Locales no residenciales en los primeros pisos de edificios residenciales. Negocios en planta baja: ¿cuánto cuestan los locales no residenciales en edificios nuevos?

Fecha de introducción 2003-07-01

PREFACIO

2. PRESENTADO por Moskomarkhitektura, MNIITEP.

3. PREPARADO para aprobación y publicación por la Oficina de Diseño Avanzado, Estándares y Coordinación trabajo de diseño Moscomarquitectura.

4. ACORDADO POR EL DEPARTAMENTO mercado de consumo y servicios, Departamento de Apoyo y Desarrollo de la Pequeña Empresa, Departamento parque de viviendas y política de vivienda, Departamento Estatal de Seguridad Vial de Moscú, Ministerio de Situaciones de Emergencia de Rusia, TsGSEN de Moscú, Expertise Estatal de Moscú.

5. ADOPTADO Y ENTRADO en vigor el 1 de julio de 2003 por Decreto del Gobierno de Moscú No. 449-PP.

DESARROLLADO POR PRIMERA VEZ

3. FUNDAMENTOS

3. FUNDAMENTOS

1. Añadir un nuevo párrafo a la cláusula 3.2 con el siguiente contenido:

"Los primeros pisos de los edificios residenciales (excepto los edificios residenciales de un solo apartamento y adosados) deben, por regla general, ser no residenciales para la ubicación de instalaciones de servicios sociales y públicos, pequeñas empresas (teniendo en cuenta el Apéndice 5 de MGSN 3.01-01), estacionamientos cerrados (teniendo en cuenta los requisitos de MGSN 5.01-94 *), etc.

Se permite colocar en los primeros pisos (teniendo en cuenta los requisitos del artículo 4 MGSN 3.01-01): apartamentos especializados para discapacitados y ancianos; apartamentos en edificios residenciales ubicados en edificios intra-manzana."

REQUISITOS SANITARIOS E HIGIÉNICOS

2. Cláusula 3.8

"La duración de la insolación en apartamentos y edificios residenciales unifamiliares debe tomarse de acuerdo con SanPiN 2.1.2.1002-00".

3. El primer párrafo de la cláusula 3.9 debería expresarse de la siguiente manera:

"Las salas de estar, cocinas, vestíbulos de entrada a los edificios, escaleras y pasillos comunes en edificios residenciales tipo corredor y otros locales deben contar con iluminación natural de acuerdo con la Tabla 1 MGSN 2.06-99, así como los locales. propósito público en dormitorios, en edificios de apartamentos especializados para personas mayores y familias con discapacidades."

4. El primer párrafo de la cláusula 3.19 debería decirse como sigue:

"Al diseñar, construir y reconstruir edificios residenciales, la actividad volumétrica de equilibrio equivalente anual promedio del radón y el torio en el aire interior EROA+ 4.6 EROA no debe exceder los 100 Bq/m, y la tasa de dosis efectiva de radiación gamma, la tasa de dosis en áreas abiertas en más de 0,2 µSv/h."

REQUISITOS DE FUEGO

5. La cláusula 3.26 debería expresarse de la siguiente manera:

"El ancho y la pendiente de las rampas deben tomarse de acuerdo con SNiP 35-01-2001".

PISOS (LOCALES) NO RESIDENCIALES

6. La cláusula 3.50 debe quedar expresada de la siguiente manera:

“Los requisitos tecnológicos y de planificación urbana para el encargo de diseño determinan la presencia de un sótano y el número de pisos sobre rasante no residenciales de instituciones públicas incorporadas y adjuntas y de edificios residenciales (incluidos los que se están reconstruyendo o modernizando).

La lista de instituciones públicas y su ubicación en edificios residenciales debe adoptarse de acuerdo con el Apéndice 5.

Las instituciones públicas (excepto las ubicadas en edificios residenciales de un solo apartamento y adosados) deben estar separadas de la parte residencial mediante tabiques resistentes al fuego del primer tipo y techos resistentes al fuego del segundo tipo sin aberturas en los edificios de I y II grados de resistencia al fuego (en otros casos, tipo 3) sujeto al cumplimiento de los parámetros reglamentarios del ambiente aéreo, ruido y vibraciones en una zona residencial. Las instituciones especificadas (excepto las enumeradas en la cláusula 3.53) deben tener entradas y salidas de emergencia aisladas de la parte residencial del edificio y contar con un número estimado de espacios de estacionamiento en los estacionamientos para empleados y visitantes.

En la planta baja, de acuerdo con el encargo de diseño, se permite diseñar locales para trabajar con el público y locales para cuidar niños (que viven en esta casa) con un área de no más de 50 m2 con entrada desde un pasillo exterior.

Como parte de las instalaciones de atención médica integradas (integradas) en un edificio residencial, se permite colocar salas de rayos X dentales (si se cumplen los requisitos de NRB-99 dentro de sus límites) con equipos de rayos X. máquinas que funcionan con receptores de imágenes de alta sensibilidad (sin cuarto oscuro) y máquinas dentales con procesamiento de imágenes digitales con una carga de trabajo no superior a 40 mA min./semana."

7. La cláusula 3.51 debería expresarse como sigue:

"En el desarrollo de cabañas, de acuerdo con la normativa urbanística, teniendo en cuenta las necesidades de mantenimiento diario y periódico de las instalaciones de acuerdo con MGSN 1.01-99, se permite diseñar lo siguiente locales no residenciales incorporados (empotrados adosados) en las plantas primera, baja y sótano de edificios residenciales de un solo apartamento y adosados, así como adjuntos a ellos:

quioscos de farmacia; tiendas con no más de 150 m de superficie comercial según la nomenclatura del Apéndice 5; establecimientos de restauración con no más de 20 plazas;

empresas de servicios al consumidor con una superficie total no superior a 100 m;

clubes y salas de juegos de ordenador a no más de 100 m; salas de exposiciones; talleres creativos (artistas, arquitectos y escultores, restauración) y artesanía popular, teniendo en cuenta la cláusula 3.56, no más de 80 m; museos de apartamentos; pabellones deportivos, aeróbicos, coreografías, gimnasia rítmica, fisioterapia, lucha libre y elementos de lucha libre de no más de 108 m; aplastar hasta 65 m; sala de billar no más de 2 mesas; locales para tenis de mesa, damas y ajedrez de no más de 72 m2;

oficinas de diseño, estudios y diseño, asesoramiento legal, notarios y despachos de abogados con no más de 10 empleados.

Se permite colocar las instalaciones enumeradas en el piso subterráneo teniendo en cuenta los requisitos de la cláusula 3.52 y el Apéndice 5.

Se permite colocar pequeñas instituciones preescolares y grupos para caminar de no más de 2 grupos, grupos de guarderías de corta duración de servicio y grupos de 24 horas en la planta baja de un edificio residencial de un solo apartamento y adosado. siempre que se disponga de zonas de juego aisladas y de la capacidad requerida."

8. La cláusula 3.53 debería expresarse como sigue:

“En el último piso (incluido el ático) de edificios residenciales con una altura del último piso de 75,0 m inclusive, se permite diseñar talleres para artistas y arquitectos, mientras que se debe proporcionar acceso a las escaleras de la parte residencial del edificio. a través de un vestíbulo con puertas cortafuegos, y en el resto de casos de acuerdo con la cláusula 1.38* SNiP 2.08.01-89 *.

Se permite diseñar locales adicionales dentro de los apartamentos: apartamentos museo."

Nota eliminada.

9. El primer párrafo del párrafo 3.56 debería decir lo siguiente:

"En edificios residenciales (incluidos edificios residenciales de un solo apartamento y adosados) no está permitido colocar elementos empotrados y accesorios empotrados: almacenes especializados de productos químicos para mosquitos y otros productos cuyo funcionamiento pueda provocar contaminación. del territorio y el aire de edificios residenciales; tiendas y otros locales con presencia de sustancias y materiales explosivos y peligrosos para el fuego (líquidos inflamables y combustibles en envases de aerosol), así como tiendas sólidas que venden alfombras; tiendas de repuestos para automóviles, neumáticos y aceites para automóviles; tiendas especializadas en pescado que funcionan después de las 23.00 horas y donde se utilizan sustancias inflamables (excepto peluquerías y talleres de reparación de relojes); área total hasta 300 metros); baños y saunas (excepto saunas individuales en apartamentos y casas unifamiliares); casino; discotecas; clubes y estudios de baile; teatros; establecimientos de restauración y ocio con más de 50 plazas y una superficie total de más de 250 m con horario de funcionamiento después de las 23 horas y con acompañamiento musical: restaurantes, bares, cafeterías, cantinas, cafeterías y discotecas; lavanderías y tintorerías (excepto puntos de recogida y lavanderías de autoservicio con capacidad de hasta 75 kg por turno); centrales telefónicas automáticas diseñadas para la instalación de teléfonos en edificios residenciales con una superficie total superior a 100 m2; baños públicos; funerarias; almacenes para comercio mayorista (o pequeño mayorista); locales de producción (excepto talleres de restauración y artesanía popular, locales para el trabajo de personas discapacitadas y personas mayores, ubicados en edificios de apartamentos especializados, incluidos puntos de entrega de trabajos a domicilio, talleres de montaje, instalación y trabajos decorativos); laboratorios dentales, laboratorios de diagnóstico clínico y bacteriológicos; hospitales, incluidos dispensarios, hospitales de día y hospitales de clínicas privadas, dispensarios de todo tipo; dispensarios sin hospitales de todo tipo, salas de emergencia, ambulancias y subestaciones de atención médica de emergencia; consultorios médicos dermatovenerológicos, psiquiátricos, infecciosos y ftisiátricos; departamentos (salas) de resonancia magnética; Salas de rayos X en áreas adyacentes y debajo de viviendas, así como salas con equipos e instalaciones médicas o de diagnóstico que sean fuente de radiaciones ionizantes."

10. El primer párrafo de la cláusula 3.60 debería decirse como sigue:

"La altura de los locales de instituciones públicas, empotrados, anexos e integrados en edificios residenciales, podrá considerarse igual a la altura de los locales residenciales (incluso para la colocación en pequeñas empresas construidas en edificios residenciales reconstruidos, con una altura de locales de al menos 2,5 m), excepto locales en los que la altura debe aumentarse de acuerdo con los requisitos tecnológicos, teniendo en cuenta SNiP 2.08.02-89 *."

4. REQUISITOS PARA LOS ELEMENTOS PRINCIPALES DE LOS EDIFICIOS RESIDENCIALES

REQUISITOS ADICIONALES PARA APARTAMENTOS
PARA DISCAPACITADOS Y ANCIANOS

11. La cláusula 4.15 debería expresarse como sigue:

“Los edificios residenciales de apartamentos especializados para personas mayores y para familias con personas discapacitadas que pueden moverse de forma independiente sin ayuda técnica (no para usuarios de sillas de ruedas) no deben tener una altura superior a 9 pisos, para familias con usuarios de sillas de ruedas, no más de 5 pisos.

Se permite diseñar grupos especializados de apartamentos (o apartamentos separados) para familias con personas discapacitadas (no usuarios de sillas de ruedas) no superior al noveno piso, para familias con usuarios de sillas de ruedas, no superior al quinto piso.

Se permite diseñar grupos especializados de apartamentos (o apartamentos separados) para usuarios de sillas de ruedas y personas mayores en los primeros pisos de edificios residenciales, incluso sin dispositivo de entrada. área local, con entrada a los apartamentos a través del vestíbulo de un edificio residencial con ascensor (o rampa) en desnivel.
declaró lo siguiente:

"En edificios residenciales reconstruidos o modernizados, los apartamentos especializados para familias con discapacidades y personas mayores deben diseñarse de acuerdo con las cláusulas 4.15-4.22 MGSN 3.01-01, SNiP 35-01-2001 y SP 35-102-2001.

En este caso, los apartamentos para usuarios de sillas de ruedas deberían diseñarse, por regla general, en la planta baja con entrada desde el área adyacente. Se permite colocar estos apartamentos sobre el primer piso, teniendo en cuenta los requisitos de la cláusula 4.15 de MGSN 3.01-01 e instalando rampas en las entradas, ascensores desde el nivel del primer piso, así como ascensores en presencia de diferencias de nivel al acercarse al ascensor."

14. El último párrafo de la cláusula 4.24 debería decirse como sigue:

"Los locales para usuarios de sillas de ruedas deben ubicarse, por regla general, a no más alto que el primer piso. Al colocar locales para usuarios de sillas de ruedas por encima del primer piso, se debe garantizar su accesibilidad, previendo ascensores teniendo en cuenta los requisitos de SNiP 35 -01-2001 o ascensores que puedan moverse verticalmente hacia arriba o a lo largo de un tramo de escaleras, teniendo en cuenta los requisitos de la cláusula 3.67."

5. EQUIPOS DE INGENIERÍA

15. La cláusula 5.26 debería expresarse como sigue:

“La ventilación de los locales públicos no residenciales empotrados (empotrados adjuntos) debe proporcionarse independientemente de los sistemas de ventilación de un edificio residencial, teniendo en cuenta los requisitos del Apéndice 5.

Ventilación por extracción de locales públicos ubicados dentro de las dimensiones de un apartamento (con un área de hasta 108 m

Las plantas bajas de los nuevos edificios rusos llevan mucho tiempo deshabitadas. En muchos microdistritos (y en todos los edificios nuevos), se han abierto empresas en las plantas bajas que se centran en brindar servicios y vender bienes a los residentes locales.

Los editores de RBC Real Estate preguntaron a los expertos sobre los precios, así como sobre cómo alquilar locales no residenciales en edificios nuevos.

¿Cuánto cuesta alquilar/comprar locales no residenciales en edificios nuevos en la región de Moscú?

El coste de alquilar o vender un local no residencial depende de muchos factores. “Esta es la ubicación geográfica del objeto (Moscú, región de Moscú), la ubicación del local en el microdistrito en relación con el flujo de personas y transporte (dentro del edificio, en la primera línea cerca de la carretera principal), - enumera la jefe del departamento bienes raíces comerciales Grupo de empresas PIK Anton Melnikov. - Por supuesto, las tarifas de alquiler son más elevadas para los locales de primera línea. Las tarifas también se ven afectadas por la presencia de restricciones en el local en cuanto a la ubicación del área de ventas y escaparate”.

Marina Markova, socia y consultora líder de la empresa Magazin Magazin, ofrece tarifas promedio de alquiler para locales no residenciales en edificios nuevos en la región de Moscú: “Si tomamos un área promedio de 100 metros cuadrados, la tarifa de alquiler será de 500- 700 dólares (entre 16 y 23 mil rublos) por metro cuadrado”, afirma el experto.

El costo de compra de un local es diferente. “En general, en el mercado, el costo de los locales para el comercio callejero en edificios nuevos en Moscú está en el rango de 150 mil a 500 mil rublos por 1 m2 por año, en edificios nuevos en la región de Moscú esta cifra es mucho menos: de 50 mil a 120 mil rublos por metro cuadrado por año”, da cifras promedio. gerente general"MIC - Desarrollo" (GC "MIC") Sergey Khoroshkov.

Por ejemplo, en el microdistrito de Katyushki (empresa de desarrollo Morton), el alquiler de locales con entrada independiente es de 800 rublos por 1 metro cuadrado. m por mes, IVA incluido (el microdistrito se encuentra a 12 km de la carretera de circunvalación de Moscú). Y en el nuevo microdistrito Solntsevo-Park, ubicado en Nueva Moscú, una tarifa de alquiler similar puede alcanzar 1,5 mil rublos por 1 metro cuadrado. metro.

Tarifas alquilar para las instalaciones del grupo de empresas PIK varían de 8 mil a 60 mil rublos por 1 m2. m por año. Para la región de Moscú, estas cifras son naturalmente más bajas y oscilan entre 4 mil y 14 mil rublos por 1 metro cuadrado. m por año. El costo de vender locales no residenciales en las instalaciones del grupo de empresas PIK varía en Moscú de 120 mil a 400 mil rublos por 1 metro cuadrado. m, y en la región de Moscú, de 40 mil a 120 mil rublos.

¿A quién quieren ver las promotoras entre los inquilinos de locales no residenciales...

"El promotor, por regla general, no participa en la formación del conjunto necesario de infraestructura comercial en la zona, a menos que sea proyecto a gran escala, que incluye alojamiento de 5 a 7 mil habitantes, dice Andrey Vasyutkin, jefe del departamento de investigación y consultoría de la empresa Magazin Magazin. - La mayoría de los locales no residenciales que hay en el mercado no se alquilan, sino que se venden, y el comprador (a menudo un nuevo residente) ofrece el espacio en alquiler. Con un esquema así, es difícil mantener un concepto comercial unificado para la infraestructura del área que satisfaga la demanda de los residentes. El plan funciona: quien paga más es el inquilino. Por eso vemos cambios frecuentes en la señalización en los primeros pisos de los nuevos edificios residenciales”.

"Al seleccionar inquilinos para espacios comerciales en el marco de los proyectos del grupo de empresas MIC, la empresa se guía por la necesidad de crear dentro de un determinado complejo residencial un conjunto de todos los bienes y servicios necesarios para la vida", dice Sergei Khoroshkov sobre la política de la empresa. "De esta manera, tratamos de diversificar las instalaciones de infraestructura social, proporcionar todo lo necesario para la vida: tiendas de comestibles, farmacias, salones de belleza y otras instalaciones de infraestructura social".

...¿y quiénes son los propios residentes?

La empresa RegionDevelopment llevó a cabo un interesante experimento en la selección de inquilinos en el territorio del proyecto Residential Quarter 9-18 en Mytishchi.

“En la etapa inicial del proyecto intentamos pensar en el concepto de infraestructura e invitar a nuestros clientes a elegir de forma independiente exactamente los objetos para vivir que necesitan mediante la votación en línea”, dice la directora general de Regiondevelopment, Olga Valchuk. “Esto no solo nos permite. para crear el grupo necesario de nuestros futuros inquilinos, pero también para comprender qué quieren ver exactamente los compradores en nuestros proyectos, para realizar un análisis cualitativo de los objetos necesarios.

Por ejemplo, durante la votación quedó claro que los residentes no necesitan tener un restaurante completo en el territorio del complejo residencial en el que viven, sino que basta con una pequeña cafetería para desayunar y almorzar. O, por ejemplo, una instalación de infraestructura social popular: los salones de belleza. Los resultados de la votación mostraron que a los residentes les gustaría tener un salón con servicio de spa cerca de su casa, donde poder relajarse después de un duro día o una semana de trabajo.

Inquilinos: empresas de la red o empresarios privados

Es incorrecto decir que los desarrolladores y las empresas de gestión dan preferencia a las empresas de redes o a las empresas privadas, dice Sergei Khoroshkov de MIC Development.

"Por supuesto, se da preferencia a los operadores con experiencia acumulada y recursos financieros, y los "networkers" entran sobre todo en esta descripción", aclara Antón Mélnikov, jefe del departamento de bienes raíces comerciales del grupo de empresas PIK. - Sin embargo, nuestro equipo no tiene prejuicios. A menudo, la calidad de los servicios de un inquilino fuera de la red es muchas veces mejor que la de un inquilino de la red”.

La mayoría de los barrios residenciales son estos. casas estándar, construcción de paneles. Según Marina Markova de la consultora Magazin Magazin, en estas zonas las cadenas minoristas no arrancan con las manos los locales no residenciales. Para la mayoría de las empresas de redes simplemente no tienen el tamaño y especificaciones técnicas. Por lo tanto no hay estamos hablando de sobre a quién están “listos” para dejar entrar. El promotor suele vender estos locales a personas que ganan dinero con el alquiler o desarrollan pequeños negocios allí. Los empresarios privados que alquilan espacios no residenciales en edificios nuevos suelen vivir en la entrada de al lado...

Nuevos edificios modernos en obligatorio tener locales no residenciales que no estén destinados. Se encuentran principalmente en la primera y primera planta de edificios residenciales. Suele haber allí comercios, salones de belleza, sucursales bancarias, farmacias y centros médicos. Con menos frecuencia, albergan oficinas y oficinas de representación, servicios al consumidor y otras organizaciones y empresas.

Dichas áreas comerciales en edificios nuevos pueden ser propiedad de los residentes del edificio o pertenecer a cualquier otra persona o entidades legales. Las estadísticas dicen que alrededor del 80% de todos los locales no residenciales en edificios de gran altura pertenecen directamente a los residentes de estas casas. Esto se debe al hecho de que sólo ellos entienden con mayor claridad cuál es la demanda de un determinado tipo de negocio en esta área en particular.

Por ejemplo, en área metropolitana"Golden Mile" es un edificio nuevo, cada residente posee algunos locales no residenciales con una superficie promedio de 70 metros cuadrados. Vale la pena señalar que la mayoría de las personas que viven allí son empresarios, abogados, representantes del mundo del espectáculo y ex funcionarios. Para organizar un negocio, se consideran ideales los locales no residenciales en edificios nuevos, que están ubicados en el 1er piso, tienen entrada independiente y potencia eléctrica a razón de 0,2 kW por 1 m2. m y altura de techo 3-3,2 metros.

¿Alquilar o ser propietario?

Si consideramos directamente la compra de un local no residencial en un edificio nuevo, es importante decidir si el local se comprará en un edificio ya construido y puesto en funcionamiento, o en una casa aún en construcción. Por supuesto, hasta que finalice la construcción, el precio será entre un 30 y un 40% más barato, como, por ejemplo, en el complejo residencial Krepostnoy Val en Rostov del Don.

Pero en este caso existe el riesgo de que, si la construcción se congela o, peor aún, el promotor quiebra, será prácticamente imposible recuperar el dinero invertido. Esto se debe al hecho de que la ley protege únicamente a los accionistas que compran viviendas y la fuerza de dicha ley no se aplica a las zonas no residenciales.

Si desea organizar un negocio en la planta baja de un edificio nuevo, no es necesario que se convierta en propietario de un territorio determinado. Es mucho más fácil alquilarlo.

Tomemos, por ejemplo, un complejo típico en construcción en la región de Moscú. El costo del alquiler de un espacio comercial costará entre 1000 y 2000 rublos. por 1 metro cuadrado m. por mes. Teniendo en cuenta que las reparaciones costarán alrededor de 10.000 rublos. por metro cuadrado m., no es difícil calcular el retorno de la inversión en el alquiler de espacio. Tomemos 24.000 rublos para el ingreso estimado. por año de cada m2.

Como resultado, resulta que en 4 años todos los gastos de reparación y alquiler se recuperarán por completo. Y para comprar un local no residencial en una casa nueva en la región de Moscú, deberá gastar entre 50 mil y 120 mil rublos. por 1 metro cuadrado m. El costo de los bienes raíces comerciales en Moscú costará aún más: de 150 a 500 mil rublos. por 1 metro cuadrado.

Locales no residenciales en edificios residenciales.

Los edificios nuevos y modernos están diseñados de tal manera que en los primeros pisos todos los locales son no residenciales. Sin embargo, antes las casas se construían de forma diferente y también había apartamentos en los primeros pisos. Ahora muy a menudo estos apartamentos se transfieren al parque no residencial, con la posibilidad de utilizarlos con fines comerciales. Pero para realizar el trámite de traspaso es necesario que la vivienda cumpla ciertos requisitos:

• El apartamento debe tener una entrada independiente, que estará aislada de la entrada a la entrada y las escaleras. Si no existe tal entrada, entonces debería ser posible equiparla. La mayoría de las veces esto se hace desde la abertura de una ventana o desde un balcón.
• Debe ser una habitación completamente aislada que no forme parte de ninguna instalación completa.
• Nadie debería registrarse en un apartamento así.
• La vivienda deberá estar situada en el primer piso de un edificio de gran altura. Si este es el segundo piso o los siguientes, la transferencia solo es posible si todas las habitaciones debajo de este apartamento tampoco son residenciales.

Más información detallada se puede encontrar en el art. 22 Código de Vivienda RF.

Transferencia de residencial a no residencial

Al trasladarse a una propiedad no residencial, puede ser necesario remodelar la instalación de acuerdo con los requisitos de seguridad contra incendios y las normas sanitarias. Se debe consultar sobre cómo hacer esto en los departamentos de supervisión de incendios y en Rospotrebnadzor. Y en cuanto a la organización de una entrada independiente, es necesario ponerse en contacto con el organismo que se ocupa de cuestiones de planificación urbana y arquitectura. Después de desarrollar el proyecto de reconstrucción y obtener todos los permisos, será necesario recopilar el siguiente paquete de documentos:

• Solicitud de transferencia.
• Documentos legales.
• Documentos BTI.
• Proyecto de reurbanización.

Es importante tener en cuenta que es posible que no se proporcionen documentos BTI y documentos de título si el local está inscrito en el Registro Unificado del Estado. Organismos autorizados puede solicitarlos de forma independiente a las autoridades pertinentes.

Los documentos recopilados deberán enviarse al Departamento de Política de Vivienda y al Fondo de Vivienda. Se emite un recibo por la entrega de los trabajos. El plazo de revisión de documentos es de 45 días. Una vez tomada la decisión, el solicitante recibe uno de los documentos:

• Aviso de consentimiento para transferir locales de residencial a no residencial.
• Notificación de denegación de transferencia.

El siguiente paso, si es necesaria una remodelación, es completar todo el trabajo y obtener un certificado. comité de aceptación. Y solo entonces podrá obtener un nuevo certificado de propiedad de la oficina territorial de Rosreestr.

¿Sótano o habitación adjunta?

La venta de locales no residenciales en edificios nuevos incluye la venta de objetos que ocupan plantas bajas, primeras plantas o edificios anexos. Al elegir una opción, es muy importante considerar para qué se utilizará el área. No todas las empresas pueden ubicarse en un edificio residencial.

Por ejemplo, organizaciones abastecimiento, sólo pueden ocupar en edificios residenciales locales de no más de 700 m2, en los que el número de asientos no supere los 50. Deben tener entradas y salidas de emergencia independientes, y los productos y materias primas sólo pueden recibirse desde el final. del edificio. Además, los sótanos y semisótanos no son adecuados para este tipo de empresas.

Según la legislación de la Federación de Rusia, las organizaciones ubicadas en los primeros pisos de las casas no deben perturbar de ninguna manera la tranquilidad de los residentes de estas casas.

Contabilidad de servicios públicos

Respecto al pago utilidades propietarios de locales no residenciales, entonces, de acuerdo con RF PP No. 307, la Asociación de Propietarios de los propietarios de dichos objetos no es un proveedor de servicios públicos. En este caso, el propietario debe celebrar acuerdos de forma independiente con todas las organizaciones proveedoras de recursos. La dificultad en esta situación es que no siempre es técnicamente posible prestar servicios a dichos locales, por separado de las viviendas del edificio. Sucede que incluso tienes que trasladar la salida de las comunicaciones a los contadores que van a tu domicilio.

En resumen, podemos decir que si quieres organizar tu propio negocio y para ello necesitas comprar un local, entonces debes prestar atención a los objetos. stock no residencial para no tener que lidiar con trámites y reurbanización del territorio posteriormente. Esto no quiere decir que sea muy difícil, pero definitivamente lleva tiempo y requiere inversiones financieras en el complejo residencial Sedov.

Cómo convertir un local residencial en no residencial.

Una tienda de comestibles, una peluquería, un dentista o un salón de belleza en la planta baja de un edificio residencial parece conveniente para los residentes y beneficiosa para los empresarios, pero sólo si el local para el negocio se alquila correctamente. El sitio web de RIA Real Estate conoció las complejidades del arrendamiento de espacios comerciales en los primeros pisos de edificios nuevos.

Buscar una opción

Una pequeña empresa puede alquilar un espacio comercial no solo a un particular, sino también directamente al promotor. Por ejemplo, algunas empresas tienen estructuras enteras que participan directamente en el arrendamiento de dicho espacio.

Resulta que a la hora de buscar locales comerciales en alquiler se puede recurrir no sólo a "propietarios privados", sino también a grandes promotores. Ahora, por ejemplo, en la región de Moscú hay suficiente oferta en el mercado, dice Maria Litinetskaya, socia gerente de Metrium Group.

Las agencias inmobiliarias o los canales públicos en Internet, como las bases de datos Avito o CIAN, también pueden proporcionar ayuda, añade Elena Mishina, jefa del departamento de bienes raíces comerciales de Est-a-Tet.

Atractivo del lugar.

"Antes de alquilar un local no residencial, es necesario comprender, en principio, si será rentable en en este momento"vida" del complejo. Por lo tanto, las más populares en cualquier etapa son las tiendas de comestibles. En segundo lugar - servicios del hogar: tintorerías, peluquerías y farmacias; en el tercero, cafeterías y restaurantes”, dice Litinetskaya.

Añade que, por supuesto, con el tiempo la calificación de la demanda de negocios en complejos residenciales puede cambiar. Por ejemplo, en los primeros años, mientras se realiza la colonización activa, aumentan la demanda de salones de cortinas y tiendas con materiales de construcción. Con el tiempo, cuando la parte principal trabajo de reparacion completado, dicho negocio pierde rentabilidad en un edificio residencial en particular. En su lugar se encuentran cafeterías, centros educativos infantiles, tiendas infantiles y otros establecimientos.

“En el caso del comercio callejero, lo más importante es determinar qué público objetivo tiene la empresa y si el tráfico de un determinado local le corresponde. En primer lugar, es importante evaluar los flujos de peatones del local, ya que. este fuente principal clientes para objetos similares en el segmento de precio medio. Por supuesto, los locales cerca del metro generan más tráfico, pero sus tarifas son bastante altas”, dice Mishina de Est-a-Tet.

Según ella, es suficiente que el objeto esté ubicado dentro de los límites de un denso desarrollo residencial, tenga acceso a calles peatonales concurridas y es bueno que haya puntos de atracción cercanos, como grandes supermercados, universidades, instituciones infantiles o deportivas. , lo que generará un flujo adicional de clientes.

Acordar los términos

Negociar una tarifa de alquiler es toda una ciencia, con muchas sutilezas. "Como reglas generales- no aceptar inmediatamente la tarifa anunciada por el propietario. Lo mejor es estudiar al menos el entorno competitivo de la propiedad u ofertas similares en otras áreas y comprender cómo la tarifa propuesta se corresponde con el promedio del mercado. Por regla general, este es el argumento principal en las negociaciones con el propietario, lo que permite ajustar el precio a los indicadores del mercado”, señala Mishina.

Mishina señala que un depósito por el importe del alquiler mensual es una práctica comercial completamente normal, sin la cual es difícil imaginar la conclusión de una relación contractual, el propietario necesita algún tipo de garantía en caso de rescisión o daño a la propiedad;

“Otra cuestión es que no se debe dejar un depósito de garantía durante más de un mes; es mejor utilizar este dinero para el desarrollo del negocio y no “congelarlo” de esta manera”, aconseja.

Además, Mishina dice que en el 90% de los casos los propietarios no realizan reparaciones en dichos locales, ya que el abanico de posibles inquilinos es amplio y es difícil predecir qué tipo de acabado, distribución e ingeniería se necesitarán en un determinado caso, comenta Mishina.

Según ella, las reparaciones suelen ser realizadas por los inquilinos, y los propietarios, teniendo en cuenta el presupuesto, les proporcionan vacaciones de alquiler, por ejemplo, durante el período de reparación no se cobra el alquiler del local, normalmente de 2 a 3 meses. y luego durante aproximadamente un año también términos preferenciales alquilar. Normalmente, la cantidad anotada en partes iguales dividido por 12 meses - se obtiene el importe del descuento de alquiler mensual.

“En primer lugar, no está claro si esta empresa realmente generará los ingresos previstos. En segundo lugar, todavía no hay una idea clara de cuál será la dinámica de los precios de alquiler en el futuro ni una conclusión. contrato a corto plazo El inquilino siempre tendrá la oportunidad de renovar un nuevo contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las condiciones cambiantes del mercado.

Por las mismas razones, el inquilino debe asegurarse de poder rescindir el contrato sin problemas”, explica el experto de Est-a-Tet. En particular, conviene renunciar a grandes depósitos de garantía por el importe del alquiler durante una cuarta parte. devuelto en caso de rescisión anticipada.

Reconocimiento de campo

Antes de alquilar una habitación, conviene prestar especial atención al estado de ánimo de los habitantes de la casa. El inquilino, lamentablemente, nunca podrá protegerse al 100% de los conflictos con los inquilinos, ni siquiera en el caso de un acuerdo con el jefe de la casa. Pero puede recoger las firmas de los propietarios, lo que confirmará su consentimiento para realizar negocios en un edificio residencial en particular, dice Mikhail Kazachek, director del departamento comercial de la agencia inmobiliaria Agency.net. .

“A veces los propietarios alquilan el local sin avisar al inquilino de que anteriormente aquí había un albergue o una tienda de comestibles que no funcionaba según las normas y que los inquilinos inicialmente tienen una actitud parcial y negativa hacia cualquier establecimiento comercial”, señala el experto. Por eso es tan importante establecer un contacto positivo con los residentes antes de firmar todos los contratos.

“Si vas a abrir un negocio en la planta baja de un edificio residencial, debes tener en cuenta la presencia del área local: mantenla limpia, respeta las reglas de estacionamiento, elige señales apropiadas que no molesten a los residentes”, agrega Kazachek.

Sutilezas del contrato.

Un contrato de arrendamiento de local no residencial siempre se concluye mediante la redacción de un solo documento; esta es su principal diferencia con aquellos contratos sobre otras transacciones que se pueden concluir mediante el intercambio de algunas cartas o faxes. Por tanto, si las partes quieren hacer algún cambio, tendrán que redactar y firmar un acuerdo adicional, afirma Dmitry Malbin, abogado del bufete de abogados YUST.

La cuestión principal a la hora de redactar un contrato, por regla general, es la correcta individualización del local, es decir, en el documento se deben especificar las características necesarias: dirección y número catastral, área del objeto de la habitación. Si falta al menos un punto, el contrato podrá considerarse no celebrado.

El contrato también debe contener un precio. Se puede determinar de cualquier forma: ya sea una tarifa fija mensual o el costo por metro cuadrado.

Al menos 2/3 del número total de votos de los propietarios de locales deben votar “a favor”, aclara Malbin. Puede votar en ausencia enviando cuestionarios a todos los propietarios e indicando la fecha límite para completarlos y devolverlos. En principio, puede simplemente visitar a los propietarios y firmar su consentimiento. Pero entonces es mejor recolectar el 100% de firmas "a favor". El hecho es que esto es una violación del procedimiento, y si al menos un propietario impugna la colocación del letrero en los tribunales, el inquilino puede verse obligado a desmantelarlo.

Una crisis, como sabemos, es un momento de oportunidades, una de las cuales es abrir tu propio negocio. Si necesita espacio comercial para esto, entonces es hora de mirar más de cerca los locales no residenciales en los primeros pisos de los complejos residenciales, ya que el alquiler aquí es más barato que en los centros comerciales o de negocios. El portal ComEstate.ru decidió aprender de la mano de expertos cómo evitar errores al elegir un local para pequeñas empresas en el territorio de un complejo residencial.

Lo que no está prohibido está permitido.

Comencemos con el hecho de que no todo tipo de actividades son posibles en espacios comerciales en edificios residenciales. Uno de los documentos más importantes que regula las restricciones para hacer negocios en complejos residenciales es la versión del SNiP correspondiente - (SP 54.13330.2011. Código de reglas. Edificios residenciales de varios apartamentos. Versión actualizada de SNiP 31/01/2003). Sin ahondar en las sutilezas legales, podemos decir que cualquier actividad que cause molestias a los residentes está prohibida en el territorio del complejo residencial. No se podrán vender productos químicos, aceites de motor, caucho, alfombras ni pescado en el complejo residencial, pero una tienda de comestibles no recibirá permiso para operar las 24 horas, solo hasta las 23:00 horas. Las lavanderías y tintorerías sólo pueden abrirse como puntos de recogida. No hay lugar en edificios residenciales y fábricas, discotecas, salas de rayos X, laboratorios de diagnóstico clínico y bacteriológico, salas de urgencias, funerarias, etc. Establecimientos de restauración con capacidad hasta 50 personas y una superficie no superior a 250 metros cuadrados. Metros, con ventilación adecuada y seguridad contra incendios, por cierto, puedes abrirlo. Pero estos establecimientos también podrán funcionar sólo hasta las 23:00 horas.

Los tiempos en los que el mercado crecía con una demanda de consumo no saturada ya quedaron atrás, como sabemos. En consecuencia, para no irse por el desagüe, necesita un plan de negocios claro y una investigación de mercados. "Con el tiempo, la calificación de la demanda de negocios en complejos residenciales puede cambiar", dice Maria Litinetskaya, socia directora de Metrium Group. - Por ejemplo, en los primeros años después de la finalización de un nuevo edificio, mientras se realiza el asentamiento activo, hay demanda de salones de cortinas y tiendas con materiales de construcción. Con el tiempo, cuando se completa la mayor parte del trabajo de reparación, dicha empresa pierde rentabilidad en un determinado complejo residencial. Está siendo reemplazado por cafés, centros de desarrollo, tiendas para niños, etc.”

Alexander Zubets, director general de New Vatutinki LLC, está de acuerdo con Maria Litinetskaya: “En la etapa de mudarse a una casa, recomiendo abrir una tienda de materiales de construcción. La reparación no es un asunto sencillo, en el que constantemente es necesario comprar algo adicional. Además, en los edificios nuevos deberían abrirse primero tiendas de alimentación y servicios al consumidor. En el segundo, peluqueros, salones de belleza y empresas de viajes”.

El director del departamento de bienes raíces comerciales de RRG, Yuriy Taranenko, aconseja centrarse en las siguientes cifras: por cada 5.000 habitantes, de 3 a 6 tiendas de alimentación, de 5 a 6 salones de belleza/peluquerías, de 2 a 3 organizaciones medicas(incluida la odontología), 2-3 organizaciones educativas, 1-2 tiendas de artículos para niños, una sucursal bancaria, una farmacia.

Locales comerciales desde 5 m2. metros!

Vale la pena considerar que el inquilino de un local comercial en la calle integrado en complejos residenciales a menudo debe correlacionar el concepto de su negocio no solo con legislación rusa, sino también con el propietario del local, es decir, el promotor. Algunos grandes promotores incluso dicen que bajo ninguna circunstancia venderán locales no residenciales en sus complejos residenciales para poder controlar la disponibilidad de infraestructura en sus propiedades.

El propietario del grupo de empresas Ecooffice, Andrey Kovalev, señala que los desarrolladores se esfuerzan por guiarse por principios de mercado al diseñar locales comerciales en proyectos residenciales. Existe un conjunto de herramientas bien desarrollado para investigar el público objetivo, el entorno competitivo, etc., sobre la base del cual el desarrollador toma una decisión sobre la conveniencia de incluir determinadas funciones en el proyecto en determinados volúmenes. Sin embargo, el experto inmediatamente hace una reserva: “esto es ideal, pero en realidad hay casos de graves discrepancias entre el plan y los resultados, tanto por errores cometidos en el análisis como por cambios en la situación económica.

En particular, muchos nuevos microdistritos de Moscú están experimentando serias dificultades para ocupar dichos locales comerciales. El motivo muchas veces radica en el planteamiento formal de estudiar las necesidades tanto de los propios vecinos como de los inquilinos de cada perfil concreto (los comercios de artículos de uso cotidiano necesitan locales con unas características, los centros médicos - con otras, cafeterías y restaurantes - con otras, etc. )". Según Andrey Kovalev, no es raro que un proyecto incluya algunos “lugares de trabajo” abstractos en lugar de áreas con funciones específicas, calculadas en función de la composición y las necesidades de los futuros residentes.

Sin embargo, la crisis y la creciente tasa de desocupación están obligando tanto a promotores inmobiliarios residenciales como a propietarios de centros comerciales y de negocios a ser más leales y flexibles. Yulia Koroleva, jefa de bienes raíces comerciales del grupo de empresas Morton, señala que el grupo de empresas Morton intenta tener en cuenta todos los deseos y requisitos técnicos de los futuros inquilinos en la etapa de diseño de la construcción, y también puede ofrecer varios formatos de locales comerciales. por ejemplo, con una superficie de 5 metros cuadrados. metros.

De hecho, llegar a un punto intermedio con el inquilino es beneficioso para el propio promotor. “La infraestructura comercial y de servicios en los complejos residenciales es una herramienta bastante potente con la que un promotor puede, en primer lugar, crear una herramienta adicional eficaz para la venta de viviendas; en segundo lugar, mejorar la imagen del proyecto en términos de confort y conveniencia de sus futuros residentes; en tercer lugar, formar un grupo adicional flujo de fondos“”, resume Polina Zhilkina, directora del departamento de consultoría estratégica de CBRE.

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El futuro inquilino tiene derecho a conocer los planes del promotor, aunque no le gusten. ¿Es posible que, después de haber puesto en marcha una tienda de comestibles, el propietario de una pequeña empresa encuentre un competidor en un complejo residencial a 100 metros de distancia en seis meses?

Otra regla que no se debe descuidar es que la infraestructura de un complejo residencial ubicado al lado de un gran centro comercial y de entretenimiento puede y debe ser más modesta que en un proyecto similar, donde se necesitan más de 10 a 15 minutos para llegar al más cercano. gran centro comercial, dice Polina Zhilkina.

Pero hay otros escollos de los que habla Alexander Zubets. Por supuesto, la ubicación juega un papel importante en una tienda de comestibles. “Lo ideal sería que estuviera en “primera línea”, es decir, lo más cerca posible de los principales flujos de personas”, afirma el experto. - En este caso, conviene ponerse en contacto con el promotor y solicitar un plan de desarrollo para el territorio del complejo. Después de todo, no es en absoluto un hecho que si hoy una tienda está ubicada en la carretera principal, en dos años, cuando el microdistrito pueda construirse por completo, esta misma carretera no resultará ser una carretera secundaria y no tanto. accesible." Maria Litinetskaya también aconseja vigilar los alrededores: “Al elegir un local para uso comercial, se debe prestar atención a los objetos cercanos. Por ejemplo, sería conveniente organizar algún tipo de club educativo al lado de la guardería. Habrá una farmacia convenientemente ubicada cerca de la clínica. Si es un lavadero de autos, entonces debes abrirlo en la entrada de un complejo residencial o al lado del estacionamiento”.

Otro punto importante A lo que se debe prestar atención a la hora de elegir una habitación es si el complejo residencial está vallado o no. Un área vallada es un factor limitante muy serio para los posibles inquilinos de un espacio comercial, está segura Polina Zhilkina. En menor medida, esto se aplica a las visitas "específicas" (salones de belleza, clínicas médicas, gimnasios), pero para tiendas, cafeterías y pequeñas empresas de servicios, un área vallada puede empeorar significativamente los indicadores de asistencia y, en consecuencia, los ingresos.

Sin embargo, los promotores pueden, por un lado, tener en cuenta los deseos de los futuros nuevos residentes de vivir en una zona cerrada a los forasteros y, por otro lado, garantizar que los inquilinos de espacios comerciales en sus complejos residenciales atraigan la demanda "externa". "Si el territorio del complejo residencial está vallado, hay dos entradas: desde el patio y desde el exterior, desde la carretera y desde la calle", dice Yulia Koroleva. "Al mismo tiempo, siempre tenemos en cuenta que las zonas de carga y descarga de los almacenes y otros locales técnicos necesarios se encuentran en el territorio del complejo sin causar daño a los residentes".

Oksana Moiseeva, jefa del departamento de bienes raíces comerciales de la empresa NDV-Real Estate, señala que la reducción del tráfico debido al vallado del territorio no es un obstáculo para organizar la oficina de representación, la sala de exposición y las instituciones médicas y infantiles de la empresa. Además, el aislamiento puede llegar a ser un bono adicional, bromista. "El vallado del territorio no afectará mucho a la rentabilidad del negocio de los salones de belleza, peluquerías y estudios infantiles", afirma Oksana Moiseeva. "Y en los segmentos premium de estas zonas, una zona vallada será incluso una ventaja".

Pero, en general, el carácter cerrado del territorio suele reducir en varios por ciento los precios de alquiler de locales comerciales en los primeros pisos de un complejo residencial en comparación con propuestas similares en "áreas abiertas". Las tarifas de alquiler dependen de la ubicación, la superficie y el formato del complejo residencial. “Para una zona residencial, las tarifas oscilan entre 10 y 15 mil rublos por metro cuadrado. metro por año, para locales en el centro fluctúan entre 30 y 65 mil rublos por metro cuadrado. metros por año”, dice Directora General de MIEL-Bienes Raíces Comerciales Lena Serenko . El experto, por cierto, habla muy categóricamente sobre la apertura de un negocio en el territorio de complejos residenciales: “Es mejor para un emprendedor principiante sin experiencia laboral no abrir un negocio en un local de un complejo residencial, sino buscar objetos en una zona comercial establecida donde hay un efecto sinérgico”.

Los competidores no vienen aquí.

Contraargumento a las palabras lena serenko expresa Alexander Zubets, señalando que en las condiciones de un complejo residencial, un empresario puede convertirse en el único que ofrece un servicio demandado por los residentes, para el cual de otro modo tendrían que recorrer una cierta distancia, incluso en coche o en transporte público. En particular, dice que debido a las dificultades técnicas que supone colocar cafeterías y restaurantes en las plantas bajas de edificios residenciales (instalar ventilación, organizar una cocina, almacenar alimentos), al abrir una cafetería en la planta baja se puede quedar fuera de competencia. por mucho tiempo. Pero, como dicen, cada uno elige por sí mismo: un patio de comidas o una cafetería ubicada en un lugar separado, sin competidores a tiro de piedra.

En cualquier caso, como aclara Elizaveta Gudz, directora general adjunta de análisis y consultoría de NDV-Real Estate, a la hora de elegir un local hay que prestar atención a las características de su negocio. público objetivo, comprender si se necesita carga o una vitrina grande, si las instalaciones lo permiten diseño óptimo, disposición de equipos, mobiliario, etc. Además, obviamente, habrá mucho donde elegir en 2016.

En 2016 veremos un aumento del espacio libre, está seguro Alexander Zubets. - Crisis económica no contribuye en absoluto a la apertura de un nuevo negocio. Es probable que algunos empresarios se vean obligados a cerrar sus negocios y rescindir sus contratos de arrendamiento. Junto con la aparición de nuevos espacios libres por parte de los promotores, todo esto aumentará la competencia entre los propietarios. Como resultado, las tarifas pueden ajustarse a la baja”. Estoy de acuerdo con el experto y lena serenko : “La tasa de desocupación seguramente aumentará, lo que se asocia con una disminución del comercio debido a una disminución del poder adquisitivo de la población”. El experto señala que los precios de los alquileres siguen bajando, pero no tan notablemente como en 2015. En promedio, el descuento no supera el 10-15%.

Elizaveta Gudz espera que la tendencia continúe en 2016 año anterior: cambiar comportamiento del consumidor, migración de inquilinos a ubicaciones más convenientes que antes eran "inasequibles", renegociación de contratos en condiciones más atractivas, es decir, el mercado seguirá buscando un estado de equilibrio.

Teniendo en cuenta estas previsiones, la más optimista es la cautelosa declaración de Yuri Taranenko: “El nivel de vacantes en el segmento probablemente se mantendrá alto en 2016. Aunque en general su desarrollo continuará gracias a la apertura de nuevos establecimientos de restauración y tiendas de alimentación de diversos formatos: cafeterías, tiendas de venta de alcohol, productos alimentarios; farmacias y demás."