Quórum de la junta general de propietarios de locales. Instrucciones paso a paso sobre cómo celebrar una junta general de propietarios de un edificio de apartamentos

El quórum es el número más pequeño de miembros de la reunión necesarios para tomar decisiones válidas.

Si en la reunión participaron los propietarios o sus representantes que tengan más del 50% del número total de votos, entonces se habrá producido quórum y la reunión se considerará válida y válida (Parte 3 del artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

El número de votos no está determinado por el número de personas presentes en la reunión, sino por el tamaño de su participación en la propiedad de la propiedad. propiedad común(Parte 3 del artículo 48 del Código de Vivienda de RF). En consecuencia, para que exista quórum es necesario que en la reunión estén presentes los propietarios que en conjunto posean más del 50% de las acciones de la OI.

Si estamos hablando de una reunión de HOA, y no de junta general propietarios, entonces el quórum se determina a partir del número total de votos de los miembros de la sociedad.

Y en virtud del apartado 2 del art. 181.5 del Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que la ley disponga lo contrario, la decisión de la OSS es nula, es decir, inválida independientemente de si es reconocida como tal por el tribunal, si se toma en ausencia de los requisitos necesarios. quórum.

Al celebrar una junta general en jornada completa El quórum deberá determinarse inmediatamente. Si la reunión se celebra en ausencia o en ausencia, el quórum se determina el último día de la adopción de decisiones por escrito.

A veces, las organizaciones gestoras no tienen en cuenta los votos de los propietarios de locales no residenciales; esto es un error. El quórum se determina en función de la participación de los propietarios de todos los locales, tanto residenciales como no residenciales.

La presencia de quórum en una reunión no garantiza que se tomará una decisión sobre cada punto del orden del día.

Para resolver algunas cuestiones basta con la mayoría de votos del total de votos de los propietarios que participan en la junta, es decir, es suficiente el 50% del número total de votos de todos los propietarios de la casa + 1 voto, siempre que que la reunión tenga quórum.

Para tomar decisiones, por ejemplo relacionadas con reparaciones mayores MKD requiere un número de votos de al menos 2/3 del número total de votos de los propietarios, por lo que el número de participantes en la reunión para garantizar el quórum puede ser insuficiente para tomar decisiones sobre tales cuestiones.

Sin vídeo.

Si la reunión es presencial y no hay quórum para resolver los asuntos, entonces se declara reunión in absentia. En este caso, los iniciadores de la junta deberán elaborar personalmente un informe sobre la falta de quórum en la junta, confirmado mediante hojas de registro, y decidir celebrar la junta en ausencia cumpliendo con todos los plazos establecidos.

Si la reunión es presencial o ausente y no hay quórum para la parte presencial, se sigue celebrando la reunión y se distribuyen las papeletas a quienes acuden.

La parte ausente de la reunión se lleva a cabo únicamente para quienes no participaron en la parte presencial; su duración la determina de antemano el iniciador de la reunión.

¿Cuánto porcentaje se requiere para que haya quórum en una junta general de propietarios?

Con referencia al artículo 41.1 del mismo Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las decisiones en las reuniones abiertas de propietarios se toman sobre la base de los resultados de la votación en persona (en persona), la votación en ausencia (completando cuestionarios escritos) y la votación en persona. .

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Hay que tener en cuenta que los votos no se distribuyen por igual entre los propietarios, sino de acuerdo con su participación en el área de la casa, incluido el total. propiedad de la casa. Para calcular la proporción de votos que tiene un participante, es necesario dividir el área de su propiedad personal (el valor se registra en los documentos de título) por la suma de todos los documentos no residenciales y zonas residenciales V edificio de varios pisos. Normalmente este valor se encuentra en pasaporte técnico Sin embargo, en ocasiones está desactualizado o es inexacto por una razón u otra.

Artículo 45. Procedimiento para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

1. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos están obligados a celebrar anualmente una junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Salvo que la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos establezca lo contrario, la junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se celebra durante el segundo trimestre del año siguiente al año del informe, en la forma prescrita por este artículo.

2. Las juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que se celebren además de la junta general anual son extraordinarias. Podrá convocarse una junta general extraordinaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos por iniciativa de cualquiera de estos propietarios.

3. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es válida (tiene quórum) si en ella participaron los propietarios de locales en este edificio o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos, con excepción de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, realizada sobre el tema especificado en el inciso 4.5 del apartado 2 del artículo 44 de este Código. Si no hay quórum para la celebración de una junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, se deberá celebrar una nueva junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, celebrada sobre el tema especificado en el inciso 4.5 del apartado 2 del artículo 44 de este Código, es competente (tiene quórum):

1) si hay más de una entrada en un edificio de apartamentos, si los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos de los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos tomaron participar en la junta general de propietarios de locales en este edificio de apartamentos, incluidos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en cuya entrada se encuentran los locales que se transfieren, con más de dos tercios de los votos del número total de votos de dichos propietarios;

2) si hay una entrada en un edificio de apartamentos, si participaron los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos o sus representantes con más de dos tercios de los votos del número total de votos de los propietarios de los locales en este edificio de apartamentos en la junta general de propietarios de locales de este edificio de apartamentos.

Información sobre cambios:

El artículo 45 fue complementado por la parte 3.1 del 11 de enero de 2018 - Ley Federal del 31 de diciembre de 2017 N 485-FZ

3.1. La organización gestora, la junta de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores especializada están obligadas a mantener un registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que contenga información que permita identificar a los propietarios de los locales. en un edificio de apartamentos determinado (apellido, nombre, patronímico (si corresponde) del propietario del local en un edificio de apartamentos, nombre completo y número de registro estatal principal de la entidad jurídica, si es el propietario del local en un edificio de apartamentos es una entidad jurídica, el número de locales en un edificio de apartamentos cuyo propietario es una persona física o jurídica), así como información sobre el tamaño de sus participaciones en el derecho de propiedad común de la propiedad común de los propietarios. de local en edificio de viviendas. Al ser admitido en una organización de gestión, la junta de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores especializada, comuníquese con escrito, incluidas las solicitudes que utilizan el sistema, el propietario u otra persona especificada en este artículo, por cuya iniciativa se convoca una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, estas personas están obligadas a proporcionar un registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. dentro de los cinco días siguientes a la fecha de recepción de dichas solicitudes para proporcionar este registro al propietario u otra persona especificada en este artículo. El consentimiento de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la transferencia de datos personales contenidos en el registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, al proporcionar este registro en la forma prescrita por esta parte, con el fin de convocar y organizar una No se requiere una reunión general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

4. El propietario, otra persona especificada en este Código, por cuya iniciativa se convoca una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, está obligada a informar a los propietarios de locales en este edificio sobre la celebración de dicha reunión a más tardar diez días antes de la fecha de su celebración. EN período especificado un mensaje sobre la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe enviarse a cada propietario de locales en un edificio determinado por correo certificado, a menos que la decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio determinado prevea otra forma de enviar este mensaje por escrito, o entregado a cada propietario de un local en un edificio determinado bajo firma o colocado en el local de esta casa, determinado por tal decisión y accesible a todos los propietarios de un local en esta casa.

5. El aviso de celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos deberá indicar:

1) información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca esta reunión;

2) la forma de celebración de esta reunión (presencial, voto a distancia o en ausencia);

3) la fecha, lugar, hora de esta reunión o, si esta reunión se celebra en forma de votación en ausencia, la fecha límite para aceptar decisiones de los propietarios sobre cuestiones sometidas a votación, y el lugar o dirección donde dichas decisiones deben transferirse ;

4) el orden del día de esta reunión;

5) el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, y el lugar o dirección donde podrán visualizarse.

Información sobre cambios:

La Ley Federal No. 176-FZ de 29 de junio de 2015 complementó el artículo 45 de este Código con la Parte 6

6. Los propietarios que tengan al menos el diez por ciento de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos tienen derecho a presentar una solicitud por escrito a la organización gestora o a la junta de una asociación de propietarios, vivienda o vivienda. -cooperativa de construcción u otra cooperativa de consumidores especializada para organizar juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La solicitud para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos deberá formular los temas que se incluirán en el orden del día de la junta. A solicitud de los propietarios, la organización gestora, la junta directiva de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores especializada están obligadas a realizar las actividades necesarias para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos dentro de los cuarenta y cinco días a partir de la fecha de recepción de la solicitud, pero a más tardar diez días antes de la fecha de la junta general, notificar a cada propietario de los locales de esta casa sobre la celebración de esta junta general en el plazo prescrito manera, y también formalizar documentos necesarios sobre la base de los resultados de esta junta general y garantizar que se pongan en conocimiento de los propietarios de los locales de este edificio en la forma establecida

Yuri Netreba, del Colegio de Abogados de Arbat de Moscú, habla sobre cómo celebrar correctamente una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Si no se siguen todas las formalidades, la decisión de la reunión podrá ser declarada inválida posteriormente. Por eso, es importante saber preparar la documentación, anunciar la reunión, organizarla correctamente, formalizarla y calcular los resultados. El abogado también habló sobre el procedimiento para notificar a los funcionarios y almacenar los documentos de las reuniones.

La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (tanto residenciales como no residenciales, plazas de aparcamiento, garajes subterráneos, es decir, propietarios de cualquier local) es el órgano de administración del edificio de apartamentos.

Una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos puede celebrarse un número ilimitado de veces. El legislador no prohíbe la celebración de varias reuniones al mismo tiempo con diferentes agendas. Además, no se ha establecido la duración de la junta general, lo que significa que la junta general puede durar un mes, dos, etc., pero al menos una vez al año, salvo que se establezca un orden diferente. Al mismo tiempo, no existen sanciones por no celebrar una junta general.

Las principales etapas de la organización y celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (en adelante, la JSM) son las siguientes:

1. Definición de iniciador.
2. Preparación de documentación para la junta general.
3. Convocatoria de la junta general.
4. Realización de una junta general en la forma elegida (en persona, en ausencia, en persona y en ausencia).
5. Registro de resultados de votación.
6. Notificación de los resultados de la OSS a propietarios e interesados.
7. Envío de documentos a la autoridad de supervisión de vivienda (GZHI).
8. Almacenamiento de documentación.

La asamblea general es iniciada por un grupo activo o individuos, reunión extraordinaria, la mayoría de las veces los propietarios. Las personas jurídicas también tienen este derecho, por ejemplo, la actual empresa gestora(Cláusula 7 del artículo 45 del Código de Vivienda de RF).

Los iniciadores pueden actuar a través de un representante, para lo cual se deberá otorgar un poder certificado por notario o otorgado de conformidad con requisitos generales Arte. 185.1 Código Civil.

Para prepararse para la junta general, se requerirán los siguientes documentos:

1. Registro de propietarios de locales de edificios de viviendas.
2. Aviso de celebración de junta general de propietarios.
3. Formularios de resolución de propietarios.
4. Hojas de registro.

¿Dónde y cómo obtener estos documentos?

El registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es necesario para enviar las convocatorias de la junta general y contar los votos sobre los puntos del orden del día. Debe incluir información sobre los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos en particular, indicando el área del local que ocupan. El documento es parte integrante del acta de la junta general.

Se puede obtener de la organización gestora de un edificio en particular. Si ella se niega, usted mismo puede crear un registro. Para ello es necesario solicitar a los propietarios del local la presentación de certificados de registro expedidos antes del 15 de julio de 2016 o solicitar información al Registro Unificado Estatal de Derechos Inmobiliarios. Después del 15 de julio de 2016, el derecho es confirmado mediante extracto del Registro Unificado del Estado y los certificados en papel fueron cancelados (carta del Ministerio de la Construcción de 17 de noviembre de 2016 No. 38396-OD/04).

Mensaje (notificación) sobre la celebración de una junta general

¿Qué debe contener un aviso sobre la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos?

El aviso de celebración de una junta general de propietarios de locales de un edificio de apartamentos deberá indicar:

1. información sobre la persona (personas) por cuya iniciativa (quién) se convoca la reunión;
2. forma de celebración de la reunión (reunión presencial o votación a distancia, reunión en forma presencial-ausente);
3. fecha, hora, lugar de la reunión o, en el caso de que esta reunión se celebre en forma de voto a distancia, la hora, fecha de inicio y finalización de la adopción de las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación, el lugar o la dirección dónde deberían transferirse dichas decisiones;
4. agenda de la reunión;
5. el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, el lugar o dirección donde podrán verse.

Cada propietario de un local en un edificio de apartamentos debe ser notificado de la hora y el lugar de la junta general a más tardar 10 días antes de la fecha de la junta general. Dependiendo del método de notificación establecido por la junta general, se puede colocar un aviso en la entrada u otro lugar de acceso público, entregar el aviso a cada propietario para que lo firme o enviarlo por correo certificado (parte 4 del artículo 45 de Código de Vivienda de RF).

¿Qué cuestiones se resuelven en la junta general de propietarios de locales?

• Cambiar el sistema de gestión o la forma de gestionar la casa.
• Creación/liquidación de HOA.
• Aprobación del procedimiento de inscripción y ubicación de conservación del acta de la junta general de propietarios.
• Reconstrucción de viviendas y cualquier cuestión relacionada con almacenes y dependencias para las necesidades del hogar.
• Desmantelamiento de objetos individuales relacionados con el edificio.
• Uso del área local.
• Arrendamiento de territorio para comercios u otros fines.
• Los residentes deciden sobre la construcción de un parque infantil, estacionamiento y la prohibición del uso de terreno perteneciente a la casa.
• Resolver problemas relacionados con la asignación de fondos recaudados para reparaciones mayores.

(Los fondos pueden ir a la cuenta propia de TSN o a una cuenta general fondo estatal. Tomar tal decisión no requiere demora).

Formas de gestionar un edificio de apartamentos.

La legislación sobre vivienda prevé tres formas de gestionar un edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). La junta general de propietarios de locales elige el método de gestión más conveniente y adecuado y puede modificarlo en cualquier momento según su decisión (parte 3 del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

Método 1. control directo propietarios de locales en un edificio de apartamentos (artículo 164 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia)

La gestión directa es posible en un edificio de apartamentos cuyo número de apartamentos no supere los treinta (parte 2 del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Uno de los propietarios de los locales en dicha casa u otra persona con autoridad certificada por un poder (Parte 3 del artículo 164 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) tiene derecho a actuar en nombre de los propietarios de los locales en dicha casa. una casa en las relaciones con terceros.

Método 2. Gestión de una asociación de propietarios (HOA) o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada

La HOA es creada por los propietarios de un edificio de apartamentos (por decisión de más del 50% de los propietarios) o por los propietarios de apartamentos en varios edificios, es un tipo de asociación de propietarios de bienes raíces, que es una asociación de propietarios de local en un edificio de apartamentos, y está registrado como organización sin fines de lucro(Cláusula 4, Parte 2, Artículo 44, Parte 1, Artículo 46 de la RF LC; Cláusula 4, Cláusula 3, Artículo 50, Cláusula 2, Artículo 291 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El propósito de la Asociación de Propietarios es administrar la propiedad común de la casa y realizar actividades para crear, mantener, preservar y aumentar dicha propiedad, proporcionar servicios públicos y realizar otras actividades destinadas a lograr los objetivos de administrar edificios de apartamentos o compartir la propiedad. de los propietarios (Parte 1 del artículo 135 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

La asociación de propietarios tiene derecho a prestar servicios y (o) realizar trabajos de mantenimiento y reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos por sí sola o contratar, sobre la base de contratos, personas que realicen los tipos de actividades pertinentes. . Si la Asociación de Propietarios ha celebrado un acuerdo con organización gestora, controla el cumplimiento de las obligaciones derivadas de dicho acuerdo.

Método 3. Gestión de la organización de gestión.

Organización gestora - organización comercial, que proporciona servicios de gestión de un edificio de apartamentos sobre la base de una licencia (parte 1.3 del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

Además del método de gestión, la junta general de propietarios de locales debe seleccionar una organización de gestión específica, acordar con ella los términos del contrato y el importe de los honorarios por mantenimiento y reparación.

Al elegir una organización de gestión por parte de la junta general de propietarios de locales, se concluye un acuerdo de gestión con cada propietario en los términos especificados en la decisión de la junta general (Parte 1 del artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Según los términos del acuerdo, la organización gestora, dentro del plazo acordado por una tarifa, se compromete a prestar servicios y realizar trabajos de mantenimiento y reparación adecuados de la propiedad común en un edificio de apartamentos, para proporcionar servicios publicos los propietarios de locales y las personas que utilizan los locales en este edificio llevan a cabo otras actividades destinadas a lograr los objetivos de gestión de un edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

El contrato de gestión de un edificio de apartamentos se celebra por un período no inferior a un año ni superior a cinco años (parte 5 del artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Al mismo tiempo, los propietarios del local tienen derecho a rescindir el contrato de gestión por los motivos previstos en el apartado 8 del art. 162 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. En caso de prestación inadecuada de servicios, la organización gestora es responsable ante los propietarios. En una junta general, tienen derecho a negarse a ejecutar un contrato de gestión para un edificio de apartamentos si la organización gestora no cumple con los términos de dicho acuerdo y deciden elegir otra organización gestora o cambiar el método de gestión de la casa ( Parte 8.2 del artículo 162 del Código de Vivienda de RF).

Celebración de una junta general

El día de la reunión, los miembros del grupo de iniciativa se reúnen con los restantes propietarios del local en el lugar señalado y a la hora acordada. El propietario del local puede votar en la junta general personalmente o mediante representante. El poder para votar debe contener información sobre el propietario representado del local y su representante (nombre o designación, lugar de residencia o ubicación, datos del pasaporte) y debe redactarse de acuerdo con los requisitos de los incisos 4 y 5 del art. . 185 del Código Civil de la Federación de Rusia o certificado por notario. La información sobre las personas que participan en la parte personal de la votación se ingresa en las hojas de registro. Independientemente de la participación en la votación en persona, todos los propietarios votan por escrito completando un formulario de decisión. Los formularios de decisión deberán enviarse o expedirse con antelación, debiendo indicarse la fecha, hora y lugar de recepción de los formularios cumplimentados.

La Asamblea General no puede tomar decisiones sobre asuntos no incluidos en el orden del día ni modificarlo.

El procedimiento está regulado en detalle por Orden del Ministerio de Construcción de Rusia de 31 de julio de 2014 No. 411/pr “Sobre la aprobación de los términos aproximados del acuerdo para la gestión de un edificio de apartamentos y recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para la organización y celebración de juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos"

¿Qué debe contener la decisión del propietario del edificio de apartamentos?

La decisión del propietario sobre las cuestiones sometidas a votación deberá incluir la siguiente información:

Información del propietario:

1. información sobre la persona que participa en la votación (nombre completo del propietario votante (representante del propietario), número del local, su participación en la propiedad del local);
2. información sobre el documento que acredita la propiedad de la persona que participa en la votación del local en el edificio de departamentos correspondiente (número de formulario de certificado o número de registro del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado);
3. decisiones sobre cada tema de la agenda, expresadas en términos de “a favor”, “en contra” o “abstención” (Parte 3 del artículo 48 del Código de Vivienda de RF).

Si la votación la realiza un representante, éste deberá adjuntar un poder. El representante legal que votó por el titular del menor (padre) deberá adjuntar copia del acta de nacimiento del menor.

Información sobre la hora, fecha y lugar de recepción de los formularios de decisión, firma del titular o su representante. (Un formulario de decisión sin firma se considera inválido y no se tiene en cuenta al contar los votos según los resultados de la votación).

Es muy importante recordar que la asamblea general es válida (tiene quórum) si en ella participaron los propietarios del local o sus representantes con más del 50% de los votos del total de votos. El número de votos que tiene cada propietario de un local en un edificio de apartamentos en una junta general es proporcional a su participación en el derecho, a saber: 1 m2. metro = 1 voto.

Al resolver la cuestión de la creación de un TSN, el formulario de decisión, así como la agenda, deben incluir las siguientes preguntas:

1. Sobre la creación de una Asociación de Propietarios de Bienes Raíces.
2. Al aprobarse su nombre;
3. Tras la aprobación de sus estatutos;
4. Sobre la elección de su presidente;
5. Sobre la elección del método de control;
6. Por terminación de contratos de gestión previamente celebrados.

Para tomar una decisión sobre la creación del TSN se requiere más del 50% del número total de votos. Todos los propietarios que votaron “A FAVOR” creación de TSN y aprobación del estatuto, deberá firmar el acta de la asamblea general.

Registro de resultados de votación.

La Comisión de Escrutinio procesa las papeletas y cuenta los resultados de la votación. La composición de la comisión de escrutinio la determinan los propietarios en la junta general.

Sólo se cuentan aquellos votos para los cuales el propietario haya elegido una sola opción de respuesta en la decisión escrita. De lo contrario, las decisiones se considerarán inválidas. Si hay varias preguntas en la agenda, una respuesta incorrecta no invalida toda la decisión (Parte 6, artículo 48 del Código de Vivienda de RF).

La decisión final de la junta general se documenta en un protocolo al que se adjuntan todas las papeletas de votación. Los requisitos del protocolo están regulados en detalle por Orden del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de 25 de diciembre de 2015 No. 937/pr.

Los detalles requeridos del protocolo son:

1. nombre del documento;
2. fecha y número de registro del acta de la junta general;
3. fecha y lugar de la junta general;
4. título del contenido del acta de la junta general;
5. contenido del acta de la junta general;
6. lugar (dirección) de almacenamiento de las actas de las juntas generales y decisiones de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación;
7. anexos al acta de la junta general (si están indicados en el contenido del acta de la junta general);
8. firma del presidente y secretario, de los miembros de la comisión de escrutinio o del iniciador de la junta general de propietarios de locales, si el presidente y el secretario no fueron elegidos.
9. Firmas de todos los propietarios que votaron “A FAVOR” de la creación de TSN y la aprobación de los Estatutos de la Asociación.

El texto del protocolo tiene dos partes: introductoria y principal.

Introductorio: estadísticas registradas, hechos.

Al levantar el acta, en este apartado se indica la siguiente información: Iniciador de la reunión.

Para una entidad jurídica, de acuerdo con el registro y los documentos constitutivos, se prescribe el nombre de la organización sin abreviaturas, OGRN. Para una persona física, de acuerdo con el documento de identidad, se indica el nombre completo sin abreviaturas, el número de la vivienda cuyo propietario es la persona física y los datos del documento de propiedad.

Se indica el presidente, secretario y composición de la comisión de escrutinio.

Lista de miembros de la junta general. El número total de votos de los propietarios de MKD. El área total del edificio de departamentos. Agendas. Presencia/ausencia de quórum y competencia de la reunión.

La parte principal contiene los aspectos procesales directos de la realización de la etapa presencial. La etapa de correspondencia no se describe.

parte principal

Aquí se escriben el temario y las secciones individuales (su número corresponde a las preguntas). Las cuestiones se someten a la consideración de los propietarios de acuerdo con la convocatoria de la junta. El orden del día podrá incluir uno o más temas. Las preguntas están numeradas.

Está prohibido agregar el ítem “Varios” o discutirlo en su marco varias preguntas. Queda prohibido incluir en el orden del día puntos que no estén incluidos en la convocatoria de la reunión.

No se pueden combinar preguntas con diferentes contenidos en una única formulación.

La parte principal incluye 3 secciones:

Parte 1. "Escuche": aquí está escrito el nombre completo del orador en la reunión, número de serie, el contenido del tema según el orden del día, un contenido abreviado del discurso o una indicación del anexo con el texto del discurso.

Parte 2. “Propuesta”: una esencia inequívoca y concisa de la propuesta sobre el tema que se está votando.

Parte 3. "Decidido": decisiones relativas a todos los temas del orden del día: la redacción puede ser "a favor", "en contra", "abstención". Asegúrese de anotar el número y la redacción exacta del tema según la agenda, así como la suma de votos sobre los diferentes temas.

La decisión podrá tener varios párrafos numerados.

Información sobre los presentes e invitados.

Los presentes en la reunión son personas físicas y jurídicas que tienen derecho a votar en la reunión (tienen el derecho de propiedad del local en el edificio de apartamentos). Invitados a la reunión: personas que están presentes en la reunión pero que no tienen derecho a voto. En la mayoría de los casos se trata de abogados u otros expertos.

Después de la palabra "Presente", se ingresa información sobre todas las personas presentes en la junta general.

Incluyen:

Para particulares: nombre completo (si está disponible) del propietario del local en un edificio de apartamentos y (o) su representante (si participa en la junta general).

Para personas jurídicas: el nombre escrito sin abreviaturas y la entidad jurídica OGRN. personas según registro y documentos constitutivos, nombre y datos del documento que acredite la propiedad del local, el número total de votos que posee la persona correspondiente. Nombre completo (si lo hubiera) del representante de la persona jurídica (el asiento se realiza de acuerdo con el documento de identificación), nombre y datos del documento que confirma la autoridad del representante de la persona jurídica, firma de esta persona.

Se indican según el documento de identidad del ciudadano. Anote el número del local en un edificio de apartamentos cuyo propietario sea una persona física y los detalles del documento que acredite la propiedad del local. Se indican el número de votos de la persona relevante, el nombre y los detalles del documento que confirma la autoridad del representante del propietario del local (sujeto a la participación en la junta general y la votación) y las firmas de todas las personas especificadas.

Los datos sobre las personas presentes en la reunión se pueden compilar en una lista si su número supera las 15 personas. También registra información sobre los presentes de acuerdo con los requisitos anteriores del párrafo 12 de la Orden.

La lista es un apéndice obligatorio del acta de la junta general. En el propio protocolo se coloca la nota “Lista adjunta, Apéndice No. ____” inmediatamente después de escribir el número total de presentes.

Un anexo obligatorio al acta de la junta general es:

1. registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que contiene información sobre todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, indicando el apellido, nombre, patronímico (si lo hubiera) de los propietarios - personas físicas, el nombre completo y OGRN de las personas jurídicas, número de locales de su propiedad y detalles de los documentos que confirman los derechos de propiedad de los locales, número de votos de cada propietario de locales en un edificio de apartamentos;
2. convocatoria de la junta general, emitida de conformidad con el inciso 5 del art. 45, apartado 4, art. 47.1 Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
3. un registro de entrega de mensajes a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre una junta general, que contiene información sobre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (representantes de los propietarios) a quienes se enviaron los mensajes, y el método de envío de mensajes, la fecha de su recepción por los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos (representantes de los propietarios), con excepción del caso en que la decisión de la junta general estipule que un aviso de la junta general se publicará en los locales de una casa determinada, determinado por tal decisión y accesible a todos los propietarios de locales en una casa determinada;
4. una lista de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que estuvieron presentes en la junta general, que contiene información sobre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (representantes de los propietarios).
5. poderes (o copias de los mismos) u otros documentos (copias de los mismos) que acrediten los poderes de los representantes de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que estuvieron presentes en la junta general. Si un padre votó por un hijo menor, se debe adjuntar el certificado de nacimiento del niño;
6. documentos sobre los cuales se tomaron decisiones en la junta general durante la consideración de los asuntos incluidos en el orden del día y sometidos a votación;
7. decisiones de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en caso de una junta general en forma de voto ausente o ausente;
8. otros documentos o materiales que se determinarán como anexo obligatorio del acta de la junta general mediante decisión de la junta general adoptada en la forma prescrita.

El acta de la junta general se elabora dentro de los plazos establecidos por la junta general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos, pero a más tardar 10 días después de la junta.

Informe sobre los resultados de la reunión.

La decisión final de la junta general de propietarios se redacta en forma de protocolo al que se adjuntan todas las papeletas de votación. El iniciador de la junta deberá hacer públicas las decisiones adoptadas por la junta general, así como los resultados de la votación. Para ello, es necesario publicar un mensaje en las instalaciones de esta casa, que está determinado por decisión de la junta general y está disponible para todos los propietarios.

Todos los propietarios deben ser notificados a más tardar diez días después de la fecha de adopción de estas decisiones (Parte 3 del artículo 46 del Código de Vivienda).

Presentación del acta de la junta general de propietarios de locales de un edificio de apartamentos a la autoridad de control

El procedimiento para la transferencia de copias del acta de la junta general de propietarios de locales está establecido por Orden del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales. Federación Rusa de 25 de diciembre de 2015 No. 937/pr.

1. En relación con la adopción de la Ley Federal No. 485-FZ del 31 de diciembre de 2017, la Organización administradora, la junta de HOA, complejo residencial, cooperativa de vivienda después del 11/01/2018. están obligados a enviar no copias, sino originales decisiones y acta de la junta general de propietarios de locales que se les presentan de conformidad con la Parte 1 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia por la persona que inició la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, ante el organismo estatal de supervisión de la vivienda de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia en cuyo territorio se encuentra el edificio de apartamentos, el propietarios del local en el que se celebró la junta general.

2. Originales Las decisiones y protocolos deben presentarse dentro de los cinco días a partir del momento en que fueron recibidos del iniciador por la organización gestora, la junta de la Asociación de Propietarios, el complejo residencial o la cooperativa de vivienda. La entrega debe formalizarse de tal manera que sea posible confirmar el hecho y la fecha de recepción de los documentos por parte de la autoridad estatal de supervisión de la vivienda. Además, la obligación de colocar en un estado sistema de información vivienda y servicios comunales (en adelante, el sistema) de imágenes electrónicas de decisiones, protocolo en formato electrónico.

3. Las copias de decisiones y protocolos se consideran transferidas en el caso de que una imagen electrónica de decisiones y protocolos sea de dominio público y esté disponible para su visualización en el sistema, así como cuando se transfieran decisiones y protocolos de cualquier otra forma, excepto para su publicación. en el sistema, si la organización gestora tiene , junta de una asociación de propietarios, cooperativa de vivienda o construcción de viviendas, otra cooperativa de consumidores especializada, un documento que acredite el hecho y la fecha de su transferencia al organismo estatal de supervisión de la vivienda.

Almacenamiento de materiales de la junta general de propietarios de locales de un edificio de apartamentos.

En relación con la adopción de enmiendas al Código de Vivienda de la Federación de Rusia Ley federal No. 485-ФЗ del 31 de diciembre de 2017, del 11 de enero de 2018. Ahora sólo se permite almacenar copias actas de las juntas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y decisiones de dichos propietarios sobre cuestiones sometidas a votación, en el lugar o dirección que determine la decisión de esta junta. (cláusula 4 del artículo 46 Código de Vivienda RF).

En la asamblea general de propietarios, que normalmente se celebra cuando en un edificio de varias plantas hay una asociación de propietarios registrada, se toman oficialmente las decisiones clave en materia de paisajismo, de conformidad directa con los artículos del Código de Vivienda de la Federación de Rusia actualmente en vigor. , con todas las modificaciones. La reunión de miembros de la Asociación de Propietarios sobre distribución legal puede ser ordinaria o extraordinaria. La diferencia entre ellos radica, en particular, en que los regulares se realizan una vez al año. Por regla general, el momento de la conducta cae en el segundo trimestre anual para que la entidad gestora presente informes sobre el cumplimiento de los términos del contrato, como lo exige la undécima parte del artículo 162 del Código de Vivienda.

Cualquiera de los propietarios de locales residenciales o no residenciales en un edificio de apartamentos puede iniciar una reunión pública extraordinaria de propietarios. El número de dichos honorarios es ilimitado, sin embargo, es importante tener en cuenta que es el iniciador quien está obligado a asumir todos los costos y preocupaciones de su organización y realización, incluido el envío oportuno de notificaciones oficiales a la fecha y lugar de la reunión. .

Con referencia al artículo 41.1 del mismo Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las decisiones en las reuniones abiertas de propietarios se toman sobre la base de los resultados de la votación en persona (en persona), la votación en ausencia (completando cuestionarios escritos) y la votación en persona. .

El quórum como forma de recuento de votos

El quórum de miembros de la Asociación de Propietarios en sí es el número de dichos miembros, aprobado por la ley y los puntos de los estatutos de la organización administradora de acuerdo con los documentos actuales de la organización, lo cual es extremadamente necesario para que la reunión pública en curso de los propietarios de viviendas. premisas para que se reconozca efectivamente que han tenido lugar. Y también para que tal o cual decisión estipulada se tome de forma legal e innegable de acuerdo con el orden del día anunciado en la notificación. El artículo 45 del Código de Vivienda Vigente establece que una reunión tiene quórum si los participantes reunidos cuentan con el cincuenta o más por ciento de los votos de todo el edificio de varias plantas.

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Hay que tener en cuenta que los votos no se distribuyen por igual entre los propietarios, sino de acuerdo con su participación en la superficie de la casa, incluida también la propiedad común de la casa. Para calcular la proporción de votos que tiene un participante, es necesario dividir el área de su propiedad personal (el valor registrado en los documentos de título) por la suma de todas las áreas residenciales y no residenciales documentadas en un edificio de varios pisos. . Como regla general, este valor está disponible en la ficha técnica, pero a veces está desactualizado o es inexacto por una razón u otra.

Para conocer el área real, es necesario, nuevamente, basarse en la legislación rusa vigente.

Trabajo preliminar

Antes de calcular el quórum de la junta general de propietarios, es necesario disponer de cierta información. En primer lugar, esta es el área exacta de su edificio de apartamentos. Rosreestr contiene información actualizada y precisa, de conformidad con el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia No. 491 del 13 de agosto de 2006, sobre la aprobación de las reglas para el mantenimiento de la propiedad común de los hogares. El párrafo cuatro de esta resolución establece que si la información contenida en los documentos técnicos y el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado no coinciden, uno debe guiarse por los datos de este último (Rosreestr). Esto también significa que para aclarar el área total, debe comunicarse inmediatamente con esta autoridad.

Para una reunión de HOA en persona, es importante que haya quórum; de lo contrario, el evento no se podrá realizar. Para determinar la presencia de un quórum, necesita la llamada lista de aparición de miembros de la Asociación de Propietarios. En otras palabras, cada participante debe tener un pasaporte personal y documentos que acrediten la propiedad de los bienes inmuebles en esta casa. La información de estos documentos y del pasaporte se consigna en la hoja de comparecencia, que finalmente deberá ser firmada por el propio participante.

Antes del inicio de la reunión, los responsables cuentan el número de acciones de propiedad y determinan la presencia de quórum.

Explicaciones y ejemplos.

Todas las condiciones y requisitos para la celebración de reuniones de propietarios en edificios de varios pisos se pueden encontrar en artículos separados del Código de Vivienda vigente de la Federación de Rusia, según enmendado. Así, por ejemplo, la primera parte del artículo 48 dice que sólo los propietarios de los locales de un edificio determinado tienen derecho a votar sobre los temas expresados ​​en el orden del día fijado. Es decir, si hablamos de un piso residencial, sólo se tiene en cuenta la opinión de su propietario legal, y los ciudadanos que conviven con él, aunque estén registrados, no tienen derecho a votar. Teniendo en cuenta las reglas anteriores para calcular la parte del derecho de propiedad común de la propiedad conjunta, si el apartamento tiene un área de 68 metros cuadrados, mientras que la casa entera tiene 6035 metros cuadrados, la parte de la propiedad común del propietario será ser 68/6035 = 0,011.

La tercera parte del mismo artículo del Código de Vivienda de RF regula que la suma de los votos del propietario es proporcional a la participación legal existente en los derechos sobre la propiedad común existente, es decir, si tomamos el ejemplo anterior, 0,011 * 100 = 1,1 es el número de votos de este propietario.

Es la tercera parte del artículo 45 del Código de Vivienda que establece que el quórum se produce cuando el número de votos presentes es superior al cincuenta por ciento. En este caso, en lugar del propietario, podrá estar presente su representante mediante poder notarial. Si existe una necesidad real de la presencia de un representante, es importante prestar atención al tipo de poder emitido, la lista específica limitada de poderes y el período de validez, que tiene sentido limitar a un día: la fecha de la reunión.

Voces de propietarios

La cantidad de votos de los miembros de la Asociación de Propietarios en una reunión abierta en términos porcentuales se determina multiplicando matemáticamente el área total de la propiedad privada privatizada de los presentes por 100 y dividiendo por el área exacta conocida de todos los locales disponibles en un apartamento. edificio (de gran altura), que incluye obligatorio no residencial, en posesión de personas jurídicas y en presencia de personas físicas. Total útil conocido a partir de los datos agencias gubernamentales La zona está indicada en la documentación técnica actual o se puede aclarar en Rosreestr.

Si tomamos como ejemplo área total toda la casa tiene 6035 metros cuadrados, como se indicó anteriormente, y los participantes de la reunión, que poseen un total de 3248 metros cuadrados, resulta:

3248*100/6035=53.81, lo que significa que hay quórum, se puede realizar una reunión y se pueden tomar decisiones mediante votación.

Sin embargo, también es necesario tener en cuenta qué tipo de propiedad tiene el participante con derecho a voto. En este caso, todas las acciones, fechas y números deberán constar en el acta de la reunión, que deberá ser firmada por los participantes. El formulario del protocolo es estándar; no se establecen requisitos específicos.

La ausencia de quórum se determina de la misma forma si el valor es inferior a cincuenta. En este caso, tendrás que programar la recogida para otra fecha y volver a notificarlo a los propietarios.

Propiedad compartida y copropiedad

De conformidad con los artículos 245 a 252 del Código Civil de la Federación de Rusia, actualmente vigente con modificaciones, la propiedad común privada privatizada puede ser compartida o, en referencia a los artículos 253 a 259 del mismo código, conjunta. CON propiedad compartida Por regla general, no surgen dificultades, ya que la acción se asigna específicamente, como lo demuestran los documentos pertinentes. Para determinar el porcentaje de votos aquí, debe multiplicar el área de su participación por 100 y dividirla por el área total de la casa, tal como se hace en los casos habituales. Al calcular el quórum en una reunión, solo se tienen en cuenta aquellos números y ciudadanos que constan en los documentos.

Las partes primera y segunda del artículo 253 del Código Civil de la Federación de Rusia establecen que los propietarios de locales en propiedad conjunta utilizar la propiedad y disponer de ella en igualdad de condiciones, ya que las acciones no están asignadas. Así, cualquier copropietario podrá estar presente en la junta, y el porcentaje de votos se determinará por apartamento, y no por copropietario individual, sin importar cuántas viviendas estén registradas.

Toma de decisiones

La primera parte del artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece ciertos requisitos según los cuales todas las decisiones las toman las asociaciones mediante votación. Se toma la decisión por la que se vota la mayoría de votos, y no el número de miembros de la Asociación de Propietarios.

Además, hay que tener en cuenta la segunda parte del artículo 44 de este código, que establece que para tomar una decisión no sólo se necesita la mayoría de votos, sino al menos dos tercios del número total de votos posibles. no presente, votos. Estas podrían ser decisiones relativas a:

A modo de ejemplo, para la toma de decisiones sobre colocación de publicidad, la forma de realización de reuniones es estándar, se observa el protocolo previamente definido para la elaboración de actas. Para que se apruebe una resolución, el 66% o más de todos los propietarios de unidades en el edificio deben votar Sí, no el 66% de los presentes en la reunión.