La mejor manera de celebrar una reunión de propietarios de un edificio de apartamentos. El procedimiento para la celebración de juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos.
Artículo 45. Procedimiento para la celebración de una junta general. propietarios de locales V edificio de apartamentos
1. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos están obligados a celebrar anualmente una junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Salvo que la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos establezca lo contrario, la junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se celebra durante el segundo trimestre del año siguiente al año del informe, en la forma prescrita por este artículo.
2. Las juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que se celebren además de la junta general anual son extraordinarias. Podrá convocarse una junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos por iniciativa de cualquiera de estos propietarios.
3. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es válida (tiene quórum) si en ella participaron los propietarios de locales en este edificio o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos, con excepción de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, realizada sobre el tema especificado en el inciso 4.5 del apartado 2 del artículo 44 de este Código. Si no hay quórum para la celebración de una junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, se deberá celebrar una nueva junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, celebrada sobre el tema especificado en el inciso 4.5 del apartado 2 del artículo 44 de este Código, es competente (tiene quórum):
1) si hay más de una entrada en un edificio de apartamentos, si los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos de los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos tomaron participar en la junta general de propietarios de locales en este edificio de apartamentos, incluidos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en cuya entrada se encuentran los locales que se transfieren, con más de dos tercios de los votos del número total de votos de dichos propietarios;
2) si hay una entrada en un edificio de apartamentos, si participaron los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos o sus representantes con más de dos tercios de los votos del número total de votos de los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos en la junta general de propietarios de locales de este edificio de apartamentos.
Información sobre cambios:
El artículo 45 fue complementado por la parte 3.1 del 11 de enero de 2018 - Ley Federal del 31 de diciembre de 2017 N 485-FZ
3.1. La organización gestora, la junta de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores especializada están obligadas a mantener un registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que contenga información que permita identificar a los propietarios de los locales. en un edificio de apartamentos determinado (apellido, nombre, patronímico (si corresponde) del propietario del local en un edificio de apartamentos, nombre completo y número de registro estatal principal de la entidad jurídica, si es el propietario del local en un edificio de apartamentos es una persona jurídica, el número de local en un edificio de apartamentos cuyo propietario es una persona física o jurídica), así como información sobre el tamaño de sus acciones legales propiedad común en propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Al ser admitido en una organización de gestión, la junta de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores especializada, comuníquese con escrito, incluidas las solicitudes que utilizan el sistema, el propietario u otra persona especificada en este artículo, por cuya iniciativa se convoca una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, estas personas están obligadas a proporcionar un registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. dentro de los cinco días siguientes a la fecha de recepción de dichas solicitudes para proporcionar este registro al propietario u otra persona especificada en este artículo. El consentimiento de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la transferencia de datos personales contenidos en el registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, al proporcionar este registro en la forma prescrita por esta parte, con el fin de convocar y organizar una No se requiere una reunión general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
4. El propietario, otra persona especificada en este Código, por cuya iniciativa se convoca una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, está obligada a informar a los propietarios de locales en este edificio sobre la celebración de dicha reunión a más tardar diez días antes de la fecha de su celebración. EN período especificado un mensaje sobre la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe enviarse a cada propietario de locales en un edificio determinado por correo certificado, a menos que la decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio determinado prevea otra forma de enviar este mensaje por escrito, o entregado a cada propietario de un local en un edificio determinado bajo firma o colocado en el local de esta casa, determinado por tal decisión y accesible a todos los propietarios de un local en esta casa.
5. El aviso de celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos deberá indicar:
1) información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca esta reunión;
2) la forma de celebración de esta reunión (presencial, voto a distancia o en ausencia);
3) la fecha, lugar, hora de esta reunión o, si esta reunión se celebra en forma de votación en ausencia, la fecha límite para aceptar decisiones de los propietarios sobre cuestiones sometidas a votación, y el lugar o dirección donde dichas decisiones deben transferirse ;
4) el orden del día de esta reunión;
5) el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, y el lugar o dirección donde podrán visualizarse.
Información sobre cambios:
La Ley Federal No. 176-FZ de 29 de junio de 2015 complementó el artículo 45 de este Código con la Parte 6
6. Los propietarios que tengan al menos el diez por ciento de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos tienen derecho a presentar una solicitud por escrito a la organización gestora o a la junta de una asociación de propietarios, vivienda o vivienda. -cooperativa de construcción y otras cooperativas de consumidores especializadas para organizar juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La solicitud para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos deberá formular los temas que se incluirán en el orden del día de la junta. A solicitud de los propietarios, la organización gestora, la junta directiva de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores especializada están obligadas a realizar las actividades necesarias para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos dentro de los cuarenta y cinco días a partir de la fecha de recepción de la solicitud, pero a más tardar diez días antes de la fecha de la junta general, notificar a cada propietario de los locales de esta casa sobre la celebración de esta junta general en el plazo prescrito manera, y también formalizar documentos necesarios sobre la base de los resultados de esta junta general y garantizar que se pongan en conocimiento de los propietarios de los locales de este edificio en la forma establecida
Esta página contiene un formulario de decisión para los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que son residentes y propietarios. locales no residenciales adoptado en la asamblea general.
Antes de redactar el acta de la junta general de propietarios de un edificio de apartamentos, es necesario obligatorio consolidar todas las decisiones tomadas por los propietarios de los locales del edificio de viviendas, reflejándolas en el documento correspondiente.
Vale la pena señalar que el formulario propuesto se puede utilizar en cualquier caso (como en el caso de que la junta general de residentes se celebrara en persona o en persona, detrás jornada completa).
Para formalizar la decisión de los vecinos en la junta general se podrá utilizar el modelo adjunto u otro formulario que no contradiga las normas. legislación vigente y Complejo de Vivienda de la Federación de Rusia.
Dáselo a cada propietario del edificio de apartamentos, pídeles que voten y marca con una “marca” cada elemento.
Modelo de resolución de la junta general de propietarios de locales (inquilinos) de la casa.
SOLUCIÓN
propietario del local sobre temas sometidos a votación en la junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos ubicado en la dirección: _____________, st. ____________ , casa nro. _____ llevado a cabo en forma de votación en persona y en ausencia
_______________________________________________________________________________________
(Nombre completo o nombre de la persona jurídica - propietario del local)
________________________________________________________________________________________________________________
(dirección del lugar de residencia del ciudadano o ubicación de la entidad jurídica - el propietario del local)
Ser propietario de local residencial/no residencial No. _______________________________
(apartamento, compartir en un apartamento)
Residencia en ________________________________________________________________________________
(documento que acredite la propiedad (certificado, contrato, etc.)
Expedido por "____" ________________. ______________________________________________________________
(quien emitió el documento de título)
_____________________________________________________________________________________________
Área total local en edificio de departamentos __________________ m2.
La superficie total del local es de _____________m2, el cual me pertenece por derecho de propiedad.
El tamaño de la participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común. edificio de apartamentos ____________
(tiempo completo o tiempo parcial)
La fecha límite para transferir decisiones es “____” _____________________ 20______.
*Representante del propietario mediante poder No. _________ de fecha “_____”________________20___.
___________________________________________________________________________________________
(Nombre completo del representante)
Decisión del propietario sobre el orden del día de la junta general de propietarios de locales:
- Realización de la reunión mediante votación presencial y a distancia.
3. Rescindir el contrato de gestión de un edificio de apartamentos celebrado con organización gestora ___________________________________________________________ desde "_____" _________________.
5. Aprobar la organización gestora - _______________________________________ y celebrar con ella un contrato de gestión del edificio de apartamentos No. ___________________ en la calle ________________________________ de "____" ____________________________.
7. Obligar a la organización de gestión LLC “Organización de gestión “______________________” a transferir __________________ documentación técnica al edificio de departamentos no. ____________________ y otros documentos relacionados con la gestión de esta casa, los fondos de los propietarios, desde la cuenta personal del edificio de apartamentos hasta la organización gestora con la que se celebrará el contrato de gestión del edificio de apartamentos.
_______________________ _____________________ /__________________________/
Acepto participar en el recuento de votos. ___________________________________
(Sí o no)
Número de teléfono de contacto _________________________
(propietario o representante)
Se adjuntan a esta decisión(tenga en cuenta el contenido de la solicitud):
1. Acuerdo de los propietarios de los locales para participar en la Junta General.
2. Poder de representación para participar en la Junta General.
3. Propuestas escritas sobre cuestiones de votación individuales en la página ___.
Las cuestiones asignadas por ley a la competencia de un organismo colectivo siempre son difíciles de resolver, principalmente debido al complejo procedimiento para coordinar los intereses de todos los miembros del colectivo.
Por lo tanto, el legislador presta mucha atención al procedimiento de votación con un gran número de participantes.
Todo esto se aplica a la reunión. propietarios de edificios de apartamentos, por eso nos parece que el código está escrito de tal manera que nunca podremos llegar a un acuerdo.
Analicemos los detalles y aprendamos cómo utilizar la ley a su favor.
Metodología y requisitos del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
Las reglas para la celebración de una junta general y los requisitos básicos se especifican en el artículo 45 del Código de Vivienda de RF.
Las reglas para la cumplimentación del protocolo están contenidas en la Orden No. 937 del Ministerio de la Construcción.
Muchos puntos de estos documentos tienen una redacción “vaga”, permitiendo a los propietarios decidir por sí mismos qué opción les conviene más.
La metodología para la celebración de una reunión de propietarios de edificios de apartamentos consta de varios puntos principales:
- Puede celebrar una reunión ya sea en persona o en ausencia; Si no hubiera quórum, se puede programar una votación en ausencia.
regularidad obligatoria; La ley no limita el número de reuniones que se pueden realizar durante el año, sin embargo, como mínimo, deberá reunirse una vez al año;
Cualquier propietario puede iniciar una reunión; El Consejo de la Cámara también puede convocar a los propietarios y empresa gestora; todos los asuntos importantes de la junta general deben ser decididos por los propietarios, por lo que el Consejo de la Cámara debe reunirlos para decidir todos los asuntos financieros;
La votación sólo podrá realizarse si hay quórum presente; representa más del 50% de los votos, sin embargo, al menos ¾ de los propietarios del edificio de apartamentos deben participar en la resolución de algunas cuestiones, por ejemplo, sobre la reconstrucción de una casa;
¡ATENCIÓN! El incumplimiento de las normas para la celebración de una reunión es motivo de apelación contra los resultados de la votación.
Por lo tanto, si nunca antes ha tenido reuniones de este tipo, tenga paciencia. Recuerde que con el tiempo, los residentes se acostumbrarán a este tipo de reuniones y estarán más dispuestos a cooperar.
En general, el procedimiento para celebrar una reunión según la ley es lo más conveniente posible para los residentes.
Por ejemplo, puede decidir cómo se debe entregar la notificación.
Puedes enviarlo por correo certificado, regalarlo personalmente a todos o colocarlo en el interior de casa.
Puede decidir con qué frecuencia se llevarán a cabo las reuniones programadas, cuál será el tamaño del quórum, cómo se llevará a cabo la votación y mucho más.
Puedes aprobar todas estas normas. decisión general y agregarlo al estado del Consejo de la Cámara.
Procedimiento
La reunión se lleva a cabo en varias etapas. En primer lugar, es necesario seleccionar un secretario, un presidente y miembros de la comisión de escrutinio. Esta es la parte técnica.
En segundo lugar, es necesario discutir los temas, después de lo cual se realiza una votación.
En tercer lugar, es necesario resumir y levantar acta de la reunión.
Cuestiones organizativas
Para muchos, la parte más confusa es la técnica. ¿Quiénes son el presidente y el secretario? ¿Y quién puede ser designado para estos cargos? ¿Cuáles son los horarios de la junta general? Miremos todo en orden.
En tales casos, será útil una nota sobre la celebración de reuniones de los residentes del edificio de apartamentos, en la que se anotarán las responsabilidades de los participantes.
El presidente es esencialmente el moderador que establece la agenda y anuncia a los oradores.
Supervisa el cumplimiento de las normas de la reunión y del orden del día.
Secretario – persona que participa en la preparación del protocolo. Debe hacer una lista de los presentes y completar todos los campos obligatorios.
comisión de conteo Está formado por varios propietarios de un edificio de apartamentos, cuya tarea es contar los votos con precisión.
¡IMPORTANTE! El presidente, el secretario y los miembros de la comisión de escrutinio deberán ser elegidos al comienzo de la reunión. Esto se puede hacer simplemente levantando las manos.
Por lo general, para estos puestos se nombran a las mismas personas que están familiarizadas con el procedimiento. Puede nombrar a cualquiera de los propietarios de las instalaciones de MKD; la ley no especifica ninguna restricción.
Discusión del orden del día
Al finalizar la parte técnica se realiza una discusión y toma de decisiones sobre las cuestiones planteadas. Esta es la parte principal, que es esencialmente el propósito de la reunión. ¿Cómo se lleva a cabo la discusión?
A menudo, esta etapa se considera una pura formalidad: no se lleva a cabo ninguna discusión, sino que sólo se anuncian las opciones disponibles, tras lo cual se realiza una votación. 
Sin embargo por ley, dicha discusión formal debe ser una herramienta conveniente.
Con su ayuda, los propietarios pueden expresar sus opiniones y, si lo desean, ofrecer diferentes opciones para solucionar problemas.
¡REFERENCIA! Después de que el presidente anuncie el tema, todos pueden exponer brevemente su punto de vista.
La discusión no debe prolongarse con largas discusiones; normalmente hablan dos o tres personas, lo cual es suficiente. Después de esto, la propuesta completa se somete a votación.
El desarrollo de la discusión deberá indicarse en el acta. Algunos deciden grabar el texto completo de cada discurso y adjuntarlo como apéndice al acta. Generalmente basta con indicar quién habló y qué propuestas se hicieron.
Todo ello deberá rellenarse en tercera persona del plural. Por ejemplo, es necesario escribir "escuchado", "propuesto", "decidido".
¡ATENCIÓN! Para que los propietarios comprendan la esencia del tema, la agenda debe indicar el lugar donde se encuentran los materiales para esta reunión.
¿Quién y por qué puede declarar inválida la decisión de una reunión (acta)? ¿Cómo evitar esto?
Sólo un tribunal puede invalidar la decisión de una reunión. El propietario que no participó en la reunión o votó en contra de la decisión, así como las autoridades estatales de control de la vivienda (GZHI) y la fiscalía en caso de violaciones identificadas, pueden presentar una reclamación de este tipo ante el tribunal.
Esto puede evitarse si se cumplen todos los requisitos para el procedimiento de organización y celebración de una junta general establecido por el art. 44-48 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, así como los requisitos para la preparación de los documentos de las reuniones, incluidas las actas, establecidos por el Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia.
Para evitar errores, es mejor acudir a especialistas en busca de asesoramiento y ayuda.
¿Dónde reunirse?
El lugar de la reunión lo elige el iniciador; no existen requisitos obligatorios. Es recomendable alquilar un salón en una escuela o en un centro recreativo, solicite ayuda a las autoridades locales con el local. Pero si no existen tales oportunidades, entonces puede reunirse en cualquier lugar conveniente: podría ser el área frente a la casa cuando hace buen tiempo, o el pasillo en la entrada, si es espacioso, o las instalaciones de la organización administradora. , si lo hay.
¿Cuántos propietarios deben participar en la reunión (en persona o en ausencia) para que se alcance el quórum?
Para que se lleve a cabo una reunión en cualquier forma (en persona, en ausencia, en persona-en ausencia), es necesario que los propietarios con más del 50% de los votos (contados en proporción a su participación en el derecho común propiedad) del número total de votos participan (votan) todos los propietarios de la casa.
La participación en el derecho a la propiedad común es, a su vez, proporcional a la superficie del local propiedad del propietario. Es decir, el voto del propietario está “vinculado” al área de su local (apartamento, oficina). En conjunto, todos los propietarios de la casa tienen el 100% de los votos. Y si en la junta participaron propietarios, cuya superficie total sea más del 50% del total (es decir, que sea propiedad de particulares y entidades legales), entonces la reunión tiene quórum.
La autenticidad de las firmas no se verifica, ya que esto es responsabilidad de las fuerzas del orden.
Por lo tanto, cuando se realiza una reunión en persona, se organiza el registro de los participantes de la reunión (propietarios). Al registrarse, el participante deberá proporcionar documentos que acrediten la propiedad del local y su identificación. Esto permite determinar la presencia de asistencia (quórum), así como comprobar si la persona presente es el propietario o no.
Se puede organizar el mismo procedimiento al aceptar papeletas para el voto en ausencia, pero la ley no lo exige; a veces esto no es posible.
Dicen que debería quedar una especie de acta de la reunión. ¿Por qué es necesario, quién lo dirige y qué debería reflejarse allí?
Tanto el Código Civil como el de Vivienda establecen que tras los resultados de una reunión celebrada en cualquier forma (en persona, en ausencia, en ausencia), se elabora un protocolo escrito. ¡Esto es imprescindible! Los requisitos para la elaboración del acta de la reunión se establecen por Orden del Ministerio de la Construcción.
Se elige un secretario de la reunión para que levante el acta. El acta registra información sobre quienes participaron en la votación, la presencia o ausencia de quórum en la reunión, los resultados del recuento de votos, todas las decisiones tomadas o no por la junta general sobre los puntos del orden del día.
Por ejemplo:
Así, se tuvieron en cuenta 435 formas de decisión de los propietarios, que poseen en total 23.781,03 m2. m. de local, que es el 55,72% de los votos del número total de votos de todos los propietarios de la casa.
De conformidad con la parte 3 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia hay quórum, que es la base para reconocer a la junta general como competente para tomar decisiones sobre los temas del orden del día.
(De conformidad con la parte 1 del artículo 46 del Código de Vivienda Federación Rusa Las decisiones sobre el orden del día de esta reunión se toman por mayoría de votos. (más del 50%) del número total de votos propietarios de locales, quienes participaron en esta reunión )
Sobre el punto del orden del día: Sobre la elección de un método de gestión de un edificio de apartamentos en la dirección:_________________: dirección de la organización gestora.
ESCUCHADO: nombre completo
SUGERIDO: Seleccione un método de gestión de un edificio de apartamentos en la dirección: __________________: gestión de la organización gestora.
DECIDIDO (DECIDIDO) sobre el tema del orden del día: Sobre la elección de un método de gestión de un edificio de apartamentos en la dirección: ________________________: gestión de la organización gestora:
LA DECISIÓN HA SIDO TOMADA.
Y si nadie en el edificio se comunica realmente con nadie, la mitad de los apartamentos se alquilan a inquilinos y la gente generalmente está inactiva, entonces ¿cómo reunirlos a todos?
¿Quién debería participar en la reunión además de los propietarios?
Otras personas (empleadores, representantes de autoridades, organizaciones empresariales y otras personas invitadas) podrán estar presentes y responder preguntas, pero sin derecho a voto.
Acerca de apartamentos municipales que son inquilinos con alquiler social, entonces su propietario es el Estado. Por lo tanto, en las reuniones de propietarios, por ejemplo en Moscú, estará presente en la persona del Departamento de Propiedad de la Ciudad (DGI) a través de su representante autorizado: GKU IS (Institución del Tesoro Estatal "Servicio de Ingeniería") de un distrito en particular de la capital.
¿Quién puede/debe iniciar la reunión? ¿Y por dónde debería empezar a actuar?
Según la ley, cualquier propietario del local de la casa puede organizar una asamblea general (tenga en cuenta que debe ser el propietario y no el inquilino de la propiedad o un ciudadano que viva en la casa y no tenga propiedad en él).
En primer lugar, el iniciador de la reunión debe determinar la gama de temas del orden del día que quiere discutir en la junta general. Posteriormente decidirá la forma (presencial, ausente, presencial-ausente), fecha, lugar de la reunión o lugar de recogida de votos para el voto ausente, el lugar donde podrá conocer los documentos de la reunión, es decir, generar un mensaje para los propietarios sobre la próxima reunión. Después de lo cual es necesario notificar a todos los propietarios de la casa sobre la próxima reunión.
La ley establece un plazo de notificación no superior a 10 días antes de la reunión.
La notificación suele realizarse en la forma establecida en una junta de propietarios celebrada previamente. Si tal decisión no se tomó previamente en la reunión de propietarios, entonces a cada propietario se le envía una carta certificada o el mensaje se entrega personalmente contra firma. El iniciador puede obtener información sobre los propietarios de la casa de Rosreestr, por supuesto, no de forma gratuita, pero la mayoría de las veces no hay otra manera. Puede comunicarse con las autoridades para obtener ayuda para obtener dicha información. poder estatal(por ejemplo, a la administración del distrito, al gobierno del distrito), pero lo más probable es que se nieguen en relación con los datos personales.
Por tanto, si el propietario inicia una reunión, debe estar preparado para los gastos.
El legislador también estableció que las autoridades (en los casos previstos por la ley) o la organización gestora pueden iniciar una reunión sobre cuestiones de gestión de la casa.
¿De qué forma se puede celebrar la reunión? Por ejemplo, ¿qué pasa si la gente quiere expresar sus opiniones y votar, pero no todos pueden reunirse físicamente debido a diversas circunstancias? ¿Cómo pueden ser?
Los propietarios que físicamente no puedan reunirse en un solo lugar y en un momento dado tienen la oportunidad de celebrar una junta general en ausencia. Esto está previsto tanto en la legislación civil como en la de vivienda.
En el caso de voto en ausencia, el propietario vota por escrito sobre los puntos del orden del día propuestos, es decir, ingresa en un formulario determinado propuesto por el iniciador de la reunión: un formulario de votación (boleta) - información necesaria sobre sí mismo (previsto por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia) y la decisión que tomó sobre cada tema de la agenda (ya sea A FAVOR, EN CONTRA o ABSTENCIÓN), y transfiere el formulario de votación completo (boleta) al lugar de su recolección, que también lo determina el iniciador de la reunión.
¿Son posibles las reuniones bajo alguna forma de administración de la casa (MC y HOA)?
Sí, según la legislación de vivienda y cuando la vivienda esté gestionada por una entidad gestora y cuando Gestión de asociaciones de propietarios(complejo de viviendas, cooperativa de viviendas) en él se resuelven todas las cuestiones atribuidas por el Código de Vivienda (artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) a la competencia exclusiva de la junta general de propietarios.
Pero cabe señalar que cuando se gestiona una casa, una Asociación de Propietarios (complejo residencial, cooperativa de vivienda) también tiene un órgano de gobierno para estas asociaciones de residentes: esta es la junta general. miembros de la Asociación de Propietarios(conjunto residencial, conjunto de viviendas). Pueden resolver cuestiones que ya son de su competencia según la ley y la Carta.
¿Por qué necesitamos reuniones de propietarios? ¿Qué pueden decidir allí y qué no?
Un edificio de apartamentos no es sólo un edificio/estructura/estructura, sino también una comunidad de propietarios que poseen no sólo los apartamentos de este edificio, sino también una parte de la propiedad común, la llamada “propiedad común”. Esto incluye todas las instalaciones. uso publico, salas técnicas, escaleras, sótanos, áticos, tejados, estructuras portantes, redes de servicios públicos y equipamiento, instalaciones de ascensor y mucho más, lo que garantiza una vida cómoda y segura en la casa. Y toda esta economía necesita ser gestionada: necesita ser mantenida, mantenida, reparada, provista de agua, calor, electricidad, etc.
Y dado que se trata de propiedad común de los propietarios, todos estos problemas deben resolverse juntos. Por eso es necesaria la junta de propietarios, ya que según el código de vivienda la junta general de propietarios es el órgano de gobierno de un edificio de apartamentos.
La Junta General de Propietarios tiene derecho a resolver casi todas las cuestiones relacionadas con la gestión, mantenimiento, reparación, uso. propiedad común.
En primer lugar, la ley obliga a los propietarios a elegir en una junta general cómo gestionar la casa. Hay opciones:
1. A través de la organización gestora
2. A través de asociaciones de propietarios, cooperativas de vivienda o complejos residenciales creados por los propietarios.
3 Directamente por los propietarios (si la casa es pequeña y no hay muchos apartamentos en ella)
Además, en la junta general, los propietarios determinan la lista de trabajos para el mantenimiento y reparación de la propiedad común, fijan la tasa para el mantenimiento de la propiedad común y eligen a sus representantes: el consejo de la casa.
Pueden instalar un conjunto de servicios adicionales destinados a mejorar las condiciones de vida, por ejemplo, servicios de conserjería, instalación de videovigilancia, barreras, etc.
Sin embargo, hay cuestiones que no son competencia de la junta general: en primer lugar, el establecimiento de tarifas para los servicios públicos (son establecidas por las autoridades de la entidad constitutiva de la Federación).
Las cuestiones que son competencia de la junta general de propietarios, así como el procedimiento para la organización y celebración de juntas generales de propietarios están reguladas por el art. 44 - 48 Código de Vivienda RF, además, las principales disposiciones sobre cuestiones de las juntas generales de propietarios se reflejan en el Capítulo 9.1. Código civil RF "Decisiones de reuniones".
No existen formularios aprobados para los documentos de las reuniones; recomendaciones metodológicas, emitidos en diferentes momentos, pero no son vinculantes.
Hasta la fecha, solo los requisitos para la preparación de las actas de las reuniones están establecidos por ley, aprobada por Orden del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de fecha 25 de diciembre de 2015 N 937/pr.
Puede familiarizarse con los actos jurídicos reglamentarios en los sistemas de información jurídica y otras fuentes abiertas, donde también puede encontrar varios (pero no estandarizados) ejemplos de protocolos y estatutos.
Los problemas relacionados con la reparación, reconstrucción y mantenimiento de un edificio residencial deben resolverse de manera oportuna, mediante medidas de inspección de alta calidad de la vivienda, trabajo de reparacion y otras actividades necesarias. Preguntas sobre la necesidad de trabajo, el momento de su implementación, las estimaciones, la cantidad y calidad de las fuerzas externas involucradas: todo esto es difícil de controlar de forma independiente para los ciudadanos que viven en la casa.
Pero son los propietarios a quienes se les confía la responsabilidad de determinar la forma de gestión de su vivienda y, en consecuencia, de participar en las cuestiones de su mantenimiento. El propietario puede participar personalmente en la gestión del edificio al que pertenece su apartamento, a través del órgano de gobierno, la junta general de propietarios de locales, expresando su opinión mediante votación.
El concepto de "junta general de propietarios"
Esta reunión es un proceso planificado de relaciones entre propietarios con el fin de resolver cuestiones urgentes relacionadas con el mantenimiento de un edificio residencial en buenas condiciones sanitarias, de seguridad contra incendios y técnicas, donde cada uno de los propietarios puede expresar su opinión para resolver las cuestiones planteadas.
Cada propietario de un apartamento tiene derecho a tomar la iniciativa de organizar una reunión, y sólo los propietarios tienen derecho a tomar decisiones en la reunión.
En concordancia con reglas, establecido por la ley, se organiza una reunión de propietarios al menos una vez al año (ver artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Pero es posible celebrar una reunión si es necesario, en cualquier momento, si es necesario resolver un asunto importante relacionado con un edificio de apartamentos. Las reuniones una vez al año son obligatorias, pero la ley no impone tales requisitos para las extraordinarias: pueden celebrarse con diferente regularidad o no celebrarse en absoluto.
Cuestiones planteadas en las juntas generales
La Ley de Vivienda define las competencias del órgano de gestión de la construcción; su lista figura en el art. 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, de conformidad con él, la junta general de propietarios considera y resuelve una serie de problemas:
- sobre el uso del terreno debajo y cerca de la casa, sobre las prohibiciones y restricciones asociadas a su uso y operación;
- sobre el uso de la propiedad común de la casa por personas que no son propietarios de los locales de la casa, sobre la posibilidad de instalar estructuras publicitarias utilizando la propiedad para estos fines, sobre la organización de una reunión de propietarios y la estructura que ocuparse directamente del mantenimiento de la casa, de la elección de las personas a quienes los propietarios confiarán la gestión de las cuestiones enumeradas;
- sobre la determinación del método de gestión de la casa;
- oh renovación importante, la posibilidad de realizar ampliaciones a la casa y su ampliación, la construcción de diversos edificios económicos o de otro tipo, el uso y reparación de la propiedad común, el tamaño, el método de gestión en efectivo asignados para garantizar estas medidas;
- sobre la resolución de otros asuntos urgentes que estén legalmente atribuidos a la junta general de propietarios.
Planificación de una reunión general
El iniciador de una reunión ordinaria o extraordinaria, para obtener información precisa sobre el número de propietarios de un edificio, recibe una lista de estos ciudadanos solicitándola a las autoridades autorizadas para recopilar y almacenar dicha información, o mediante una visita personal a los apartamentos. del edificio. El propietario del inmueble deberá ser notificado de la reunión de alguna de las siguientes maneras:
- Mediante envío de carta certificada. Es posible sustituir este método por cualquier otro mensaje escrito si así lo prevé la decisión de la junta general.
- Mediante anuncio oral y entrega de aviso con recibo de firma personal.
- Colocando información sobre la reunión en paneles informativos en el interior de la casa.
Mediante notificación, se notifica al propietario la fecha y hora exactas de la reunión, el lugar de la reunión, información sobre el iniciador de la reunión, la agenda (lista de temas a considerar), la forma de la reunión (en persona , in absentia, mixto) y otros datos aclaratorios. Tras la reunión, se informa a todos los propietarios de las decisiones tomadas mediante la colocación de información en una zona de libre acceso para cada residente del edificio.
Voto presencial y requisitos para ello
Con este método de celebración de una junta general, cada propietario de un local residencial participa personalmente en la resolución de las cuestiones planteadas. Las decisiones tomadas en persona parecen más objetivas, porque el propietario de cada apartamento tiene la oportunidad de familiarizarse personalmente con los materiales y la documentación que regula la resolución de las cuestiones planteadas en la reunión y expresar su acuerdo o desacuerdo con los eventos previstos.
Si en la reunión están presentes los propietarios que posean el 50% o más del número total de votos de los propietarios, se considerará que la reunión ha tenido lugar y la decisión tomada en ella es válida. El número de ciudadanos que acudieron a votar personalmente se registra mediante una hoja de asistencia o en otro formato acordado por los participantes de la reunión.
Este método de celebración de una reunión no tiene éxito para los residentes de casas grandes con varias entradas por las razones expuestas. Y, por el contrario, tiene éxito para edificios de apartamentos con menos entradas y apartamentos.
Voto ausente y sus características.
La ley permite no solo celebrar una junta de propietarios en persona, sino también en ausencia. Al considerar cuestiones en ausencia, los ciudadanos propietarios de apartamentos toman decisiones que se someten a discusión y votación por escrito y las envían a la dirección indicada por el lugar de la reunión. Al votar en ausencia, es necesario contar con una decisión por escrito del propietario debidamente ejecutada.
Los formularios que indican las decisiones tomadas sobre el tema bajo consideración se envían al propietario para que los complete. El voto en ausencia se utiliza con bastante frecuencia debido a la conveniencia de su implementación; a los ciudadanos les resulta más fácil responder las preguntas formuladas en ausencia que encontrar tiempo para participar personalmente en la reunión.
Voto presencial y a distancia
De hecho, las reuniones se han celebrado de esta forma anteriormente, porque no siempre es posible reunir a los ciudadanos propietarios de viviendas para que participen personalmente en la votación; en este caso, la ley permite una mayor toma de decisiones en ausencia; Ambas formas de reuniones se llevan a cabo para tomar decisiones uniformes sobre determinados temas, es decir, de hecho, se observa la forma presencial y ausente.
Actualmente, la toma de decisiones en persona y en ausencia es una forma oficialmente permitida de celebrar reuniones.
Es holístico; las decisiones en persona y en ausencia se toman en una sola reunión. Las cuestiones planteadas se resuelven en presencia personal de los participantes de la reunión, como en el caso de una reunión en persona, así como mediante la presentación posterior de decisiones, como en el caso de una reunión en ausencia.
Decisión de la reunión
Los resultados de la reunión dependen de los resultados de la votación. Como regla general, una decisión se toma cuando se emite la mayoría de votos del número total de ciudadanos que participan en la votación y, en algunos casos, es necesario obtener más de 2/3 de los votos del número total de ciudadanos presentes en la reunión y votación.
Sólo se consideran y discuten los temas incluidos en la agenda y se toman decisiones al respecto. Es importante tener en cuenta que no puede cambiar esta agenda, agregar nuevos temas para su consideración ni editar los antiguos. Las decisiones formalizadas de los propietarios adoptadas por la junta general (actas) se almacenan y pueden entregarse al propietario o al organismo de inspección para su revisión si lo solicita. Las decisiones tomadas debidamente de conformidad con el procedimiento establecido son vinculantes no sólo para las personas que participaron en la votación, sino también para todos los demás propietarios.
Si el propietario del apartamento cree que la decisión se tomó en violación de la ley o infringe sus intereses personales o los intereses de otros ciudadanos, puede acudir a los tribunales para apelar la decisión tomada por la junta general.
