Обов'язки по утриманню житлового приміщення. Права власника квартири: що можна, а чого не можна

Наявність власності на житло не означає, що його можна використовувати в будь-яких цілях на свій розсуд і вести себе в ньому як заманеться. Щоб уникнути проблем з законом потрібно знати права і обов'язки власника житла. Їх визначає 30 стаття житлового кодексу РФ. Більш того, факт зареєстрованої власності на майно зовсім не гарантує, що житла неможливо позбутися. Що повинен обов'язково знати власник житлового приміщення?

Права власника житла

Почнемо з того, існують 3 способу володіння нерухомістю:

• володіння;
• користування;
• розпорядження.

При цьому тільки право власності включає в себе цілком 3 пункту. Наприклад, якщо квартира давним-давно надана вам на праві користування і володіння муніципальними органами влади і навіть перейшла у спадок кільком поколінням близьких родичів, але ви до сих пір не приватизували її в органі державної реєстрації, то розпоряджатися їй ви не зможете (продати іншій особі , подарувати, закласти). Право розпорядження настає з моменту внесення запису про право власності на конкретне майно в Єдиному державному реєстрі нерухомості.

Таким чином, власник володіє повним набором прав, що дозволяє йому розпоряджатися особистою нерухомістю на свій розсуд.

В окремих випадках права власника житла обмежені.

1. При частковій і спільної власності. Щоб продати свою частку в цьому випадку, потрібно оповістити співвласника про майбутній продаж. Співвласники мають право переважної покупки на підставі ст. 250 ГК РФ. Без нотаріально завіреного відмови другого власника від покупки частки можуть бути неможливі продаж іншій особі. Інакше зацікавлені співвласники можуть оскаржити перехід права в судовому порядку.
2. Обтяження на квартиру. Якщо власник передав своє майно в заставу для цілей іпотеки або отримання грошових коштів, То це є підставою для реєстрації обмеження на право розпорядження земельною ділянкою, або будинком, або квартирою. Продавати іпотечне житло не забороняє, але виключно з дозволу банку.
3. Арешт майна. Даний вид обмежень накладає повну заборону на вчинення реєстраційних дій до моменту зняття арешту, відчужити майна з будь-яких підстав в цей період неможливо.

Права власника житла:

1. Здача приміщень в оренду для проживання. Орендарі вашого житла з моменту підписання договору найму отримують право користування нерухомістю та володіння, без розпорядження.
2. Безоплатне і оплатне відчуження майна (обмін, дарування, спадщина, продаж). Відмова від права власності.
3. Реєстрація власника і членів його сім'ї в квартирі, а також сторонніх осіб за бажанням власника (прописка і виписка).
4. Використання житлоплощі для трудової діяльності (фотостудія, репетиторство, ательє) за умови, що права інших власників житла багатоквартирного будинкуне будуть порушені.
5. Здійснення перепланування в приміщенні.

Примітка! Перепланування вимагає попереднього отримання дозволу від органів місцевої влади, що супроводжується підготовкою документів і проекту.

Власник житла в багатоквартирному будинкумає право користуватися спільним майном (коридор, підвал, горище), але не має права розпоряджатися ним - здавати в оренду, переустраивать; а також забороняти іншим власникам квартир мати доступ до приміщень загального користування.

Обов'язки власника житла

Основним обов'язком власника житла є підтримка його стану в належному вигляді.

1. Сплата податку на майно. Оплачується пропорційно частки у праві спільної власності.
2. Внесення грошових коштів в рахунок майбутнього капітального ремонту багатоквартирного будинку.

Примітка. Перші два пункти відносяться тільки до власників житла. Особи, які ще не приватизували житло, позбавлені подібних внесків.

1. Оплата комунальних послуг.
2. Враховувати інтереси сусідів (не порушувати їх права, не шуміти з 22.00, а також з 13.00-15.00) і правила користування житловими приміщеннями. Проводити ремонтні роботи в обідній час не допускається у зв'язку з відпочинком маленьких дітей, які проживають в будинку.

Власнику житла і членам його сім'ї забороняється:

• Проводити перепланування в квартирі без дозволу органів влади, щоб уникнути заподіяння шкоди багатоквартирному будинку (порушення цілісності комунікацій, пошкодження несучих стін);
• Використовувати квартиру в цілях ведення виробництва і здійснення місіонерської діяльності (ст.17 ЖК РФ);
• Чи не дотримуватися вимог пожежної безпеки, А також санітарно-гігієнічні, екологічні та інші вимоги законодавства (ст.17 ЖК РФ);
• Займатися незаконною діяльністю, за яку можуть притягнути до кримінальної відповідальності (наприклад, зберігання заборонених речовин).

Чи може власник позбутися своєї квартири за невиконання обов'язків по утриманню житла

У певних випадках власник квартири дійсно може втратити своє право на житло. Але відбувається це тільки за рішенням суду.

Існує стаття 293 ЦК України, назва якої говорить сама за себе - «припинення права власності на безгосподарно вміст житлове приміщення». Відмова власника житла від виконання обов'язків по утриманню, ремонту житлового приміщення, а також порушення громадського порядку є підставою для прийняття відносно власника строгих заходів. Спочатку органами влади виписується попередження, і визначаються терміни для ремонтних робіт, А потім може бути прийнято рішення про продаж квартири з публічних торгів. Ініціатором виступає адміністрація, а рішення приймає суд. Виручені від продажу квартири гроші використовуються для ремонту приміщення та відшкодування шкоди, заподіяної халатністю колишнього власника. Після ремонту та відшкодування шкоди залишок коштів передається втратив колишньому власнику квартири.

Власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Коментар до ст. 210 ГК РФ

1. Під тягарем утримання майна, покладеним на власника, слід розуміти обов'язок власника підтримувати майно в справному, безпечному і придатному для експлуатації відповідно до призначення майна стані. Ступінь дбайливості і обачності власника при виконанні цього обов'язку, а в ряді випадків - конкретні заходи піклування про майно можуть бути передбачені в технічних стандартах і регламентах, правилах експлуатації окремих видівмайна, правила ведення окремих видів діяльності. При відсутності нормативного регулюванняподібного роду в разі спору про те, чи виконав власник свій обов'язок щодо несення тягаря утримання майна належним чином, це питання має вирішуватися стосовно конкретного випадку, з урахуванням особливостей як самого майна, так і способів введення його в господарський оборот.

Відповідно до п. П. 3 і 4 ст. 30 ЖК РФ власник житлового приміщення несе тягар утримання даного приміщення і, якщо дане приміщення є квартирою, загального майнавласників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, а власник кімнати в комунальній квартирінесе також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним закономабо договором. Власник зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.

2. Обов'язок несення тягаря утримання майна власником слід розуміти двояко. По-перше, її закріплення в коментованій статті 210 ЦК України не дозволяє власнику вимагати її виконання ким би то не було, якщо тільки такий обов'язок інших осіб не передбачена законом або договором. Прикладами відмінного від встановленого статтею коментарів розподілу тягаря утримання майна служать, зокрема, правила ст. , І про обов'язки сторін договору оренди за змістом орендованого майна, ст. , І ст. 67 ЖК РФ про обов'язки наймача житлового приміщення та ін.

По-друге, коментована стаття діє в інтересах абстрактного необмеженого кола осіб або (в ряді випадків) в державних або громадських інтересах, оскільки зобов'язує власника підтримувати майно в належному стані в тих випадках, коли це необхідно для запобігання шкоди життю і здоров'ю, майну оточуючих власника осіб, громадської інфраструктури та громадської безпеки. Навіть речі, які не наділені технічною складністю та особливими властивостями, в разі їх недбалої, безвідповідальною експлуатації, відсутності необхідної турботи про них здатні стояти на заваді в господарської діяльностіінших осіб, причиною виникнення шкідливих наслідків. Така можливість багаторазово збільшується, коли безвідповідально, недбало, некваліфіковано використовуються речі, експлуатація яких в силу їх технічних властивостей вимагає особливої ​​ретельності (наприклад, джерела підвищеної небезпеки), або коли залишається в безхазяйного стані річ з потенційно шкідливими властивостями, безпеку якої для оточуючих повинна постійно підтримуватися власником або особою, якій власник делегував такий обов'язок. Належне несення власниками тягаря змісту їх майна в подібних особливо значущих ситуаціях законодавець стимулює поруч заходів. До їх числа належить, зокрема, встановлення підвищених підстав для цивільно-правової відповідальності за шкоду, заподіяну діяльністю,. Крім того, законом встановлено випадки, коли власник повинен виконувати свої обов'язки з утримання майна під загрозою втрати самого права власності. Прикладом таких санкцій може служити і. Незважаючи на те що по загальним правиломпринципу верховенства права байдуже, яким чином і наскільки активно власник використовує майно в господарському обороті (зокрема,), в зазначених випадках належне піклування про найбільш важливих для обороту об'єктах прав виступає в якості умови збереження титулу.

Нарешті, заподіяну в зв'язку з його відмовою від права власності і, відповідно, припиненням піклування про даний майні до набуття права на нього іншою особою або його загибелі. Це означає, що будь-які речі, здатні заподіяти шкоду оточуючим, повинні підтримуватися власником в стані, що запобігає шкідливі наслідки, навіть в разі його відмови від наміру здійснювати правомочності власника, не кажучи вже про набагато більш поширених випадках зацікавленості господарюючих суб'єктів в їх здійсненні.

2. Обов'язки і відповідальність власника житлового приміщення

2.1. Згідно ч. 4 ст. 30 ЖК власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися права і законні інтереси сусідів.
Слід зазначити, що вимога про дотримання прав і законних інтересів інших осіб позначено в ст. 209 ГК, що визначила зміст права власності. Згідно з цією статтею власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актамі не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб. Згідно ст. 1 ЖК (ч. 2) громадяни, здійснюючи житлові права і виконуючи що випливають з житлових відносин обов'язки, не повинні порушувати права, свободи і законні інтереси інших громадян.
Як обов'язки власника житла Житловий кодекс позначає дотримання правил користування житловими приміщеннями, а також правил утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 4 ст. 30).
Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 затверджені Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Даною постановою затверджено також Правила зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення в разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість.
Правила користування житловими приміщеннями затверджені Урядом РФ 21.01.2006. Розділ IV Правил користування житловими приміщеннями присвячений питанням користування жилим приміщенням у багатоквартирному будинку власником житлового приміщення і проживають разом з ним членами його сім'ї.
Згідно п. 19 Правил в якості користувача житловим приміщенням власник цього приміщення зобов'язаний: використовувати житло за призначенням в межах, встановлених житловим кодексом; забезпечувати збереження житлового приміщення, підтримувати належний стан приміщення; нести витрати на утримання належного йому жилого приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку; своєчасно вносити плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання, поточного і капітального ремонтузагального майна в багатоквартирному будинку, і плату за комунальні послуги.
Що міститься в п. 19 перелік обов'язків не є закритим. Він завершується записом, що власник несе інші обов'язки, передбачені законодавством. Так, згідно зі ст. 17 ЖК (положення якої підлягають застосуванню до будь-якому користувачеві житловим приміщенням, яким є і власник житла) користування житловим приміщенням здійснюється також з дотриманням вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних вимог (п. 6 Правил).
Питання використання житлового приміщення за призначенням, дотримання прав і інтересів інших осіб (п. 6, подп. «А» - «в» п. 19 Правил) згадані вище. Що стосується обов'язки власника нести витрати на утримання належного йому жилого приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку (подп. «Г» п. 19 Правил), то вони передбачені ст. 30 (ч. 3) і 39 (ч. 1) ЖК. Ці положення базуються на правилах ст. 210 ГК, згідно з якою власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором.
Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник кожного приміщення в такому будинку, визначається його часткою у праві спільної власності на спільне майно.
Участь у витратах здійснюється шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення (ч. 2 ст. 39 ЖК; ч. 1 ст. 158 ЖК; подп. «Г» п. 19 Правил). Частка у праві спільної власності пропорційна розміру загальної площіприміщення, що належить власнику в цьому будинку (ч. 1 ст. 37 ЖК).
2.2. Згідно ст. 293 ГК, якщо власник житлового приміщення безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, систематично порушує права та інтереси сусідів, може послідувати в установленому порядку примусове вилучення житла.
Таким чином, у разі недотримання власником житлового приміщення зазначених обов'язків слід звертатися до ст. 293 ГК, як і в разі використання житлового приміщення не за призначенням.
Відповідальність за несвоєчасне внесення плати на утримання і ремонт житлового приміщення (сплата пені) передбачена ч. 14 ст. 155 ЖК.
Аналогічна відповідальність власника кімнати в комунальній квартирі, який несе тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі (якщо інше не передбачено федеральним законом або договором).
У зв'язку з обов'язком брати участь у витратах на утримання спільного майна хотілося б вказати на можливість наступного видувідповідальності.
Згідно ст. 293 ГК порушення власником житлового приміщення прав та інтересів сусідів може спричинити примусове вилучення цього приміщення - продаж даного житлового приміщення з публічних торгів (в порядку, встановленому цією статтею ГК).
Невнесення власником плати на утримання спільного майна будинку (загального майна квартири - ст. 41-43 ЖК) порушує права та інтереси сусідів, сумлінно беруть участь у витратах по утриманню цього майна, а також вимушених оплачувати частку в таких витратах власника житлового приміщення, який ухиляється від своєї обов'язки. Таким чином, представляється можливим вести мову про застосування в даному випадку правил ст. 293 ГК. Таке судження бачиться досить обґрунтованим.
Якщо порушення, допущене власником житлового приміщення, носить характер злочину, застосовується кримінальна відповідальність (див., Зокрема, ст. 167, 168 КК).
Стаття 7.21 КоАП ( «Порушення правил користування житловими приміщеннями») адресована громадянам - користувачам житловим приміщенням; отже, вона підлягає застосуванню і у разі порушення власником правил користування житловим приміщенням.

У новому Житловому кодексі РФ, який набрав чинності з 1 березня 2005 року, окрема глава відведена прав і обов'язків власників житлових приміщень, чого не було в попередньому Житловому кодексі Української РСР. Відзначимо, що власник житлового приміщення має набагато більше правв порівнянні з наймачем житлового приміщення за договором соціального найму. Він здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням. Наймач ж здійснює тільки право користування і володіння житлом. Розглянемо докладніше, що може і що повинен робити власник квартири або будинку.

Обов'язки

Власник несе тягар утримання житлового приміщення. Що це означає? Власник житла зобов'язаний підтримувати житлове приміщення в належному стані, не допускати безгосподарного поводження з ним, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників в багатоквартирному будинку. Крім того, необхідно вчасно оплачувати комунальні платежі і нести інші витрати по утриманню житлового приміщення.

Крім комунальних платежів власник зобов'язаний платити податок на майно. На відміну від власника наймач житлового приміщення такий податок не платить. Платниками податку на майно фізичних осібвизнаються власники майна, яке визнається об'єктом оподаткування. Житлові будинки, квартири, дачі, гаражі та інші будівлі і споруди визнаються об'єктами оподаткування. Якщо майно перебуває у спільній часткової власностідекількох осіб, то платником податків визнається кожне з цих осіб пропорційно його частці. Якщо майно перебуває у спільній сумісній власності, то співвласники платять в рівних частках. Ставка податку коливається від 0,1 до 2,0% і залежить від вартості майна. У розрахунок береться інвентаризаційна вартістьжитлового приміщення. Так, при вартості житлового приміщення до 300 000 тис. Руб. ставка податку становить до 0,1%, від 300 000 до 500 000 тис. руб. від 0,1 до 0,3%, понад 500 000 тис. руб. від 0,3 до 2%. Податок сплачується один раз на рік. Слід зазначити, що останнім часом все частіше з високих трибун можна почути думку, що при розрахунку податку за основу потрібно брати ринкову вартістьквартири, яка набагато вище інвентаризаційної. В даний час такі зміни в законодавстві ще не прийняті.

Основне право власника, якого немає в інших користувачів, - це право розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Тобто власник має право продати, подарувати, закласти або іншим чином розпорядитися житловим приміщенням. Власник має право надати житлове приміщення в тимчасове володіння і користування іншим громадянам на підставі договору найму, договору безоплатного користуванняабо на іншому законній підставі. Крім того, законний власник житлового приміщення може надавати його юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі. Але при цьому таке житлове приміщення може бути використано тільки для проживання громадян, наприклад, працівника цього юридичного лиця. Не треба забувати, що якщо житлове приміщення здається за плату, необхідно заплатити податок на доходи.

Права і обов'язки членів сім'ї

Відповідно до Житлового кодексу РФ до членів сім'ї власника відносяться які проживають разом з власником його чоловік, діти і батьки даного власника. Інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках і інші громадяни можуть бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником в якості членів сім'ї. Дані особи мають тільки право користування житловим приміщенням нарівні з власником, якщо угодою між ними не передбачено інше.

У Житловому кодексі Української РСР було передбачено положення, відповідно до якого право користування приміщенням зберігалося за цими особами і в разі припинення сімейних відносин з власником квартири. У новому Житловому кодексі РФ дане правило вже відсутня. Так, в разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членомсім'ї власника не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї.

Правда, є одне «але». Житловим кодексом РФ передбачено правило, яке спрямоване на захист прав колишніх членів сім'ї. Ст. 31 ЖК РФ говорить, що якщо у колишнього члена сім'ї відсутнє інше житлове приміщення, де б він міг жити, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї та інші заслуговують на увагу обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування приміщенням може бути збережено за колишнім членом сім'ї на певний термінна підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіката інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу. Після закінчення визначеного судом терміну користування право користування припиняється. Виселити громадянина, якому надано право користування житловим приміщенням, можна і до закінчення терміну. Зробити це можна тільки в тому випадку, якщо громадянин використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права і законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування. Власник житлового приміщення має право попередити даного громадянина про необхідність усунути порушення. Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, власник житлового приміщення також має право призначити даному громадянинові розумний термін для проведення ремонту. У разі, якщо даний громадянин після попередження власника знову допускає порушення або без поважних причин не проведе необхідний ремонт, даний громадянин на вимогу власника житлового приміщення підлягає виселенню в судовому порядку.

Крім того, якщо раніше при переході права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є членами сім'ї власника зберігали право користування даним житловим приміщенням, то тепер перехід права власності до іншої особи є підставою для припинення права користування. Це особливо важливо для тих, хто збирається продати квартиру. Так як раніше не можна було зобов'язати особу виписатися з житлового приміщення, а купувати квартиру з прописаними в ній громадянами мало хто погоджувався. Тепер же все спростилося.

Крім членів сім'ї власника в житловому приміщенні можуть проживати і інші громадяни. Це ті, кому право користування надано в силу заповідального відмови, а також громадяни на підставі договору довічного утримання. Право користування в силу заповідального відмови означає, що на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира або інше житлове приміщення, заповідач поклав обов'язок надати іншій особі на період його життя або на інший строк право користування цим майном. Дієздатний громадянин, який проживає за заповідальним відказом, несе солідарну з власником житлового приміщення відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування таким житловим приміщенням, якщо інше не передбачено угодою між ними. Громадянин має право вимагати державної реєстрації права користування житловим приміщенням, що виникає з заповідального відмови. За договором довічного утримання з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належний йому житловий будинок, квартиру, земельна ділянкаабо іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина.