Praedium의 상업용 부동산 시장 분석. Praedium의 상업용 부동산 시장 분석 소매용 부동산 시장 개요 1분기
심각한 거시경제적 충격이 없고 시장 개선을 위한 예측 지표가 수정된 배경 상업용 부동산안정화가 관찰됩니다. 긍정적인 추세에는 2015년 말 이후 기록된 건물 수요 증가, 사무실 시장을 포함한 공실률 감소, 달러 기준 가격의 상대적 안정화 등이 포함됩니다. 경제 성장 예측은 매우 보수적이지만 부동산 부문이 회복에 대비할 수 있도록 허용한다고 RRG 보고서는 말합니다.
주요 결론
2016년에도 매매 및 렌탈 시장의 공급량은 계속 감소했습니다. 이러한 추세는 상업용 부동산의 모든 부문에서 신규 건설량이 감소하고, 거래가 성사되고, 소유자가 할인된 가격에 판매하기를 원하지 않고 자신의 부동산을 전시에서 제거하고 있다는 사실에 기인합니다. 매매시장의 공급 감소폭은 임대시장에 비해 낮은 것으로 나타났다.
판매 공급량 전체 면적소매 및 산업 창고 부문에서는 증가한 반면 사무실 공급은 18% 감소했습니다. 임대시장에서는 전 부문에서 연면적 대비 공급량이 감소한 반면, 오피스 시장에서도 -25%로 최대 조정폭을 보였다. 동시에 공급 구조에서는 사무실이 계속해서 지배적입니다. 응, 공유해 사무실 건물판매용 공급 구조는 61%이다.
루블 단위로 표시된 상업용 부동산의 가중 평균 판매 가격은 달러 기준으로 10%, 즉 20% 감소했습니다. 모든 부문에서 부정적인 조정이 관찰되었지만, 빈 건물(루블 기준으로 마이너스 10%)과 소매 부동산(마이너스 8%)에서 가장 큰 감소가 나타났습니다. 공급 감소로 인한 가격 하락은 어려운 거시 경제 상황으로 인해 시장 공간이 과잉 공급되었음을 나타낼 수 있습니다.
2015년 12월부터 2016년 12월까지 평균 임대 시장 요율은 루블 기준으로 2%, 달러 기준으로 12% 감소했습니다. 동시에 사무실과 산업용 창고 부문에서는 마이너스 금리 경향이 관찰됐고, 반면 소매 부동산은 8% 증가세를 보였다. 국가 통화. 상반기에는 하락세를 보인 뒤 소폭 상승세를 보였다. 일반적으로 렌탈 시장의 상대적 안정화에 대해 이야기할 수 있습니다.
* 연구 방법론
상업용 부동산 매매 시장 조사 대상으로는 사무실, 산업 및 창고 건물(PSP), 무료 상업 건물(PSN), 오픈 소스를 통해 판매되는 상업용 부동산 개체가 선정되었습니다. 총 면적이 100 평방 미터 이상입니다. 이 경우 가격 역학 분석을 위해 해당 개체의 전체 면적에 대한 개체의 총 비용의 비율로 계산되는 가중 평균 판매 가격이 사용됩니다. 상업용 부동산 임대 시장 조사 대상으로는 오픈 소스로 제공되는 상업용 부동산 개체(총 면적이 50제곱미터 이상인 소매점, 사무실, 산업 및 창고 건물(PSP))가 선택되었습니다. 가격 역학 분석을 위해 평균 임대료가 사용되며, 이는 모든 물건의 가격과 연간 총 가격의 산술 평균으로 계산됩니다. 임차료(GAP)는 해당 연도의 임대료로 계산됩니다.
판매
시장 전체
공급량
2016년 시장 공급량은 크게 변동했습니다. 월별 변동을 고려하지 않으면, 올해 중반까지는 공급량이 감소하다가 이후 공급량이 소폭 증가했다고 할 수 있습니다.
2015년 12월부터 2016년 12월까지 공급량은 13% 감소하고, 총면적은 10% 증가해 총 1,609개소, 총면적 2,646천㎡에 달한다. 중.
총면적, 천제곱미터 중
개체 수, 개
가격 지표
일년 내내 가격이 하락한 것을 확인할 수 있습니다. 연중 루블 가격 하락은 10%, 달러 가격 하락은 20%였습니다. 2016년 12월의 가중 평균 가격은 187,275루블/sq.m., 즉 $3,016/sq.m로 감소했습니다. m. 공급 감소로 인한 가격 하락은 어려운 거시 경제 상황으로 인해 시장 공간이 과잉 공급되었음을 나타낼 수 있습니다.
12월 금액 기준 총 공급량은 22% 감소하여 4,950억 루블에 달했습니다.
공급량
2016년 전체 면적 기준 공급량은 소매업이 23%, 산업 및 창고가 56% 증가한 반면 사무실은 18%, 자유이용은 51% 감소했다.
2016년 12월 제안 규모는 총 245,000제곱미터에 달하는 305개 소매 부동산에 달했습니다. m., 총 면적 1,617,000 평방 미터의 997 개의 사무실 건물. m., 총 면적 515,000 평방 미터의 107 생산 및 창고 건물. m. 및 총 면적이 269,000m2 인 200 개의 무료 사용 건물. 중.
전체 면적별 시장 구조에서는 2016년 12월 이전과 마찬가지로 사무실이 1위를 차지했으며, 시장 점유율은 61%였으며, 산업 및 창고 부문은 19%로 2위를 차지했습니다. 전체 공급량에서 무료 사용 건물이 차지하는 비중은 11%, 소매 건물이 차지하는 비중은 9%였습니다. 전년 대비 사무용 건물의 점유율은 3% 감소했고, 소매용 건물의 점유율은 2% 증가했으며, 무료 사용 건물의 점유율은 7% 감소하고, 산업 및 창고 건물의 점유율은 8% 증가했습니다.
총면적, 천제곱미터 중
사무실 및 자유이용 부동산의 평균 면적이 29%와 42% 감소한 것으로 판단하면 건물이 시장을 떠나고 있습니다. 큰 사이즈, 소매 시설과 산업 및 창고 건물의 경우 평균 면적이 각각 5%와 45% 증가했지만 상황은 정반대였습니다.
가격 지표
모든 부문에서 가격 인하가 관찰되었으며 소매 시설의 경우 8%, 사무실 건물의 경우 3%, 산업 및 창고 시설의 경우 4%, 무료 사용 건물의 경우 10%에 달했습니다.
소매 시설의 가치 측면에서 공급량은 13% 증가했고, 산업 및 창고 건물은 50%, 사무실 건물은 20%, 무료 사용 건물은 56% 감소했습니다.
총 비용은 백만 루블입니다.
소매 부동산
공급량
2016년 12월 전체 공급면적 소매 부동산 2015년 12월 대비 센터 내는 30%, 센터 외부는 23% 증가했습니다.
2016년 12월 총 면적 17,000㎡와 228,000㎡에 달하는 가든 링 내부에는 총 30개, 외부에는 275개의 사물이 매물로 나왔습니다. m 각각.
12월 소매점의 총 공급량은 총 305개 품목, 총 면적 245,000m2에 달했습니다. m의 평균 시설 면적은 800 평방 미터입니다. 중.
소매점 지표의 역학
가격 지표
2015년 12월부터 2016년 12월까지 중심부 내 소매 부동산 가격은 16% 감소한 720,703루블/sq.m를 기록했습니다. m, 가든 링 외부 - 7% 증가하여 214,948 루블/sq.m. m. 중앙에 있는 물건의 가격이 더 크게 하락하는 것은 더 큰 가격 조정의 결과일 수 있습니다. 2015년에는 중앙에 있는 물건의 가격이 바깥에 있는 물건보다 더 크게 인상되었기 때문입니다.
2016년 모든 소매점 가격은 8% 감소한 RUB 249,112/sq로 나타났습니다. 중.
12개월 동안 중앙 지역의 소매점 공급 가치는 9%, 주변 지역은 14% 증가했습니다.
거리 소매
2016년 총면적 기준으로 거리 소매 형식 개체의 공급량은 3% 감소하여 23,000제곱미터에 달했습니다. m. 중앙에서는 전체 면적이 27% 감소한 3,000㎡로 나타났습니다. m, 외부는 3 % 증가하여 19,000 평방 미터에 달했습니다. 중.
도시 전체의 가중 평균 가격은 19% 감소하여 평방미터당 443,142루블에 달했습니다. 내 귀. 중심부에서는 가격이 1% 증가한 1,161,727 루블/sq.m./년으로, 중심부 외부에서는 21% 감소한 313,467 루블/sq.m.로 나타났습니다. 내 귀. 가격 역학에서 볼 수 있듯이 주변 물체에 비해 중앙에 있는 물체에 대한 수요가 더 높으며 이는 전통적으로 더 높은 것을 확인합니다. 투자 매력이 건물들.
사무실 부동산
공급량
센터 내 오피스 공급량은 전체 면적 21% 감소, 건수 22% 증가한 반면, 센터 외곽은 전체 면적 18% 감소, 건수 13% 증가했다.
2016년 12월에는 총 면적 185,000㎡의 201개 품목이 시장에 출시되었습니다. m은 Garden Ring 내부에 있고 그 외부에는 796개의 물체가 있으며 총 면적은 1432,000제곱미터입니다. m. 총 공급량 사무 공간총 면적이 1617,000m2 인 997 개의 개체에 달했습니다. m의 평균 시설 면적은 1,622 평방 미터입니다. 중.
사무실 건물에 대한 지표의 역학
가격 지표
2015년 12월부터 2016년 12월까지 12개월 동안 중심부 사무실 부동산의 가중 평균 가격은 13% 증가한 RUB 429,637/sq.m를 기록했고, Garden Ring 외부 지역은 6% 감소한 RUB 186,270/sq.m를 기록했습니다. . 중.
2016년 모든 사무실 건물의 가격은 3% 감소하여 214,089 루블/sq.m에 달했습니다. m. 2015년 센터 내 사무실 부동산의 경우 센터 외부 부동산보다 가격이 더 크게 하락했기 때문에 2016년 센터 내 시설 가격이 크게 상승한 것은 수요 조정 및 균등화의 결과일 수 있습니다. 그것은 일어났습니다.
가치 측면에서 공급량은 10% 감소한 790억 루블을 기록했습니다. Garden Ring 내에서는 23% ~ 2,660억 루블입니다. 국경 밖에서는 일반적으로 2016년 사무실 자산 비용이 20% 감소한 3,460억 루블을 기록했습니다.
임차료
시장 전체
공급량
2016년 내내 렌탈 시장의 발전 과정에서 여러 단계가 관찰되었습니다.
1월부터 4월까지 공급량은 소폭 변화했습니다.
4월부터 8월까지 그 수준이 감소했습니다.
8월부터 12월까지 - 성장했습니다.
12개월 동안 전체 면적별 공급 감소는 20%였습니다.
2016년 12월에는 총 면적 1,572,000㎡에 달하는 2,748개의 물건이 시장에 출시되었습니다.
가격 지표
2016년 전체 임대료 역학에서 두 기간을 구분할 수 있습니다.
1월부터 6월까지 평균 금리 수준은 감소했습니다.
6월부터 12월까지 역시 소폭 증가했습니다.
2015년 12월부터 2016년 12월까지 평균 임대 시장 요율은 루블 기준으로 2%, 달러 기준으로 12% 감소했습니다. 2016년 12월 평균 임대료는 RUB 18,099/sq였습니다. m/년 또는 $291/sq. 내 귀.
루블 및 달러 환산 환율과 판매 시장 가격의 감소는 시장에서 부정적인 추세가 계속되고 있음을 나타냅니다.
부문별 비교분석
공급량
2016년 임대시장의 다양한 부문에서 연면적별 공급량 감소율은 소매부동산이 14%, 사무용부동산이 25%, 산업용 및 창고부동산이 13%를 기록했다.
2016년 12월 전체 면적 공급량은 212천㎡입니다. 소매 시설의 경우 791,000 평방 미터입니다. - 사무실 및 569천 평방미터 m - 생산 및 창고 시설용.
2016년 전체에 걸쳐 소매점의 평균 면적은 18% 감소했고, 산업 및 창고 건물의 평균 면적은 10%, 사무실 건물의 평균 면적은 13% 증가했습니다.
2015년 12월부터 2016년 12월까지 소매점의 평균 요율은 8% 증가한 RUB 32,255/sq.m입니다. m/년, 사무실 건물의 경우 - 16,705 루블/sq로 6% 감소했습니다. 생산 및 창고 건물의 경우 m/년 - 4% 증가하여 6,425 루블/제곱미터에 달했습니다. 내 귀. 임대료의 증가로 판단하면 소매점에 대한 수요가 가장 높았습니다.
2015년 12월부터 2016년 12월까지 연간 총 임대료 감소는 소매 건물의 경우 21%, 사무실 건물의 경우 31%, 산업 및 창고 건물의 경우 16%에 달했습니다.
소매 부동산
공급량
2016년 12월 센터 내 리테일 공간 공급량은 22% 감소한 반면, 가든링 외곽은 13% 감소했습니다. 수량은 각각 5%, 18% 감소했다.
2016년 12월에는 총 면적 15,000㎡에 달하는 총 62개의 작품이 전시됐다. m 가든 링 내에는 197,000m2 면적의 530개 물체가 있습니다. m 이상. 소매점의 총 공급량은 총 592개 품목으로 총 면적은 212,000m2입니다. m의 평균 시설 면적은 358 평방 미터입니다. 중.
가격 지표
2016년 센터의 평균 물건 비율은 19% 증가한 63,771 루블/sq.m입니다. m/년, Garden Ring 외부 부동산의 경우 - 4% 인하되어 RUB 28,569/sq. 내 귀. 요금이 크게 인상될수록 중앙 지역의 부동산에 대한 수요가 더 높아집니다.
가든 링 내 부동산의 연간 임대료는 17% 감소했고, 가든 링 외부 부동산은 22% 감소했습니다.
거리- 소매
전체 면적 기준으로 12개월 동안 거리 소매 형식 개체의 공급량이 6 % 포함 중앙에 - 켜짐 37 %, 그 밖에는 증가했습니다. 1 % 및 금액 31 총 면적이 있는 물체 8 천 평방미터 중앙에 그리고 206 면적이 있는 물체 53 천 평방미터 그 너머에.
12개월 평균 임대료는 1 % 전에 37 378 문지름./평방. m/년, 중앙에서는 증가했습니다. 22 % 전에 74 192 문지름./평방. m/년, 그 밖에는 감소했습니다. 4 % 전에 31 838 문지름./평방. 내 귀.
사무실 부동산
공급량
2015년 12월부터 2016년 12월까지 전체 면적별 오피스 공급량은 중심부가 38%, 외곽이 23% 감소했다. 건물 수의 감소는 각각 25%와 19%였습니다.
2016년 12월 총 면적 103천㎡, 68만9천㎡ 규모로 가든링 내부에는 240개, 외부에는 1,393개 작품이 전시됐다. m 각각. 12월 사무공간 총 공급량은 1,633개, 총 면적 79만1천㎡에 달했다. m의 평균 시설 면적은 485 평방 미터입니다. 중.
가격 지표
2016년 전체 사무실 자산의 평균 요율은 6% 감소한 16,705루블/sq.m./년을 기록했습니다. 가든 링 내에서 평균 비율 2% 감소하여 RUB 25,569/sq에 달했습니다. m/년, 주변 지역 - 6%에서 15,178 루블/sq. 내 귀.
상당한 공급 감소를 고려하여, 센터 사무실의 연간 총 임대료는 45%, 가든 링 외부는 27% 감소했습니다.
일반적인 시장 상황:
루블은 강세를 보였습니다. 2016년 하반기에도 루블 환율은 2015년 같은 기간의 55~70루블/USD에 비해 60~65루블/USD를 유지했습니다.
러시아의 연간 인플레이션은 2015년 12.9%에서 5.6%로 떨어졌습니다.
기준금리는 2016년 9월 11%에서 10%로 인하됐다.
모스크바 시장의 일반 조건:
2016년 5월부터 산업 생산품모스크바는 긍정적인 영역에 있습니다. 2016년 1월~11월 IPI는 102%(2015년 해당 기간 대비 +7.5%)였습니다.
고정 자산에 대한 투자 규모는 3% 증가하여 6,479억 5천만 루블에 달했습니다. (2016년 1월~9월)
2016년 모스크바 부동산 시장은 여전히 부진했고, 연말이 되어서야 회복 조짐을 보였습니다.
모스크바 부동산 시장 결과:
2016년 모스크바의 투자 규모는 2015년 수준을 유지했으며 40억 3백만 USD / 264,565백만 RUB, 점유율에 달했습니다. 해외 투자 - 5%.
2016년 사무실 부동산은 지난 10년 동안 시운전량이 기록적으로 낮았습니다. 약 29만 평방미터의 공간이 가장 큰 비중을 차지한 것은 클래스 B+(96%)였습니다. 공실 수준 측면에서 고급 부문의 상황은 개선되었습니다. A 등급에서는 공실률이 22.4%(6.5% 포인트) 감소했고, B+ 등급에서는 3.6%(0.6% 포인트) 감소했습니다.
소매부동산에서는 전년 대비 공실률이 21%(2.2%포인트) 증가했고, 쇼핑 갤러리의 평균 임대료는 8.5%, 앵커 임차인의 경우 11.0% 감소했다.
2016년에 시장에 출시된 아파트의 90%는 구매 후 거주하는 형태였습니다. 올해 아파트는 1,750채가 팔렸는데, 이는 지난해보다 25% 증가한 수치다.
투자:
부동산 투자 규모:
2016년 4분기 - 11억 650만 달러 / 699억 3100만 루블.
(2016년 3분기 역학: ↓ USD 기준 -14%, RUB 기준 -16%).
2016년 4분기 투자 구조:
상업용 부동산 - 86%;
토지 - 14%.
2016년 4분기 결과:
관련된 거래의 비율 외국자본- 1% 미만.
상업용 부동산 부문에서 가장 큰 비중은 사무실이 56%를 차지합니다. 가장 큰 거래는 Otkrytie FC의 Alcon 비즈니스 센터 인수입니다(176억 루블에 102,000제곱미터).
올해의 결과:
2016년 모스크바 투자 규모는 2015년 수준과 비슷하며 40억 300만 달러/2645억 6500만 루블에 달합니다. (↓ 2015년까지 USD 기준 -0.2%, RUB 기준 +8%);
2016년 상업용 부동산 부문 전체 거래 건수의 약 70%가 사무실 거래였습니다. 올해 최대 거래: 2016년 2분기 - Evolution Tower 다기능 단지(220억 루블의 경우 80,000제곱미터); 2016년 3분기 - 프레지던트 플라자 비즈니스 센터(194,000㎡, 370억 루블), Oko 타워(55,000㎡, 143억 루블);
2016년에는 전체 부동산 투자금액 중 외국자본이 참여하여 거래가 완료된 비율은 5%에 불과했습니다.
예측:
2017년 초에는 약 8억~9억 달러(50,000~570억 RUB) 규모의 거래가 종료될 것으로 예상됩니다.
사무실 부동산:
입력 볼륨:
2016년 4분기 - 44.5천 평방미터 GLA(2016년 3분기 역학: ↓-728%).
시장 상황:
등급별 임대료(2016년 3분기 기준 역학):
"A" - RUB 1,890/제곱미터 m/월 (↓ -6.0%);
"B+" - RUB 1,330/제곱미터 m/월(↓ -6.3%);
등급별 공석 수준(2016년 3분기 역학):
"A" - 22.6%(↓-10.9% 또는 ↓-2.8 p.p.);
"B+" - 16.3%(↓-2.6% 또는 ↓-0.4 p.p.);
2016년 4분기 결과:
클래스 A, B+, B의 평균 공석 수준은 17.9%(2016년 3분기 기준 ↓7.5% 또는 ↓1.5% 포인트)입니다.
가장 큰 임대 거래는 Victory Park 비즈니스 센터에서 4.4천 평방미터(임차인 GC 36.6), Golden Gate 비즈니스 센터에서 1.2천 평방미터(임차인 Cotton Club)였습니다.
올해의 결과:
2016년에는 10년 동안 최저 수준의 시운전 규모를 기록했습니다. GLA(2015년까지 ↓-552%). 가장 큰 점유율은 클래스 B+(96%)였습니다.
A등급에서는 공실률이 전년 동기 대비 22.4%(6.5%포인트) 감소했는데, 그 이유는 낮은 시운전 물량과 임대료 28% 감소 때문이었습니다.
B+등급에서는 공실률이 3.6%(0.6%포인트) 감소하고 임대료는 16% 감소했습니다.
저급 부문은 전년도에 비해 소폭 변화했습니다. B급과 C급의 공실률과 임대료 수준은 2015년 4분기와 비슷합니다(2.5% 이내 변동).
예측:
2017년에는 450,000~500,000sq.m가 가동될 것으로 예상된다. 주요 시운전 규모는 2017년 하반기에 계획되어 있으며, 계획된 사무실의 60%는 모스크바 순환 도로 내에 위치합니다.
소매 부동산:
입력 볼륨:
2016년 4분기 - 126천㎡ GLA(2016년 3분기 역학: ↓-56%);
도입: Butovo Mall 쇼핑센터(57.0천 평방미터 GLA), Novomoskovsky 쇼핑센터(60.0천 평방미터 GLA),
쇼핑 센터 "FASHION HOUSE 아울렛 센터 모스크바" 2점 (4.5천 평방미터 GLA), 쇼핑센터 "망고"(4.4천 평방미터).
시장 상황:
쇼핑 갤러리의 경우 - 38.9,000 루블/제곱미터. m/년(+1.5%);
앵커 임차인의 경우 - 12.9,000 루블/sq.m. m/년 (↓-2.4%).
12.5% (+4.2% 또는 +0.5 p.p.).
2016년 4분기 결과:
2016년 4분기에 개장한 쇼핑센터의 공실률은 40~60%입니다.
가장 큰 임대 거래는 다음과 같습니다: Fashion Season 쇼핑 센터(임차인 Detsky Mir) 8.3천 평방미터, Mega Belaya Dacha 쇼핑 센터(임차인 Hoff) 3.8천 평방미터, 쇼핑 센터 "4DAILY"(임차인 "Miratorg").
올해의 결과:
해당 연도 시운전량은 529.1천 평방미터에 달했습니다. GLA(2015년까지 ↓-13%);
전년 대비 공실률은 21%(2.2%포인트) 증가했습니다.
쇼핑 갤러리의 임대료는 8.5%, 앵커 임차인의 임대료는 11.0% 감소했습니다.
예측:
2017년 최대 시운전량은 45만 평방미터(GLA)가 될 수 있습니다. 더 가능성 있는 수치는 260-300,000 평방미터입니다.
현재 시설의 빈 공간 비율은 10~11%(1.5~2.5%포인트)로 감소합니다. 선언된 시설이 개장하면 평균 공실률은 15%까지 증가할 수 있습니다.
2017년 초에 개장할 예정인 쇼핑센터는 더 많은 것을 요구합니다. 높은 입찰가영향을 미칠 수 있는 쇼핑 갤러리의 경우 평균 (+3-4%).
창고 부동산:
입력 볼륨:
2016년 4분기 - 108천 평방미터 GBA(2016년 3분기 대비 ↓-39%).
시장 상황:
임대료(2016년 3분기 기준 역학):
클래스 A - 4,777 문지름/평방미터/년 (+14.5%);
클래스 B - 4,229 문지름/평방미터/년 (+18.4%).
공실 수준(2016년 3분기까지 역학):
클래스 A - 14.3%(↓-12.3% 또는 ↓-2.0 p.p.);
클래스 B -13.0%(↓-13.0% 또는 ↓-1.7 p.p.).
2016년 4분기 결과:
긍정적인 역학이 주목되었습니다: 임대율의 증가와 공실 수준의 감소;
2016년 4분기에는 22만 평방미터 이상이 임대되었습니다. 가장 큰 거래는 62,000sq.m의 임대였습니다. Smart LogisticGroup의 Chekhov-2 단지에서.
올해의 결과:
2016년에는 514,000㎡가 시운전되었습니다. m. GBA(2015년 대비 ↓-24%), 위탁 창고의 26%가 맞춤형 형식입니다.
A등급은 공실이 42%(4.2%포인트) 늘었음에도 불구하고 임대료가 전년 동기 대비 3% 상승했다.
B등급은 전년 대비 임대료가 10% 상승했고, 공실률은 33%(2.8%포인트) 상승했다.
예측:
2017년에는 A등급에 속하는 창고부동산 30만~40만㎡를 위탁할 예정이다.
공실 수준은 상당한 투입량으로 인해 1~2% 포인트 증가할 수 있습니다.
아파트:
권하다:
2016년 4분기 공급량 - 9,092개 다음을 포함한 106개 단지에:
아파트 구매-7927 앱. 92개 단지;
아파트 구매 후 임대 - 1,165 앱. 14개 단지에 있습니다.
새로운 제안의 양은 366 ap입니다. 4개 프로젝트(2016년 3분기 기준 ↓-71.5%)
(“Nabokov”, “Monodom”, “Verden”, “Barberry”는 모두 구매 투 라이브 프로젝트입니다)
제안 구조: 컴포트 클래스 - 13%, 비즈니스 클래스 - 70%, 엘리트 클래스 - 17%.
시장 상황:
판매 가격:
컴포트 클래스 - 148.0,000 루블/제곱미터 m(2016년 3분기 대비 +0.9%);
비즈니스 클래스 - 226.2,000 루블../sq. m(2016년 3분기 대비 +4.7%);
엘리트 클래스 - 475.4천 루블/제곱미터 m (2016년 3분기 대비 +7.9%).
수요:
2016년 4분기에는 550대가 판매되었습니다(2016년 3분기 대비 +37.5%). 프로젝트의 평균 판매율: 컴포트 클래스 - 아파트 5개/월, 비즈니스 클래스 - 아파트 7개/월, 엘리트 클래스 - 아파트 3개/월.
2016년 4분기 결과:
모든 클래스의 판매 가격이 인상됩니다.
2016년 4분기에는 분기별 수요가 기록적으로 나타났습니다.
전반적인 경제 상황 악화에도 불구하고 전문가들은 수도권 상업용 부동산 시장에 특별한 충격이 있을 것으로 예상하지 않는다. 아마도 그는 부정적인 역동성이 전혀 없거나 약간 있는 안정성을 기다리고 있을 것입니다.
RRG 이사회 의장인 Denis Kolokolnikov가 2016년 주요 트렌드에 대해 이야기합니다.
예측과 기대를 표명하는 전통적인 시기인 12월 말이 다가오고 있습니다. 하지만 오늘날에는 많은 시장 전문가들이 아무 말도 하지 않는 것을 선호할 것이라고 생각합니다. 우리도 어려운 상황에 처해 있습니다. 부정적인 것을 뿌리고 싶은 마음도 없고 긍정적인 것을 약속할 방법도 없습니다.
확실한 것은 러시아가 위기에서 빨리 회복되리라는 희망이 실현되지 않았기 때문에 2016년 상업용 부동산 시장은 여전히 부정적인 영향을 받을 것이라는 점입니다. 외부 요인, 이는 당연히 적극적인 개발에 어떤 식으로도 기여하지 않습니다. 그리고 국가가 경제를 되살린 후에도 모든 산업의 재활, 새로운 비즈니스 연결 구축, 비즈니스의 부활에는 1~2년 이상이 걸릴 것입니다.
RRG 전문가들은 2016년 모스크바 상업용 부동산 시장을 특징짓는 다섯 가지 주요 동향을 식별합니다.
추세 1 - 투자 활동의 지속적인 감소
국가 경제의 악화되는 문제와 어려운 외교 정책 관계로 인해 투자자, 특히 외국 투자자의 시장 활동 수준이 더욱 하락할 것입니다.
추세 2 - 임대료 및 부동산 판매 가격 하락
사업 활동의 감소는 모든 시장 부문에서 상업용 부동산에 대한 수요를 "압축"할 것이며, 그 배경에는 임대율과 부동산 판매 가격이 계속해서 부정적인 역학을 보일 가능성이 높습니다. 우리는 감소에 대한 대략적인 수치조차 표시하지 않습니다. 왜냐하면 거의 절대적인 경제적 불확실성이 있는 상황에서 이는 찻잎에서 추측하는 것에 지나지 않기 때문입니다. 긍정적인 예측은 가격 지표의 움직임이 전혀 없다는 점만 말씀드릴 수 있습니다.
추세 3 - 루블 가격으로의 최종 전환
2016년에는 루블 가격으로의 전환 과정이 완전히 완료될 것이라고 RRG는 예상합니다. 이 추세는 다소 긍정적으로 보입니다. 루블 경제를 가진 국가에서는 상업용 부동산 임대 및 판매 비용이 국가 통화로 계산되는 것이 논리적입니다. 실제로 거의 모든 사람들이 이미 루블로 전환했으며 내년에는 명목 달러 환율과 미디어에서 물건의 달러 가치를 표시하는 습관이 모두 망각에 빠질 것입니다. 0을 더 많이 작성해야 합니다.
트렌드 4 - 사물의 용도 변경 및 재개념
용도 변경은 명확한 잉여가 있기 때문에 주로 사무실 부동산 부문에 영향을 미칠 것입니다. 지난 위기 때와 마찬가지로 이미 건설된 건물과 건설 중인 건물의 손실을 예상할 수 있습니다. 사무실 단지부분적으로 아파트로 전환될 예정입니다. 완전한 전환은 법으로 허용되지 않습니다. 결과적으로 유망한 사무실 건설 프로젝트는 주거용 프로젝트로 대체될 수 있습니다. 그런데 모스크바 당국은 최근 이러한 가능성을 발표했습니다.
소매 부문에서는 사물에 대한 재해석이 계속해서 인기를 얻을 것입니다. 모스크바의 많은 쇼핑 센터는 노후화로 인해 개조가 필요하며 위기로 인해 특히 임차인 풀 측면에서 매개 변수를 수정해야 할 필요성이 증가했습니다.
추세 5 - 소매점, 사무실 및 창고 부동산을 위한 "보안" 형식 개발
폭풍 속에서도 헤엄쳐 나갈 뿐만 아니라 원하는 곳으로 빠르게 이동하는 물고기도 있습니다. 지금 상황에서 우리의 "물고기"는 할인 및 고정 가격 상점, 좋은 위치에 있는 지역 쇼핑 센터, 저렴한 레스토랑, 푸드 코트...
예를 들어 이 부문에서는 적절한 가격 정책을 준수하는 B+급 비즈니스 센터가 최고에 올 수 있지만 사무실에서는 더 어렵습니다. 창고의 경우 맞춤 제작 단지는 비어 있지 않으며 평소보다 더 작은 "컷"으로 건물을 제공하는 창고도 있습니다.
실제로 2014년부터 대규모 시설 운영자들은 임차인 없이 방치되지 않기 위해 시설을 개조하기 시작했습니다. 그리고 이러한 추세는 계속되고 강화될 것입니다.
- 매매시장의 공급량은 산업용 및 창고를 제외한 전 부문에서 감소한 반면, 임대시장의 경우 공급량 변화가 미미한 것으로 나타났다.
- 공실을 제외하고 달러 기준으로 요금과 가격이 모두 상승한 반면, 소매 부동산에서는 요금과 가격 모두 최대 수준의 증가가 관찰되었습니다.
- 개발의 주요 특징 중 개별 종 2016년 2분기 임대 및 판매 시장의 상업용 부동산은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.
- 소매 부동산 부문에서는 중심부 부동산 가격이 하락하고, 중심부 외곽 부동산 가격이 상승했습니다. 중앙에 있는 개체의 성장률은 중앙 외부에 있는 개체의 성장률보다 낮았습니다. 거리 소매의 경우 요율의 역학은 유사했지만 가격의 경우 정반대였습니다. 중앙의 부동산 가격은 증가했고 반대로 외부의 부동산 가격은 감소했습니다.
- 오피스 매매시장에서는 중심부 지역의 가격은 하락하고, 중심부 외곽의 가격은 거의 변함이 없었고, 임대료는 중심부와 가든링 외곽 모두 상승했다.
- 산업 및 창고 건물의 판매 가격은 하락한 반면 임대료는 상승했습니다.
주요 결론:
일부 부문의 가격 상승과 달러 기준 환율은 달러 환율 하락보다 낮은 것으로 나타났으며, 그 결과 2분기에는 어려운 상황으로 인해 루블 기준 가격과 환율이 하락했습니다. 거시경제학적 측면에서 판매 시장은 일부 부문의 가격 하락과 다른 부문의 높은 가격 상승률이 덜한 것으로 판단하여 임대 시장보다 자신감이 덜한데, 이는 어려운 투자 상황 때문일 수 있습니다.
연구 방법론
본 연구에 대한 정보는 모스크바 상업용 부동산 시장에 관한 30개 이상의 전문적이고 주제별 소스로부터 얻은 것입니다. 출처에는 전자 부동산 데이터베이스, 인쇄 및 전자 미디어, 부동산 중개소 및 컨설팅 회사가 포함됩니다.
$560,000의 사무실, 산업 및 창고 건물(ISP) 및 무료 상업용 건물(PSN), $400,000의 소매 건물 또는 총 면적이 100제곱미터 이상인 건물. m. 가격 역학 분석을 위해 해당 개체의 총 면적에 대한 개체의 총 비용의 비율로 계산되는 가중 평균 판매 가격이 사용됩니다.
오픈 소스에서 제공되는 개체는 총 면적이 50제곱미터 이상인 소매, 사무실, 산업 및 창고 건물(PSP) 등 상업용 부동산 임대 시장 조사를 위한 개체로 선택되었습니다. m. 가격 역학 분석을 위해 모든 물건의 가격을 산술 평균하여 계산한 평균 임대료와 다음 항목의 합계로 계산한 총 연간 임대료(GAP)를 사용합니다. 해당 연도의 모든 물건을 임대합니다.
판매
시장 전체
공급량
2분기에 2016년 공급량은 15%, 전체 면적은 28% 감소했다. 1년 동안 비교 c 약 2평방미터 2015년 공급량은 26%, 전체 면적은 36% 감소했다.
2분기에는 총 면적 2,986천㎡에 2,083개 물건이 매물로 나왔다.
가격지표 52.8 74.9 65.9
2016년 2분기 가중평균 가격은 2% 하락해 $3,293/sq를 기록했습니다. 이 기간 달러 환율이 12% 하락한 점을 고려하면,루블 환산 가격은 14% 감소한 217,000 루블/sq.m입니다.. 2015년 2분기 대비 달러화 가격은 18% 하락했으며,루블 단위로 2% 증가.
상업용 부동산의 총 가치는 해당 분기에 30%, 올해에는 48% 감소하여 98억 3천만 달러에 달했습니다.
2분기 달러 및 루블 가격 모두 하락한 것은 시장의 부정적인 추세가 점차 강화되고 있음을 의미합니다.
시장 전체에 대한 차트
전체 면적
개체 수
가중 평균 가격
총 비용
공급량
2분기 전체 면적 기준 공급량은 1분기 대비 소매부동산은 29% 감소, 사무공간은 38%, 산업 및 창고부동산은 17% 증가, 무상부동산은 17% 증가했다. 건물 사용 - 10% 감소.
2㎡ 대비 연간 총 면적 기준 공급량입니다. 2015년에는 소매 부동산이 60% 감소했고, 사무실 부동산은 43%, 산업 및 창고 부동산은 46% 감소했고, 무료 사용 건물은 9% 증가했습니다.
영역별 세그먼트 비중은 큰 변화가 없었다. 리더는 사무실 공간을 유지했으며 그 양은 면적 기준으로 56%입니다. 다음은 상업용 건물(23%), 소매 건물(9%), 산업 및 창고 건물(13%)입니다.
가격 지표
2016년 2분기 동안 소매 부동산 가격은 7% 상승한 $4,480/sq.m, 사무실 부동산 가격은 2% 상승한 $3,527/sq.m, 산업용 및 창고 부동산 가격은 4% 상승한 $4,480/sq.m $1,712/sq.m., 빈 건물의 경우 – $3,139/sq.m로 9% 감소했습니다.
2015년 2분기 대비 가중평균 가격은 소매업은 1%, 산업용 및 창고 부동산은 6% 증가했고, 사무 공간은 18%, 자유이용 건물은 23% 감소했습니다.
소매, 산업 및 창고 부동산의 가격이 더욱 크게 상승한 것은 이에 대한 수요가 현재 사무실 부동산에 대한 수요를 초과한다는 것을 나타냅니다.
구간별 총면적
개체 수
평균 면적
가중 평균 가격
총 비용
소매 부동산
공급량
2분기에는 총 28만2천㎡ 규모의 리테일 오브제 445점이 전시됐는데, 그 중 가든링 내부에 62개, 가든링 외부에 383개가 있었다.
해당 분기 동안 중심부의 소매 부동산 공급량은 수량에서 3%, 전체 면적에서 24% 감소했습니다.
센터 외 상가 공급량은 수량 기준으로 9% 증가한 반면, 면적 기준으로는 30% 감소했다.
가격 지표
2016년 2분기 센터 내 소매 부동산의 가중 평균 가격은 9% 감소하여 $10,839/sq.m를 기록했습니다. 동시에 장기간 전시된 물건의 가격은 실질적으로 변하지 않았으며, 특히 Novinsky Boulevard(1220평방미터)에 있는 두 개의 크고 값비싼 물건의 1분기 전시 종료로 인해 가격 하락이 발생했습니다. , $19,000/sq.m.) 및 Arbat 거리(1413sq.m., $25,129/sq.m.).
중심가 외부 소매점의 가중 평균 가격은 11% 증가한 $3,877/sq.m를 기록했습니다. 이는 1분기에 Yurovskaya Street(4,892sq.m, $1,345/sq.m)의 여러 저렴한 부동산이 시장에서 이탈한 것으로 설명됩니다. sq.m), Mytnaya St.(12,900 sq.m., 1,600 $/sq.m.) 및 Andropov Avenue(90,000 sq.m., 3,090 $/sq.m.). 장기간 전시된 물건의 가격이 9% 인상되었습니다.
2분기 기준으로 보면, 센터 외부 리테일 수요가 센터 내 리테일 수요를 크게 웃돌았다.
소매 부동산 지표 그래프
전체 면적
개체 수
평균 면적
가중 평균 가격
총 비용
거리 소매업
공급량
2016년 2분기에는 총 면적 31,000㎡에 달하는 119개 거리 소매 물건이 매물로 나왔고, 그 중 26개 물건은 가든링 내부에 있었고 93개 물건은 외부에 있었습니다.
센터 내 소매 부동산 공급량은 수량 기준으로 13%, 총 면적 기준으로 49% 감소했습니다. 센터 외부 소매 부동산에 대한 공급량은 수량에서 12%, 전체 면적에서 1% 증가했습니다.
가격 지표
중심부의 거리 소매 부동산에 대한 가중 평균 가격은 4% 증가한 $15,538/sq.m를 기록했으며, 오래된 부동산의 경우 가격은 8% 증가했습니다. 성장은 또한 Zemlyanoy Val Street(469 평방미터, $5,767/sq.m.)에 있는 저렴한 부동산의 1분기 시장 퇴장과 Zemlyanoy Val Street의 고가 부동산의 2분기 퇴출에 기인합니다. B. Bronnaya Street (139 평방미터, 26981 $/sq.m).
센터 외부의 가중 평균 가격은 6% 감소한 $4,985/sq.m를 기록했습니다. 특히 가격 하락은 Novozavodskaya Street의 저렴한 부동산 두 채가 시장에 진입한 영향을 받았습니다. (832 sq.m., 1007 $/sq.m.) 및 Trofimova Street (1767 sq.m., 2872 $/sq.m.), Garden Ring 외부의 장기 부동산 가격은 6% 증가했습니다. .
거리 소매 지표 차트
전체 면적
개체 수
평균 면적
가중 평균 가격
총 비용
사무실 부동산
공급량
2분기 사무용품 공급량은 수량 22%, 전체 면적 38% 감소해 총 1,170점, 총 면적 1,636천㎡ 중 243점을 중앙에 전시했다. 그리고 그 외부에는 927개의 개체가 있습니다.
가든링 내 전체 면적에 따른 사무실 공간 공급량은 27%, 외부는 40% 감소했습니다. 2015년 2분기 대비 중앙 전시물 전체 면적은 37%, 가든링 외부는 44% 감소했다.
가격 지표
2016년 2분기 중심부 사무실 부동산의 가중 평균 가격은 5% 하락해 $6,330/sq.m를 기록했습니다. 특히 Ilyinka Street의 고가 부동산(3,291sq.m., $15,493/sq.m.)의 1분기 전시 종료와 시장 진입으로 인해 가격 하락이 발생했습니다. Znamenka Street(3,000 sq.m., 2,477 $/sq.m)과 Mashkova street(7,585 sq.m., 3,176 $/sq.m)의 두 가지 저렴한 부동산 중, 전시된 물건의 가격은 오랫동안 5% 증가했습니다.
2분기 가든링 외곽 사무실 부동산의 가중 평균 가격은 1% 증가해 $2,972/sq.m를 기록했습니다.
센터 내 건물 가격이 하락하고 센터 외부 부동산 가격이 소폭 상승했다는 사실은 센터 외부 건물에 대한 수요가 증가했음을 나타냅니다. 그러나 연중 동일한 가격 상승률을 바탕으로 우리는 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다. 중기그러한 차이는 관찰되지 않습니다.
사무실 부동산 실적 차트
전체 면적
개체 수
평균 면적
가중 평균 가격
총 비용
임차료
시장 전체
공급량
2016년 2분기 임대시장 공급량은 수량은 1%, 면적은 5% 감소했다. 전체적으로 지난 4분기 동안 공급량은 25%, 총 면적은 31% 감소했다.
2분기에는 총 면적 4,265점의 전시물이 전시됐다. 2394천 평방미터
가격 지표
평균 분기별 금리는 7% 증가했으며,2015년 2분기부터- 35% 감소하여 $286/sq.m./년에 달했습니다.달러 환율이 전년 대비 12% 하락한 점을 고려하면,해당 분기의 루블 환산 비율은 5% 감소했으며, 연간 19% 감소한 18,847 루블/sq.m/년입니다. 2015년 2분기부터 2016년 2분기까지의 연간 임대료는 56% 감소한 5억 5,500만 달러에 달했다.
임대 시장의 평균 임대료가 달러뿐만 아니라 루블 단위로도 감소했다는 사실은 거시 경제의 상대적 안정에도 불구하고 부동산 시장과 부동산 시장의 상황이 계속해서 어렵다는 것을 계속해서 나타냅니다. .
시장 전체에 대한 차트
전체 면적
개체 수
평균비율
총 격차
부문별 비교분석
공급량
2016년 2분기 전체 면적 기준 공급량은 소매업이 6%, 사무실이 5%, 산업 및 창고 부동산이 4% 감소했습니다.
지난 한해 동안 소매부동산은 42%, 사무용부동산은 31%, 산업용 및 창고부동산은 26% 감소했다.
총 면적 측면에서 공급 부문의 선두주자는 사무실 공간으로, 그 점유율은 51%였습니다. 그 다음은 산업 및 창고(36%)와 소매업(13%)입니다.
가격 지표
2분기 평균 요율은 소매 부동산의 경우 10% 증가하여 466 $/sq.m/년, 사무실 부동산의 경우 6% 증가한 268 $/sq.m/년, 산업 및 창고의 경우 부동산 - 8%에서 104$/sq.m/년으로.
2015년 2분기 대비 임대료는 소매업 32%, 사무실 35%, 산업용 및 창고 28% 감소했다.
세그먼트별 차트 벤치마킹
구간별 총면적
개체 수
평균 면적
평균비율
총 격차
소매 부동산
공급량
2분기 소매부동산 공급량은 수량 기준으로 1%, 전체 면적 기준으로 6% 감소했다. 올해 공급량은 수량은 32%, 전체 면적은 42% 감소했다.
2분기에는 총 31만1천㎡ 면적에 1,002점의 전시물이 전시됐다. m, 그 중 96개의 객체가 중앙에 있고 906개의 방이 외부에 있습니다.
2분기 전체 면적별 공급량은 중심부가 8%, 외곽이 6% 감소했다.
가격 지표
2016년 2분기 가든링(Garden Ring) 내 소매 부동산의 평균 임대율은 5% 증가하여 $830/sq.m./year에 달했습니다. 비율의 증가는 오랫동안 전시된 물체의 비율이 2% 증가하는 맥락에서 관찰되었습니다. 특히 2분기에 M. Bronnaya St.(367 평방미터, $2,128/sq.m./년)와 B. Bronnaya의 두 고가 부동산의 출시로 인해 요금 인상도 발생했습니다. St. (139 평방미터 .m, 2,379$/sq.m./년).
Garden Ring 외부 소매 부동산의 평균 임대율은 11% 증가하여 $427/sq.m/year에 달했습니다. 동시에, 1분기 이상 전시된 물건의 가격은 3% 증가했고, $400/sq.m/year를 초과하는 가격의 고가 물건의 비율은 1분기 30%에서 2분기 34%로 증가했습니다. .
센터 내 건물 요금은 외부보다 분기 동안 덜 증가했지만 일년 내내 요금 감소는 비슷한 것으로 나타났기 때문에 Garden Ring 내부와 외부의 소매 공간에 대한 수요의 큰 차이에 대해 이야기하는 것은 불가능합니다. 중기적으로.
결과 올해사무실, 창고, 소매 및 호텔 부동산 시장의 주요 동향은 선도적인 국제 부동산 컨설팅 회사인 CBRE에서 분석되었습니다. 회사의 전문가들은 또한 다가오는 2017년 상업용 부동산 시장에 대한 전망을 결정했습니다.
2016년은 부동산시장 안정의 해로 기억될 것입니다. 활동 증가제한된 수의 시장에도 불구하고 투자자 투자 거래, 임차인의 기분 변화 - 임대 조건 개정부터 하반기부터 전 부문의 신규 거래 체결까지.
전문가들의 예측에 따르면, 러시아 경제 2017년에는 0.5%에서 2%로 약간의 성장을 보일 것입니다. 국토부 전망 기본 시나리오 경제 발전(MED)는 2017년 경제성장률을 0.8%로 예상했다.
점진적인 경기 회복에 대한 기대 속에서 상업용 부동산 시장 성장의 주요 원동력은 지속적인 안정과 투자자들의 수익성이 좋은 새로운 사이클의 시작일 것입니다.
쇠퇴에도 불구하고 주요 금리러시아 은행은 은행 자금 조달 비용으로 인해 개발자가 새로운 프로젝트를 시작할 수 없습니다. 동시에 그들은 발생한 일시 중지를 효과적으로 사용하고 있습니다. 그들은 현장을 살펴보고 새 프로젝트의 매개 변수에 동의하고 허가를 얻습니다. 이를 통해 그들은 내년에 예상되는 부채 시장 상황의 개선을 활용할 수 있게 될 것입니다.
2016년 상업용 부동산 시장 동향
2016년에는 특히 창고 및 사무실 시장에서 상업용 부동산의 신규 공급이 지속적으로 감소한 반면, 관성으로 인해 소매 부동산 커미셔닝 규모는 여전히 높았습니다. 활동으로 인해 사무실 부문의 공실 비율이 감소했습니다. 정부 기관그리고 이러한 상황을 이용하여 많은 양의 사무실 공간을 구입하거나 임대하는 기업.
마침내 2016년에 시장이 안정되었고, 하반기에는 임차인 활동이 크게 증가했습니다. 올해, 2017년 상업용 부동산 시장의 점진적인 회복을 위한 전제 조건이 마침내 형성되었습니다.
상업용 부동산의 임대료는 루블 지역에서 확고하게 확립되었으며(드물게 예외 있음) 모든 부문에서 최저 수준에 이르렀고 안정화되었습니다. 갱신 거래량 기존 계약임대 및 조건 수정이 3 분의 1로 감소했습니다. 동시에, 올해 중반부터 시장 상황에 따라 신규 임대 거래를 체결하는 활동이 증가했습니다.
모스크바의 경우 2016년은 인프라 개발 측면에서 획기적인 해였습니다. 뉴 모스크바의 루미안세보(Rumyantsevo) 및 살라리예보(Salaryevo) 지하철역이 개통되었고 모스크바 센트럴 서클(Moscow Central Circle)이 출범했으며 연말까지 첫 번째 구간을 시운전할 계획입니다. 세 번째 인터체인지 회로.
CBRE 분석가들은 상업용 부동산 시장이 2016년에 최종 안정화를 경험했으며, 하반기에는 임차인 활동이 크게 증가했다고 믿고 있습니다. 2017년 상업용 부동산 시장의 점진적인 회복을 위한 전제조건이 올해 드디어 형성되었습니다.
상업용 부동산에 대한 투자
CBRE의 자본 시장 및 투자 부서 수석 이사인 Irina Ushakova에 따르면, 2016년 투자 규모는 29% 증가하여 45억 달러(약 3000억 루블)에 달할 것이라고 합니다. 또한 이 볼륨의 40%는 체결된 거래로 구성되었습니다. 정부 기관국영기업, 작년에는 그러한 거래가 없었습니다.
2016년에는 러시아 자본이 전체 거래량의 96%를 차지하며 지배적이었습니다. 투자거래액에서 외국자본이 차지하는 비중은 지난해 15%에서 4%로 줄었다. 그러나 우리는 이미 러시아 시장에 진출한 해외 자금의 높은 투자 활동과 추가적인 자본 유입을 보고 있습니다. 외국 자본이 참여한 획기적인 거래는 아랍 펀드 Mubadala가 RDIF와 함께 PNK Sheremetyevo 및 PNK Chekhov 3 프로젝트의 창고 건물을 인수한 것입니다.
연말 투자 규모 측면에서 선두는 오피스 부문(44%)과 호텔 부문(17%)이 될 것으로 보인다. 더욱이 올해 호텔 점유율은 지난 10년 중 최고치를 기록했다. 또한 2016년에는 주거 부문에서 높은 점유율(11%)을 기록했는데, 이는 개발자들이 주택 건설을 위해 적극적으로 부지를 구매하고 있었기 때문입니다. 소매 및 창고 부동산의 점유율은 각각 18%와 4%가 될 것입니다.
시장 투자 거래의 수는 구매자와 판매자 간의 가격 기대치의 상당한 차이로 인해 계속 제한되고 있으며, 이로 인해 거래 종료가 제한됩니다.
전문가들에 따르면 규모는 형평성상업용 부동산에 투자할 수 있는 금액은 약 35억 달러(이 중 50% 이상이 외국인 투자자 자금)이며, 주택 투자에 약 10억 달러입니다. 고려 빌린 돈 100억 달러 이상이 부동산 투자 기회를 찾고 있습니다.
확립된 안정성과 점진적인 경제 및 시장 회복에 대한 기대, 그리고 2017년 시장의 가용 자본에 대한 이해를 배경으로 CBRE 예측에 따르면 투자 규모는 미화 50억 달러까지 증가할 수 있습니다. 이 경우 성장의 주요 동인은 지속적인 안정성과 새로운 사이클의 시작이 될 것이며, 그 안에서 투자자들은 좋은 수익성 잠재력을 갖게 됩니다.
사무실 부동산
CBRE의 사무실 건물 부서장이자 수석 이사인 Elena Denisova는 2016년 상반기가 2015년에 형성된 추세의 영향을 받았다고 믿습니다. 사무실 부동산에 대한 수요가 지원되었습니다. 큰 거래정부 기관이나 회사에서 수행한 국가 참여, 본질적으로 비시장적인 경우가 많았으며 부채 상환과 관련이 있었습니다. 이러한 거래에는 Eurasia Tower를 VTB로, President Plaza Business Center를 Sberbank로 전환하는 것이 포함됩니다.
2016년 하반기 이후 상업용부동산 수요상황 지표가 개선되는 등 시장상황에 따라 신규 거래량이 늘어나는 추세
2016년 오피스 부동산 시장에서 또 다른 긍정적이고 중요한 점은 공실률 감소였습니다. A급 사무실 부문에서 공실률이 가장 눈에 띄게 감소했습니다. 분석가에 따르면 2015년 말 이곳의 공실률은 26%였으며, 올해 말에는 19.8%로 떨어질 것으로 예상됩니다. 2017년에는 다수의 대형 비즈니스 센터가 입주할 예정이어서 전문가들은 이 클래스의 공석이 안정될 것으로 예상하고 있다. B등급에서는 공실률이 2016년 말 15.2%에서 2017년 14%로 더욱 대폭 감소할 수 있다.
CBRE 추정에 따르면 2016년 말에 위탁된 신규 공간의 규모는 355,000평방미터에 달할 것입니다. m, 이는 지난해 수치보다 2배 낮은 수준이다. 발표된 발표에 따르면 2017년에는 440,000평방미터가 시운전될 예정입니다. m 새 사무실 제안. 주요 볼륨이 모스크바시(210,000sq.m)와 수도의 중앙 비즈니스 지구(100,000sq.m)에 있을 것이라는 점은 주목할 만합니다. 새로운 고품질 시설의 제한된 도입은 대규모 사용자를 위한 시장에서 고품질 제품의 추가 "세척"에 기여합니다.
사무실 부동산의 임대료는 안정적이며 2016년 말에도 다음 범위로 유지됩니다: 클래스 A 프라임의 경우 평방미터당 $800 - 900. 연간 m, 클래스 A-18,000-35,000 루블. 평방 당 연간 m, 클래스 B의 경우 - 13,000 - 28,000 루블. 평방 당 m/년(모든 요금은 제외됨) 운영 비용및 부가가치세).
2017년에는 요청된 임대료의 지명이 주로 루블로 유지될 것이며, 외부 배경이 점진적으로 정상화됨에 따라 루블 기준으로 5-10%의 임대료 인상이 가능합니다.
창고 부동산
CBRE의 산업 및 창고 부동산 부서 이사인 Anton Alyabyev에 따르면, 2016년은 창고 부동산이 시장 둔화 단계에서 추가 안정화 단계로 전환되는 해였습니다.
연초의 경기 변동으로 인해 다수의 거래 이행이 나중으로 연기되었으며, 이는 2016년 2분기 및 3분기 수요 감소에 반영되었습니다. 그러나 연말에 비즈니스 활동이 회복되었습니다. 4분기 창고 거래량은 300,000m2에 달할 수 있습니다. m, 이는 올해 최고 수치이다.
수요 변동과 병행하여 무료 창고 공간 및 임대료 비율과 같은 주요 시장 지표의 이동 추세가 변경되었습니다. 2분기 초 최종 사용자 창고 시설의 시장 진입으로 인해 발생했던 공실 증가는 빠르게 사라졌습니다. 무료 창고의 점유율은 지난 6개월 동안 안정적으로 유지되었습니다. 동시에 창고 공간의 임대료는 3분기 동안 동일한 수준을 유지했습니다.
2016년 CBRE 분석가들은 수요와 공급 구조에 새로운 추세가 나타나는 것을 확인했습니다. 비즈니스 활동은 오래된 창고 시설에서 더 나은 시설로의 이전, 물류 운영업체의 부지에서 직접 임대로의 전환, 대규모 유통 센터의 창고 용량 통합 등 새로운 동인으로 인해 점점 더 자극을 받고 있습니다.
이러한 수요 성격의 변화는 결국 공급의 차별화를 촉진했습니다. 개발자는 다양한 솔루션을 제공합니다. 다양한 카테고리클라이언트. 이는 고객의 요구를 충족하도록 설계된 최첨단 맞춤형 창고일 수 있습니다. 대기업, 계속해서 성장하고 있습니다. 고품질의 새로운 건물로 이전하고 싶지만, 입주에 제약이 있는 기업 재원, 기본 사양 세트를 갖춘 표준화된 클래스 A 창고가 제공됩니다.
2017년에도 시장은 현 환경에서 계속 운영될 것입니다. 시운전 규모는 더욱 줄어들 것이며 주로 고객을 위해 새 건물이 건설될 것입니다. 연간 수치신규 공급량은 500~600,000제곱미터로 예상됩니다. 중.
예상 거래량 창고 시장 2017년에는 최소 800,000제곱미터 이상이 될 수 있습니다. m. 발생한 시장 안정화는 사업 활동의 점진적인 증가를 위한 전제 조건을 만듭니다. 하반기에는 공실이 점진적으로 감소하고 창고 임대료가 인상되는 등 시장 역학에 긍정적인 변화가 나타날 수 있습니다.
소매점, 모스크바
모스크바 CBRE의 소매 공간 부서 책임자인 Marina Malakhatko는 2016년 모스크바에서 위탁된 소매 공간의 규모가 약 427,000평방미터가 될 것이라고 믿고 있습니다. m은 2015년에 비해 3% 감소한 수치이다. 이 거래량은 시장에 있어 상당한 규모이며, 7개 신규 부동산의 시운전으로 인해 소매 부동산 시장의 공실이 단기적으로 증가하여 3분기에는 11.4%로 증가했습니다. 하지만 올해 말까지 체계적으로 감소할 것으로 예상되며, 투입량 감소로 인해 2017년 상반기에는 10%에 도달할 것으로 예상된다.
용량 총공급연말까지 모스크바의 고급 쇼핑센터 규모는 560만 평방미터에 이를 것으로 예상된다. m, 소매 공간 제공은 456 평방 미터입니다. 1000명당 m입니다.
에서 새로운 소매 시설 오픈 좋은 수준점유율: 2016년 쇼핑센터의 공실률은 20~40%인 반면, 작년에는 개장한 시설의 공실률이 50~80%였습니다. 떠난 소매업체 수 러시아 시장, 크게 감소: 2016년 2개 브랜드 대 2015년 11개 브랜드
2017년에는 소매 공간의 시운전 속도가 더욱 감소할 것으로 예상됩니다. 약 273,000평방미터의 개장이 발표되었습니다. m, 이는 2016년에 비해 36% 감소한 수치입니다. 동시에, 내년 목표 중 하나인 Butovo Mall(54,000평방미터 GLA)은 원래 2016년 개장 예정으로 발표되었습니다.
2016년 가장 큰 쇼핑 센터 중에는 Riviera(91,200sq.m GLA), Oceania(60,000sq.m GLA) 및 Good! (53,000제곱미터), 메트로폴리스 2단계(38,000제곱미터 GLA). 신규 부동산 개장 시 공실률은 위치와 컨셉에 따라 크게 다릅니다. 평균적으로 새로운 소매 부동산은 양호한 점유율로 개장했습니다. 2016년 쇼핑센터의 공실률은 20~40%였으며 지난해 시설은 50~80%의 공실률로 개장했습니다.
2016년 11개월 동안 32개의 국제 브랜드가 모스크바 시장에 진출했으며, 또 다른 5개 브랜드가 연말까지 수도에 첫 매장을 열 계획입니다. 이는 40개의 국제 브랜드가 모스크바 시장에 진출했던 2015년 수치와 비슷합니다. 시장을 떠나는 소매업체의 수가 2016년에는 2개 브랜드로, 2015년에는 11개 브랜드로 크게 감소했다는 점은 주목할 가치가 있습니다.
모스크바 소매 공간의 주요 임대료는 평방미터당 100,000루블이었습니다. m/년으로 2015년과 비교해 거의 변화가 없습니다. 2017년에는 CBRE 전문가들은 충분한 물량 보존으로 인해 금리 안정성을 예측합니다. 높은 레벨소매 공간의 공백.
쇼핑 센터의 임대료는 최종적으로 루블로 표시되거나 복도가 고정됩니다. 환율. 소유자는 임대료의 첫 해에 할인을 제공하고 다음 해에는 임대료를 점진적으로 인상할 준비가 되어 있습니다. 매출 비율 형식으로 소매 시설 소유자와 상호 작용하는 형태는 소매업체에게 점점 더 일반적이고 편안한 관행이 되고 있으며 더 이상 앵커에만 사용되지 않고 모든 프로필의 중간 규모 세입자에게도 사용됩니다. 임대료를 구조화하기 위한 다양한 계획을 통해 소유주와 임차인은 신흥 시장 관행의 틀 내에서 상업적 조건에 대해 수용 가능한 옵션을 선택하여 절충안을 찾을 수 있습니다. 후자는 소매업체의 매출과 밀접한 관련이 있습니다.
2016년 말 모스크바의 고급 및 이코노미 클래스 소매업체 매출이 증가했으며 일부 경우 성장률이 30%에 달했습니다. 중견 소매업체는 연말 매출 증가폭이 미미한 것으로 나타났습니다.
러시아 지역의 소매점
CBRE의 지역 소매 공간 부서 이사인 Mikhail Rogozhin에 따르면 2016년 말 러시아의 소매 공간 증가는 약 120만 평방미터에 달할 것입니다. m 중 58%(719,000 sq.m)가 도입되었습니다. 지역 도시, 상트페테르부르크 제외. 러시아에서 의뢰된 소매 공간의 총량은 전년 대비 28% 감소했습니다. 전년도, 그리고 지역에서는 - 40%. 2016년에 새로 설립된 최대 규모의 지역 센터 중에는 쿠르스크의 MegaGrinn(129,000sq.m GLA), 아르한겔스크의 Maxi(49,200sq.m GLA), 블라디보스토크의 Sedanka City(45,000sq.m GLA)가 있습니다.
러시아 지역의 빈 소매 공간 비율은 도시마다 크게 다릅니다. 오늘날 백만 개가 넘는 도시의 평균 공실률은 8~10%입니다. 그러나 원칙적으로 모든 도시에는 좋은 위치와 강력한 임차인 혼합을 갖춘 프로젝트가 있으며 입주율은 거의 100%에 가깝습니다.
2017년에는 지방 도시에서 위탁된 신규 소매 공간의 규모가 637,000평방미터로 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다. m은 2016년에 비해 11% 감소한 수치입니다. 동시에 2017년의 일부 목표는 처음에 2016년 시운전을 위해 발표되었지만 이후 날짜가 연기되었습니다.
일반적으로 인구의 구매력이 좋은 반면 고품질 소매 시설 공급이 부족한 도시에서는 소매 부동산 시장 발전 가능성이 높다는 점에 주목할 가치가 있습니다. 오늘날 이러한 도시에는 하바롭스크, 치타, 스타브로폴, 마하치칼라, 노야브르스크 등이 포함됩니다.
러시아 연방 지역의 빈 소매 공간 비율은 도시마다, 부동산의 품질과 위치에 따라 크게 다릅니다. 현재 인구 100만 이상 도시의 평균 공실률은 8~10%로 2015년 공실률 7~8%보다 약간 높다. 그러나 일반적으로 모든 도시에는 좋은 위치와 강력한 임차인 혼합을 갖춘 프로젝트가 있으며 점유율은 거의 100%에 가깝습니다.
해당 지역의 소매업체 중 2016년에 가장 활발한 활동을 보인 소매업체는 Lenta, X5 Retail 및 Magnit 식료품 체인이었습니다. 연초에 그들은 모스크바와 지역 개발을 위한 야심찬 계획을 발표했습니다: Lenta - 40개 대형마트, Pyaterochka - 1000개 매장, Magnit - 950개 매장 및 80개 대형마트. 현재 시장 상황을 통해 네트워크는 발표된 확장 계획을 성공적으로 구현할 수 있었습니다. DIY 소매업체인 Leroy Merlin과 OBI, 전자제품 매장인 M.Video와 Eldorado, 아동용품 매장 체인인 Detsky Mir와 Dochki-Synochki도 지역 도시에서 상당히 활발하게 발전하고 있습니다.
호텔
CBRE 호텔 산업 개발 담당 부국장인 Stanislav Ivashkevich는 2016년 모스크바 호텔 시장에 영향을 미친 주요 요인은 관광 교통량의 증가라고 믿습니다. 예비 데이터에 따르면, 연말까지 모스크바의 관광객 수는 약 1,750만 명에 달할 것이며, 수도 GRP에서 관광 소비가 차지하는 비중은 4%를 초과해 4,700억 루블에 달할 수 있습니다. 따라서 이 규모 중 호텔 수익이 차지하는 비중은 연말까지 약 600억 루블이 될 수 있습니다.
2016년 동안 국제 체인이 관리하는 호텔 수는 3,772개 객실이 증가했습니다. 올해 모스크바에서 가장 큰 신규 호텔은 Accor 단지로 Kievskaya Square에 Ibis, Adagio, Novotel 등 3개의 호텔을 오픈했으며 총 701개의 객실을 보유하고 있습니다. 주요 지역 개장 중에서 크라스노다르와 보로네시에 있는 두 개의 대형 메리어트 호텔을 강조할 가치가 있습니다.
관광객의 압도적 다수가 러시아인(70-75%)이라는 사실에도 불구하고, 외국인 관광객의 흐름 증가도 눈에 띄게 나타났습니다. 이는 주로 아시아 시장과 중국 시장으로 인해 발생한다는 사실도 마찬가지입니다. 특히 관광객. Rostourism의 추정에 따르면, 이 관광객 그룹만으로 인한 흐름 증가는 2016년 말까지 약 40%에 이를 것입니다.
따라서 2016년에 모스크바 호텔의 객실 점유율은 특정 부문에서 70%를 초과하여 기록적인 수준에 도달했습니다. 객실 점유율 증가로 인해 호텔 요금이 인상되어 2016년 9개월 동안 평균 ADR이 8% 증가했습니다.
객실 평균 비용의 가장 눈에 띄게 긍정적인 역학은 고품질 고가 호텔 부문에서 나타났으며, 이 부문의 리더 그룹에서 ADR이 20-22,000 루블 수준으로 가장 크게 증가했습니다. (예: Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons와 같은 프리미엄 호텔)
동시에 럭셔리 부문의 대부분의 호텔은 조심스럽고 ADR을 증가시키지 않아 12-15,000 루블 수준을 유지합니다. 따라서 가장 비싼 호텔 부문에서 ADR은 이제 평균 약 18,000루블입니다.
'평균' 및 '평균 미만' 부문에서는 2016년 숙박 요금이 인상되지 않았습니다. 호텔 시장에는 여전히 덤핑 심리가 강해 많은 호텔리어들이 수요 증가에도 불구하고 가격을 인상하지 않고 있습니다.
2016년 동안 국제 체인이 관리하는 호텔의 수는 3,772개의 객실이 증가했으며 그 중 1,511개가 모스크바 지역에 속했습니다. 올해 모스크바에서 가장 큰 신규 호텔은 Accor 단지로 Kievskaya Square에 Ibis, Adagio, Novotel 등 3개의 호텔을 오픈했으며 총 701개의 객실을 보유하고 있습니다. 주요 지역 개장 중에서 크라스노다르와 보로네시에 있는 메리어트 체인의 두 대형 호텔을 강조할 가치가 있습니다.
2017년에는 총 2,566개의 객실을 수용할 수 있는 국제 브랜드 관리 하에 러시아에서 11개 호텔이 발표되었으며 그 중 3개 호텔이 모스크바에 개장될 예정입니다. 브누코보 공항의 Four Points By Sheraton, Novion MFC의 Radisson Blu Leningradsky Prospekt의 VTB Dynamo 복합 개발의 일환으로 Olimpiysky Prospekt 및 Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park.
CBRE가 작성한 리뷰
