Ley Federal de Títulos Hipotecarios. Bonos hipotecarios Características de los títulos hipotecarios

La Ley Federal de Valores Hipotecarios fue suscrita el 11 de noviembre de 2003. Su esencia radica en el hecho de que ahora toda persona u organización puede convertirse en inversor en un fondo hipotecario de vivienda. Los valores están garantizados por garantías y obligaciones crediticias reembolsables de los prestatarios. El seguro contra riesgos lo proporcionan las grandes aseguradoras.

La Ley Federal No. 152 tiene como objetivo no solo regular las relaciones financieras de los prestamistas, prestatarios y posibles inversores en el mercado de la construcción de viviendas. Este documento regulatorio fue desarrollado principalmente para obtener un instrumento para la inversión efectiva de fondos de varios fondos gubernamentales.

Así, si nos fijamos en la experiencia de los países occidentales, podemos ver que hasta más de la mitad de los fondos acumulados para pensiones se colocan en títulos hipotecarios y inmobiliarios. Hoy en nuestro país el efecto de esta ley se limita a determinados círculos. Los fondos mutuos colocan una parte de sus fondos de inversión en valores respaldados por hipotecas. Sin embargo, este instrumento financiero nunca funcionó del todo.

La crisis de 2015 repercutió con una fuerte caída de la denominación de la moneda nacional. La inversión en la construcción de viviendas ha dejado de ser rentable debido al alto riesgo de quiebra. La Ley de Quiebras de Personas Físicas no ha hecho más que agravar los riesgos de los inversores potenciales.

Conceptos básicos de la Ley Federal sobre valores respaldados por hipotecas.

Para empezar, conviene comprender los conceptos básicos sobre los que se basa la Ley Federal sobre valores respaldados por hipotecas. Este documento normativo opera con los siguientes conceptos:

• Por valores respaldados por hipotecas, la ley entiende los documentos garantizados por una garantía que dan derecho a recibir una determinada ganancia en el futuro;
• Los bonos predominantemente respaldados por hipotecas son valores emitidos por instituciones financieras de crédito garantizados por su cartera de contratos hipotecarios y totalmente garantizados por bienes inmuebles en garantía;
• un bono de vivienda está garantizado únicamente por riesgos colaterales y no es un documento que otorga el derecho a participar en la distribución de los beneficios del crédito;
• un agente hipotecario puede ser una organización especializada que opera en el marco de una licencia emitida por el Banco Central de Rusia, sus actividades están dirigidas a la formación de paquetes de valores respaldados por hipotecas y la mediación entre bancos e inversores potenciales en el mercado inmobiliario del país; Federación de Rusia;
• Un certificado de participación hipotecaria también es un valor, pero con validez limitada, por lo que su titular no puede reclamar la distribución de las ganancias recibidas de la venta de la propiedad en garantía.

Estos términos básicos están en el centro de la ley federal de valores respaldados por hipotecas. Sólo pueden utilizarse para garantizar las obligaciones asumidas por el acreedor. La financiación se realiza en el marco de acuerdos de inversión celebrados. El monto de los dividendos a pagar se determina durante una reunión del consejo de administración de la entidad de crédito y de acuerdo con el agente hipotecario.

¿Qué es la cobertura hipotecaria?

De acuerdo con la Ley Federal de Valores Hipotecarios, todos están respaldados por hipotecas y aseguran al inversionista contra posibles riesgos de pérdidas debido a la presencia de garantías y obligaciones crediticias de los prestatarios.

¿Qué es la cobertura hipotecaria según la ley federal descrita? Estos pueden ser bienes raíces, hipotecas, obligaciones crediticias para pagar el monto principal de la deuda y los intereses devengados por el uso de recursos financieros. Todo lo que garantiza la seguridad de la inversión en valores de un inversor es la cobertura hipotecaria. El banco que emite los títulos hipotecarios es responsable de la seguridad de estos fondos. La responsabilidad del cumplimiento de la legislación en esta área recae en el agente hipotecario, que cuenta con una licencia de autorización especialmente emitida.

Así, el agente hipotecario tiene la oportunidad y la responsabilidad directa de realizar auditorías completas de la entidad financiera y respetar los derechos de los inversores en el ámbito de la seguridad de los activos financieros invertidos.

Una excepción a la cobertura hipotecaria es el monto que cubra más del 80% del valor tasado de la propiedad en garantía. En la práctica, esto significa que si un prestatario obtiene un préstamo hipotecario sin pago inicial, al incluir este activo en su paquete de títulos hipotecarios, el banco está obligado a cubrir el 20% del monto con sus activos financieros.

Un contrato de préstamo hipotecario residencial es una cobertura hipotecaria para la emisión de valores, certificados y bonos. Pero existen una serie de requisitos de la ley federal para la preparación de este documento:

1. la forma del acuerdo debe indicar que solo implica una liquidación en forma de transferencia de efectivo o fondos no monetarios (la legislación vigente no prevé la liquidación mediante trueque);
2. el contrato de hipoteca debe ir acompañado de una póliza de seguro contra los riesgos de daño y pérdida del inmueble adquirido;
3. el contrato de préstamo hipotecario se concluye por una determinada cantidad de financiación, que no debe exceder el 80% del valor de tasación de la propiedad que se compra;
4. El contrato va acompañado de una evaluación del valor de mercado de un apartamento, casa, habitación o edificio comercial independiente;
5. es obligatorio formalizar las obligaciones de garantía con la recepción de la hipoteca y su transferencia para su custodia a la entidad de crédito que sea el acreedor hipotecario;
6. el acuerdo debe indicar que el deudor hipotecario no tiene derecho a enajenar esta propiedad sin el permiso correspondiente del acreedor hasta el pleno cumplimiento de todas las obligaciones financieras con el banco.

Están sujetos a exclusión de la cobertura hipotecaria todos los bienes inmuebles para los cuales no se haya emitido una póliza de seguro para todos los puntos y riesgos previstos por la ley sobre hipotecas. Todos los demás tipos de seguro son opcionales. Y si el prestatario no contrata una póliza de seguro hipotecario para la propiedad, entonces el banco no tiene derecho a incluir este acuerdo en su cartera de préstamos y transferirlo a la base de datos de valores hipotecarios. Por tanto, la entidad de crédito no recibe devolución de fondos y pierde su capital de trabajo durante todo el período de préstamo a su prestatario. Esto se convierte en una justificación legítima para aumentar las tasas de interés.

Agente hipotecario: forma de organización, derechos y obligaciones.

Un agente hipotecario es una organización especializada cuyos derechos y responsabilidades incluyen la regulación del mercado ruso de valores hipotecarios. Un agente hipotecario puede trabajar en la forma jurídica de una organización en forma de sociedad anónima abierta y cerrada, o de sociedad de responsabilidad limitada. Para iniciar una actividad, es necesario registrar una entidad jurídica, emitir todos los permisos necesarios y obtener una licencia del Banco Central de Rusia, que otorga el derecho a realizar actividades financieras en el territorio de la Federación de Rusia.

El agente hipotecario tiene los siguientes derechos y responsabilidades:

• puede adquirir obligaciones crediticias de instituciones bancarias;
• verificar el trabajo del banco en el campo de la gestión de activos colaterales y garantizar la seguridad de la cobertura hipotecaria para cumplir con los principios de limitar los riesgos de los inversores potenciales;
• después de la recompra de obligaciones de préstamos y garantías, formar un paquete separado de propuestas de inversión;
• atraer fondos prestados de la disposición de personas físicas y jurídicas ubicadas en el territorio de la Federación de Rusia o en el extranjero;
• controlar el proceso de distribución de medios de lucro;
• participación en reuniones sobre distribución de dividendos recibidos.

De otra forma, el agente puede denominarse organización hipotecaria especializada. En la formación del nombre completo deberá incluirse uno de los dos nombres que reflejen la esencia principal de la actividad económica.

Un agente hipotecario no es una organización comercial de pleno derecho y no tiene derecho a celebrar contratos con personas a título reembolsable (pago). Cualquier actividad empresarial relacionada con la venta de información o la transferencia de información valiosa conlleva responsabilidad en forma de liquidación judicial de la organización.

La liquidación voluntaria de una organización hipotecaria especializada sólo es posible después de que haya cumplido con todas sus obligaciones.

Registro de cobertura hipotecaria

La ley federal de valores respaldados por hipotecas exige que cada agente hipotecario mantenga registros completos. El registro de cobertura hipotecaria es una base de datos en la que se deben anotar todos los objetos aceptados para la inversión de los fondos prestados.

El registro de cobertura hipotecaria se mantiene simultáneamente en formato electrónico y en papel. El plazo para ingresar la información recibida es de 24 horas después de su recepción y procesamiento. Los órganos gubernamentales de control (Banco Central de Rusia), las organizaciones de crédito en cuyo balance se encuentra esta garantía, los inversores y tenedores de certificados y bonos tienen acceso a la información de este registro.

En el registro de cobertura hipotecaria deberá consignarse la siguiente información:

• dirección completa de la ubicación de la propiedad;
• su valor líquido catastral y de mercado estimado;
• provisión de obligaciones colaterales;
• período de validez del contrato de préstamo hipotecario celebrado;
• tipos de seguro aplicados a esta propiedad;
• margen de beneficio potencial sobre una base anualizada;
• una nota sobre cómo atraer fondos prestados para refinanciar un préstamo;
• la parte restante está sujeta a reestructuración mediante la atracción de paquetes de inversión.

Toda esta información debe proporcionarse a los tenedores de valores respaldados por hipotecas previa solicitud por escrito. Toda información relativa a la pérdida de la garantía, reposición, aumento o disminución de su valor líquido de mercado deberá ser inscrita con prontitud en el registro.

Formas de certificación de derechos.

Al emitir un bono con garantía hipotecaria, se utiliza una forma especial de certificación de los derechos de su titular. Como valor se podrán emitir denominaciones en papel y electrónicas indicando la cobertura y obligaciones de la garantía.

La principal forma de garantizar el derecho del propietario de un valor es su inclusión en el registro estatal. Este registro es mantenido por agencias gubernamentales. Incluso si se pierde la versión impresa o electrónica de un bono o certificado, un inversor puede comunicarse con el Banco Central de Rusia para solicitar el restablecimiento de sus derechos legales. Después de lo cual se emitirá un documento de identificación. Este certificado permite recibir intereses y dividendos. También puede utilizarlo para ordenar la emisión de duplicados con las denominaciones de bonos y certificados emitidos anteriormente.

Intereses y garantía para su pago.

Después de emitir valores respaldados por hipotecas y colocarlos en el mercado financiero, el agente hipotecario debe realizar pagos de intereses. el monto de la rentabilidad se determina de antemano de acuerdo con la entidad financiera que es el acreedor hipotecario del inmueble. Luego, al atraer inversiones de personas jurídicas y físicas, el contrato especifica la fecha de pago de los intereses devengados y el monto de la rentabilidad. Durante todo el período de captación de fondos de inversión para la emisión de títulos hipotecarios, no se permite una disminución en el porcentaje especificado de rendimiento.

Los pagos no pueden realizarse menos de una vez al año. Lo contrario podrá estar estipulado en los términos del contrato. Pero la ley de valores respaldados por hipotecas no permite pagar intereses menos de una vez cada doce meses.

La garantía de pagos garantizados a los tenedores de bonos y certificados se realiza mediante cobertura hipotecaria colateral. Cada banco tiene fondos de capital autorizados. Si estas reservas disminuyen, el Banco Central inicia la revocación de la licencia y la terminación de la entidad de crédito. La no reducibilidad del saldo de los activos propios es una garantía de la capacidad de cumplir con todas las obligaciones del banco en virtud de sus obligaciones financieras con los inversores.

Emisión (emisión) de títulos hipotecarios

La emisión o puesta en circulación de valores respaldados por hipotecas está estrictamente regulada por la versión actual de la Ley Federal. Ya se imponen requisitos bastante estrictos en la etapa de formación del paquete inicial de propuestas para inversores potenciales.

En particular, debes prestar atención a los siguientes parámetros:

• antes de emitir bonos respaldados por hipotecas, se debe elaborar un registro que contenga toda la información básica sobre el inmueble en garantía;
• el volumen de emisión se limita al 80% del valor líquido de mercado de la garantía incluida en el registro;
• se aceptan como garantía los bienes hipotecados y los activos propios del banco;
• Después de la venta del paquete completo de la propuesta de inversión, el registro se cierra y se realizan cambios solo en caso de reposición de la propiedad o cambio en su valor.

Al emitir un bono o certificado hipotecario, la información más importante se indica en su valor nominal:

1. el período de validez de esta garantía (generalmente se limita al plazo del préstamo hipotecario en cuyo marco se recibió el inmueble en garantía);
2. nombre completo de la persona jurídica o apellido, nombre y patronímico de la persona física titular del valor;
3. valor nominal y cobertura hipotecaria;
4. el importe de los intereses devengados y pagados al tenedor anualmente.
5. Además, en el momento de su emisión, se prescriben todas las condiciones de seguridad y garantías financieras adicionales para el inversor.

En la emisión de valores respaldados por hipotecas, se da preferencia en su colocación a un reembolso único de la totalidad del valor nominal. Por lo tanto, la mayoría de las veces estos paquetes de inversión caen en manos de fondos mutuos y otros fondos.

Requisitos de cobertura hipotecaria

La Ley Federal de Valores Respaldados por Hipotecas impone mayores requisitos de cobertura o garantía. En particular, la mayor parte de la cobertura no puede contener objetos con baja liquidez de mercado.

Es por este motivo que todos los bancos establecen sus propios requisitos para los préstamos inmobiliarios. Esto se debe al hecho de que los apartamentos ubicados, por ejemplo, en viviendas en ruinas, no tienen liquidez de mercado y no pueden incluirse en el registro de cobertura hipotecaria. En consecuencia, no será posible atraer fondos de inversión de terceros inversores contra el préstamo hipotecario emitido.

Los requisitos incluyen el costo. Debe ser inferior al 80% del valor nominal de los bonos y certificados emitidos. El resto del valor de la garantía debe ser compensado por el banco con sus propios fondos de reserva.

Si se pierde la característica de consumo, cualquier bien incluido en el registro para la emisión de títulos hipotecarios deberá ser sustituido por otro similar a valor líquido de mercado. Esta cláusula obliga a los bancos a actuar en caso de que un cliente liquide anticipadamente una hipoteca.

En tal situación, la garantía debe retirarse del registro de bonos respaldados por hipotecas en un plazo de 30 días. Posteriormente, el hecho de la rescisión del contrato de prenda se registra en la cámara de registro y la información se ingresa en la base de datos electrónica. En ese momento, otra propiedad debería aparecer en el registro de cobertura hipotecaria, cubriendo el déficit resultante a su valor líquido de mercado.

El segundo caso es la ocurrencia de un evento asegurado. Si, por ejemplo, las estructuras de las paredes de un edificio se derrumban y la propiedad queda destruida, la compañía de seguros paga al banco el importe total de los daños causados. En tal situación, se forma una brecha en el registro de cobertura hipotecaria.

Rotación de cédulas y certificados hipotecarios

El volumen de negocios actual de certificados y bonos hipotecarios implica su amortización, ejecución hipotecaria, venta y otros métodos de venta, incluso en caso de quiebra del emisor.

Entonces, de acuerdo con la Ley Federal de Títulos Hipotecarios, son propiedad de aquellos tenedores que están indicados a la par e inscritos en el registro estatal de valores. En consecuencia, los titulares de cédulas hipotecarias tienen derecho:

• retirar sus activos financieros antes de lo previsto canjeando el valor;
• mediante la posterior reventa del bono a un tercero, pero sólo con la asistencia de un agente hipotecario;
• exigir el cumplimiento anticipado de las obligaciones en caso de quiebra del emisor.

Podrán ejecutarse títulos y bonos hipotecarios a favor de personas perjudicadas para compensar los daños materiales causados. Esto generalmente se hace a solicitud del servicio de alguacil al adjuntar una copia de la orden judicial, la orden de ejecución y otras formas legales de documentos.

El reembolso anticipado de los bonos y certificados hipotecarios emitidos es posible tanto a solicitud del emisor como a solicitud del titular del valor. Si se detectan irregularidades importantes en el trabajo de una institución financiera o de una organización hipotecaria especializada, el Banco Central de Rusia puede iniciar el reembolso anticipado de los valores respaldados por hipotecas. La base para la rescisión anticipada de una garantía hipotecaria puede ser un cambio significativo en la parte estructural del registro de cobertura hipotecaria.

Vea los puntos principales de la Ley Federal de Títulos Hipotecarios en el video adjunto, donde un abogado experto habla de todas las posibles dificultades de su implementación en la práctica para los potenciales inversionistas:

El pago de la deuda y los intereses en este caso se realiza con fondos recibidos de préstamos garantizados.

Los MBS son un tipo de valores secundarios. Se utilizan como herramienta universal para refinanciar inversiones y contribuciones para la construcción de nuevas propiedades residenciales.

Hay 4 etapas principales en el trabajo con valores:

1. liberar;
2. emisión;
3. apelar;
4. cumplimiento por parte del prestatario de sus obligaciones.

Peculiaridades

• Los pagos a los tenedores de valores se realizan periódicamente. Por regla general, se realizan mensualmente (a veces trimestralmente). Los pagos atrasados ​​son extremadamente raros.
• Los pagos de los activos combinados se resumen en dos partes. El primero (intereses) incluye la tarifa por utilizar el préstamo otorgado, el segundo (amortización) incluye el reembolso del monto principal de la deuda. Los pagos de depreciación pueden ser anticipados y regulares.
• Los pagos de amortización regulares se calculan de tal manera que el monto total de las obligaciones de la deuda se paga en su totalidad durante la vigencia del préstamo hipotecario. Esto difiere de los pagos de bonos corporativos, que requieren el pago del saldo total solo al vencimiento.
• El nivel de rentabilidad de los valores depende directamente del período de su circulación, así como del grado de riesgo de impago de los pagos. A su vez, dichos riesgos dependen de la seguridad de los valores.
• Para realizar el pago prematuro de las obligaciones de deuda, el prestatario tiene el derecho de vender un inmueble que actúa como garantía de la obligación del préstamo.

Especies

• Las hipotecas son valores nominativos garantizados por bienes inmuebles que confirman el derecho del propietario a cumplir con las obligaciones del prestatario. La función principal de dichos valores es acelerar la rotación de bienes inmuebles en función de la cesión. Una ventaja importante de estos documentos es la capacidad de ajustar y cambiar su contenido. Las hipotecas podrán ser declaradas inválidas si se viola el procedimiento para su emisión.
• Bonos respaldados por hipotecas. Con su ayuda, los inversores potenciales reciben garantías de que se cumplirán sus necesidades. La característica principal de este tipo es la presencia de garantía, que permite al prestatario cumplir con sus obligaciones. En la mayoría de los países existen disposiciones legales según las cuales el importe total de las obligaciones derivadas de dichos documentos financieros no puede exceder el importe de la cobertura hipotecaria;
• Certificados hipotecarios. Confirman los derechos de sus titulares a recibir intereses sobre el valor de tasación de las propiedades hipotecarias, así como la gestión de calidad de las organizaciones que emitieron y emitieron coberturas hipotecarias (dichas actividades solo pueden ser realizadas por organizaciones comerciales que hayan recibido la licencia adecuada para administrar varias propiedades de inversión).

Ventajas y desventajas

• largo plazo;
• disponibilidad general;
• mecanismos de trabajo transparentes y comprensibles;
• alto nivel de protección jurídica.

• la alta probabilidad de reembolso a largo plazo hace imposible calcular subsidios e ingresos adicionales;
• baja liquidez.

Valores respaldados por hipotecas(griego antiguo ὑποϑήκη - prenda, instrucción): un tipo de valores secundarios que sirven como una herramienta universal para refinanciar inversiones en la construcción de viviendas, es decir, un medio para la restauración a corto plazo de inversiones financieras en propiedades residenciales compradas en el mercado. a través de una hipoteca. Al mismo tiempo, los valores respaldan la estabilidad de la refinanciación de la construcción de hipotecas debido a que la devolución de los fondos al inversor se realiza en un plazo inferior al plazo de amortización del importe del préstamo hipotecario.

Las relaciones que surgen en relación con los valores respaldados por hipotecas difieren en la emisión, emisión, circulación de dichos valores y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de ellos. En el territorio de la Federación de Rusia, todos los tipos de relaciones enumerados relacionados con valores respaldados por hipotecas, con excepción de las hipotecas, están regulados por la Ley Federal del 11 de noviembre de 2003 No. 152-FZ "Sobre valores basados ​​en hipotecas". ”.

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Descripción general de los valores basados ​​en hipotecas

Valores respaldados por hipotecas Parte I

Evgeniy Chepenko: hipotecas y valores respaldados por hipotecas

IncomePoint.tv: valores respaldados por hipotecas

38 valores

Subtítulos

Digamos que soy un banco de inversión.

Empiezo a trabajar y compro toda una gama de hipotecas.

El propósito de los valores respaldados por hipotecas es minimizar los riesgos de reembolso prematuro de los fondos prestados al invertir en la construcción de hipotecas, realizada a través del mecanismo de titulización (del inglés valores - valores). La esencia del mecanismo de titulización es el procedimiento para convertir obligaciones de deuda asociadas con la refinanciación en valores con garantía aceptable y liquidez relativamente alta. La parte procesal de la titulización consiste en implementar una de dos tácticas. En el primer caso, las entidades de crédito que se dedican a préstamos hipotecarios emiten valores garantizados. En el segundo caso, los inversores hipotecarios venden obligaciones de deuda a un agente hipotecario, una organización comercial especializada que, en última instancia, emite valores garantizados, ya que tiene derecho a emitir bonos respaldados por hipotecas.

El uso de valores respaldados por hipotecas en el proceso de refinanciación del capital hipotecario se realiza de tres formas. La ley prevé la emisión de bonos respaldados por hipotecas por parte de los bancos que otorgan préstamos hipotecarios. Pero también es posible que los bancos cedan a los agentes hipotecarios derechos de reclamación sobre créditos (préstamos) garantizados por hipotecas y/o hipotecas. Y finalmente, es posible ceder los derechos de reclamación especificados a la sociedad gestora a cambio de certificados de participación hipotecaria.

Características de los valores respaldados por hipotecas

Aunque existen diferentes tipos de valores respaldados por hipotecas, la mayoría de los MBS generalmente tienen las siguientes características generales:

1) en casi todos los casos, los pagos pagados a los tenedores de valores son periódicos. Más a menudo el período es mensual, con menos frecuencia trimestral;

2) los pagos de un conjunto de activos suelen constar de dos partes: intereses (comisiones por el uso de préstamos) y amortización (reembolso de préstamos). Los pagos de amortización pueden ser programados o anticipados, totales o parciales;

Esta es la cantidad de dinero que todos sus prestatarios hipotecarios deben pagar al banco (prestamista) en virtud de los contratos de préstamo que han celebrado, incluidos los pagos de principal e intereses. El banco utiliza este indicador como base para calcular el posible volumen de emisión de títulos hipotecarios.

Tipos de valores respaldados por hipotecas

Los valores respaldados por hipotecas incluyen un bono respaldado por hipoteca y un certificado de participación hipotecaria.

Bonos respaldados por hipotecas

Un bono respaldado por una hipoteca es un valor cuyo cumplimiento de obligaciones está garantizado total o parcialmente por el valor hipotecario. Este documento se emite tanto en formato documental como no documental. En el mercado se negocian principalmente bonos inmobiliarios, es decir, que cubren créditos garantizados por hipotecas sobre locales residenciales. Al mismo tiempo, los bonos de vivienda no pueden garantizarse con garantía de bienes inmuebles cuya construcción no esté terminada.

Por lo tanto, una característica distintiva de los bonos como tipo de valores respaldados por hipotecas es el hecho de que el cumplimiento de las obligaciones derivadas de dicho bono está garantizado por una prenda de cobertura hipotecaria (en lugar de una prenda de bienes raíces), y esta cobertura en la mayoría de los casos casos se compone de créditos garantizados por una hipoteca.

De ello se deduce, en particular, que para confirmar la exigencia de la obligación garantizada por la hipoteca como parte de la cobertura hipotecaria, basta con la presencia de una hipoteca. Por lo tanto, en caso de incumplimiento de las obligaciones que surgen de dichos bonos (por ejemplo, cuando el banco emisor de los bonos hipotecarios se negó a pagarlos), el propietario de estos valores tiene derecho a ejecutar la cobertura hipotecaria, que es el objeto de la prenda. Mientras tanto, el deudor hipotecario (el propietario del local residencial) es responsable del incumplimiento únicamente de su obligación derivada del contrato de préstamo garantizado por la hipoteca del local residencial.

El monto del pasivo de todos los bonos respaldados por hipotecas en circulación no debe exceder el monto de la cobertura hipotecaria, que sirve como condición esencial para proteger los derechos de los propietarios de estos bonos. Al mismo tiempo, el importe de los créditos respaldados por hipotecas incluidos en la cobertura hipotecaria de los bonos no debe ser inferior al 80% del valor nominal de los bonos emitidos. Al mismo tiempo, el importe principal de los créditos derivados de un contrato de préstamo o de crédito garantizado por una hipoteca o prenda no debe exceder el 80% del valor de mercado del inmueble que constituye el objeto de la hipoteca y evaluado por un tasador independiente.

En 2011, el volumen de emisión de títulos hipotecarios ascendió a 46 mil millones de rublos.

Aún no se han realizado muchas operaciones de titulización hipotecaria. Entre 2006 y 2012, sólo se realizaron 16 transacciones nacionales de titulización de activos hipotecarios rusos por valor de más de 122 mil millones de rublos. y 13 transacciones transfronterizas por valor de más de 61 mil millones de rublos, señala Semenyaka. Al mismo tiempo, AHML realizó seis transacciones por valor de 59,2 mil millones de rublos, VTB y VTB24, seis transacciones por valor de 45,3 mil millones de rublos, GPB Mortgage, cuatro transacciones por valor de 22,8 mil millones de rublos. El banco DeltaCredit realizó dos transacciones por valor de 10,8 mil millones de rublos, el banco UniCredit y el banco Vozrozhdenie tuvieron una transacción por valor de 5 mil millones de rublos cada uno. y 4,1 mil millones de rublos. respectivamente.

Campo de golf

1. Galanov V. A., Basova A. I. Mercado de valores. - M., 2006. - Biblioteca de Banca.
2. Bushuev A. Valores en el sistema de préstamos hipotecarios. //Abogado y contador. 2004. No. 3. Pág. 6
3. Berdnikova T. B. Mercado de valores y negocio bursátil. - M., 2002. ― Biblioteca de Banca.
4. Galanov V. A., Basova A. I. Decreto. op. ― Biblioteca de Banca.
5. Galanov V. A., Basova A. I. Decreto. op. ― Biblioteca de Banca.

Desde hace tres décadas, los préstamos hipotecarios han sido una parte integral del mercado de valores de Estados Unidos. A lo largo de los años, se han inventado diversos esquemas y formas de valores relacionados con los préstamos hipotecarios para satisfacer las necesidades de los inversores. Sin embargo, el primer y más simple esquema (el llamado "de extremo a extremo", de transferencia) logró ganar la mayor popularidad. Este plan se implementa principalmente a través de dos agencias, la FNMA y la GNMA, que son de propiedad gubernamental, y la agencia FHLMC, que es paraestatal.

Mercado de valores extranjeros

El mercado de valores hipotecarios estadounidense es el segmento del mercado de valores estadounidense que se desarrolla con mayor dinamismo. En 2002, el mercado total de bonos hipotecarios ascendía a 4,3 billones de dólares. (22 por ciento del volumen total de bonos en Estados Unidos), de los cuales 1,67 billones. representaron los títulos hipotecarios (MBS) emitidos el año pasado (36,6 por ciento de toda la deuda emitida).

Además, el Estado estimula el deseo de los ciudadanos de comprar viviendas a crédito. Así, en Estados Unidos, la renta imponible del prestatario se reduce en la cantidad de intereses pagados al banco por el préstamo hipotecario. Por ejemplo, en Estados Unidos y Australia, los MBS emitidos por una agencia hipotecaria gubernamental pueden recibir garantías del gobierno.

Los valores más comunes en el mundo son los certificados hipotecarios, de tipo pass-through y de participación. El precio total de estos títulos emitidos sólo en EE.UU. superó los 2 billones. dólares.

En Alemania e Italia, el mercado de MBS ha comenzado a sustituir a los llamados bonos bancarios en los últimos años. No hay participación del gobierno en este plan; El propio banco que concede el préstamo hipotecario emite valores y concede el préstamo al prestatario. Los recursos de estos bancos son bonos hipotecarios y sus propios ahorros. Por tanto, el capital del banco crece rápidamente.

Valores respaldados por hipotecas

Los MBS son un caso especial de valores respaldados por activos (ABS), valores que otorgan a su propietario el derecho a recibir ingresos en efectivo de un determinado conjunto de activos. En el caso de los valores respaldados por hipotecas, los activos representan un derecho sobre un préstamo hipotecario, que está garantizado por una hipoteca sobre el inmueble. Las hipotecas deben pagarse a plazos cada mes (o cada trimestre). Los propietarios de valores garantizados por este fondo común recibirán la mayoría de dichos pagos de acuerdo con un esquema determinado, acordado de antemano.

En la práctica, se utilizan muchos valores diferentes, que se diferencian en el tipo de activos de garantía, garantías, distribución de riesgos, etc. Sin embargo, solo se utilizan dos métodos fundamentales para distribuir los ingresos en efectivo de los activos de valores:

1. Los pagos se envían a los propietarios de valores después de la deducción de los fondos para servicios y servicios administrativos. Estos documentos se denominan documentos "finales". Constituyen la mayoría de los valores emitidos en el mundo.
2. Todos los valores emitidos se dividen en clases. Los pagos y riesgos deben redistribuirse entre dichas clases, sujeto a algún conjunto de reglas de estructuración y mantenimiento. Estos documentos se llaman estructurados. Ejemplos típicos de valores estructurados son las obligaciones hipotecarias garantizadas y los valores respaldados por hipotecas comerciales.

Experiencia en Rusia

El tipo más común de valores rusos es la hipoteca. Por primera vez, este concepto, que significa un valor libremente negociable en el mercado, apareció en la Ley de Hipotecas de 1998.

En representación de un valor negociable, la hipoteca se transfiere mediante la realización del siguiente endoso (entonces solo se requerirá el registro estatal de esta transferencia). Así, el uso de una hipoteca puede simplificar la transferencia de derechos bajo estas relaciones jurídicas. Una hipoteca también es conveniente porque ella misma puede servir como garantía. Sin embargo, el mercado hipotecario ruso no logró tomar forma.

Instrumentos como los certificados de participación hipotecaria y los bonos hipotecarios no son menos interesantes para los participantes en el mercado de valores. Las reglas de circulación, las definiciones y los tipos de inversores en dichos valores están establecidos por la ley "Sobre Valores Valores", que se está ultimando.

Refinanciación de bancos mediante el mecanismo de emisión de bonos hipotecarios:

1. un banco comercial y personas jurídicas/personas físicas celebran un contrato de préstamo garantizado por bienes inmuebles y se emiten las hipotecas correspondientes;
2. las agencias hipotecarias compran hipotecas a los bancos mediante la emisión de bonos colocados en la bolsa de valores;
3. los fondos recibidos por la colocación de bonos en la bolsa de valores deben devolverse al acreedor;
4. el estado garantiza los pagos de los bonos.

El certificado de participación es un documento completamente nuevo para el mercado ruso, que implica un esquema financiero más complejo. Cualquiera que compre valores debe tener un interés en la propiedad común que constituye la "cobertura" de los certificados. El propietario de este certificado será, por así decirlo, copropietario de préstamos hipotecarios y al mismo tiempo actuará como fundador y beneficiario en virtud de un contrato de gestión fiduciaria de esta propiedad. Recibirá casi todos los fondos que el prestatario pagará por el préstamo, excepto la remuneración que se le debe al administrador.

Detalles de MBS

El rendimiento de los bonos como tipo de valores e instrumento de deuda dependerá del período de circulación y del riesgo de impago del bono hipotecario. El riesgo de incumplimiento está asociado a la seguridad de este bono. Los bienes inmuebles como garantía y garantía gubernamental sobre los bonos hipotecarios reducen su riesgo (y rentabilidad), a diferencia de los bonos corporativos, pero son más rentables que los bonos gubernamentales.

Mercado ruso de valores

La Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda compra hipotecas y proporciona así refinanciación a los bancos. Por el monto de los préstamos adquiridos, la agencia emitirá valores respaldados por garantías gubernamentales; El presupuesto federal de 2002 reservó dos mil millones de rublos para los mismos fines, y el presupuesto de 2003, cuatro mil quinientos millones de rublos.

El principal comprador de títulos hipotecarios (aunque, en esencia, deberían distribuirse mediante suscripción abierta) será el Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia. El Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia celebró un acuerdo de intenciones con AHML, según el cual el Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia comprará mediante suscripción cerrada todo el volumen de la primera edición de bonos de AHML por un importe total de dos mil millones de rublos. Luego, presumiblemente, se le unirán los fondos de pensiones no estatales y las agencias de seguros. AHML planeó la emisión para el segundo semestre de 2003; sin embargo, la emisión no debía ser MBS, que estaban garantizados por bienes inmuebles, sino bonos corporativos. La emisión debería ir por tramos a medida que se acumulen las hipotecas amortizadas. Además, los bonos estarán totalmente respaldados por garantías del Estado. Los fondos que se recibirán de la transacción permitirán iniciar la emisión masiva de préstamos hipotecarios para la compra de inmuebles en varias regiones de acuerdo con los estándares AHML. Hasta ahora, AHML ha logrado comprar sólo ciento treinta y siete hipotecas (mediante el uso de capital autorizado).

Si podemos decir que todo está claro en cuanto a la colocación de valores, entonces la cuestión de la circulación de dichos valores en el mercado organizado está sujeta a algunas dudas. Según el acuerdo, el Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia comprará mediante suscripción privada todo el volumen de la primera emisión de bonos de la Agencia AHML. Aún no está claro cómo las inversiones pueden ser líquidas y de corto plazo.

El desarrollo del mercado de bonos hipotecarios se verá obstaculizado por varios factores, incluida la infraestructura poco desarrollada del mercado de valores, la falta de deseo de las instituciones financieras de invertir sus activos en proyectos a largo plazo y el nivel insuficiente de desarrollo de la legislación.

Además de esto, existen otros factores negativos por los que MBS no puede entrar en el mercado ruso. Los préstamos hipotecarios están disponibles sólo en algunas regiones de nuestro país. Las principales razones de la falta de distribución de las hipotecas son el bajo nivel de desarrollo del mercado de valores en las regiones y el hecho de que los préstamos iniciales tienen un coste elevado.

Puede reducir el tipo de interés y, por tanto, el riesgo de impago de los títulos hipotecarios, con la ayuda de garantías gubernamentales sobre préstamos hipotecarios. Todavía no se utilizan, mientras que los presupuestos federal y de capital de 2003 asignaron más de 6 mil millones de rublos para estos fines.

Pero ni siquiera el gobierno federal podrá todavía emitir obligaciones financieras con un cupón fijo en rublos por un período de más de diez años. Las condiciones actuales obligan a los inversores a asumir riesgos invirtiendo en instrumentos en rublos a largo plazo con cupón fijo.

Además, la tasa hipotecaria se ve afectada tanto por el estado de la economía como por la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. Además, la falta de ingresos "grises" estables y de un historial crediticio para un prestatario de Rusia aumenta el nivel de riesgos crediticios y, en consecuencia, la tasa de interés del préstamo. El rendimiento de los MBS determina el rendimiento de los préstamos hipotecarios que sirven como garantía para estos valores. Pero las tasas de dichos préstamos deben reducirse para que las hipotecas puedan generalizarse.

Por lo tanto, entre las principales tareas del emisor de MBS se encuentra la de reducir el riesgo de los préstamos de activos titulizados para los tenedores de MBS, por lo que la calificación crediticia de los bonos debería aumentar.

Medidas adoptadas para mejorar la calificación crediticia de MBS

Para aumentar la calificación crediticia del mercado de valores, es importante separar los activos titulizados en el balance de una empresa especializada (un vehículo de propósito especial que generalmente no está afiliado legalmente al organizador de la titulización); Esta empresa se convierte en tenedora de activos y emite valores. El estatuto le prohíbe involucrarse en cualquier otro negocio. Por lo tanto, los MBS emitidos están expuestos únicamente al riesgo de los activos titulizados en el ámbito de los préstamos. Están aislados de los riesgos comerciales del iniciador de la titulización. Este es un factor importante que eleva el estatus crediticio de los bonos de titulización por encima del del organizador de la titulización.

En la práctica, en el mercado global, la reducción del riesgo crediticio también se logra mediante los siguientes medios:

• Seguro de pago continuo de intereses por parte de MBS. En caso de incumplimiento de un préstamo hipotecario, la aseguradora debe comenzar a pagar la parte de intereses del préstamo hipotecario en nombre del prestatario hasta que se venda la hipoteca.
• Garantías o seguros adicionales proporcionados por compañías aseguradoras especializadas.
• La cobertura del seguro de bonos es la obligación de la agencia de seguros de cubrir el cien por ciento de todas las pérdidas de los bonos, independientemente de la causa de estas pérdidas. A menudo, la emisión de nuevos instrumentos financieros negociables está totalmente “cubierta” por dicha cobertura de seguro.
• Un préstamo garantizado es una obligación de otra institución financiera (banco) de realizar el pago total del principal y los intereses si el emisor incumple.
• Además, es posible formar un fondo de reserva especializado a partir de los fondos recibidos de activos titulizados y (o) emitir una garantía del organizador de la titulización.

A menudo, la emisión utilizada se divide en tramos, es decir. Se emiten clases desiguales de MBS para redistribuir el riesgo de incumplimiento y reembolso anticipado cuando las clases subordinadas tienen calificaciones más bajas y, por lo tanto, pagan intereses más altos. Por regla general, los tramos subordinados no se comercializan; son adquiridos por el iniciador.

Lamentablemente, casi todas estas medidas no pueden ser aceptables para el mercado de préstamos hipotecarios en Rusia. Las aseguradoras rusas aún no ofrecen servicios de seguros para la continuidad de los pagos de MBS basados ​​en intereses. La cobertura de seguro para bonos simplemente no existe. Desde el punto de vista fiscal, no parece rentable formar un fondo de reserva especializado con los fondos recibidos de activos titulizados. Según la legislación vigente, no es directamente posible estructurar los certificados de participación hipotecaria en diferentes clases con diferentes características, vencimientos y riesgo de impago. Dado que el certificado de participación por ley significa una participación en el derecho a la propiedad común, a los derechos de propiedad garantizados por una hipoteca. Y si hablamos de propiedad común, la legislación rusa exige el cumplimiento del mismo volumen de derechos para todas las acciones.

Así, se puede ver que el sistema hipotecario ruso aún no está tan desarrollado: no existe un mercado de bonos, no existe un marco legislativo regulado. Al parecer, hasta que el sistema esté completamente desarrollado, no será rentable ni fiable para la mayoría de la población. Lo único que nos da esperanza es que los funcionarios del gobierno piden que se desarrollen los préstamos hipotecarios, ya que consideran que las hipotecas son la solución más aceptable a los problemas de vivienda. En general, para que las hipotecas sean viables en Rusia, se necesita dinero "a largo plazo", la estabilización de la situación macroeconómica y la presencia de un marco legislativo eficaz. La Agencia Hipotecaria Federal proporcionará dinero "a largo plazo" y los bancos tendrán la oportunidad de refinanciar préstamos; Las previsiones de inflación del Ministerio de Desarrollo Económico en Rusia se pueden calificar de favorables y es necesario crear el marco legislativo.

Por lo tanto, si todos los componentes están equilibrados (se creará un mercado de valores, se simplificará la legislación, se atraerá a los inversores), pronto la población podrá obtener un préstamo hipotecario en condiciones mejores y más aceptables.

Los bonos hipotecarios son un tipo de título de deuda. Las transacciones con ellos son muy populares en el extranjero, especialmente en Estados Unidos. Con el desarrollo del mercado hipotecario, las transacciones con estos valores están ganando popularidad en Rusia. Aunque los bancos nacionales todavía están muy lejos de los indicadores de otros países. Utilizando este instrumento financiero, pueden atraer financiación adicional económica para utilizarla en préstamos a la población.

Conceptos y tipos básicos.

Los bonos hipotecarios son títulos de deuda que están garantizados por garantías inmobiliarias para préstamos hipotecarios emitidos. Su principal objetivo es ayudar a las instituciones financieras a obtener recursos de bajo costo que puedan utilizarse para otorgar nuevos préstamos hipotecarios. El mercado de bonos está regulado por la Ley Federal N° 152 de 11 de noviembre de 2003.

Los bancos recaudan dinero para los pagos de las hipotecas mediante un mecanismo especial llamado titulización. Con su ayuda, los bancos seleccionan préstamos para la compra de bienes inmuebles con una alta tasa de reembolso y los convierten en títulos de deuda. Las instituciones financieras pueden emitir ellos mismos bonos garantizados o transferir obligaciones de deuda en forma de préstamos a un agente hipotecario, quien luego emitirá más bonos respaldados por hipotecas.

La cobertura hipotecaria es un requisito para pagar deudas e intereses en virtud de contratos de crédito, contratos de préstamo, hipotecas, así como certificados de participación hipotecaria. No todos los préstamos hipotecarios son elegibles para la cobertura. Incluye únicamente aquellas obligaciones que cumplan con los siguientes parámetros:

1. El saldo de la deuda no supera el 80% del valor de mercado de la garantía.
2. El contrato de garantía no prevé la reposición de bienes sin el consentimiento del acreedor.
3. La garantía debe estar asegurada contra el riesgo de pérdida o daño.
4. El objeto de un contrato de crédito o de préstamo solo pueden ser fondos.

La cobertura hipotecaria no puede incluir garantías que sirvan como garantía para deudas problemáticas.

Estos bonos se caracterizan por los siguientes parámetros:

1. Pago periódico de obligaciones con los tenedores de valores. Por lo general, su pago se realiza mensualmente, de manera similar a los pagos de las obligaciones por parte del prestatario de acuerdo con el calendario de pagos.
2. El pago del bono consta de dos partes: intereses y amortización (amortización del organismo crediticio). Teniendo en cuenta las particularidades del pago de la deuda principal, cabe señalar que el pago de la amortización puede realizarse de acuerdo con el cronograma, así como anticipado o completo. Es decir, el prestatario, si tiene dinero libre, puede cumplir con sus obligaciones antes de tiempo, lo que conduce al reembolso de los bonos antes de la fecha de vencimiento.
3. El nivel de rentabilidad de los valores está directamente influenciado por su nivel de riesgo. Cuanto mayor sea la probabilidad de impago de las deudas, mayor será el tipo de interés. La presencia de garantía líquida para el préstamo tiene un efecto positivo, lo que aumenta las posibilidades de pago oportuno de la deuda.

Los valores respaldados por hipotecas (MSB) se presentan en las siguientes variedades:

• bonos respaldados por hipotecas;
• certificado de participación hipotecaria;
• hipoteca.

Echemos un vistazo más de cerca. El primero de la lista es un título de deuda nominativo o al portador, cuyo cumplimiento de los requisitos está total o parcialmente garantizado por la garantía hipotecaria. Esto último significa que el titular del título tiene derecho a exigir el reembolso de la deuda y los intereses a expensas del inmueble que sirve de garantía para el préstamo. La emisión de dichos valores sólo puede ser realizada por un banco o un agente hipotecario (una entidad jurídica con la licencia correspondiente).

Un certificado de participación hipotecaria se refiere a valores nominativos. No tiene valor nominal y da derecho a su titular a una parte (participación) del inmueble que forma parte de la cobertura hipotecaria o a la correspondiente administración fiduciaria del inmueble en garantía. La emisión de certificados hipotecarios sólo puede ser realizada por una sociedad anónima con una licencia expedida por el Banco Central para gestionar fondos mutuos, fondos de inversión o fondos de pensiones no estatales. La primera organización de la Federación de Rusia que emitió certificados de participación en 2012 fue GFT Capital Management Company.

Una hipoteca es un valor registrado que actúa como garantía del cumplimiento de una obligación dineraria garantizada por un inmueble. Las hipotecas las conceden los bancos y se firman cuando se transfiere un apartamento o una casa como garantía del préstamo.

Principio de operación, emisión y compra de valores.

La principal tarea de los bonos hipotecarios es ayudar al banco a atraer recursos adicionales que puedan utilizarse para otorgar préstamos a la población. En otras palabras, una institución financiera que financia activamente la compra de bienes raíces puede necesitar recursos de vez en cuando para continuar prestando y ganando intereses. Puede recaudar rápidamente las cantidades necesarias vendiendo valores.

El funcionamiento de los bonos hipotecarios se puede describir en términos simples de la siguiente manera:

1. El banco otorga hipotecas al 12-14% anual, pero tiene recursos limitados disponibles para otorgar nuevos préstamos para la compra de bienes inmuebles.
2. Luego, para atraer rápidamente nuevo dinero que pueda utilizarse para préstamos, emite bonos garantizados por el cumplimiento de las obligaciones de los préstamos hipotecarios existentes.
3. Convencionalmente, el rendimiento de los valores emitidos es del 5 al 6% anual. El pago de los bonos lo fija el banco en el momento de la emisión y depende de muchos factores, entre los cuales el principal es la probabilidad de incumplimiento de las obligaciones por parte de los clientes del banco.

Por lo tanto, el banco atrae fondos de inversores para emitir nuevos préstamos y, al mismo tiempo, retiene parte de los ingresos de los antiguos.

Según la legislación actual, sólo los bancos y los agentes hipotecarios pueden emitir valores respaldados por hipotecas. Los pagos de intereses suelen realizarse mensualmente, pero al menos una vez al año.

Puede comprar valores en varias bolsas de valores. Los venden tanto bancos como agentes hipotecarios. La compra la realiza directamente el inversor, o a través de un participante del mercado de valores (corredor) mediante la celebración de un contrato de compraventa, permuta o de otra forma.

Mercado de valores hipotecarios en Rusia

La primera vez que se habló del mercado de valores respaldados por hipotecas en la Federación Rusa fue en 2003. Fue en el otoño de 2003 cuando se adoptó la primera Ley Federal "Sobre Títulos Hipotecarios". Esta norma introdujo dos nuevos conceptos: bonos con garantía hipotecaria y certificados de participación hipotecaria. Los nuevos instrumentos financieros interesaron, en primer lugar, a varias compañías de seguros y fondos de inversión, no por su rentabilidad, sino por su liquidez y su nivel de fiabilidad. Al fin y al cabo, eran ellos quienes garantizaban un retorno estable de la inversión.

El pionero de la emisión de títulos hipotecarios en Rusia fue la organización hipotecaria especializada GPB Mortgage, y el iniciador de la emisión fue Gazprombank. También actuó como depositario y agente pagador. El siguiente pionero en el mercado fue AHML.

De 2006 a 2012, solo hubo 16 emisiones de valores respaldados por hipotecas que se colocaron entre inversores nacionales. Gracias a esto, los bancos lograron atraer alrededor de 122 mil millones de rublos y 13 emisiones transfronterizas por un total de más de 61 mil millones de rublos. El líder en volumen de inversiones fue AHML, que atrajo 59,2 mil millones de rublos; en segundo lugar se encuentra el grupo bancario VTB, que logró recibir 45,3 mil millones de rublos en 6 transacciones. GPB Mortgage cierra el ranking TOP 3 con un indicador de 22,8 mil millones de rublos. Además, VTB Bank planea vender activamente bonos hipotecarios al público, ofreciéndoles un rendimiento más alto que los depósitos, hasta un 9%.

Beneficios y peligros para las partes de la transacción.

Las principales ventajas que tienen los MBS:

• fiabilidad;
• accesibilidad;
• rentabilidad estable;
• alta liquidez.

Sus desventajas son:

• rentabilidad relativamente baja,
• Alta probabilidad de amortización anticipada.

Además, cabe señalar que fueron MBS los culpables de la crisis hipotecaria de 2008, que comenzó en Estados Unidos y luego se convirtió en una crisis financiera mundial. Las emisiones descontroladas, así como el bajo nivel de garantías, provocaron el deterioro de los pagos de los préstamos y provocaron el colapso de muchos grandes bancos, el más famoso de los cuales fue Lehman Brothers.

El constante crecimiento del mercado hipotecario y de los precios inmobiliarios contribuyó a la emisión activa de hipotecas a particulares sin una adecuada verificación de su solvencia. Después de todo, muchos bancos perseguían ganancias y, por lo tanto, para los préstamos que otorgaban, inmediatamente emitían valores que vendían en la bolsa de valores. Nuevamente utilizaron el dinero recibido para otorgar nuevos préstamos para la compra de bienes raíces. Y todo el proceso empezó de nuevo.

Obviamente, una pirámide financiera de este tipo tenía que colapsar tarde o temprano, y esto sucedió en el otoño de 2008. Una fuerte caída en el valor de mercado de las garantías, una disminución de la solvencia de los clientes y la calidad del servicio de los préstamos llevaron al hecho de que muchos valores perdieron sus garantías. Y los bancos que los emitieron no pudieron cumplir con sus obligaciones con los inversores y se declararon en quiebra.

Sin embargo, los bonos hipotecarios son un instrumento financiero prometedor para el desarrollo del sector bancario y una forma interesante de invertir para los inversores.