Desventajas de una caja de seguridad. ¿Qué es el alquiler de cajas de seguridad? Términos del acuerdo, términos y costos en los bancos rusos.

Un acuerdo de reserva se concluye cuando el comprador necesita “conseguir un lugar para sí mismo” durante algún tiempo. Es decir, obviamente le gustó el apartamento y decidió "ocuparlo", pero algunos problemas necesitan tiempo para resolverse. Por ejemplo, contratar un préstamo hipotecario. Y esta tarea no es para uno o dos días.

Habiendo fijado el objetivo de comprar un apartamento en un edificio en construcción, el comprador examina mucha información, acude a visitas y, cuando encuentra una opción adecuada, se enfrenta a otro problema: cómo conservar la propiedad hasta el momento de la transacción. se concluye y liquidaciones en efectivo? El problema se puede resolver si utiliza el acuerdo de reserva. "Se concluye un acuerdo de reserva cuando es necesario reservar la propiedad comprada para un comprador potencial", explica Dmitry Otyakovsky, director comercial de la división de Moscú del grupo de empresas Pioneer, a la revista www.metrinfo.ru. Como añadió Nina Kuznetsova, fundadora de Urban Realty, los acuerdos de reserva con clientes los suelen celebrar empresas inmobiliarias que tienen derecho a vender apartamentos en edificios en construcción. Los propios desarrolladores rara vez recurren a este tipo de acuerdos. "Las reservas de los desarrolladores suelen hacerse verbalmente durante un período de tiempo muy corto: 1 o 2 días", aclara el experto.

Como señaló Vasily Fetisov, director de ventas y marketing de Zheldoripoteka CJSC, un acuerdo de reserva es bastante raro en la práctica del mercado inmobiliario primario, especialmente en condiciones de alta competencia entre los promotores en un mercado donde el comprador manda. Esta es exactamente la situación que se desarrolló en 2008-2010. En 2011, la situación está cambiando gradualmente hacia un mercado equilibrado entre vendedores y compradores, pero ya hay una cola de compradores haciendo cola para algunas propiedades populares y exitosas. En consecuencia, es necesario reservar un apartamento por algún tiempo para resolver el problema, por ejemplo, de obtener préstamo hipotecario. Normalmente los contratos de reserva se celebran el términos cortos– una semana, dos semanas, un mes.

El acuerdo incluirá una hipoteca
De hecho, hoy en día muchas transacciones en mercado primario se realizan mediante hipoteca. En consecuencia, se necesita mucho tiempo para reunir los documentos, examinar el caso del prestatario de la hipoteca con el banco y abrir la financiación. Según Vasily Fetisov (Zheldoripoteka), la mayoría de los acuerdos de reserva se celebran actualmente para casos de hipotecas.

¿Qué debería contener tal acuerdo si se concluye? prestatario hipotecario? Dmitry Otyakovsky (Grupo de empresas Pioneer), aconseja prescribir la posibilidad de devolver el anticipo en su totalidad si la transacción no se realiza debido a la negativa del banco a...

Si al comprador le gusta el apartamento y está claramente decidido a comprarlo, pero necesita un poco de tiempo para resolver los problemas, lo mejor es utilizar un acuerdo de reserva. Por ejemplo, puede reservar un apartamento si necesita solicitar un préstamo hipotecario, lo que puede tardar desde varios días hasta varias semanas.

Al querer comprar un apartamento en un edificio nuevo, el comprador tiene que revisar mucha información, viajar para verlas y, cuando encuentra una opción adecuada, surge otro problema: conservar la propiedad de la propiedad hasta que se cierre el trato y liquidaciones en efectivo. Este problema se puede resolver muy fácilmente con la ayuda de un acuerdo de reserva.

Los acuerdos de reserva pueden ser celebrados con clientes por empresas inmobiliarias que tienen derecho a vender apartamentos en edificios nuevos. Los desarrolladores intentan no recurrir a este tipo de acuerdos. A menudo es posible reservar un apartamento con los promotores, pero no en escrito y por un período de tiempo muy corto (no más de 1 - 2 días).

En la práctica del mercado primario, dada la alta competencia entre los desarrolladores, rara vez se concluye un acuerdo de reserva. Esta situación surgió en 2008 - 2010, pero en este año ha comenzado a cambiar hacia un mercado coordinado entre vendedores y compradores, aunque ahora los compradores ya están haciendo cola para algunas propiedades particularmente populares. Por lo tanto, es bastante natural que sea necesario reservar un apartamento por un período de tiempo. Por regla general, los contratos de reserva se celebran en términos cortos(1 - 2 semanas).

Actualmente, muchas transacciones en el mercado primario se realizan mediante hipoteca. Se necesitará mucho tiempo para recopilar los documentos, revisar el caso del prestatario de la hipoteca con el banco y abrir la financiación. Los expertos señalan que es precisamente para los casos de hipotecas donde se celebran principalmente acuerdos de reserva.

El contrato de reserva, que celebra el prestatario hipotecario, debe estipular la devolución íntegra del anticipo si la transacción no se realiza debido a que el banco se niega a conceder el préstamo. Además, hay que tener en cuenta que es casi imposible obtener una denegación por escrito del banco.

También es necesario tener en cuenta que los bancos a menudo subestiman la cantidad proporcionada al prestatario. Por tanto, si el apartamento está vinculado al curso. moneda extranjera, entonces a medida que crezca, tendrás que buscar opciones para solucionar este problema. Para protegerse contra tal situación, debe fijar el tipo de cambio máximo para la moneda de pago en el acuerdo de reserva.

Por supuesto, será mucho mejor si solicita un préstamo hipotecario del banco que financió el proyecto de la propiedad donde está comprando un apartamento. Entonces el cliente sólo tendrá que calcular correctamente los plazos que debe tener en cuenta a la hora de firmar el contrato de reserva.

Los expertos creen que es mejor pedir un préstamo en la moneda en la que se denomina el coste de los apartamentos en un edificio nuevo. Si el cliente solicita un préstamo en dólares, pero paga el apartamento en rublos, el banco realizará una conversión para el prestatario a su propia tasa interna el día de la emisión del préstamo.

El acuerdo de reserva debe indicar información exacta sobre el apartamento reservado (piso, sección, número del sitio, área total). También deberás especificar el importe de la reserva y las condiciones para su devolución o compensación como coste del apartamento. Es importante indicar el momento de la reserva y especificar las responsabilidades de las partes en caso de incumplimiento de sus obligaciones. Los expertos añaden que el contrato también debe incluir los datos del vendedor y del comprador, así como el plazo para completar la transacción. Según los expertos, el texto de los contratos se redacta a nivel profesional y tiene en cuenta los derechos de ambas partes.

Un punto importante del contrato es la cantidad que el comprador deposita en la cuenta del vendedor para que la vivienda sea retirada de la venta por un período determinado. En la mayoría de los casos, este problema se resuelve mediante acuerdo de ambas partes y no está vinculado a costo total apartamentos o casas. Como muestra la práctica, en Moscú el anticipo es de 40.000 rublos y en la región de Moscú, de 35.000 rublos. Además, si el comprador no compra la vivienda dentro del plazo especificado en el contrato, no se reembolsa el importe.

Sin embargo, el acuerdo de reserva también tiene sus inconvenientes: no está sujeto a registro estatal. La desventaja del acuerdo de reserva es que no está sujeto a registro estatal. Por lo tanto, si el vendedor no tiene escrúpulos, puede celebrar varios acuerdos de reserva para un apartamento a la vez. En caso de disputa entre el comprador y el vendedor, la consideración de este tema en los tribunales puede proceder de acuerdo con los siguientes escenarios: el contrato se reconoce como preliminar o la transacción se declara inválida.

Los expertos recomiendan que la celebración del contrato de reserva sea lo más responsable posible, ya que los errores pueden provocar la pérdida del anticipo o incluso el fracaso del trato.

Habiendo fijado el objetivo de comprar un apartamento en un edificio en construcción, el comprador examina mucha información, acude a visitas y, cuando encuentra una opción adecuada, se enfrenta a otro problema: cómo conservar la propiedad hasta el momento de la transacción. ¿Se concluye y se realizan los pagos en efectivo? El problema se puede resolver si utiliza el acuerdo de reserva. "Se concluye un acuerdo de reserva cuando es necesario reservar la propiedad comprada para un comprador potencial", explica Dmitry Otyakovsky, director comercial de la división de Moscú del grupo de empresas Pioneer, a la revista www.metrinfo.ru. Como añadió Nina Kuznetsova, fundadora de Urban Realty, los acuerdos de reserva con clientes los suelen celebrar empresas inmobiliarias que tienen derecho a vender apartamentos en edificios en construcción. Los propios desarrolladores rara vez recurren a este tipo de acuerdos. "Las reservas de los desarrolladores suelen hacerse verbalmente durante un período de tiempo muy corto: 1 o 2 días", aclara el experto.

Como señaló Vasily Fetisov, director de ventas y marketing de Zheldoripoteka CJSC, un acuerdo de reserva es bastante raro en la práctica del mercado inmobiliario primario, especialmente en condiciones de alta competencia entre los promotores en un mercado donde el comprador manda. Esta es exactamente la situación que se desarrolló en 2008-2010. En 2011, la situación está cambiando gradualmente hacia un mercado equilibrado entre vendedores y compradores, pero ya hay una cola de compradores haciendo cola para algunas propiedades populares y exitosas. En consecuencia, es necesario reservar un apartamento por algún tiempo para resolver un problema, por ejemplo, con la obtención de un préstamo hipotecario. Normalmente, los contratos de reserva se celebran por períodos cortos: una semana, dos semanas, un mes.

El acuerdo incluirá una hipoteca

De hecho, hoy en día muchas transacciones en el mercado primario se realizan mediante hipoteca. En consecuencia, se necesita mucho tiempo para reunir los documentos, examinar el caso del prestatario de la hipoteca con el banco y abrir la financiación. Según Vasily Fetisov (Zheldoripoteka), la mayoría de los acuerdos de reserva se celebran actualmente para casos de hipotecas.

¿Qué debería contener un acuerdo de este tipo si lo concluye un prestatario hipotecario? Dmitry Otyakovsky (Grupo de empresas Pioneer), aconseja incluir la posibilidad de devolver el anticipo en su totalidad si la transacción no se realiza debido a la negativa del banco a emitir una hipoteca. Y teniendo en cuenta que es extremadamente difícil, casi imposible, obtener una denegación por escrito del banco, conviene prestar atención a la redacción de este párrafo.

El siguiente punto es que los bancos suelen subestimar la cantidad que están dispuestos a ofrecer a los prestatarios. Y si el precio de un apartamento está ligado al tipo de cambio, que aumentó inesperadamente, entonces hay dos posibles soluciones al problema: buscar dinero, por ejemplo, tomar un adicional préstamo de consumo o envíe una nueva solicitud de préstamo para aumentar el monto del préstamo. "Pero el mejor seguro Estas situaciones se asegurarán fijando en el acuerdo de reserva el tipo de cambio máximo de la moneda de pago”, afirma el experto.

La situación es más optimista si estamos hablando de sobre la obtención de una hipoteca del banco que realizó el financiamiento del anteproyecto o proyecto para esta instalación. Entonces sólo es importante que el cliente calcule correctamente el período de validez del acuerdo de reserva. "El promotor y el banco suelen llegar a un acuerdo sobre el momento de aprobación de los prestatarios, por ejemplo, entre 7 y 10 días a partir de la fecha de presentación de los documentos", dice Nina Kuznetsova (Urban Realty). “Y es precisamente este plazo el que hay que tener en cuenta a la hora de firmar el contrato de reserva”.

En cuanto a la moneda de pago que figurará en el acuerdo, Vasily Fetisov (“Zheldoripoteka”) cree que es lógico recibir un préstamo en la moneda en la que está denominado el valor de la propiedad. Pero si el cliente decide solicitar un préstamo en dólares y el pago de un nuevo edificio en el 90% de los casos se realiza en rublos, el banco realizará una conversión para el prestatario a su propio tipo de cambio interno el día de la emisión del préstamo. emitido, dice Nina Kuznetsova (Urban Realty).

Matices del acuerdo.

El acuerdo de reserva exige el cumplimiento de determinadas formalidades. Debe detallar el objeto del acuerdo entre las dos partes y los puntos que requieren ejecución. En primer lugar, dice Nina Kuznetsova (Urban Realty), el contrato debe contener información que describa con precisión qué apartamento está reservando el comprador: piso, sección, su número en el sitio y área total. Se deberá especificar el importe de la reserva y las condiciones para la devolución de este dinero, su no devolución o abono al precio del apartamento. Es muy importante que los plazos de reserva estén claramente definidos y se establezca la responsabilidad de las partes por el incumplimiento de sus obligaciones. "Es imperativo indicar los detalles del comprador y del vendedor y el momento de la transacción", añade Dmitry Otyakovsky (Grupo de empresas Pioneer).

¿Qué debe hacer un comprador si no está de acuerdo con las cláusulas del contrato redactado por el servicio jurídico de la empresa? Los expertos dicen francamente que en la práctica es bastante difícil llegar a un acuerdo en las condiciones del comprador. “A menos que estemos hablando de una transacción multimillonaria”, señala Vasily Fetisov (“Zheldoripoteka”). Un comprador "común" será escuchado cortésmente y sus deseos serán "considerados"... Sin embargo, nuestros comentaristas creen que el texto de los contratos está redactado a un buen nivel profesional y tiene en cuenta los derechos de ambas partes.

Un punto importante del contrato es la cantidad que el comprador deposita en la cuenta del vendedor por el hecho de que el apartamento o casa estará en cierto periodo retirado de la venta (en lenguaje común - pago por adelantado). En la mayoría de los casos, la cuestión monetaria se resuelve por acuerdo de ambas partes y no está ligada al coste total del inmueble. En la práctica, dice Nina Kuznetsova (Urban Realty), en Moscú estamos hablando de un anticipo de 50 mil rublos, y en la región de Moscú, de 35 mil rublos. Y este importe no se reembolsa si el cliente no compra el apartamento en el plazo especificado en el contrato.

En cuanto al monto de la transacción en sí, en la mayoría de los casos, si el precio metro cuadrado anunciado en rublos, aparece en el acuerdo de reserva. Si el precio se indica en moneda extranjera, el cálculo generalmente se realiza al tipo de cambio MICEX en el momento de depositar el dinero.

El acuerdo de reserva también tiene sus inconvenientes. No está sujeto a registro estatal. Como resultado, un vendedor sin escrúpulos puede celebrar varios acuerdos de reserva para el mismo apartamento. Si surge una disputa grave entre el vendedor y el comprador, la consideración de esta cuestión en los tribunales puede seguir diferentes escenarios. Uno por uno, el acuerdo puede ser reconocido como preliminar, y esto le dotará de todas las normas calificativas de este acuerdo. De lo contrario, el acuerdo será declarado inválido por completo.

Los expertos aconsejan

Dado que los errores al celebrar un acuerdo de reserva pueden provocar no solo la pérdida del pago por adelantado, sino también el fracaso de la transacción, www.metrinfo.ru pidió a los expertos que le dieran consejos sobre a qué debe prestar atención primero al formalizar una reserva. acuerdo.

Nina Kuznetsova (bienes raíces urbanas):

Lo principal al concluir un acuerdo de reserva es comprender en qué plazo y cómo deberá pagar la compra de un apartamento en el nuevo edificio seleccionado, si existen condiciones según las cuales es posible extender la reserva. y si es posible cambiar el apartamento seleccionado por otro.

Vasili Fetisov (“Zheldoripoteka”):

Es necesario prestar atención a las obligaciones y sanciones del cliente si la transacción no se realiza por culpa del cliente. Y también sobre las garantías del promotor: en la sección de obligaciones, por ejemplo, qué sucederá si el apartamento se vende a un tercero durante el período de validez del contrato de reserva.

Dmitry Otyakovsky (grupo de empresas pionero):

Recomiendo prestar atención a la fecha límite de reserva, a la descripción de la propiedad (dirección y caracteristicas fisicas), el monto del anticipo, el costo del objeto, el procedimiento de pago, sanciones en caso de que una de las partes no pueda realizar una transacción.

Un acuerdo para reservar un apartamento en un edificio nuevo en la actualidad, cuando el mercado de edificios nuevos es un mercado de compradores, no se concluye con frecuencia, pero sigue siendo una herramienta necesaria. Se concluye cuando necesita “Vender” el apartamento que le gusta. Echemos un vistazo más de cerca.

Imaginemos que el comprador analiza muchas opciones, va a visitas, pasa mucho tiempo y cuando encuentra la opción adecuada, resulta que el apartamento está en la casa correcta en el piso derecho con el tipo correcto Hay una o dos ventanas. Y puede que no haya tiempo suficiente para recaudar dinero para este apartamento en particular.

Al reservar un apartamento, el comprador obliga al vendedor a cederse legalmente el apartamento. Físicamente, todo ocurre en forma de reserva por un período determinado. Además, si la reserva la hace un promotor, a menudo todo se hace gracias a la honesta palabra del administrador, quien podrá reservar el apartamento durante uno o dos días.

Si la reserva del apartamento se realiza a través de una agencia autorizada, el contrato de reserva del apartamento podrá celebrarse por un período de 10 a 30 días. Actualmente, la mayoría de los acuerdos de reserva se celebran para transacciones hipotecarias.

¿Qué debe contener un contrato de reserva de apartamento?

Posibilidad de devolver el anticipo íntegramente, siempre que la transacción no se realice por negativa banco hipotecario
Información completa sobre el apartamento - su dirección, zona...
Monto del pago por adelantado
Condiciones bajo las cuales se devuelve el anticipo al cliente
El período durante el cual nadie podrá comprar este apartamento.
Responsabilidad de las partes por incumplimiento de obligaciones
Detalles del comprador y vendedor
Plazos para celebrar un trato

Debe saber que el acuerdo de reserva no está sujeto a registro estatal y, por lo tanto, los funcionarios gubernamentales no podrán controlarlo; debe abordar la celebración del acuerdo con mucho cuidado;

A qué prestar atención al concluir un acuerdo de reserva

1. Leer atentamente el contrato de reserva de apartamento redactado por los abogados del vendedor. Si no está satisfecho con algo, debe exigir que se modifique el contrato o se le hagan adiciones. Es cierto que en la práctica esto no es fácil de hacer; un acuerdo redactado por los abogados de un gran promotor suele ser equilibrado y tener en cuenta los derechos de ambas partes. Pero con la cantidad adecuada de presión y argumentos, esto se puede lograr.

2. Preste especial atención a cuándo y cómo tendrá que pagar la compra del apartamento seleccionado en un edificio nuevo.

3. ¿Existe alguna condición que le permita ampliar la reserva?, ¿es posible sustituir el apartamento seleccionado por otro si es necesario?

4. Muy grande atención a las obligaciones comprador, sanciones: qué sucederá si la transacción no se realiza por culpa suya.

5. Mirar seriamente la cláusula de garantía por parte del desarrollador. Es importante comprender qué responsabilidad asumirá el promotor si vende el apartamento reservado durante el período del contrato.

6. Es importante solucionar el problema una vez finalizado el período de reserva. No cuente con la disponibilidad de dinero para un apartamento en el plazo deseado, siempre puede haber algunos matices relacionados con el banco. Por tanto, es mejor tomarse el plazo con reserva. El desarrollador y el banco hipotecario tienen un acuerdo sobre el momento de la aprobación del cliente; por ejemplo, 10 días a partir de la fecha de presentación de la solicitud de préstamo.

8. Uno de los puntos más importantes del contrato es el importe abonado por la reserva (pago por adelantado). En la mayoría de los casos, en Moscú el anticipo será de 50.000 rublos, en la región de Moscú, de 30.000. Esta cantidad no es reembolsable si el acuerdo fracasa por culpa suya.

9. Y finalmente. El contrato para reservar un apartamento en un edificio nuevo no está sujeto a registro estatal. Es decir, un vendedor sin escrúpulos tiene la oportunidad de celebrar más de un contrato de reserva para el mismo apartamento. Presta atención a esto.