Типология объектов недвижимости как обязательный метод массовой оценки. Теоритические основы типологии объектов недвижимости Типологические характеристики классификация объекта оценки

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрос­лый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды - составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам.

2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с окоф

В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декаб­ря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов - ОК 013-94 (ОКОФ).

Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характери­стик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель­но-архитектурные объекты, назначением которых является соз­дание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое пред­ставляет собой самостоятельное конструктивное целое, их счи­тают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (скла­ды, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в зда­ния и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахер­ских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необ­ходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудо­ванием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сиг­нализационные сети; вентиляционные устройства общесанитар­ного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электри­ческого освещения и внутренние телефонные и сигнализацион­ные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, - котлами, генераторами, станками, машинами, ап­паратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудо­вания. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строи­тельные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименова­ний, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу "сооружения" также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и инфор­мации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, тру­бопроводы различного назначения, радиорелейные линии, ка­бельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствую­щими комплексами инженерных сооружений.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предна­значенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исто­рические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мас­терские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводствен­ного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и трактор­ные прицепы, железнодорожные специализированные и пере­оборудованные вагоны, основным назначением которых являет­ся выполнение производственных функций (вагоны-лаборато­рии, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред­приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декора­тивные и озеленительные насаждения всех видов; искусст­венные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для науч­но-исследовательских целей. Объектом классификации дан­ного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприя­тия и т. п.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учи­тывается в рамках ОКОФ.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).

Гражданские здания классифицируются по ряду специфических признаков. В зависимости от предназначения их подразделяют на жилые и общественные. В свою очередь, каждая из выделенных групп классифицируется по конкретным функциональным признакам.

Гражданские здания подразделяются на здания массового строительства и уникальные. Здания массового строительства возводят в большом количестве по типовым и повторно применяемым проектам для удовлетворения основных потребностей людей (жилые дома, школы, детские сады, поликлиники, больницы и др.). Уникальные здания имеют важное общественное значение, их возводят по индивидуальным проектам, как правило, в единичном варианте (например, театры, музеи, дворцы культуры, вузы, здания правительственных учреждений, некоторые жилые дома).

По этажности гражданские здания условно подразделяются на пять групп:

Малоэтажные - высотой до 3 этажей;

Повышенной этажности - 6...9 этажей;

Многоэтажные - 10...25 этажей;

Высотные - более 25 этажей.

Этажи гражданских зданий называются:

Надземными - при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

Цокольными, или полуподвальными, - при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли, но не более чем на половину высоты помещений;

Подвальными - при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений;

Мансардными - при расположении помещений в объеме чердака.

При определении этажности здания учитывают только надземные этажи.
2.2. Планировочные схемы гражданских зданий

Планировочные решения гражданских зданий очень разнообраз­ны, так как отражают различные функциональные процессы, про­исходящие в определенных условиях. Однако это многообразие ре­шений сводится к нескольким планировочным схемам: ячейковой, зальной и комбинированной (рис. 3.1).

Ячейковая схема применяется в тех зданиях, где необходимы небольшие, одинаковые по площади помещения. Ячейковая схема может решаться по коридорной, анфиладной, центрической (бес- коридорной) и секционной планировочным схемам.

Коридорная планировочная схема характеризуется располо­жением помещений с двух сторон коридора. При одностороннем расположении помещений планировка называется галерейной. Че­рез коридор или галерею осуществляется связь между помещениями (рис. 3.1, а). Коридорная схема широко применяется в различных гражданских зданиях: общежитиях, гостиницах, интернатах, адми­нистративных, учебных, лечебно-профилактических и др.

Анфиладная планировочная схема предусматривает непосред­ственную связь смежных помещений, расположенных последовательно, одно за другим (рис. 3.1, б). Анфиладная схема, прежде распространен­ная в жилых, дворцовых и культовых постройках, имеет ограниченное применение (музеи и выставочные павильоны, торговые здания).
Планировочные решения гражданских зданий очень разнообразны, так как отражают различные функциональные процессы, происходящие в определенных условиях. Однако это многообразие решений сводится к нескольким планировочным схемам: ячейковой, зальной и комбинированной (рис. 1).

Ячейковая схема применяется в тех зданиях, где необходимы небольшие, одинаковые по площади помещения. Ячейковая схема может решаться по коридорной, анфиладной, центрической (бес- коридорной) и секционной планировочным схемам.

Коридорная планировочная схема характеризуется расположением помещений с двух сторон коридора. При одностороннем расположении помещений планировка называется галерейной. Через коридор или галерею осуществляется связь между помещениями (рис. 1, а). Коридорная схема широко применяется в различных гражданских зданиях: общежитиях, гостиницах, интернатах, административных, учебных, лечебно-профилактических и др.

Анфиладная планировочная схема предусматривает непосредственную связь смежных помещений, расположенных последовательно, одно за другим (рис. 1, б). Анфиладная схема, прежде распространенная в жилых, дворцовых и культовых постройках, имеет ограниченное применение (музеи и выставочные павильоны, торговые здания).

Центрическая планировочная схема предусматривает четко выделенное одно главное большое помещение, а вокруг него группируются второстепенные, меньшей площади (рис. 1, в). Примерами этой схемы могут быть зрелищные здания: театры, кинотеатры, концертные залы, цирки.

Секционная планировочная схема включает в себя ряд повторяющихся и изолированных друг от друга частей-секций. В пределах секции помещения могут быть расположены по разным планировочным схемам (рис. 1, д). Эта схема чаще всего применяется в квартирных жилых домах.

Зальная схема характерна для зданий, состоящих из одного значительного по площади помещения на этаже или примыкающих к нему, по периметру, небольших второстепенных помещений: рынков, выставочных павильонов, спортивных сооружений, гаражей и т.д. (рис. 1, г).

Комбинированная схема основана на сочетании ячейковой и зальной схем (см. рис. 1, в). В ней большие залы группируются с более мелкими помещениями. В многофункциональных и сложных по условиям строительства зданиях и комплексах, как правило, сочетаются несколько планировочных схем.

Помещения гражданских зданий по их роли в функциональном процессе (отдых, работа, учеба) подразделяются на несколько групп:

Основные - соответствуют основным функциям здания (жилые комнаты жилых домов, школьные классы и кабинеты, зрительные залы театров и кинотеатров, торговые залы магазинов);

Вспомогательные - предназначены для обеспечения основных функций здания, но не определяют их (конференц-залы, архивы, фойе и кулуары театров, подсобные помещения магазинов, музеев и др.);

Обслуживающие - повышают комфорт и санитарно-гигиенические условия, но не имеют прямого отношения к основной функции здания (вестибюли, холлы, санитарные узлы, буфеты общественных зданий);

Коммуникационные - необходимы для связей внутри здания (лестницы, пандусы, лифты, эскалаторы, коридоры, галереи);

Технические (иногда целые этажи) - предназначены для размещения инженерно-технического оборудования (машинные отделения лифтов, мусоросборные камеры, помещения для вентиляции и кондиционирования воздуха).

Рис. 3.1. Планировочные схемы гражданских зданий:

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая; г - зальная; д - секционная

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая; г - зальная; д - секционная

Рис. 3.1. Планировочные схемы гражданских зданий:

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая; г - зальная; д - секционная
Рис. 1 - Планировочные схемы гражданских зданий:

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая;

Г - зальная; д - секционная.
2.3. Типологическая классификация высотных зданий

В настоящее время нет единого подхода к методике классификации высотных зданий. Их классифицируют по различным признакам, в том числе по функциональным (многофункциональные и специализированные разного назначения) и планировочным (зальную, коридорную, галерейную, ячейковую) схемам; их расположению на генплане (компактное или протяженное); форме плана (прямоугольные, квадратные, овальные, сложные); размещению лестнично-лифтовых узлов; конструктивным системам и др.

Современные высотные здания обращают на себя особое внимание специалистов и общественности, так как они стали частью городской структуры, включающей в себя основные виды жизнедеятельности людей: жилище, отдых, места приложения труда. Активное их возведение влияет на количественные и качественные перемены в структуре и облике городов: существенное изменение уклада жизни населения, повышение социального статуса районов их строительства, создание современной инфраструктуры, приближение системы обслуживания к потребителю, повышение или понижение комфортности проживания и др.

В существующем многообразии типов высотных зданий наиболее распространенными специализированными зданиями являются жилые, гостиничные и административные.

Высотные специализированные жилые здания включают в себя квартиры для постоянного и временного проживания (апартаменты квартирного типа). К ним можно отнести некоторые объекты в Москве, например, «Эдельвейс», «Триумф Палас», здание на Котельнической набережной, а также «Марина Сити» (Чикаго, США), «Вельска Тауэр» (Милан, Италия) и др.

Высотные специализированные гостиничные здания состоят из жилых номеров разного уровня комфортности. К ним можно отнести следующие объекты в Москве: гостиницы «Космос», «Ленинградская», гостиничный комплекс «Измайлово», а также «Хесперия Отель» (Испания), гостиница «Бурдж аль-Араб» (Дубай, ОАЭ) и др.

Высотные специализированные административные здания включают в себя административные помещения, в том числе офисы. К ним можно отнести такие объекты, как здание НИИ «Дельта» (Москва), «Коммерцбанк» (Франкфурт-на-Майне, ФРГ), «Нэшнл-КоммершиалБэнк» (Джеда, Саудовская Аравия), здание фирмы «БМВ Хэдвотерс» (Мюнхен, ФРГ), «Крайслер билдинг» (Нью-Йорк, США) и др.

Кроме рассмотренных распространенных типов специализированных высотных зданий имеются и другие их разновидности, например: учебные и административные здания в Москве - главное здание МГУ им. М. В. Ломоносова на Воробьевых горах, здание МГСУ; медицинские - здание Всероссийского онкологического научного центра РАМН; библиотечные - здание Национальной библиотеки Беларуси (Минск) и др.

Высотные многофункциональные здания могут включать в себя все помещения, проектируемые в специализированных зданиях. Их примерами могут служить большинство зданий из возводимых в Москва-Сити (башня «Россия», башня «Федерация»); Дворец бракосочетания (Москва); жилой комплекс «Алые паруса» (Москва); «Джон Хэнкок Центр» (Чикаго, штат Иллинойс, США), «Ля Тур Кредит Лионас» (Лион, Франция), «Джин Мао» (Шанхай, КНР).

Высотные уникальные многофункциональные здания построены как за рубежом, так и в России. К ним относятся: «Гранд Арка» в районе Дефанс (Париж, Франция), башни Кувейтской инвестиционной компании «Ворота Европы» (Мадрид, Испания), «ЦэнтралЧайнестелевижн» (Пекин, КНР), самая высокая в мире башня «Халифа» (Дубай, ОАЭ) и др. Для таких зданий требования экономичности проекта уступают оригинальным архитектурно-художественному и конструктивному решениям.

Тип высотного здания должен учитываться в его архитектурном, объемно-планировочном и конструктивном решении, причем для каждого конкретного функционального назначения его помещений. Одни архитектурно-планировочные решения являются наиболее удачными для размещения жилых помещений, другие - для административных, третьи - могут использоваться как универсальные. Это обусловлено тем , что у каждого вида помещений имеются свои особые требования к архитектурно-планировочным параметрам здания. Например, для архитектурно-планировочных решений жилых помещений характерна мелкоячеистая структура; гостиниц - смешанная (мелкоячеистая для гостиничных номеров и среднеячеистая для небольших конференц-залов, кафе и т.п.); спортивных залов, ресторанов, бассейнов - крупноячеистая. Многофункциональные здания в зависимости от набора функционально-образующих элементов имеют, как правило, смешанную (комбинированную) структуру.

В настоящее время больше всего построено многофункциональных высотных зданий. В России официально существует определение только многофункционального высотного здания, которое дано в МГСН 4.19-2005, хотя и в нем нет четкого определения, какие именно и в каком соотношении там должны быть помещения. Деление высотных зданий на типы является необходимостью и основой для дальнейшего исследования и создания нормативной базы по проектированию, систематизации и разработке основных принципов формирования с учетом их предпочтительных характеристик. В типологических характеристиках раскрываются социальные, идеологические, функциональные, конструктивно-технические, экономические, градостроительные и архитектурно-художественные требования к высотному зданию с конкретной привязкой к местности и с учетом его назначения.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Приведите классификацию гражданских зданий по этажности.

2. Приведите классификацию гражданских зданий по функциональному назначению.

2. Назовите основные планировочные схемы гражданских зданий.

3. Приведите классификацию помещений гражданских зданий.

4. Назовите основные признаки классификации высотных зданий.

Глава 3

ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Общие сведения о жилой недвижимости

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся площадь (или не менее половины общей площади) которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства.

Жилые дома предназначены для постоянного или временного проживания в них людей. Их подразделяют на следующие группы:

Квартирные дома;

Дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках.

В число жилых домов не входят дачи (строения капитальные, облегченные), принадлежащие государственным предприятиям, организациям и учреждениям и дачно-строительным кооперативам, гражданам на праве частной собственности, летние садовые домики членов садоводческих товариществ, охотничьи домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания.

Основным типом жилого дома является дом с квартирами для заселения одной семьи. Количество квартир в них может быть различным и зависит от типа дома и места строительства.

По этажности квартирные жилые дома условно подразделяются:

На малоэтажные - 1 ...3 этажа;

Средней этажности - 4...5 этажей;

Многоэтажные - 6...9 этажей;

Повышенной этажности - 10... 16 этажей;

Высотные - 17 этажей и более.

Для городской застройки наиболее экономичными являются 5 - 9-этажные жилые дома. Дома повышенной этажности строят только в крупных городах. Застройку домами малой и средней этажности производят в поселках и малых городах. В сельских поселениях применяют малоэтажную и - реже -средней этажности застройку.

3.2. Капитальность жилых зданий

Для жилых зданий установлено шесть групп капитальности. Группы капитальности и степень долговечности жилых зданий приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1. -Группы капитальности жилых зданий

Жилые здания в зависимости от группы капитальности, степеней огнестойкости, долговечности и эксплуатационных требований под­разделяются на четыре класса (табл. 3.2).
Таблица 3.2. -Классы жилых зданий

3.3. Номенклатура типов жилых домов

Номенклатура типов жилых домов слагается из дифференцированно разработанных типологически схожих проектов жилых домов по объемно-планировочной структуре.

По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на следующие типы: одноквартирные, двухквартирные, блокированные, секционные, коридорные и галерейные.

Типологическая схема жилых домов приведена на рис. 3.1. Для Средней полосы России в городской застройке в качестве основного типа применяют многосекционные и частично односекционные (башенные) дома; для районов с мягким и жарким климатом - галерейные. Коридорные жилые дома удобны для размещения одно- и двухкомнатных квартир. Блокированные жилые дома применяют в малых городах, поселках городского типа, одноквартирные - в сельских поселениях и малых городах.

Номенклатура основных типов жилых домов в зависимости от организации быта и характера проживания представлена в табл. 3.3. Основными критериями деления жилых домов на типы являются социально-экономические условия, демография, специфика ведения личного подсобного хозяйства. В зависимости от назначения жилые дома подразделяются на три группы: постоянного, временного и сезонного проживания.

Рис. 3.1. - Типологическая схема жилых домов по объемно-планировочной структуре
В первую группу входят все виды квартирных домов, в том числе и дома для малосемейных, интернаты для престарелых, инвалидов и ветеранов. Вторую группу составляют дома для временного проживания, рассчитанные для одиночек (общежития), т.е. на заселение рабочей молодежью, студентами, учащимися. Третья группа предназначена для временного проживания в определенное время сезона (к ней относятся как стационарные, так и мобильные или сборноразборные дома). Они предназначены для промысловиков, нефтяников, газовиков, животноводов, пастухов, строителей и т.д.

По характеру застройки квартирные жилые дома подразделяются на четыре типа:

С приквартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок;

С элементами первичного хозяйственно-бытового обслуживания и озелененной территорией, предназначенной для общего пользования;

С развитым обслуживанием, включающим в себя различный набор современных квартир, комплекс обслуживающих учреждений для удовлетворения самых разнообразных культурно-бытовых потребностей населения этого типа домов (молодежные жилые комплексы (МЖК));

Гостиничного типа, предназначенные для одиночек и семей из двух-трех человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства. В них квартиры имеют небольшую жилую площадь, уменьшенный состав подсобных помещений (кухни-ниши, совмещенные санузлы с душевыми поддонами и т.д.). В таких домах предусматривается развитая система коммунального и бытового обслуживания.

Квартиры являются основной ячейкой, из которых компонуются все жилые квартирные дома. Квартира, как правило, предназначена для заселения одной семьи. Такую квартиру по планировке решают, как единое целое, но в общей площади выделяют жилую и подсобную площади, а также летние помещения. В состав жилой площади входят общая комната и спальни. В состав подсобной площади входят кухня, передняя, ванная или душевая, туалет, кладовая или хозяйственный шкаф. В состав летних помещений входят балкон или лоджия, веранда.

Расселение семей при социальной норме общей площади 18 м2 на одного человека рекомендуется рассчитывать по формуле

т. е. количество комнат (К) в квартире должно быть на одну больше количества членов семьи. На семью из одного человека предоставляется 33 м2 общей площади; на семью из двух человек - 42 м2 общей площади; на семью из трех и более человек - не менее 18 м2 общей площади на каждого члена семьи.

Таблица 3.4. - Верхние пределы площадей квартир для государственного строительства

Расселение в квартирах производят согласно Жилищному кодексу РФ. Принимают две категории квартир (А и Б) с разными минимальными площадями (без учета площади балконов, террас, лоджий, холодных кладовых, приквартирных тамбуров) в зависимости от количества комнат в домах жилищного фонда социального назначения (табл. 4.4). В Москве приведенные в таблице площади квартир приняты за нижние пределы.

В настоящее время введено две категории жилищ: А - жилой фонд государственного, муниципального и социального использования; Б - жилищный фонд коммерческого и индивидуального использования. Жилище категории Б включает в себя одно- и многоквартирные жилые дома, в том числе блокированные с нормируемым нижним пределом 33 м2 для однокомнатных и 103 м2 - для шестикомнатных квартир и неограниченным верхним пределом площади квартир (одноквартирных домов).

Жилище категории А включает в себя многоквартирные жилые дома, специализированные многоквартирные жилые дома (для престарелых и инвалидов), общежития. В составе квартир одноквартирных домов жилища категории Б допускается предусматривать столовую, библиотеку, постирочную, сауну, тренажерный зал, бильярдную и другие помещения.

Планировка квартир отличается, в первую очередь, количеством комнат и размерами общей площади, состоящей из жилой и подсобной площадей. Тип квартиры определяется численным составом семьи и расчетной нормой общей площади на одного члена семьи. В городской застройке наибольшее распространение получили 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры.

Рис. 3.2. - Примеры планировочных решений однокомнатных квартир
Однокомнатные квартиры предназначены для семей из одного или двух человек. Их размещение предусматривается в секционных и коридорных домах гостиничного типа. Однокомнатная квартира включает в себя комнату , кухню, прихожую, санитарно-технический узел (рис. 3.2). Комната служит местом для различных занятий, отдыха, сна.

Двухкомнатные квартиры предназначены для заселения семей из двух-трех человек. Они могут иметь планировку с изолированными или смежными комнатами. Санитарный узел, как правило, раздельный (рис. 3.3). Большая из комнат используется как гостиная, меньшая - как спальная.

Рис. 3.4. - Примеры планировочных решений двух- и трехкомнатных квартир

Трехкомнатные квартиры предназначены для заселения семей из трех-четырех человек. Комнаты могут быть изолированные (одна из них может быть смежная), санитарный узел раздельный (рис. 4.4). Одну из комнат используют как гостиную, другую (изолирован­ную) - как спальню, третью - как детскую.

Для больших семей из четырех-шести человек предусматривают четырех- и пятикомнатные квартиры (рис. 4.5). Возможно располо­жение комнат в подобных квартирах в двух уровнях на двух верхних этажах секционных домов. Общая комната располагается смежно с передней и в удобной связи с кухней. Такую связь осуществляют через раздвижную перегородку или специальное передаточное окно в шкафу-буфете, являющемся перегородкой между комнатой и кух­ней. Многокомнатные квартиры ориентируются на две противопо­ложные стороны здания.

В последнее время стали проектировать квартиры с гибкой пла­нировкой, которая позволяет удовлетворить требования различного состава семей. При гибкой планировке помещения квартиры разделяются сборно-разборными перегородками. Стационарное положение в таких квартирах занимают кухни и санитарные узлы.

Жилые комнаты являются основной частью квартиры. Они имеют различное назначение и подразделяются на общую (гостиную) и спальные комнаты. Наиболее удобны жилые комнаты с соотношением ширины и глубины от 1:1 до 1:1,5. Глубину (расстояние от окна) жилых комнат следует принимать не менее 3 м и не более 6 м, ширину - не менее 2,4 м.

Общая комната является наибольшей по площади и служит местом отдыха и различных занятий членов семьи, приема гостей, столовой. Размеры общей комнаты назначаются не менее 16 м2, ширина - не менее 3 м. Общая комната чаще всего изолирована, в двухкомнатных и многокомнатных квартирах она может быть проходной.

Спальня предназначена для сна, занятий, хранения одежды, книг, для игр детей. Площадь спален назначается 10... 12 м2 для двух человек и 8 м2 - для одного. Желательно, чтобы комнаты для спален были непроходными.

Подсобные помещения включают в себя переднюю с хозяйственными коридорами и кладовыми-шкафами, кухню, санитарные узлы, летние помещения.

Рис. 4.5. - Примеры планировочных решений четырехкомнатных (а) и пятикомнатных (б) квартир

Р





ис. 3.6. - Габаритные схемы кухни с размещением оборудования

Рис. 3.7. - Габаритные схемы и размещение оборудования санитарных узлов
Передняя (прихожая) обеспечивает комфорт входного узла и связь с помещениями квартиры. Ширина передней должна быть не менее 1,4 м, минимальная площадь - 3 м2. Внутриквартирные коридоры, соединяющие переднюю с жилыми помещениями квартиры, принимают шириной не менее 1,1 м, с подсобными - 0,85 м; высота при наличии антресолей - 2 м. Связь прихожей с жилыми комнатами возможна посредством холла.

Кухня предназначена для приготовления и приема пищи. Применяют три основных типа кухни: кухня-ниша, рабочая кухня, кухня-столовая (рис. 4.6). Кухня-ниша организуется в виде ниши жилой комнаты или передней площадью 0,7... 1,0 м2 в домах гостиничного типа, в однокомнатных малогабаритных квартирах на одного человека, ведущего домашнее хозяйство в минимальном объеме. Кухни оборудуют электроплитой и вытяжной вентиляцией.

Рабочую кухню устраивают в однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартирах. Площадь рабочей кухни принимают в диапазоне 5...8 м2.

Кухню-столовую применяют в современных квартирах, в которой кроме рабочего оборудования размещают обеденный стол и стулья. Площадь такой кухни принимают в зависимости от размеров квартиры в диапазоне 8... 11 м2.

Санитарный узел включает в себя помещения, где располагаются ванна или душевой поддон, умывальник и унитаз. В однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартирах устраивают совмещенные санузлы, где все санитарные приборы размещаются в одном помещении. В квартирах для больших семей санузел раздельный. Габаритные схемы и размещения санитарных приборов в санитарных узлах приведены на рис. 4.7.

3.5. Правила подсчета объемно-планировочных параметров квартир и жилых зданий

Площадь квартир следует определять, как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.

Общая площадь квартиры - это суммарная площадь жилых и подсобных помещений. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Площадь, занимаемая печью, в площадь помещения не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.

Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

При определении площади помещения мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту; 1,1 м - при 45°; 0,5 м - при 60° и более.

Общую площадь квартир жилого здания следует определять, как сумму общих площадей квартир этого здания. Площадь подполья для проветривания здания, чердаков, технического подполья (технического этажа), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров, лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестничных клеток в общую площадь зданий не включаются.

Площадь жилого здания следует определять, как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей на уровне данного этажа.

Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

Отношение площади световых проемов всех жилых комнат и кухонь квартир и общежитий к площади пола этих помещений не должно превышать 1:5,5 (минимальное отношение - 1:8); для мансардных этажей с применением мансардных окон - 1:10.

Высота помещений квартиры от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м, а внутриквартирных коридоров - 2,1 м.

Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяют умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.

Строительный объем надземной части здания без чердачного перекрытия равен произведению площади вертикального поперечного сечения на длину здания, измеренную между наружными поверхностями торцовых стен в направлении, перпендикулярном площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.

Площадь вертикального поперечного сечения определяют по обводу наружной поверхности стен, верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола этажа. При изменении площади поперечного сечения, выступающие на поверхности стен архитектурные детали, а также ниши учитывать не следует.

Строительный объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыш, включается в строительный объем здания.

Объем эркеров, веранд, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его полезный объем, следует подсчитывать отдельно и включать в общий объем здания. Объем лоджий также входит в объем здания. Не включаются в объем здания объем проездов , портиков, а также крытых и открытых балконов.

Технические этажи жилых и общественных зданий следует включать в объем зданий. Не включаются в объем зданий чердаки, используемые для технических целей.

Объем мансардного этажа равен произведению площади горизонтального сечения мансарды по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды до верха чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды следует принимать ее среднюю высоту.

Объем подвала (полуподвала) определяют умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола до уровня чистого пола первого этажа. Стены по внешнему обводу следует измерять с учетом толщины слоя штукатурки или облицовки.

При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При разном количестве этажей в различных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность рассчитывается отдельно для каждой части здания. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

Малоэтажные индивидуальные жилые дома с приквартирными участками называются домами усадебного типа. Их подразделяют на одно- и двухквартирные. Усадебные дома наиболее полно отвечают потребностям быта сельского жителя. Основным преимуществом усадебного дома является непосредственная связь с приусадебным участком и хозяйственными помещениями, что объединяет их в единое целое, т.е. жилище.

Усадебные жилые дома распространены в сельских поселениях и малых городах. В последнее время разрешено строительство усадебных домов и в больших городах на специально выделенных участках для коттеджной застройки.

Одноквартирные усадебные дома

По архитектурно-планировочным приемам одноквартирные дома подразделяют на три типа: одноэтажные (в одном уровне); мансардные; двухэтажные с квартирами в двух уровнях.

Одним из главных показателей квартир является количество комнат. По этому показателю одноквартирные дома подразделяются на четыре основных типа (табл. 3.6). Верхние пределы площади квартир не ограничены.

В одноквартирном доме всю площадь можно условно разделить на три группы: жилую, хозяйственную и коммуникационную. В жилую группу включают общую комнату (гостиную), спальни, детские, комнаты для интеллектуальной работы. К хозяйственной группе относят чистую кухню (для приготовления пищи), кормокухню, кладовые для продуктов и сезонной одежды, гараж, мастерскую и т.д. Коммуникационная группа помещений включает в себя входную зону (тамбур, переднюю), коридоры, холл, лестницы.

Жилой одноэтажный дом целесообразен для небольших квартир с количеством комнат от 2 до 5. Общая площадь дома ограничивается 95 м2 (рис. 4.8, а). В зависимости от размеров дома и участка в нем предусматривают один или два входа: один - главный вход со стороны улицы, другой - хозяйственный со стороны участка. Оба входа желательно осуществлять через тамбур глубиной 1,2 м (рис. 3.9).

Для хранения солений, овощей и других продуктов устраивают подвал (подполье) со входом из кухни или прихожей. В некоторых случаях на территории участка сооружают отдельно стоящий погреб. Чердак устраивают проветриваемым, в нем хранят сезонные вещи, сушат белье, лечебные травы и т.д. Летние помещения (веранды, террасы, лоджии) увеличивают в летний период используемую общую площадь дома и осуществляют связь квартиры с природой.

Мансардный усадебный одноквартирный дом - это дом с мансардным этажом, расположенным в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши с уклоном не менее 45° (рис. 3.10). Для лучшего использования чердачного пространства потолку мансарды придают ломаную форму с наклонными плоскостями стен. Высоту стен до наклонной части потолка принимают не менее 1,6 м, площадь горизонтальной части потолка должна быть не менее половины площади пола мансарды (см. рис. 3.10). В настоящее время для освещения мансард широкое распространение получили мансардные окна, расположенные в плоскости наклонной крыши (рис. 3.11, а).

Одноквартирные дома с квартирами в двух или трех уровнях, а также с эксплуатируемым цокольным этажом называются коттеджами (рис. 3.11). Главное преимущество дома такого типа заключается в архитектурно-планировочной компактности площади застройки и четкости в изоляции основных зон: жилой (2-й этаж) и хозяйствен ной (1-й этаж). Дома коттеджного типа строят, как правило, так, чтобы площади и высота первого, второго и последних этажей были равны. Крыша может быть плоской или скатной (рис. 3.12).

Этажи сообщаются между собой внутриквартирной лестницей. Для экономии места такие лестницы делают крутыми с наибольшим уклоном 1:1,1, а с забежными ступеньками - 1:1,25. По форме лестницы выполняют одно-, двухмаршевыми с минимальной шириной марша 0,8 м. Внутренняя лестница может быть открытой или ограниченой стенами. Такие лестницы устраивают в передней или общей комнате.

Рис. 3.8. - Типы одноквартирных жилых домов:

а - одноэтажный одноквартирный; б - мансардный; в - частичное расположение комнат в двух уровнях; г - одноквартирный двухэтажный; д - на рельефе с перепа­дом уровней полов

Рис. 3.9. - Одноэтажный одноквартирный трехкомнатный жилой дом

Одноквартирные дома имеют три варианта внутреннего благоустройства:

1) упрощенная система (печное отопление, люфт-клозет);

2) местная система водопровода, канализации, водяного отопления;

3) централизованная система инженерных коммуникаций.
Двухквартирные усадебные дома

Двухквартирные усадебные дома (спаренные) представляют собой блок, состоящий из двух изолированных квартир, имеющих одну общую стену и объединенных одной крышей (рис. 4.13). У такого дома имеются преимущества перед одноквартирным: меньше периметр наружных стен, меньше расход энергии на отопление, наличие блокировки инженерного оборудования, меньше площадь участка, что, в свою очередь, сокращает общую длину улицы и всех коммуникаций.

В

отношении планировки двухквартирные дома могут решаться с квартирами в одном и двух уровнях, а также с поэтажным расположением квартир.

Фасад 1-5 I-1

План 1 -го этажа План мансарды

Рис. 3.10. - Мансардный двухквартирный жилой дом с трехкомнатными квартирами

3.7. Элементы обслуживающих помещений, размещаемых в жилых домах

Для повышения комфорта проживания населения в жилых домах предусматривается необходимый состав общих обслуживающих помещений хозяйственного, бытового и культурного назначения. Они могут находиться на первом или цокольном этаже.

По составу помещений общественные учреждения подразделяются на три группы:

Предприятия общественного питания (кафе, кулинарии, столовые и т.д.);

Предприятия бытового обслуживания (пункты приема в стирку, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские и др.);

Магазины (универмаги, магазины массовых непродовольственных товаров, продовольственные магазины, булочные, молочные, гастрономы и др.).

Чаще всего подобные помещения малых торговых учреждений и помещения предприятий службы быта встраивают в первые этажи жилых зданий, а торговые залы пристраивают, при этом конструктивное решение первого этажа жилого дома не требует изменений. На рис. 4.26 приведены схемы объемно-планировочных решений встроенно-пристроенных торгово-бытовых и культурных предприятий в секционной жилой застройке.
3.8. Сравнительная оценка объемно-планировочных решений жилых зданий

Оценка различных вариантов проектных решений жилых домов производится методом сравнительного анализа с помощью системы объемно-планировочных коэффициентов, характеризующих соотношение площадей и объемов.

Плоскостной планировочный коэффициент К 1 характеризует рациональность использования площадей и определяется как отношение жилой площади Sжил, к общей площади S общ.:

К 1 =Sжил/S общ.

Коэффициент К 1 , зависит от числа комнат в квартире. Его оптимальное значение принимается в существующей планировке в диапазоне 0,5...0,7.

Объемный коэффициент К 2 характеризует использование объема и определяется как отношение строительного объема здания Vзд к его общей площади S общ.:

К 2 =Vзд/ S общ.

Его величина зависит от высоты этажа, размеров внеквартирных площадей (лестнично-лифтового узла), материала стен и перегородок. Поэтому значение коэффициента К 2 колеблется в значительном

диапазоне: К 2 = 3,5...5,0.

Коэффициент компактности К 3 характеризует отношение площади наружных ограждающих конструкций Sогр (стен, оконных и балконных проемов, кровли) к общей площади S общ.:

К 3 = Sогр/ S общ.

Изменение коэффициента К 3 зависит от конфигурации здания и влияет как на сметную стоимость здания, так и на эксплуатационные затраты (отопление, ремонт фасадов и кровли). Значение коэффициента К 3 находится в диапазоне 0,8... 1,3.

Периметральный коэффициент К 4 характеризует отношение периметра наружных стен Рн.с. к площади застройки S застр:

К 4 =Рн.с./ S застр.

Для домов городского типа К 4 = 0,24...0,40; для домов сельского типа К4= 0,35...6,50.

Конструктивный коэффициент К 5 характеризует отношение площади сечения вертикальных конструкций в плане Sконстр к площади застройки здания S застр:

К 5 =Sконстр/ S застр.

Коэффициент К 5 характеризует степень насыщенности плана здания вертикальными конструкциями (стенами, перегородками, колоннами, пилястрами). Для крупнопанельных домов К 5 = 0,10... 0,15, для кирпичных и крупноблочных К 5 = 0,15...0,20.

Коэффициент К характеризует отношение площади внеквартирных коммуникаций (лестнично-лифтовые узлы) S л.л.уз. к площади застройки здания S застр:

Наименьшее значение К 6 характерно для домов секционного типа, наибольшее - для домов башенного, коридорного и галерейного типов.

Плотность жилого фонда (нетто) - это общая площадь, м2, приходящаяся на 1 га жилой территории микрорайона (квартала, поселения).

Плотность жилого фонда (брутто) - это общая площадь, м2, приходящаяся на 1 га всей территории микрорайона (квартала, поселения).

Плотность застройки (коэффициент застройки) - это площадь застраиваемых зданий, %, от жилой территории микрорайона

(квартала, поселения).

Площадь застройки определяется умножением длины на ширину здания, измеренных по внешнему обводу здания на уровне цоколя.

В жилую территорию включается площадь здания и свободная незастроенная площадь жилой части микрорайона. Незастроенная площадь зависит от габаритов здания и, главным образом, от его высоты. Требование инсоляции квартир - не менее 3 ч в сутки - является основным фактором, от которого зависит величина разрыва между зданиями. В действующих нормах минимальные разрывы установлены согласно табл. 4.12.

Согласно противопожарным нормам разрывы принимаются в зависимости от степени огнестойкости зданий в пределах от 6 до 15 м.
Таблица 4.12. - Минимальные разрывы между зданиями

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Дайте определение жилого здания.

2. Приведите классификацию жилых зданий.

3. Приведите классификацию жилых квартирных зданий по этажности.

4. По какому принципу подразделяются жилые здания по капитальности?

5. По какому принципу подразделяются жилые здания на классы?

6. Как классифицируются жилые здания по характеру застройки?

7. Приведите классификацию жилых зданий по объемно-планировочной структуре.

8. По какому принципу производится расселение семей в квартиры?

9. Назовите виды помещений квартиры и жилого дома.

10. Какие помещения включают общая и жилая площади?

11. Что относится к летним помещениям?

12. Дайте определение жилого дома усадебного типа.

13. Приведите типы жилых усадебных домов.

14. Дайте определение жилого двухквартирного усадебного и блокированного дома.

15. Назовите основные объемно-планировочные коэффициенты жилых зданий.

Контрольная работа

Государственный университет по землеустройству

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2. Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958

Назовите субъекты и объекты типологии объектов недвижимости.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость это в первую очередь участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут это ограниченное вещное право, ипотека передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды, а аренда и доверительное управление договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект объект.

Отношения собственности это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

Назовите цель и задачи типологии.

Дисциплина «Типология объектов недвижимости» освещает современную типологическую классификацию зданий, строений и сооружений различного функционального назначения. Целью дисциплины является овладение студентами теоретическими положениями, понятиями, основными методами, передовыми технологиями и практическими навыками выполнения кадастровых работ.
Задачи дисциплины:
изучение общих характеристик, функционального назначения зданий и сооружений, их расположение в застройке населенных пунктов и градостроительное значение;
приобретение студентами знаний по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учету, мониторингу, технической и экономической оценке объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений гражданского назначения;
изучение оценки качества гражданских зданий, а именно структуре качества и критериям ее оценки.
Объектом исследования дисциплины являются объекты недвижимости (здания, строения, сооружения и иные объекты), технические требования к зданиям, объемно-планировочные решения и параметры.

Какие факторы влияют на отнесение объектов недвижимости к соответствующему функциональному назначению?

По функциональному назначению здания подразделяются: на гражданские (жилые и общественные) - для обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей; промышленные - для ведения разнообразной производственной деятельности; сельскохозяйственные - для различных отраслей сельскохозяйственного производства. Социальные запросы общества определяют, в первую очередь, функциональное назначение строящихся зданий, а функциональное назначение здания главным образом определяет их форму.

Перечислите принципы типологии объектов недвижимости.

6. В чем заключается подготовка информации для типологизации объектов недвижимости?

Раздел 2. Методы и признаки типологизации объектов недвижимости.

В чем заключается сущность и применение классификационных построений при отнесении объекта недвижимости к соответствующему функциональному использованию?

Назовите признаки классификации.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

Назовите существенные (родовые), типовые и видовые признаки классификации.

Раздел 3. Характеристика и классификация искусственных объектов недвижимости

В чем заключается классификация рекреационной недвижимости?

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха.
К рекреационной недвижимости можно отнести гостиницы, базы отдыха, кемпинги, мини-гостиницы и пр. Доходность рекреационной недвижимости напрямую зависит от выбранной и реализованной для нее концепции.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

Экономические

Конъюнктура на рынке минерального сырья (соотношение спроса и предложения, емкость рынка)

Уровень цен на материалы, машины и оборудование, энергию, используемые при добыче и первичной переработке минерального сырья

Эффект масштаба (объемы добычи, транспортировки, первичной переработки)

Структура фирмы: вертикальная интеграция или специализация

Уровень инфляции (дефляции), уровень финансовой ренты, вывоз капитала

Научно-технический прогресс, ценовые факторы: монопольные и трансфертные цены, бартер, неплатежи, толлинг

Существующая система налогообложения, периодичность выплаты налогов и иных платежей

Степень риска: политический, правовой, экономический и пр.

Американская модель.

В США и Великобритании в настоящее время выделяются три типа “научных парков”:

1. “научные парки” в узком смысле слова;

2. “исследовательские парки”, отличающиеся от первых тем, что в их рамках новшества разрабатываются только до стадии технического прототипа;

3. “инкубаторы” (в США) и инновационные центры (в Великобритании и Западной Европе), в рамках которых университеты “дают приют” вновь возникающим компаниям, предоставляя им за относительно умеренную арендную плату землю, помещения, доступ к лабораторному оборудованию и услугам.

Японская модель.

Японская модель “научных парков”, в отличие от американской, предполагает строительство совершенно новых городов - так называемых “технополисов”, сосредотачивающих научные исследования в передовых и пионерных отраслях и наукоемкое промышленное производство. Проект “Технополис” - проект создания технополисов - был принят к реализации в 1982 году.

В качестве создания “технополисов” избрано 19 зон равномерно разбросанных по четырем островам. Все “технополисы” должны удовлетворять следующим критериям:

Занимать площадь меньшую или равную 500 квадратным милям;

Иметь сбалансированный набор современных научно-промышленных комплексов, университетов и исследовательских институтов в сочетании с удобными для жизни районами, оснащенной культурной и рекреационной инфраструктурой;

Быть расположенными в живописных районах и гармонировать с местными традициями и природными условиями.

Смешанная модель.

Примером смешанной модели “научных парков”, ориентированной и на японскую, и на американскую, могут служить научные парки Франции, в частности, крупнейший из них “София Антиполис”. Он расположен на Ривьере, на площади свыше 2000 га; к середине 80-х годов земля была продана компаниям и исследовательским организациям; максимальное предусмотренное число занятых - около 6 тысяч человек.

Дайте определение типологизации объектов недвижимости.

Типология (от гр. tоpos - отпечаток, форма, образец; logos - по- нятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуще- ствующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Дисциплина «Типология объектов недвижимости» освещает современную типологическую классификацию зданий, строений и сооружений различного функционального назначения

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

Составители:

Шолух Н. В. проф., докт. арх-ры, заведующий кафедры

«Градостроительство, землеустройство и кадастр»

землеустройство и кадастр»

«_____»________________ 20___ г.

Макеевка 2016 г.

ВВЕДЕНИЕ

Типология

Типология

Цель дисциплины:

- знать:

- уметь:

- владеть

Характеристики и классификации объектов недвижимости

Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора объектов недвижимости.

Запас.

ТИПОЛОГИЯ УЧАСТКОВ НЕДР

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Участки недр могут быть классифицированы по нескольким признакам.

По функциональному назначению:

предоставляемые в пользование для определенной цели:

Регионального геологического изучения, проводимого с целью общего геологического изучения недр, прогнозирования землетрясений и исследования вулканической деятельности, ведения государственного мониторинга геологической среды без существенного нарушения целостности недр;

Геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также изучения и оценки пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

Геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;

Добычи полезных ископаемых;

Строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

Образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, и иное значение (научные полигоны, геологические заповедники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

Сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Предоставляемые в пользование одновременно для нескольких целей (поиск и оценка, разведка и добыча полезных ископаемых, осуществляемых по совмещенной лицензии).

ТИПОЛОГИЯ ЗДАНИЙ

Здания - это наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, предназначенное для проживания, труда, удовлетворения тех или иных нужд человека и общества (жилые дома, производственные корпуса, клубы, больницы и т. п.). Термин «здание», неприменим к наземным сооружениям, не имеющим такого внутреннего пространства (мостам, транспортным эстакадам, градирням и т. п.), а также ко многим подземным и подводным сооружениям (тоннелям, плотинам и т. п.). Эти постройки носят название инженерных сооружений или, для краткости, просто сооружений.

По назначению здания принято разделять на три основных группы:

гражданские:

Жилые - все здания, предназначенные для использования в качестве жилищ (жилые дома, гостиницы, общежития, жилые корпуса пансионатов, домов отдыха и др.),

Общественные (например: театры, музеи, торговые центры, вокзалы и т. д.),

Административные - любые офисные здания, т. е. предназначенные для размещения офисов.

промышленные:

Производственные (заводы, фабрики),

Подсобные,

Энергетические (электростанции),

Складские.

Сельскохозяйственные (теплицы, силосные башни, помещения для скота, склады и мастерские с.-х. техники).

Задание:

1. Сколько групп капитальности зданий выделяется? Приведите примеры общественных зданий для каждой группы капитальности.

2. Дайте определение понятию «жилище». Приведите пример жилища.

3. Опишите классификацию объектов недвижимости, действующую в европейских странах.

4. По форме таблицы 5 опишите один объект недвижимости и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации зданий, строений.

Таблица 5

Характеристика объекта недвижимости

ТИПОЛОГИЯ СООРУЖЕНИЙ

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства). В более узком (строительном) смысле сооружение - это строительное сооружение, которое не является зданием».

Классификация сооружений:

Инженерные сооружения (мосты, водопроводы, эстакады, галереи, трубы, водонапорные башни и т.п.);

Мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски;

Архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и др.

Задание:

1. Опишите один объект недвижимости, классифицируемый как сооружение, пользуясь таблицей 6, и определите местоположение выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации сооружений.

Таблица 6

Характеристика сооружения

Наименование объекта недвижимости	Состав сведений	Описание
Плотина Воронежского водохранилища	Местоположение (адрес)	Россия, Воронежская область, водохранилище на реке Воронеж. 51°36′30″ с. ш. 39°11′57″ в. д.
План расположения
Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли (подземное, наземное, наземное в обваловке, надземное)	Наземное
Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размеров землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта	- длина 1100 и ширина 10 м - водосброс длиной 207 метров, - однокамерный шлюз, - проложенный над входом в шлюз моста длиной 112, шириной 10 и высотой 10 метров. Водосброс осуществляется с высоты 8,5 метров. По гребню плотины организовано автомобильное движение
Классификация по видам основных фондов	материальный основной фонд, сооружение жилищно-коммунального хозяйства
Год постройки	1972 г.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Вайдман, С.И. Строительные конструкции / С.И Вайдман, Л.Ф. Теверовский, Д. . Яковлев. - Ленинград: Издательство литературы по строительству, 1970. - 344 с.

2. Предчеченский, В.М. Архитектура гражданских и промышленных зданий том. II./ В.М. Предтеченский. - Москва: Стройиздат, 1976. - 344 с.

3. Синянский, А.И. Типология объектов недвижимости: учебник для студ. Т436 учреждений высш. проф. образования / И.А.Синянский, А.В.Севостьянов, В. А.Севостьянов, Н.И.Манешина. - М.: Издательский центр «Академия», 2013. - 320 с. - (Сер. Бакалавриат).

4. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

5. Недвижимость. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. www.bibliotekar.ru.

6. Типология участков недр. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. http://refsurf.ru.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

к выполнению практических работ по дисциплине

«ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

для студентов дневной и заочной формы обучения по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

Составители:

Бенаи Х.А. проф., докт. арх-ры, декан Архитектурного факультета.

Надьярная А.Е. ассистент кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»

Бородина А.В. преподаватель кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»

УТВЕРЖДЕНО на заседании кафедры

«Градостроительство, землеустройство и кадастр»

Протокол № ____ от «____»_________20___ г.

Заведующий кафедры «Градостроительство,

землеустройство и кадастр»

Н. В. Шолух

«_____»________________ 20___ г.

Одобрено методической комиссией высшего учебного заведения по направлению подготовки (специальности) 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

Протокол № ____ от «____»__________20___ г.

«_____»________________ 20___ г.

Глава _____________ Х.А. Бенаи

Макеевка 2016 г.

Бенаи Х.А. Типология объектов недвижимости: Методические указания / Х.А. Бенаи, Н. В. Шолух, А. Е. Надьярная, А. В. Бородина // Министерство образования и науки Донецкой Народной Республики, Донбасская национальная академия строительства и архитектуры; – Макеевка, ДонНАСА, 2016. – 34 с.

Методические указания разработаны в соответствии с учебной программой по дисциплине «Типология объектов недвижимости» и предназначены для выполнения лабораторных работ студентами высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры». В настоящих методических указаниях представлены задания теоретического и практического характера, позволяющие последовательно ознакомится с типологией объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Выполнение заданий способствует приобретению необходимых знаний, умений и навыков, а также компетенций, формируемых дисциплиной.

ВВЕДЕНИЕ

Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков.

Типология (от гр. tipos - отпечаток, форма, образец; logos - понятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуществующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Проблемы типологии возникают во всех науках, которые имеют дело с очень разнородными по своему составу множествами объектов (как правило, дискретных) и решают задачу упорядоченного описания и объяснения этих множеств (химия, биология, психология, языкознание, география, социология и др.).

Недвижимость является основой национального богатства и «двигателем» экономического роста страны. Сфера недвижимости многогранна, очень широко представлена и связана со многими областями человеческой деятельности. Поэтому будущим специалистам в области учета и оценки недвижимости необходимо знать основные принципы и признаки классификации объектов недвижимости по типам и видам в зависимости от функционального назначения, целей государственного кадастрового учета и кадастровой оценки.

Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

При освоении курса у студентов формируются компетенции:

Способность использовать основные положения и методы

Социальных, гуманитарных и экономических наук при решении социальных и профессиональных задач, способностью анализировать социально-значимые проблемы и процессы, ориентироваться в базовых положениях экономической теории, особенностях рыночной экономики (ОК-9);

Способность применять знание законов страны в части правовых вопросов регулирования земельно-имущественных отношений, разрешения имущественных и земельных споров, государственного контроля за использованием земель и недвижимости (ПК-3);

Способность использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений (ПК-5);

Способность использовать знание современных методик и технологий мониторинга земель и недвижимости (ПК-15);

Способность использовать знания современных технологий технической инвентаризации объектов капитального строительства и инженерного оборудования территории (ПК-16).

В ходе освоения дисциплины студент должен:

- знать: нормы и правила застройки городских и иных территорий; типологию и конструкции зданий и сооружений в промышленном и гражданском строительстве, основы проектирования и строительного производства, технической инвентаризации и оценки зданий и сооружений;

- уметь: использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений, знание современных автоматизированных технологий сбора, систематизации, обработки и учета информации об объектах недвижимости, определять вид конструкций, соответствующий архитектурному решению здания; проводить оценку качества и структуры гражданских зданий;

- владеть : методикой оценки объектов недвижимости на основе современных информационных систем и технологий, а также технологией мониторинга земель и недвижимости и методами технической инвентаризации зданий и сооружений.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

· прочно связана с землей как физически, так и юридически;

· долговечность объекта инвестирования;

· стоимость недвижимости высока;

· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

· строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.

Свойства недвижимости:

· полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

· фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

· стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

· неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

· ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).

Под объектом недвижимости понимается , во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение);

· обособленные водные объекты;

· многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 2), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Рисунок 1 Сущностные характеристики объектов недвижимости

Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 3).

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

1. проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно - инженерной группы, руководство проектированием.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.

На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений; материальный учет; противопожарную охрану и технику безопасности; управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки; устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость-старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.

Рисунок 2. Признаки объектов недвижимости

Рис. 3. Триединство объектов недвижимости

5. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии

6. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 4).

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости, выделяют такие сроки, как:

Эффективный возраст , отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

Хронологический (фактический) возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

Оставшийся срок экономической жизни , используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 5). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.