Cómo vender dos habitaciones en un piso comunitario. El procedimiento para vender una habitación en un piso comunal a un vecino, a otra persona o sin el consentimiento de los vecinos: documentos, condiciones, modelo de notificación, ¿se necesita un notario?

1. El propietario determina el precio y las condiciones de venta de su habitación.
2. Notificación notarial a vecinos indicando el precio y que la habitación está en venta.
3. Recopilación de un paquete de documentos necesarios para vender una habitación.
4. Registro del permiso para vender su acción ante notario si la habitación pertenece a varios propietarios a la vez.
5. Sacar a todos los residentes de la habitación antes de alojarla y obtener un certificado de alta en la oficina de pasaportes.
6. Concluir una transacción, redactar un contrato de compraventa de una habitación ante notario.

Cómo obtener el consentimiento de los vecinos

Es difícil obtener el consentimiento de los vecinos, lo que a menudo genera dificultades a la hora de vender una habitación, ya que los propietarios de las habitaciones vecinas tienen un derecho preferencial a la hora de vender una habitación separada. Como resultado, el proceso de venta puede retrasarse significativamente.

¡Querido lector! Nuestros artículos hablan de soluciones típicas. cuestiones legales, pero cada caso es único.

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Por ley, el vendedor debe cumplir un requisito al poner a la venta una habitación, es decir, primero ofrecer comprar la parte de los vecinos.

Para ello, es necesario avisarles con antelación escribiendo un aviso y entregándolo a los vecinos o enviándolo a la dirección por correo certificado con notificación.

1. También debes saber sobre cómo poner una habitación en venta:
2. La administración del distrito o la Comisión de Vivienda en el caso de vecinos que vivan bajo contrato social. contratación

Departamento de tutela si hay propietarios de habitaciones: personas discapacitadas, hijos menores.

Puede notificar a sus vecinos de forma independiente o con la ayuda de un notario, habiéndole emitido y certificado el aviso. El aviso debe reflejar su solicitud de que los vecinos escriban una negativa por escrito a comprar la acción. La denegación recibida debe ser registrada y certificada por notario. Los vecinos dentro de 1 mes pueden expresar su deseo de comprar la acción propuesta y aceptar esta decisión

No se requiere el consentimiento de los vecinos para la venta de la habitación; si dentro de los 30 días no han dado respuesta, se considera que han rechazado la compra.

Si los vecinos todavía quieren comprar la habitación, tienen derecho prioritario a hacerlo. El contrato de compraventa se celebrará directamente con ellos; vender a un extraño en tal situación es ilegal.

Sucede que 2-3 vecinos - el propietario - quieren comprar la habitación enajenada a la vez, entonces el vendedor tiene derecho a decidir independientemente a quién vender la habitación, ya que el derecho de preferencia de los vecinos sólo se aplica a la compra de todo el apartamento, y por el precio fijado por el vendedor.

La venta del local enajenado a un extraño sólo es posible al precio indicado en el aviso o superior, pero no inferior. Si se subestima el valor, los vecinos tienen derecho a impugnar este hecho y demostrar la ilegalidad de dicha transacción. El comprador debe tener cuidado al redactar el contrato; el aviso debe indicarlo; precio real

actas. Muchos vendedores son astutos y tratan de reducir el coste de una habitación para evitar pagar impuestos. Los trucos de este tipo son ilegales; una transacción de compra y venta que indica un precio reducido por una habitación puede ser cuestionada por los vecinos y el comprador simplemente se quedará sin hogar.

1. Qué hacer si tienes problemas con los vecinos

1. Los problemas con los vecinos surgen con frecuencia y son posibles debido a:
2. Negativa de los vecinos a recibir notificación.
3. Mantener a los vecinos en silencio después de recibir una notificación.
4. Paradero desconocido de los propietarios de las habitaciones vecinas.

Vecinos que viven en otras ciudades.

Todos estos problemas se pueden solucionar, lo principal es saber hacerlo correctamente.

2. Negativa de los vecinos a recibir aviso de venta

Si sus vecinos se niegan a recibir su carta, se la devolverán con la marca "se negó a recibir". También debe presentar el sobre a Rosreestr, confirmando así que sus vecinos ignoraron su aviso.

3. Los vecinos ignoran las notificaciones Si sus vecinos han recibido un aviso pero no responden, comuníquese con un notario. La notificación certificada se enviará a los vecinos una y otra vez. Si continúan guardando silencio, el notario le expedirá un certificado confirmando la dirección. de este aviso

y la falta de respuesta al mismo.

Los vecinos desaparecidos presentan desafíos especiales a la hora de vender una habitación. Sólo si un compañero de habitación está ausente de la habitación durante más de 1 año se podrá acudir a los tribunales y declararlo desaparecido. Si su vecino ha estado ausente durante más de 1 año, puede buscarlo usted mismo comunicándose con la oficina de pasaportes, el departamento del Servicio de Registro Federal o la oficina de direcciones.

Si el vecino no es encontrado por su cuenta, debe escribir una declaración en la notaría indicando el motivo de la solicitud para reconocer al vecino como desaparecido.

Aún así, se debe respetar el derecho de preferencia según la ley.

Los representantes judiciales determinarán el motivo de la ausencia del ciudadano entrevistando a vecinos y familiares y presentando una solicitud sobre su posible ubicación. Si aún no se encuentra al vecino ausente, el tribunal nombrará un administrador para su habitación, luego el vendedor debe enviar un aviso al administrador y esperar una respuesta.

5. Los vecinos propietarios de la habitación viven en otra ciudad.

Si los propietarios vecinos no aceptan vender la habitación porque viven lejos, deberá ponerse en contacto con un notario de otra ciudad y proporcionar una notificación certificada que le será devuelta por correo. Esto servirá como base para realizar una transacción con un comprador externo.

6. El dueño de la habitación de los vecinos falleció y el heredero no participa en la herencia. Esta situación también es problemática.¡Consejo! Atender declaración de reclamación

a la corte. Es importante reconocer la habitación de un vecino fallecido como deshabitada y entregada al estado. Las autoridades locales deberán aceptar esta propiedad en su balance y el tribunal determinará un heredero a quien enviará su aviso de venta de la habitación.

Documentos para la venta de un apartamento que forma parte de un apartamento comunal.

1. La venta de una habitación debe pasar por el procedimiento de registro, por lo que debes encargarte de recopilar los documentos:
2. Pasaportes de todas las personas que participarán en la transacción de compra y venta.
3. Certificado de desalojo de inquilinos del departamento en venta.
4. Avisos indicando las condiciones de venta y precio.
5. Documentos de un extraño, si se presenta como comprador.
6. Contratos de compra y venta.
7. Explicaciones.
8. Extractos del BTI.
9. Plano catastral del local enajenado.
10. Certificado de aceptación y traslado de local.
11. Documentos de título de la habitación.
12. Permiso de notario para realizar una transacción de compra y venta de vecinos.

Permisos de las autoridades de tutela en presencia de propietarios menores de edad en el apartamento. Después de recopilar los documentos, puede presentar un anuncio para la venta de la habitación, redactar un contrato de compraventa en. A continuación, debe esperar una respuesta de sus vecinos, es decir, esperar 30 días y luego enviar el aviso recién enviado a la cámara de registro.

Una vez resueltos todos los trámites, se puede empezar a cerrar la transacción, que no se diferencia significativamente de la venta habitual de cualquier otro piso.

¿Cuál es el derecho de tanteo en un piso comunal?

Según el art. 250 del Código Civil de la Federación de Rusia, son los vecinos los que tienen derecho de preferencia si desean adquirir una habitación adicional. Según el aviso, pueden comprar la vivienda enajenada (participación) a la derecha. propiedad compartida. El derecho de prioridad es válido para los vecinos durante 30 días. Durante este tiempo, podrán aceptar comprar la acción o negarse, indicando su decisión por escrito.

Si se acuerda, redactado entre el vendedor de la habitación y el vecino. contrato ordinario compra y venta, que luego pasa por el procedimiento de registro ante las autoridades registrales.

Si varios vecinos acuerdan comprar una habitación a la vez, el vendedor de la habitación hace la elección de forma independiente. La cuestión se puede resolver a través de los tribunales o de común acuerdo entre todos los vecinos.

Mucha gente intenta eludir el derecho de tanteo cuando faltan vecinos o ha expirado el tiempo asignado para resolver problemas con los vecinos. Lo principal es que cada habitación vecina tiene un propietario y, de alguna manera, se puede eludir el derecho de ventaja.

1. Puede omitir el derecho de preferencia: Habiendo celebrado un acuerdo de donación con el comprador encontrado, es decir, darle al comprador una parte del apartamento.
2. No será necesario cumplir con el derecho de preferencia, porque según la ley no se aplica a un tercero no autorizado, aunque los derechos de todos los vecinos siguen siendo los mismos.
3. Celebrando con el nuevo comprador no un contrato de compraventa, sino un contrato de regalo (sin formalizar la transferencia de dinero durante la transacción). Esto es lo que suelen hacer los acreedores para recuperar su dinero. El derecho de prioridad no funciona si el vendedor incumplió intencionalmente el plazo para pagar el préstamo, lo que permite al comprador ejecutar la propiedad hipotecada. Todos los esquemas de transacción no violan las leyes, pero si los vecinos presentan una reconvención, pueden considerarse nulos, aunque es difícil demostrar que la transacción es una farsa, porque no se infringen los derechos de los vecinos, nadie está invadiendo su propiedad. .

Vendo habitación en apartamento comunitario A menudo causa dificultades, ya que hay varios propietarios y siempre habrá quienes no estén de acuerdo por diversos motivos, en particular, hostilidad personal. Sin embargo, es muy posible vender su participación legal si se tienen en cuenta todos los matices y se actúa de acuerdo con la ley.

Puede que no sea posible vender la habitación tan rápido como le gustaría, pero en este caso el tribunal siempre estará de su lado.

Dónde está ubicado, su área. Márcalo en el plano del apartamento y adjúntalo al contrato.

Para acompañar el acuerdo se redactará un acta de aceptación y cesión de la habitación. Contiene información sobre el vendedor y el comprador, información sobre la habitación e información de que la habitación fue entregada en buenas condiciones. El acto, junto con el acuerdo, se presenta a las autoridades de Rosreestr para su registro. Debe tener tres copias del acuerdo (para el vendedor, el comprador y las autoridades de Rosreestr) y tres copias del acta.

Recopile los documentos restantes que deben presentarse a las autoridades de Rosreestr para su registro. Se requerirán solicitudes del comprador. registro estatal acuerdo y transferencia de derechos sobre la habitación, pasaporte y recibo de pago de la tasa estatal de registro. El vendedor deberá presentar las mismas declaraciones, un pasaporte, un certificado de propiedad de la habitación, un extracto del registro de la casa, el consentimiento de las autoridades de tutela y administración fiduciaria si en el apartamento viven menores, el consentimiento del cónyuge para vender. la habitación, denegación notarial de los demás propietarios del local del apartamento del derecho de prioridad a la compra de una habitación.

Presentar documentos a las autoridades de Rosreestr. Puedes conocer su horario de trabajo en la página web correspondiente: www.rosreestr.ru. Después de 30 días se debe registrar la transacción. El vendedor debe recibir de las autoridades de Rosreestr su copia del contrato de compraventa con la marca del registrador, y el comprador debe recibir la misma copia y un certificado de propiedad.

Vender una habitación, especialmente en un piso comunitario, requiere una cantidad importante de tiempo debido a las particularidades de la preparación de la transacción. Además, la demanda de habitaciones es mucho menor que la de apartamentos, ya que al comprar una habitación una persona también adquiere vecinos con los que tendrá que compartir. zonas comunes en el apartamento.

Para vender una habitación en un apartamento comunal, primero es necesario recolectar renuncias de todos los propietarios de otras habitaciones que tienen derecho de preferencia para comprar el local que se vende. Si no se han privatizado todas las habitaciones del apartamento, se debe obtener el consentimiento para vender la habitación de la administración local. En los casos en que el copropietario sea menor de edad o incapacitado, deberá existir el consentimiento para la venta por parte de las autoridades tutelares.

Cómo cobrar rechazos de otros propietarios

Las notificaciones sobre la venta de una habitación se envían por escrito a todos los propietarios de habitaciones del apartamento. En este caso, el mensaje deberá indicar el precio al que se prevé vender el local. El hecho de que la carta fue enviada se confirma mediante un recibo postal. Las respuestas deben recibirse en el plazo de un mes. Si no se recibe respuesta, se considera que el propietario accede a vender la habitación. Se recomienda certificar ante notario las respuestas recibidas sobre la negativa a comprar una habitación. Si se desconoce la ubicación de uno de los propietarios, debe comunicarse con la oficina de pasaportes, BTI o reg. servicio o, en casos extremos, enviar un aviso de venta a la dirección del piso comunal.

Si uno de los vecinos acordó comprar la habitación, entonces se debe celebrar un contrato de compraventa con él. Si varios propietarios acuerdan comprar, la decisión se toma de común acuerdo, y si no se llega a un acuerdo, procedimiento judicial. Vender una habitación a uno de los vecinos – mejor manera Vender la habitación rápidamente.

Cómo vender una habitación

Cuando se recojan las negativas, debe comenzar a buscar un comprador y preparar los documentos para la transacción. Para vender una habitación de forma rentable, debe buscar personas interesadas en comprar esta habitación en particular (por ejemplo, familiares de los vecinos de su apartamento o residentes de otros apartamentos de este edificio).

El precio final de la habitación en el contrato de compraventa no debe ser inferior al precio por el que se ofreció a los vecinos comprar la habitación.

Para vender una habitación, debes preparar los siguientes documentos:

• certificado de propiedad de la habitación que indique su tamaño y el tamaño de todo el apartamento en su conjunto;


• Certificado BTI con valoración del coste del apartamento y local en venta;


• contrato de transferencia de propiedad del local (contrato de compraventa);


• certificado de ausencia de deuda en facturas de servicios públicos;


• extracto del registro de la casa;


• copia de cuenta personal;


• negativas de los vecinos al derecho de preferencia en la compra de una habitación;


• consentimiento de las autoridades de tutela (si hay menores registrados en la habitación).

Las transacciones de venta de habitaciones se registran estatalmente de la misma manera que las transacciones de venta de apartamentos separados.

Vídeo sobre el tema.

Fuentes:

• Cómo vender una habitación privatizada en un piso comunal.

Casi todas las ciudades de nuestro país tienen casas con apartamentos comunales. Para la mayoría de los residentes de la ciudad, la única forma de conseguir una habitación en un apartamento comunitario es comprándola. Este tipo de bienes raíces es popular debido al bajo costo de hasta el 10% de todas las transacciones de compra y venta de bienes raíces en mercado secundario caer sobre salas comunes.

Instrucciones

En primer lugar, las opciones más populares están en demanda, es decir, habitaciones en un apartamento grande, de tamaño pequeño, pero con muchos vecinos. Puede encontrar una habitación de este tipo tanto en zonas remotas de la ciudad como en el mismo centro, y el costo de compra es prácticamente el mismo. Se han vuelto especialmente populares los líquidos, ubicados en apartamentos escasamente poblados, de no más de 3 habitaciones y con vecinos adecuados.

De hecho, casi nadie quiere vivir toda su vida en un apartamento comunitario, por lo que primero debe decidir por qué quiere tener una habitación en este apartamento en particular. Es decir, ¿tiene intención de comprar habitaciones a sus vecinos en el futuro o mudarse a otro lugar en el futuro? Después de todo, siempre hay una alternativa, por ejemplo, un pequeño apartamento en un centro regional o un apartamento en un edificio en construcción.

Cualquier ciudadano de nuestro país que necesite una vivienda proporcionada mediante contrato puede obtener una habitación en un apartamento comunal. contratación social. Para ello, no debe ser el inquilino de otro local residencial en virtud de un contrato ni el propietario del local residencial. Los familiares tampoco deberían poseer bienes raíces residenciales. Además, las familias que viven en locales que no cumplen con las normas y requisitos establecidos también tienen la oportunidad de obtener una habitación.

Vídeo sobre el tema.

tenga en cuenta

Comprar una habitación en un piso comunitario es una operación más larga y compleja que comprar una vivienda normal.

Consejos útiles

Al inspeccionar su futuro hogar, asegúrese de conocer a sus vecinos, ya que tendrá que reunirse con ellos más de una vez al día. Preste atención a la adecuación.

Vender una habitación es más difícil que vender un apartamento. Porque además de ti, allí viven otras personas cuyos derechos hay que respetar. Debes tener buenas relaciones con tus vecinos.

necesitarás

• - documentos para la habitación;
• - pasaporte.

Instrucciones

Cuando decidas el precio, visita a todos tus vecinos (los propietarios de las habitaciones de tu apartamento) y ofréceles comprar tu habitación a este precio. Si tiene buenas relaciones con sus vecinos y ellos mismos no quieren comprar su habitación, deben redactarle ante notario una renuncia al derecho de preferencia para comprar su habitación. Como regla general, el pago de los servicios notariales corre por su cuenta, ya que los necesita. Si todos sus vecinos (propietarios de habitaciones) son personas receptivas y responsables, tiene suerte. Sólo es cuestión de organizarse y pagar el proceso.

Si tiene una relación no pacífica con sus vecinos y ellos quieren vengarse de usted por algo, o simplemente son vecinos desagradables, o persiguen algunos de sus propios intereses y se niegan a acudir al notario para firmar el documento que necesita. , tendrás que ofrecerles por escrito comprar la habitación al precio especificado y enviar tu oferta de compra por correo certificado o certificado con un inventario a su lugar de residencia. Después de todo, sucede que los propietarios de las habitaciones no viven en las suyas, sino que las alquilan a los inquilinos. En este caso, tendrá prueba de que han sido notificados mediante recibo postal o acuse de entrega de la carta. Y si no responden a tu oferta en el plazo de un mes, supondrá su negativa.

A continuación debe buscar documentos técnicos para la habitación. Y si, desde 1998, al menos una vez ha sido objeto de compraventa, no es necesario presentar documentos técnicos al Servicio de Registro (Rosreestr), ya que ya están allí. Se toma un extracto del registro de la casa sobre las personas registradas no antes de 10 días antes de la transacción. También necesitará el consentimiento de su cónyuge para vender esta habitación en particular, certificado por un notario, si la habitación fue comprada durante el matrimonio y no como regalo, privatizada o adquirida antes del matrimonio.

Luego redacta un contrato de compraventa, lo firman las partes y paga tasa estatal y registrar la transferencia de propiedad en Rosreestr. Por supuesto, realice pagos monetarios, asegurándose de redactar un recibo de acuerdo con todas las normas del derecho civil.

tenga en cuenta

Si uno de los propietarios de la habitación contigua es un menor de edad, deberá pedir a sus padres que obtengan permiso de las autoridades de tutela y administración fiduciaria del lugar de registro de este menor para vender su habitación. Si no quieren hacerlo, entonces escríbanles una carta notificándolos y al cabo de un mes se considerará recibida la negativa. Sólo después de haber recogido todos los rechazos o documentos postales de todos los propietarios vecinos, podrá ofrecer comprar la habitación a un tercero.

Consejos útiles

Si tus vecinos no quieren comprar la habitación al precio que ofreces, puede ser más fácil bajar el precio. Después de todo, dedicará mucho tiempo al papeleo y a la búsqueda de nuevos compradores, y esto también requiere inversiones materiales.

A pesar de programa estatal En cuanto al reasentamiento de personas que viven en condiciones de hacinamiento, el problema sigue siendo relevante para muchos y, por lo tanto, surge la pregunta de cómo vender una habitación en un apartamento comunitario sin el consentimiento de los vecinos. La necesidad puede surgir en varios casos y existen formas de evitar esta etapa al realizar una venta.

Se cree que cualquier forma de vender una habitación ubicada en un piso comunitario es una de las transacciones inmobiliarias más difíciles. Pero si surge tal necesidad, entonces hay que ponerse manos a la obra.

En general, cuando la gente habla de un apartamento comunitario, lo asocia con pasillos largos y una sola cocina, además de un baño. Sin embargo, no existe una definición legal de este término. En la ley solo se puede encontrar la definición de local, que está contenida en el párrafo 4 del art. 16 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Según él, el concepto de habitación se refiere a una de las opciones de espacio habitable, cuya finalidad es que las personas vivan.

Esta vivienda se diferencia de la vivienda estándar en que algunos de los residentes tienen derechos de propiedad sobre la habitación, mientras que otros sólo tienen un contrato de arrendamiento social. propiedad común hay un pasillo, una cocina y una zona de aseo.

Habitación privatizada: cómo vender.

Una vez que el propietario ha privatizado la habitación de su propiedad, tiene derecho a disponer de ella a su propia discreción. Así podrá venderlo, donarlo o legarlo. Una habitación no privatizada sólo se puede cambiar por un objeto similar.

El concepto de derecho de preferencia

A pesar de la propiedad existente, vender una habitación en un piso comunitario tiene sus propias peculiaridades. Se refieren principalmente al hecho de que debe respetarse el derecho de prioridad de las personas que viven en locales contiguos. Así, son ellos quienes inicialmente toman la decisión de adquirir una habitación. Al mismo tiempo, los vecinos tienen derecho a rechazarlo. De una forma u otra, la etapa deberá formalizarse por escrito.

Si transcurrido un mes completo desde la notificación y ninguno de ellos desea comprar el inmueble, podrá ponerlo en venta a otras personas. Resulta que antes de ofrecerlo a terceros, primero debes avisar a tus vecinos de tu deseo, indicándoles tu precio. La ley exige que esta acción se complete por escrito. Los acuerdos orales no tienen fuerza legal.

Consentimiento de los vecinos

La solución a este problema comienza en la etapa en la que es necesario decidir qué vecinos tienen ventaja sobre los demás. En primer lugar se tiene en cuenta el consentimiento de los vecinos que son propietarios. Si otras habitaciones no se privatizan, se envían al comité de vivienda, desde entonces este organismo es el propietario.

Para cumplir con todas las reglas de la ley al vender una habitación, se solicita a la oficina de la autoridad de registro un extracto del Registro Estatal Unificado. Si por alguna razón los datos no están allí, comuníquese con la BTI, donde se almacena toda la información sobre los bienes inmuebles registrados, incluso antes de 1998. Cuando se han recogido todos los datos de los vecinos se inicia el procedimiento de notificación. Esto se puede hacer de diferentes maneras.

1. Si rechazan la oferta, puede negociar con el empleado de la autoridad de registro y formalizar allí el rechazo.
2. Lo mismo podrá hacerse en notaría, donde el certificado también pondrá fin al derecho de tanteo.
3. El aviso también puede enviarse por correo certificado.

Qué hacer si no se llega a un acuerdo

Sucede que este proceso se retrasa por diversos motivos. Pero aún puedes lidiar con ellos. Entonces, en este sentido, pueden surgir las siguientes situaciones.

Los vecinos del piso comunal se niegan a recibir notificación. Pero cuando una carta certificada se devuelve al remitente, contendrá una nota indicando que el destinatario se negó a recibirla. Luego debe conservarse y mostrarse en Rosreestr cuando se venda la habitación.

Si se lee la carta, pero no responde, es decir, permanecen en silencio, entonces es necesario acudir a una notaría, donde se certifica la carta y se envía nuevamente al destinatario. Además, el propietario puede obtener de un notario un certificado de que la carta fue enviada, recibida y no se tomó ninguna medida al respecto.

También sucede que los vecinos simplemente no aparecen en el apartamento. Entonces el procedimiento puede tardar un poco más. El propietario tendrá que acudir a los tribunales para que los vecinos sean declarados desaparecidos. Esto se puede hacer si no han estado en el apartamento durante todo un año. La demanda también debe indicar por qué los vecinos van a admitir este hecho. De lo contrario, la solicitud ni siquiera será aceptada para su consideración. Una vez transcurrido el período de tiempo requerido, el tribunal nombrará un administrador que volverá a emitir la notificación.

Lo más difícil será si fallece el vecino dueño. Luego se llevará a cabo la búsqueda de un heredero. El propietario del apartamento debe acudir a los tribunales para que la vivienda del fallecido sea declarada confiscada. Como resultado, se determinará un heredero y el propietario le notificará sobre la próxima transacción.

Si usted se comunicó con el organismo judicial Luego, entre otros documentos, deberá adjuntar una copia de la decisión judicial.

Cómo no preguntar a tus vecinos

Hay situaciones de emergencia en las que simplemente no hay tiempo para buscar vecinos y avisarles. Entonces existe la oportunidad de solucionar el problema de otra manera y vender la habitación sin el consentimiento de los vecinos.

¡Importante! Si hay comprador, se le convierte en propietario de este local. Esto se puede hacer mediante un acuerdo de donación. Como resultado de dicho acuerdo, una persona se convierte automáticamente en un nuevo vecino y simplemente no es necesario notificar a otros vecinos al respecto. Pero es obvio que utilizar este esquema es muy arriesgado para el vendedor. Por tanto, es mejor buscar opciones más seguras para la enajenación de bienes.

Al vender una habitación en un piso comunitario, el propietario deberá realizar una serie de acciones secuenciales. Estos incluyen:

1. Acordar el contrato y resolver el problema con el precio.
2. Elaborar papeles para los vecinos, donde también se indica el coste. Esto debe hacerse en una notaría.
3. Reúna todos los documentos requeridos.
4. Escriba las personas registradas y luego lleve el certificado correspondiente que confirme este hecho.
5. Realizar la transacción formalizando adecuadamente el contrato.

Papeles para la transacción.

Para registrar la venta de una habitación ubicada en un piso comunal, el propietario debe reunir un paquete completo de documentos. Estos incluyen los siguientes artículos:

1. Cédula de identidad del titular y de todas las personas involucradas en la transacción.
2. Un documento que acredite que no hay nadie registrado en la habitación.
3. Un aviso indicando el precio del local enviado a las personas que viven en el barrio.
4. Acuerdo de compra y venta.
5. Información de BTI.
6. Plano catastral.
7. Actuar sobre el traslado real de la habitación.
8. Documentos que establezcan derechos.
9. Permiso certificado por notario de otros residentes.
10. Si el propietario es una persona menor de 18 años, se adjunta al paquete el consentimiento para la venta por parte de las autoridades de tutela.

Conclusión

A pesar de que la propiedad implica la disposición del inmueble a su propia discreción, cuando se trata de una habitación se imponen ciertas restricciones a este derecho. Pero la respuesta a la pregunta de si ese local se puede vender es ciertamente positiva. Un paso importante es que la transacción requiere notificación, así como el consentimiento de otras personas que viven en el apartamento comunal. Al mismo tiempo, si surgen dificultades con esto, existen formas de eludir la cuestión de la coordinación con los vecinos.

¡Atención! Debido a últimos cambios En la legislación, la información legal contenida en este artículo puede estar desactualizada.

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La operación de venta de una habitación en un piso comunal tiene unas características propias, que hacen que el proceso sea algo más complicado respecto a una transacción habitual. Sin embargo, la tecnología de esta transacción se ha probado en la práctica durante mucho tiempo; en el artículo puede ver instrucciones paso a paso, una descripción específica de la acción en cada etapa y lista completa todos los documentos.

En un piso comunitario viven diferentes propietarios:

• propietarios de habitaciones;
• personas que viven en régimen de alquiler social (en viviendas municipales).

Cada uno adquirió el local independientemente del otro propietario (compra, permuta, herencia o encargo del Estado). Además, cada uno es dueño de su propia habitación y también tiene derecho a utilizar las zonas comunes (cocina, aseo, ducha, etc.). facturas para pago utilidades se reciben individualmente (consumo según contadores o según norma). También se tiene en cuenta el hecho de utilizar las plazas. uso publico– el cálculo es proporcional a la superficie propia.

La característica principal de la venta es que en un apartamento comunitario, cada propietario posee solo un local específico y no todo el apartamento a la vez. Es por eso la legislación garantiza a los restantes propietarios el llamado derecho de tanteo. Esto significa que:

1. Antes de vender una habitación a un tercero, el propietario debe primero notificar a todos los demás propietarios de sus acciones. Están obligados a aceptar y comprar el objeto al precio acordado o a negarse por escrito.
2. La venta a cualquier persona sólo es posible en los casos en que los restantes propietarios del apartamento comunitario se hayan negado a comprar o al menos haya expirado el plazo para tomar una decisión.
3. Finalmente, sólo puedes vender la propiedad que posees. Si la habitación está registrada en virtud de un contrato de arrendamiento social, primero debe privatizarse.

¿En qué casos se complica el trámite?

Dado que la principal diferencia entre una transacción para la venta de una habitación en un piso comunal del procedimiento habitual está relacionada con el derecho de tanteo, el principal y único riesgo está asociado precisamente a la interacción con los vecinos. Al mismo tiempo, es importante entender que el acuerdo en sí se llevará a cabo en cualquier caso, sin embargo, lo más probable es que su tiempo de ejecución aumente por los motivos descritos en la tabla.

Es importante entender que Las fechas son aproximadas.. Si la situación se complica por otras circunstancias (por ejemplo, un vecino tiene quejas contra usted por la habitación y presenta una demanda, el tiempo inevitablemente aumentará).

Por tanto, la venta sólo es posible si ya se posee. El trámite parece algo más complicado, pero es bastante posible realizarlo, aunque puede llevar un poco más de tiempo y dinero que en los casos habituales.

TENGA EN CUENTA. Si desea cambiar su lugar de residencia y deshacerse de una habitación registrada en un contrato de arrendamiento social, también es posible. En este caso estamos hablando de un intercambio por el mismo. vivienda municipal. En este caso, es necesario obtener un permiso escrito obligatorio de las autoridades estatales o municipales que lo otorgaron inicialmente en virtud del contrato.

Etapas del trato

En general, el procedimiento es el siguiente:

1. Evalúe el coste, decida cómo se realizará la venta, sin intermediarios o con la ayuda de empresas especializadas (por ejemplo, agentes inmobiliarios).
2. Proporcionar prioridad preferencial para todos los vecinos. Esta es la etapa principal y al mismo tiempo obligatoria. El propietario debe enviar avisos por escrito, después de lo cual los vecinos deciden comprar o negarse. Pueden ignorar el mensaje, lo que transcurridos 30 días naturales equivale a una negativa.
3. Haga un trato con un vecino (si uno de ellos está de acuerdo).
4. Si se recibe una denegación o se ignora la notificación y el plazo para tomar una decisión ha expirado, puede venderse.
5. El procedimiento adicional es similar a una transacción normal: seleccionan al comprador, recopilan un paquete completo de documentos, redactan un acuerdo y luego registran la propiedad de la nueva propiedad (si se compra para reemplazar la anterior).

Obtener el consentimiento de los vecinos: instrucciones paso a paso

Para realizar correctamente todo el procedimiento, es importante conocer las respuestas a varias preguntas:

1. ¿A quién exactamente se le debe notificar sobre la venta? quien tiene el derecho de preferencia.
2. Cómo advertir sobre una transacción inminente.
3. Qué hacer si tu vecino guarda silencio, no quiere contactar con él por hostilidad personal, etc.
4. Qué hacer en situaciones no estándar, por ejemplo, si nadie ha vivido en una habitación en particular durante mucho tiempo, cómo realizar una venta si el propietario está lejos, etc.

Todos los casos más comunes se analizan en detalle a continuación, así como orden general procedimiento cuyo cumplimiento garantiza la pureza de la transacción en los términos de la legislación civil vigente.

a quien notificar

El caso más evidente es cuando el local es de propiedad privada. Luego notifique directamente al propietario.

También hay varios situaciones especiales cuando el procedimiento se ve diferente:

1. Si un ciudadano vive en régimen de alquiler social, se envía una notificación a la administración local, que es la propietaria.
2. Si el propietario es un menor y/o una persona incapacitada, se envía un aviso al departamento local de tutela y administración fiduciaria.

como notificar

La notificación se realizará siempre únicamente por correo certificado con el fin de obtener confirmación por escrito de que efectivamente fue entregada. Al mismo tiempo, puede utilizar tanto los servicios tradicionales del Correo Ruso como los servicios privados. empresas de mensajería, entregando envíos de forma más rápida y cómoda (basado en el principio “puerta a puerta”). No importa la elección de una empresa concreta. Al mismo tiempo, es importante comprender que enviar una carta es un trámite obligatorio, aunque en muchos casos estamos hablando de que el sobre simplemente se moverá de una habitación a otra. La razón es que lo mejor para el propietario es obtener evidencia escrita de que el aviso fue realmente entregado en la dirección.

TENGA EN CUENTA. Incluso si un ciudadano está en buenas relaciones con los vecinos y puede simplemente ofrecerles verbalmente comprar una habitación, aún es necesario redactar un aviso por escrito. Es la presencia del documento lo que garantiza la victoria en posibles disputas posteriores a la transacción.

La forma de este documento es gratuita; lo principal es reflejar la esencia de la operación. Puede utilizar el siguiente ejemplo como base.

Puede completarlo tanto en forma escrita a mano como impresa; en un sentido legal, estos son 2 documentos equivalentes.

Si no hay respuesta

Si tienes mala relación con tus vecinos o estos básicamente ignoran el mensaje recibido, debes contactar a un notario que emitirá un certificado de envío de la notificación. Se emite por su cuenta y será imposible recuperar estos costos a expensas de su vecino.

A continuación, se vuelve a enviar la notificación. Una vez entregado deberás esperar 30 días naturales. Este plazo comienza a contar a partir del día siguiente a aquel en que se emite el aviso de entrega. El plazo de entrega de esta notificación no importa al remitente.

Por ejemplo, si se recibió una notificación el 8 de noviembre de 2018 y el remitente la recibió el 10 de noviembre, la cuenta regresiva seguirá siendo a partir del 8 de noviembre, la fecha de entrega. Es decir, el cómputo de 30 días naturales en este caso comienza el 9 de noviembre (da igual si es fin de semana, festivo o día laborable).

Si se niega a recibir una notificación

En este caso, el procedimiento se simplifica: solo hay que esperar a que llegue la carta. Los empleados de la oficina de correos (u otro servicio de entrega) ponen una marca que indica que el destinatario se negó a recibirlo y la fecha del rechazo. A partir de esta fecha se cuentan 30 días naturales, transcurridos los cuales podrás realizar una venta sin consecuencias.

Si no se sabe nada del vecino

Este es uno de los métodos más difíciles en términos de tiempo y esfuerzo por parte del propietario. El procedimiento es el siguiente:

1. Primero intentan encontrar un vecino entrevistando a sus conocidos, amigos y familiares.
2. Si esto fracasa, acuden a los tribunales para declararlo desaparecido. Y tendrás que esperar al menos un año.
3. Si el ciudadano nunca se presenta y no hay noticias sobre él, el tribunal lo declara ausente y nombra un administrador de la propiedad.
4. Se envía una notificación al gerente, tras lo cual éste da su consentimiento o rechazo, y luego procede según el procedimiento habitual.

Si el heredero no hereda

Este también es un caso bastante complicado: si el propietario de un apartamento comunal fallece, en la mayoría de los casos tendrá herederos por testamento o por ley. Entonces tendrás que esperar para ver qué hacen:

1. Si aceptan la herencia, se convertirán en propietarios plenos no antes de seis meses después de la muerte del antiguo propietario. Luego se envía una notificación a su nombre, reciben una negativa o consentimiento, tras lo cual proceden como de costumbre.
2. Si rechazan la herencia a favor de otro heredero, esto vuelve a retrasar el trato, porque el nuevo heredero también tiene 6 (en algunos casos 3 meses) para tomar una decisión.

Propietario en otra ciudad/región

En estos casos, la notificación se realiza únicamente a través de notario. Además, el ciudadano está obligado a formalizar la denegación únicamente ante notario. Es posible que tenga que pagar estos costos. Sin embargo, si hay silencio, basta con esperar 30 días naturales, sin tener en cuenta el plazo de envío y devolución de la carta.

Documentos para la transacción.

Después de recibir una negativa a comprar de todos los propietarios, puede comenzar a vender el local a un tercero. Todos los propietarios o sus representantes que actúen por poder deben estar presentes en la transacción. Para ello necesitarás los siguientes documentos:

• pasaportes de todos los propietarios;
• notificaciones a cada vecino sobre la venta del local;
• todas las denegaciones recibidas como resultado del envío de notificaciones;
• todos los sobres con la fecha de entrega de la carta, si el vecino se negó a recibir la notificación;
• documentos para la habitación (certificado de propiedad, pasaporte catastral, extracto del BTI);
• contrato de compraventa;
• permiso de la autoridad municipal y de las autoridades de tutela si un vecino alquila una habitación en alquiler social o es propiedad de un menor (o incompetente).

¿Es posible eludir el derecho de tanteo?

Esta posibilidad existe realmente y es legal desde un punto de vista legal. La única forma es llegar a un acuerdo para donar una parte de la habitación al comprador. El comprador se convierte en copropietario y adquiere el derecho de tanteo, tras lo cual compra la acción restante sin ningún consentimiento.

Este tipo de esquema sólo se puede utilizar con personas en las que se puede confiar. Será necesario asegurar la correcta transmisión. dinero y tener en cuenta otros matices importantes.

comentario de vídeo

La familia Ivanov, Vasya y Masha, compró una habitación en un apartamento comunitario hace 10 años. En ese momento, acababan de graduarse de la universidad y no había absolutamente ningún dinero para comprar un apartamento. Los padres de los recién casados ​​decidieron ayudarlos y les dieron una pequeña cantidad, que era suficiente para la habitación.

Después de 10 años, Vasya y Masha decidieron venderlo y comprarlo. apartamento de una habitación. Han ahorrado un millón de rublos, pedirán otro millón a crédito y piensan obtener 1,5 millones con la venta de la habitación.

Vender una habitación en un apartamento comunitario es algo común en San Petersburgo. En la ciudad hay alrededor de 85 mil apartamentos comunales, cada uno de los cuales tiene de 2 a 20 habitaciones.

Vender una habitación en un piso comunitario no es fácil, ya que el derecho prioritario a adquirir la habitación pertenece a los propietarios de otras habitaciones. Por lo tanto, para vender una habitación a un tercero (no a un vecino), es necesario notificar a todos los propietarios de otras habitaciones sobre la venta y asegurarse de que no quieran comprarla.

Obtener el consentimiento de los vecinos

En el apartamento comunal donde viven Vasya y Masha, hay 4 habitaciones: ocupan la más grande, en la segunda, una celda de 10 metros, el tío Kolya, un alcohólico inofensivo y tranquilo, en la tercera, la familia Vasiliev con su hija. Katya, en el cuarto, la abuela Olga Ivanovna, de 80 años.

Para vender una habitación, Vasya y Masha deben llegar a un acuerdo con los propietarios de todas las demás habitaciones: notificarles sobre la venta y obtener una renuncia al derecho de preferencia en la compra.

La renuncia al derecho de preferencia de compra se puede obtener de dos formas. La primera forma es llevar a los propietarios de las habitaciones ante un notario y emitir una renuncia. El segundo es enviar cartas a los propietarios con una oferta de compra. Luego espera hasta que hayan pasado 30 días desde la fecha de recepción y vende tranquilamente la habitación a cualquiera.

Siguiendo los pasos de los Ivanov:

Vasya y Masha decidieron que no estaban mentalmente preparados para resolver solos los problemas con sus vecinos, por lo que acudieron a un agente inmobiliario en busca de ayuda. Le emitieron un poder y se olvidaron de estos problemas por un tiempo.

El agente habló con todos los residentes y descubrió lo siguiente: ninguno de ellos va a comprar la habitación de los Ivanov. Por tanto, no podrían surgir dificultades.

Pero:
El tío Kolya es crónicamente incapaz de acudir al notario, a pesar de que es amigable e inofensivo.

La familia Vasiliev tiene una hija de 13 años, Katya, que es una de las propietarias de la habitación. Para formalizar la negativa a comprar la habitación de los Ivanov, estos deben obtener el consentimiento de las autoridades de tutela y administración fiduciaria.

Y el dueño de la habitación de Olga Ivanovna no es Olga Ivanovna, sino su hijo, que vive en Estados Unidos.

Llevar a los propietarios al notario y emitir una renuncia. conveniente porque es rápido y más barato que las cartas. Pero hay una dificultad: no todo el mundo está de acuerdo en perder el tiempo acudiendo a un notario. Además, algunos propietarios de habitaciones no viven en ellas. Los alquilan mientras ellos mismos se encuentran en otra zona, ciudad u otro país.

El costo de una exención notariada es de aproximadamente 1000 rublos más 500 rublos por cada propietario adicional. Por ejemplo, si traes a 7 personas al mismo tiempo, paga 1000+500x6=4000 rublos, y si traes a cada persona por separado, 7000 rublos.

Enviar cartas certificadas conveniente cuando los vecinos no pueden o no quieren acudir al notario. La ley obliga al propietario únicamente a notificar a los vecinos sobre la venta y no a recibir su negativa. Por lo tanto, basta con enviar una carta para completar establecido por la ley requisitos. Las cartas permiten al vendedor no depender de los vecinos.

Las cartas deben estar certificadas ante notario: de lo contrario, el notario se negará a formalizar la transacción y Rosreestr no la registrará. Usted envía cartas registradas notariadas a cada propietario de la habitación a la dirección de la habitación. Si la habitación tiene tres propietarios, envía tres cartas.

En la carta informas sobre tu deseo de vender la habitación e indicas el precio. A continuación, espere hasta que hayan transcurrido 30 días desde la fecha de recepción. Si durante este período ninguno de los vecinos anunció su disposición a comprar la habitación al precio que usted especificó, tiene derecho a vendérsela a cualquiera.

Las cartas son enviadas por un notario. El costo de enviar una carta será de aproximadamente 2500 mil rublos. Si envías 7 cartas, pagas 2500x7=17500 rublos.

El agente de los Ivanov comprendió que los servicios notariales eran caros, por lo que intentó llegar a un acuerdo con los vecinos y reducir costes.

Los Vasiliev acordaron obtener un certificado de las autoridades de tutela y administración fiduciaria y emitir una denegación a través de un notario. Para recibir un certificado, tenían que acudir con toda la familia a las autoridades de tutela y presentar un paquete completo de documentos para la habitación.

Las autoridades de tutela están ubicadas en cada distrito municipal distrito y recibir a los ciudadanos dos veces por semana. El horario de recepción coincide con el horario laboral de la gente normal. Por lo tanto, los Vasiliev pidieron dejar el trabajo por unas horas y Katya fue liberada de la escuela por ese día.

Las autoridades de tutela revisaron los documentos durante dos semanas y luego prepararon la "Orden del departamento de tutela". Para recogerlo, los Vasiliev pidieron nuevamente que se tomaran un tiempo libre en el trabajo y la escuela. Los Vasiliev tardaron 6 horas de su tiempo personal, 2 semanas de espera y 0 rublos para obtener el certificado.

Los Vasiliev son vecinos santos. EN vida real Estos prácticamente nunca suceden.

Con el tío Kolya fue difícil, pero aún así llegó al notario en compañía de los Vasiliev y el agente. Se necesitaron 2 horas y 2500 rublos para formalizar la negativa de 4 propietarios: los Vasiliev y el tío Kolya.

A Olga Ivanovna se le envió una carta certificada, ya que su hijo, el propietario del apartamento, vive en Estados Unidos y no puede formalizar la denegación ante notario. Fueron necesarios 2 meses y 2.500 rublos para enviar la carta y esperar la fecha de vencimiento.

Los Ivanov gastaron 5.000 rublos para formalizar la negativa de sus vecinos. Si el agente no hubiera estado de acuerdo con los Vasiliev y el tío Kolya, los Ivanov habrían gastado 12.500 rublos.

preparar documentos

Antes de buscar comprador, es necesario preparar los documentos para la venta:
- fracasos de los vecinos;

Certificado de propiedad;

El documento que establece el derecho (contrato de compraventa, donación, documentos de privatización o herencia, certificado de propiedad);

Pasaportes técnicos y catastrales;

Extracto del Registro Unificado del Estado;

Consentimiento notariado del cónyuge si la habitación fue adquirida durante el matrimonio;

Consentimiento de las autoridades de tutela y tutela para vender la habitación si en ella están registrados niños menores de edad.

Los documentos son necesarios para que el comprador esté seguro de que la transacción se realizará: los vecinos ya se han negado, no hay gravámenes, la transacción se puede completar ahora mismo. Cuando le dices a un comprador que espere, corres el riesgo de perderlo: tiene tiempo de buscar otra habitación, cambiar de opinión o gastar su dinero en otra cosa.

Mostrar el apartamento al comprador.

Los Ivanov tienen suerte: tienen buenos vecinos. No interfieren con la venta de una habitación y ayudan con el papeleo.

Esos vecinos son de oro, pero el agente todavía trae compradores potenciales cuando no están en casa: el tío Kolya, los Ivanov y los Petrov están en el trabajo, Katya está en la escuela y Olga Ivanovna está en casa de su amiga. Un apartamento vacío crea una impresión favorable y el agente lo sabe.

Si los vecinos no quieren que vendas la habitación, harán imposible el proceso de venta: durante la proyección cocinarán sopa de repollo, se quejarán de la constante falta de agua caliente y se quejarán del vecino drogadicto. Ningún comprador normal puede soportar esto.

Para evitar que esto suceda, mantén una buena relación con tus vecinos. Esto es prácticamente lo único que se puede recomendar. Si la situación es avanzada y no se pueden restablecer las buenas relaciones de vecindad, venda la habitación con la ayuda de un agente. Es un extraño para ellos, tiene la oportunidad de llegar a un acuerdo con ellos.

Programe la visita en un horario en el que haya menos personas en el apartamento. Esté preparado para recibir preguntas sobre sus vecinos: cuántos años tienen, qué hacen, si hay niños pequeños o mascotas. Limpiar las zonas comunes: pasillo, cocina, baño y aseo. La limpieza ayuda, incluso si la renovación se hizo a mediados del siglo pasado.