqayisə edək.

Həqiqətən də, mənzillər nəinki ucuzdur, həm də oxşar mənzillərdən xeyli ucuzdur. qonşu evdə mənzillər 36% bahadır. Vodnı kompleksində fərq 20% idi.

8 milyon rubl üçün mənzil seçimi etsəniz. Yaroslavskoye şossesindəki mənzillər sahəsində, eyni pula ala biləcəyinizi görürük:

2 otaqlı mənzil

və hətta 3 otaqlı mənzil

Beləliklə, mif təsdiqlənir.

Mif 2. Mənzillərə yüksək vergilər

Doğrudan da, verginin özü 5 dəfə çoxdur. Yaşayış binaları üçün - 0,1%, mənzillər üçün - artıq vergitutma bazasının 0,5%. Nəzərə almaq lazımdır ki, vergilər daşınmaz əmlakın kadastr dəyərinə əsasən hesablanır ki, bu da mənzillər üçün xeyli aşağıdır.

Yaroslavskoye şossesindəki mənzillərin və mənzillərin nümunəsindən istifadə edərək hesablama belə görünür:

Bundan əlavə, bir mənzil üçün vergi bazası 20 kvadratmetr məbləğində tətbiq olunan vergi endirimi hesabına azaldıla bilər. hər bir mənzil sahibi üçün mənzilin ümumi sahəsi m. Lakin vergi endirimi mənzillərə şamil edilmir.

Beləliklə, mənzillər üçün vergi ödənişləri ildə ən azı 14.662 rubl yüksəkdir.

Müqayisə olunan mənzillə alqı-satqı zamanı arasındakı fərq 2.900.000 rubl təşkil edir. Bu fərqi (2.900.000) ildə 14.662,67 rubl vergilərdəki "artıq ödəməyə" bölmək, 197 il alırıq.

Mənzilləri alan alıcı onlar üçün 2,9 milyon rubl ödəyib. qonşu binadakı bir mənzildən daha az və 14,662,67 rubl vergi ödəməklə. daha çoxu 197 il ərzində qənaət edəcəkdir.

Mif təsdiqləndi: vergi dərəcəsi daha yüksəkdir, lakin qənaət daha çoxdur.

Mif 3. Mənzilləri alarkən vergi endirimi yoxdur.

Vergi endirimi təmin edilir:

tikilməkdə olan evdə mənzillərə, otaqlara və ya onlarda pay(lar) və ya mənzil, otaq və ya onlarda pay(lar) üzərində hüquqlar;
tikinti və bitirmə materiallarının alınması üçün;
mənzilin, otağın və ya onlarda payın (payların) tamamlanması ilə bağlı işlərə, habelə bitirmə işləri üçün layihə-smeta sənədlərinin hazırlanması xərclərinə;
tikinti işlərinə (yaşayış binasının və ya oradakı pay(lar)ın tamamlanması, yarımçıq tikinti) və bitirmə işləri üçün;
elektrik, su və qaz təchizatı və kanalizasiya şəbəkələrinə qoşulmaq və ya muxtar elektrik enerjisi, su və qaz təchizatı və kanalizasiya mənbələrinin yaradılması üçün.

Mənzillər üçün vergi endirimi yoxdur.

Burada daha bir məqamı nəzərə almaq lazımdır: vergi endirimindən yalnız fərdi gəlir vergisi ödəyicisi olan Rusiya Federasiyasının vətəndaşları istifadə edə bilər. Məsələn, sadələşdirilmiş vergi sistemi ilə işləyən fərdi sahibkarlar ondan istifadə edə bilməyəcəklər...

Mif təsdiqləndi.

Mif 3. Mənzillər ağır metallarla “hopdurulmuş” sənaye torpaqlarında tikilir

Bütün mənzilləri aşağıdakılara bölmək olar:

Fabrik və fabriklərin yenidən qurulmuş binalarında mənzillər. Məsələn, Duxovski zolağı 17 ünvanında "The Loft Club" 1869-cu ildə dəri zavodunun yerində tikildi, bütün binalar yenidən tikildi. Loft məhəlləsi "Danilovskaya Manufactory" - bəzi binalarda ağartma emalatxanalarının olduğu 19-cu əsrdə fəaliyyət göstərən keçmiş tekstil fabrikinin binasının yenidən qurulması. Belə torpaqların nə qədər təhlükəli olması alıcının öz işidir.
Yeni tikililərdə mənzillər - MIBC "Moskva City", MFC "Vodny" və s. Yeni komplekslər yaşayış binalarının yanında, eyni torpaqlarda tikilir.

Mif məhv edildi, bütün mənzillər sənaye torpaqlarında yerləşmir.

Mif 4. Mənzillərdə qeydiyyatdan keçmək mümkün deyil

Mənzillərin müvəqqəti qeydiyyatı onların yerləşdiyi binanın mehmanxana və ya apart-mehmanxana statusuna malik olduğu halda mümkündür, yəni mülkiyyət şəhadətnaməsində “qeyri-yaşayış mehmanxana tipli binalar” və ya “mehmanxana tipli mənzillər” qeydi olmalıdır. . Bu imkanı, məsələn, Moskva Siti Beynəlxalq Biznes Mərkəzi və Vodnı Çoxfunksiyalı Kompleksi təmin edir.

Müvəqqəti qeydiyyatla siz övladınızı uşaq bağçasına və ya məktəbə yazdıra və ya klinikaya təyin oluna bilərsiniz.

Mif dağılır.

Mif 5. Böyük kommunal ödənişlər

Bir çox insanlar mənzillə mənzil arasında kommunal ödənişlərin fərqinin 2-3 dəfə çox olduğunu düşünür.

Mənzillərin kommunal ödənişləri mənzillərlə müqayisədə həqiqətən 20% yüksəkdir. Məsələn, Yaroslavskoye Shosse, 124 ünvanında 2 otaqlı mənzil üçün sahibi ayda 4500-5000 rubl, qonşu evdəki mənzil üçün isə 6000 rubl ödəyir.

Fərq var, amma əhəmiyyətsizdir.

Mif təsdiqləndi.

Mif 6. Banklar mənzillər üçün ipoteka vermirlər

Həqiqətən də bankların mənzil kreditləşməsinə yanaşmaları çox fərqlidir. Sberbank və Rosselxozbank hazırda mənzillərə kredit vermir, lakin VTB 24, Bank of Moscow və Delta Credit mənzillərlə eyni şərtlərlə (12-14%) mənzillərə kredit verməyi təklif edir.

Mif dağılır.

Mif 7. İnşaatçılar yaşayış kompleksinin yanında sosial infrastruktur qurmurlar

Söhbət məktəblərdən, uşaq bağçalarından, poliklinikalardan gedir. Həqiqətən, inşaatçı sosial infrastruktur obyektlərini tikməyə borclu deyil və bir qayda olaraq, bunu etmir. Lakin bir çox tərtibatçılar, daşınmaz əmlak bazarında yüksək rəqabəti nəzərə alaraq, öz layihələrinin konsepsiyaları üzərində işləyirlər və gələcək alıcıların ehtiyaclarını nəzərə alırlar. Məsələn, (Beregovoy proezd, bina 5) poliklinika və uşaq bağçasının tikintisi nəzərdə tutulur. Bundan əlavə, yaşayış kompleksləri çox vaxt istifadə edilə bilən infrastrukturu olan ərazilərdə tikilir.

Mif təsdiqlənməyib.

Təhlillərin nəticələrinə əsasən mütəxəssis aşağıdakı hallarda mənzil seçməyi məsləhət görür:

artıq qeydiyyatdan keçə biləcəyi mənzili olanlar;
mənzildən ofis kimi istifadə edə bilən sahibkarlar;
planlaşdıranlar üçün;
“başlanğıc üçün” kiçik bir sahə alan gənc və aktiv insanlar, yəni 3-5 ildən sonra onu satmaq və daha böyük bir sahə almaq perspektivi ilə.

Hansı hallarda və hansı şərtlərdə yeni tikililərdə ticarət sahəsinə investisiya qoymağa dəyər?

Foto: Sergey Kulikov/İnterpress/TASS

Moskvada müəyyən edilmiş qaydalara görə, yeni tikililərdə yerin bir hissəsi ticarət obyektləri üçün ayrılmalıdır. Ona görə də paytaxtda yeni tikilən evlərin birinci mərtəbələri əsasən qeyri-yaşayış sahəsidir. Onları ticarət mərkəzləri, gözəllik salonları və tibb klinikaları tutur.

Mənzillər kimi, öz biznesinizi idarə etmək və ya kirayə vermək üçün bu binaları birbaşa tərtibatçılardan və ya təkrar bazarda almaq olar. RBC Real Estate bu investisiyanın nə qədər sərfəli olduğunu araşdırdı.

2000-ci illərin əvvəllərində paytaxtda birinci mərtəbələrə tələbat çox yüksək idi. Yeni tikililərdə də oxşar təkliflər az idi, sahibkarlar köhnə tikililərdəki mənzilləri təkrar bazardan alıb qeyri-yaşayış fonduna keçirdilər. Bir çox kommersiya təşkilatları - banklardan mağazalara və gözəllik salonlarına qədər - onları məmnuniyyətlə alır və tez-tez artıq ödəyirdi.

Miel-Şəbəkə Daşınmaz Əmlak İdarələri şirkətinin Na Kiyevskaya ofisinin satış şöbəsinin rəhbəri Svetlana Volskaya, "Bizdə bir kommersiya bankının birinci mərtəbədəki bir mənzil üçün bazar dəyərinin 30% -ni artıqlaması ilə bağlı bir vəziyyət var idi" dedi. — İndi qeyri-yaşayış sahəsinə köçürmə ilə bağlı əməliyyatlar demək olar ki, yoxdur. Nəqliyyatın yaxşı olduğu küçələrdə, demək olar ki, bütün bu cür mənzillər illər əvvəl satılıb və qalan təkliflər birinci xətlərdə deyil, çox vaxt metrodan uzaqdadır və ən maraqlısı deyil.

Bu gün kapital tərtibatçıları qəsdən kommersiya məqsədləri üçün yeni binaların yerlərini ayırırlar. “Inkom-Real Estate” şirkətinin analitik mərkəzinin rəhbəri Dmitri Taqanovun sözlərinə görə, Moskvada və regionda yeni tikilən evlərin 90%-nin birinci mərtəbələrində mənzillər yoxdur. Mağazalar və bərbər salonları üçün binalar ya satılır, ya da tərtibatçıdan idarəetmə şirkəti onları icarəyə verir.

Qeyri-yaşayış sahələrini kim alır

Paytaxtda yeni tikilən binaların birinci mərtəbələrindəki qeyri-yaşayış sahələrinin əsas alıcıları yaşayış kompleksinin özü də daxil olmaqla, eyni ərazidə yaşayan sakinlərdir. Atlant Şirkətlər Qrupunun məlumatına görə, alıcıların bu kateqoriyası tələbatın 65%-dən çoxunu təşkil edir. Bir qayda olaraq, bunlar ilk satış nöqtəsini açan və ya biznesini genişləndirən təcrübəsiz sahibkarlardır. Söhbət istənilən sahədə həyata keçirilə bilən və kütləvi tələbata yönəlmiş biznes növlərindən gedir. Bunlar əsasən ərzaq mağazaları və ya xidmət müəssisələridir.

Roman qeyd edir: "Öz ərazisindəki binaların seçilməsi, əsasən, yerləşdiyi yerin rahatlığı ilə bağlıdır: sahibi uzun səfərlərə çox vaxt və səy sərf etməli deyil, iş və ev yaxınlıqdadır" dedi. Lyabixov, Atlant Şirkətlər Qrupunun baş direktoru. “Bundan əlavə, sahibkar ərazi sakinlərinin bütün ehtiyaclarını daha yaxşı görür və buna görə də mövcud bazar şəraitindəki dəyişikliklərə tez reaksiya verə bilər”.

Birinci mərtəbələrdəki binaların alıcılarının başqa bir kateqoriyası zəncir brendləridir: xidmət sektorundan olan iri və orta şirkətlər, pərakəndə satıcılar, iaşə müəssisələri, banklar. Onlar ticarət sahəsinə tələbatın 30%-ni təmin edirlər. “Bu alıcılar əmlakı əsasən yerləşmə perspektivinə əsaslanaraq seçirlər. Yəni, onlar ərazidə xidmətlərinə olan mövcud tələbatı, bəzi hallarda nəqliyyatın hərəkətini, eləcə də bütövlükdə bizneslərini inkişaf etdirmək strategiyasını rəhbər tuturlar”, - deyə Roman Lyabixov izah edib.

Alıcıların və kirayəçilərin əsas kateqoriyalarının üçüncüsü müvəqqəti tələbata yönəlmiş şirkətlərdir, Atlant Group-un ekspertləri qeyd edirlər. Məsələn, bunlar mebel, pəncərələr, santexnika qurğuları və mənzillərin təmiri üçün müxtəlif materialların istehsalçıları və təchizatçılarıdır. Onlar yeni tikililərin birinci mərtəbələrindəki ticarət obyektlərindən ya kiçik müştəri ofisi olan sərgi salonu kimi istifadə edirlər, ya da sadəcə orada adi kiçik mağaza açır. Bir qayda olaraq, belə şirkətlər tikilməkdə olan böyük mikrorayonlarda istifadəyə verilmiş ilk evlərdə binaları icarəyə verirlər. Onlar əsasən yaxınlıqdakı evlərin yeni sakinlərinin tələblərinə diqqət yetirirlər. Onların təklif etdiyi mal və xidmətlərə, adətən, evlər zəbt olunmağa başlayandan bir neçə il sonra ən çox tələb olunur, sonra tələb azalır və əksər hallarda onlar başqa yeni binaya “köçürlər”. Belə ki, belə sahibkarlar orta hesabla beş ildən on ilədək yeni tikilidə yer icarəyə götürürlər.

Mağaza binalarının qiyməti nə qədərdir?

Birinci mərtəbədəki qeyri-yaşayış sahələrinin qiymətləri bir çox amillərdən asılıdır: ərazi, evin mikrorayon və ya blok daxilində yerləşməsi (müvafiq olaraq, piyadaların hərəkəti), sakinlərin maraqları və rəqabət mühiti.

“Tələb olunan binalar demək olar ki, mənzillərlə eyni qiymətə satılır - 1 kv. m 180-220 min rubla çata bilər”, - TOP Idea konsaltinq şirkətinin rəhbəri Oleq Stupenkov bildirib. — Qiymətlər obyektin likvidliyindən çox asılıdır. Maye binalar üçün sövdələşmə minimaldır. Az likvid olanlarda isə tikinti bitənə qədər endirim və taksitlə razılaşmaq olar”.

Mütəxəssislər deyirlər ki, maye məkan həmişə tez satılır. Ən böyük tələbat 50-dən 120 kvadratmetrə qədər olan binalaradır. m və müəyyən texnoloji və dizayn xüsusiyyətləri ilə. Est-a-Tet kommersiya daşınmaz əmlak departamentinin rəhbəri Yelena Mişina, "Boş qalan binalar yaşayış kompleksinin ucqar hissəsində, piyadaların gediş-gəlişindən uzaqda yerləşən və eyni zamanda əlverişsiz girişi olan binalardır" dedi.

Birinci mərtəbələrdə kirayə qiymətləri də əmlakın sinfindən və nəqliyyatın intensivliyindən asılıdır. Minimum tariflər 3-8 min rubl təşkil edir. 1 kv. ildə m. “Orta hesabla 20-25 min rubl məbləğində icarə xərcləri haqqında danışmaq olar. 1 kv. yaşayış məntəqələrində standart komfort səviyyəli layihələrdə ildə m”, - Stupenkov qeyd edib.

İnvestisiya etmək sərfəlidir

Metriumun idarəedici partnyoru Mariya Litinetskaya bildirib ki, kommersiya daşınmaz əmlakına qoyulan sərmayələr mənzillə müqayisədə orta hesabla iki-üç dəfə tez qaytarılır. Oleq Stupenkov qeyd edir ki, belə binaların geri qaytarılma müddəti yeddi ildən on ilə qədərdir. Ekspert qeyd edir: "Əgər siz tikintinin başlanğıcında likvid bir əmlak ala bilmisinizsə, onda icarə gəliri illik 7-8% üstəgəl likvid sahənin gələcək satışından əldə olunan gəlirlilik olacaq".

Əgər investor daha böyük riskə hazırdırsa və daşınmaz əmlaka 15 milyon rubl və ya daha çox sərmayə qoymaq imkanı varsa, o zaman kommersiya sahəsi onun üçün uyğun seçimdir, Mariya Litinetskaya deyir. Bununla belə, o hesab edir ki, kommersiya sahəsinə sərmayə qoymaq üçün bir sıra çətinliklər var.

Birincisi, kommersiya daşınmaz əmlakı seqmentində pul qazanmaq üçün təcrübə lazımdır, bazarda hər hansı dərin biliyə malik olmayan alıcı isə yaşayış əmlakının investoru ola bilər. İkincisi, pərakəndə satış sahəsi üçün kirayəçilər tapmaq daha uzun çəkir.

“Potensial maraqlı tərəflərin sayı həmişə azdır, bu o deməkdir ki, biz şiddətli rəqabət şəraitində işləməliyik. Bəzən müştəri ilə yarı yolda görüşməli və əlavə vəsait xərcləməlisən, məsələn, yenidənqurma üçün”, - Litinetskaya qeyd edir.

Üçüncüsü, kommersiya daşınmaz əmlak bazarı iqtisadi fəlakətlərə daha çox həssasdır - kirayə mənzil bazarından fərqli olaraq, həmişə tələbat olacaqdır. Dördüncüsü, investor üçün kommersiya daşınmaz əmlak bazarına minimum giriş həddi, yalnız binaların daha böyük sahəsinə görə mənzil bazarına nisbətən apriori yüksəkdir.

"Bundan əlavə, kommersiya binalarının investoru strateq olmalıdır" dedi Litinetskaya. — Bir çox investorların etdiyi səhvlərdən biri ərazinin hərtərəfli inkişafı layihəsinin inkişafı üçün uzunmüddətli perspektivləri nəzərə almadan pərakəndə satış sahəsinin alınmasıdır. Nəticədə məlum olur ki, layihənin inkişafının ilk illərində əsas olan küçə 5-7 ildən sonra ikinci dərəcəli və daha az keçilməz hala gəlir. Bu isə piyada və avtomobil axınının azalmasına, eyni zamanda əmlakın likvidliyinin azalmasına gətirib çıxarır. Nəticədə gəlirlilik səviyyəsi aşağı düşür”.

Kommersiya fəaliyyəti üçün istifadə edilə bilən ayrıca girişi olan birinci mərtəbələrdəki ticarət obyektlərinin və ya mənzillərin investisiya cəlbediciliyi piyadaların hərəkətindən çox asılıdır, İnkom-Əmlak analitik mərkəzinin rəhbəri Dmitri Taganov təsdiqləyir. Onu icarəyə vermək üçün kommersiya binalarının alınması həmişə sərfəli deyil - yeni binalardakı belə obyektlərin ən azı 30% -i ev tikildikdən sonra üç-beş il ərzində boş qalır, o qeyd edir.

"Təkrar bazarda da vəziyyət oxşardır" dedi Taganov. — Qeyri-populyar yerlərdə kommersiya obyektləri ya tez-tez kirayəçiləri dəyişir, ya da mülklər uzun müddət iddiasız qala bilər. Bu gün marketlər son vaxtlar aktiv şəkildə populyarlaşan iqtisadi şəbəkə supermarketləri ilə rəqabət apara bilmir”.

Kiçik büdcəli daşınmaz əmlak investorlarının əksəriyyəti üçün kommersiya binalarına deyil, mənzilə investisiya qoymaq daha asan və etibarlıdır, baxmayaraq ki, bu, daha az gəlir gətirir, Maria Litinetskaya deyir. Əgər nədənsə investor layihəni tərk etmək qərarına gəlirsə, o zaman mənzil üçün alıcı tapmaq, operatorların satın almaqdansa kirayə verməyə üstünlük verdiyi kommersiya sahəsinə nisbətən daha asandır.

Mütəxəssislər qeyd edirlər ki, təcrübənin göstərdiyi kimi, hər on alıcı-investordan səkkizi hələ də 2014-cü il böhranının təkrarlanmasından ehtiyat edərək mənzilə obyekt kimi baxır, əks-sədası kommersiya daşınmaz əmlak bazarında hələ də hiss olunur.