فترة المعرض للممتلكات. فترة التعرض للمنشآت الصناعية ، أشهر
من
2.8 مليون
فرك.
من
3.6 مليون
فرك.
من
1 مليون دولار
فرك.
من
2.5 مليون
فرك.
من 2 789 320 فرك. 635 عمارة جديدة + 2.6٪
من 3 601 220 فرك. 140 مبنى جديد -5.0٪
6 نصائح مفيدةمن أصحاب العقارات إلى بائعي الشقق
يتراوح متوسط وقت تعرض الشقة في سوق العقارات من شهرين ونصف إلى أربعة أشهر. لكن في بعض الأحيان يتضح أن البيع في غضون ثلاثة أو أربعة أسابيع. الأمر كله يتعلق بالإعدادات الصحيحة لما قبل البيع ، والتي من المؤكد أنها ستجذب المشترين ، وتؤكد لأصحاب العقارات.
ماريا مياغكوفا ، RBC ، 07/17/18
28/02/19: شراء شقة بدون مساعدة سمسار عقارات أو محامٍ يعتقد الكثير من الناس أن أصحاب العقارات هم الممثلين والوسطاء القادرين على تنفيذ الصفقة من البداية إلى النهاية وضمان سلامتها بشكل كامل. للأسف، هذا ليس كذلك. نعم ، ابحث عن خيار ، تمامًا. نعم ، تنظيم تنفيذ العقد ، نقل المستندات إلى MFC ليس مشكلة. نعم ، القدوم إلى الشقة والحضور عند توقيع عقد قبول ونقل المباني السكنية ليس بالمسألة. والأخير - عند الانتهاء من تسجيل نقل الملكية أو قبل بدئها ، تساعد في التوقيع ونقل الإيصال. ربما كل شيء. 18/04/20: سوريا وضعف الروبل أفسد الطلب على الشقق في نيسان في مارس ، سجل Rosreestr في موسكو 11654 حقًا في السكن على أساس عقود البيع. مقارنة بشهر فبراير ، ارتفع المؤشر بنسبة 14.9٪ ، وبالمقارنة مع شهر مارس 2017 - بنسبة 14.1٪. بالطبع ، ترجع الزيادة في عدد عمليات نقل الحقوق في مارس مقارنة بشهر فبراير إلى حقيقة أن فبراير كان أقصر بثلاثة أيام. لكن في بداية الربيع ، ظل السوق نشطًا للغاية مقارنة بالعام الماضي: في مارس ، تم تنفيذ نفس عدد الصفقات تقريبًا كما في أكتوبر - نوفمبر ، أكثر شهور الخريف إنتاجية في 2017. إجمالاً ، في الربع الأول من 2018، 21/09/17: شقق في موسكو ومنطقة موسكو في الفترة من أغسطس إلى سبتمبر 2017: يأمل البائعون في نمو الأسعار في الخريف في الخريف ، يتوقع بائعو الشقق تقليديا زيادة كبيرة في الطلب وأسعار المساكن. الخامس السنوات الاخيرةآمالهم ليست مبررة تقليديًا ، لكن الأمل ، كالعادة ، يموت أخيرًا. الطلب أغسطس وفقًا لإحصائيات Rosreestr ، ظل الطلب على المساكن الثانوية في منطقة موسكو ككل مستقرًا في أغسطس. في موسكو ، سجلت الدائرة 10239 تحويلاً لحقوق العقارات - 3.8٪ أقل مما كانت عليه في يوليو ، وفي منطقة موسكو - 50.012 (+ 3.2٪ مقارنة بالشهر السابق). مقارنة بالعام الماضي ، ارتفع المؤشر في موسكو بنسبة 7.6٪ ، وانخفض في منطقة موسكو بنسبة 2.6٪. 17/06/20: شقق في موسكو ومنطقة موسكو في مايو ويونيو 2017: تضخم الأسعار بنسبة 25٪ لم تكن عطلات شهر مايو عبثًا بالنسبة لسوق الإسكان الثانوي ، الذي يمر بأزمة ممتدة: وفقًا لـ Rosreestr ، انخفض عدد عمليات نقل حقوق العقارات في موسكو بنسبة 9.8٪ مقارنة بشهر أبريل. ومع ذلك ، فإن ماي لم ترق إلى مستوى أسوأ توقعات أصحاب العقارات. الطلب في مايو 2017 ، سجلت Rosreestr 9722 حقًا جديدًا في العقارات في موسكو - 9.8٪ أقل مما كانت عليه في أبريل و 9.1٪ أقل من مايو من العام الماضي. 28/11/2016: يريدون تنظيم أنشطة أصحاب العقارات مرة أخرى تمت مناقشة الحاجة إلى تنظيم أنشطة أصحاب العقارات لفترة طويلة. وكانت النتيجة مشروع قانون "على وسيط (وكالة) الأنشطة في سوق المعاملات العقارية". صحيح ، وفقًا للخبراء ، لا يزال هناك العديد من أوجه القصور فيه. اكتشف محررو الموقع ذلك قانون جديديمكن إعطاء المشترين والبائعين للشقق ، فضلا عن التغييرات الأخرى في مجال الأنشطة العقارية. التحقق من المؤهلات والمسؤولية وفقًا لتقديرات نقابة السماسرة الروسية ، يتم إجراء ما يقرب من 4.5 مليون معاملة عقارية سنويًا في روسيا ، منها حوالي 3.5 مليون بمساعدة أصحاب العقارات. 16.09.2016: مشتري الشقق يبحثون عن الخصومات بسبب الأزمة ، تحول حتى الروس من غير الفقراء إلى "صيادين للحصول على خصومات" ، ويوافق البائعون - المطورين والتجار من القطاع الخاص في السوق الثانوية - على خلفية الصراع المكثف على المشترين النادرين ، على التنازلات التي لم يكن من الممكن تصورها قبل عامين. ومع ذلك ، ليست كل الخصومات "مفيدة بنفس القدر" - فالخصم الكبير يمكن أن يكون حيلة تسويقية أو محاولة لإخفاء أوجه القصور الخطيرة في الممتلكات. 15/09/15: يبدأ البائعون في تقليل الخصومات - جنبًا إلى جنب مع أسعار الشقق الغالبية العظمى من الشقق في السوق الثانوية في موسكو في أغسطس ، وكذلك في الأشهر السابقة، تم بيعها بخصومات - تصل إلى 20٪ من السعر المعلن في الأصل. في الوقت نفسه ، لاحظ عدد من أصحاب العقارات وجود اتجاه نحو تقليل حجم الخصم ، حيث يحدد الملاك أسعارًا أكثر ملاءمة. 14/01/10: كيفية شراء شقة وعدم الوقوع في براثن المحتالين أي واحد محامي محترفويمتلك السمسار خوارزمية راسخة خاصة به للتحقق من نقاء المعاملة فيما يتعلق بالعقارات المعروضة للبيع. ولكن مع كل الاختلافات في الأساليب ، هناك بعض التفاصيل التي يأخذها كل محترف يعمل في هذا المجال في الاعتبار. 2013/04/23: شراء شقة في موسكو والاستغناء عن سمسار عقارات غالبًا ما يكون للناس موقف سلبي تجاه أصحاب العقارات ، لأنهم يعتقدون أنهم يفرضون خدمات لا يحتاجون إليها. لكن السوق آخذ في التطور ، والآن بعض الوكالات على استعداد لتقديمه الخدمات الفرديةبدلاً من دعم المعاملات الكامل المكلف. يقال حول ما يمكن للشخص أن يفعله بنفسه ، وفي أي الحالات من الأفضل إشراك أخصائي مدير عاموكالة "Finance-Real Estate" Elvira Dadasheva خلال المؤتمر عبر الإنترنت "شراء أو بيع شقة: هل تعمل بشكل مستقل أو من خلال وكالة؟". 08/10/12 بيع الشقة لا يقل خطورة عن الشراء. وصايا البائع كان هناك رأي مفاده أن المشترين فقط هم من يمكن أن يتعرضوا للمخاطر في صفقة البيع والشراء في السوق الثانوية. لكن قلة من الناس يفكرون في بائعي الشقق ، وكيف يمكن حرمانهم من المال أو الممتلكات. دعونا نلقي نظرة على المشاكل الأكثر شيوعًا التي يمكن أن يتوقعها بائعي العقارات ، والتي تأتي جميعها إما في عملي أو في ممارسة زملائي. يمكن تجنبها باتباع قواعد بسيطة.640 (1 اليوم)
تحت المصطلح الجميل "عرض شقة" ، يقصد الخبراء العثور على شيء في سوق العقارات. يبدأ المعرض من اللحظة التي تدخل فيها المعلومات الخاصة بممتلكاتك إلى قاعدة البيانات وتنتهي عندما تقرر المشتري. هذه فترة صعبة ومسؤولة. شقتك الأصلية ، حيث يرتبط كل شيء صغير بالذكريات ، و "تلتئم الجدران" ، يعتبرها الغرباء بدقة كسلعة ، ويفصلون فيها جميع مزاياها وعيوبها. على الأرجح ، تريد أن ينتهي كل هذا في أقرب وقت ممكن ، يمكنك أن تتنفس الصعداء وتستعد بهدوء للصفقة. وتريد أيضًا أن يكون منزلك موضع تقدير. يخبرنا خبراؤنا ما الذي يؤثر على مدة العرض ونجاحه:
إلينا أوفسياننيكوفا ، مديرة أكاديمية العلوم "سلوبودا" ؛
Galina Buyuklinskaya رئيس قسم المبيعات في أكاديمية العلوم "فيفات ريالتي".
متي؟
تقول غالينا بويوكلينسكايا: "يعتمد مصطلح معرض الشقة على عدة مكونات". - اعتبرهم بالترتيب. أحد العوامل الرئيسية هو ما يسمى بسيولة الإسكان: مقدار الطلب على هذه الشقق في مثل هذه المنطقة. بالطبع ، يسمح لك ارتفاع الطلب ببيع العقار في وقت أقصر.
النقطة الثانية هي السعر أو بالأحرى ملاءمته. يعلم الجميع رغبة المشتري في الشراء بسعر أرخص ، والبائع - في البيع بسعر أعلى. هناك مفهوم متوسط السعر الذي يتوافق مع الأسعار الأكثر شيوعًا في السوق للإسكان من هذا النوع. إذا كان هدفك هو البيع في أسرع وقت ممكن ، فيجب أن يكون السعر إما في النطاق المتوسط أو أقل قليلاً. يجب أن تتمتع الشقة التي تكلف أكثر بمزايا واضحة: على سبيل المثال ، التجديد أو تبادل النقل المريح أو المدرسة أو روضة أطفالتحت النوافذ. إذا لم تكن هناك مزايا مهمة ، فمن الأفضل التوقف عند مبلغ مقبول أكثر للمشتري المحتمل. احكم بنفسك: هل سيكون من الممكن بيع شقة من غرفتين في منطقة Sormovsky بسرعة مقابل 3 ملايين و 800 ألف روبل ، إذا كانت في حالة طبيعية ، بعبارة ملطفة ، وسعرها الأحمر 3 ملايين؟ بالطبع ، يمكن لمتخصص عقارات جيد أن يجد من يريد شرائه ، لكن الأمر سيستغرق الكثير من الوقت. سوف تضطر إلى الانتظار لشهور. وليس من المعروف ما إذا كان من الممكن تقديم المساعدة بهذا القدر.
ليس من السهل أيضًا بيع شقة فاخرة بسرعة ، على الرغم من أن سعرها له ما يبرره. يتم شرح ذلك ببساطة - لا يستطيع الجميع تحمل تكلفة مثل هذا السكن. لا يزال معظم المشترين في نيجني نوفغورود ينتمون إلى الطبقة الوسطى.
نوع المنزل له بعض الأهمية - الطوب ، اللوح ، "بناء الناس" ، إلخ. (أكثر تقديرا منازل من الطوب) ، الطابق الذي تقع عليه الشقة. من المرجح أن يجذب انتباه المشترين الطابق الثالث أو الرابع مقارنة بالطابق الأول والأخير. هذا الاتجاه له أسبابه الدنيوية. سكان الطابق الأول ، كقاعدة عامة ، ينتظرون الباب الأمامي المغلق بصوت عالٍ ، علاوة على ذلك ، ينفجر طوال الوقت ، وتنبعث روائح كريهة من الطابق السفلي. بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين عليك بالتأكيد وضع قضبان على النوافذ ، وإلا فسيتمكن اللصوص الأذكياء من دخول المنزل بسهولة. كانت هناك فترة تم فيها شراء الشقق في الطابق الأول عن طيب خاطر ، خاصة إذا كان المنزل يقع بالقرب من محطة حافلات أو محطة مترو ، على ما يسمى "الخط الأحمر". قام الكثير منهم بشرائها من أجل تحويلها لاحقًا إلى مكتب ، ومتجر ، ومصفف شعر ، وما إلى ذلك. ومع ذلك ، فقد تغير الوضع الآن. أولاً ، تم تشديد القواعد الخاصة بنقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية. ثانياً ، في سوق اليوم مجموعة واسعة من المنتجات الجاهزة المباني غير السكنيةلا تحتاج إلى إعادة تجهيزها ، وتقضي الكثير من الوقت والأعصاب. ويفضلهم ممثلو الأعمال في أغلب الأحيان.
غالبًا ما يعاني أولئك الذين يعيشون في الطابق العلوي من تسرب السقف. علاوة على ذلك ، فإن هطول الأمطار من السقف يبدأ في أبريل ومايو ، وينتهي فقط بحلول نوفمبر. بالمناسبة ، إذا تعطل المصعد ، فعند استخدام الحقائب الثقيلة ، سيتعين عليك المشي تسع درجات أو أكثر من السلالم.
عند المقارنة الابتدائية و سوق ثانويالإسكان ، فإن الطلب الأكبر هو كذلك. هذا يعني أن الشقق في المنازل الجديدة تباع بشكل أسرع. بالإضافة إلى المزايا الواضحة للمساكن المبنية حديثًا ، تجدر الإشارة إلى شيء آخر. الشقة ، التي كانت مملوكة بالفعل لشخص ما ، مزينة بذوق المالك السابق. قد لا يحب المشتري المحتمل التجديد (من لون ورق الحائط في غرفة النوم إلى النمط الموجود على البلاط في الحمام) وحتى إعادة التطوير المريحة للوهلة الأولى. وإعادة البناء ، كما تعلم ، أصعب من القيام به من الصفر. المبنى الجديد لا يطرح مثل هذه الصعوبات ، فهو أشبه بورقة بيضاء.
لذلك ، من بين العوامل التي تؤثر على تعرض السكن ، يمكن للمرء أن يلاحظ السيولة ، وكفاية السعر ، ونوع وموقع كل من المنزل والشقة. لكن الكثير يعتمد على الانطباع الأول الذي يشعر به المشتري المحتمل عند المشاهدة.
"بالإضافة إلى السعر وسيولة الشقة وخصائصها الأخرى (الحالة ، وعدد الطوابق ، والمواد التي تم بناء المنزل منها ، وما إلى ذلك) ، تتأثر أيضًا مدة تعرض الشقة بدرجة الاستعداد المستندات وتوافر مستندات الملكية نفسها (عقود البيع ، والتبرع ، والتبادل ، وشهادة الحق في الميراث بموجب الوصية أو بموجب القانون ، وقرار المحكمة ، وشهادة السداد الكامل للسهم ، وما إلى ذلك) ، - ملاحظات إيلينا أوفسياننيكوفا. - النظر في كل خيار سكني يقوم أخصائي عقاري بتقييمه خطر محتمل، بناءً على توفر مستندات الملكية للمالك. وإذا كانت المخاطرة عالية جدًا ، فإنه ينصح بمواصلة البحث ، ولكن يبقى الاختيار دائمًا مع المشتري.
العديد من العوامل التي تؤثر على مدة ونجاح التعرض للسكن ، لا يمكننا تغييرها بكل إرادتنا. للأسف ، ليس في وسعنا نقل المنزل بالقرب من محطة الحافلات والسوبر ماركت بقوة الفكر. يمكن قول الشيء نفسه تقريبًا عن المواد التي تم بناء المنزل منها ، وعدد الطوابق ، وأخيراً عن حالة السوق. لكننا قادرون تمامًا على جمع مجموعة من المستندات في الوقت المناسب. وكذلك تجهيز الشقة بشكل مناسب للعرض. وستساعدك توصيات خبرائنا في ذلك.
تنصح غالينا بويوكلينسكايا:
1. إذا كانت الشقة في حالة تتميز عمومًا بالكلمات "ليست ساخنة جدًا" ، فمن الأفضل إجراء إصلاح تجميلي بسيط. لا أحد يشجعك على إنفاق الكثير من المال ، لكن ورق الحائط الملصق ومشمع جديد غير مكلف ليحل محل القديم البالي سيلعب بالتأكيد دورًا.
2. إيلاء اهتمام خاص للروائح. إنها تؤثر على الشخص أكثر مما تعتقد. يحدث أن "أمبر" لا يطاق في الشقة ضد إرادة أصحابها. على سبيل المثال ، السبب في ذلك هو قبو متسخ أو مجرى قمامة مسدود أو قطط ضالة. في الحالتين الأوليين ، تأكد من الاتصال بمكتب الإسكان أو شركة إدارة المنزل ، محطة الصرف الصحي والوبائي. وفي الأخير ، يبقى أن تشمر عن سواعدك وتغسل المدخل - ماذا تفعل أيضًا؟ إذا انتهينا من الروائح الكريهة ، فغالبًا ما ننصح عملائنا بصنع القهوة أو خبز الفطائر أو الفطائر في اليوم السابق للمشاهدة. حاول أن تجعل منزلك برائحة الراحة المنزلية ، والمشتري يريد العودة.
3. وبالطبع ، قم بتنظيف عام. بالمناسبة ، نحن ، المتخصصين في العقارات ، نتعامل أحيانًا مع الخرق والمسح لأنفسنا لمساعدة عملائنا ، إذا رجل عجوزأو مدمن عمل مشغول بشكل مزمن.
تنصح Elena Ovsyannikova:
1. تذكر أنك لن تحصل على فرصة ثانية لترك انطباع أول جيد.
2. الباب الأمامي هو بطاقة زيارة الشقة ، لذا يجب أن تتأكد من أنها صحيحة دائمًا. يثير الباب الأمامي المصمم بشكل جميل الاهتمام والرغبة في الزيارة.
3. تشطيب الشقة وسيلة مضمونة لبيعها بشكل سريع ومربح. ضع في اعتبارك أن الجدران ذات الألوان الفاتحة أو المحايدة والناعمة تزيد بصريًا من مساحة المبنى.
4. النوافذ النظيفة تجعل الشقة أكثر اتساعًا وجاذبية. حرّك الستائر والستائر فتمتلئ الشقة بالضوء والشمس فتصبح مشرقة ومضيافة.
5. يجب أن يكون المطبخ نظيفًا! يحكم العديد من المشترين على عشيقة المنزل من خلال نظافة المطبخ. لذا اجعلها تلمع.
6. النظافة اللامعة للحمام ستساعد أيضًا على بيع الشقة. امسح البلاط والأرضيات لتكون خالية من بقع الماء والصابون. لا تنسَ الانتباه إلى الستائر أو أبواب الدش. تنظيف شبكة التهوية وتهوية الحمام ؛
7. تجنب الفوضى والفوضى.
8. اجعل غرف المؤن وغرف المرافق تبدو أكثر اتساعًا (للقيام بذلك ، قم بطي الأشياء بدقة).
9. تظهر في كل مجدها: شرفة ، لوجيا أو مرآب. امسح المرآب الخاص بك من العناصر غير الضرورية. تذكر - الشرفة ليست أرضًا نفايات.
10. قم بإجراء الإصلاحات اللازمة في المنزل - على سبيل المثال ، قم بتزييت مفصلات الأبواب في حالة حدوث صرير. بعد التخلص من الأعطال الطفيفة والعيوب ، ستتاح لك الفرصة لبيع الشقة بشكل مربح أكثر.
11. شقة مليئة بالضوء والهواء النقي تبدو جذابة. على العكس من ذلك ، يمكن لرائحة التبغ أو الحيوانات أو القمامة أن تترك انطباعًا سلبيًا. تأكد من تهوية الشقة ، وفي الطقس الجيد ، اترك النوافذ مفتوحة ، استخدم معطر جو. طقطقة الحطب في الموقد والروائح المغرية القادمة من المطبخ ستملأ الشقة بشعور خاص ودفء وراحة.
12. الإضاءة. لا تنس تشغيل جميع الثريات والشمعدانات. ستساعد الإضاءة الجيدة الوكلاء على إظهار الشقة في المساء وفي الأيام الملبدة بالغيوم. تأكد من استبدال المصابيح المحترقة في الهبوط.
13. التقليل من مصادر الإلهاء. سيكون من الأفضل لو كان أقل عدد ممكن من الناس حاضرين أثناء الفحص. أبعد الحيوانات عن الأنظار. سيمكن ذلك المشتري المحتمل من النظر بهدوء إلى الشقة وتقييمها ، وتخيل نفسه على أنه المالك.
14. دع الوكيل يتفاوض: كن ودودًا ومهذبًا ، لكن لا تتدخل في مفاوضات الوكيل والمشتري. حاول إعطاء إجابات شاملة ، ولكن فقط للأسئلة التي يتم طرحها. يعرف وكيلك جيدًا ما هو مهم للمشتري ويمكنه التعامل مع أي موقف بسهولة.
دع عرض شقتك يمر بسهولة وسرعة!
من إعداد زلاتا باليكا
بالمناسبة ، أطلقنا قناة في Telegram ، حيث ننشر أكثر الأخبار إثارة للاهتمام حول تقنيات العقارات والعقارات. إذا كنت تريد أن تكون من أوائل من يقرأ هذه المواد ، فقم بالاشتراك: t.me/ners_news.
الاشتراك للحصول على التحديثات
وجهة نظر
كيفية تقليل وقت التعرض لجسم ما العقارات التجارية?
ديمتري ميخائيلوف ، مدير تطوير منصة التمويل الجماعي AKTIVO
ليس سراً أن بيع عقار تجاري ليس بالمهمة السهلة ويتطلب الكثير من الوقت. وكلما زاد سعر الكائن ، زادت فترة تعرضه. مرتكز على تجربتي الخاصةأستطيع أن أقول ، كقاعدة عامة ، كائن عالي الجودة تصل قيمته إلى 100 مليون روبل. يمكن بيعها في 1-3 أشهر ، أشياء بقيمة 300-600 مليون روبل. - لمدة عام ونصف وبيع مبنى بسعر 600 مليون روبل. قد يستغرق سنوات. مثل هذه الإحصاءات حول أوقات التعرض ، بالطبع ، تشبه متوسط درجة الحرارة في المستشفى. كما أن المواقف التي يبدو فيها كل شيء على ما يرام مع الكائن ، ولكن المعاملة لا تتم بأي شكل من الأشكال ، ليست غير شائعة أيضًا. ماذا يكون أسباب محتملةحقيقة أن العقار الجيد ليس للبيع ، وكيف يمكن تقليل وقت عرضه؟
السبب الأول: أن المفاوضات مع المشتري أصبحت مرحلة مسرحية
لسوء الحظ ، لا يزال بعض بائعي الأشياء التي لا يمكن الوصول إليها تجاريًا يعيشون في واقع ما قبل الأزمة ، عندما كان هناك العديد من المشترين في السوق ، ولكن القليل من أماكن العمل. يدرك البائع أن هدفه هو الحصول على المزيد من المال للعنصر وتجنب الأسئلة غير الضرورية من المشترين (بعد كل شيء ، المباني والمباني في حالة ممتازة ، كقاعدة عامة ، غير موجودة). يبدأ مثل هذا البائع مع المشتري في التصرف بغطرسة ، وبغطرسة ، ويظهر أنه شخص جاد للغاية ومشغول ، لكن المشتري الذي جاء لمقابلته يثير الشكوك. مع كل مظهره ، يوضح أنه "رجل أعمال" بحرف كبير ، لذا فليس حقيقة أنه سيتحدث مع مثل هذا المشتري ويبيع شيئًا له بشكل عام. يقول المالك أنه "من الممكن ألا يبيعها" ، مما يستفز المشتري لإثبات قيمته ويقنعه ببيع المبنى أو العقار. ومع ذلك ، فإن هذا "المسرح الفردي" عادة لا يصلح للمشترين اليوم. "أنت لا تريد أن تبيع ، لماذا اتصلت لعقد اجتماع؟" يسألون أنفسهم ولا يعاودون الاتصال بعد الآن. من هذه الطريقة في ممارسة الأعمال التجارية في وضع السوق الحالي ، من الأفضل الرفض.
تضخيم سعر الكائن ، يجب أيضًا ألا تقول أن 5 مشترين آخرين سيأتون إليك اليوم ، وقد تسبب المبنى الخاص بك في إحداث ضجة حقيقية في السوق. مشتري العقارات التجارية ، بدورهم ، على يقين من العكس ، فهم يعلمون أن هناك أزمة في البلاد ولا يوجد مشترين بجانبهم (حتى لو كان لديهم بالفعل منافسون ، ولا يزال يتعين عليهم المشاركة في المزاد ).
السبب الثاني: نقص المعلومات عن الكائن
عند الرغبة في بيع شيء ما بسرعة وبكلفة باهظة ، غالبًا ما يمتدح البائع ذلك. يخبرنا كم هي عزيزة هذه الممتلكات بالنسبة له ، ومدى ارتباطها بها ، ومدى جودة أداء المستأجرين هنا. مثل هذا الموقف للبائع منطقي تمامًا. تحتاج فقط إلى فهم أن مشتري اليوم ليس كما كان من قبل. إذا ، على سبيل المثال ، في التسعينيات (عندما تم شراء الكائن من قبل المالك نفسه) ، تم تنفيذ المعاملات "على المستوى المفاهيمي" ، وقام المشترون بتقييم الأشياء وفقًا لمعايير "أعجبني أم لا" ، "بناء جيد أو سيئ" ، ولكن الزمن تغير الآن. معظم المشترين في سوق العقارات التجارية هم من المهنيين. إنهم لا يهتمون بالعواطف ، فهم بحاجة إلى معلومات مفصلة عن الشيء.
لبيع مبنى أو مبنى ، تحتاج إلى التحضير للقاء مع مشتر ومعرفة كيفية الإجابة على الأسئلة المتعلقة بفرض الضرائب على الكائن ، ومكانته الفنية ، والمستأجرين و الفرص المالية، وتكاليف الصيانة ، وما إلى ذلك. في حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات ، غالبًا ما يقول المالك إنه سيجدها لاحقًا أو يرفض الإجابة على الأسئلة ، وهذا لا يناسب المشتري. بالنسبة له ، يعتبر الحصول على شيء عملاً تجاريًا ، ومن الجيد العمل مع محترف. فهم أنك لن تتلقى معلومات من المالك ، وأنه سيتعين عليك حل المشاكل المتشابكة في المنشأة بنفسك ، يمنحك سببًا آخر للبحث عن عقار آخر أو لتأجيل الشراء.
السبب الثالث: تعمد إخماد عيوب الكائن
في كثير من الأحيان ، عند بيع العقارات ، يفضل البائعون حجب المعلومات حول تكلفة الأشياء. إنهم يبلغون عن طيب خاطر بالدخل الذي يتلقونه من المستأجرين ، لكنهم يفضلون عدم إخبار المشتري المحتمل بالتكاليف. في رأيهم ، هذا النوع من البيانات يمكن أن يخيفه. في الواقع ، كل شيء يظهر عكس ذلك تمامًا. يدرك المشتري جيدًا أن هناك جزءًا من التكلفة في أعمال الإيجار ، ويريد أن يعرف ما هو موجود في هذه المنشأة. يؤدي الافتقار إلى المعلومات إلى حقيقة أن المشتري المحتمل ليس في عجلة من أمره للحصول على "خنزير في كزة" ، لأنه يجب دفع المال بشكل كبير إلى حد ما.
السبب الرابع: الجمود أو الجهل الاتجاهات الحاليةسوق
يتطور سوق الاستثمار في روسيا باستمرار. وأحد اتجاهات السوق الحالية هو تطوير التمويل الجماعي في العقارات. ينطوي التمويل الجماعي على مشاركة عدد كبير من المستثمرين - الأفراد في المعاملات. هذه هي ميزة التمويل الجماعي ، لأن الإمكانيات المالية لمثل هذا المشروع أوسع من تلك التي يمتلكها مستثمر فردي خاص أو كيان قانوني. يمكن أن يكون التفاوض على السعر مع مجموعة من المستثمرين أسهل. في الوقت نفسه ، يمكن أن يختلف هيكل المعاملة مع مشروع التمويل الجماعي اختلافًا كبيرًا عن الهيكل المعتاد. ليس من المنطقي رفض مثل هذه العروض على الفور. من الأفضل استشارة محامٍ مطلع أو دراسة الموضوع بالتفصيل بنفسك.
على سبيل المثال ، تضمنت الصفقة الأخيرة لموقعنا لشراء عقار للبيع بالتجزئة في Dolgoprudny (المستأجر الرئيسي هو سوبر ماركت فيكتوريا) بيع العقار لمستثمري الموقع من خلال صندوق مشترك مغلق. قام مالك الكائن بتحويل العقار إلى رصيد صندوق استثماري مغلق ، وتلقى في المقابل 100٪ من أسهم هذا الصندوق. دخل المستثمرون من القطاع الخاص المشروع عن طريق شراء أسهم من المالك. كقاعدة عامة ، يمكن إغلاق معاملات البيع والشراء هذه في غضون شهرين إلى ثلاثة أشهر. يمكن تحديد شروط إعادة شراء الكائن في العقد ، ويمكن إنهاء المعاملة نفسها ، في حالة وجود مشاكل في إعادة شراء المبنى. في الوقت نفسه ، لا يهتم الوسيط بشخص منصة التمويل الجماعي بإبطاء العملية (كما يفعل المشترون غالبًا ، يطلبون أقساطًا ويؤخرون الشريحة التالية) وليس شراء الكائن بالكامل ، لأن ربح الموقع هو النسبة المئوية من بيع الأسهم في العقارات التجارية. المشاركة في مثل مشروع استثمارييسمح للمالك ببيع الكائن بشكل أسرع.
