Коммерческая деятельность на рынке недвижимости. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

развития (создания) недвижимости;

оборота недвижимости;

управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
• - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
• - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
• - на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

• - преобладание внебюджетных источников инвестирования;
• - большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
• - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
• - слабая изученность рынка развития;
• - отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
• 2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости -- сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

• 3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
  • - рынок купли-продажи;
  • - аренды;
  • - ипотеки;
  • - вещных прав (доверительное управление) и др.
• 4. По степени готовности к эксплуатации:
  • - незавершенное строительство;
  • - новое строительство;
  • - строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
• 5. По форме собственности:
  • - частные объекты недвижимости;
  • - государственные и муниципальные объекты недвижимости.
• 6. По отраслям:
  • - промышленные объекты;
  • - сельскохозяйственные объекты;
  • - общественные здания и сооружения;
  • - рекреационные и т.д.
• 7. По функциональному назначению:
  • - жилая недвижимость;
  • - производственные здания;
  • - непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);
  • - гостиницы;
  • - торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
• 8. По виду объектов недвижимости:
  • - земельный рынок;
  • - здания и сооружения;
  • - помещения;
  • - предприятия как имущественные комплексы;
  • - кондоминиумы;
  • - вещные права;
  • - многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад их практически не использовали. За годы реформ произошли существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве.

Термины «недвижимость» и «недвижимое имущество» достаточно распространены в нашей повседневной жизни. Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в Русском языке (приблизительно в XVII в.) из трех слов: НЕпоДВИЖ-ный - Имущество (ИМение) - собственность. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…» [ГК РФ, ч. 1 - ст. 130]. «Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…» [ГК РФ, ч. 1 - ст. 131] Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2003.. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, хотя это не снижает его важности для экономики страны. Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. .

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

В соответствии с приведенным выше определением, структура рынка включает:

· субъекты рынка

· процессы функционирования рынка

· механизмы (инфраструктуру) рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества / С. Гришаев // Хозяйство и право. - 2006..

Покупатель (арендатор) -- главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) -- это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

· органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

· организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

· федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

· органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

· органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством -эксплуатацией зданий и сооружений.

Рис. 1.

К неинституциональным участникам, (посредникам), осуществляющим коммерческую деятельность на рынке недвижимости, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности). Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2005

Основных участников рынка недвижимости можно подразделить, исходя из их функционального назначения на следующие группы:

1. Проектно-строительная группа

2. Финансово-управленческая группа

3. Посредническо-сопроводительная группа

4. Информационно-аналитическая группа

Процессы функционирования рынка - процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

· Организация системы развития недвижимости;

· Развитие территорий;

· Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

· Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

· Управление объектом;

· Товарный оборот объектов недвижимости;

· Организация системы товарного оборота недвижимости;

· Передача прав (правомочий)собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

· Финансирование товарного оборота недвижимости

3. Управление рынком;

· Исследование рынка;

· Формирование и развитие рынка;

Контроль и регулирование. Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

· законодательную и нормативную базы рынка;

· систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям Горемыкин В.А. Недвижимость: Экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник, - М.: КНОРУС, 2006.. Теперь рассмотрим функции рынка недвижимости для понимания влияния реализации строительных процессов на функционирование других экономических объектов и структур.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка -- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, -- к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. - СПб.: Питер, 2003.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

· предмета потребления (бездоходного) - ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

· жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

· земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

· реального актива - ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

· финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

· товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

· капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

· средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

· неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

· уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

· долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

· ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

· сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

· сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

· низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

· неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

· слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

· относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

· неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

· необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта -- при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации -- существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

· необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

· низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· значительно меньшее число сделок купли-продажи;

· владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

· рынок недвижимости несовершенен Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости Учебное пособие. СПб.: СПбГАСУ. - 2000.

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

· покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

· продукт на рынке должен быть однородным;

· на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

· продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

· спрос и предложение эластичны по цене;

· издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Теперь рассмотрим сегментацию рынка недвижимости, как неотъемлемую часть его характеристики.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

· институциональный;

· объектный;

· воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

· органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

· институт независимой оценки недвижимости;

· девелопмент;

· банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

· институт управляющих недвижимостью;

· институт риэлторов;

· государственный и частный нотариат;

· строительные организации;

· арендаторы недвижимости;

· продавцы недвижимости;

· саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

· рынок земли;

· рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

· строительный рынок;

· рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

· рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

· рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

· рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. - М.: Приор, 2007.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.

В системе рынков (труда, капитала, ресурсов, товаров, услуг и др.) рынку недвижимости отводится краеугольное место. Недвижимость относится к категории товаров, но в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости обусловлен как спецификой обращающихся на нем товаров, так и рядом общих особенностей:

– локализация рынка – товары данного рынка абсолютно неподвижны, уникальны, в силу этого на данном рынке нет образцов;

– конкурентоспособность товара – ценность товара зависит от местоположения, внешней окружающей среды, влияния соседства, вида прав (объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц в различных комбинациях), обусловлена индивидуальными предпочтениями покупателя;

– вид конкуренции – олигопольный рынок, несовершенная конкуренция, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует больших капиталов (владение недвижимым имуществом предполагает следующие необходимые затраты: единовременные сравнительно крупные инвестиции, эксплуатационные расходы для поддержания объекта в функциональном состоянии, налог на недвижимое имущество, государственная пошлина и другие сборы на сделки), в силу чего на рынке небольшое количество покупателей и продавцов, сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

– эластичность спроса и предложения – большая изменяемость спроса и предложения по регионам, районам и микрорайонам, низкая эластичность предложения, при росте спроса и цен, спрос ниже предложения, т. е. отсутствие дефицита;

– степень открытости – информация о состоянии рынка неполная и не всегда достоверная, так как сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.

К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе поку­пателей и продавцов особого товара – различных прав на недвижи­мость.

Рынок недвижимости, так же как и любой другой рынок, состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры (рис. 2.2.1).

Рис. 2.2.1. Система рынка недвижимости

Специфические особенности недвижимости как товара, к кото­рым можно отнести длительный срок службы, привязку к конкрет­ному местоположению, длительный срок производства нового това­ра, уникальность, обеспечение конкретного функционального назна­чения, являются причиной деления рынка недвижимости на отдель­ные сегменты.

Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность
механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов
недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

Рынок недвижимости является существенной составляющей нацио­нальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вооб­ще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобре­тающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуа­тации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обес­печения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Таблица 1

Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

Окончание табл. 1

Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и ос­новными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следую­щие факторы:

1) экономические;

2) социальные;

3) административные;

4) окружение;

5) политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономиче­ских субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использова­ния) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механиз­мов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка вклю­чает:

Объекты недвижимости субъекты рынка;

Процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наибо­лее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспро­изводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типич­ных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятель­ный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - полу­чим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка не­движимости:

Органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуще­ствляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

Институт независимой оценки недвижимости;

Девелопмент;

Банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового креди­тования;

Институт управляющих недвижимостью;

Институт риэлторов;

Государственный и частный нотариат;

Строительные организации; арендаторы недвижимости;

Продавцы недвижимости;

Саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные со­оружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реа­лизуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

Рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

Рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежи­лых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерче­ской, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

Строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, техно­логий и пр.;

Рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использо­вание одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, на­пример: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства не­движимости. С достаточной степенью условности они могут быть пред­ставлены тремя группами отношений:

Отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объ­екта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор разви­тия объектов недвижимости);

Отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они со­ставляют сектор потребления объектов недвижимости);

Наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недви­жимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижи­мость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на не­движимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических ха­рактеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости воз­никают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общест­венные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуа­тацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» - эксплуатацию, содержание и управление объектами не­движимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физиче­ского существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные за­дачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижи­мой собственности либо через приобретение новых прав на объекты не­движимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводствен­ную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следую­щие функции:

Эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и ис­пользованием полезных свойств недвижимости;

Отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты не­движимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

Свободное формирование цен на объекты и услуги;

Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной эконо­мики подтверждается:

Колоссальной стоимостью национального богатства, материализован­ного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, регио­нальные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

Достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в вало­вом национальном продукте;

Достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни­ципальной недвижимости (в том числе земли);

Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сде­лок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимо­сти.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную спе­цифику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объек­тов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределе­ны политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потен­циальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в це­лом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промыш­ленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государствен­ной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единст­венного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости вы­полняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собствен­ность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье по­зволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, на­рушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилиза­ции и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее сво­бодного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшиф­рован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур дви­жения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».

2. Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитываю­щих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики фе­дерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регио­нов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муни­ципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать по­пытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо усло­вий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не эко­номической целесообразностью, а политическими предпочтениями регио­нальных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первич­ной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижи­мости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных но­вых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно ис­пользовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую оче­редь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической ба­зы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости под­разделяется на четыре основные составляющие:

Рынок земли (земельных участков);

Рынок жилья;

Рынок нежилых помещений;

Рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опира­ется на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет суще­ственные различия в политике приватизации государственной и муници­пальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замо­роженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целево­го назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана за­стройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслужи­вания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транс­портного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и куль­турный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух состав­ляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и мест­ных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое коли­чество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по од­ному из следующих вариантов:

На постоянной основе, то есть приобретение в собственность или пере­дача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

На временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имущест­вом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему ус­мотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сда­вать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ве­дения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имущест­вом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, опреде­ляет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином от­чуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимо­сти 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расши­рения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барье­ров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кре­дитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникаю­щие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инве­стиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые уста­новлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, куп­ли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказы­вается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестицион­ной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энер­гии.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучше­нии жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенные ниже:

Приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;

Более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;

17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м 2 на человека при санитарной норме 9 м 2 .

На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных кате­горий.

Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:

Предоставления муниципального бесплатного жилья социального ис­пользования;

Продажи жилья.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь на­правляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим зако­нодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участни­ков ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, ту­беркулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жи­лье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого ка­чества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубе­жья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и рес­публик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от ка­питальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в не­достаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного меха­низма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объ­ективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан ис­кать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Институциональный подход описывает каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т.е. как самостоятельный институт, а также взаимосвязи между институтами. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

институт независимой оценки недвижимости;

банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

институт управляющих недвижимостью;

институт риэлторов и девелоперов;

государственный и частный нотариат;

строительные организации;

арендаторы недвижимости;

продавцы недвижимости;

саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости;

девелопмент.

Объектный подход классифицирует деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). При объектном подходе правомерно будет выделить:

рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды (который также делится на первичный и вторичный) и другие формы закрепления участков земли в пользование;

рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

Воспроизводственный подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (сектор развития объектов недвижимости). Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости;

отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (сектор потребления объектов недвижимости). Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает потребление - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. От организации потребления недвижимости зависят длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи;

отношения перераспределения прав на недвижимость (сектор оборота прав на недвижимость). Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего - платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно разделить по различным признакам:

1. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынки недвижимости .

Первичный рынок - экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав), строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т.е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в районе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

2. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

3. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

4. По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

5. По степени готовности к эксплуатации: существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство.

6. По форме собственности: государственные и муниципальные объекты, частные, др.

7. По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

8. По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.