Apartamento o apartamento: ¿qué elegir? Un apartamento (local) en un edificio no residencial: ¿qué significa y cómo utilizarlo para bienes raíces comerciales? ¿Quién compra locales no residenciales?

Recientemente, se ha desarrollado rápidamente un formato inmobiliario como los apartamentos: locales que no forman parte del parque de viviendas, pero que son aptos para vivir. Participan activamente en proyectos de edificios administrativos y complejos hoteleros.

“El volumen de oferta de apartamentos a finales de 2015 ascendió a unos 693,3 mil metros cuadrados. m en 97 proyectos, de los cuales 21 se refieren a la reconstrucción de edificios. El volumen de oferta de apartamentos mostró una tendencia positiva del 12,4%, mientras que en 2014 esta cifra fue del 48,2%”, afirma el director del centro de análisis y consultoría Est-a-Tet.

Según sus estimaciones, la proporción de apartamentos representa actualmente el 26% del mercado de edificios nuevos. Elizaveta Gudz, directora general adjunta de análisis y consultoría de NDV-Real Estate, cita cifras similares: el 28%. Los más grandes entre los que ingresaron al mercado el año pasado fueron “Tushino 2018”, “ZilArt”, “Symbol”, SREDA, etc.

La principal ventaja de los apartamentos sobre los inmuebles residenciales tradicionales es su precio relativamente bajo.

“Los apartamentos tienen precios más asequibles en comparación con los apartamentos en edificios nuevos con características similares. La diferencia de coste puede ser del 20-25%”, afirma Gudz.

Como aclaró Bogdanyuk, a finales de 2015, el precio medio ponderado de los apartamentos estaba en el nivel de 357,2 mil rublos / m2. metro.

“El segmento de departamentos comenzó a desarrollarse debido a la falta de sitios libres en la capital para la construcción de viviendas. Al principio, los desarrolladores los introdujeron como parte de centros de negocios, luego comenzaron a convertir antiguas fábricas o fábricas en complejos de apartamentos. Inicialmente, este formato inmobiliario fue diseñado para empresarios exitosos que utilizaban esta vivienda como residencia temporal”, dice Vladislav Melnikov, vicepresidente senior de Match Point, que financia el proyecto IFC.

Tradicionalmente, los apartamentos se compraban como segunda residencia, pero ahora la situación ha cambiado.

“Vemos que el público objetivo del mercado de apartamentos y viviendas es mixto. Una ventaja importante a la hora de elegir apartamentos es su coste. Un apartamento similar (por ubicación, metros cuadrados) costaría entre un 10 y un 15% más que un apartamento actual”, dice , director de desarrollo y desarrollo de proyectos tipo loft en KR Properties.

Sin embargo, a la hora de realizar una compra de este tipo, hay que tener en cuenta que existen una serie de riesgos que surgen de la precaria situación jurídica de los apartamentos.
“El término en sí no está fijado de ninguna manera a nivel regional o federal, sin embargo, podemos decir que los apartamentos, siendo esencialmente inmuebles residenciales, están regulados por la ley y tributados sobre una base comercial. Y aquí hay pros y contras”, dice Vasily Itskov, jefe de la práctica de resolución de disputas de IFC Horizon Capital.

Problemas con el registro

Desde el punto de vista de la ley, los apartamentos son locales no residenciales que no están destinados a la residencia permanente de los ciudadanos, por lo tanto, incluso si usted es el propietario y reside permanentemente en dicho local, el registro en él es imposible. Sin embargo, aquí hay un vacío legal. Puede obtener el registro si el apartamento está ubicado en un hotel.

“Los apartamentos no son locales residenciales, por lo que es imposible registrarse en ellos en el lugar de residencia. El registro en el lugar de estancia en un local no residencial se realiza únicamente cuando el local correspondiente está dentro del ámbito de jurisdicción de una institución especializada: un hotel, una casa de reposo, un hospital, etc. La obligación de registrarse en este caso recae en la administración de la institución correspondiente (cláusula 14 del Reglamento No. 713). Si el local de residencia temporal no forma parte de un hotel u otro alojamiento (y estamos hablando de ellos), entonces simplemente no existe la obligación de registrarse”, explica María Ponamoreva, abogada principal del despacho de abogados A2.

Vale la pena señalar que el registro en un hotel, aunque otorga los mismos derechos que el registro en un edificio residencial, requiere renovación cada cinco años.

“El registro temporal por cinco años otorga al propietario del apartamento los mismos derechos que a un residente de un apartamento normal en Moscú, es decir, puede inscribirse en una clínica local, enviar a su hijo a la escuela o al jardín de infancia, por lo que las familias con niños, entre otros, Empezamos a comprar apartamentos”, dice Melnikov.

Fiscalidad compleja

Dado que los apartamentos no pertenecen al parque de viviendas, no existe ninguna deducción fiscal (13% de exención fiscal). En este caso, los impuestos se cobran a una tasa más alta.

“La diferencia en impuestos es de alrededor del 20-25%. Por ejemplo, para un apartamento por 5 millones de rublos. el propietario pagará 4 mil rublos. por año, y para apartamentos por 4 millones de rublos. "20 mil rublos", dice Bogdanyuk.

Si la base imponible se determina con base en el valor catastral de los departamentos, la tasa impositiva será del 0,5% si los departamentos no están ubicados en un centro (complejo) administrativo, empresarial o comercial; su finalidad de acuerdo con el pasaporte catastral de la propiedad o los documentos de registro técnico no prevé la ubicación de oficinas, locales comerciales, servicios de restauración pública y servicios al consumidor, o instalaciones similares que no estén realmente ubicadas allí; su valor catastral no supera los 300 millones de rublos.

“Si los apartamentos no cumplen ninguna de las condiciones anteriores, la tasa impositiva será del 2% (cláusula 2, cláusula 2, artículo 406 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). A modo de comparación, el tipo impositivo para los locales residenciales es del 0,1% (cláusula 1, cláusula 2 del artículo 406 del Código Fiscal de la Federación de Rusia)”, dice Ponamoreva.

“A la hora de comprar hay que prestar atención a una serie de factores que influirán en el coste posterior de propiedad de la propiedad. Por ejemplo, es absolutamente necesario estudiar la documentación original del edificio. Si el objetivo es una oficina y un comercio minorista o un servicio de restauración pública, el impuesto sobre dichos objetos será del 1,2% al 2%, pero si el objetivo es diferente, por ejemplo un hotel, el impuesto será del 0,5%”, aconseja Poduskov.

Al mismo tiempo, el valor catastral de los locales residenciales y no residenciales en algunas zonas puede diferir significativamente y las propiedades residenciales serán más caras.

“Así, en algunos casos, en términos monetarios, el impuesto sobre los apartamentos será más bajo que sobre un apartamento con indicadores similares”, señala Poduskov.

La sociedad gestora fija sus propias tarifas.

A diferencia de los bienes raíces residenciales (desde el punto de vista de la ley), los apartamentos no están sujetos a los requisitos establecidos en el Código de Vivienda con respecto al procedimiento de gestión de la propiedad común. Por lo tanto, los residentes de los apartamentos no pueden influir en modo alguno en las tarifas fijadas por la sociedad gestora para el funcionamiento del edificio y del territorio y la infraestructura circundantes. Por lo tanto, como regla general, los pagos para los propietarios de apartamentos son más altos.

“En promedio, los servicios públicos en los apartamentos son un 15% más altos que en los apartamentos. En total, la diferencia de coste entre un apartamento y un apartamento, debido a la mayor tasa impositiva y al pago de servicios públicos, los propietarios de apartamentos pueden igualar la compra de un apartamento en 50 años en promedio”, dice Bogdanyuk.

La infraestructura no está regulada de ninguna manera.

Dado que los apartamentos no son viviendas, el promotor no tiene ninguna obligación para con los residentes.

“El promotor no está obligado a mejorar el área adyacente a la propiedad. Por tanto, la pregunta sobre el trabajo que se prevé realizar debe ser una de las primeras en plantearse. El nivel de su comodidad también depende de esto. ¿Se crearán parques infantiles y se plantarán árboles? ¿Cómo se organizarán el tráfico y las rutas peatonales? Si en un complejo de apartamentos se encuentran no sólo viviendas sino también oficinas, entonces se debe prestar especial atención a esta última cuestión: se deben separar las rutas para las madres con cochecitos y los empleados que corren para fumar”, aconseja el jefe del departamento de arquitectura. estudio T+T Arquitectos.

La proximidad de viviendas y oficinas, posible en los apartamentos, debe ser tenida en cuenta de antemano, en primer lugar, por quienes van a vivir allí. El equipo de trabajo detrás del muro, los visitantes habituales, los mensajeros... no es un barrio muy cómodo. Y si está pensando en adquirir apartamentos para organizar una oficina, debe tener en cuenta que algunos promotores están intentando limitar esta posibilidad. Por ejemplo, emiten un número limitado de pases para automóviles en el territorio.

No se aplican normas sanitarias.

“Uno de los puntos que es importante tener en cuenta a la hora de comprar apartamentos es que estos inmuebles no están sujetos a los estándares SanPiN establecidos para locales residenciales y que estipulan el nivel adecuado de iluminación, aislamiento acústico e insolación. El comprador debe comprobarlo por sí mismo”, afirma Trujánov.

Al mismo tiempo, no es raro que aparezcan apartamentos en antiguos edificios industriales que han sido reconstruidos. Los lofts sin duda tienen su encanto, pero a la hora de adquirir una propiedad de este tipo, es importante estudiar la historia del edificio que fue renovado.

“En primer lugar, averigüemos qué tipo de producción se realizaba dentro de estos muros. Si la actividad de esta empresa estuviera de una forma u otra relacionada con la producción de productos químicos o residuos peligrosos, este hecho en ningún caso debe descuidarse. Las sustancias tóxicas pueden persistir en el suelo e incluso en las propias estructuras de los edificios. Pero el período de descomposición de tales sustancias no es de decenas o incluso cientos de años. También es importante la calidad del trabajo realizado: el refuerzo de las estructuras portantes, los cimientos, la reconstrucción de las paredes y la instalación de todos los sistemas necesarios”, advierte Trujánov.

Baño en cualquier parte de la habitación.

La principal ventaja que se deriva de la precaria situación jurídica de los apartamentos es que durante la remodelación la imaginación es prácticamente ilimitada, a diferencia de los apartamentos estándar, donde los requisitos son bastante estrictos.

“A la hora de diseñar la arquitectura del espacio interior y desarrollar una solución de planificación, no existen normas y reglas tan estrictas como para los interiores residenciales. En particular, no hay distinción entre locales residenciales y no residenciales y lugares húmedos. Así, la cocina y los baños se pueden ubicar en cualquier parte de la habitación, lo que amplía significativamente las capacidades del arquitecto a la hora de trabajar en el proyecto. Por supuesto, esto no significa que los propietarios de apartamentos no estén limitados de ninguna manera a la hora de realizar trabajos de reparación y construcción. El documento principal que habrá que seguir a la hora de diseñar y ejecutar los trabajos de ejecución del proyecto serán las normas establecidas por la empresa gestora para una determinada instalación”, afirma Ekaterina Svanidze, socia del estudio de diseño DVEKATI.

Una propiedad aislada y apta para habitar.

Esto puede incluir:

• casa (o parte de ella);
• apartamento (parte de él);
• habitación.

Locales no residenciales en un apartamento.- Esta es una habitación que no está destinada a vivir y no pertenece a la propiedad común de un edificio de apartamentos.

Cuando se construyeron muchas ciudades, no se preveía un número tan grande de locales comerciales como se requiere ahora.

Se están abriendo muchas tiendas, salones de belleza y similares.

Pero en las zonas pobladas, donde hay muchos residentes y, por tanto, demanda, a menudo simplemente no hay lugar para construir nuevos edificios. Por eso, mucha gente prefiere ubicar establecimientos en apartamentos comprados. En ocasiones también albergan oficinas de empresas.

Además, Los apartamentos que pueden utilizarse con fines comerciales suelen ser más caros que los residenciales. Sobre todo teniendo en cuenta que las viviendas en la planta baja tienen menos valor.

Pero esto sólo es válido para zonas densamente pobladas con una pequeña cantidad de inmuebles comerciales y de oficinas. En las zonas de nueva construcción a menudo ya hay espacio para tiendas, cafeterías, etc., por lo que no es necesario realizar tal transferencia.

Para hacer esto, es necesario llevar a cabo un procedimiento especial: transferir locales residenciales a la categoría no residencial.

Pero no todos los apartamentos son adecuados para esto.

Un apartamento para local no residencial debe cumplir con los siguientes requisitos enumerados en el artículo 22 del Código de Vivienda:

1. Un local comercial debe tener una entrada independiente (o la posibilidad de disponer de una).
2. No debe haber locales residenciales debajo. Es decir, los locales no residenciales pueden ubicarse en la planta baja de la casa o encima de los locales no residenciales.
3. El local que se traspasa no forma parte del local residencial.
4. Nadie deberá registrarse en el local.
5. No se puede traspasar un piso destinado a alquiler social.
6. No se puede transferir la vivienda a otra categoría si está prevista su utilización para actividades religiosas.
7. No debe haber ningún gravamen sobre la propiedad (por ejemplo, hipoteca, embargo o arrendamiento).

Registro

La mayoría de las veces, en un edificio de apartamentos hay una única entrada a todos los apartamentos: a través de la entrada.

Medio, Para transferir un inmueble a otra categoría, deberá equipar una entrada independiente. El proyecto de remodelación debe solicitarse a una organización de construcción. Se adjunta a la solicitud.

También se necesitará el permiso de los propietarios de otros apartamentos si la remodelación afectará a las paredes principales. O si el porche de la nueva entrada se ubicará en terreno común. Basta con obtener el consentimiento de 2/3 de los vecinos. Se formaliza mediante decisión de la junta general de propietarios de locales.

Referencia. Puede suceder que sea necesario talar algún árbol o arbusto para realizar la renovación. En este caso, deberá obtener permiso para esta acción: el llamado ticket de registro.

Se impondrá una multa por tala no autorizada (hasta 300 mil rublos para Moscú y hasta 250 mil para San Petersburgo).

Después de esto, puede escribir una solicitud al Departamento de Administración de Propiedades. Dice:

Se adjuntan a esta solicitud:

1. Pasaporte(s).
2. Si es necesario, un poder.
3. Un documento que acredite la propiedad (puede ser un contrato de compraventa, un contrato de donación, un contrato de privatización).
4. Pasaporte técnico del apartamento.
5. Plano de planta.
6. Si se lleva a cabo la reurbanización, su plan.
7. Si es necesario, acta de la junta general de vecinos y/o boleta de tala.

¡Atención! Se puede obtener un pasaporte técnico y un plano de planta en la BTI previa presentación de un pasaporte y un documento de título de la propiedad. El tiempo de producción es de un mes.

Al recibirlo, se emite un recibo indicando la fecha y una lista de los documentos aceptados.

La solicitud se considera hasta por 45 días, transcurridos los cuales se emite una de las posibles respuestas:

• permiso para traducir;
• permiso sujeto a reurbanización;
• negativa.

La decisión se entrega en mano o se envía por correo en un plazo de 3 días. Si se requiere reurbanización para la transferencia, se acepta mediante una comisión del Departamento de Propiedad.

Luego tendrás que registrar los cambios que se han producido en Rosreestr.

Para hacer esto, debe escribir una solicitud, cuyo formulario se emitirá en el acto, y adjuntarla:

• pasaporte;
• documentación técnica (plano, etc.);
• permiso para cambiar de categoría;
• certificado de aceptación por parte de la comisión, si se llevó a cabo la reurbanización;
• recibo de pago del impuesto estatal.

El impuesto estatal es de mil rublos. Un nuevo certificado de propiedad estará listo dentro de diez días.

Locales no residenciales en un apartamento.

A veces surge la pregunta de si es posible trasladar parte del área de un apartamento a un local no residencial (una habitación o incluso más de una).

Esto es imposible, ya que contradice el artículo 15 del Código de Vivienda (no se puede trasladar a un local no residencial que forme parte de uno residencial).

Pero según el artículo 17 del Código de Vivienda, se permite trabajar en su propio apartamento si ello no viola los derechos de otras personas. Pero no podrás organizar la producción industrial en casa.

¿Qué significa un apartamento en un edificio no residencial?

Por ejemplo, si una gran empresa tiene un gran fondo no residencial que no se utiliza en su totalidad, es posible que desee convertir parte del mismo en viviendas para empleados (para organizar apartamentos comerciales).

Esto es aceptable si:

• el local cumple con los requisitos para vivienda;
• o es posible traerlo a este formulario;
• no hay ningún gravamen sobre la propiedad.

Los requisitos se pueden encontrar en el Decreto Gubernamental No. 47 (modificado el 2 de agosto de 2016). Los principales:

1. El local debe cumplir con diversas normas de seguridad.
2. Proporcionar un microclima adecuado en el interior del edificio y protección contra las precipitaciones.
3. Las casas de más de cinco plantas deberán disponer de ascensor.
4. Debe estar equipado con los sistemas de ingeniería necesarios.

¡Atención! No está permitido pasar a la categoría de sótanos residenciales y locales en el sótano de la casa.

Generalmente será necesaria una remodelación antes de cambiar de categoría. Como regla general, puede prescindir de él si esta propiedad anteriormente era un apartamento apto para vivir.

Es necesario resaltar y equipar la cocina y el baño. También pueden ser necesarias otras mejoras, por ejemplo, instalación de aislamiento, aislamiento, etc. La lista específica de trabajos depende de la distribución y el estado del edificio.

Es importante recordar que las áreas "húmedas" (la cocina y el baño) no deben ubicarse encima de la sala de estar.

Matices y trampas

Incluso en los casos en que las premisas parecen adecuadas para cambiar de categoría, pueden surgir diversas dificultades. El primero de ellos está relacionado con la obtención de diversos permisos.

Es posible que algunos residentes de la casa no estén de acuerdo con la remodelación. Si hay más de un tercio del número total de propietarios, no será posible darle al local una apariencia adecuada.

En algunos casos, el propietario recibe una negativa de la administración.

Si no está justificado, puedes impugnarlo ante los tribunales. Pero esto puede requerir costos importantes y también tendrá que esperar una decisión judicial.

La segunda dificultad está relacionada con el hecho de que la propiedad no necesariamente recuperará los costos incurridos.

Si los apartamentos para bienes raíces comerciales están ubicados en una zona donde ya existen establecimientos similares, o la entrada al mismo no es muy notoria, generará menos ganancias.

Y si vive en un apartamento que no se puede convertir en vivienda, tendrá que pagar más facturas de servicios públicos. Además, No puede registrarse en un apartamento no residencial. Por lo tanto, estos apartamentos se venden a un precio reducido.

Como puede ver en el artículo, algunos locales residenciales se pueden transferir a la categoría residencial y viceversa. Pero esto conlleva un gran gasto de dinero (para la reurbanización) y de tiempo (a la espera de una decisión y de la reconstrucción). Por lo tanto, antes de tomar tal decisión, conviene pensarlo y sopesar los pros y los contras.

Si hay un inmueble con derecho de propiedad ubicado en el primer o segundo piso de un edificio de apartamentos, entonces esta área se puede utilizar como apartamento (es decir, para el propósito previsto) o se puede volver a utilizar. registrado como propiedad no residencial y operado como inmueble comercial.

Por cierto, el segundo método no es muy inferior en popularidad al primero. Muchos propietarios de inmuebles en el primer o segundo piso actúan de manera similar.

Pero, ¿qué es más rentable: vender o alquilar el apartamento a inquilinos o utilizar el local como espacio comercial?

La razón principal que empuja a los propietarios de apartamentos en la planta baja a transferir el espacio residencial al estatus de inmueble comercial es la expectativa de mayores ganancias por el arrendamiento o la venta del inmueble. Hay cierta lógica y sentido común en esta decisión, sin mencionar los beneficios: como es habitual, los apartamentos en los primeros pisos son entre un 10 y un 12% más baratos que los espacios habitables ubicados arriba. En consecuencia, al convertir un apartamento en un espacio comercial, podrá venderlo o alquilarlo en condiciones más favorables.

Según datos estadísticos Valery Aristarkhov, director senior del departamento de ventas de la empresa Russian Real Estate House, los ingresos por la venta de dicha superficie se pueden incrementar entre un 18 y un 20%. La jefa del departamento de bienes raíces comerciales de la empresa NDV Real Estate, Evgenia Borzova, afirma que los locales no residenciales, que tienen una ubicación y distribución similar a un apartamento, cuestan entre un 20 y un 25% más. Yuri Taranenko, director del departamento de bienes raíces comerciales del grupo de empresas RRG, es aún más optimista en sus valoraciones: en su opinión, un aumento del valor del 30-40% no es el límite para una superficie de este tipo. Según Valeri Aristarjov, el beneficio del arrendamiento de bienes inmuebles comerciales, originalmente clasificados como residenciales, a veces es entre 5 y 6 veces mayor.

Sin embargo, no siempre es posible lograr resultados tan altos. Yuri Taranenko (RRG) aclara las razones: “El volumen de oferta de inmuebles para oficinas, incluidos los centros de negocios de alta calidad, es tal que, en principio, no existe una necesidad urgente de inmuebles en las plantas bajas, y son No hay mucha demanda”.

Para que un local comercial en un edificio residencial genere altos ingresos debe estar ubicado en un lugar de mayor intensidad de vida urbana, es decir, debe ser líquido. "El éxito de los inmuebles comerciales depende de la zona y del edificio específico en el que se encuentre, de la rentabilidad de esta casa en términos de tráfico de peatones y vehículos y de lo cerca que esté del metro", dijo Maria Kondakova, directora del área comercial. departamento de bienes raíces de LLC, comparte su experiencia Est-a-Tet.

No es de extrañar que los locales demandados y disponibles para los inquilinos estén ubicados en las zonas centrales de la ciudad, las llamadas zonas comerciales y de negocios (dichos inmuebles se utilizan para tiendas, servicios al consumidor, centros de oficinas, etc.). Particularmente demandados son los locales ubicados cerca de las estaciones de metro, en calles muy transitadas y con alta intensidad de tráfico.

Se ha observado que los locales comerciales en zonas donde viven ciudadanos financieramente seguros y de alto estatus social generan mayores ganancias. Como regla general, estas áreas se encuentran cerca del centro de la ciudad. "En general, además del Distrito Administrativo Central, son más prometedoras las áreas densamente pobladas con edificios antiguos, donde hoy se están construyendo activamente nuevos complejos residenciales", dice Konstantin Prosin, director del centro de Sebastopolskoe de INCOM-Real Estate LLC.

Las zonas para dormir no son la mejor opción para convertir un apartamento en un inmueble comercial. De hecho, estas propiedades son mucho más baratas que sus homólogas del centro, especialmente si hay supermercados cerca.

"Por ejemplo, en los nuevos microdistritos, donde los locales no residenciales se diseñan necesariamente en los primeros pisos, hasta el 60% de su número total queda sin reclamar", dice Yuri Taranenko (RRG). A esto hay que añadir que, según Valery Aristarkhov (“Casa inmobiliaria rusa”), al cambiar el estado de un apartamento ubicado en una zona remota de la ciudad, es más probable que se pierda entre un 15 y un 20% de su valor que ganarlo.

Los beneficios de convertir un espacio residencial en un inmueble comercial también dependen del diseño y la ubicación del apartamento. Si es posible tener acceso a una calle muy transitada, vender o alquilar dicho local es mucho más rentable y sencillo. "Y si el apartamento da a un patio o a una calle tranquila, entonces es poco probable que tenga demanda como propiedad comercial y no es recomendable transferirlo a un uso no residencial", asegura Pavel Lepish, director general de la Domus. Compañía financiera. Y aclara: “Aquí la única excepción son los apartamentos de la planta baja en el centro de la ciudad, que son populares entre los inquilinos de pequeñas oficinas”.

Hay que tener en cuenta que incluso los inmuebles comerciales más líquidos, por regla general, están expuestos en el mercado durante más tiempo que un apartamento similar en ubicación, distribución y superficie. La demanda no se ve afectada por el factor de si el espacio se vende o se alquila. Además, para renovar y registrar un objeto como propiedad no residencial es necesario recopilar la documentación necesaria, la aprobación de las agencias gubernamentales, etc. Sólo después de esto será posible comenzar a buscar inquilinos o compradores de bienes raíces comerciales.

“En general, la ventaja de vender un apartamento en la planta baja sin transferirlo a un parque no residencial es la posibilidad de completar rápidamente la transacción, y la desventaja es el costo relativamente bajo de la propiedad. Si el apartamento se transfiere al estado de local no residencial, todo cambiará de lugar. La ventaja será la posibilidad de conseguir un buen precio, y la desventaja el tiempo dedicado a trámites burocráticos y a la búsqueda de compradores (inquilinos)”, explica Rimma Balyasnikova, directora del departamento de información del Sistema Unificado de Propiedad Estatal.

Durante todo este tiempo, mientras el propietario está ocupado con el papeleo, será necesario pagar las facturas de servicios públicos del local, cuyo importe, según Vadim Lapin, director de la agencia inmobiliaria SPENCER ESTATE, es significativamente mayor que pagos similares por un departamento. “El costo de operar un espacio comercial en las plantas bajas cuesta entre 40 y 60 rublos por metro cuadrado y, combinado con los costos de servicios públicos, el pago mensual es de 100 a 120 rublos por metro cuadrado. m”, explica María Kondakova (Est-a-Tet).

“El mantenimiento de locales no residenciales definitivamente costará más, ya que las facturas de servicios públicos en este caso serán más altas. En números, la aritmética es la siguiente: para agua +10%, para calor +25%, para electricidad +27% (basado en la tarifa media de 2,5 rublos/kWh). Como resultado, el alquiler mensual de un local no residencial de 100 metros será entre 2.000 y 2.500 más que el de un apartamento de tamaño similar”, confirma su colega María Litinetskaya, directora de la empresa Metrium Group.

También vale la pena considerar que los propietarios de locales comerciales pagan impuestos a la propiedad. El porcentaje de aportaciones, según Evgenia Borzova (“NDV-Real Estate”), es aproximadamente el 2,2% anual del valor residual de la propiedad. Por supuesto, poseer un local residencial es actualmente mucho más rentable que poseer un local comercial.

Otra desventaja importante de la transferencia de locales residenciales a propiedades no residenciales es el procedimiento para registrar una propiedad comercial: "Es complejo, requiere mucho tiempo y esfuerzo", dice Inna Ignatkina, directora de la sucursal de Presnya de la empresa MIC-Real Estate. .

El procedimiento para transferir locales a stock no residencial.

Para empezar, cabe señalar que las normas para este procedimiento están establecidas por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia. La normativa pertinente establece claramente que no todas las viviendas pueden convertirse en locales comerciales. “En primer lugar, nadie debería estar registrado en el apartamento que se transfiere y, en segundo lugar, debería ser posible organizar allí una entrada independiente, aislada de los rellanos y de la zona de entrada”, explica Evgenia Borzova (“NDV-Real Estate”).

La situación se complica aún más con la transferencia de apartamentos ubicados en los segundos pisos al parque no residencial. En este caso, el registro sólo es posible si la planta baja de la casa también se utiliza para bienes inmuebles comerciales. "Además, independientemente de dónde se encuentre el objeto, si se compra con una hipoteca y está pignorado en el banco, será imposible transferirlo a un fondo no residencial", aclara Inna Ignatkina ("MIC-Real Estate" ).

"Además del cumplimiento incondicional de estos requisitos, es necesario que el apartamento tenga un diseño abierto, para convertir el local en una tienda, oficina o salón", señala Elena Mishina, directora de MIEL-Commercial Real Estate.

Si el apartamento cumple plenamente con los requisitos anteriores, entonces puede comenzar el proceso de transferencia.

Inicialmente, es necesario elaborar un plan de proyecto que mostrará en el dibujo cómo cambiará el diseño de la habitación, dónde se ubicarán la entrada y salida, el área de ventas, las instalaciones de almacenamiento, etc. También hay que tener en cuenta que convertir un local residencial en una oficina comercial o tienda puede requerir la instalación de ventilación adicional, alarmas contra incendios, elementos de insonorización, etc.

Después de desarrollar el proyecto, deberá recopilar un impresionante paquete de documentos. “Para transferir un local de residencial a no residencial, debe tener una solicitud, documentos de título del apartamento (certificado de propiedad), un pasaporte técnico (si no lo tiene, primero deberá obtener dicho documento) , un plano del BTI y una explicación”, explica Inna Ignatkin (“MIC-Real Estate”). A esta lista se puede añadir un certificado emitido sobre la base de información del registro de la vivienda, un extracto de la DEZ y una conclusión de la BTI sobre la posibilidad de convertir el apartamento en un inmueble comercial.

Además, sin falta, según todos los expertos, incluida Elena Mishina (“MIEL-Commercial Real Estate”), se necesitarán aprobaciones de las autoridades de control estatales y de las organizaciones de autogobierno local: Arquitectura de la ciudad de Moscú, Inspección de incendios, Mosenergo, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya. y otros. Y lo más importante, será necesario obtener el consentimiento por escrito de todos los residentes del edificio para transferir el apartamento a uso no residencial. Obtenerlo, como muestra la práctica, puede resultar muy complicado.

Además de todo lo anterior, si el objeto que se transfiere es un monumento arquitectónico o la casa está ubicada en una zona de desarrollo histórico de la ciudad, para convertir el apartamento en un inmueble comercial se necesita el permiso del Comité de Moscú sobre Se necesitarán Arquitectura y Planificación Urbana, así como el Departamento de Patrimonio Cultural de Moscú.

Sólo después de que se hayan recopilado todos los documentos de permiso, se envían a través del servicio de "ventanilla única" al Departamento de Vivienda y Política de Vivienda de Moscú. Son evaluados por la Comisión Interdepartamental de la Ciudad sobre el Uso del Parque de Viviendas, que determina la viabilidad y posibilidad de transferir el apartamento al parque no residencial. El coste del procedimiento de transferencia lo evalúa la Comisión Municipal de Privatización y Gestión de la Vivienda.

“Los costos de traducción pueden ascender a 30.000 dólares o más, y el proceso de reinscripción en sí lleva desde varios meses hasta un año y medio”, explica Valery Aristarkhov (“Casa Rusa de Bienes Raíces”). Los datos de su colega Elena Mishina de MIEL-Commercial Real Estate son los siguientes: los gastos de conversión de una vivienda en inmuebles comerciales pueden oscilar entre 900.000 y 1.300.000 rublos.

Sin embargo, estos no son todos los honorarios que el propietario deberá pagar para obtener el permiso para realizar este trámite. También deberá registrar la transferencia en la Cámara de Registro y pagar una tasa estatal de 1.000 rublos para personas físicas y 15.000 rublos para personas jurídicas.

Por supuesto, el propietario del apartamento puede solicitar la transferencia del espacio residencial al stock no residencial a una empresa especializada que realizará todas las operaciones anteriores por él. “Una traducción llave en mano de este tipo cuesta entre 40.000 y 50.000 dólares estadounidenses”, afirma Evgenia Borzova (“NDV-Real Estate”).

Beneficios en cifras concretas

Sin duda, el procedimiento para transferir un local residencial al estado de instalación comercial es un asunto bastante complejo y costoso. La situación se complica aún más por el hecho de que los costos de convertir una vivienda en propiedad no residencial no siempre se amortizan por sí solos en el futuro, ya que no en todos los casos una propiedad comercial costará más que un espacio residencial. “Si hace 5 o 7 años los locales no residenciales tradicionalmente costaban más que un apartamento en el mismo edificio, ahora no siempre es así. Por ejemplo, se venden locales en la planta baja de un edificio Khrushchev de cinco pisos, ubicado a 20 minutos a pie de la estación de metro Ryazansky Prospekt. Su superficie es de 189 m2. m, y el coste es de 82.500 rublos/m2. m. Y un apartamento del mismo tamaño en el mismo edificio costaría entre 130 y 140 mil rublos. por metro cuadrado m”, explica Elena Mishina (“MIEL-Commercial Real Estate”).

“Y en la práctica de nuestra empresa hubo un caso igualmente indicativo: vendimos un apartamento en Malaya Dmitrovka, ubicado en el primer piso. Se ofreció tanto como vivienda como como local comercial, sin registro de transferencia. Hubo gran interés por la propiedad como espacio de oficinas, pero el edificio donde se ubicaba estaba ubicado en el patio de otra casa y todas las ventanas daban al patio. Como resultado, la propiedad se vendió como vivienda: resultó más rentable. Y el propietario quedó satisfecho porque no se molestó en la traducción”, confirma su colega Vadim Lamin (SPENCER ESTATE). También pone otro ejemplo: “Con el alquiler ocurre una situación similar: alquilamos un apartamento en la calle Krasina sin reconvertirlo para uso no residencial, aunque el inquilino, que vivía en una habitación, usaba las otras dos para trabajar. Como vivía allí, todo era completamente legal. Y si este apartamento se transfiriera a un local no residencial, alquilarlo no sería del todo rentable”.

Por supuesto, también hay ejemplos en los que la conversión de un apartamento al estado de local comercial fue mucho más rentable que la venta de un espacio residencial. “Por ejemplo, una vez reubicamos a los residentes de un apartamento comunal, un pequeño apartamento de dos habitaciones con una superficie de 42 metros cuadrados. m en la planta baja cerca de la estación de metro Oktyabrskoye Pole, transfiriéndolo a uso no residencial. Y debido a la diferencia de precio entre los locales residenciales y no residenciales, pudieron proporcionar a dos vecinos apartamentos separados de una habitación en la misma zona sin pago adicional”, dice Konstantin Prosin (“INCOM-Real Estate”).

¿Cuál es la situación en el centro de la capital? “Aquí, los locales comerciales bien equipados y en buena ubicación son más caros que la vivienda. Entonces, un apartamento de unos 100 m2. m en la planta baja se pueden alquilar como locales residenciales por 50-100 mil rublos. por mes, y alquilarlo como oficina le reportará al propietario al menos 150-300 mil rublos. mensual. El coste por metro cuadrado de la venta de oficinas en rutas de transporte tan transitadas como la calle Tverskaya, la avenida Kutuzovsky y el Anillo de los Jardines puede alcanzar decenas de miles de dólares y se venden con bastante rapidez”, explica Pavel Lepish (“Domus Finance”). Tenga en cuenta que el costo promedio por metro cuadrado de vivienda en estas áreas no supera los 19-20 mil dólares.

GdeEtoDom.RU recurrió a un profesional para destruir los mitos existentes en el mercado de apartamentos. Siga leyendo para conocer las ventajas y desventajas de los apartamentos y si vale la pena comprarlos.

Mitos sobre los apartamentos

Desde el punto de vista de la agente inmobiliaria profesional Natalya Shirokova, que trabaja en el mercado inmobiliario desde hace más de 9 años, la principal diferencia entre apartamentos y apartamentos es la siguiente. - Se trata de un local no residencial en el que hay una habitación o habitaciones equipadas para vivir, cocina, baño y otras comodidades. El experto explicó las ventajas y desventajas de los apartamentos con ejemplos concretos.

Para comparar se eligieron dos pares de apartamentos. El primer par está ubicado al lado de un edificio residencial común en Yaroslavskoye Shosse y un complejo residencial multifuncional con apartamentos al lado del parque Losiny Ostrov, el segundo par está ubicado al lado de la estación de metro Vodny Stadium, en la que el desarrollador ofrece apartamentos y apartamentos.

Mito 1. Los apartamentos son más baratos que los apartamentos.

Comparemos el costo de los apartamentos en el complejo de uso mixto Vodny y en Yaroslavskoye Shosse.

De hecho, los apartamentos no sólo son más baratos, sino mucho más baratos que apartamentos similares. en la casa vecina los apartamentos son un 36% más caros. En el complejo de Vodny la diferencia fue del 20%.

Si haces una selección de apartamentos por 8 millones de rublos. En la zona de apartamentos de la autopista Yaroslavskoye, vemos que por el mismo dinero se puede comprar:

• apartamento de 2 habitaciones

• e incluso un apartamento de 3 habitaciones

Así se confirma el mito.

Mito 2. Impuestos elevados sobre los apartamentos

De hecho, el impuesto en sí es cinco veces mayor. Para locales residenciales, 0,1%, pero para apartamentos, ya 0,5% de la base imponible. Hay que tener en cuenta que los impuestos se calculan en función del valor catastral de los inmuebles, que es significativamente menor para los apartamentos.

El cálculo en el ejemplo de apartamentos y apartamentos en la autopista Yaroslavskoye se ve así:

Además, la base imponible de un apartamento se puede reducir gracias a la deducción fiscal aplicable por un importe de 20 metros cuadrados. m de superficie total del apartamento para cada propietario del apartamento. Sin embargo, la deducción fiscal no se aplica a los apartamentos.

Por lo tanto, los pagos de impuestos por los apartamentos son superiores en al menos 14.662 rublos al año.

La diferencia entre el apartamento comparado y el apartamento adquirido es de 2.900.000 rublos. Dividiendo esta diferencia (2.900.000) por el “sobrepago” de impuestos de 14.662,67 rublos/año, obtenemos 197 años.

El comprador de los apartamentos pagó por ellos 2,9 millones de rublos. menos que por un apartamento en un edificio vecino y pagando impuestos por valor de 14.662,67 rublos. más ahorrarán durante 197 años.

Mito confirmado: el tipo impositivo es mayor, pero el ahorro es mayor.

Mito 3. No hay deducción de impuestos disponible para los apartamentos al momento de la compra.

Se proporciona deducción de impuestos:

• a apartamentos, habitaciones o partes de ellos en una casa terminada, o derechos a un apartamento, habitación o partes de ellos en una casa en construcción;
• para la compra de materiales de construcción y acabado;
• para trabajos relacionados con el acabado de un apartamento, habitación o espacios compartidos en ellos, así como los costos de desarrollo de la documentación de diseño y estimación para el trabajo de acabado;
• para trabajos de construcción (terminación de un edificio residencial o participación en él, construcción sin terminar) y acabado;
• para la conexión a redes de suministro de electricidad, agua y gas y alcantarillado o la creación de fuentes autónomas de suministro de electricidad, agua y gas y alcantarillado.

No hay deducción de impuestos disponible para los apartamentos.

Aquí hay que tener en cuenta un punto más: sólo los ciudadanos de la Federación de Rusia que sean contribuyentes del impuesto sobre la renta personal pueden beneficiarse de la deducción fiscal. Por ejemplo, los empresarios individuales que trabajan bajo el sistema tributario simplificado no podrán utilizarlo ni siquiera en el caso de...

Mito confirmado.

Mito 3. Los apartamentos se construyen en terrenos industriales “impregnados” de metales pesados

Todos los apartamentos se pueden dividir en:

• Apartamentos en edificios reconstruidos de fábricas y manufacturas. Por ejemplo, "The Loft Club" en 17 Dukhovsky Lane se construyó en el sitio de la fábrica de curtidurías de 1869, todos los edificios fueron construidos de nuevo. Barrio de lofts "Danilovskaya Manufactory": reconstrucción del edificio de una antigua fábrica textil que funcionó en el siglo XIX, donde algunos edificios tenían talleres de blanqueo. La peligrosidad de esas tierras depende del comprador.
• Apartamentos en edificios nuevos: MIBC "Moscow City", MFC "Vodny", etc. Se están construyendo nuevos complejos junto a edificios residenciales, en los mismos terrenos.

El mito ha sido destruido; no todos los apartamentos están ubicados en terrenos industriales.

Mito 4. Es imposible registrarse en los apartamentos.

El registro temporal de apartamentos es posible si el edificio en el que se encuentran tiene la condición de hotel o apartahotel, es decir, el certificado de propiedad debe contener la entrada "locales no residenciales tipo hotel" o "apartamentos tipo hotel". . Esta oportunidad la brindan, por ejemplo, el Centro Internacional de Negocios de la ciudad de Moscú y el Complejo Multifuncional Vodny.

Con el registro temporal, puede inscribir a su hijo en un jardín de infantes o una escuela, o asignarlo a una clínica.

El mito se disipa.

Mito 5. Grandes facturas de servicios públicos

Mucha gente piensa que la diferencia en las facturas de servicios públicos entre un apartamento y un apartamento es de 2 a 3 veces mayor.

De hecho, las facturas de servicios públicos de los apartamentos son un 20% más altas que las de los apartamentos. Por ejemplo, por un apartamento de 2 habitaciones en Yaroslavskoye Shosse, 124, el propietario paga entre 4.500 y 5.000 rublos al mes, y por un apartamento en una casa vecina, 6.000 rublos.

Hay una diferencia, pero es insignificante.

Mito confirmado.

Mito 6. Los bancos no ofrecen hipotecas para apartamentos.

De hecho, los bancos tienen enfoques muy diferentes en materia de préstamos para viviendas. Actualmente, Sberbank y Rosselkhozbank no otorgan préstamos para apartamentos, pero VTB 24, Bank of Moscú y Delta Credit ofrecen otorgar un préstamo para apartamentos en las mismas condiciones que los apartamentos (12-14%).

El mito se disipa.

Mito 7. Los desarrolladores no construyen infraestructura social al lado del complejo de apartamentos.

Estamos hablando de escuelas, guarderías y clínicas. De hecho, el promotor no está obligado a construir instalaciones de infraestructura social y, por regla general, no lo hace. Pero muchos promotores, dada la alta competencia en el mercado inmobiliario, están trabajando en los conceptos de sus proyectos y teniendo en cuenta las necesidades de los futuros compradores. Por ejemplo, en (Beregovoy Proezd, 5) está previsto construir una clínica y una guardería. Además, los complejos de apartamentos suelen construirse en zonas con infraestructura establecida que se puede utilizar.

El mito no ha sido confirmado.

Según los resultados del análisis, el especialista aconseja elegir apartamentos en los siguientes casos:

• los que ya tienen un apartamento en el que registrarse;
• empresarios que puedan utilizar el apartamento como oficina;
• para quienes planifican;
• Personas jóvenes y activas que compran una pequeña superficie “para empezar”, es decir, con la perspectiva de venderla en 3-5 años y adquirir una superficie más grande.

¿En qué casos y bajo qué condiciones vale la pena invertir en espacios comerciales en edificios nuevos?

Foto: Sergey Kulikov/Interpress/TASS

Según las normas establecidas en Moscú, parte del espacio de los edificios nuevos debe destinarse a locales comerciales. Por tanto, los primeros pisos de las casas nuevas en la capital son en su mayoría no residenciales. Están ocupados por tiendas de conveniencia, salones de belleza y clínicas médicas.

Al igual que los apartamentos, estos locales para gestionar su propio negocio o alquilarlos se pueden adquirir directamente a los promotores o en el mercado secundario. RBC Real Estate investigó la rentabilidad de esta inversión.

A principios de los años 2000, la demanda de plantas bajas en la capital era muy alta. Faltaron ofertas similares en edificios nuevos; los empresarios compraron apartamentos en edificios antiguos en el mercado secundario y los transfirieron al parque no residencial. Muchas organizaciones comerciales, desde bancos hasta tiendas y salones de belleza, los compraron con mucho gusto y, a menudo, pagaron de más.

"Tuvimos un caso en el que un banco comercial pagó de más el 30% del valor de mercado por un apartamento en la planta baja", dijo Svetlana Volskaya, jefa del departamento de ventas de la oficina de Na Kievskaya de la empresa Miel-Network of Real Estate Offices. — Ahora casi no hay transacciones con el fin de trasladarse a viviendas no residenciales. En las calles con mucho tráfico, casi todos estos apartamentos se agotaron hace muchos años, y lo que queda son ofertas que no están en las primeras líneas, a menudo lejos del metro y no son las más interesantes”.

Hoy en día, los promotores de capital asignan deliberadamente los locales de los nuevos edificios con fines comerciales. Según Dmitry Taganov, director del centro analítico de la empresa Inkom-Real Estate, el 90% de las casas nuevas en Moscú y la región no tienen apartamentos en la planta baja. Los locales para tiendas y peluquerías se venden o la sociedad gestora del promotor los alquila.

¿Quién compra locales no residenciales?

Los principales compradores de locales no residenciales en las plantas bajas de edificios nuevos en la capital son los residentes de la misma zona, incluido el propio complejo residencial. Según el grupo de empresas Atlant, esta categoría de compradores representa más del 65% de la demanda. Por regla general, se trata de emprendedores noveles que abren su primer establecimiento o amplían su negocio. Hablamos de ese tipo de negocios que se pueden desarrollar en cualquier ámbito y que están orientados a una demanda masiva. Se trata principalmente de tiendas de alimentación o empresas de servicios.

“La elección de un local en su propia zona se debe, en gran medida, a la comodidad de su ubicación: el propietario no tiene que dedicar mucho tiempo y esfuerzo a viajes largos, el trabajo y la casa están cerca”, señala Roman Lyabikhov, director general del grupo de empresas Atlant. "Además, el empresario ve mejor todas las necesidades de los residentes de la zona y, en consecuencia, puede responder rápidamente a los cambios en las condiciones actuales del mercado".

Otra categoría de compradores de locales en los primeros pisos son las cadenas de marcas: grandes y medianas empresas del sector servicios, minoristas, establecimientos de restauración, bancos. Proporcionan el 30% de la demanda de espacio comercial. “Estos compradores eligen una propiedad basándose principalmente en las perspectivas del lugar. Es decir, se guían por la demanda existente de sus servicios en la zona, en algunos casos por el tráfico, así como por la estrategia de desarrollo de su negocio en su conjunto”, explicó Roman Lyabikhov.

La tercera de las principales categorías de compradores e inquilinos son empresas orientadas a la demanda temporal, precisan los expertos del Grupo Atlant. Se trata, por ejemplo, de fabricantes y proveedores de muebles, ventanas, sanitarios y diversos materiales para la renovación de apartamentos. Utilizan locales comerciales en las plantas bajas de edificios nuevos, ya sea como sala de exposición con una pequeña oficina para el cliente, o simplemente abren allí una pequeña tienda normal. Como regla general, estas empresas alquilan locales en las primeras casas encargadas en grandes microdistritos en construcción. Se centran principalmente en la demanda de los nuevos residentes de casas cercanas. Los bienes y servicios que ofrecen suelen tener mayor demanda durante varios años después de que las casas comienzan a ser ocupadas, luego la demanda cae y, en la mayoría de los casos, se “mudan” a otro edificio nuevo. Así, en promedio, estos empresarios alquilan un espacio en un edificio nuevo durante cinco a diez años.

¿Cuánto cuestan los locales de la tienda?

Los precios de los locales no residenciales en las plantas bajas dependen de muchos factores: el área, la ubicación de la casa dentro de un microdistrito o cuadra (respectivamente, el tráfico de peatones), los intereses de los residentes y el entorno competitivo.

“Los locales demandados se venden casi al mismo precio que los apartamentos: el coste de 1 metro cuadrado. m puede alcanzar entre 180 y 220 mil rublos”, dijo Oleg Stupenkov, director de la consultora TOP Idea. — Los precios dependen en gran medida de la liquidez del objeto. Para locales líquidos, la negociación es mínima. Y en el caso de los menos líquidos, se puede pactar descuento y cuotas hasta el final de la construcción”.

El espacio líquido siempre se vende rápidamente, dicen los expertos. La mayor demanda es de locales de 50 a 120 metros cuadrados. m y con determinadas características tecnológicas y de diseño. "Los locales que están inactivos son los que se encuentran en una parte remota del complejo residencial, lejos del tráfico peatonal, y además tienen una entrada incómoda", dijo Elena Mishina, jefa del departamento de bienes raíces comerciales de Est-a-Tet.

Los precios de alquiler de los primeros pisos también dependen de la clase de la propiedad y de la intensidad del tráfico. Las tarifas mínimas son de 3 a 8 mil rublos. por 1 metro cuadrado m por año. “En promedio, podemos hablar de costos de alquiler por un monto de 20 a 25 mil rublos. desde 1 metro cuadrado m por año en proyectos estándar de clase confort en zonas residenciales”, señaló Stupenkov.

¿Es rentable invertir?

Las inversiones en bienes raíces comerciales se recuperan en promedio dos o tres veces más rápido que en viviendas, dijo Maria Litinetskaya, socia gerente de Metrium. El plazo de amortización de este tipo de locales es de siete a diez años, señala Oleg Stupenkov. "Si logró comprar una propiedad líquida al inicio de la construcción, el rendimiento del alquiler será del 7-8% anual más la rentabilidad de la venta futura del espacio líquido", señala el experto.

Si un inversor está dispuesto a asumir mayores riesgos y tiene la oportunidad de invertir 15 millones de rublos o más en bienes raíces, entonces el espacio comercial es una opción adecuada para él, dice Maria Litinetskaya. Sin embargo, cree que existen varios desafíos a la hora de invertir en espacios comerciales.

En primer lugar, para ganar dinero en el segmento de bienes raíces comerciales se necesita experiencia, mientras que un comprador que no tiene un conocimiento profundo del mercado puede convertirse en inversionista en bienes raíces residenciales. En segundo lugar, encontrar inquilinos para espacios comerciales lleva más tiempo.

“El número de posibles interesados ​​es siempre menor, por lo que tenemos que trabajar en condiciones de competencia feroz. A veces hay que llegar a un acuerdo con el cliente y gastar fondos adicionales, por ejemplo, en reurbanización”, señala Litinetskaya.

En tercer lugar, el mercado inmobiliario comercial es más susceptible a los desastres económicos, a diferencia del mercado de viviendas de alquiler, que siempre tendrá demanda. En cuarto lugar, el umbral mínimo de entrada para un inversor en el mercado inmobiliario comercial es a priori más alto que en el mercado inmobiliario, aunque sólo sea por la mayor superficie de locales.

“Además, el inversor en locales comerciales debe ser un estratega”, afirma Litinetskaya. — Uno de los errores que cometen muchos inversores es adquirir locales comerciales sin tener en cuenta las perspectivas a largo plazo de desarrollo de un proyecto de desarrollo integral del territorio. Como resultado, resulta que la calle, que fue la principal en los primeros años de desarrollo del proyecto, después de cinco a siete años se vuelve secundaria y menos transitable. Y esto conlleva una disminución de los flujos de peatones y coches, y al mismo tiempo una caída de la liquidez del inmueble. Como resultado, el nivel de rentabilidad cae".

El atractivo de inversión de locales comerciales o apartamentos en la planta baja con entrada independiente, que pueden utilizarse para actividades comerciales, depende en gran medida del tráfico de peatones, confirma Dmitry Taganov, director del centro analítico Inkom-Real Estate. Y la adquisición de locales comerciales para alquilarlos no siempre es rentable: al menos el 30% de estos locales en edificios nuevos permanecen vacíos entre tres y cinco años después de la construcción de la casa, señala.

"La situación en el mercado secundario es similar", dijo Taganov. — En lugares impopulares, los locales comerciales cambian a menudo de inquilinos o las propiedades pueden permanecer sin ser reclamadas durante mucho tiempo. Hoy en día, las tiendas de conveniencia no pueden competir con las cadenas de supermercados económicas, que recientemente se han popularizado activamente”.

Para la mayoría de los inversores inmobiliarios con presupuestos reducidos, es más fácil y fiable invertir no en locales comerciales, sino en viviendas, aunque esto genera menores rendimientos, afirma Maria Litinetskaya. Si por alguna razón el inversor decide abandonar el proyecto, entonces será mucho más fácil encontrar un comprador para un apartamento que para un local comercial, que los operadores prefieren alquilar en lugar de comprar.

Los expertos señalan que, como muestra la práctica, ocho de cada diez compradores-inversores todavía consideran la vivienda como un objeto, por temor a que se repita la crisis de 2014, cuyos ecos todavía se sienten en el mercado inmobiliario comercial.