Hər bir müqayisə elementi üçün analoq obyektlər üçün müqayisə vahidlərinin dəyərlərinin tənzimlənməsi. Tənzimləmə şkalasının tətbiqi və əsaslandırılması

Tümendə bir mənzildə mebel və məişət texnikası qoyacaqsınızsa, onun qiymətini artırmaq mümkündürmü? Qiymətləndiricilərin cavabı HAQQINDA OO "AGA T-Ets en" ka" - Bəli və xeyr. Daha ətraflı analitik materialımızda oxuyun.

Əlbəttə ki, hər bir alıcı istədiyi kimi etməkdə sərbəstdir, lakin bazar statistikası bizə deyir ki, mənzildə daxili əşyalar qoyacaqsansa, onun qiymətinin artırılması həmişə özünü doğrultmur.

Artıq bazar praktikasına çevriləndən başlayaq. Yeni fondun demək olar ki, bütün mənzillərində satılan zaman quraşdırılmış mebel və mətbəx bölmələri, bəzən quraşdırılmış texnikası olacaq.

Qiymət statistikası göstərir ki, bu, artıq mənzilin qiymətinə əlavə on minlərlə əlavə etmək üçün əsas hesab edilmir. Ancaq daxili mebel seçərkən üstünlük olacaq (əlbəttə ki, yaxşı vəziyyətdədirsə).

Bəs satıcının mənzili tərk edəcəyi zaman vəziyyəti necə qiymətləndirmək olar bütün mebellər və hətta məişət texnikası ? Təəssüf ki, ümumi qıtlıq dövrü artıq keçib və istifadə olunanlar yalnız kirayə mənzil alanlar üçün maraqlı ola bilər. Və böhran zamanı belə alıcılar azdır.

Mebelin təsir edib-etmədiyini başa düşmək üçün biz mebelli və mebelsiz müqayisə olunan mənzillərin təkliflərini nəzərə alaraq Tümendəki 1,2,3 mikrorayonlarda ikinci dərəcəli daşınmaz əmlakın seqmentini təhlil etdik.

Təhlil müqayisə olunan qrupları bir neçə seqmentə bölməyə imkan verdi. Birinci kateqoriyaya aid mənzillər var idi aşağı qiymətlər(44,5-dən 50 min rubl/kv.m-ə qədər), ikincidə - orta qiymət təklifləri (50 -60,5 min rubl/kv.m), üçüncüdə - yüksək qiymətli mənzillər (hər 70 ,0-dan 80,5 min rubla qədər) kv.m).

Yada salaq ki, araşdırma zamanı ərazidə tədarükün orta qiyməti 54 824 rubl/kv.m olub.

Tədqiqatın göstərdiyi kimi, bir mənzildə mebelin mövcudluğuna düzəliş təklifin düşdüyü qiymət seqmentindən asılıdır. Nəticələr cədvəldə ümumiləşdirilmişdir:

Beləliklə, aşağıdakı nəticələr çıxarmaq olar:

Aşağı qiymət seqmentində, əksər hallarda, satıcı mənzilin qiymətini artırmadıqda vəziyyət etibarlıdır. Daha doğrusu, mebel “yük” kimi qalır və onun vəziyyəti elədir ki, heç kim bunun üçün əlavə pul ödəməyəcək.
Orta qiymət seqmentində həm mebel üçün əlavə ödəniş etmədikləri, həm də mebelin satıcının qiyməti qaldırması üçün səbəb olduğu hallar (və kifayət qədər əhəmiyyətli dərəcədə) var. Hamısı mebel və/və ya avadanlıqların vəziyyətindən asılıdır. Yaxşı vəziyyətdə olan müasir modellər qiyməti eyni +15% artıra bilər və köhnə mebel və məişət texnikası artıq artıma səbəb olmayacaq.
Yüksək qiymət seqmenti mebel və mövcudluğu üçün kiçik, lakin sabit düzəlişlər göstərir məişət texnikası mənzil satarkən. Təbii ki, burada apriori başa düşülür ki, əşyalar yaxşı vəziyyətdədir, bunlar xaricdən gətirilən və müasir modellərdir.

HAQQINDA OO "AGA T-Ets en" KA" bazar qiymətini müəyyən edən bütün amilləri nəzərə alaraq, əmlakınızın mümkün satışının dəyərinin hesablanması üzrə məsləhət xidmətləri təklif edir. Konsaltinq xidmətlərinin qiymətləri bizdə verilmişdir

Subyektlərin əməliyyat etmək niyyətində olduqları obyekt qiymətləndirilərkən əməliyyatın özü də şərtləri nəzərə alınır. Qiymətləndirmə obyekti üçüncü şəxslərin hüquqlarından azaddırsa (məsələn, mənzildə heç kim qeydiyyata alınmır), yəni. həm qanuni, həm də fiziki cəhətdən pulsuzdur, sonra əməliyyatın şərtlərinə düzəliş tətbiq olunur - 10% daha bahadır. Bu orta düzəlişlər. Aydınlaşdırmaq üçün bir misal verək - əgər siz eyni vaxtda alqı-satqı (dəyişmə) ilə satılan mənzili qiymətləndirmək lazımdırsa, o zaman mənzilin dəyəri göstərilən düzəliş məbləğindən az olacaq. Bunun səbəbi, əməliyyatın iki tərəfinin istəklərini təmin edəcək bir mübadilə variantının axtarışına vaxt itirməkdir.

bitirmədən - daxili qapılar, pəncərələr quraşdırılmır, divarlar, döşəmə və tavan açıq deyil tamamlama işləri. Bu tələb olunan ilkin bitirmədir təmir işləri.
sadə bitirmə - mənzilin divarları və tavanları ağardılmış və ya divar kağızı ilə örtülmüş, döşəmə kafel, linoleum və ya parket, hamam və mətbəx santexnika ilə təchiz edilmişdir.
təkmilləşdirilmiş bitirmə - divarlar və tavan akril boya və ya divar kağızı ilə örtülmüşdür, döşəmə kafel, linoleum və ya parket ilə örtülmüşdür, hamam və mətbəx yüksək keyfiyyətli santexnika ilə təchiz edilmişdir.
yüksək keyfiyyətli bitirmə - mənzil müasir tikinti texnologiyaları və yüksək keyfiyyətli materiallardan istifadə edilərək yüksək keyfiyyətli təmir edilmişdir. Mövcud səthlər mükəmməl hamarlanıb, mənzil ən müasir elektrik naqilləri və santexnika ilə təchiz olunub. Yenidənqurmaya uyğun olaraq icazə verilir fərdi layihə mürəkkəb kompozit konfiqurasiya strukturlarından istifadə etməklə.

Qiymətləndirmə hesabatı peşə etikasının bütün tələblərinə cavab verən, qiymətləndirmə prosesinin gedişatını aydın və əlçatan şəkildə əks etdirən və qiymətləndiricinin istifadə etdiyi ilkin məlumatları, onların təhlilini, nəticələrini və yekun dəyərini özündə əks etdirən yazılı sənəddir. Qiymətləndirmə hesabatına əlavədə hesabatın əsas bölmələrinə daxil edilməyən bütün fotoşəkillər, eskizlər və xəritələr var. Bəzən terminlərin lüğəti əlavəyə daxil edilir.

Qiyməti müəyyən edən ən mühüm amillər sizin binanızda eyni sayda otaqlı mənzillərin, daha sonra ondakı bütün digər mənzillərin, daha sonra yaşadığınız ərazidə oxşar binalardakı mənzillərin qiymətləridir. “Oxşar” evləri seçmək üçün biz tipoloji araşdırma apardıq mənzil fondu Moskva və Moskva vilayəti.

MÜQAYISƏLİ YANAŞMADAN İSTİFADƏ EDİLƏN MƏNZİLİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ

Analoqlar Qiymətləndirmə Obyektinə və ilk növbədə müqayisənin ilk beş elementinə görə, yaşayış daşınmaz əmlakı (mənzillər) üçün də fiziki xüsusiyyətlər(otaqların sayı, ümumi sahəsi, binanın növü və s.). Bütün seçilmiş analoqlar açıq mənbələrdən əldə edilən ilkin məlumatları və analoqların satıcısından birbaşa alınan əlavə məlumatları əhatə edən Cədvəl 8-də ümumiləşdirilmişdir.

Müqayisəli yanaşmadan istifadə edərək mənzilin qiymətləndirilməsi

Aşağıda analoqlar və Qiymətləndirmə Obyekti üçün fərqli olan müqayisə elementləri üçün düzəlişlərin məbləğinin əsaslandırılması və hesablanması təqdim olunur. Hər bir müqayisə obyektini Qiymətləndirmə Obyektinə yaxınlaşdırmaq üçün texnikadan istifadə olunur. Düzəlişlər (düzəlişlər) qiymət və ya faiz ola bilər. Kəmiyyət xüsusiyyətləri üçün fərqlər adətən dəyər baxımından, keyfiyyət baxımından isə faizlə təqdim olunur. Faiz düzəlişləri həm müqayisə obyektinin qiymətinə, həm də müqayisə vahidinə, məsrəf düzəlişləri isə müqayisə obyektinin maya dəyərinə tətbiq edilir. Bazar şəraiti, yer və köhnəlmə üçün düzəlişlər faizdir.

Müqayisəli yanaşma tətbiq edilərkən Qiymətləndirici Əmlakın dəyəri oxşar obyektlərin satış qiyməti ilə müqayisədə müəyyən edilir. Bu yanaşmanın tətbiqi üçün əsas Qiymətləndirici Əmlakın dəyərinin oxşar obyektlərin satış qiyməti ilə birbaşa əlaqəli olmasıdır. Hər bir müqayisə olunan satış (müqayisə obyekti, analoq) qiymətləndirilən əmlakla müqayisə edilir. Müqayisəli yanaşmadan istifadə etməklə Qiymətləndirmə Obyektinin dəyərinin hesablanmasının düzgünlüyü alqı-satqı əməliyyatları (və ya satış təklifləri) haqqında məlumatın həcmindən (tamlığından) və keyfiyyətindən (etibarlılığından) asılıdır.

Mənzilin Qiymətləndirilməsi zamanı Mebelin Mövcudluğuna Tənzimləmə

VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$î§¯ˇœ∑‚ô?ÛÌ¯´∑‚ô?ÛÌ¯´∑œöÙ 'ˆ$íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI) I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîíI $ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîiI$ $íI)I $íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íî®uOÃ˘ˇ>PÍüôÛ˛™t... ÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛

Aydınlaşdırmaq üçün bir misal verək - əgər siz eyni vaxtda alqı-satqı (dəyişmə) ilə satılan mənzili qiymətləndirmək lazımdırsa, o zaman mənzilin dəyəri göstərilən düzəliş məbləğindən az olacaq. Bunun səbəbi əməliyyatın iki tərəfinin istəklərini təmin edəcək bir mübadilə variantının axtarışına vaxt itirməkdir.

Mənzili qiymətləndirərkən mebel üçün düzəliş

Bu ümumi təcrübədir. Onun yanından ayrılmayaq. Nəzərə alın ki, bəzən sənədlərdə uyğunsuzluqlar olur. İstənilən halda dəlil əsasdır. Yalnız yadda saxlamaq lazımdır ki, bu hesablamada soyuq otaqları (lojiqalar, eyvanlar) nəzərə almadan mənzilin sahəsinin ölçüsündən istifadə etməlisiniz.

Qanuna uyğun olaraq, qiymətləndirici qiymətləndirmə üçün hər üç yanaşmadan istifadə etməyə və ya bu və ya digər yanaşmanın istifadəsinin mümkünsüzlüyünü əsaslandırmağa borcludur, ona görə də iki hesabatdan istifadə etdiyinə görə bir hesabatın digərindən daha yaxşı olduğunu söyləmək düzgün deyil. birinin əvəzinə yaxınlaşır.

Mənzilin Qiymətləndirilməsi zamanı Mebelin Mövcudluğuna Tənzimləmə

Cütlənmiş satış metodundan istifadə satışa təklif olunan iki əmlakın müqayisəsini nəzərdə tutur dəqiq surəti bu obyektlərin qiymət fərqini izah edən bir parametr (məsələn, mərtəbə) istisna olmaqla, bir-birinə. Qiymətləndirmə obyektinin və analoqun qalan parametrlərinin eyni olması vacibdir.

Müqayisəli yanaşmadan istifadə edərək bir mənzilin dəyərinin hesablanması üçün analoqlar seçildikdən sonra, analoqlar və qiymətləndirmə obyekti arasındakı fərqləri nəzərə alan analoqların qiymətlərinə düzəlişlər edilir. Düzəlişlər yuxarı və ya aşağı ola bilər. Onlar faiz və ya mütləq ola bilər (mənzil sahəsinin 1 kv.m-i əsasında).

Mənzilin qiymətləndirilməsi

Mühüm düzəliş, əməliyyat qiymətinin adətən əmlakın açıq bazarda təklif olunduğu qiymətdən aşağı olduğunu nəzərə alan təklifin tənzimlənməsidir. Mənzillər üçün sövdələşmə endirimi adətən 2,5%-dən 5%-ə qədər dəyişir. Müvafiq olaraq, təxminən iki milyon dəyərində bir mənzil üçün hərracda endirim 50 - 100 min rubl olacaq. Çox vaxt qiymətləndirmə müştərisi bu endirimi nəzərə almır və ya onun ölçüsünü mübahisəli hesab edir, lakin sövdələşmə endiriminin nəzərə alınması ipoteka almaq üçün mənzili qiymətləndirərkən məcburi tələbdir.

Demək olar ki, hər kəs gec-tez qiymətləndiricilərin xidməti ilə məşğul olmalıdır. Bu tip iş üçün müştərilərin böyük əksəriyyəti ipoteka almaq istəyən insanlardır; Qiymətləndirmə həm də mirasın qeydiyyatı, yenidən maliyyələşdirmə, əmlakın bölünməsi zamanı zəruri prosedurdur. məhkəmə proseduru və bəzi digər hallarda. Bu məqalədə tez-tez müştərilərin çaşqınlığına səbəb olan mənzilin qiymətləndirilməsinin nüansları təsvir olunur.

Mənzillərin qiymətləndirilməsi zamanı mərtəbələrin sayının tənzimlənməsi

Qiymətləndirməyə müqayisəli yanaşma, qiymətləndirilən obyektin analoqları ilə müqayisəsinə əsaslanan dəyərin qiymətləndirilməsi üsullarının məcmusudur, bunun üçün onlarla əməliyyatların qiymətləri haqqında məlumat mövcuddur. Müqayisəli yanaşmanın tətbiqi şərtləri: 1. Obyekt unikal olmamalıdır. 2. Məlumat əməliyyatların şərtləri daxil olmaqla hərtərəfli olmalıdır.

Kampaniya bu ayın sonuna kimi keçərlidir. Ətraflı məlumat üçün menecerlə əlaqə saxlayın. Mənzilinizin qiymətləndirilməsinin nə qədər olduğunu öyrənmək üçün zəng edin: Biz sizə mənzilin onlayn qiymətləndirilməsi xidmətini təklif edirik. Nəzərə almaq lazımdır ki, bu qiymətləndirmə təxminidir və heç bir hüquqi qüvvəyə malik deyil.

Mənzilləri qiymətləndirərkən mərtəbənin tənzimlənməsi

4.2.4. Təmirə ehtiyac (bitirmə və avadanlıq). Təmirə ehtiyac, təmir işlərinin qarşıdan gələn xərcləri nəzərə alınmaqla, mənzilin dəyərinin azalmasına səbəb olur. Tənzimləmə v Tənzimləmə analoqun cəlbediciliyinin artmasını nəzərə almaq üçün tətbiq edilir. Təmirə ehtiyac, təmir işlərinin qarşıdan gələn xərcləri nəzərə alınmaqla, mənzilin dəyərinin azalmasına səbəb olur.

Ekterinburqun qiymət zonasından* asılı olaraq yaşayış və inzibati binaların birinci mərtəbələrində və binaların zirzəmisində və zirzəmisində yerləşən pərakəndə satış obyektlərinin orta satış və icarə qiymətlərinin hesablanması. Bu zaman 1 kv.m üçün maya dəyəri formatında daşınmaz əmlak obyektləri ilə aparılan əməliyyatların faktiki qiymətləri deyil, təkliflərin qiymətlərindən istifadə edilir;

Mənzilin smeta dəyəri

Gəlir yanaşmasından imtina etmək üçün əsas arqument ondan ibarətdir ki, Permdə kirayə mənzil bazarında təklifləri təhlil edərkən dəyişən amillər müəyyən edilmişdir, məsələn: mebel, məişət texnikası, telefon, təmirin keyfiyyəti, binaların "təmizliyi" və məlumat toplama mərhələsini müəyyən etmək çətin olan digərləri. Bu amillər adətən yalnız yaşayış binalarının birbaşa yoxlanılması zamanı aşkar edilir və bir aylıq kirayə haqqına əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə bilər. icarə, fərq təxminən 1,5 dəfəyə çata bilər. Belə amillərin olması obyektin əldə edə biləcəyi gəlirin hesablanmasını çətinləşdirir. Həmçinin, bu amillər gəlir yanaşması çərçivəsində kapitallaşma dərəcəsinin hesablanmasına təsir göstərir ki, bu da sonrakı hesablamaları və obyektin dəyərinin müəyyən edilməsini çətinləşdirir.

2. Binaların bir hissəsinin dəyişdirilməsinin dəyərini müəyyən etmək üçün əvvəlcə bütün binanın dəyişdirilməsinin dəyərini hesablamalısınız. Bunu etmək üçün sizə lazımdır layihə-smeta sənədləri və ya kosmik planlaşdırma həlli və texniki təsvir qiymətləndirilən əmlakın yerləşdiyi binanın struktur elementləri.

Paytaxtda bir mənzili necə müstəqil qiymətləndirmək olar

"Mənzilin sahəsi nə qədər böyük olsa, onun likvidliyi bir o qədər az olar" deyə Arslan Aynakulov izah edir. "Satmaq daha çətindir." Buna uyğun olaraq, böyük bir mənzil üçün kvadrat metrin qiyməti daha az olacaq. Tutaq ki, “Günəşli şəhər” yaşayış kompleksimiz var. Orada həm 25 kvadratmetr, həm də 30 kvadrat metrlik mənzillər var, yəni içəri girirsən və orada sadəcə bir otaq var, başqa heç nə yoxdur. Orada kvadrat metr 3000 dollara çatır. Sol sahildə 70 kvadratmetr sahəsi olan bir mənzilə baxsaq, bir kvadrat metrin qiyməti eyni olacaq - 2500-3000 dollar.

Analoq obyekt qiymətləndirmə obyektinə mümkün qədər yaxın yerləşdirilməlidir. Eyni evdə və ya yaşayış kompleksində idealdır. Astanada, prinsipcə, variantların seçilməsində heç bir problem yoxdur. Buna görə də, eyni mənzildə özünüzə bənzər bir mənzil tapın yaşayış kompleksi, adətən problem deyil. Prioritetlə meyarlar aşağıdakı ardıcıllıqla bölüşdürülür: yaşayış binası, küçə, şəhər rayonu.

“Eurasia Service” MMC-nin qiymətləndirmə şöbəsinin müdiri,
SRO ROO-nun tam üzvü (qeydiyyat nömrəsi 0003083)

Mənzillərin qiymətləndirilməsi hesabatlarını hazırlayarkən şirkətimizin mütəxəssisləri müxtəlif üsul və yanaşmalardan istifadə edirlər. Müqayisəli yanaşma metodlarından istifadə, qiymətləndirilən obyektin dəyərini təyin edərkən düzəlişlərdən istifadə etmədən tam deyil.

Düzəlişlərin (düzəlişlərin) tətbiqi qiymətləndirilən əmlakın bir çox xüsusiyyətlərindən (satış tarixi, hərrac və gələcək əməliyyatın şərtləri, əmlaka mülkiyyət hüququnun hüquqi qeydiyyatı və mülkiyyət hüququ ilə bağlı məhdudiyyətlərin olub-olmaması, yerləşdiyi yer və obyektdən məsafə) asılıdır. ictimai nəqliyyat dayanacaqları, mərtəbə, evin növü, binaların daxili bəzəyi, ümumi sahənin yaşayış sahəsinə və mənzildə mətbəx sahəsinə nisbəti, ayrıca və ya ümumi vanna otağının olması, eyvanların və ya lojikaların olması, mənzilin pəncərələrindən görünüş - küçənin xarici hissəsinə və ya həyətə).

Təbii ki, bütün düzəlişlər düzgün əsaslandırma və izahat tələb edir. Buna görə də, aşağıda biz qiymətləndirərkən və müəyyən edərkən bu və ya digər düzəlişin (düzəlişin) ölçüsünü bir araya gətirməyə və əsaslandırmağa çalışacağıq. bazar dəyəri obyekt.

1. Sövdələşmə üçün düzəliş

Hazırda bazarda mövcud vəziyyəti öyrənərkən, eləcə də bir çox obyektlərin qiymətləndirilməsi təcrübəsinə əsaslanaraq, sövdələşmə üçün düzəlişin dəyəri 7% təşkil edir. Kifayət qədər nadir hallarda əməliyyat qiyməti və təklif qiyməti eyni olur. Nəzərə alın ki, hərracda düzəlişlər edilərkən bağlanılan əqdin qiyməti ilə mövcud təklifin qiyməti arasındakı fərq nəzərə alınır. Bu fərq necə aşkar edilir? Qiymətlə bağlı qarşılıqlı danışıqlar zamanı, yəni. tender prosesi zamanı. İlkin qiymət əksər hallarda əmlakın faktiki dəyərindən xeyli yüksəkdir. Bu mükafat bizim hesablamalarımıza görə yuxarıdakı 7%-dir.

2. Satış tarixinə düzəliş (təklif)

Bir çox hallarda, qiymətləndirilən əmlakın satış tarixindən bir müddət keçdi (məsələn, müvafiq olaraq bir aydan çox, bazarda, ilk növbədə, qiymət səviyyəsinə təsir edən dəyişikliklər baş verdi); Satış tarixinə düzəliş bu dəyişiklikləri, yəni satış qiyməti haqqında məlumatın dərc edilməsindən əvvəl baş vermiş dövrü nəzərə alır.

Satış tarixinə düzəlişin edilməsi o deməkdir ki, bazar qiymət artımlarında dəyişikliklər nəzərə alınıb və nəzərə alınıb. Qiymətləndirərkən və düzəlişlər edərkən bu məqamı nəzərə almaq çox vacibdir.

3. Əməliyyatın şərtlərinə düzəliş

Subyektlərin əməliyyat etmək niyyətində olduqları obyekt qiymətləndirilərkən əməliyyatın özü də şərtləri nəzərə alınır. Qiymətləndirmə obyekti üçüncü şəxslərin hüquqlarından azaddırsa (məsələn, mənzildə heç kim qeydiyyata alınmır), yəni. həm qanuni, həm də fiziki cəhətdən pulsuzdur, sonra əməliyyatın şərtlərinə düzəliş tətbiq olunur - 10% daha bahadır. Bu orta düzəlişdir. Aydınlaşdırmaq üçün bir misal verək - əgər siz eyni vaxtda alqı-satqı (dəyişmə) ilə satılan mənzili qiymətləndirmək lazımdırsa, o zaman mənzilin dəyəri göstərilən düzəliş məbləğindən az olacaq. Bunun səbəbi əməliyyatın iki tərəfinin istəklərini təmin edəcək bir mübadilə variantının axtarışına vaxt itirməkdir.

4. Mülkiyyətə düzəliş

Bir obyektin dəyəri bir çox amillərdən təsirlənir. Eyni zamanda, onun dəyərini azaldan parametrləri nəzərə almaq lazımdır. Titulun tənzimlənməsi hüquq norma və tələblərinə uyğun olaraq rəsmiləşdirilmiş, mülkiyyət hüququ olduqda obyektin qiyməti arasındakı fərqə aiddir.

Əgər həyata keçirilməyibsə dövlət qeydiyyatı qiymətləndirmə obyektinə mülkiyyət hüququ, sonra dəyərin azalması üçün düzəliş 5-10% təşkil edir. Mülkiyyət hüququ və ya digər yüklülüklər üzrə müxtəlif məhdudiyyətlər olduqda oxşar düzəliş tətbiq edilir. Belə hallarda obyektin dəyəri azalır və müvafiq olaraq əməliyyat qiyməti də azalır.

5. Məkan üçün tənzimləmə

Yer kimi qiymətləndirilən əmlakın belə bir xüsusiyyəti mövcud şərtlərdə mənzilin dəyərinin müəyyən edilməsində ən çox yayılmış, eyni zamanda ən əhəmiyyətli xüsusiyyətlərdən biridir. bazar münasibətləri. Məkanı düzəltmək ehtiyacı obyektin yeri oxşar obyektlərdən fərqli olduqda yaranır. Əgər mənzil metro stansiyasından və ya digər ictimai nəqliyyat dayanacağından uzaqda yerləşirsə, bu, onun qiymətinə birbaşa təsir edir. Əksinə, mənzilin tramvay, trolleybus, avtobus və metro dayanacaqlarına yaxın olması mənzilin qiymətini artırır.

Mənzil (qiymətləndirmə obyekti) avtobus (trolleybus, tramvay) dayanacağından uzaqda yerləşirsə və ya metro stansiyasından mənzilə çatmaq üçün yerüstü nəqliyyatdan istifadə etmək lazımdırsa, tənzimləmə 15%-ə qədərdir. qiymətini aşağı salır. Üstəlik, ictimai nəqliyyat stansiyasından mənzilə qədər hər 200 metrdən bir, yəni evə getmək üçün piyada getməli olduğunuz hər iki dəqiqədən bir onun qiymətinə 1% (hər 200 metr üçün) təsir göstərir.

6. Döşəməyə uyğunlaşma

Mənzili qiymətləndirərkən onun yerləşdiyi mərtəbə nəzərə alınır. Qiymətə təsir edən amil mənzilin hansı mərtəbədə yerləşməsidir - birinci mərtəbədə, sonuncu mərtəbədə və ya onların arasında. Döşəmə birincidirsə, bu, mənzildə rütubət və aşağı hava istiliyinə səbəb olur, həmçinin, bir qayda olaraq, birinci mərtəbədəki mənzillərdə evin ətrafında əkilmiş ağaclar və ya kollar səbəbindən kifayət qədər təbii gün işığı yoxdur. Üst mərtəbəyə gəldikdə, yayda damın sızması və pəncərələrin güclü istiləşməsi ehtimalı yüksəkdir. Üst mərtəbəyə görə su təzyiqi ilə bağlı problemi istisna etmək olmaz. Buna görə də yuxarı mərtəbələrdəki mənzillər aşağı mərtəbələrdəki mənzillərdən baha başa gələcək

Hər mərtəbə üçün tənzimləmə birinci mərtəbə üçün 15%, sonuncu mərtəbə üçün isə 10% təşkil edir.

7. Keyfiyyət sinfini bitirmək üçün tənzimləmə

Təmir və bitirmə keyfiyyəti mənzilin qiymətinə birbaşa təsir göstərir. Qüsursuz və keyfiyyətli bitirmə qiyməti 10% artırır.

Bitirmə keyfiyyət sinfi üçün düzəliş oxşar bir mənzilə bənzətmə ilə hesablanır.

Dörd növ bitirmə var:

bitirmədən - daxili qapılar yoxdur, pəncərələr quraşdırılıb, divarlar, döşəmə və tavan bitirmə işlərinə məruz qalmamışdır. Bu təmir işlərini tələb edən əsas bitirmədir.
sadə bitirmə - mənzilin divarları və tavanları ağardılmış və ya divar kağızı ilə örtülmüş, döşəmə kafel, linoleum və ya parket, hamam və mətbəx santexnika ilə təchiz edilmişdir.
təkmilləşdirilmiş bitirmə - divarlar və tavan akril boya və ya divar kağızı ilə örtülmüşdür, döşəmə kafel, linoleum və ya parket ilə örtülmüşdür, hamam və mətbəx yüksək keyfiyyətli santexnika ilə təchiz edilmişdir.
yüksək keyfiyyətli bitirmə - mənzil müasir tikinti texnologiyaları və yüksək keyfiyyətli materiallardan istifadə edilərək yüksək keyfiyyətli təmir edilmişdir. Mövcud səthlər mükəmməl hamarlanıb, mənzil ən müasir elektrik naqilləri və santexnika ilə təchiz olunub. Mürəkkəb kompozit konfiqurasiyanın strukturlarından istifadə edərək fərdi layihəyə uyğun olaraq yenidən qurulmasına icazə verilir.

8. Evin növü üçün düzəliş

Mənzilin bazar dəyəri müəyyən edilərkən, qiymətləndirmə prosesində mənzilin yerləşdiyi binanın növü kimi əmlakın xüsusiyyətləri nəzərə alınır. Ümumi qiymətləndirmə praktikasına və təcrübəmizə əsasən, xüsusən də blok və ya panel tipli evdə yerləşən qiymətləndirmə obyekti 10-15% ucuzdur.

Ancaq mənzil bir kərpic və ya kərpic-monolitik binada yerləşirsə, belə bir düzəliş tətbiq edilmir. Eyni zamanda, evin növü istisna olmaqla, bütün digər parametrlərdə oxşar xüsusiyyətlərə malik olan analoq mənzillər müqayisə edilir. Tətbiq edilən tənzimləmənin mahiyyətindən göründüyü kimi, daha müasir və ekoloji cəhətdən təmiz materiallar qiymətləndirilən əmlakın dəyərini artırır.

9. Üçün tənzimləmə ümumi sahə, ərazi, yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi.

Mənzili qiymətləndirərkən biz bunu nəzərə alırıq böyük kvadrat obyekt maya dəyərini azaldır kvadrat metr. Və yaşayış sahəsi və tənzimləmə tətbiq edilərkən mətbəx sahəsi də mühüm rol oynayır. Beləliklə, daha böyük yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi olan mənzillər daha kiçik yaşayış sahəsi və mətbəx sahəsi olan həmkarlarından daha yüksək qiymətə malikdir.

Bir mənzili qiymətləndirərkən, əraziyə aşağıdakı düzəliş tətbiq olunur - hər 5 kv.m. bir kvadrat metrin dəyərini 1% azaltmaq. Yalnız sahəsi ilə fərqlənən oxşar mənzillə müqayisə edərkən, qiymətləndiricilər bu düzəlişi tətbiq edirlər.

Bundan əlavə, mətbəxin sahəsindən asılı olaraq tez-tez düzəlişlər edilir, çünki... ölçüsünə təsir edir ümumi xərc mənzil bazarında mənzillər. Tənzimləmə 1 kv.m fərqə görə 0,5% nisbətində tətbiq edilir. mətbəxlər.

10. Pəncərələrdən görünüş üçün tənzimləmə

Pəncərədən görünüş əksər hallarda mənzilin qiymətinə çox təsir edir. Bu, sadəcə olaraq izah olunur - əməliyyat apararkən və mənzil alarkən, yeni sahiblər yalnız pəncərədən mənzərəni deyil, ətraf mühitin xarakteristikasını da alırlar. Pəncərələri küçənin kənarına, yollara və ya magistral yollara baxan mənzillər, pəncərələri daxili həyətə baxan mənzillərdən xeyli ucuzdur. Amma ən bahalı mənzillər hər iki tərəfdə - həm küçədə, həm də həyətdə pəncərələri olan mənzillər olacaq. Ümumiyyətlə, pəncərələrdən görünüş üçün düzəliş qiymətləndirilən əmlakın dəyərinin 10-15% -ni təşkil edir.

11. Balkonun / lojikanın olması üçün tənzimləmə

Bir mənzilin bazar dəyərinin müəyyən edilməsində vacib amil balkonun və (və ya) lodjiyanın olmasıdır. Bundan əlavə, bir neçə eyvan (və/və ya lojika) ola bilər və bu, əmlakın qiymətini artırır. Mənzildə eyvan (və/və ya) lodjiya varsa, bu müsbət xüsusiyyət kimi qəbul edilir və təkmilləşdirmə sayılır. Bu parametr demək olar ki, hər hansı bir mənzili qiymətləndirərkən nəzərə alınır. Düzəlişin (düzəlişin) miqdarı 0-dan 5%-ə qədərdir. Gördüyünüz kimi, düzəlişin aşağı və yuxarı həddi arasındakı boşluq çox əhəmiyyətlidir və hər bir halda fərdi, lakin oxşar mənzillə müqayisədə tətbiq olunur.

12. Hamam üçün tənzimləmə

Mənzilin bazar dəyəri qiymətləndirilərkən və müəyyən edilərkən, Xüsusi diqqət mənzildə sanitar qovşaqların planlaşdırılmasına diqqət yetirilir. Yuxarıda göstərilənlərə əlavə olaraq, bəzi hallarda vanna otağının sayı da nəzərə alınır (bir mənzildə həmişə yalnız bir vanna otağı yoxdur). Tualetin vanna otağından ayrı olduğu bir mənzil, oxşar təsviri xüsusiyyətləri olan, lakin ümumi vanna otağı olan oxşar mənzildən daha yüksək qiymətə əmr verəcəkdir. Bu halda, düzəliş qiymətləndirilən əmlakın dəyərinin orta hesabla 5%-ni təşkil edir.

13. Mənzildə payın likvidliyinə düzəliş

Çox vaxt bir mənzilə deyil, onun bir hissəsinə münasibətdə qiymətləndirmə tələb olunduğu hallar olur, yəni. səhmlər. Eyni zamanda, düzəlişlərin edilməsi qaçınılmazdır, çünki Bir mənzildə payın bazar dəyəri bir çox amillərdən təsirlənir.

Eyni zamanda, bütün bu parametrlər nəzərə alınır ki, mənzili qiymətləndirərkən təkcə onun payı deyil, bütövlükdə nəzərə alınacaq. Həm də nəzərə almalısınız ki, bir mənzildə bir payın müstəqil ayrılmaz bir obyekt kimi bir mənzildən daha çox satılması və ya alınması daha çətindir. Bu məqam payın dəyərinin müəyyən edilməsinə də təsir edir.

Mənzildə pay üçün likvidlik düzəlişi tətbiq edilərkən, 10 ilə 40% arasında dəyişir. Bu, aşağı və yuxarı eşiklər arasında kifayət qədər böyük bir boşluqdur, buna görə ayrılmış payın xüsusiyyətlərini, eləcə də bütün mənzilin xüsusiyyətlərini nəzərə almaq lazımdır.