Garantía contra cambios desfavorables para un inversionista extranjero y una organización comercial con inversiones extranjeras de la legislación de la Federación de Rusia. Empresa extranjera como inversor en la construcción: implicaciones fiscales Invertir en construcción

Garantías básicas de los derechos de los inversores extranjeros a las inversiones y los ingresos y beneficios que reciben de ellas, condiciones actividad empresarial Los inversores extranjeros en el territorio de la Federación de Rusia están establecidos por la Ley Federal del 9 de julio de 1999 N 160-FZ "Sobre Inversiones Extranjeras en la Federación de Rusia".

En particular, esta ley estipula que:

• el régimen legal para las actividades de los inversionistas extranjeros y el uso del beneficio obtenido de las inversiones no puede ser menos favorable que el régimen legal para la operación y uso del beneficio obtenido de las inversiones, proporcionado a los inversionistas rusos. Al mismo tiempo, la Ley Federal de 29 de abril de 2008 N 57-FZ "Sobre el Procedimiento para la Realización de Inversiones Extranjeras en empresas comerciales que son de importancia estratégica para garantizar la defensa y la seguridad del Estado del país ”, la Ley de la Federación de Rusia de 27 de diciembre de 1991 N 2124-1“ Sobre los Medios de Comunicación ”y otras leyes establecen ciertas exenciones restrictivas para los inversionistas extranjeros;
• un inversionista extranjero en el territorio de la Federación de Rusia recibe una protección total e incondicional de derechos e intereses, que está garantizada por las normas de las leyes federales y otras regulaciones actos legales La Federación de Rusia, así como los tratados internacionales de la Federación de Rusia;
• un inversor extranjero tiene derecho a una indemnización por las pérdidas que le hayan causado como resultado de acciones ilegales (inacción) agencias gubernamentales, órganos del gobierno local o funcionarios de estos órganos, de conformidad con la legislación civil de la Federación de Rusia;
• un inversor extranjero tiene derecho a realizar inversiones en el territorio de la Federación de Rusia en cualquier forma que no esté prohibida por la legislación de la Federación de Rusia;
• un inversor extranjero, en virtud de un acuerdo, tiene derecho a transferir sus derechos (para ceder reclamaciones) y obligaciones (para transferir una deuda), y sobre la base de una ley o una decisión judicial está obligado a transferir sus derechos (a ceder reclamaciones) y obligaciones (para transferir una deuda) a otra persona de acuerdo con la legislación civil de la Federación de Rusia;
• propiedad de un inversionista extranjero o organización comercial con inversiones extranjeras no está sujeto a retiro obligatorio, incluida la nacionalización, requisa, excepto en los casos y por los motivos establecidos por la ley federal o un tratado internacional de la Federación de Rusia. En caso de requisa, a un inversionista extranjero oa una organización comercial con inversiones extranjeras se le pagará el valor de la propiedad requisada. Al término de las circunstancias en relación con las cuales se realizó la requisa, un inversionista extranjero o una organización comercial con inversión extranjera tiene derecho a exigir en procedimiento judicial devolución de la propiedad conservada, pero al mismo tiempo están obligados a devolver el monto de la compensación recibida por ellos, teniendo en cuenta las pérdidas por una disminución en el valor de la propiedad. En caso de nacionalización, a un inversionista extranjero o una organización comercial con inversiones extranjeras se le reembolsará el valor de la propiedad nacionalizada y otras pérdidas;
• La disputa de un inversionista extranjero que surja en relación con la implementación de inversiones y actividades empresariales en el territorio de la Federación de Rusia se resolverá de conformidad con los tratados internacionales de la Federación de Rusia y las leyes federales en un tribunal o tribunal de arbitraje o en un arbitraje internacional (tribunal de arbitraje).

La Constitución de la Federación de Rusia estipula que los principios y normas generalmente reconocidos del derecho internacional y los tratados internacionales de la Federación de Rusia son parte de ella sistema legal... Si un tratado internacional de la Federación de Rusia establece reglas distintas de las prescrito por la ley, entonces se aplican las reglas del tratado internacional.

La Federación de Rusia participa en muchos tratados y acuerdos internacionales multilaterales y bilaterales, en particular, la Federación de Rusia ha ratificado la Convención para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales (Ley Federal de 30 de marzo de 1998 N 54-FZ "Sobre la Ratificación de el Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales y sus Protocolos ").

Garantía de protección jurídica de las actividades de inversores extranjeros en el territorio de la Federación de Rusia (artículo 5 de la Ley).

La garantía considerada también incluye el derecho a defender sus intereses ante los tribunales, incluido el derecho de los inversores extranjeros a defender sus intereses económicos como terceros en un caso considerado por el tribunal de arbitraje de la Federación de Rusia.

Esta garantía también implica una garantía de compensación por las pérdidas ocasionadas como consecuencia de acciones ilícitas (inacción) de organismos estatales, autoridades locales o funcionarios de estos organismos.

Garantía del uso por parte de un inversor extranjero de diversas formas de inversión en el territorio de la Federación de Rusia (artículo 6 de la Ley)

Un inversor extranjero tiene derecho a realizar inversiones en el territorio de la Federación de Rusia en cualquier forma que no esté prohibida por la legislación de la Federación de Rusia.

Un análisis de los acuerdos internacionales entre la Federación de Rusia y estados extranjeros muestra que, por regla general, se incluyen las siguientes formas de inversión:

a) movible y bienes raíces, así como el correspondiente derechos de propiedad;

b) acciones, depósitos y otras formas de participación en empresas o sociedades;

c) el derecho a reclamar los fondos que se invierten para crear valores económicos relacionados con las inversiones de capital;

e) Los derechos para realizar actividades económicas, incluidas las comerciales, otorgados en virtud de una ley o contrato, en particular, los relacionados con la exploración, desarrollo, extracción y explotación de recursos naturales.

Garantía de transferencia de los derechos y obligaciones de un inversionista extranjero a otra persona (artículo 7 de la Ley).

Un inversor extranjero, en virtud de un acuerdo, tiene derecho a transferir sus derechos (ceder reclamaciones) y obligaciones (transferir deuda), y sobre la base de una ley o una decisión judicial está obligado a transferir sus derechos (ceder reclamaciones) y obligaciones (transferir deuda) a otra persona de acuerdo con la legislación civil de la Federación de Rusia ...

Una garantía del derecho de un inversor extranjero a la exportación sin obstáculos de bienes e información fuera de la Federación de Rusia en forma documental o en forma de registro en medios electrónicos, que originalmente se importaron al territorio de la Federación de Rusia como inversión extranjera. (Artículo 12 de la Ley).

Un inversionista extranjero que inicialmente importó en el territorio de la Federación de Rusia propiedad e información en forma documental o en forma de grabación en medios electrónicos como inversión extranjera tiene derecho a una libre (sin cuotas, licencias y otras medidas regulación no arancelaria actividad de comercio exterior) exportación de la propiedad e información especificadas fuera de la Federación de Rusia.

Garantía de compensación por la nacionalización y requisa de la propiedad de un inversionista extranjero o una organización comercial con inversiones extranjeras (artículo 8 de la Ley).

Según lo consagrado en la Convención sobre la Protección de los Derechos del Inversor, las inversiones no están sujetas a nacionalización y no pueden ser sujetas a requisa, excepto en casos excepcionales (desastres naturales, accidentes, epidemias, epizootias y otras circunstancias de carácter extraordinario) siempre que por la legislación nacional de las Partes cuando estas medidas se adopten en el interés público previsto por la Ley Fundamental (Constitución) del país receptor. La nacionalización o requisa no se puede llevar a cabo sin una compensación adecuada al inversionista.

Una vez terminadas las circunstancias en relación con las cuales se realizó la requisa, un inversionista extranjero o una organización comercial con inversiones extranjeras tiene derecho a exigir ante un tribunal la devolución de la propiedad conservada, pero al mismo tiempo está obligado a devolver la cantidad. de la compensación recibida por ellos, teniendo en cuenta las pérdidas por una disminución en el valor de la propiedad.

Garantía contra cambios desfavorables para un inversionista extranjero y una organización comercial con inversiones extranjeras en la legislación de la Federación de Rusia (Artículo 9 de la Ley).

El principio de protección contra el endurecimiento de la legislación nacional es preservar el régimen legal en caso de un cambio desfavorable en la legislación. En la literatura jurídica, este principio también se denomina "cláusula de estabilización". La prohibición de introducir cambios que empeoren las condiciones acordadas para la recepción de inversión extranjera incluso ha recibido un nombre especial: "cláusula del abuelo". Se estableció, por regla general, por un período de 3 a 5, con menos frecuencia hasta 7-10 años.

Garantía de uso en el territorio de la Federación de Rusia y transferencia fuera de la Federación de Rusia de ingresos, ganancias y otros recibidos legalmente sumas de dinero(Artículo 11 de la Ley).

Esta garantía incluye el derecho a utilizar libremente los ingresos y beneficios para la reinversión y su transferencia sin obstáculos fuera de la Federación de Rusia (después de pagar los impuestos correspondientes) en relación con inversiones realizadas anteriormente, que incluyen:

Rentas de inversiones en forma de ganancias, dividendos, intereses y otras remuneraciones;

Montos monetarios en cumplimiento de obligaciones bajo contratos y otras transacciones;

Sumas de dinero recibidas por la liquidación de una organización comercial con inversiones extranjeras o una sucursal de una entidad legal, así como en relación con la enajenación de la propiedad invertida, los derechos de propiedad y los derechos exclusivos sobre los resultados de la actividad intelectual;

Indemnización prevista por requisa o nacionalización de bienes.

Garantía del derecho de un inversor extranjero a adquirir papeles valiosos(Artículo 13 de la ley) garantiza el derecho de un inversor extranjero a adquirir acciones y otros valores de organizaciones comerciales rusas y valores gubernamentales de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia sobre valores.

Garantía de participación de un inversor extranjero en la privatización (artículo 14 de la Ley).

De conformidad con el artículo 14 de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras ...", un inversor extranjero puede participar en la privatización de bienes estatales y municipales adquiriendo derechos de propiedad sobre bienes estatales y municipales o una participación, participación (contribución) en la propiedad autorizada. (reserva) capital de la organización privatizada en los términos y en la forma establecida por la legislación de la Federación de Rusia sobre la privatización del estado y propiedad municipal... Por tanto, los inversores extranjeros están sujetos a reglas generales fijado por la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 No. 178-FZ "Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal" (modificada el 27 de febrero de 2003).

Uno de posibles opciones la venta de edificios residenciales (apartamentos) es la celebración de contratos participacion equitativa en construcción (inversión) entre el promotor y la empresa inversora, que posteriormente cede sus derechos en virtud del contrato individuos... Sin embargo, con un modelo de este tipo para la venta de objetos inmobiliarios, la empresa inversora se enfrenta a la necesidad de pagar el IVA sobre sus beneficios, es decir, la diferencia entre el precio de la cesión del derecho de reclamación a un individuo y el monto pagado en virtud del acuerdo de inversión (cláusula 2 del artículo 155 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Considerar implicaciones fiscales situaciones en las que dicho Inversor es una empresa extranjera que adquiere derechos de reclamación en una etapa temprana de construcción a un precio cercano al precio de costo.

Compañía extranjera concluye un acuerdo de inversión en construcción con un promotor ruso y le transfiere dinero en efectivo... Los fondos de inversión transferidos al desarrollador cubren esencialmente solo sus costos de construcción e incluyen una remuneración muy pequeña para el desarrollador, pero ayudan a continuar la construcción y comenzar a “vender” el resto de los apartamentos a un precio más alto. El objetivo comercial de la cooperación es obvio.

En la práctica, dicho inversor extranjero también está más cerca del final de la construcción a través de Agentes rusos o la agencia inmobiliaria cede sus derechos en virtud del contrato a particulares. La diferencia entre el monto de la inversión inicial y el precio de la cesión es la ganancia del inversionista extranjero.

La peculiaridad es que dicho inversor extranjero no tiene la obligación de pagar el IVA y el impuesto sobre la renta en la Federación de Rusia. Vamos a resolverlo en orden.

Implementación organización extranjera Los derechos de propiedad, incluidos los edificios residenciales, están sujetos al IVA en Rusia, en dos casos:

• La actividad de una empresa extranjera conduce a la formación de una oficina de representación permanente en la Federación de Rusia;
• Aunque una empresa extranjera no tiene un establecimiento permanente en Rusia, el lugar de implementación de los derechos de propiedad es la Federación de Rusia.

Sin embargo, las actividades de un inversor extranjero para obtener ingresos de la cesión de derechos de reclamación en virtud de acuerdos de inversión (participación en el capital social) no conducirán a la formación de un establecimiento permanente en la Federación de Rusia, a menos que concluya tales transacciones a través de cualquier (sucursal) en Rusia, o un agente residente RF, que actúa en nombre y en interés de un inversor extranjero (cláusulas 2, 9, artículo 306 del Código Fiscal de la Federación de Rusia), excepto en los casos de realización de derechos de propiedad a través de un agente especial cuya actividad principal son las transacciones inmobiliarias.

Por tanto, el inversor extranjero debe realizar todas las transacciones a través de una agencia inmobiliaria.

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Segundo aspecto importante asociado con la determinación del lugar de ejercicio de los derechos en virtud de un acuerdo de inversión con el fin de calcular el IVA.

Tenga en cuenta que en Código de impuestos RF contiene solo las reglas para determinar el lugar de venta de obras y servicios (artículo 148 del Código Fiscal de la Federación de Rusia), pero no hay disposiciones que expliquen cómo determinar el lugar de realización de los derechos de propiedad cuando una empresa extranjera actúa como el vendedor.

Según el Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, la cesión de derechos de reclamación a efectos de la tributación del IVA debe considerarse un servicio, lo que significa que las normas consagradas en el art. 148 del Código Fiscal de la Federación de Rusia (1). Es difícil estar de acuerdo con este punto de vista, ya que la transferencia de derechos de propiedad es un objeto independiente de la tributación del IVA junto con la venta de bienes, obras, servicios de acuerdo con los párrafos. 1 p. 1 del art. 146 del Código Fiscal de la Federación de Rusia.

(1) carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia de 18.06.2012 No. 03-07-08 / 154

Pero incluso si la cesión del derecho de reclamación por una organización extranjera a una empresa rusa se reconoce como un servicio, siguiendo las explicaciones del Ministerio de Finanzas, el lugar de venta de dicho servicio no es el territorio de la Federación de Rusia y , por lo tanto, no está sujeto al IVA basado en siguientes disposiciones:

• cesión de derechos de reclamación sobre servicios (obras) enumerados directamente en el art. 148 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, no se aplica;
• lugar de venta no especificado en el art. 148 del Código Tributario de la Federación de Rusia de servicios está determinado por el lugar de operación de la organización que brinda dichos servicios;
• el lugar de actividad de la organización no está reconocido como territorio de la Federación de Rusia, si no está registrado en Rusia (cláusula 2 del artículo 148 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Esta posición está confirmada por las cartas del Ministerio de Finanzas de fecha 17.10.2013 No. 03-07-15 / 43359, fecha 18.06.2012 No. 03-07-08 / 154, fecha 19.05.10 No. 03-07- 08/152 y de fecha 26.06 .08 No. 03-07-08 / 154. Además, en la carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia del 17/10/2013, entre otras transacciones sobre la transferencia de derechos de propiedad, la transferencia de derechos a proyectos de construcción compartidos, realizada por una organización extranjera que no es tributaria. -registrado y no tiene una oficina de representación permanente en Rusia, se menciona directamente.

En otras palabras, el Ministerio de Finanzas de Rusia no clasifica la asignación de derechos de propiedad bajo acuerdos de inversión (participación de capital en la construcción) a servicios directamente relacionados con bienes raíces y especificados en los párrafos. 1 p. 1 del art. 148 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, cuyo lugar de venta a los efectos del cálculo del IVA es la Federación de Rusia. Como resultado, el riesgo de que autoridades fiscales considere una concesión de este tipo como un servicio directamente relacionado con los bienes raíces en Rusia y cobre un IVA adicional, muy insignificante.

Con respecto al impuesto sobre la renta, los ingresos de los acuerdos sobre la cesión de derechos en virtud de un acuerdo de inversión por parte de un inversor extranjero al comprador final no están sujetos al impuesto sobre la renta en la Federación de Rusia sobre la base de la cláusula 2 del art. 309 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, siempre que la actividad del inversor extranjero no constituya un establecimiento permanente en la Federación de Rusia.

Un punto importante en relación con el impuesto sobre la renta es que un inversor extranjero, en virtud de un contrato de cesión, transfiere a los compradores precisamente los derechos de propiedad sobre futuros objetos inmobiliarios. Tal operación debe distinguirse de la venta de bienes raíces ubicados en Rusia, que a su vez está sujeta al impuesto sobre la renta en la Federación de Rusia sobre la base de la cláusula 6 del art. 309 del Código Fiscal de la Federación de Rusia y el art. 6 acuerdos internacionales para evitar la doble imposición. Hasta que se complete la construcción de los objetos inmobiliarios y el desarrollador obtenga el permiso para encargar los objetos, los objetos en construcción no se pueden llamar bienes raíces de acuerdo con El Código Urbanístico RF y cláusula 2 del art. 2 Ley Federal "Sobre la participación en construcción compartida". Por lo tanto, las reglas que establecen la tributación de los ingresos por la venta de bienes raíces en la Federación de Rusia no son aplicables a esta situación.

La agencia inmobiliaria rusa, a su vez, recibe una remuneración por sus servicios de búsqueda de compradores, lo que está sujeto a impuestos en la Federación de Rusia.

Por lo tanto, la cooperación con un inversionista extranjero en las etapas iniciales de construcción le permite al desarrollador obtener el ímpetu necesario para la construcción, y para un inversionista extranjero, de una manera bastante comprensible para invertir y recibir ingresos con impuestos solo en el país de su residencia.

Tradicionalmente, para atraer inversión extranjera y mejorar el clima de inversión, se utiliza la provisión de garantías y beneficios a los inversionistas.

En la Ley Federal "Sobre Inversiones Extranjeras en la Federación de Rusia" No. 160-FZ de fecha 9 de julio de 1999. Los beneficios para los inversores extranjeros también se denominan exenciones de incentivos (cláusula 2, artículo 4). También establece que los beneficios para los inversores extranjeros pueden establecerse en interés del desarrollo socioeconómico de la Federación de Rusia.

Bajo la provisión de beneficios, en este caso, es recomendable comprender las condiciones (régimen) más favorables establecidas por las autoridades de la Federación de Rusia para la implementación de una acción (o tipo de actividad) para un sujeto (categoría de sujetos) contra condiciones normales Implementación de acciones para otros temas similares. La proclamación de garantías debe ser una forma de hacerse cargo por parte del Estado, a través de las autoridades competentes, de las obligaciones con el sujeto (en nuestro caso, el sujeto de la actividad inversora).

El significado de la adopción de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras" es determinar las garantías básicas de los derechos de los inversionistas extranjeros a las inversiones, los ingresos y ganancias que reciben de ellas, así como determinar las condiciones para la actividad empresarial de los inversionistas extranjeros en el territorio de la Federación de Rusia.

Para los inversores extranjeros en Rusia, la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras" No. 160-FZ establece las siguientes garantías básicas:

1. Garantías de protección jurídica de inversores extranjeros en el territorio de la Federación de Rusia. (Art. 5);

2. Garantías del uso por parte de un inversor extranjero de diversas formas de inversión en el territorio de la Federación de Rusia (artículo 6);

3. Garantías de transferencia de los derechos y obligaciones de un inversionista extranjero a otra persona (artículo 7);

4. Garantías de compensación en caso de nacionalización y requisa de propiedad de un inversionista extranjero o de una organización comercial con inversiones extranjeras (artículo 8);

5. Garantías contra cambios desfavorables para un inversor extranjero y una organización comercial con inversiones extranjeras de la legislación de la Federación de Rusia (artículo 9);

6. Garantías para asegurar la resolución adecuada de una disputa que surja en relación con la implementación de inversiones y actividades empresariales en el territorio de la Federación de Rusia por parte de un inversionista extranjero (artículo 10);

7. Garantías de uso en el territorio de la Federación de Rusia y transferencia fuera de la Federación de Rusia de ingresos, beneficios y otras sumas de dinero recibidas legalmente (Art. 11);

8. Garantías del derecho de un inversor extranjero a exportar sin obstáculos bienes e información fuera de la Federación de Rusia en forma documental o en forma de registro en medios electrónicos, que se importaron originalmente al territorio de la Federación de Rusia como inversión extranjera (Artículo 12);

9. Garantías del derecho de un inversor extranjero a adquirir valores (artículo 13);

10. Garantías para la participación de un inversor extranjero en la privatización (artículo 14);

11. Garantías de otorgar a un inversionista extranjero el derecho a terrenos, otros Recursos naturales, edificios, estructuras y otros bienes inmuebles (Art. 15).

Esta lista no es exhaustiva. Según el art. 17 de la Ley "sobre inversiones extranjeras", las entidades integrantes de la Federación de Rusia y los gobiernos locales, dentro de su competencia, pueden proporcionar a los inversores extranjeros beneficios y garantías, financiar y proporcionar otras formas de apoyo proyecto de inversión llevado a cabo por un inversor extranjero, a expensas de los presupuestos de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y presupuestos locales así como fondos extrapresupuestarios.

El artículo 6 de la Ley "sobre inversiones extranjeras" proclama que un inversor extranjero en el territorio de la Federación de Rusia tiene derecho a realizar inversiones en cualquier forma que no esté prohibida por la legislación de la Federación de Rusia. Tal prohibición puede ser a nivel nacional, es decir para residentes y no residentes, o una prohibición en forma de exención de carácter restrictivo para los inversores extranjeros establecida por la ley federal de la Federación de Rusia. La garantía descrita fue proclamada en Rusia por primera vez, y se puede llamar una novedad, sin embargo, la proclamación de otra contradeciría los principios establecidos en la Constitución de la Federación de Rusia (artículo 30) y el Código Civil de la Federación de Rusia. Federación (artículo 2).

Por tanto, cualquier inversión de un inversor extranjero en las actividades de organizaciones comerciales en el territorio de la Federación de Rusia es indudablemente legítima, a menos que esté cubierta por una excepción especial de carácter restrictivo prevista por la ley federal para dicho inversor extranjero, o una Se impone una prohibición nacional a dicha inversión en virtud de la legislación de la Federación de Rusia. Resistencia o rechazo registro estatal o el permiso preliminar de tal inversión por parte de organismos estatales, los organismos de autogobierno local se apelan de acuerdo con el procedimiento establecido.

Presente en la actual Ley "Sobre Inversiones Extranjeras" una garantía de asegurar la debida consideración de una controversia que surja en relación con la implementación de inversiones y actividades empresariales en el territorio de la Federación de Rusia por un inversionista extranjero, existía anteriormente, siendo formulada como un oportunidad de postularse Tribunales rusos y tribunales de arbitraje(Artículo 9 de la Ley de Inversiones Extranjeras en la RSFSR).

La protección judicial se caracteriza por el hecho de que la disputa de un inversor extranjero que surge en relación con la implementación de inversiones y actividades empresariales en el territorio de la Federación de Rusia se resuelve de conformidad con los tratados internacionales de la Federación de Rusia y las leyes federales en los tribunales.

Cláusula 2 del art. 5 de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras" establecido: el inversionista extranjero tiene derecho a una indemnización por las pérdidas que le cause como resultado de acciones ilegales (inacción) de los órganos estatales, autoridades locales o funcionarios de estos órganos, de conformidad con la ley civil. legislación de la Federación de Rusia. Oficiales tradicionalmente estaban sujetos a responsabilidad administrativa o, en casos extremos, penal.

El artículo 13 de la Ley "sobre inversiones extranjeras" proclama la garantía del derecho de un inversor extranjero a comprar acciones y otros valores de organizaciones comerciales rusas y valores gubernamentales. Esta garantía es una continuación lógica de una garantía más general de que un inversor extranjero utilizará diversas formas de inversión en Rusia (artículo 6 de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras"). La adquisición de valores rusos por inversores extranjeros se lleva a cabo de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia "en el mercado de valores".

En la Ley de Inversiones Extranjeras, la garantía de la participación de un inversor extranjero en la privatización está formulada de forma bastante vaga. Esta regla se puede llamar completamente referencial, aunque es poco probable que la garantía solo pueda constar de referencias. Por ejemplo, se indica que un inversionista extranjero "puede participar en la privatización de objetos de propiedad estatal y municipal". Es "puede", no "correcto". Es decir, no hay claridad, puede participar o no. Además, se hace referencia a la legislación de la Federación de Rusia sobre privatización. Por tanto, es imposible afirmar con suficiente certeza que los inversores extranjeros en la Federación de Rusia tienen garantizado el derecho a participar en la privatización.

Tan pronto como se establezcan las condiciones y el procedimiento para la participación de un inversor extranjero en la privatización de la propiedad estatal y municipal Legislación rusa sobre la privatización, se puede suponer que el régimen para la implementación de "actividades de privatización" por parte de inversores extranjeros es en gran medida diferente del régimen de la actividad empresarial habitual de un inversor extranjero en Rusia.

Se sabe que los estados protegen principalmente los derechos de sus ciudadanos, por lo que es lógico proclamar las mismas garantías para los inversionistas extranjeros que para los inversionistas nacionales. Sin embargo, si se proclama una garantía para un inversor extranjero, que los inversores nacionales no tienen, dicha garantía debe considerarse un incentivo.

Por lo tanto, los beneficios, en nuestra opinión, como se indicó anteriormente, se pueden atribuir, previstos por el art. 9 de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras", una garantía contra cambios desfavorables para un inversor extranjero y una organización comercial con inversiones extranjeras de la legislación de la Federación de Rusia. En la literatura se le denomina simplemente una cláusula de "estabilización" o "abuelo" y no prevé un aumento en la cantidad de impuestos y otras deducciones similares para el sujeto dentro de un período determinado después del inicio del proyecto de inversión, incluso si, de acuerdo con la ley, estas deducciones aumentan. El período de estabilidad del monto de las deducciones en la Federación de Rusia es igual al período de recuperación del proyecto de inversión, pero está limitado a siete años. Por lo tanto, el inversor sabe que incluso si el estado introduce impuestos "exorbitantes" mañana después del inicio de las inversiones en la economía rusa, al menos podrá devolver los suyos.

Los inversores rusos pueden contar con dicha garantía solo si realizan actividades de inversión en la Federación de Rusia en forma de inversiones de capital(Cláusula 2, artículo 15 de la Ley "Sobre Inversiones en Forma de Inversiones de Capital").

La cláusula de estabilización en la Federación de Rusia se aplica a:

Derechos de aduana de importación (con excepción de los derechos de aduana causados ​​por la aplicación de medidas para proteger los intereses económicos de la Federación de Rusia en la implementación del comercio exterior de mercancías);

Impuestos federales (excluidos los impuestos especiales, el impuesto al valor agregado sobre los bienes producidos en Rusia);

Contribuciones al gobierno fondos extrapresupuestarios(excluidas las contribuciones a Fondo de pensiones RF);

La cláusula de estabilización puede ser utilizada por:

Inversores extranjeros que ejecutan un proyecto de inversión prioritario (sujeto al uso selectivo de bienes importados en el territorio de la Federación de Rusia para la ejecución de un proyecto de inversión prioritario);

Organizaciones comerciales con inversión extranjera que implementen un proyecto de inversión prioritario;

Organizaciones comerciales con inversiones extranjeras, donde la participación de un inversionista extranjero en el capital autorizado (mancomunado) supera el 25%.

Además, como se señaló anteriormente, la cláusula de estabilización es válida para los inversores (incluidos los rusos) que implementan proyectos de inversión prioritarios relacionados con actividades de inversión en forma de inversiones de capital.

Otra garantía que hace que el régimen de inversión extranjera sea más favorable es la garantía del derecho de un inversionista extranjero a exportar sin obstáculos fuera de Rusia bienes e información previamente importados (artículo 12 de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras"). Establece la no aplicación de cuotas, licencias y otras medidas de regulación no arancelaria del comercio exterior cuando un inversionista extranjero exporta propiedad e información de Rusia en forma documental o en forma de grabación en medios electrónicos que fueron originalmente importados a Rusia. como inversión extranjera. Al mismo tiempo, no se garantiza la no aplicación de las medidas de regulación arancelaria en esta situación.

El inversor extranjero deberá pagar el arancel aduanero de exportación (derecho de aduana).

Además del derecho a exportar su propiedad e información, un inversionista extranjero tiene garantizada una transferencia de fondos al exterior sin trabas (artículo 11 de la Ley "Sobre Inversiones Extranjeras"). Las condiciones para dicha transferencia consisten en el pago anticipado obligatorio de todos los impuestos y tasas previstos por la legislación de la Federación de Rusia sobre los ingresos y los beneficios de las inversiones. En este caso, un inversor extranjero utiliza libremente los fondos en el territorio de la Federación de Rusia, incluso para reinversión, o los transfiere al extranjero. El mismo artículo de la Ley establece que la transferencia debe realizarse en moneda extranjera.

Por último, la Ley de Inversiones Extranjeras establece que se otorgan privilegios en el pago de derechos de aduana a los inversores extranjeros y a las organizaciones comerciales con inversiones extranjeras cuando ejecutan un proyecto de inversión prioritario de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia y la legislación del país. Federación de Rusia sobre impuestos y tasas (artículo 16 de la Ley "sobre inversión extranjera").

El hecho de que cada vez más rusos consideran las propiedades inmobiliarias en el extranjero no solo como una "residencia de verano", sino también como un instrumento de inversión ya se ha dicho muchas veces. Invertir dinero en apartamentos y casas en el extranjero para generar ingresos es un negocio prometedor. Pero, lamentablemente, también es arriesgado.

Este artículo es un material de referencia, toda la información que contiene se presenta solo con fines informativos y solo con fines informativos.

Con las principales dificultades y peligros acechando aquí para el novato, y trató de averiguar el columnista "".

Mas caro de lo que parece
Tomemos como axioma que la inmensa mayoría de los inversores novatos quieren invertir una cantidad menor. El punto aquí no es la codicia, sino una precaución elemental: en un mercado desconocido siempre existe el riesgo de perder esta inversión. El primer panqueque tiene bultos ... Y por eso está más tranquilo en mi alma cuando están en juego 5 mil euros, y no 500 mil.

A primera vista, hay muchas ofertas en el mercado que satisfacen estos requisitos. El análisis más superficial de Internet muestra que en Alemania (este país es generalmente "promocionado" como el más atractivo para la inversión privada) existen ofertas a un precio de 5 mil euros. 7, 8, 10 mil, realmente hay muchas casas de este tipo.

La euforia, sin embargo, se desvanece con una inspección más cercana. En Rusia, la adquisición de bienes raíces no implica casi ningún gasto adicional; ¡no cuente 1000 rublos como un gasto serio, que pagamos en forma de deber estatal! Todos los demás gastos (honorarios del agente inmobiliario, alquiler caja de Depósitos Seguros) Es un asunto voluntario, con un fuerte deseo, el comprador puede prescindir de todo esto. Una vez en Alemania, nuestro hombre "por inercia" piensa que todo debería ser igual. ¡Pero no! La adquisición de bienes raíces en este país va acompañada de gastos por un monto del 8-10%; esto incluye los costos de notario, impuestos y los costos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Pero eso no es todo. Miremos más de cerca. Cada opción barata tiene una posdata modesta en letra pequeña: “comisión del corredor - 3300 euros”. E incluso los más pequeños - "con IVA 19%". Esto significa que hay que añadir 3927 euros al precio de la propiedad. Por supuesto, si el apartamento es más o menos caro (al menos 50 mil euros), entonces esta cantidad será inferior al 8%, aunque es demasiado grande. Pero al comprar un "bebé", la tarifa del corredor es bastante proporcional al precio básico.

Moralidad: al comprar, no debe mirar el precio - aunque el lado vendedor intentará centrar su atención en él. Llegar a saber monto total incluyendo todos gastos adicionales, - después de todo, es ella a quien tendrás que pagar.

Cálculo astuto de rentabilidad
Algunas propiedades se venden específicamente con miras a futuros rentistas. Junto a ellos hay un suscriptor - "arrendado", así como una indicación de qué tipo de rentabilidad aporta esta propiedad. Las cifras a veces están en el grado más alto seductora - y 20% anual, 35% y 38%.

Por supuesto, la más fantástica de esas cifras puede dejarse de lado de inmediato: está claro que esto simplemente no puede ser. Hagamos una pregunta razonable: ¿por qué debería venderla un dueño que posee una "gallina que pone los huevos de oro"? ¿A dónde irá el dinero recibido de la venta, en qué ámbito de la economía lo invertirá? Al fin y al cabo, está claro que prácticamente en ningún lugar (excepciones: contrabando de armas, narcotráfico, etc. "negocios") es imposible conseguir ni siquiera una rentabilidad cercana a la mencionada en el párrafo anterior.

Pero supongamos que los argumentos de la categoría "no puede ser, porque nunca puede ser" no convienen al lector curioso. Analicemos los cálculos dados por astutos agentes inmobiliarios. Es inmediatamente obvio: simplemente dividen lo que reciben en 12 meses. alquilar sobre el precio del objeto. Por ejemplo, un apartamento cuesta 5 mil euros, el inquilino paga 2 mil por él, es decir, el 40% del rendimiento en su bolsillo.

Tales cálculos son incorrectos (esto es lo más suave que se puede decir sobre ellos). Primero, como recordamos del capítulo anterior, el precio de un inmueble y la cantidad que debe pagar el comprador no son lo mismo. Si alquilas un apartamento en Alemania, tendrás que sumar al precio unos 4 mil euros de la comisión del corredor y 1.000 gastos por la compra. Aquellos. el monto real de la inversión se duplica y la rentabilidad disminuye inmediatamente del 40% al 20%.

Y en segundo lugar, en el otro lado de nuestra ecuación (es decir, donde calculamos los rendimientos de nuestra inversión), no todo está despejado. El arrendador tiene muchos gastos:

- facturas de alquiler y luz. En algunos países es una norma del mercado que estos costes corran a cargo del arrendatario. Pero esto está lejos de todas partes, y es probable que donde compre un inmueble, estos gastos (en su totalidad o en parte) recaigan sobre el propietario del apartamento;

- pago de un apartamento durante el tiempo de inactividad - cuando un inquilino se ha mudado y el otro aún no ha sido encontrado. En este caso, como comprenderá, el apartamento deberá pagarse de su propio bolsillo sin opciones;

- seguro ... En la mayoría de los países, no hay ningún lugar sin él. Pero incluso si de repente decide prescindir de este desperdicio, tendrá que reservar algunos fondos por su cuenta en caso de accidentes, golfos, incendios, etc .;

- impuestos ... Si en Rusia algunos propietarios huyen de oficina de impuestos, entonces en el extranjero esto es casi imposible. En primer lugar, porque ahí eres un extranjero, y la atención hacia ti será a priori mayor;

- correr cuesta. Parecen nimiedades, pero al final se acumulan sumas sustanciales. “La inversión extranjera requerirá ciertos costos relacionados con comunicaciones telefónicas, intercambio de documentos por correo, preparación declaración de impuestos sobre el impuesto sobre la renta del alquiler, etc. - explica Stanislav Singel, presidente agencia internacional bienes raíces Gordon Rock... - En términos absolutos, estos gastos son pequeños: 150-300 euros al año, y para grandes inversiones ascenderán a una fracción de un por ciento de los ingresos. Pero si la inversión es pequeña ... Supongamos que invertimos 5 mil euros, lo que aporta un 6% anual, que son 300 euros. Resulta que del 50% al 100% de los ingresos recibidos en este caso se destinarán a gastos relacionados ”.

"En interesantes compradores rusos países europeos por ejemplo, en Italia o España, el negocio de alquiler suele ser una tradición familiar de los residentes locales. Al mismo tiempo, el principal objetivo de los propietarios inmobiliarios es no recibir ingreso máximo del alquiler, y minimizando el costo de mantenimiento de la propiedad ", - agrega Yana Dobrovolskaya, Director ejecutivo empresa "Country Plus". Y propone considerar con más detalle los costes e ingresos de alquilar villas condicionalmente idénticas, por valor de alrededor de 1 millón de euros, que se ofrecen en alquiler los lunes por 10.000 euros:

Moralidad: El "rendimiento bruto" con el que lo atraen los vendedores de alquiler es solo un punto de partida para los cálculos. Para cada mercado específico, debe averiguar todos los costos a los que se enfrenta y ajustar todos los números en consecuencia. Si el 35% anual prometido finalmente se convierte en 5%, eso sigue siendo bueno. Es posible que las propiedades inmobiliarias “funcionen menos ", Es decir. también te sacará entre 500 y 1000 euros anuales.

Estacionalidad: no te olvides
Muchos expertos advierten contra la inversión de dinero en los países del sur de Europa: Bulgaria, Grecia, España. “Estos países tienen experiencia inversores extranjeros no prestes atención durante mucho tiempo, - notas Igor Indriksons, Gerente portal analítico Indriksons.ru... "Pero, lamentablemente, el problema con muchos inversores rusos es que sus compras son extremadamente emocionales".

Si, no obstante, consideramos los bienes raíces en estos países desde el punto de vista de la inversión de dinero, entonces debemos notar la estacionalidad de estos mercados. En pocas palabras, en la temporada alta (generalmente julio-agosto) hay multitud de personas, casi cualquier inmueble sin deficiencias pronunciadas tiene demanda. Pero también hay una temporada baja, cuando se detiene toda la actividad. Aquí se puede establecer una cierta analogía con las casas de campo ubicadas cerca de Moscú en seis acres: en invierno, nadie vive en estas casas de "ranuras prefabricadas", es imposible alquilarlas por dinero, ni siquiera por las más simbólicas.

Todo esto tiene un impacto negativo en el ROI de su inversión. Los gastos por el mantenimiento de los inmuebles se extenderán durante todo el año: si, por ejemplo, la urbanización se deja desprotegida, entonces en enero el emprendedor lugareños allí todo será robado. Pero los ingresos se recibirán solo 2-3 meses al año ...

La estacionalidad tiene otro lado no muy agradable. Cuando un apartamento se alquila por un contrato de arrendamiento a largo plazo (un año o más), el propietario percibe la propiedad como “suya”. La gente viene al resort por dos, máximo tres semanas, y su objetivo es “divertirse”. Todo esto tiene un efecto extremadamente negativo en la seguridad de los bienes inmuebles en sí y de la propiedad: muebles, electrodomésticos ...

Moralidad: Es mejor evitar las opciones que solo aportan beneficios estacionales. Y ciertamente no hay que confiar en los "cálculos" cuando la base se toma de los ingresos inmobiliarios en agosto y luego esta cifra se multiplica por 12, basándose en el hecho de que hay 12 meses en un año.

Gerentes: encuentre un confiable
Demos por sentado que los inmuebles sin gestión son imposibles. Incluso si no estamos hablando de un resort donde se necesita el servicio de hotel, no puede prescindir de un gerente. Si vive en Moscú y alquila un apartamento en Moscú, puede venir personalmente si surgen problemas (un accidente en el sistema de suministro de agua, problemas con los vecinos, una visita de un oficial de policía del distrito, etc.). Pero, ¿y si la propiedad está en otro país?

Ya hemos mencionado a los gerentes cuando hablamos de calcular la rentabilidad. Descubrimos entonces que debido a los administradores, esta misma rentabilidad disminuye, y hay que pagar incluso en los períodos en que la propiedad no está alquilada. Pero los "problemas" no se limitan a esto. Hay casos en que las empresas de gestión alquilaron un apartamento sin el conocimiento del propietario; en este caso, todas las ganancias fueron para empleados astutos, y el propietario solo recibió desgaste de su casa. En uno de los foros, leí una descripción muy jugosa de cómo el propietario de un apartamento en Bulgaria, al llegar, encontró un pollo podrido en el refrigerador, y los medidores de agua y electricidad resultaron en un gasto considerable. La sociedad gestora, por supuesto, dijo que no sabía nada.

Moralidad: Al elegir un gerente, debe conocer su reputación comercial y las respuestas de los clientes anteriores. E incluso antes, para comprender si hay tales personas en este mercado: con reputación.

CV del portal
Menos que nada me gustaría asustar y disuadir a alguien: una acción, incluso una errónea, es mejor que la inacción. Sin embargo, siempre es más prudente anticipar el ingreso a un nuevo mercado estudiando. Una frase que leí recientemente en un libro: antes de una nueva inversión, no dediques menos tiempo a prepararte del que gastaste ganando la cantidad que vas a invertir.

Opiniones de expertos
Olga Goryachkina, Jefa del Departamento de Bienes Raíces en el Extranjero, Academia Internacional de Ciencias de Rentsale:
Es más rentable comprar bienes raíces para alquilar en Rusia: en Moscú o San Petersburgo, si hay menos dinero, la región de Moscú es adecuada. En Europa, y especialmente en Alemania y la República Checa, los edificios de apartamentos se están vendiendo activamente, pero debe comprender que, neto de impuestos, la ganancia será de un máximo del 5% con ocupación completa. Además, hay que tener en cuenta que la ley está del lado del inquilino, es decir si paga a tiempo, no podrá solicitar desalojar el local o cambiar los términos del contrato bajo ninguna circunstancia.

Vadim Dolmenidis, Director de GREECE INVEST:
En Grecia, en un popular centro turístico a poca distancia del mar, los apartamentos de un dormitorio comienzan en € 30,000 (vivienda secundaria) y desde € 50,000 (vivienda principal). Sin embargo, comprar la propiedad inmobiliaria más barata puede conllevar riesgos significativamente mayores de pérdida de capital. Para alquilar, debe elegir las opciones más líquidas, luego puede alquilarlas no solo durante la temporada alta, sino también en la temporada baja. El principal criterio de selección, en mi opinión, es la relación entre la oferta y la demanda en esta región en particular. Si compra bienes raíces lo más barato posible, donde nadie los necesita, y no hay demanda de dichos bienes raíces, entonces no solo no generará ingresos, sino que también traerá pérdidas en su mantenimiento. Antes de comprar, debe consultar con especialistas que tengan experiencia en alquiler.

Igor Indriksons, jefe del portal analítico Indriksons.ru:
Un punto importante es el lado burocrático de la compra. Por un lado, cuantas menos hojas de papel necesite redactar y firmar, más fácil, rápida y barata será la transacción y, como resultado, la inversión en sí misma está costando. Por otro lado, el registro simplificado aumenta el riesgo de fraude, y también es una señal para que el inversionista intente atraer a un inversionista con tal simplificación, lo que significa que puede haber problemas de liquidez y rentabilidad en el mercado. El mismo equilibrio en el enfoque de documentando Las transacciones inmobiliarias son una gran ventaja para países como Reino Unido, Francia, Alemania, Austria y Suiza.

Victor Novikov, Director General de MI NUEVA INVERSIÓN HOTELERA:
En Austria, el precio de un "boleto de admisión" es alto. Aunque se puede encontrar un apartamento de vacaciones por 100 mil euros, y parcela para construcción desde 1000 euros los cien metros cuadrados. Pero será una inversión para la recreación, no para ganar dinero. Para aumentar el capital, recomendamos inversiones más sólidas, desde 500 mil euros. ¡La ventaja es la fiabilidad!

Elena Lukashova, gerente general Continente Verde ZAO:
De lejos, uno de los mejores países para que operen los rentistas es Australia. Economía estable, nivel alto vida, seguridad social, medicina profesional, educación decente, un clima maravilloso y un mejor medio ambiente: todo esto garantiza una demanda estable de bienes raíces, un aumento constante en el valor de los objetos, altas tasas de alquiler y perspectivas mejor vida en el Continente Verde.

Las altas tarifas de alquiler de bienes raíces en Australia no pueden dejar de complacer al inversionista potencial. Un objeto líquido aporta constantemente al menos un 8% anual, y los ingresos por alquiler de algunos objetos alcanzan el 10-15%. Debido al maravilloso clima, la temporada dura aquí. todo el año y la tasa de ocupación de la instalación es al menos del 85%. Muchos empresas constructoras incluso garantizan un rendimiento del 6-8% anual para la entrega de sus objetos durante los primeros 2-3 años, ya que conocen el mercado y están seguros de que el cliente aún recibirá más y no requerirá el cumplimiento de las obligaciones de garantía. .

Stanislav Singel, presidente de la agencia inmobiliaria internacional Gordon Rock:
Es imperativo no confundir los conceptos de "compra por ti mismo" y "compra por inversión". En otras palabras, el objeto que un ruso compra para sí mismo a menudo resulta poco atractivo desde el punto de vista de la obtención de ingresos por alquiler. Como resultado, no siempre tiene sentido elegir un objeto para la inversión, teniendo en cuenta que en el futuro, se trasladará a vivir más cerca de él. Necesita ganar dinero en bienes raíces donde lo traiga ingresos estables y tiene una relación óptima de "beneficios - riesgos", y para vivir donde sea agradable y cómodo.

Gennady Tuzov, director de EstateService Moscú y EstateService San Petersburgo:
Vale la pena centrarse en el alquiler de temporada, a corto plazo y elegir los lugares adecuados. Los arrendamientos a largo plazo, teniendo en cuenta las leyes de orientación social de la Unión Europea que protegen al inquilino, se están volviendo poco atractivos: nadie quiere encontrarse en una situación en la que el inquilino tenga que ser desalojado a través de los tribunales por falta de pago, mientras que dándose cuenta de que el tribunal puede considerar válidas las circunstancias de este último.

Por lo tanto, para pequeña inversión debe elegir áreas turísticas estables y bien promocionadas, y desde el punto de vista de las perspectivas del mercado (estabilidad y crecimiento en el precio de la propiedad inmobiliaria en sí) aquellas donde las viviendas nuevas no se están construyendo por millones metros cuadrados en el año.

En el caso de atraer sociedades gestoras, los mercados de Francia (Cote d'Azur) y España son óptimos para el "alquiler de temporada", donde la crisis del mercado inmobiliario no afecta en modo alguno a la demanda de alquiler de temporada, y el La caída de los precios es muy beneficiosa para el inversor con dinero y Portugal. Si puede operar su propia propiedad por su cuenta, puede considerar los mercados de Bulgaria, Montenegro y Turquía, pero solo puede confiar en compañías de administración locales bajo la influencia de abundantes infusiones bajo el sol abrasador.

Sergey Kartsev, director de Zora Home:
Estos son algunos de los trucos de los mejores vendedores al vender propiedades a posibles inquilinos:

Vender con un ingreso de alquiler promedio garantizado en los primeros 2-3 años: el precio es demasiado alto y el rentista solo recuperará una parte de su dinero, y tal vez nadie alquilará nada;

Indicación de ingresos sin impuestos: es necesario prepararse para el hecho de que el nivel de ingresos caerá drásticamente;

Subestimación de los servicios empresa de gestión- a menudo, al mismo tiempo, está afiliado al desarrollador. Es recomendable elegir una empresa independiente con buena reputación.

Artur Kobozev, director ejecutivo de IMEX Real Estate Broker LLC:
El mercado inmobiliario de los EAU es sin duda el más desarrollado y atractivo de Oriente Medio. Nuestra empresa opera en el mercado inmobiliario más desarrollado y atractivo de los Emiratos Árabes Unidos: Dubai. Esta ciudad es conocida en todo el mundo por sus ambiciosos proyectos: el edificio más alto del mundo y el hotel más alto, islas artificiales artificiales, áreas enteras de rascacielos a la orilla del mar. Los inversores extranjeros pueden comprar bienes raíces aquí en propiedad total en su propio nombre, mientras que no pagan ningún impuesto sobre los ingresos que reciben de ella. Estos son los puntos clave que animan a los inversores a elegir el mercado de Dubai.

La propiedad de Dubai genera altos ingresos por alquiler: los alquileres a largo plazo traen consigo lngresos netos 5-10%, a corto plazo: hasta un 15% anual del valor de la propiedad. La demanda de alquiler es muy alta: solo el 10% de la población indígena vive en Dubai. El 90% restante son extranjeros que trabajan en el emirato y, por supuesto, necesitan vivienda.

Alexey Vasilevsky, director del Grupo Hermes:
En nuestra opinión, Croacia ofrece excelentes condiciones para la compra y posterior arrendamiento de bienes inmuebles. Un país con una población de aproximadamente 5 millones de personas recibe anualmente casi 10 millones de turistas. La cadena hotelera es pequeña y, francamente, no puede hacer frente a este flujo, por lo que los apartamentos en alquiler tienen una gran demanda en el mercado. La mayoría de ellos están reservados para la temporada de verano incluso antes de abril. Esta es una tendencia de los últimos años. La temporada de entrega activa dura desde mediados de mayo hasta finales de septiembre. Los apartamentos son alquilados principalmente por turistas europeos, para quienes la proximidad al mar no es tan crítica como para nuestros compatriotas. La distancia de hasta 1 km se percibe como normal y no afecta significativamente el precio.