Ingresos brutos reales. Método de capitalización de ingresos

Un tasador inmobiliario trabaja con los siguientes niveles de ingresos:

PVP (ingreso bruto potencial);

DVD (ingresos brutos reales);

NOR (ingreso operativo neto);

DP (recibos de efectivo) antes de impuestos.

Ingreso Bruto Potencial (IPB)– rentas que se pueden recibir de bienes inmuebles, con su aprovechamiento al 100% sin tener en cuenta todas las pérdidas y gastos. El PPV depende del área de la propiedad que se está valorando y de la tasa de alquiler adoptada y se calcula mediante la fórmula

PVD = S Ca, (3.2)

donde S es el área en alquiler, m2;

Ca – tarifa de alquiler por 1 m2.

El contrato de arrendamiento es la principal fuente de información sobre bienes inmuebles generadores de ingresos. El arrendamiento es la provisión de una propiedad al arrendatario (inquilino) a cambio de una tarifa por su posesión y uso temporal. El derecho a arrendar la propiedad pertenece al dueño de la misma. Los arrendadores pueden ser personas autorizadas por la ley o el propietario para alquilar la propiedad. Uno de los principales documentos reglamentarios regular las relaciones de alquiler es Código civil RF (capítulo 34).

En el proceso de trabajo, el tasador se basa en las siguientes disposiciones del contrato de arrendamiento:

En virtud de un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura, el inquilino, simultáneamente con la transferencia de los derechos de propiedad y uso de dicho inmueble, recibe el derecho de utilizar la parte del terreno que está ocupada por este inmueble y es necesaria. para su uso, incluso cuando terreno, en el que se encuentran los edificios o estructuras arrendadas, se vende a otra persona;

Si el plazo del arrendamiento no se especifica en el contrato, entonces el contrato de arrendamiento se considera celebrado por un período indefinido;

La transferencia de propiedad en alquiler no es base para la terminación o cancelación de los derechos de terceros sobre esta propiedad.

Al celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a advertir al inquilino sobre todos los derechos de terceros sobre el inmueble arrendado (servidumbre, derecho de retención, etc.). En caso contrario, el inquilino tiene derecho a exigir una reducción. alquilar o resolución del contrato e indemnización de pérdidas.

Contrato de arrendamiento de un edificio o estructura.

concluir por escrito por un período de al menos un año, sujeto a registro estatal y se considera concluida desde el momento de dicha inscripción;

establece los términos y montos de alquiler acordados por las partes, sin los cuales el contrato de arrendamiento se considera no celebrado.

Si el inquilino ha hecho a expensas fondos propios y con el consentimiento del arrendador, mejoras a la propiedad arrendada que no pueden separarse sin dañar la propiedad, entonces tiene derecho, después de la terminación del contrato, a reembolsar el costo de estas mejoras, a menos que el contrato de arrendamiento disponga lo contrario. . El coste de las mejoras inseparables del inmueble arrendado realizadas por el arrendatario sin el consentimiento del arrendador no está sujeto a reembolso.

El inquilino tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a subarrendar el inmueble arrendado, ponerlo a disposición del uso gratuito y también realizarlo como aporte al capital autorizado.

El precio del alquiler, por regla general, depende de la ubicación de la propiedad, su estado físico, la disponibilidad de comunicaciones, el plazo del arrendamiento, etc.

Las tarifas de alquiler son:

Contractual (definido por el contrato de arrendamiento);

Mercado (típico de un segmento de mercado determinado en una región determinada).

El precio de alquiler del mercado es el precio vigente en el mercado para propiedades similares, es decir es el alquiler más probable que un propietario típico aceptaría alquilar y un inquilino típico aceptaría arrendar la propiedad, lo cual es una transacción hipotética. La renta de mercado se utiliza para valorar la propiedad absoluta, donde la propiedad es esencialmente propiedad del propietario, operada y disfrutada por él mismo (cuál sería el flujo de ingresos si la propiedad se alquilara). La tarifa de alquiler del contrato se utiliza para valorar parciales. derechos de propiedad propietario. En este caso, es recomendable que el tasador analice los contratos de arrendamiento desde el punto de vista de los términos de su celebración. Todos los contratos de arrendamiento se dividen en tres grandes grupos:

Con una tarifa de alquiler fija (utilizada en condiciones de estabilidad económica);

Con una tarifa de alquiler variable (la revisión de las tarifas de alquiler durante la vigencia del contrato se realiza, por regla general, en condiciones de inflación);

Con un tipo de interés (cuando al importe fijo de los pagos del alquiler se suma un porcentaje de los ingresos que recibe el inquilino como consecuencia del uso del inmueble arrendado).

Es recomendable utilizar el método de capitalización de ingresos en el caso de celebrar un contrato con una tarifa de alquiler fija, en otros casos es más correcto utilizar el método de descuento; flujos de efectivo.

Ingreso bruto real (DVD)- son los ingresos brutos potenciales menos las pérdidas por subutilización del espacio y por el cobro del alquiler, más otros ingresos procedentes del uso normal del inmueble en el mercado:

DVD = PVD – Pérdidas + Otros ingresos (3.3)

Normalmente estas pérdidas se expresan como porcentaje del ingreso bruto potencial. Las pérdidas se calculan a una tasa determinada para el nivel típico de gestión en un mercado determinado, es decir, Se toma como base el indicador de mercado. Pero esto sólo es posible en presencia de importantes base de información para objetos comparables. En ausencia de tal, para determinar el coeficiente de subutilización (subutilización), el tasador, en primer lugar, analiza información retrospectiva y actual sobre el objeto que se está evaluando, es decir, contratos de arrendamiento existentes por duración, frecuencia de su reconclusión, duración de los períodos entre el vencimiento de un contrato de arrendamiento y la conclusión del siguiente (el período durante el cual las unidades de la propiedad están desocupadas) y sobre esta base calcula el coeficiente de subutilización (Knd) de la propiedad:

Knd = (Dn ´ Тс)/Nа,(3.4)

dondeDn es la proporción de unidades inmobiliarias cuyos contratos se renuevan durante el año;

Тс – el período medio durante el cual una unidad inmobiliaria está desocupada;

Na – número de períodos de alquiler por año.

La determinación del coeficiente de subutilización se realiza sobre la base de información retrospectiva y actual por lo que para calcular el ADV estimado se debe ajustar el coeficiente obtenido teniendo en cuenta la posible utilización del espacio en el futuro, la cual depende de la siguientes factores:

Situación económica general;

Perspectivas de desarrollo de la región;

Etapas del ciclo del mercado inmobiliario;

La relación entre oferta y demanda en el segmento regional evaluado del mercado inmobiliario.

El factor de ocupación depende de los diferentes tipos de inmuebles (hoteles, tiendas, edificios de apartamentos etc.). Al operar bienes raíces, es aconsejable mantener el factor de carga en un nivel alto, ya que una parte importante gastos de operación es constante e independiente del nivel de carga:

Para cargar = 1 – Knd.(3.5)

El tasador realiza un ajuste por pérdidas al cobrar los pagos analizando información retrospectiva sobre un objeto específico con la posterior previsión de esta dinámica para el futuro (dependiendo de las perspectivas de desarrollo de un segmento específico del mercado inmobiliario en la región).

Con base en información histórica y actual, el estimador puede calcular el índice de subutilización y pérdida de cobro de alquileres y luego ajustarlo para predecir el ingreso bruto real.

En caso de pérdidas por subutilización y cobro de pagos de alquiler, es necesario tener en cuenta otros ingresos que pueden vincularse al uso normal de esta propiedad para fines de mantenimiento, por ejemplo, los inquilinos (ingresos por alquilar un estacionamiento, almacén, etc.), y que no están incluidos en el alquiler.

Ingresos operativos netos (NOI)– ingreso bruto real menos gastos operativos (OR) del año (excluyendo depreciación):

CHOD = DVD – O.(3.6)

Los gastos de funcionamiento son gastos necesarios para asegurar el normal funcionamiento del inmueble y la reproducción de los ingresos brutos reales.

Los gastos operativos suelen dividirse en:

Condicionalmente permanente;

Condicionalmente variable u operativo;

Costos de reposición, o reservas.

Los gastos fijos condicionalmente incluyen gastos cuyo monto no depende del grado de carga de trabajo operativa de la instalación y del nivel de servicios prestados:

Impuesto sobre la propiedad;

Primas de seguros (pagos de seguros de propiedad);

Salario del personal de servicio (si es fijo independientemente de la carga del edificio) más impuestos sobre el mismo.

Los gastos condicionalmente variables incluyen gastos, cuyo monto depende del grado de carga de trabajo operativa de la instalación y del nivel de servicios prestados:

Servicios públicos;

Para trabajos de reparación en curso;

Salarios del personal de servicio;

Impuestos sobre salarios;

Costos de seguridad;

Gastos de gestión (normalmente se acostumbra determinar el importe de los gastos de gestión como porcentaje de los ingresos brutos reales), etc.

Gastos no tenidos en cuenta a la hora de valorar a efectos fiscales:

Económico y depreciación fiscal, que se considera en los cálculos según el enfoque de ingresos como compensación y se considera parte de la tasa de capitalización, y no un gasto operativo;

El servicio de préstamos, que es un gasto financiero más que un gasto operativo, es decir la financiación no debería tener un impacto en el valor de los bienes inmuebles (la evaluación supone una financiación típica para un tipo determinado de bienes inmuebles y se debe excluir la influencia de una financiación atípica);

Impuesto sobre la renta, que tampoco es un gasto operativo (es un impuesto sobre la renta personal, que puede depender de factores (forma de propiedad, composición de los derechos de propiedad, situación fiscal del propietario) no relacionados con el inmueble que se valora);

Las estructuras de capital adicionales suelen aumentar los ingresos, los costos generales o prolongar la vida económica. Los costos asociados a ellos no pueden clasificarse como gastos de operación.

Los gastos comerciales del propietario que no conduzcan a un aumento de los ingresos recibidos de la propiedad tampoco se consideran gastos operativos.

A los costos de reposición incluyen los costos de reemplazo periódico de mejoras desgastadas (techos, pisos, equipos sanitarios, accesorios eléctricos). Se supone que los fondos deben reservarse en una cuenta (aunque la mayoría de los propietarios en realidad no lo hacen). El tasador calcula la reserva de reposición teniendo en cuenta el costo de los activos que se deterioran rápidamente, la duración de su vida útil, así como los intereses devengados sobre los fondos acumulados en la cuenta. Si no se tiene en cuenta la reserva de reposición, se sobrevalorarán los ingresos operativos netos.

En los casos en que los bienes inmuebles se compran con fondos prestados, el tasador utiliza el nivel de ingresos en los cálculos como recibos en efectivo antes de impuestos.

Los ingresos en efectivo antes de impuestos equivalen a los ingresos operativos netos anuales menos los costos anuales del servicio de la deuda, es decir Reflejar los ingresos en efectivo que el propietario del inmueble recibe anualmente por su operación.

La gestión racional en el sector inmobiliario implica, en primer lugar, garantizar el uso más productivo de los bienes inmuebles como recurso económico y encontrar formas de aumentar dicho uso. Se tiene en cuenta que los criterios de eficiencia para objetos rentables deben basarse en los parámetros de rentabilidad del objeto.

El enfoque de ingresos para estimar el valor de un inmueble es un conjunto de métodos para estimar el valor de un objeto de evaluación, basado en la determinación de los ingresos esperados del objeto de evaluación.

El enfoque de los ingresos se utiliza únicamente para la valoración de bienes inmuebles que generan ingresos, es decir, aquellos bienes inmuebles cuyo único propósito es generar ingresos, y se basa en los siguientes principios valoraciones inmobiliarias:

• el principio de expectativa (el valor de un objeto generador de ingresos está determinado por el valor actual de los ingresos futuros que generará este objeto);
• el principio de sustitución (el costo de una propiedad tiende a fijarse al nivel de la inversión efectiva requerida para adquirir una propiedad de reemplazo comparable que genere la ganancia deseada).

La esencia del enfoque de ingresos es estimar el valor actual (hoy) de los beneficios futuros que se espera que generen la operación y la posible venta en el futuro. bienes raíces, es decir, capitalizando ingresos.

La capitalización de ingresos es el proceso de recalcular un flujo de ingresos futuros en un valor final igual a la suma de sus valores actuales. Estos valores tienen en cuenta:

• la cantidad de ingresos futuros;
• momento en el que se deben recibir los ingresos;
• duración de los ingresos.

La determinación del valor de mercado de un inmueble mediante el enfoque de ingresos se produce en dos etapas:

• pronosticar ingresos futuros;
• capitalización de ingresos futuros en valor presente.

Previsión de ingresos futuros basado en el uso informes financieros dueño:

• balance simplificado;
• Estado de flujo de efectivo reconstruido por el tasador para las tareas. análisis económico partidas de ingresos y gastos.

Los resultados de la previsión se resumen en el presupuesto de ingresos y gastos de funcionamiento del inmueble. El horizonte de previsión lo elige el propietario, pero los más utilizados son las condiciones de propiedad del objeto. La estructura presupuestaria, la lista y la secuencia para determinar los ingresos y gastos se presentan en la Tabla 3.

Ingreso Bruto Potencial (PGI o PGI)- los ingresos totales de bienes inmuebles que se pueden recibir de bienes inmuebles al 100% de ocupación sin tener en cuenta todas las pérdidas y gastos. VDP es igual a la suma de cuatro componentes:

Contrato de alquiler anual (alquiler previsto), PC- parte de los ingresos brutos potenciales que se generan debido a los términos del contrato de arrendamiento. Al calcular este indicador, es necesario tener en cuenta todos los descuentos y compensaciones destinados a atraer inquilinos: dichos elementos pueden adoptar la forma servicios adicionales inquilinos, la posibilidad de que estos rescindan el contrato, el uso de la reputación del edificio, etc.

Ingresos móviles, PH- parte de los ingresos brutos potenciales, que se forman debido a cláusulas del contrato que prevén el pago adicional por parte de los inquilinos de aquellos gastos que excedan los valores mencionados en el contrato.

Alquiler anual de mercado (alquiler de mercado), PM- la parte de los ingresos brutos potenciales que se relaciona con espacios desocupados y ocupados por sus propietarios y se determina en función de las tarifas de alquiler del mercado.

Otros ingresos, PA- ingresos recibidos por la explotación del inmueble y no incluidos en el alquiler. Representa ingresos de un negocio indisolublemente vinculado con la propiedad, así como ingresos por alquiler. terrenos y la estructura del edificio, locales no principales: auxiliares y técnicos.

Cabe señalar que los primeros tres componentes se relacionan con el uso de las instalaciones principales del edificio, y el cuarto, con la parte libre del terreno, así como con las instalaciones y elementos estructurales para fines auxiliares o técnicos.

Pérdida de ingresos (PD o V&L)- pérdidas por subcarga - debido a demanda limitada o pérdida de tiempo para cambiar de inquilino y pérdidas asociadas con el retraso o terminación de los pagos regulares del alquiler por parte de los inquilinos debido a su pérdida de solvencia.

El monto de las pérdidas para el año de pronóstico se determina con base en el procesamiento de información sobre el mercado local de años anteriores.

Para cada componente de la línea de producción, se recomienda calcular las pérdidas por subcarga o impagos por separado:

El valor estimado del coeficiente de pérdida de ingresos por subcarga K v , K * v (en fracciones de uno) se determina sobre la base del análisis del coeficiente de subcarga (k j) de los objetos inmobiliarios. de este tipo durante los últimos m j meses, como sigue:

donde k j es la participación, n es el número total de objetos analizados, y j es un coeficiente de ponderación que tiene en cuenta la diferencia en las cualidades del j-ésimo objeto y su gestión en comparación con el objeto de evaluación, mientras que es verdadero

El valor estimado del coeficiente de pérdidas de ingresos por impagos K l, K* l (en fracciones de unidad) se determina sobre la base de un análisis de la proporción de locales (a j) de objetos inmobiliarios de este tipo y la número de meses g j por los cuales no se pagó el alquiler durante el año pasado, de la siguiente manera:

Ejemplo 1. Determine la pérdida de ingresos por falta de pago y subcarga, si se sabe que: el alquiler anual del contrato (alquiler planificado) es de 300 mil rublos; ingresos rodantes: 200 mil rublos; alquiler anual de mercado (alquiler de mercado) - 100 mil rublos; ningún otro ingreso; El análisis del mercado inmobiliario local durante los últimos 12 meses reveló los siguientes indicadores:

1. Determinemos el valor estimado del tamaño del coeficiente de pérdida de ingresos por subutilización:

2. Determinemos el valor estimado del tamaño del coeficiente de pérdida de ingresos por subutilización:

3. Determinemos la pérdida de ingresos por falta de pago y subcarga:

Mil frotar.

Ingreso bruto real (efectivo) (DVD o EGI)— ingresos estimados para el pleno funcionamiento del inmueble, teniendo en cuenta las pérdidas por no ocupación, cambio de inquilinos y falta de pago del alquiler:

Gastos operativos (OR u OE)- Se trata de gastos periódicos para garantizar el normal funcionamiento de la instalación y la reproducción de los ingresos brutos potenciales. Los ingresos operativos generalmente se dividen en:

• condicionalmente costos fijos o costos;
• costos o gastos condicionalmente variables;
• costos de reposición o reservas

Condicionalmente permanente— gastos, cuyo tamaño no depende del grado de carga de trabajo operativa de la instalación.

Variables condicionales— gastos, cuyo importe depende del grado de carga de trabajo operativa de la instalación.

Costos de reemplazo- gastos de sustitución periódica de los elementos desgastados de la estructura, que representan contribuciones anuales al fondo de reposición.

Ejemplo 2. Determinar los costos de reposición si se sabe que: el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante cinco años; Se requieren reparaciones del techo una vez cada diez años; el costo de la reparación del techo es de 500 mil rublos; La última renovación se realizó hace ocho años.

1. Determinemos los costos de reemplazo para el primer año de propiedad:

mil rublos

Si no se prevén costos de reposición durante el período esperado de propiedad, entonces se tiene en cuenta la depreciación, teniendo en cuenta la posible reventa (reversión).

Ejemplo 3. Determinar los costos de reposición si se sabe que: el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante cinco años; Se requieren reparaciones del techo una vez cada diez años; el costo de la reparación del techo es de 500 mil rublos; La última renovación se realizó hace dos años.

1. Determinar los costos de reposición:

Las reparaciones del techo deberán ser realizadas por el nuevo propietario, por lo tanto los costos de reemplazo son 0;

2. Determinemos la disminución de los ingresos por la venta del objeto (precio de reversión):

Mil frotar.

Ingresos operativos netos (NOI)- limpio renta anual para todo el capital (capital social y capital prestado) invertido en el objeto de valoración, calculado como el ingreso bruto real menos los gastos operativos:

CHOD incluye dos componentes: la parte atribuible a fondos prestados(pagos de servicio de la deuda, ML o DS - pagos de servicio prestamos hipotecarios) y la parte atribuible a los propios (ingresos brutos netos, VAN o PTCF).

A su vez, el ingreso neto por la operación de la instalación (NI o ATCF) es la diferencia entre el VAN y el impuesto a la renta (NPP o Impuesto) y contiene el beneficio neto (NP) y el monto reservado para seguridad. reproducción sencilla objeto portátil al vencimiento de su vida útil uso beneficioso(costos de capital, CP):

Los ingresos por la venta de un objeto (reversión) se definen como el flujo de caja recibido por el inversor al finalizar el proyecto. Se prevé el monto de los ingresos por reversión:

• asignación directa del valor absoluto de reversión;
• asignación del cambio relativo en el valor de los bienes inmuebles durante el período de propiedad;
• asignando un ratio de capitalización terminal (Rt).

Al elaborar un estado de ingresos y gastos reconstruido no se tiene en cuenta lo siguiente:

• gastos relacionados con el negocio;
• depreciación contable;
• impuestos sobre la renta del propietario

Capitalización de ganancias futuras en valor presente llevado a cabo utilizando:

• el método de capitalización directa, que incluye técnicas de multiplicador de ingreso bruto, técnicas de índice de capitalización y técnicas residuales;
• Método de capitalización basado en la tasa de rendimiento, que incluye técnicas de descuento directo, técnicas de modelos y técnicas de análisis de inversiones hipotecarias.

Método de capitalización directa establece una conexión entre cualquier ingreso calculado al final del primer año siguiente a la fecha de valoración con el valor del inmueble (V o) a través de la tasa de flujo de caja (multiplicador o tasa de capitalización).

El método incluye técnicas de multiplicador de ingreso bruto, técnicas de índice de capitalización y técnicas residuales.

Técnicas de multiplicador de ingresos brutos

Las siguientes técnicas se utilizan para determinar el valor de una propiedad:

• tecnología multiplicadora PVD;
• Técnicas de animación de DVD.

El procedimiento de capitalización por estos métodos consiste en multiplicar el PVD o DVD, respectivamente, por los valores multiplicadores medios de mercado propios del tipo de inmueble que se valora.

V o = IGP · M IGP (8)

Vo = EGI · M EGI (9)

Los multiplicadores se determinan basándose en el procesamiento de datos de mercado sobre los precios de venta (P j) y los valores de ingresos, respectivamente, IGP j o EGI j al final del año siguiente a la fecha de venta de objetos específicos, utilizando Yj, un coeficiente de ponderación que tiene en cuenta la diferencia en las cualidades del j-ésimo objeto y su gestión en comparación con el objeto de evaluación.

Ejemplo 4. Determine el valor de una propiedad inmobiliaria utilizando técnicas del multiplicador de ingresos brutos, si se sabe que: PVD y DVD para el objeto de valoración se definen como 1270 mil rublos. y 1020 mil rublos. respectivamente; En el mercado local se han registrado las siguientes operaciones con objetos inmobiliarios similares al evaluado:

Determinemos los valores medios de mercado del multiplicador PVD y del multiplicador DVD utilizando las expresiones 9 y 10:

Determinemos el valor de la propiedad usando las expresiones 7 y 8:

Mil frotar.

Técnicas de índice de capitalización proporcionar determinación del valor de una propiedad inmobiliaria a través de la capitalización del VAN (NOI o I O) dividiéndolo por la tasa de flujo de efectivo, llamado índice de capitalización general:

La base para determinar el índice de capitalización general es una de las siguientes técnicas:

• técnica de grupo de componentes de propiedad;
• técnica grupo inversor o grupos de componentes de capital;
• técnica del ratio de cobertura de deuda;
• técnica análisis comparativo;
• Técnica del ratio de gastos operativos.

Técnica de evaluación comparativa consiste en procesar datos de mercado sobre los precios de venta P j y los ingresos operativos netos I oj al final del año siguiente a la fecha de venta utilizando Yj, un coeficiente de ponderación que tiene en cuenta la diferencia en las cualidades del j-ésimo objeto y su gestión en comparación con el objeto de evaluación:

Este método es el más preferible, pero requiere información confiable y completa sobre los objetos de ventas comparables.

Ejemplo 5. Determine el valor de la propiedad utilizando técnicas de análisis comparativo, si se sabe que: el ingreso operativo neto de la propiedad evaluada se determina en la cantidad de 910 mil rublos; En el mercado local se han registrado las siguientes operaciones con objetos inmobiliarios similares al evaluado:

mil rublos

Este método es el más preferible, pero requiere información fiable y completa sobre objetos de venta comparables.

Técnica del grupo de componentes de propiedad. se basa en el supuesto de que si una propiedad tiene los componentes físicos de terreno y construcción, el índice de capitalización global debe satisfacer los requisitos de ingresos de los propietarios de todos los intereses ():

donde L es la participación del valor del terreno V L en el valor de mercado de todo el objeto V O, V B - valor comercial mejoras (edificios), R L es el valor de mercado de la tasa de capitalización de terrenos, R B es el valor de mercado de la tasa de capitalización de mejoras (edificios). V L se puede determinar utilizando el método de comparación de ventas o el método de asignación para la valoración de terrenos.

Ejemplo 6. Determine el valor de una propiedad utilizando la técnica del grupo de componentes de la propiedad, si se sabe que: un análisis del mercado local muestra que un terreno de tamaño similar en las inmediaciones de la propiedad que se está tasando se puede comprar por 500 mil rublos; costo estimado la construcción de un edificio similar al objeto de evaluación es de 1.500 mil rublos; el valor de mercado del coeficiente de capitalización de la tierra es 0,3; el valor de mercado del índice de capitalización para mejoras (edificios) es 0,20; El ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos.

1. Determinemos la participación del valor del terreno en el valor de mercado de todo el objeto:

mil rublos

Técnica de grupo de inversión o grupo de componentes de capital se basa en el supuesto de que si existen intereses financieros de los propietarios en la propiedad equidad y acreedores, el índice de capitalización global debe satisfacer los requisitos de ingresos de los propietarios de todos los intereses ():

donde M es la participación del valor del capital prestado V M en el valor de mercado de todo el objeto V O, V E es el valor de mercado del capital social, R M es el valor de mercado del índice de capitalización del capital prestado, R E es el valor de mercado de el índice de capitalización del capital social, ML es la cantidad préstamo hipotecario, EI es la cantidad de capital. V M se puede determinar a partir de un análisis de transacciones de mercado con bienes inmuebles similares al que se está valorando.

Ejemplo 7. Determine el valor de la propiedad utilizando la técnica del grupo de componentes de capital, si se sabe que: el monto del préstamo hipotecario es de 1.000 mil rublos; costo del servicio de la deuda - 250 mil rublos/año; la cantidad de capital social invertido en la propiedad: 2900 mil rublos; el ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos; ingreso bruto neto - 650 mil rublos; En el mercado local, el precio medio de un inmueble similar al que se está evaluando es de 4.300 mil rublos.

1. Determinemos la participación del costo del capital prestado en el valor de mercado de todo el objeto:

2. Determinemos el índice de capitalización general:

mil rublos

Técnica del ratio de cobertura de deuda Implica determinar R O teniendo en cuenta la cobertura de deuda requerida:

donde DCR es el índice de cobertura de la deuda.

Ejemplo 8. Determine el valor de la propiedad utilizando la técnica del índice de cobertura de deuda, si se sabe que: el monto del préstamo hipotecario es de 1.000 mil rublos; costo del servicio de la deuda - 250 mil rublos/año; la cantidad de capital social invertido en la propiedad: 2900 mil rublos; el ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos; En el mercado local, el precio medio de un inmueble similar al que se está evaluando es de 4.300 mil rublos.

1. Determine el índice de capitalización general:

2. Determinar el valor del inmueble:

mil rublos

Técnica de relación de gastos operativos se aplica en los casos en que información completa La información sobre los objetos de comparación no está disponible, pero hay datos en DVD y OR:

donde K OE es el índice de ingresos operativos.

Ejemplo 9. Determine el valor de la propiedad utilizando la técnica del índice de gastos operativos si se sabe que: el multiplicador DV es 4,063; El DVD y el OR para el objeto de valoración se calculan en 1.020 mil rublos. y 110 mil rublos. respectivamente;

1. Determine el índice de capitalización general:

2. Determinar el valor del inmueble:

mil rublos

Técnicas remanentes consisten en la capitalización de ingresos relacionados con uno de los componentes de la inversión, mientras que el valor de otros se conoce y puede determinarse con bastante precisión.

La base para determinar el valor de una propiedad es una de las siguientes técnicas:

• técnica de residuos para la tierra;
• resto de técnica para mejoras;
• saldo por equidad;
• Técnica de equilibrio para el capital prestado.

Técnica de residuos para la tierra. utilizado para analizar los mejores y más uso efectivo terreno, determinando el costo de mejoras como el costo de un nuevo edificio. El uso de tecnología es efectivo si no existen datos confiables sobre las ventas de terrenos:

Ejemplo 10. Determine el valor de una propiedad utilizando la técnica del balance de tierras si se sabe que:

• el costo estimado de construcción de un edificio similar al objeto evaluado es de 1.500 mil rublos;
• el ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos;
• el valor de mercado del coeficiente de capitalización de la tierra es 0,3;
• El valor de mercado del índice de capitalización para mejoras (edificios) es 0,20.

Determinemos el valor de la propiedad:

Mil frotar.

Técnica de residuos para mejoras. utilizado en el análisis viabilidad económica modernización o liquidación de un edificio, ya que mide directamente la contribución del edificio al valor. El uso de la tecnología también es aconsejable para valorar inmuebles que presenten un desgaste importante:

Ejemplo 11. Determine el valor de una propiedad utilizando la técnica residual para mejoras, si se sabe que: un análisis del mercado local muestra que un terreno de tamaño similar en las inmediaciones de la propiedad que se está tasando se puede comprar por 500 mil rublos. ; el ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos; el valor de mercado del coeficiente de capitalización de la tierra es 0,3; El valor de mercado del índice de capitalización para mejoras (edificios) es 0,20.

Determinemos el valor de la propiedad:

mil rublos

Técnica de equilibrio para el capital social Se utiliza para evaluar la propiedad total de una propiedad de nueva construcción:

Ejemplo 12. Determine el valor de la propiedad utilizando la técnica del balance de capital social, si se sabe que: el monto del préstamo hipotecario es de 1.000 mil rublos; costo del servicio de la deuda - 250 mil rublos/año; la cantidad de capital social invertido en la propiedad: 2900 mil rublos; el ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos; ingreso bruto neto - 650 mil rublos.

Determinemos el valor de la propiedad:

mil rublos

Técnica de equilibrio para capital de deuda. También se utiliza para evaluar la propiedad total de una propiedad de nueva construcción:

Ejemplo 13. Determine el valor de la propiedad utilizando la técnica del balance de capital social, si se sabe que: el monto del préstamo hipotecario es de 1.000 mil rublos; costo del servicio de la deuda - 250 mil rublos/año; la cantidad de capital social invertido en la propiedad: 2900 mil rublos; el ingreso operativo neto del objeto de valoración se determina en la cantidad de 910 mil rublos; ingreso bruto neto - 650 mil rublos.

Determinemos el valor de la propiedad:

mil rublos

Método de capitalización basado en la tasa de rendimiento. establece (utilizando la tasa de rendimiento del capital como tasa de descuento) la relación entre los valores de los ingresos operativos netos calculados para cada año de todo el período de pronóstico y el costo de reversión al final el año pasado período de pronóstico con el costo del objeto.

El método incluye una serie de técnicas que se diferencian en la elección del tipo de renta capitalizada y el método de capitalización:

• técnicas de descuento directo;
• técnicas de modelado;
• Técnicas de análisis de inversiones hipotecarias.

Técnicas de descuento directo proporcionar determinación del valor de una propiedad mediante el descuento de los flujos de ingresos operativos netos (I O) y la reversión V Sobre el uso de valores locales (por períodos) y promedio de la tasa de rendimiento general Y O:

El valor promedio de la tasa de retorno total se determina procesando información de mercado sobre rentabilidad proyectos de inversión relacionado con la adquisición y uso rentable de objetos, o utilizando información sobre la rentabilidad de proyectos alternativos que se acerquen más al tipo de objetos que se evalúan en términos de nivel de riesgo.

Para determinar el valor promedio de la tasa de rendimiento total Y O, se utilizan las siguientes técnicas:

• técnica de construcción acumulativa;
• técnica de comparación con proyectos alternativos;
• técnica de comparación de ventas;
• Técnica de seguimiento de datos de mercado.

Técnica de descuento con sumatoria de riesgos (técnica de construcción acumulativa) Consiste en sumar valores que reflejan el grado de riesgo. de este proyecto. Estructura general la construcción tiene la siguiente forma:

donde Y RF es la tasa libre de riesgo, que incluye el componente no inflacionario y el valor del índice de inflación; Y R - prima de riesgo, incluida la prima por los siguientes tipos riesgos: físicos, legales, económicos, financieros y sociales, tanto externos (riesgo país) como internos, con excepción de la prima por riesgo de baja liquidez y la prima por riesgos asociados a gestión financiera, que están separados para enfatizar característica distintiva bienes raíces de otros instrumentos financieros; Y L: primas por bajo riesgo de liquidez; Y FM - primas por riesgos asociados a la gestión financiera

Ejemplo 14. Determine el valor de la propiedad mediante la técnica del descuento con la suma de riesgos, si se sabe que: el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante tres años, después de lo cual la revenderá por 4.500 mil rublos; Los ingresos operativos netos del objeto de valoración se determinan en la cantidad de 910 mil rublos, 950 mil rublos, 990 mil rublos. respectivamente durante el primer, segundo y tercer año de propiedad del objeto; tasa libre de riesgo - 0,03; prima de riesgo país - 0,06; prima por riesgos físicos - 0,025; prima por riesgos económicos - 0,015; prima por riesgos sociales - 0,03; prima por riesgo de liquidez bajo: 0,04; prima por riesgos asociados a la gestión financiera - 0,03.

1. Definamos valor promedio tasa de retorno general:

2. Determinar el valor del inmueble:

Técnica de comparación con diseños alternativos. es buscar mercado financiero proyectos de inversión con un grado de riesgo similar para el posterior ajuste de su tasa de rentabilidad en relación con las inversiones inmobiliarias.

En este caso, para el valor de la tasa de rendimiento general Y O, se determina un rango de valores posibles con límites por debajo de Y 1 y por encima de Y 2:

Técnica de comparación de ventas Consiste en analizar datos sobre transacciones de compra y venta completadas para reconstruir las suposiciones del inversor sobre los beneficios futuros de poseer un inmueble. Con base en el diagrama de flujo de efectivo del proyecto, se determina norma interna ganancias del proyecto.

Técnicas de seguimiento de datos de mercado Consiste en analizar datos históricos del mercado con el fin de determinar los valores prospectivos actuales de las tasas de ganancia. En este caso, se deberían utilizar correlaciones entre las tendencias de los cambios en la rentabilidad de las inversiones en bienes raíces y las tendencias de los cambios en otros instrumentos del mercado financiero.

Técnicas de modelo proporcionar la determinación del valor de mercado de toda la propiedad para casos especiales relativamente simples de capitalización de ingresos operativos netos que no cambian con el tiempo, y el valor del costo de reversión asociado con el valor deseado al predecir su cambio en el tiempo:

donde d n = 1/(1+ Y O) n es el factor de descuento, y n = 1/(1- d n) n es el valor actual de una anualidad unitaria.

En este caso, se utiliza el mismo valor para todos los períodos. norma general rentabilidad, determinada de manera similar al valor del índice general de capitalización:

donde SFF O = 1/S On es el coeficiente del fondo de compensación, S On = 1/(1+Y O) n –1 es el valor futuro de una anualidad única, Δ O = (V On - V O)/ V O es el valor del incremento relativo del valor del objeto.

Este grupo incluye:

• equipo excluyendo depreciación;
• técnicas de depreciación total;
• tecnología depreciación lineal.

Equipo sin depreciación se aplica en dos casos: o hay un flujo de ingresos infinito (SFF O →0), o el flujo de ingresos es finito, pero el precio de venta del objeto es precio inicial compra (Δ O =0), es decir, la inversión inicial.

El valor de dichos bienes inmuebles se determina dividiendo los ingresos operativos netos por la tasa de rendimiento adecuada (12).

Ejemplo 15. Determine el valor de una propiedad utilizando técnicas de modelización sin tener en cuenta la depreciación, si se sabe que: el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante tres años, después de lo cual la revenderá por el precio de compra; Los ingresos operativos netos del objeto de valoración se determinan en un monto de 910 mil rublos. por cada año de propiedad del objeto; la tasa de rendimiento del capital se determina en 0,203

Determinemos el valor de la propiedad:

mil rublos

Técnicas de amortiguación completa se utilizan en los casos en que los ingresos operativos proporcionan no solo la formación de ingresos sobre el capital, sino también un retorno total del capital (Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

Como resultado, (26) toma la siguiente forma:

Para calcular el factor del fondo de compensación (SFF O) se utiliza la tasa de rendimiento característica del proyecto que se está evaluando (técnica de Inwood) o la tasa libre de riesgo (técnica de Hoskold).

Ejemplo 16. Determine el valor de la propiedad utilizando la técnica de depreciación total del modelo de Inwood y la técnica de depreciación total del modelo de Hoskold, si se sabe que: el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante tres años, después de los cuales la revenderá para el precio de compra; Los ingresos operativos netos del objeto de valoración se determinan en un monto de 910 mil rublos. por cada año de propiedad del objeto; la tasa de rendimiento del capital se fija en 0,10; El tipo libre de riesgo se fija en 0,06.

1. Técnica Inwood:

1.1 Determinemos el índice de capitalización general:

1.2 Determinemos el valor de la propiedad:

mil rublos

2. Técnica de Hoskold:

2.1 Determinemos el índice de capitalización general:

2.2 Determinemos el valor de la propiedad:

mil rublos

Técnicas de depreciación lineal Se utiliza para determinar el valor presente en los casos en que tanto los ingresos como el valor de los bienes inmuebles cambian de manera regular.

Para contabilizar los cambios en el valor de un activo, se utiliza fórmula básica Ellwood:

donde A es el monto del ajuste.

Además, si el valor del objeto disminuye, entonces el ajuste A tiene un signo “+”, y si el valor aumenta, entonces el ajuste tendrá un signo “-”.

El valor numérico del ajuste se determina multiplicando el cambio relativo en el valor (Δ O) por el factor del fondo de compensación (SFF O), y la fórmula general para el índice de capitalización toma la forma (26).

Ejemplo 17. Determine el valor de la propiedad utilizando técnicas modelo de depreciación lineal, si se sabe que: el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante tres años, el valor de la propiedad disminuirá en un 12% durante el período de propiedad; Los ingresos operativos netos del objeto de valoración se determinan en un monto de 910 mil rublos. por cada año de propiedad del objeto; la tasa de rendimiento del capital se fija en 0,10.

1. Determine el valor del aumento relativo en el valor del objeto:

2. Determinemos el índice de capitalización general:

3. Determinar el valor de la propiedad:

mil rublos

Técnicas de análisis de inversiones hipotecarias Proporcionar determinación del valor de los bienes inmuebles teniendo en cuenta los cambios en su valor e ingresos, así como teniendo en cuenta las condiciones de financiación. Existen dos técnicas para el análisis de inversiones hipotecarias:

• técnica de análisis de inversiones hipotecarias con descuento;
• Técnica de análisis de modelos (técnica de Ellwood).

Técnica de análisis de inversión hipotecaria con descuento. se basa en sumar el monto principal de la hipoteca (V M) con el valor presente descontado de los futuros. recibos en efectivo y producto de la reventa del activo:

donde d En = 1/(1+ Y E) n es el factor de descuento, a En = 1/(1- d En) n es el valor actual de una anualidad unitaria, calculado para n períodos a la tasa de rendimiento del capital social , Y E se determina mediante las mismas técnicas, igual que la tasa de rendimiento general, I E = NOI - DS - la cantidad de ingresos del capital social, V En = V On - V Mn - el costo de reversión del capital social, definido como la diferencia costo total reversión (V On) y la balanza de pagos del préstamo (V Mn).

Ejemplo 18. Determine el valor de un inmueble utilizando la técnica del análisis de inversiones hipotecarias con descuento, si se sabe que: el propietario gastó 3.400 mil rublos en la compra del inmueble evaluado hace dos años; Se recibió un préstamo por un monto de 1.000 mil rublos para la compra de bienes inmuebles. al 13% anual durante seis años (pago anual del servicio de la deuda de 250 mil rublos); el propietario tiene la intención de utilizar la propiedad para sus propios fines durante tres años, después de lo cual la revenderá por 4.000 mil rublos; Los ingresos operativos netos del objeto de valoración se determinan en un monto de 910 mil rublos. por cada año de propiedad del objeto; la tasa de rendimiento del capital se fija en 0,10.

1. Determine los saldos del préstamo al momento de la evaluación (tercer año del préstamo) y al final del período de tenencia (quinto año del préstamo):

Mil frotar.

Mil frotar.

2. Determinar el valor del inmueble:

Mil frotar.

Técnica de análisis de modelos (técnica de Ellwood)

Esta técnica se utiliza para casos especiales de ingresos y tasas de rendimiento constantes. Esta técnica se basa en una fórmula para calcular el ratio de capitalización global:

donde r O es el índice de capitalización básico, que toma como base los requisitos del inversionista para la tasa de rendimiento del capital social antes de ajustes por cambios en el ingreso y el valor de la propiedad. Si los valores de los ingresos y las propiedades no cambian, la tasa de capitalización base corresponderá a la tasa de capitalización general; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - la proporción de un préstamo autoamortizable pagado al final del enésimo período, con un plazo total del préstamo acuerdo igual a N años (ver arriba), Y m — tasa efectiva intereses sobre este préstamo.

Ingresos operativos netos – Inglés Ingreso operativo neto, se calcula restando todos los gastos operativos del ingreso bruto anual, pero no deduce los gastos por intereses, depreciación activos tangibles y depreciación activos intangibles, así como la obligación del impuesto sobre la renta. Si bien esta métrica tiene un valor limitado en la gestión de los recursos disponibles por parte de una empresa, puede ser útil para comprender el impacto que los gastos operativos tienen en los ingresos brutos generados por las actividades operativas y no operativas. Desde esta perspectiva, una métrica como el ingreso operativo neto puede ser una herramienta útil para identificar áreas de actividad que no se están desempeñando a niveles óptimos.

Uno de los factores más importantes para el funcionamiento exitoso de una empresa es la creación de un modelo de gestión que le permita generar la máxima cantidad de ingresos posible, manteniendo los costos operativos tan bajos como sea necesario para vender bienes y/o servicios de alta calidad. Un cálculo preciso de la cantidad de ingresos operativos netos que se han generado durante un período de tiempo específico (por ejemplo, un trimestre o un año calendario) le permite determinar si una empresa está operando de la mejor manera. nivel posible eficiencia. Si el efecto del apalancamiento operativo ( Inglés Grado de apalancamiento operativo, DOL) no es tan alto como debería ser, la gerencia debe tomar medidas para evaluar cada área de desempeño y determinar cómo mejorar la eficiencia y así reducir los costos operativos. Como resultado, la empresa podrá generar una mayor cantidad de ingresos operativos netos para cubrir cualquier gasto no operativo, como intereses sobre préstamos, actualizaciones de equipos o financiación de proyectos de expansión.

Los cambios en el ingreso operativo neto de un período al siguiente a menudo pueden servir como un medio para identificar una tendencia emergente que afectará el desempeño futuro de una empresa. Por ejemplo, si hay una disminución significativa en este índice después de que se han cubierto los gastos operativos y esta tendencia continúa durante dos o más períodos de informe, los altos directivos de la empresa deben examinar las razones de la disminución. Por ejemplo, podrían ser una caída estacional de las ventas, una disminución de los ingresos de inversiones realizadas anteriormente, un aumento de los precios de las materias primas, etc. Una vez identificada la causa, la empresa puede tomar medidas para superar esta situación y así mantener la sostenibilidad. situación financiera empresas.

Cabe señalar que al calcular los ingresos operativos netos, algunas empresas pueden recurrir a prácticas comerciales poco éticas. contabilidad, cuya finalidad es distorsionar la situación real con determinados fines. Por ejemplo, esto puede significar que los registros contables estén organizados de una manera que permita subestimar el monto del ingreso operativo neto. El objetivo de esta manipulación es minimizar obligaciones tributarias o engañar a los inversores. Los métodos utilizados para ello suelen estar dentro de los límites de la legislación vigente, sin embargo, el aspecto ético de tales prácticas puede ser muy cuestionable.

El enfoque de ingresos define el valor de mercado de un inmueble como la cantidad de ingresos que la propiedad valorada puede generar en el futuro, ajustada por el riesgo de no recibirlos. La valoración de bienes inmuebles utilizando el método del enfoque de ingresos se basa en la previsión de los ingresos futuros generados por los objetos y el análisis de los riesgos asociados a ellos, lo que puede provocar una discrepancia entre los ingresos reales y el valor calculado en la fecha de valoración.

Para una aplicación justificada del enfoque de ingresos, deben concurrir las siguientes condiciones:

El objeto evaluado aporta un valor positivo suficientemente grande de las siguientes condiciones;

El importe de los ingresos futuros se puede calcular de forma fiable;

Los riesgos inherentes a la propiedad que se está tasando pueden evaluarse de manera confiable.

Valorar un inmueble desde la perspectiva de su capacidad de generar ingresos para el propietario como principal motivación de inversión tiene ciertas ventajas y desventajas. El aspecto positivo de este enfoque es la orientación hacia beneficios futuros, lo que sin duda es una prioridad para el inversor. Además, el cálculo de la tasa de rentabilidad se basa en una evaluación del riesgo del inmueble a valorar, lo que exige su posicionamiento; mercado de inversión. El lado negativo del enfoque de ingresos es la dificultad de realizar una previsión de ingresos y gastos asociados al objeto que se valora, y la baja fiabilidad.

La capitalización de ingresos es un proceso que determina la relación entre los ingresos futuros y el valor actual de la propiedad que se está tasando.

La tasa de capitalización es una tasa de rendimiento que refleja la relación entre los ingresos y el valor de la propiedad que se está evaluando. Hay dos áreas principales de capitalización:

capitalización directa;

capitalización de la renta a la tasa de rendimiento del capital.

Para evaluar la propiedad total y los derechos de los inquilinos, el ingreso operativo neto (NOI) se calcula como un flujo de ingresos.

Un tasador inmobiliario trabaja con los siguientes niveles de ingresos:

Ingreso Bruto Potencial (IPB)

Ingreso bruto real (DVD)

Ingresos operativos netos (NOI)

La capitalización de ingresos es un proceso que determina la relación entre los ingresos futuros y el valor actual de un objeto.

Fórmula del enfoque de renta básica

C (V) - valor de la propiedad;

BH (I): ingresos esperados de la propiedad que se está evaluando. Los ingresos generalmente se refieren a los ingresos operativos netos que una propiedad es capaz de generar durante un período;

K (R) - tasa de rendimiento o beneficio - es un coeficiente o tasa de capitalización.

El índice de capitalización es una tasa de rendimiento que refleja la relación entre los ingresos y el valor de la propiedad que se está evaluando.

Ingreso Bruto Potencial (IPB)

Los ingresos que se pueden recibir de un inmueble cuando se utiliza al 100% sin tener en cuenta todas las pérdidas y gastos. El PPV depende del área de la propiedad que se está evaluando y de la tarifa de alquiler establecida y se calcula mediante la fórmula:

PVD=S*SM, donde (3.2)

Área alquilable, m2;

cm - tarifa de alquiler por 1 m2.

Ingreso bruto real (DVD)

Este es el ingreso bruto potencial menos las pérdidas por la subutilización del espacio y el cobro del alquiler, más otros ingresos provenientes del uso normal de la propiedad en el mercado:

DVD = PVD - Pérdidas + Otros ingresos (3.3)

Ingresos operativos netos (NOI)

Ingreso bruto real menos gastos operativos (OR) para el año (excluyendo cargos por depreciación):

CHOD = DVD - O. (3.4)

Los gastos de funcionamiento son gastos necesarios para asegurar el normal funcionamiento del inmueble y la reproducción de los ingresos brutos reales.

Tabla 8 - Cálculo de la tasa de capitalización por mejora

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Organización de la producción de una empresa petroquímica simulada.
El trabajo de curso resuelve el problema de consolidar, profundizar y aplicación práctica Conocimientos adquiridos al cursar la asignatura “Economía y Gestión de la Producción”. El trabajo del curso incluye tareas sobre opciones para cálculos técnicos y económicos de los indicadores más importantes del plan de una empresa petroquímica, que consta de seis instalaciones de producción: pirólisis, etanol, fenol-acetona, alfa-met...

Determinación del ingreso bruto potencial (IPB)

Para estimar el alquiler de mercado, se utilizaron datos sobre propiedades en alquiler comparables a la propiedad que se está evaluando. Los objetos de comparación se seleccionaron en función de los siguientes criterios: ubicación, acceso...

Realizar una previsión de flujo de caja

Hay dos fuentes de ingresos provenientes de la propiedad inmobiliaria:

• - alquiler recibido por el alquiler de la propiedad;
• - parte de los ingresos procedentes de la explotación de bienes en producción u otros actividades comerciales empresas.

El alquiler es la base generalmente aceptada y más utilizada para determinar los ingresos brutos de la propiedad inmobiliaria. En este informe, se utilizaron datos sobre el alquiler de espacios de oficinas para determinar el valor de la propiedad que se estaba evaluando.

De acuerdo con el supuesto adoptado en este informe, la rentabilidad basada en datos de mercado promedio ponderados sobre tasas de alquiler de propiedades inmobiliarias similares se utiliza como flujo de efectivo para el primer año de pronóstico y los siguientes.

A los efectos de evaluar el valor de mercado de un inmueble mediante el método de flujo de caja descontado, el cálculo de los indicadores de ingresos tiene sus propias características y se realiza en una secuencia determinada. Como regla general, la secuencia para calcular el ingreso operativo neto tiene la siguiente secuencia clásica, basada en la reflexión movimiento real dinero en efectivo:

Determinación del ingreso bruto potencial (IPB) - ingreso máximo, que es capaz de traer la propiedad. Es diferente de monto anual alquiler por el monto del impuesto al valor agregado, si el costo es de 1 metro cuadrado. El alquiler m incluye IVA.

El cálculo de PVD se realiza según la fórmula (9)

(9) PVD = A * S,

A - tasa de alquiler (anual); S - zona alquilada.

Menos: pérdida de ingresos por subutilización (subutilización del activo); Menos: pérdidas por impagos;

Además: ingresos adicionales.

Determinación del ingreso bruto (efectivo) real: ingreso bruto potencial teniendo en cuenta las pérdidas por subutilización de la propiedad, impagos, así como tipos adicionales ingreso.

Menos gastos operativos:

• - gastos operativos corrientes - gastos asociados con el funcionamiento diario de la propiedad;
• - gastos fijos: gastos cuyo importe no depende del nivel de carga de la instalación (uso del activo);
• - costos variables: costos que varían según la carga de la instalación (pueden incluir costos de gestión, salarios del personal de servicio, costos de eliminación de desechos, costos de servicios públicos (pagos de electricidad, agua, calefacción, alcantarillado, etc.), otros costos) ;
• - gastos de capital: fondos asignados a fondos especiales creados para "estabilizar" grandes costos únicos asociados con la operación de una propiedad inmobiliaria (principalmente con la reparación o reemplazo de elementos de corta duración del edificio).

Determinación del resultado operativo neto

La metodología para determinar el resultado operativo neto consiste en pronosticar los valores de las partidas de ingresos y gastos de los flujos de efectivo para períodos futuros. El cálculo de los ingresos proyectados de una propiedad con el fin de evaluar el valor de mercado se realiza mediante un informe de ingresos y gastos.

Dependiendo del volumen de pérdidas y gastos registrados, el cálculo lngresos netos del alquiler durante el período de propiedad se realiza en la siguiente secuencia:

• - ingresos brutos potenciales;
• - ingresos brutos reales;
• - beneficio real o beneficio antes de impuestos;
• - limpio o ganancias retenidas;
• - lngresos netos.

Los ingresos brutos reales son ingresos brutos potenciales teniendo en cuenta las pérdidas por subutilización de la propiedad, los impagos y otros tipos de ingresos.

La ganancia real es el ingreso bruto real menos la depreciación y varios gastos operativos.

Los gastos operativos son los gastos continuos asociados con la propiedad y operación de una propiedad. Se dividen en:

• - constantes, cuyo valor no depende del grado de carga del edificio por parte de los usuarios. Por lo general, esta partida de gastos incluye impuestos a la propiedad, impuestos territoriales y seguros inmobiliarios. Se supone que los costos fijos corren a cargo íntegramente del propietario del inmueble;
• - variables - en función del nivel de ocupación del edificio y del nivel de servicios prestados. Incluyen costos de gestión, salarios del personal de servicio, costos de eliminación de desechos, costos de servicios públicos (pago de electricidad, agua, calefacción, alcantarillado, etc.), otros gastos;
• - los costos de reposición son los costos necesarios para mantener un objeto en condiciones normales para un tipo determinado de propiedad.

Las ganancias netas o retenidas son las ganancias reales menos los impuestos sobre la renta.

El ingreso neto es el beneficio neto (retenido) teniendo en cuenta los cargos por depreciación.

Cálculo de la tasa de descuento

La tasa de descuento refleja la tasa de rendimiento de la inversión que está surgiendo en el mercado, teniendo en cuenta el riesgo de la inversión.

La tasa de descuento (tasa de rendimiento), desde un punto de vista económico, tiene en cuenta tarifa mínima el beneficio de un empresario al que está dispuesto a invertir capital en un objeto determinado. Se determina en base a tres componentes: la tasa de rendimiento libre de riesgo, el coeficiente beta y la prima de riesgo de mercado.

r = Yb + v (Yр - Yb) + Ynl,

Yb - tasa “libre de riesgo”.

En la práctica mundial, la tasa de rendimiento libre de riesgo suele ser la tasa de rendimiento de las obligaciones de deuda pública a largo plazo (bonos o letras), cuya tasa de rendimiento se caracteriza por la ausencia de riesgo y alto grado liquidez. Se cree que el Estado es el garante más fiable de sus obligaciones (la probabilidad de quiebra está prácticamente excluida). Determinación del rendimiento medio en el mercado GKO-OFZ y de la tasa libre de riesgo.

Fuente: "Boletín mercado de valores Banco Central de la Federación de Rusia" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

Así, teniendo en cuenta la duración del período de previsión, el tasador determinó la tasa libre de riesgo al nivel de rentabilidad que, a la fecha de valoración, ascendía al 11,92%;

v - una medida de riesgo sistemático que caracteriza la amplitud de la desviación ingresos totales del objeto en comparación con los cambios en el mercado en su conjunto, el coeficiente en se determina de acuerdo con la tabla de riesgos ponderados.

Tabla 2.8

Yр - tasa de rendimiento promedio del mercado - cifra establecida por el mercado que refleja la cantidad que un empresario espera recibir en forma de prima por el uso de su capital invertido en bienes raíces (proyecto de construcción).

En este caso, la tasa de ingreso promedio mínima del mercado puede considerarse como la cantidad tarifa mínima ingresos recibidos por la gestión de fondos prestados en efectivo(tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación de Rusia 8,25% fuente http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) En consecuencia, Yр = 8,25%;

(Yр - Yb) - prima de riesgo de mercado (exceso sobre la tasa de rendimiento libre de riesgo), que el inversor recibe como compensación por el riesgo adicional asociado con la inversión en un objeto determinado.

Ynl - prima por el grado de liquidez del objeto calculada según la fórmula (10):

(10) Ynl= Yb *Texp/12

Texp - período de exposición al mercado del objeto de valoración en meses

12 es el número de meses que tiene un año.

Con base en el análisis de la información actual del mercado y la determinación de los componentes anteriores, la tasa de ganancia del empresario en la fecha de valoración es

Tabla 2.10

Cálculo del índice de capitalización general ajustado por cambios en el valor del objeto (activo)

La tasa de descuento refleja la tasa de rendimiento que obtiene un inversor por poseer una propiedad. Sin embargo, con el tiempo, el objeto pierde su valor (se deteriora físicamente). En posible venta el inversor debe devolver el importe de la inversión en su totalidad, por lo que es necesario crear un fondo para cubrir la pérdida de valor del inmueble. Esto se tiene en cuenta mediante la tasa de capitalización, que es el factor del fondo de ahorro para un determinado tasa de interés y período de tiempo.

El tasador aceptó el período de previsión en 3 años. Término vida económica La propiedad a valorar tiene 83 años. Así, en 3 años, el valor del objeto disminuirá un 3,0% (-0,030 es un valor negativo, ya que este indicador no refleja la tasa de crecimiento a largo plazo, sino la tasa de disminución a largo plazo del valor del objeto). objeto evaluado). Las tasas de crecimiento a largo plazo de los valores inmobiliarios, teniendo en cuenta el componente inflacionario, en el período posterior a la previsión se pueden considerar en un nivel medio del 12%.

La tasa de capitalización se calcula mediante la fórmula (11):

(11) Ro = r - D * SFF(n; r),

ro- tasa total capitalización;

D - cambio en el valor del objeto; n es el período de propiedad del objeto;

r - tasa de descuento;

SFF es el factor del fondo de compensación para un período y un tipo de interés determinados.

SFF = i/((1+i)t-1)

Por tanto, la corrección compensatoria es igual a

D* SFF(n; r)

Un término en la ecuación que corrige o compensa los cambios en el valor o la tasa de rendimiento (si hay una pérdida de valor).

El cálculo de la tasa de capitalización se muestra en la siguiente tabla.

Tabla 2.12

Cálculo del costo de un objeto mediante el método de flujo de caja descontado, teniendo en cuenta acuerdo actual El alquiler, en el primer período de pronóstico y la operación de la propiedad que está evaluando el propietario, para el propósito previsto, en el segundo y tercer período de pronóstico se presentan en la siguiente tabla.

Tabla 2.13

El cálculo del valor del objeto de valoración se da en la siguiente tabla 7.1.

Tabla 2.14

Cálculo del valor del objeto de valoración.

Generalización de los resultados de la determinación del valor de mercado del inmueble evaluado.

El objetivo de combinar los resultados de todos los enfoques utilizados es determinar las ventajas y desventajas de cada uno de ellos y desarrollar uno único. valuación. La ventaja de cada enfoque a la hora de evaluar el tema de evaluación está determinada por los siguientes criterios:

• ? la capacidad de reflejar las intenciones reales de un comprador o vendedor potencial;
• ? el tipo, calidad y amplitud de la información en la que se basa el análisis;
• ? la capacidad de los parámetros de los enfoques utilizados para tener en cuenta las fluctuaciones del mercado;
• ? la capacidad de tener en cuenta las características específicas de un objeto que afectan su valor, como la ubicación, el tamaño y la rentabilidad potencial.

Dado que se pueden utilizar varios enfoques de valoración para determinar el valor de mercado de un objeto de tasación, el tasador utilizó el más adecuado para este caso particular, teniendo en cuenta la máxima aproximación a las condiciones reales.

El valor de mercado del objeto de valoración supone una disponibilidad suficiente de bienes para satisfacer la oferta y la demanda. En estas condiciones, es posible derivar el precio promedio o algún expectativas matemáticas en relación con el precio más probable de la propiedad que se está evaluando.

Después de realizar un análisis de causa y efecto de los resultados de los cálculos del valor de mercado, se llegaron a las siguientes conclusiones.

En este caso, el enfoque de los ingresos (el método de descontar los flujos de efectivo) no refleja suficientemente la situación del mercado. Por ello, en este Informe enfoque de ingresos le asignamos un peso igual a 0,2

El enfoque comparativo refleja mejor la situación de los precios y las condiciones del mercado: ponderación 0,8.

El enfoque de costos en este caso no parece lo suficientemente confiable; el tasador decidió abandonar el uso del enfoque de costos.

Un resumen (coordinación) de los resultados del valor de mercado del objeto de valoración se proporciona en la siguiente tabla 7.2.

Tabla 2.15

Resultados del valor de mercado del objeto de valoración.

Por tanto, el valor de mercado de la propiedad en cuestión, incluido el IVA.