Как продать две комнаты в коммуналке. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус

1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

1. Отказа соседей от получения уведомления.
2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
5. Договора купли-продажи.
6. Экспликации.
7. Выписки из БТИ.
8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
9. Акта приема-передачи помещения.
10. Правоустанавливающих документов на комнату.
11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

В которой она располагается, ее площадь. Отметьте ее на плане квартиры и приложите его в договору.

К договору составьте акт приема-передачи комнаты. В нем указываются данные о продавце и покупателе, данные о комнате и информация о том, что комната передана в надлежащем состоянии. Акт вместе с договором подается в органы Росреестра для регистрации. У вас должны быть три экземпляра договора (для продавца, покупателя и органов Росреестра) и три экземпляра акта.

Соберите остальные документы, которые нужно представить в органы Росреестра для регистрации. От покупателя понадобятся заявления на государственную регистрацию договора и перехода права на комнату, паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию. Продавцу нужно будет представить те же заявления, паспорт, свидетельство о праве собственности на комнату, выписку из домовой книги, согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние, согласие супруга на продажу комнаты, нотариально заверенный отказ остальных собственников помещений в квартире от преимущественного права покупки комнаты.

Подайте документы в органы Росреестра. О графике их работы можно узнать на соответствующем сайте: www.rosreestr.ru . Через 30 дней сделка должна быть зарегистрирована. Продавец должен получить в органах Росреестра свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой регистратора, а покупатель - такой же экземпляр и свидетельство о собственности.

Продажа комнаты, особенно в коммунальной квартире, требует значительных временных затрат из-за особенностей подготовки сделки. К тому же спрос на комнаты значительно ниже, чем на квартиры, так как покупая комнату, человек приобретает и соседей, с которыми придется делить общие помещения в квартире.

Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат , которые имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.

Как собрать отказы у других собственников

Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.

Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.

Как оформить продажу комнаты

Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).

Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.

Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на комнату с указанием ее размера и размера всей квартиры в целом;


• справка БТИ с оценкой стоимости квартиры и продаваемого помещения;


• договор передачи помещения в собственность (договор купли-продажи);


• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;


• выписка из домовой книги;


• копия лицевого счета;


• отказы соседей от преимущественного права выкупа комнаты;


• согласие органов опеки (если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние).

Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.

Видео по теме

Источники:

• Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

Практически в каждом городе нашей страны есть дома с коммунальными квартирами. Для большинства горожан единственной возможностью обзавестись комнатой в коммунальной квартире – это купить ее. Этот вид недвижимости пользуется популярностью за счет дешевизны до 10 % всех сделок по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке приходятся на коммунальные комнаты.

Инструкция

Спросом пользуются, прежде всего, самые варианты, то есть комнаты в большой квартире маленького метража, но с множеством соседей. Найти такую комнату можно как в отдаленных районах города, так и в самом центре, при этом стоимость в случае покупки практически не разнится. Особую популярность приобрели ликвидные , расположенные в малонаселенных квартирах, имеющих не более 3 комнат и с адекватными соседями.

На самом деле вряд ли кто-то хочет прожить всю жизнь в коммунальной квартире, поэтому для начала нужно решить, по какой причине вы хотите получить комнату именно в . То есть намерены ли вы в дальнейшем выкупать у соседей комнаты или же переезжать в будущем в другое место? Ведь альтернатива есть всегда, к примеру, небольшая квартира в областном центре либо квартира в строящемся доме.

Получить комнату в коммунальной квартире может любой гражданин нашей страны, нуждающийся в жилье, которое предоставляется по договору социального найма. Для этого вы не должны быть нанимателем другого жилого помещения по договору либо собственником жилого помещения. У членов семьи также не должна находиться в собственности жилая недвижимость. Кроме того, у семей, проживающих в помещении, которое не отвечает установленным нормам и требованиям, также есть возможность получить комнату.

Видео по теме

Обратите внимание

Покупка комнаты в коммунальной квартире - более длительная и сложная операция, чем покупка обычного жилья.

Полезный совет

Во время осмотра будущего жилища обязательно познакомьтесь с соседями, так как вам придется встречаться с ними не один раз в день. Обратите внимание на адекватность.

Продать комнату сложнее, чем продать квартиру. Потому, что кроме вас там живут еще другие люди, права которых должны быть обязательно соблюдены. Вы должны иметь хорошие отношения с соседями.

Вам понадобится

• - документы на комнату;
• - паспорт.

Инструкция

Когда вы определитесь с ценой, нанесите визиты всем своим соседям (собственникам комнат, находящихся в вашей квартире) и предложите им купить вашу комнату по этой цене. В случае, если у вас хорошие отношения с соседями и они сами не хотят покупать вашу комнату, они должны вам написать отказ от преимущественного права покупки вашей комнаты у нотариуса. Как правило, оплата услуг нотариуса за ваш счет, поскольку нужно это вам. Если все ваши соседи - собственники комнат отзывчивые и ответственные люди - вам повезло. Дело только за организацией и оплатой процесса.

Если же у Вас с соседями немирные отношения и они захотят вам за что-то отомстить или просто они недобрые соседи, или преследуют какие-то свои интересы и отказываются идти к нотариусу подписывать необходимый вам документ, вам придется письменно предлагать им купить комнату по указанной цене и отсылать ваше предложение о покупке заказным либо ценным письмом с описью по месту их проживания. Ведь бывает так, что собственники комнат не проживают в своей , а сдают ее квартирантам. В этом случае, у вас доказательством, что они извещены, будет квитанция почтового отправления или уведомление о вручении письма. И если они не откликнулись на ваше предложение в течение месяца - это будет означать их отказ.

Далее нужно найти технические документы на комнату. А если она, начиная с 1998 года, хоть когда-то была уже предметом купли-продажи, технические документы не нужно предоставлять в Регистрационную службу (Росреестр), поскольку они там уже есть. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах берется не ранее, чем за 10 дней до сделки. Нужно также согласие супруга (супруги) на продажу именно этой комнаты, заверенное у нотариуса, если комната приобретена в браке, а не подарена, не приватизирована, не приобретена до вступления в брак.

Затем составляете договор купли-продажи, подписываете его сторонами, оплачиваете государственную пошлину и регистрируете переход права собственности в Росреестре. Разумеется, проводите денежный расчет, обязательно написав расписку по всем правилам гражданского законодательства.

Обратите внимание

Если в соседней комнате одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, вам нужно будет просить его родителей получить разрешение органов опеки и попечительства по месту регистрации этого несовершеннолетнего ребенка на продажу вашей комнаты. Если они не захотят этого делать, тогда пишете им письмо с уведомлением и по истечении месяца будет считаться, что отказ получен. Только после того, как вы соберете все отказы либо почтовые документы от всех соседей - собственников, вы можете предложить купить комнату третьему лицу.

Полезный совет

Если ваши соседи не хотят покупать комнату по предложенной вами цене, возможно, проще снизить эту цену. Ведь вы потратите много времени на оформление документов и поиск новых покупателей, а это тоже требует материальных вложений.

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Согласие соседей

Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.

Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.

1. Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
2. То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
3. Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.

Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.

Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:

1. Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
2. Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
3. Собрать все требуемые бумаги.
4. Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
5. Осуществить сделку, оформив договор должным образом.

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

1. Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
2. Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
3. Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
4. Соглашение о купле-продаже.
5. Информация из БТИ.
6. Кадастровый план.
7. Акт о фактической передаче комнаты.
8. Документы, устанавливающие права.
9. Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
10. Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

Заключение

Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.

В коммунальной квартире проживают разные владельцы:

• собственники комнат;
• лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).

Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади.

Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки . Это означает, что:

1. Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
2. Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
3. Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.

В каких случаях процедура усложняется

Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями. При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае , однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице.

Важно понимать, что сроки указаны примерные . Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится).

Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если есть желание сменить место жительства и избавиться от комнаты, оформленной по договору социального найма, такое тоже возможно. Речь в данном случае идет об обмене на такое же муниципальное жилье. При этом необходимо получить обязательное письменное разрешение со стороны государственных или муниципальных органов, которые предоставили её изначально по договору.

Этапы сделки

В общем случае процедура выглядит так:

1. Оценить стоимость, принять решение о том, как будет совершаться продажа – без посредников или с помощью специализированных компаний (например, риэлторских).
2. Обеспечить возможность преимущественной покупки для всех соседей. Это и есть основной и в то же время обязательный этап. Собственник должен разослать письменные уведомления, после чего соседи либо принимают решение о покупке, либо дают отказ. Они могут и проигнорировать сообщение, что по истечению 30 календарных дней приравнивается к отказу.
3. Совершить сделку с соседом (если кто-то из них согласится).
4. Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, а срок принятия решения истек, можно заниматься самостоятельной продажей.
5. Дальнейшая процедура аналогична обычной сделке – подбирают покупателя, собирают полный пакет документов, оформляют договор, после чего регистрируют право собственности на новый объект недвижимости (если он будет куплен взамен старого).

Получение согласия соседей: пошаговая инструкция

Для корректного выполнения всей процедуры важно знать ответы на несколько вопросов:

1. Кого именно нужно предупреждать о продаже – т.е. кто имеет право преимущественной покупки.
2. Как нужно предупредить о готовящейся сделке.
3. Что делать в случае молчания соседа, нежелания идти на контакт с ним по причине личной неприязни и др.
4. Как быть в нестандартных ситуациях – например, если в конкретной комнате уже давно никто не проживает, как осуществить продажу, если владелец находится далеко и т.п.

Далее подробно рассматриваются все наиболее распространенные случаи, а также общий порядок процедуры, соблюдение которого гарантирует чистоту сделки с точки зрения действующего гражданского законодательства.

Кого уведомлять

Самый очевидный случай – это когда помещение находится в частной собственности. Тогда уведомляют непосредственно на имя собственника.

Есть также несколько особых ситуаций, когда процедура выглядит иначе:

1. Если гражданин проживает по договору социального найма, то уведомление отсылают в местную Администрацию, которая и является собственником.
2. Если собственником является несовершеннолетний и/или недееспособный человек, уведомление отсылают в местный отдел опеки и попечительства.

Как уведомлять

Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»). Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура , хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую. Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Даже если гражданин находится в хороших отношениях с соседями и может просто устно предложить им купить комнату, все равно необходимо составить письменное уведомление. Именно наличие документа гарантирует победу в возможных спорах после проведения сделки.

Форма этого документа свободная – главное только отразить суть операции. За основу можно взять образец, представленный ниже.

Заполнить можно и в рукописном виде, и в печатном – в юридическом смысле это 2 равнозначные бумаги.

Если ответа не поступает

Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.

Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения.

Например, если уведомление получено 8 ноября 2018 года, а отправителю оно пришло 10 ноября, то отсчет все равно будет вестись от 8 ноября – даты доставки. То есть расчет 30 календарных дней в данном случае начинается с 9 ноября (не имеет значения, выходной это, праздничный или будний день).

Если пришел отказ от получения уведомления

В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.

Если о соседе ничего неизвестно

Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:

1. Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
2. Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
3. Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
4. На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.

Если наследник не вступает в наследство

Это тоже довольно сложный случай: если в коммуналке один собственник умер, то в большинстве случаев у него появятся наследники по завещанию или по закону. Тогда нужно будет дождаться, как они поступят:

1. Если они принимают наследство, то полноправными собственниками станут не ранее, чем через полгода после смерти бывшего владельца. Тогда уведомление направляют на их имя, получают отказ или согласие, после чего действуют, как обычно.
2. Если же они откажутся от наследства в пользу какого-то другого наследника, это опять же затягивает сделку, потому что у нового наследника есть также 6 (в некоторых случаях 3 месяца) для принятия решения.

Собственник в другом городе/регионе

В этих случаях уведомление оформляется только через нотариуса. Причем гражданин обязан оформить отказ тоже только в нотариально заверенном виде. Возможно, придется оплатить ему эти издержки. Однако если будет молчание, то достаточно подождать 30 календарных дней, без учета срока на пересылку письма туда и обратно.

Документы для сделки

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников;
• уведомления каждому соседу о продаже помещения;
• все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
• все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
• документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
• договор купли-продажи;
• разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Такая возможность действительно существует, и она законная с точки зрения юридической чистоты. Единственный путь – это оформление договора дарения доли комнаты на покупателя. Покупатель становится сособственником и приобретает право преимущественной покупки, после чего без всяких согласий покупает оставшуюся долю.

Подобную схему можно использовать только с людьми, которым можно доверять. Понадобится обеспечить корректную передачу денежных средств и учесть прочие важные нюансы.

Видео комментарий

Семья Ивановых - Вася и Маша - купили комнату в коммуналке 10 лет назад. В те времена они только закончили университет, и денег на покупку квартиры не было совершенно. Родители молодоженов решили помочь им и дали небольшую сумму, которой хватило на комнату.

Спустя 10 лет Вася и Маша решили продать её и купить однокомнатную квартиру. Они накопили миллион рублей, еще миллион возьмут в кредит, а 1,5 миллиона планирют выручить с продажи комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире - распространенное явление в Санкт-Петербурге. В городе существует около 85 тысяч коммунальных квартир, в каждой из которых от 2 до 20 комнат.

Продать комнату в коммунальной квартире непросто, так как преимущественное право покупки комнаты принадлежит собственникам других комнат. Поэтому, чтобы продать комнату стороннему человеку (не соседу), необходимо известить о продаже всех собственников других комнат и удостовериться, что они не хотят её купить.

Получить согласие соседей

В коммунальной квартире, где живут Вася и Маша, 4 комнаты: самую большую занимают они, во второй - 10-метровой клетушке - дядя Коля, безобидный и тихий алкоголик, в третьей - семья Васильевых с дочкой Катей, в четвёртой - 80-летняя бабушка Ольга Ивановна.

Чтобы продать комнату, Вася и Маша должны договориться с собственниками всех остальных комнат: известить их о продаже и получить отказ от преимущественного права покупки.

Отказ от преимущественного права покупки получают двумя способами. Первый способ - это отвести собственников комнат к нотариусу и оформить отказ. Второй - отправить собственникам письма с предложением о покупке. После дождаться, пока пройдут 30 дней с момента их получения, и спокойно продавать комнату кому угодно.

По следам Ивановых:

Вася и Маша решили, что морально не готовы улаживать проблемы с соседями самостоятельно, поэтому обратились за помощью к агенту недвижимости. Они оформили на него доверенность и забыли об этих проблемах на некоторое время.

Агент поговорил со всеми жителями и выяснил следующее: никто из них не собирается покупать комнату Ивановых. Поэтому трудностей возникнуть не могло.

Но:
Дядя Коля хронически не в состоянии дойти до нотариуса, хоть он дружелюбен и безобиден.

У семьи Васильевых 13-летняя дочка Катя - один из собственников комнаты. Чтобы оформить отказ от покупки комнаты Ивановых, они должны получить согласие органов опеки и попечительства.

А собственник комнаты Ольги Ивановны не Ольга Ивановна, а её сын, который живет в Америке.

Отвести собственников к нотариусу и оформить отказ удобно, потому что это быстро и дешевле писем. Но есть сложность: не все согласны тратить время на поход к нотариусу. Кроме этого, некоторые собственники комнат не живут в них. Они сдают их, а сами находятся в другом районе, городе или другой стране.

Стоимость заверенного нотариусом отказа составляет около 1000 рублей плюс по 500 рублей за каждого дополнительного собственника. Например, если приведёте 7 человек одновременно, заплатите 1000+500х6=4000 рублей, а если каждого по отдельности - 7000 рублей.

Отправлять заказные письма удобно, когда соседи не могут или не хотят идти к нотариусу. Закон обязует собственника лишь уведомить соседей о продаже, а не получить их отказ. Поэтому отправки письма достаточно, чтобы выполнить установленные законом требования. Письма позволяют продавцу не зависеть от соседей.

Письма должны быть нотариально заверены: в противном случае нотариус откажется оформлять сделку, а Росреестр её не зарегистрирует. Вы отправляете нотариально заверенные заказные письма каждому собственнику комнаты на адрес комнаты. Если у комнаты три собственника - отправляете три письма.

В письме извещаете о желании продать комнату и указываете стоимость. Далее ждёте, пока пройдет 30 дней с момента их получения. Если в течение этого срока никто из соседей не объявил о готовности купить комнату по указанной вами стоимости, вы имеете право продать её кому угодно.

Письма отправляет нотариус. Стоимость отправки одного письма составит примерно 2500 тысячи рублей. Если вы отправляете 7 писем, заплатите 2500х7=17500 рублей.

Агент Ивановых понимал, что услуги нотариуса стоят дорого, поэтому постарался договориться с соседями и сократить расходы.

Васильевы согласились взять справку в органах опеки и попечительства и оформить отказ через нотариуса. Чтобы получить справку, они должны были прийти в органы опеки всей семьей и предоставить полный пакет документов на комнату.

Органы опеки находятся в каждом муниципальном округе района и принимают граждан два раза в неделю. Часы приёма совпадают с рабочими часами нормальных людей. Поэтому Васильевы отпросились с работы на несколько часов, а Катю освободили от школы на день.

Органы опеки рассматривали документы две недели, а затем подготовили «Распоряжение отдела опеки». Чтобы забрать его, Васильевы снова отпрашивались с работы и школы. На оформление справки ушло 6 часов личного времени Васильевых, 2 недели ожидания и 0 рублей.

Васильевы - святые соседи. В реальной жизни таких практически не бывает.

С дядей Колей было сложно, но он всё таки дошёл до нотариуса в компании Васильевых и агента. На оформление отказа 4 собственников - Васильевых и дяди Коли - ушло 2 часа и 2500 рублей.

Ольге Ивановне отправили заказное письмо, поскольку её сын - собственник квартиры - живёт в Америке и не может оформить отказ нотариально. На отправку письма и ожидание положенного срока ушло 2 месяца и 2500 рублей.

Ивановы потратили 5000 рублей на оформление отказа соседей. Если бы агент не договорился с Васильевыми и дядей Колей, Ивановы потратили бы 12500 рублей.

Подготовить документы

Прежде чем искать покупателя, необходимо подготовить документы для продажи:
- отказы соседей;

Свидетельство о праве собственности;

Право устанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, документы о приватизации или вступления в наследство, свидетельство о праве собственности);

Технический и кадастровый паспорта;

Выписку из ЕГРП;

Нотариально заверенное согласие супруга, если комната приобретена в браке;

Согласие органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Документы нужны затем, чтобы покупатель был уверен, что сделка состоится: соседи уже отказались, обременений нет, оформлять сделку можно прямо сейчас. Когда вы предлагаете покупателю подождать, вы рискуете его потерять: у него появляется время найти другую комнату, передумать или потратить деньги на что-то другое.

Показать квартиру покупателю

Ивановым повезло: у них хорошие соседи. Они не мешают продавать комнату и помогают оформлять документы.

Такие соседи - золото, но агент всё равно приводит потенциальных покупателей, когда их нет дома: дядя Коля, Ивановы и Петровы на работе, Катя в школе, а Ольга Ивановна у подружки. Пустая квартира создаёт благоприятное впечатление, и агент знает об этом.

Если соседи не хотят, чтобы вы продали комнату, они сделают процесс продажи невозможным: во время показа будут варить щи, сетовать на постоянное отсутствие горячей воды и жаловаться на соседа-наркомана. Ни один нормальный покупатель такое не выдержит.

Чтобы этого не произошло, будьте с соседями в нормальных отношениях. Это практически единственное, что можно посоветовать. Если ситуация запущена, а добрососедские отношения восстановить невозможно, продавайте комнату с помощью агента. Он - чужой им человек, у него есть шанс с ними договориться.

Назначайте показ на время, когда в квартире меньше всего людей. Будьте готовы к вопросам про соседей: сколько лет, чем занимаются, есть ли маленькие дети и домашние животные. Приберите места общего пользования: коридор, кухню, ванную и туалет. Чистота спасает, даже если ремонт был сделан в середине прошлого века.