Previsión de bienes raíces suburbanos para el año. Los precios de la vivienda en Moscú pueden caer bruscamente
En 2017, los precios de apartamentos secundarios en Moscú siguió disminuyendo en un contexto de reducción de la demanda efectiva y bajo la presión de la enorme oferta de nuevos edificios. Pero lo más probable es que el metro cuadrado hubiera perdido mucho más si no fuera por las hipotecas, cuyos tipos habían caído a un mínimo histórico.
De acuerdo a grupo de expertos www.irn.ru, en 2017, el índice del rublo del coste de la vivienda en la capital disminuyó un 1,7% y al final del año promedió unos 167.000 rublos. por metro cuadrado. Sin embargo, además de la disminución obvia en el costo del medidor, que se refleja en la dinámica de los precios declarados, también hay una disminución implícita, debido a los descuentos y la negociación. Precios de venta(según los resultados de transacciones reales) cayó entre un 7% y un 8% durante el año; consulte "Apartamentos en Moscú y la región de Moscú en noviembre-diciembre de 2017".
Cabe señalar que el mercado inmobiliario se vio muy favorecido por la reducción récord de las tasas hipotecarias. Permítanos recordarle que, gracias a la disminución de la inflación y la tasa clave del Banco Central, las hipotecas para la compra de viviendas terminadas a finales de año cayeron de precio a aproximadamente el 10% anual. A modo de comparación: hace un año. tasa promedio la emisión de préstamos hipotecarios en el mercado secundario fue casi del 13%.
Lo más probable es que, si no fuera por las hipotecas, la caída de los precios habría sido más significativa, cercana al 10%, porque una disminución de las tasas de los préstamos aumenta la solvencia de los compradores potenciales y hace que la vivienda sea más asequible.
¿Cuánto se puede calcular exactamente con la calculadora de hipotecas en www.irn.ru? A una tasa del 13%, depósito Plazo de préstamo del 20% y 15 años, pago mensual por un apartamento por valor de 8 millones de rublos. serán casi 81.000 rublos. Porque pagos mensuales el préstamo no debe exceder el 50% (o preferiblemente el 30%) de los ingresos del prestatario; estos son los requisitos de los bancos; a esta tasa, el acreedor hipotecario debería recibir más de 160.000 rublos; por mes. Y a una tasa del 10%, el banco tendrá que donar unos 69.000 rublos. por mes, y nivel requerido los ingresos disminuyen a 138.000 rublos.
En cuanto a los tipos de vivienda, el segmento más caro, las casas monolíticas de ladrillo, donde se concentra la mayoría de las ofertas de clase ejecutiva, fue el que más bajó de precio, un 6,5%. La rebaja de los bienes inmuebles de alto presupuesto tiene un carácter de “puesta al día”. El hecho es que, a diferencia de la clase económica, cuyo precio ha estado bajando desde 2015, los precios de las viviendas caras han demostrado una estabilidad fenomenal durante mucho tiempo. Por ejemplo, a finales de 2016, el ladrillo monolítico perdió menos del 1% y el panel antiguo perdió casi el 7% (ver "Revisión del mercado inmobiliario según los resultados de 2016").
Sin embargo, como ha advertido repetidamente IRN.RU, la estabilidad de los precios de los inmuebles caros es evidente: el segmento de alto presupuesto siempre resiste más tiempo a los cambios en la realidad económica, pero al final se vuelve más barato que la vivienda masiva.
Eso es lo que pasó esta vez también. A mediados de 2017, los propietarios de apartamentos sobrevalorados, que durante dos años no habían recibido compradores con presupuestos anteriores a la crisis, comenzaron a retirar en masa inmuebles de la venta. Y, como resultado, en otoño, los precios en el segmento caro bajaron a un ritmo acelerado (ver “Revisión del mercado inmobiliario según los resultados de agosto de 2017”).
Los edificios de ladrillo de cinco pisos obtuvieron los mejores resultados a finales de 2017: fueron los únicos en números positivos, aunque pequeños (1,2%). Al parecer, este segmento se convirtió en el principal beneficiario del programa lanzado por las autoridades de Moscú para la renovación de viviendas en ruinas. Al mismo tiempo panel de edificios de Jruschov La renovación no pudo llevarlo a la zona positiva: perdieron el 2%. La dinámica de precios multidireccional de dos segmentos a primera vista similares se explica por la notable diferencia en la calidad de la vivienda; al fin y al cabo apartamento nuevo si lo hacen, no será pronto, y esperar la mudanza en un edificio de ladrillos de cinco pisos es mucho más agradable que en un edificio de paneles.
Sin embargo, la caída de los precios declarados de las “casas de Khrushchev” se vio parcialmente frenada por el revuelo en torno a la renovación – otros tipos casas de paneles bajó más de precio.
Junto con los edificios de ladrillo de cinco pisos, un poco mejor que el mercado En 2017, los edificios parecían casas de ladrillo típicas y estalinistas. La principal ventaja del segmento es su buena ubicación: estas casas suelen estar ubicadas relativamente cerca del centro, cerca de las estaciones de metro.
Todas las tendencias descritas anteriormente se reflejan en la dinámica de precios por geografía. Entre los outsiders del mercado a finales de 2017 se encontraban los distritos más caros: Central, Occidental y Suroeste. Mejores que ellos, pero peores que el mercado en promedio, son los distritos ambientalmente desfavorables y alejados del centro del sur y sureste, construidos principalmente con viviendas de paneles. Y los líderes eran los distritos democráticos con una gran cantidad de edificios de ladrillo de cinco pisos y/o edificios de Stalin: Norte, Este, Noroeste.
Un panorama similar surge al considerar la dinámica de los precios por habitación. Los apartamentos grandes y, por tanto, caros (apartamentos de varias y tres habitaciones) son los que más han caído. Los precios de los "apartamentos de una habitación" (hay muchos de ellos en edificios de cinco pisos) disminuyeron solo un 1%, y los "apartamentos de dos habitaciones" llegaron a cero: esta es la opción más popular entre los compradores familiares.
Según un estudio de marketing del mercado inmobiliario residencial en Rusia realizado en agosto de 2017 por BelBusinessConsulting, en 2016 el volumen de puesta en servicio de viviendas en Rusia ascendió a 80,2 millones de metros cuadrados. m, un 6,0% menos que en 2015. La mayor disminución en la puesta en servicio se observa en los segmentos de edificios residenciales individuales, dormitorios y edificios de apartamentos de poca altura. Al mismo tiempo, hay un aumento en la construcción de edificios residenciales de clase económica.
Los mayores volúmenes de puesta en servicio de viviendas en 2016 en términos absolutos se registraron en la región de Moscú, el territorio de Krasnodar, San Petersburgo y la República de Bashkortostán. La menor cantidad de viviendas en Rusia se puso en funcionamiento en 2016 en las regiones de Murmansk, Magadán y Chukotka. Distrito autónomo– en estas regiones la puesta en servicio de viviendas no superó los 100 mil metros cuadrados.
La superficie total de locales residenciales por persona en Rusia en promedio en 2016 fue de 24,5 metros cuadrados. metros, que es 2-3 veces menos que países desarrollados(En Europa la media es de unos 60 m2 por persona, en EE.UU. la media es de unos 70 m2 por persona).
Las regiones con la mejor oferta de vivienda son las regiones de Moscú, Tver y Novgorod. Las regiones con menos viviendas son la República de Tuvá, la República de Ingushetia y la República de Chechenia.
El líder del mercado ruso de la construcción en 2016 fue la empresa Setl Group de San Petersburgo, que encargó 1.046 millones de metros cuadrados. vivienda, un 49,4% más que en 2016. También entre los tres líderes del mercado ruso en 2016 se encontraban LSR Group (789 mil m2) y Absolut Group of Companies (562 mil m2). Los acontecimientos más importantes que tendrán un fuerte impacto en la alineación de los actores en el primer escalón del mercado de la construcción ruso fueron la adquisición de Morton Group PIK y la reorganización de SU-155 Group.
De 2013 a 2015, el mercado inmobiliario en Rusia experimentó un aumento de precios, pero en 2016 la situación cambió: los precios promedio de los locales residenciales disminuyeron un 1,4% a 54,04 mil rublos por metro cuadrado. Al mismo tiempo, el principal factor de reducción de los precios medios de bienes raíces residenciales En Rusia en 2016 hubo una disminución de los precios en el mercado secundario.
Los precios máximos de la vivienda a principios de 2017 se registraron en Moscú, San Petersburgo y el territorio de Kamchatka. La vivienda más barata en Rusia a principios de 2017 se podía comprar en la región de Bryansk. Región de Stávropol y la República de Kalmukia.
Las consecuencias del contexto geopolítico negativo influyeron en gran medida en el desarrollo. economía rusa, en particular, en industria de la construcción. En primer lugar, esto se debe a una caída de los ingresos de los hogares, una reducción de la financiación de la construcción y un aumento del coste de la construcción. fondos prestados, complicando el acceso a recursos crediticios. A finales de 2017 se prevé una disminución de la puesta en servicio de viviendas hasta los 75 millones de metros cuadrados. m y se espera una nueva disminución en la puesta en servicio de viviendas en los próximos 2-3 años.
Puede obtener más información sobre el estado y las perspectivas del mercado inmobiliario residencial en Rusia en el estudio "Mercado inmobiliario residencial en Rusia" realizado por los especialistas de BelBusinessConsulting siguiendo el enlace http://belconsult.ru/index.php?option= com_remository&Itemid=36&func=fileinfo&id= 249
La empresa RRG presentó los resultados de la investigación de mercado. bienes raíces comerciales para 2017. Las principales conclusiones que sacaron los analistas:
1. El volumen de oferta en el mercado de ventas ha disminuido significativamente a lo largo del año, al mismo tiempo que se han reducido significativamente los precios. En el mercado de alquiler, por el contrario, las tarifas se mantuvieron en el nivel de diciembre de 2016, con un descenso menos significativo del volumen de oferta.
2. El volumen de oferta tanto en el mercado de alquiler como en el de venta aumentó durante el año sólo en el caso de los locales comerciales. En el mercado de alquiler, la disminución de los precios se observó solo para las propiedades comerciales, y en el mercado de ventas, la disminución de los precios de las mismas en comparación con otros tipos de inmuebles fue máxima.
3. Para los segmentos individuales de los mercados de alquiler y venta, la situación es la siguiente:
La reducción de las tarifas para las propiedades comerciales fue menos significativa en comparación con la reducción de los precios y difirió poco para las instalaciones tanto dentro como fuera del Anillo de los Jardines. Para las propiedades minoristas en la calle, las tarifas y los precios fuera del centro disminuyeron de manera insignificante, mientras que en el centro disminuyeron mucho más significativamente (especialmente los precios).
Con la excepción de las oficinas alquiladas fuera del centro, el volumen de oferta de propiedades de oficinas ha disminuido seriamente, pero mientras que las tarifas han aumentado moderadamente (más significativamente en el centro), los precios han disminuido (más significativamente dentro del Anillo de los Jardines).
La superficie total de locales industriales y de almacén en el mercado de alquiler ha disminuido significativamente y los precios han aumentado ligeramente. En el mercado de ventas, tanto el volumen de oferta como los precios disminuyeron a un ritmo promedio.
Conclusión principal
La falta de crecimiento en el mercado inmobiliario comercial, como antes, se asocia con un nivel insuficiente de actividad empresarial en la construcción de nuevas instalaciones y con indicadores macroeconómicos extremadamente modestos. A pesar del aumento de la inversión en bienes raíces comerciales en Rusia en 2017 en un 27% en comparación con 2016, el retraso en el volumen de inversión con respecto al nivel anterior a la crisis de 2013 es más del doble. En tales condiciones, el mercado de alquiler se siente más seguro que el mercado de ventas.
La implementación de una demanda reprimida en el bajo mercado de oficinas debido a la baja actividad comercial aún no es capaz de conducir a un aumento de los precios, incluso ante una reducción de la oferta. La situación en el mercado del alquiler es algo mejor, pero el aumento de las tarifas es insignificante. La demanda de los consumidores sigue siendo baja debido tanto a los bajos ingresos de la población como al predominio del comportamiento de ahorro. Estos factores tienen un impacto negativo en el mercado de espacios comerciales en general y en el exceso de existencias del mercado de ventas en particular.
En 2018, el año de las elecciones presidenciales, es probable que la actividad inversora sea tradicionalmente baja. Dada la falta de crecimiento de la inversión y la actividad empresarial, se puede suponer que no habrá una mejora notable en el mercado inmobiliario comercial durante el año.
Venta
Mercado en su conjunto
Volumen de suministro
Con la excepción del comienzo del año y un aumento importante en octubre, la oferta se mantuvo relativamente estable en 2017. De diciembre de 2016 a diciembre de 2017, el volumen de suministro en términos de cantidad disminuyó un 17% y en términos de superficie total, un 31% y ascendió a 1.331 objetos. área total 1.738 mil cuadrados. metro
Indicadores de precios
Los precios disminuyeron gradualmente a lo largo del año, con dos correcciones de precios en febrero y agosto. La disminución de los precios del rublo a lo largo del año fue comparable a las cifras de 2016 y ascendió al 10%, y la de los precios en dólares, del 20%. El precio medio ponderado en el mercado inmobiliario comercial de Moscú en diciembre de 2017 disminuyó a 168.804 rublos/m2. m, o $2,865/m2. metro
La caída de los precios, como en 2016, se produjo en el contexto de una disminución de la oferta, lo que puede indicar una falta de crecimiento de la demanda bajo la influencia de indicadores macroeconómicos más que modestos. El volumen total de suministro en valor es de 469 mil millones de rublos. en diciembre de 2016 disminuyó un 38% y en diciembre de 2017 ascendió a 293 mil millones de rublos.
Volumen de suministro
En 2017, el volumen de oferta para la superficie total de locales comerciales aumentó un 42%. En el resto de segmentos, por el contrario, el volumen de oferta disminuyó: un 45% en los locales de oficinas, un 32% en los locales industriales y de almacén y un 9% en los locales de uso libre.
El volumen de oferta en diciembre de 2017 ascendió a 355 inmuebles comerciales con una superficie total de 319 mil metros cuadrados. m, 718 edificios de oficinas con una superficie total de 843 mil m2. m, 101 locales de producción y almacén con una superficie total de 353 mil metros cuadrados. m y 157 locales de uso libre con una superficie total de 223 mil metros cuadrados. metro.
En la estructura del mercado por superficie total, la posición de liderazgo en diciembre de 2017, como antes, la ocuparon los locales de oficinas, cuya participación en el mercado fue del 61%, el segundo lugar con una participación del 19% lo ocuparon las instalaciones industriales y de almacén. locales, la proporción de locales de uso libre fue del 11% y la de locales comerciales, del 9%. Compartir locales de oficina Durante el año disminuyó en 3 puntos porcentuales, la proporción de locales comerciales aumentó en 2 puntos porcentuales, la proporción de locales de uso libre disminuyó en 7 puntos porcentuales y la proporción de locales industriales y de almacén aumentó en 8 puntos porcentuales.
A juzgar por la disminución de la superficie media de oficinas y naves industriales expuestas en un 23 y un 27%, respectivamente, los grandes locales están siendo eliminados paulatinamente del mercado. Por el contrario, en los inmuebles comerciales y locales de uso libre, cuya superficie media aumentó entre un 22 y un 13% en el año, la demanda se desplazó hacia instalaciones de menor tamaño.
Indicadores de precios
La disminución de los precios se observó en todos los segmentos y ascendió al 16% para los locales comerciales, al 13% para los locales de oficinas, al 11% para los locales industriales y de almacén y al 1% para los locales de uso libre.
El volumen de suministro en términos de valor para los locales comerciales aumentó un 20%, el de locales de oficinas disminuyó un 52%, el de locales industriales y de almacén un 39% y el de locales de uso libre un 10%.
La mínima disminución de los precios de los locales desocupados en comparación con otros tipos de inmuebles puede explicarse por el desequilibrio que surgió en la dinámica de precios en 2016, cuando la disminución de los precios de dichos objetos fue máxima. Por lo tanto, lo más probable es que en este caso estemos hablando solo de una corrección de precios, y de lo contrario, la demanda de diferentes tipos El sector inmobiliario comercial disminuyó en una escala comparable.
La máxima reducción de precios en 2017 se observó en los locales comerciales en un contexto de un aumento significativo en su volumen de oferta. Esto puede deberse a un exceso de existencias en el mercado debido a la baja demanda de los consumidores en condiciones de bajos ingresos y a la difusión del modelo de comportamiento de ahorro de la población.
bienes raíces minoristas
Volumen de suministro
En diciembre de 2017, el área total de oferta bienes raíces minoristas en el centro en comparación con diciembre de 2016 aumentó un 19%, y fuera del centro, un 44%.
En total, en diciembre de 2017 se pusieron a la venta 38 propiedades dentro del Anillo de los Jardines y 317 propiedades fuera de él con una superficie total de 20 y 299 mil metros cuadrados. m respectivamente. La oferta total de locales comerciales en diciembre ascendió a 355 objetos con una superficie total de 319 mil metros cuadrados. m con una superficie media de instalaciones de 900 m2. metro.
Indicadores de precios
Los precios de las instalaciones comerciales tanto en el centro como en el exterior de diciembre de 2016 a diciembre de 2017 disminuyeron un 14% y ascendieron a 622.400 rublos por metro cuadrado, respectivamente. m y 194.422 rublos/m2. m El precio de todos los locales comerciales en 2017 disminuyó un 16% hasta 220.759 rublos por metro cuadrado. m El valor de la oferta de locales comerciales durante 12 meses en el centro aumentó un 3% y en la periferia, un 24%.
comercio callejero
El volumen de oferta de objetos en formato street-retail en 2017 en términos de superficie total aumentó un 51% y ascendió a 34 mil metros cuadrados. m En el centro, la superficie total de objetos expuestos aumentó un 114% hasta los 6 mil metros cuadrados. m, y más, en un 41% y ascendió a 27 mil metros cuadrados. metro.
El precio medio ponderado en toda la ciudad disminuyó un 8% y ascendió a 382.352 rublos por metro cuadrado. m/año. En el centro, los precios disminuyeron un 33% hasta 732.913 rublos por metro cuadrado. m/año, y más allá, un 4% hasta 301.778 rublos/m2. m/año.
En comparación con 2016, la situación en la dinámica de precios ha cambiado, y si en 2016 la reducción máxima de precios se observó para los locales fuera del centro, en 2017 la reducción máxima de precios se observó para los objetos que ya estaban en el centro. Esta situación indica la inestabilidad del desarrollo del mercado.
Oficina inmobiliaria
Volumen de suministro
El volumen de oferta de oficinas en el centro disminuyó un 53% en superficie total y un 49% en cantidad, mientras que fuera del centro disminuyó un 44% en superficie total y aumentó un 23% en número.
En total, en diciembre de 2017 se exhibieron 102 objetos con una superficie total de 87 mil metros cuadrados. m dentro del Anillo de los Jardines y 616 objetos fuera de él con una superficie total de 756 mil metros cuadrados. oferta total espacio de oficina ascendió a 718 objetos con una superficie total de 843 mil metros cuadrados. m con una superficie media de un objeto de 1.174 m2. metro.
Indicadores de precios
Durante los 12 meses comprendidos entre diciembre de 2016 y diciembre de 2017, el precio medio ponderado de las propiedades de oficinas en el centro disminuyó un 24% hasta 327.424 rublos por metro cuadrado. m, y fuera del Anillo de los Jardines disminuyó un 8% hasta 168.994 rublos/m2. m El precio medio ponderado de todos los locales de oficinas en 2017 disminuyó un 13% y ascendió a 185.378 rublos por metro cuadrado. metro.
A juzgar por la importante reducción de los precios de las propiedades de oficinas en el centro en 2017, su demanda, después del crecimiento en 2016, ha disminuido significativamente.
La disminución del volumen de suministro en términos de valor ascendió al 64%, hasta 28 mil millones de rublos. dentro del Anillo de los Jardines y el 48% hasta 127 mil millones de rublos. fuera de sus fronteras y, en general, el coste de los inmuebles de oficinas en 2017 disminuyó un 52%, hasta 156 mil millones de rublos.
Alquilar
Mercado en su conjunto
Volumen de suministro
El volumen de oferta a lo largo de 2017 osciló notablemente de un mes a otro, pero en general podemos decir que creció hasta el verano, tras lo cual disminuyó. La disminución general de la oferta por zona en 12 meses fue del 7%. En diciembre de 2017 se exhibieron en el mercado 2.992 objetos con una superficie total de 1.467 mil metros cuadrados. metro
Indicadores de precios
Los precios de alquiler a lo largo de 2017, así como el volumen de oferta, fluctuaron, pero no de manera significativa. La tasa promedio del mercado de alquiler de diciembre de 2016 a diciembre de 2017 aumentó un 1% en términos de rublos y disminuyó un 9% en términos de dólares. En diciembre el precio medio del alquiler fue de 18.236 rublos/m2. m/año, o $313/sq. m/año.
En un contexto de baja inflación (2,5% para 2017 según Rosstat) y otros indicadores macroeconómicos extremadamente modestos, un aumento de tipos del 1% puede considerarse bastante buen indicador, característico de nuestra “nueva realidad económica”. En comparación con el mercado de ventas, el mercado de alquiler de todo tipo de inmuebles en estas condiciones está mejorando significativamente.
Análisis comparativo por segmentos
Volumen de suministro
La tasa de crecimiento de la oferta por superficie total en 2017 en el mercado de alquiler fue del +4% para el comercio minorista, del -5% para oficinas y del -13% para inmuebles industriales y de almacén. La superficie total de objetos expuestos en diciembre de 2017 fue de: 221 mil metros cuadrados. m para comercio minorista, 750 mil m2. m para oficinas y 496 mil m2. m para instalaciones de producción y almacén. A lo largo de 2017, la superficie media de locales comerciales expuestos disminuyó un 8%, los locales industriales y de almacén, un 15%, los locales de oficinas, un 13%.
Indicadores de precios
El precio medio de los locales comerciales entre diciembre de 2016 y diciembre de 2017 disminuyó un 5% hasta 30.627 rublos/m2. m/año, para oficinas, aumentó un 3% hasta 17.129 rublos/m2. m/año de locales de producción y almacén aumentó un 2% y ascendió a 6.526 rublos/m2. m/año. A juzgar por la disminución de los precios de alquiler, los locales comerciales fueron los que tuvieron la menor demanda.
La variación del alquiler total anual de diciembre de 2016 a diciembre de 2017 fue del +23% para el comercio minorista, del -3% para oficinas y del -13% para locales industriales y de almacén.
Después de un ligero aumento en las tarifas de los locales comerciales en 2016, cuando las tarifas de los inmuebles de oficinas y locales industriales y de almacén disminuyeron, la situación cambió exactamente al revés. La baja demanda de espacio comercial, así como en el mercado de ventas, puede deberse a los bajos ingresos de la población y al predominio de un modelo de comportamiento de ahorro.
bienes raíces minoristas
Volumen de suministro
El volumen de oferta de superficie comercial por superficie en diciembre de 2017 en el centro disminuyó un 31%, mientras que fuera del Anillo de los Jardines aumentó un 7%. El cambio en el número de objetos expuestos fue de -31% y +18%, respectivamente.
En total, en diciembre de 2017 se comercializaron 43 objetos con una superficie total de 10 mil metros cuadrados. m dentro del Anillo de los Jardines y 625 objetos con una superficie de 211 mil metros cuadrados. Estoy más allá. La oferta total de locales comerciales ascendió a 668 objetos con una superficie total de 221 mil. metros cuadrados. m con una superficie media de un objeto de 331 m2. metro.
Indicadores de precios
El precio medio de los objetos en el centro de diciembre de 2016 a diciembre de 2017 disminuyó un 2% hasta 62.471 rublos/m2. m/año, y para los objetos fuera del Anillo de los Jardines no cambió y ascendió a 28.438 rublos/m2. m/año. A juzgar por la importante reducción de los precios de los objetos en el centro, ya por segundo año consecutivo, la demanda de ellos está disminuyendo. Anual alquilar para objetos dentro del Anillo de los Jardines disminuyó en un 31%, y fuera del Anillo de los Jardines aumentó en un 34%.
comercio callejero
El volumen de suministro de objetos de formato callejero durante 12 meses en términos de superficie total aumentó un 12%, incl. en el centro disminuyó un 6%, y fuera aumentó un 14% y ascendió a 17 objetos con una superficie total de 3 mil metros cuadrados. m en el centro y 224 objetos con una superficie de 61 mil metros cuadrados. Estoy más allá.
El precio medio del alquiler durante 12 meses disminuyó un 9% hasta 33.948 rublos por m2. m/año, mientras que en el centro disminuyó un 16% hasta 70.361 rublos/m2. m/año, y fuera de él, un 4% hasta 31.184 rublos/m2. m/año.
La situación de la demanda de venta en la calle en el centro es algo diferente de la situación de los locales comerciales en general, ya que en 2016 los precios de la venta en la calle en el centro estaban aumentando. Sin embargo, en 2017, la disminución de los precios de estos objetos superó claramente la disminución de los precios del comercio callejero en la periferia.
Oficina inmobiliaria
Volumen de suministro
El volumen de oferta de oficinas por superficie total de diciembre de 2016 a diciembre de 2017 disminuyó un 45% en el centro y aumentó un 1% fuera de él. La variación en el número de locales expuestos fue del -28% y +16%, respectivamente.
En total, en diciembre de 2017 se exhibieron 174 objetos dentro del Anillo de los Jardines y 1.612 objetos fuera de él con una superficie total de 57 y 693 mil metros cuadrados. m respectivamente. La oferta total de espacios de oficinas en diciembre ascendió a 1.786 objetos con una superficie total de 750 mil metros cuadrados. m con una superficie media de un objeto de 420 m2. metro.
Indicadores de precios
El precio medio de las propiedades de oficinas en 2017 aumentó en general un 3% hasta 17.129 rublos/m2. m/año. En el Anillo de los Jardines el precio medio aumentó un 10% y ascendió a 28.049 rublos/m2. m/año, y en la periferia, un 5% hasta 15.950 rublos/m2. m/año. El alquiler anual total de ofertas de oficinas en el centro disminuyó un 38%, y fuera del Anillo de los Jardines, aumentó un 5%. A juzgar por la evolución de las tarifas en los últimos dos años, la demanda de inmuebles de oficinas en el centro es mayor que fuera de él.
Hallazgos clave
1. El volumen de oferta en el mercado de venta de bienes raíces comerciales de Moscú ha disminuido significativamente durante el año, al mismo tiempo que los precios se redujeron significativamente. Por el contrario, en el mercado de alquiler de inmuebles comerciales las tarifas se mantuvieron en el nivel de diciembre de 2016, con una disminución menos significativa en el volumen de oferta.
2. El volumen de oferta tanto en el mercado de alquiler como en el de venta aumentó durante el año solo para los locales comerciales. En el mercado de alquiler se observó una disminución de las tarifas solo para los inmuebles comerciales, y en el mercado de venta, la disminución de los precios de los mismos. en comparación con otros tipos de bienes inmuebles fue máximo.
3. Para los segmentos individuales de los mercados de alquiler y venta, la situación es la siguiente:
La reducción de las tarifas para las propiedades comerciales fue menos significativa en comparación con la reducción de los precios y difirió poco para las instalaciones tanto dentro como fuera del Anillo de los Jardines. Para las propiedades comerciales en la calle, las tarifas y los precios fuera del centro disminuyeron de manera insignificante, mientras que en el centro las tarifas y, especialmente, los precios disminuyeron mucho más significativamente.
Con la excepción de las oficinas alquiladas fuera del centro, el volumen de oferta de inmuebles de oficinas ha disminuido considerablemente; sin embargo, mientras que los precios han aumentado moderadamente (más significativamente en el centro), los precios han disminuido (más significativamente dentro del Anillo de los Jardines).
La superficie total de locales industriales y de almacén en el mercado de alquiler ha disminuido significativamente y los precios han aumentado ligeramente. En el mercado de ventas, tanto el volumen de oferta como los precios disminuyeron a un ritmo promedio.
Conclusión principal:
La falta de crecimiento en el mercado inmobiliario comercial, como antes, se debe al nivel insuficiente de actividad empresarial en la construcción de nuevas instalaciones y a indicadores macroeconómicos extremadamente modestos. A pesar del crecimiento de las inversiones en bienes raíces comerciales en Rusia, en 2017. 27% en comparación con 2016, el volumen de inversiones está por detrás del nivel anterior a la crisis de 2013, es más del doble. En tales condiciones, el mercado de alquiler se siente más seguro que el mercado de ventas.
La implementación de una demanda reprimida en el bajo mercado de oficinas debido a la baja actividad comercial aún no es capaz de conducir a un aumento de los precios, incluso ante una reducción de la oferta. La situación en el mercado del alquiler es algo mejor, pero el aumento de las tarifas es insignificante. La demanda de los consumidores sigue siendo baja debido tanto a los bajos ingresos de la población como al predominio del modelo de comportamiento de ahorro. Estos factores tienen un impacto negativo en el mercado de espacios comerciales en general y en el exceso de existencias del mercado de ventas en particular.
En 2018, el año de las elecciones presidenciales, es probable que la actividad inversora sea tradicionalmente baja. Dada la falta de crecimiento de la inversión y la actividad empresarial, se puede suponer que no habrá una mejora notable en el mercado inmobiliario comercial durante el año.
Agosto de 2019: El aumento de los precios de la vivienda, provocado por los cambios en la situación del mercado hipotecario en el otoño de 2018 y los temores en relación con la reforma del 214-FZ, se apagó a principios del verano de 2019. Desde junio de 2019, el promedio El coste del contador ha ido marcando el tiempo. Además, la demanda de viviendas secundarias en la región de Moscú ha caído bruscamente, lo que puede provocar una bajada de los precios en los próximos meses.
Sin embargo, muchos vendedores en el mercado secundario todavía esperan que se cumplan las previsiones sobre el inevitable aumento de los precios de la vivienda después del 1 de julio de 2019: inflan el coste de los apartamentos y se niegan a negociar. En un contexto de disminución de la actividad de los consumidores, una estrategia de este tipo puede tener el efecto contrario al deseado. Sin embargo, al menos hasta septiembre, la situación del mercado probablemente no cambiará significativamente: tanto vendedores como compradores esperarán la nueva temporada comercial. Lea más sobre las tendencias del mercado inmobiliario en los artículos y reseñas del sitio web del centro analítico:
