Mi ciudad. Principales tipos de inmuebles Esencia económica de los tipos de inmuebles

La clasificación es la distribución de un conjunto de objetos inmobiliarios en sus subconjuntos basándose en similitudes o diferencias de acuerdo con características y métodos seleccionados. Facilita el proceso de estudio de bienes raíces, le permite encontrar rápidamente patrones internos que determinan el estado y los cambios en sus propiedades de consumo y mercado. Los objetos de clasificación son los elementos del conjunto que se estudia (edificios, estructuras, etc.). Criterios de clasificación: las propiedades y características más significativas y prácticamente importantes de los objetos que sirven de base para su agrupación o división 1

Clasificación general de bienes inmuebles.

Características de los bienes raíces como producto.

Los bienes inmuebles como mercancía son objeto de transacciones (compraventa, donación, prenda, etc.), que satisfacen diversas necesidades reales o potenciales y tienen determinadas características cualitativas y cuantitativas 1

Los bienes inmuebles incluyen tanto un beneficio necesario para los consumidores como costos o inversiones, sin los cuales su propiedad y uso son prácticamente imposibles. Estas cualidades de los bienes raíces se manifiestan en forma de utilidad, rareza, escasez e intensidad de capital. Si la tierra, el agua y los recursos minerales no fueran limitados y agotables, serían libres como el aire. El valor total para el consumidor de un inmueble es su utilidad, es decir la posibilidad de utilizar bienes inmuebles para la implementación de ciertos función económica(cultivo de cultivos, producción de bienes industriales, prestación de servicios) o consumo personal. 1

La utilidad es la capacidad de una propiedad para satisfacer las necesidades de su propietario en un lugar determinado y durante un período de tiempo determinado.

Como cualquier producto, los bienes raíces tienen un valor para el consumidor y de mercado. El valor de uso refleja el valor de las cosas para un usuario específico. Valor comercial- este es el precio más probable por venderlos al aire libre y mercado competitivo. La tierra y algunos otros bienes inmuebles se incluyen en la circulación económica como recursos que no tienen alternativas de sustitución mutua en muchas áreas de actividad. La oferta de bienes inmobiliarios está influenciada por la ley de la rareza y la limitación: cuanto mayor es la rareza de los bienes, mayor es el precio. Ni siquiera hay dos edificios idénticos; siempre tendrán diferencias en ubicación, horizonte, accesibilidad; luz del sol, microclima y otros indicadores. 1

La peculiaridad de la tierra como mercancía es que la cantidad de tierra ofrecida en el mercado está limitada por la propia naturaleza. En la figura. 1 línea de oferta vertical (P) muestra que los cambios en el nivel y la dinámica de los precios de la tierra no cambian el tamaño de su oferta. Por lo tanto, el precio del suelo (P) está determinado principalmente por la demanda: cuando el nivel de demanda aumenta de C a C 1, el precio o la renta aumenta correspondientemente de C a C 1. 1

Precio Ts1 E1

(C,R/m) 2 C E

Área, m2 (ha)

Arroz. 1. La curva de oferta y demanda de suelo en el mercado en el corto plazo.

Los bienes raíces son el bien más duradero y sustancial de todos los existentes. No puede olvidarse ni perderse, como ocurre a veces con los objetos personales. La tierra es eterna por naturaleza, y los edificios y estructuras tienen plazos regulatorios Vida útil de hasta 15-200 años. Las empresas, como complejos inmobiliarios, suelen crearse por tiempo indefinido. Los bienes raíces brindan seguridad a la inversión porque su valor puede aumentar con el tiempo debido al aumento de la demanda, mejoras y otros factores.

Las transacciones con bienes inmuebles no son el movimiento habitual y el consumo final de bienes como el pan o la leche, sino el movimiento de capital que genera ingresos. Los bienes inmuebles se consumen (utilizan) en su ubicación, lo que crea su especial características económicas- preferencias territoriales, es decir cambios en la opinión pública, tradiciones y aspiraciones que hacen que algunas áreas sean populares (preferibles) y otras no. Por ejemplo, en el mercado inmobiliario de Moscú, las áreas atractivas por razones ambientales son el oeste y el suroeste solo debido a un factor de precio "preferencial" 1. Los metros cuadrados de locales residenciales aquí son entre un 30 y un 40% más altos que en otras zonas de la capital 1.

A características económicas bienes raíces como producto incluyen: desniveles flujos de efectivo, diferenciación de impuestos, variedad de combinaciones de derechos de propiedad, estricta regulación de las transacciones, liquidez y necesidad de gestión. 1

En la práctica mundial, los bienes inmuebles son la tierra, así como todo lo que está firmemente relacionado con ella, incluidos los objetos adjuntos a ella, independientemente de si son de origen natural o creados por manos humanas.

En Rusia, el concepto de "bienes inmuebles y muebles" fue utilizado por primera vez por Pedro I en el Decreto del 23 de marzo de 1714 "Sobre el procedimiento de herencia de bienes muebles e inmuebles". Los bienes raíces incluían terrenos, terrenos, casas, plantas, fábricas y tiendas. Los bienes inmuebles incluían minerales extraídos de las entrañas de la tierra y diversas estructuras, tanto sobre el suelo como construidas bajo él, como puentes, represas y minas.

Muchos desarrollos del derecho prerrevolucionario no se utilizaron en el derecho civil soviético. derecho civil Para regular las cuestiones de propiedad, incluso en relación con la abolición de la propiedad privada de la tierra, se utilizó el concepto de "activos fijos", que no tiene en cuenta la tierra, es decir, Artículos para fines de producción y no producción que funcionan durante varios años y no pierden su forma de consumo.

en el proceso reformas económicas En Rusia se ha reintroducido la división de bienes muebles e inmuebles. Desde 1994 según el artículo 130 Código civil Federación Rusa, "a cosas inmuebles ( bienes raíces, bienes raíces) incluyen terrenos, terrenos de subsuelo, aislados cuerpos de agua y todo lo que esté firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos cuyo movimiento sin daño desproporcionado a su propósito es imposible, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras". Los bienes raíces también incluyen "sujetos a registro estatal aire y barcos de mar, buques de navegación interior, objetos espaciales."

La ley puede incluir otros bienes como bienes inmuebles. Así, según el artículo 132, “la empresa en su conjunto, como conjunto inmobiliario, solía realizar actividad empresarial, es reconocido como inmueble."

Artículos que no son bienes raíces, incluyendo dinero y valores, se reconocen como bienes muebles.

Las características distintivas de los bienes raíces se presentan en la Tabla 1.

Tabla 1.

También hay bienes que eran muebles, pero que ahora están adheridos al inmueble de modo que han pasado a formar parte de él. Para determinar si un bien es mueble, es necesario averiguar qué tan firmemente está relacionado este bien con el objeto inmobiliario y si es posible separarlos entre sí sin causar daños a los bienes del consumidor.

Los bienes raíces son el producto más duradero y sólido de todos los existentes: la tierra, por su naturaleza, es eterna y los edificios y estructuras tienen una vida útil estándar de hasta 200 años;

Las empresas como complejos inmobiliarios suelen crearse por tiempo indefinido. En circunstancias normales, los bienes inmuebles no se pueden perder, como a veces ocurre con los efectos personales, y su valor aumenta con el tiempo, brindando seguridad a la inversión.

Clasificación de bienes inmuebles.

Hay tres tipos principales de bienes inmuebles: terrenos, viviendas y locales no residenciales (figura).

El objeto básico de los bienes inmuebles es la tierra como único lugar de residencia de todas las personas, factor principal en cualquier área de negocio, involucrado directa o indirectamente en la producción de todos los demás bienes y beneficios. Al mismo tiempo, la tierra es un recurso limitado y no renovable.

Además de la división en tipos, los bienes inmuebles se clasifican según una serie de características. La clasificación según las características más comunes se presenta en la Tabla 2.

Tabla 2

Clasificación general de bienes inmuebles.

La presencia de diferentes tipos de clasificación de objetos inmobiliarios es necesaria para un análisis más exhaustivo del mercado inmobiliario de acuerdo con grupos de objetos unidos según alguna característica, para una investigación en profundidad y el desarrollo de nuevos métodos aplicables en el análisis de objetos inmobiliarios.

Hay tres tipos principales de bienes inmuebles: terrenos, viviendas y locales no residenciales.

El terreno se divide en:

• 1. terrenos destinados a urbanización;
• 2. Conjuntos naturales destinados a su explotación.

La vivienda es un edificio con todas las comodidades diseñado para la habitación humana.

La vivienda puede ser:

• 1. élite;
• 2. típico;
• 3. urbano;
• 4. suburbano.

Además de la división en tipos, los bienes inmuebles se clasifican según una serie de criterios, lo que contribuye a una investigación más exitosa del mercado inmobiliario.

Por naturaleza de uso

• - bienes raíces residenciales: casas, chalets, apartamentos.
• - bienes raíces comerciales: hoteles, locales de oficinas, tiendas, restaurantes, puntos de servicio.
• - Bienes inmuebles industriales: fábricas, fábricas, almacenes.
• - Bienes inmuebles agrícolas: fincas, jardines.
• - Bienes inmuebles especiales: escuelas, iglesias, monasterios, hospitales, guarderías, residencias de ancianos, edificios gubernamentales y administrativos.

Por finalidad de propiedad

• - para hacer negocios;
• - para la residencia del propietario;
• - como inversión;
• - como inventario y trabajo en curso;
• - para masterización y desarrollo;
• - para el consumo de recursos agotables.

Por grado de especialización

• - especializado (debido a su naturaleza especializada, rara vez, o nunca, se alquila a terceros o se vende en el mercado abierto para continuar con su uso actual, excepto cuando se vende como parte del negocio que lo utiliza): refinerías de petróleo, plantas químicas, plantas de energía ; museos, bibliotecas y locales similares pertenecientes al sector público;
• - no especializados: todos los demás bienes inmuebles para los cuales existe una demanda general en el mercado abierto para inversión, uso para fines existentes o similares.

Según el grado de preparación para la operación:

• - poner en funcionamiento;
• - que requieran reconstrucción o reparaciones importantes;
• - construcción sin terminar.

Por reproducibilidad en forma natural:

• - no reproducibles: terrenos, depósitos minerales;
• - reproducible: edificios, estructuras, plantaciones perennes.

El sector inmobiliario tiene potencial para generar ingresos y es un área de inversión bastante atractiva. Formas de ingresos de bienes raíces:

• 1) flujos de efectivo periódicos futuros;
• 2) un aumento en el valor de los inmuebles debido a cambios en los precios de mercado, la adquisición de propiedades nuevas y el desarrollo de propiedades antiguas;
• 3) ingresos por la reventa del objeto al final del período de propiedad.

La valoración de bienes inmuebles es de interés principalmente para categorías de objetos que se comercializan activamente en el mercado como bienes independientes. Actualmente en Rusia es:

• - apartamentos y habitaciones;
• - locales y edificios para oficinas o comercios;
• - edificios residenciales suburbanos con terrenos (cabañas y dachas);
• - terrenos baldíos destinados a desarrollo u otros fines (en un futuro próximo);
• - almacenes e instalaciones de producción.

La clasificación propuesta de objetos inmobiliarios tiene como objetivo promover un enfoque diferenciado para su valoración, teniendo en cuenta las características más significativas inherentes a cada grupo de objetos, las características de su facturación, la estructura y escala de los mercados en los que se realiza la compra y venta. tienen lugar los procesos.

La evaluación de un objeto está influenciada por diversas condiciones y sus combinaciones, por lo que se utilizó el método “árbol de características” para realizar la agrupación. Esta agrupación es multinivel; en cada nivel se lleva a cabo según su base con posibles diferencias en el mismo nivel, pero en diferentes “ramas”.

Al mismo tiempo, la profundidad (número de niveles) de clasificación es mayor para aquellas “ramas” en las que se ubican objetos más representativos (en términos de escala de mercado).

A continuación se muestran el nombre y un conjunto de valores recomendados para cada característica de clasificación (el segundo dígito en el índice de clasificación numérica indica el origen del objeto, el tercero, el propósito, el cuarto, la escala y las características del objeto).

1. Origen

b Objetos naturales (naturales).

b Objetos artificiales(edificios).

2. Propósito

b Terrenos baldíos (para desarrollo u otros fines de uso de la superficie del terreno).

b Complejos naturales (yacimientos, etc.) para su explotación.

3. Edificios

b Para vivienda.

b Para oficinas.

b Para comercio y servicios pagos.

b Para la industria.

ü Otros.

4. Escala

b Masas de tierra.

ь Terrenos separados.

b Complejos de edificios y estructuras ( pueblo de vacaciones, micro

distrito b, hotel, sanatorio, motel, etc.).

ü Edificio de apartamentos.

ь Edificio residencial de un solo apartamento (mansión, cabaña).

b Sección (entrada).

b Piso en una sección.

ü Apartamento.

escoba.

ь Casa de verano.

b Complejo de edificios administrativos.

b Edificio.

b Locales o partes de edificios (secciones, pisos).

5. Listo para usar

ь Objetos terminados

b Requiere reconstrucción o reparaciones importantes.

b Requerir la finalización de la construcción (“sin terminar”). La división en subgrupos según las características del grupo 4 se puede aplicar a todos los grupos (del 1.2.1 al 1.2.5).

Mayoría sector desarrollado El mercado inmobiliario en Rusia actualmente es el mercado de apartamentos. Los mercados inmobiliarios comerciales y especialmente industriales, así como el mercado inmobiliario, están mucho menos desarrollados.

A efectos de valoración, la clasificación más importante de los bienes inmuebles es en la que los terrenos, edificios y estructuras se dividen en dos clases:

• 1) bienes raíces especializados;
• 2) bienes inmuebles no especializados.

La propiedad especializada es propiedad que, debido a su naturaleza especializada, rara vez se vende en el mercado abierto, excepto como parte de un negocio que la utiliza.

La naturaleza especial de los inmuebles suele deberse a su diseño, especialización, tamaño, ubicación o una combinación de estos factores.

Los bienes inmuebles no especializados son bienes inmuebles para los cuales existe una demanda general y que generalmente se compran, venden o alquilan en el mercado abierto con el fin de utilizarlos como inversión o para desarrollo y desarrollo.

Según diferentes evaluaciones, según el propósito de la propiedad, los bienes inmuebles se dividen en categorías:

• 1) bienes inmuebles ocupados por el propietario para su uso en las actividades de la empresa;
• 2) propiedad de inversión utilizado por el propietario para generar ingresos por alquiler, para mantener o aumentar el valor del capital;
• 3) bienes inmuebles excedentes para las necesidades de producción (negocios);
• 4) bienes inmuebles de propiedad con fines de desarrollo y desarrollo;
• 5) bienes inmuebles poseídos como inventario.

a mi manera propósito funcional Para realizar un negocio específico, los bienes raíces se dividen en tipos:

• 1) residencial;
• 2) oficina;
• 3) industriales;
• 4) almacén;
• 5) multifuncional.

Para las evaluaciones, según el propósito del uso de las mejoras, los bienes inmuebles se dividen en los siguientes tipos:

• 1) edificios residenciales e instalaciones residenciales secundarias (apartamentos, habitaciones);
• 2) edificios administrativos;
• 3) naves industriales;
• 4) partes del edificio, locales incorporados (oficinas, empresas);
• 5) mansiones, cabañas, dachas, casas de jardín;
• 6) estructuras;
• 7) complejos de edificios y estructuras.

El procedimiento para asignar un inmueble a una determinada clase, tipo, tipología y categoría deberá ser acordado con el cliente, salvo disposición en contrario de la normativa vigente.

Para terrenos, como objetos especiales de valoración, existe su propia clasificación.

Según el artículo 7 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, se establece una división recursos de la tierra(fondo de tierras) en las siguientes categorías de acuerdo con el propósito previsto y régimen jurídico uso y protección:

• 1) tierras de zonas pobladas (asentamientos);
• 2) tierras de industria, transporte, comunicaciones, defensa y otros fines especiales;
• 3) tierras de uso ambiental, protegido, sanitario, recreativo e histórico y cultural;
• 4) tierras agrícolas;
• 5) tierras forestales;
• 6) tierras del fondo de agua;
• 7) tierras de reserva.

Tierras de asentamientos: las tierras ubicadas dentro de los límites administrativos de varios asentamientos se dividen desde el punto de vista de su finalidad funcional en dos grupos: asentamientos rurales y urbanos.

A la hora de valorar los terrenos de los asentamientos se debe tener en cuenta su división de acuerdo con la finalidad prevista y la normativa urbanística en las siguientes zonas territoriales:

• 1) terrenos de desarrollo urbano o rural, incluidos los residenciales y los de almacén público, industrial y municipal;
• 2) tierra uso publico, destinado a satisfacer las necesidades de la población (ocupadas por plazas, calles, vías, terraplenes, parques, parques forestales, jardines públicos, estanques, playas y otros);
• 3) tierras para uso agrícola;
• 4) terrenos de uso ambiental, sanitario, recreativo e histórico y cultural;
• 5) tierras de transporte, comunicaciones, comunicaciones de ingeniería;
• 6) terrenos de embalses y zonas de agua;
• 7) terrenos de instalaciones militares y zonas sensibles;
• 8) tierras de reserva - no involucradas en actividades de planificación urbana y otras.

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Clasificación general de bienes inmuebles.

Clasificación. se trata de la distribución de un conjunto de objetos inmobiliarios en sus subconjuntos en función de la similitud o diferencia de acuerdo con las características y métodos seleccionados. Facilita el proceso de estudio de bienes raíces, le permite encontrar rápidamente patrones internos que determinan el estado y los cambios en sus propiedades de consumo y mercado. Los objetos de clasificación son los elementos del conjunto que se estudia (edificios, estructuras, etc.). Signos de clasificación. las propiedades y características más significativas y prácticamente importantes de los objetos que sirven de base para su agrupación o división.

Las características de la clasificación de bienes inmuebles incluyen:

La clasificación se lleva a cabo utilizando las siguientes cuatro reglas para dividir el alcance de los conceptos.

1. En una misma clasificación deberá utilizarse la misma base.

2. Proporcionalidad de la división. la suma de los miembros (especies, variedades, grupos) de la clasificación debe ser igual al volumen de la clase en estudio.

3. Los miembros de la clasificación deben ser mutuamente excluyentes, es decir. no se crucen.

4. Continuidad y coherencia de la división en tipos, subespecies, etc.

Los métodos para clasificar bienes raíces incluyen:

Jerárquicométodo clasificaciones. División secuencial (en etapas) de un conjunto de objetos inmuebles en grupos subordinados. En cada nivel de clasificación se forman grupos heterogéneos de objetos. En este caso, la profundidad de la clasificación (número de pasos) puede ser diferente e incluir varios pasos. Por ejemplo, naves industriales Según el número de plantas, se dividen en una, dos y varias plantas (primera etapa). Estos últimos, a su vez, se dividen según el tipo de iluminación en edificios con iluminación natural, artificial y combinada (segunda etapa), etc.

facetadométodo clasificación, que implica la división paralela de muchos objetos inmobiliarios en grupos independientes (tipos, subtipos).

El método de facetas tiene las siguientes características:

Sólo existe un nivel de clasificación;

La división de múltiples objetos se puede realizar según varios criterios;

Alta saturación de información.

En la clasificación general de los bienes inmuebles, el grado de fragmentación podrá limitarse con base en el principio de oportunidad razonable, suficiente para un análisis en profundidad del estado de los objetos y su valoración en el mercado.

Dependiendo de tus objetivos objetos inmuebles pueden clasificarse según varios criterios. Así, en los países europeos los inmuebles se dividen en tres grupos.

a) instalaciones especializadas para realizar un determinado tipo de negocio;

b) bienes inmuebles universales. Edificios ordinarios en venta o alquiler.

Hay cinco tipos de bienes raíces en EE. UU.:

Residencial Para uso personal(consumo);

comercial para negocios, incluidas ventas;

inversión para inversión de capital;

Para fines regulatorios relaciones públicas y la resolución de problemas socioeconómicos, los bienes inmuebles, teniendo en cuenta el grado de preparación para la operación, también se pueden clasificar en tres niveles.

Más común clasificación general bienes inmuebles desde el punto de vista de su tributación, independientemente de la naturaleza física de los objetos. La clasificación fiscal prevé las siguientes cuatro categorías de bienes inmuebles:

Comercial, utilizado para negocios y generación de ingresos por alquiler;

Propiedad residencial personal;

Destinado a la venta como producto básico con fines de lucro por parte de promotores y agentes inmobiliarios;

Objetos de inversión que proporcionan lngresos netos, devolución del capital invertido o aumento de su valor en periodo futuro tiempo.

También se distinguen los inmuebles recreativos en el sector del ocio y los institucionales. edificios de autoridades gubernamentales y municipales, instituciones educativas y otros fines especiales.

El concepto de “bienes raíces” tradicionalmente significa terreno y todas las mejoras permanentemente adjuntas a él (edificios, estructuras, proyectos de construcción sin terminar). Arte. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia da la siguiente definición.

Bienes raíces(bienes raíces) - terrenos. áreas del subsuelo, y todo lo que esté firmemente conectado al suelo, es decir, objetos cuyo movimiento sin daño desproporcionado a su propósito sea imposible, incluyendo edificios, estructuras, proyectos de construcción sin terminar .

Los bienes inmuebles también incluyen aeronaves y embarcaciones marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales sujetos a registro estatal.

Artículos que no sean bienes inmuebles, incluidos dinero y valores. admitir bienes muebles .

Características de la propiedad:

• los bienes inmuebles no pueden trasladarse sin causar daños al objeto;
• firmemente conectado a la tierra tanto física como legalmente;
• durabilidad del objeto de inversión;
• el costo de los bienes raíces es alto;
• cada unidad inmobiliaria es única en sus características físicas;
• la pérdida de propiedades de consumo se produce gradualmente a medida que se produce el desgaste;
• las nuevas construcciones afectan especialmente el valor de los inmuebles cercanos;
• estricta regulación estatal de las transacciones inmobiliarias.
• la capacidad de satisfacer las necesidades de vivienda y de otro espacio de una persona está determinada por la utilidad de los bienes inmuebles;

Propiedades de la propiedad:

• utilidad (los objetos inmobiliarios deben satisfacer al máximo las necesidades del propietario);
• naturaleza fundamental (los bienes inmuebles en condiciones normales no se pueden perder, romper o robar);
• estacionariedad (los objetos inmobiliarios están estrechamente relacionados con el terreno);
• unicidad (cada propiedad es única);
• liquidez (los bienes raíces tienen baja liquidez)

Bajo propiedad Se entiende, en primer lugar, la empresa en su conjunto como un conjunto inmobiliario, y en segundo lugar, como un terreno, del que pueden formar parte integrante:

• edificio (estructura);
• cuerpos de agua aislados;
• plantaciones perennes;
• estructuras y redes de ingeniería;
• elementos de apoyo económico, de transporte y de ingeniería;

Clasificación y tipos de inmuebles.

Puedes seleccionar tres tipos principales de bienes raíces. terrenos, viviendas y locales no habitables.

Tierra dividido en:

• terrenos destinados al desarrollo;
• complejos naturales destinados a su explotación.

Alojamiento Es un edificio con todas las comodidades destinado a la habitación humana.

La vivienda puede ser:

Además de la división en tipos, los bienes inmuebles se clasifican según una serie de criterios, lo que contribuye a una investigación más exitosa del mercado inmobiliario.

Clasificación general de bienes inmuebles.

1. Concepto, características y clasificación de los bienes inmuebles

- otros derechos exclusivos

En general - bienes raíces- Se trata de terrenos y todo lo que está firmemente relacionado con ellos, cuyo movimiento es imposible sin un daño desproporcionado a su finalidad.

Al mismo tiempo, a bienes raíces Los bienes inmuebles también incluyen las cosas totalmente muebles equivalentes a ellos (aeronaves, embarcaciones marítimas) no por sus características genéricas o de tipo, sino por la conveniencia de extenderles el régimen jurídico especial establecido para los bienes verdaderamente inmuebles.

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Cualquier objeto inmobiliario en realidad existe en una unidad de propiedades físicas, económicas, sociales y jurídicas, cada una de las cuales puede, en los casos apropiados, actuar como principal (determinante), dependiendo de situaciones de la vida, objetivos y etapas de análisis.

En la figura. 1. Proporciona una descripción de los bienes inmuebles como un conjunto de propiedades materiales, económicas, jurídicas y sociales.

Arroz. 1. Características de los bienes inmuebles como conjunto de bienes materiales, económicos, jurídicos y sociales

Cada objeto inmobiliario tiene características genéricas (esenciales, raíz) que lo distinguen de los bienes muebles, y características específicas (privadas, específicas) que distinguen grupos de objetos inmobiliarios homogéneos por esta característica de otros grupos de bienes inmuebles.

Características de nacimiento caracterizan la inmovilidad de un objeto, su no movimiento en el espacio sin comprometer su finalidad, una fuerte conexión con la tierra, durabilidad, transferencia gradual del valor del objeto y acumulación de depreciación, etc.

Características de las especies caracterizar la finalidad funcional, origen del inmueble, características técnicas y tecnológicas, formas de propiedad, etc.

Principales características de los inmuebles:

Características técnicas y tecnológicas (ubicación, funcionalidad, estado, etc.)

Determinado indicadores específicos en función del tipo de inmueble y de la viabilidad de ampliar el régimen especial de uso a otros inmuebles. Unidad inextricable con funcionalidad.

Clasificación de objetos inmobiliarios.

Clasificación- es la distribución de un conjunto de objetos inmobiliarios en sus subconjuntos basándose en similitudes o diferencias de acuerdo con características y métodos seleccionados.

Objetos Las clasificaciones son los elementos del conjunto que se estudia (edificios, estructuras, etc.).

Tipos de bienes inmuebles:

Señales Las clasificaciones son las propiedades y características más significativas y prácticamente importantes de los objetos que sirven como base para su agrupación o división.

El concepto de bienes inmuebles y su clasificación.

El concepto de "bienes inmuebles" se formuló por primera vez en el derecho romano en relación con la introducción de tierras y otros objetos naturales en la circulación civil, y ahora ha sido generalmente aceptado en todos los países del mundo. En la Rusia prerrevolucionaria, este concepto se aplicó en el Decreto de Pedro I del 23 de marzo de 1714 para limitar la facturación de bienes inmuebles y su herencia. Durante el período soviético, después de la abolición de la propiedad privada de la tierra, la división de las cosas en muebles e inmuebles se transformó en las categorías de bienes básicos y fondos rotatorios, y los terrenos se tuvieron en cuenta por separado por tipo y solo en unidades de medida naturales (por área).

EN Rusia moderna El concepto de "bienes raíces" ("bienes raíces") fue reintroducido en la circulación económica y legal por la Ley de la RSFSR de 24 de diciembre de 1990 No. 443-1 "Sobre la propiedad en la RSFSR" en relación con el establecimiento de la Estado de la propiedad privada de la tierra y fundamentos de la legislación civil. URSS y repúblicas, aprobado por el Consejo Supremo de la URSS de 31 de mayo de 1991 No. 2211-1 (artículo 4). Luego, este término fue confirmado en el Decreto del Presidente de la Federación de Rusia del 27 de octubre de 1993 No. 1767 "Sobre la regulación de las relaciones agrarias y el desarrollo de la reforma agraria en Rusia" (artículo 1)

El concepto de bienes inmuebles en el Código Civil de la Federación de Rusia está finalmente establecido por ley (artículo 130). A cosas inmuebles(bienes raíces propiedad inmobiliaria) incluyen terrenos, subsuelos, cuerpos de agua aislados y todo lo que esté firmemente conectado a la tierra, es decir, objetos cuyo movimiento sin daño desproporcionado a su propósito es imposible, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios y estructuras. Los bienes inmuebles también incluyen aeronaves y embarcaciones sujetas a registro estatal, buques de navegación interior y objetos espaciales. La ley también puede incluir otros bienes y empresas como complejos inmobiliarios.

Bienes raíces (bienes raíces), derechos a los cuales están sujetos a registro estatal de conformidad con la Ley Federal No. 122 de 21 de julio. 1997 “Sobre el registro estatal de derechos sobre terrenos y transacciones con ellos » — terrenos, subsuelos, cuerpos de agua aislados y todos los objetos. que están conectados a la tierra de esta manera. que es imposible su movimiento sin un daño desproporcionado a su propósito, incluidos edificios, estructuras, locales residenciales y no residenciales, bosques y plantaciones perennes, empresas como complejos inmobiliarios;

Código de Tierras (Artículo 6.) Los objetos de las relaciones territoriales son:

1) la tierra como objeto natural y recurso natural;

2) terrenos;

3) partes de terrenos.

La tierra en la Federación de Rusia, según el régimen legal y el uso previsto, se divide en 7 categorías:

1) tierras agrícolas - Para conductible agricultura; fines educativos y de investigación: otros:

2) tierras de asentamientos - para fines públicos y comerciales: fines educativos: fines recreativos y de salud: fines históricos y culturales: uso agrícola: necesidades de industria, energía, infraestructura de ingeniería de transporte: comunicaciones, radiodifusión, televisión, informática, defensa y otras instalaciones sensibles, objetos de uso especial (cementerios, vertederos de residuos domésticos o industriales, etc.): fines medioambientales, otros;

3) tierras de industria, energía, transporte, comunicaciones, radiodifusión, televisión, informática, tierras para garantizar actividades espaciales, tierras de defensa, seguridad y tierras para otros fines especiales - para
necesidades de la industria, energía, transporte, comunicaciones, radiodifusión, defensa,
seguridad y apoyo espacial, otros:

4) tierras de territorios y objetos especialmente protegidos - para la colocación de objetos con fines ambientales, reservas naturales: fines sanitarios, recreativos, históricos y culturales, otros:

5) tierras forestales - para las necesidades de silvicultura, defensa y otras instalaciones sensibles, otras:

6) terrenos del fondo de agua - para estructuras hidráulicas, para gestión del agua, otros;

7) tierras de reserva: tierras que son de propiedad estatal o municipal y no se proporcionan a los ciudadanos y entidades legales, es decir. su finalidad prevista no está definida.

resoluciones de las autoridades ejecutivas y decisiones de los gobiernos locales sobre la provisión (transferencia) de terrenos o sobre el establecimiento de regímenes legales especiales para el uso de tierras y áreas especialmente protegidas:

Títulos de propiedad de terrenos (certificados, contratos y otros documentos):

documentos catastro estatal bienes raíces:

documentos de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos.

El concepto de tierra es uno de los fundamentales. En varios países occidentales (Gran Bretaña, Suecia, EE. UU.), un cono del centro de la Tierra se considera un terreno, que corta la superficie de la Tierra a lo largo del borde del terreno y se extiende hacia el espacio exterior.

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Terreno– parte de la superficie de la tierra (incluida la capa superficial del suelo), cuyos límites están descritos y certificados de la manera prescrita por un organismo autorizado agencia gubernamental, así como todo lo que se encuentre por encima y por debajo de la superficie del terreno, salvo disposición en contrario leyes federales sobre el subsuelo, sobre el uso del espacio aéreo y otras leyes federales (Fig. 1). Un terreno tiene límites fijos, área exacta, ubicación, estatus legal y otras características (por ejemplo, número catastral), reflejado en el catastro de tierras y los documentos de registro estatal.

Los terrenos se clasifican:

Por método de formación (simple, complejo, multicircuito, artificial);

Según el destino previsto (campo, finca, jardín, casa de campo, para construcción individual);

Un terreno puede ser divisible e indivisible. Divisible es un terreno que se puede dividir en partes, cada una de las cuales, después de la división, forma un terreno independiente, cuyo uso permitido puede realizarse sin transferirlo a terrenos de otra categoría, salvo en los casos que establezca la ley federal. leyes. Divisible es un terreno que, sin cambiar su propósito previsto y uso permitido, sin violar el fuego, sanitario, ambiental, códigos de construcción se puede dividir en partes, cada una de las cuales, después de la división, forma un terreno independiente, sujeto a registro estatal.

Figura 1. Formación e ingreso de información sobre parcela de tierra a la base de datos EGRON.

Una parcela indivisible es una parcela de tierra cuya división en especie es imposible sin cambiar su finalidad prevista.

El Catastro Inmobiliario del Estado contiene información sobre terrenos, edificios, locales, estructuras, proyectos de construcción sin terminar, zonas territoriales y áreas con condiciones especiales uso de territorios, tierras y fronteras del territorio de la Federación de Rusia, sus sujetos, municipios, zonas pobladas(objetos inmobiliarios).

Los objetos inmobiliarios tienen una serie de propiedades (utilidad, durabilidad, estacionariedad, unicidad, etc.).

Uno u otro desarrollo de un terreno convierte el terreno en un objeto inmobiliario. Es la implementación del método de desarrollo o la posibilidad de dicha implementación lo que resulta atractivo para el consumidor y crea demanda en el mercado inmobiliario, y cuanto más amplia sea la gama de posibles usos de un terreno, mayor puede ser su valor. En consecuencia, los consumidores tienen una serie de requisitos en cuanto al tamaño y la forma del terreno. Así, se considera que los “defectos” más comunes de los terrenos son su pequeño tamaño, alargamiento, la presencia de un ángulo obtuso o agudo en el plano de la parcela, un borde no lineal, configuración incorrecta de la parcela, etc. Dado que el territorio es recurso limitado, entonces la formación de objetos territoriales debe estar sujeta al requisito de máxima uso efectivo tierras. Límites del objeto formado después de la fijación en documentos. catastro de tierras Son prácticamente imposibles de corregir, por lo que la presencia de un defecto complica tanto la facturación de este objeto como su desarrollo.

Edificios cómo se dividen los objetos inmobiliarios en residenciales y no residenciales (sinónimos: edificio, casa) Fig. 2.

Edificio residencial: un edificio residencial permanente diseñado para largo plazo servicios.

Edificio no residencial: destinado a uso industrial, comercial, cultural y educativo, médico y sanitario, comunal, administrativo, etc. (excepto residencia permanente) propósitos.

Figura 2. Formación e ingreso de información en la base de datos EKON sobre proyectos de construcción de capital.

A estructuras incluyen instalaciones de ingeniería y construcción diseñadas para crear las condiciones necesarias para la implementación del proceso de producción mediante la realización de ciertas funciones técnicas no relacionadas con el cambio de objetos de trabajo, o para la realización de diversas funciones no productivas: estructuras de transporte ( autopistas y vías férreas para uso interno de la planta, pasos elevados, etc.), dispositivos de transmisión (líneas eléctricas, tuberías y otros dispositivos de transmisión que tienen un significado independiente y no son parte integrante edificios o estructuras, etc.), estructuras hidráulicas (presas, piscinas, torres de refrigeración, etc.), instalaciones de almacenamiento (todo tipo de embalses, tanques, etc.), pozos mineros, pozos petroleros, etc.

Habitación- un espacio dentro de la casa que tiene un propósito funcional específico y es limitado estructuras de construccion. Normas y reglas de construcción "SNiP 31-02-2001 Edificios residenciales de un solo apartamento"

Los locales son residenciales y no residenciales. Un local residencial se reconoce como un local aislado, que es un bien inmueble y es apto para la residencia permanente de los ciudadanos y, en consecuencia, cumple con las normas sanitarias y reglas tecnicas y estándares, así como requisitos legales. Los locales no residenciales no están destinados a la residencia permanente de ciudadanos.

Proyectos de construcción sin terminar como bienes raíces. Un objeto que no ha sido terminado no es un edificio, estructura, estructura, pero que puede considerarse como tal desde el momento de su puesta en servicio y cuyos derechos surgen desde el momento del registro estatal.

También se reconoce como inmueble la empresa en su conjunto, como conjunto inmobiliario utilizado para el desarrollo de actividades comerciales. Una empresa en su totalidad o parte de ella puede ser objeto de compraventa, prenda, arrendamiento y otras transacciones relacionadas con el establecimiento, modificación y extinción de derechos de propiedad. La composición de una empresa como complejo inmobiliario incluye todo tipo de bienes destinados a sus actividades, incluidos terrenos, edificios, estructuras, equipos, inventarios, materias primas, productos, etc.

Construcción no autorizada es un edificio residencial, otro edificio, estructura u otro bien inmueble creado en un terreno no asignado para estos fines de acuerdo con el procedimiento, establecido por la ley y otros actos jurídicos, o creado sin recibirlo permisos necesarios o con una violación significativa de los códigos y reglamentos de planificación urbana y edificación.

Áreas del subsuelo- bloques geometrizados del subsuelo y de la superficie terrestre. Disponible para su uso en forma de asignación minera o geológica. Las áreas del subsuelo deben ser lo más compactas posible y, si es posible, limitadas por líneas rectas (límites que tengan descripción detallada y coordenadas.

Parte de un terreno– un área determinada de un terreno determinado, que puede delimitarse en el terreno y convertirse en un objeto independiente de relaciones territoriales y circulación civil:

a) disponibilidad de objetos inmobiliarios (ON)

b) ingreso a la zona territorial (TZ).

zona territorial , parte del territorio, que se caracteriza por un régimen jurídico especial para el uso de las parcelas y cuyos límites se determinan durante la zonificación de acuerdo con la planificación urbana del suelo, la silvicultura, el agua, los impuestos y tasas y la protección. ambiente y otra legislación de la Federación de Rusia o sus entidades constitutivas (unidades administrativo-territoriales, zonas de régimen especial de uso, zonas de categorías de tierras, tierras perturbadas, zonas socioeconómicas)

Tradicionalmente en Rusia, los bienes inmuebles se dividen en 3 grupos: parque de viviendas, stock no residencial, terreno. Cada uno de estos grupos se desarrolla de forma independiente y tiene su propio marco legislativo y regulatorio.

Parque de viviendas: el conjunto de todos los locales residenciales, independientemente de su forma de propiedad, incluidos los edificios residenciales, dormitorios, casas especializadas, apartamentos y otros locales residenciales en otros edificios, aptos para vivir.

Los bienes inmuebles residenciales como producto tienen las siguientes propiedades que los distinguen de otros bienes (Fig. 1).

Fig.1 Características de los bienes inmuebles como producto.

El fondo no residencial incluye edificios, estructuras y otros objetos o sus partes, ubicados en un terreno específico y registrados en la forma prescrita. Locales no residenciales difieren en su propósito funcional en oficina, comercio minorista, almacén e industrial.

Los bienes raíces básicos son la tierra que es el lugar donde viven todas las personas, el factor principal en cualquier línea de negocio, directa o indirectamente involucrado en la producción de todos los demás bienes.

Además de la división en tipos, los bienes inmuebles se clasifican según una serie de criterios, lo que contribuye a una investigación más exitosa del mercado inmobiliario y facilita el desarrollo y aplicación de métodos de evaluación y gestión de diversas categorías de bienes inmuebles.

Por naturaleza de uso:

Bienes inmuebles residenciales: casas, chalets, apartamentos.

Bienes raíces comerciales: hoteles, locales de oficinas, tiendas, restaurantes, puntos de servicio.

Bienes inmuebles industriales: fábricas, fábricas, almacenes.

Bienes inmuebles agrícolas: fincas, jardines.

Bienes inmuebles especiales: escuelas, iglesias, monasterios, hospitales, guarderías, residencias de ancianos, edificios gubernamentales y administrativos.

Por objeto de propiedad:

Para realizar negocios;

Para la residencia del propietario;

Como inversión;

Como inventario y trabajo en curso;

Para el dominio y el desarrollo;

Consumir recursos agotables.

Por grado de especialización:

Especializado (debido a su naturaleza especializada, rara vez, o nunca, se alquila a terceros o se vende en el mercado abierto para continuar con su uso actual, excepto cuando se vende como parte de su negocio de uso): refinerías de petróleo, plantas químicas, plantas de energía; museos, bibliotecas y locales similares pertenecientes al sector público;

No especializados: todos los demás bienes inmuebles para los cuales existe una demanda general en el mercado abierto para inversión, uso existente o fines similares.

Según el grado de preparación para la operación:

Poner en funcionamiento;

Requerir reconstrucción o reparaciones importantes;

Construcción sin terminar.

Por reproducibilidad en forma natural:

No reproducibles: terrenos, depósitos minerales;

Reproducible: edificios, estructuras, plantaciones perennes.

El sector inmobiliario tiene potencial para generar ingresos y es un área de inversión bastante atractiva. Formas de ingresos de bienes raíces:

1) flujos de efectivo periódicos futuros;

2) un aumento en el valor de los inmuebles debido a cambios en los precios de mercado, la adquisición de propiedades nuevas y el desarrollo de propiedades antiguas;

3) ingresos por la reventa del objeto al final del período de propiedad.