Gerente de una aldea rural. Base legislativa para la creación de sociedades gestoras para organizar el mantenimiento de la vida de las aldeas rurales como filial del promotor.

En el ámbito jurídico ruso, ha surgido una situación en la que el objeto realmente existente "comunidad rural" no tiene una definición ni regulación legal. En consecuencia, no existen disposiciones legales relativas a la Sociedad Gestora en pueblo rural.

Por lo tanto, existen ciertos criterios por los cuales se determina legalmente que estos edificios pertenecen a casas individuales.

Hoy en día es costumbre llamar cabaña a una gran casa de campo y a un pueblo de cabañas un conglomerado de casas de este tipo ubicadas en el vecindario. La falta de seguridad regulatoria en estos permite hablar de una especie de vacío legislativo en torno al desarrollo de construcción suburbana. Al mismo tiempo, se asigna un único terreno para la construcción de todo el pueblo.

En la aldea rural también hay una zona común en la que hay un aparcamiento general para invitados, un parque infantil, caminos rurales, alumbrado público, una valla metálica, etc. En una comunidad rural, las comunicaciones suelen ser compartidas: electricidad, suministro de agua, alcantarillado, etc. Todo esto puede ser propiedad común de los propietarios de las casas ubicadas en el territorio de la aldea o seguir siendo propiedad del promotor de la aldea rural, quien puede venderla o transferirla a la administración.

En consecuencia, una aldea rural puede considerarse un conjunto de edificios residenciales individuales ubicados en un terreno separado, conectados por comunicaciones comunes y con su propia infraestructura.

Los elementos de una aldea rural son: una parcela de terreno prevista para una aldea rural; edificios residenciales individuales (cabañas) con terrenos para casas asignadas a la propiedad; propiedad común de los propietarios de las casas (comunicaciones, carreteras, aparcamientos, etc.) e infraestructura.

Según el art. 7 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, en los casos en que las relaciones de vivienda no están reguladas por la legislación de vivienda o un acuerdo de los participantes en dichas relaciones, y en ausencia de legislación civil o de otro tipo que regule directamente dichas relaciones, se aplica la legislación de vivienda que regula relaciones similares. para ellos, si esto no contradice su esencia (analogía del derecho).

Tribunales, considerando disputas sobre gestión y contenido. propiedad común en una aldea rural y en el pago de facturas de servicios públicos, las reglas para un edificio de apartamentos se aplican por analogía. La legislación sobre vivienda aborda en detalle la cuestión de la gestión de un edificio de apartamentos. Los tribunales extienden este diseño al modelo de comunidad de cabañas, como una especie de “casa” en la que los “apartamentos” son cabañas.

La gestión de propiedades residenciales en una comunidad de cabañas es organización profesional todos los procesos de vida del pueblo con el fin de garantizar estancia confortable propietarios de cabañas.

El servicio incluye labores de gestión y organización, incluyendo:

Celebrar contratos y monitorear el trabajo de las organizaciones de servicios;

Mantener relaciones contractuales con organizaciones proveedoras de recursos;

Interacción con agencias gubernamentalesórganos de gobierno local y participación en diversas comisiones;

Análisis del trabajo de todas las organizaciones, dando servicio a las instalaciones con el fin de optimizar los costos de los propietarios;

Mejoramiento estructura organizacional gestión y mantenimiento;

Trabajar con los propietarios en todos los temas, garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, resolver problemas relacionados con el uso de la propiedad común.

La gestión de una aldea rural debe garantizar: condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, el mantenimiento adecuado de la propiedad común en la aldea rural, la resolución de problemas relacionados con el uso de dicha propiedad, así como la provisión de servicios públicos a los ciudadanos que viven en casas de la aldea. .

Los propietarios de casas ubicadas en el territorio de una comunidad rural, utilizando los derechos de los propietarios, pueden celebrar un acuerdo con una empresa gestora, crear una HOA o LCD (cooperativa de vivienda) o celebrar de forma independiente todos los acuerdos con los proveedores de servicios públicos. Son posibles combinaciones de métodos de control.

Los propietarios de cabañas tienen derecho a confiar la gestión de sus asuntos a empresa gestora. La organización gestora es una organización comercial que proporciona servicios profesionales sobre la gestión edificios de apartamentos. Para aplicar el método especificado de gestión de una aldea rural, la asamblea general de propietarios debe tomar decisiones sobre la elección del método de gestión de la organización de gestión; elección de una organización de gestión específica; términos del acuerdo de gestión con esta organización de gestión.

Según el contrato de gestión, la organización gestora, siguiendo las instrucciones de los propietarios de la casa, dentro del plazo acordado a cambio de una tarifa, se compromete a prestar servicios y realizar trabajos para el mantenimiento y reparación adecuados de la propiedad común de la aldea rural, para proporcionar servicios publicos propietarios de viviendas, para realizar otras actividades encaminadas a lograr los objetivos de gestión de la aldea rural.

Términos básicos del acuerdo entre los propietarios y la entidad gestora:

La composición del inmueble respecto del cual se realizará la gestión y su ubicación;

Una lista de servicios y trabajos para el mantenimiento y reparación de la propiedad, el procedimiento para cambiar dicha lista, así como una lista de servicios públicos proporcionados por la organización gestora;

El procedimiento para determinar el precio del contrato, el monto del pago por el mantenimiento y reparación de la propiedad común y el monto del pago por los servicios públicos, así como el procedimiento para realizar dicho pago;

El procedimiento para monitorear el cumplimiento por parte de la organización de gestión de sus obligaciones en virtud del contrato de gestión.

Por regla general, una sociedad gestora la crea una empresa promotora. Esto es bueno para los residentes del pueblo (después de todo, nadie mejor que el desarrollador no conoce las complejidades de la estructura del pueblo), y para el propio promotor: después de todo, la sociedad gestora creada es una fuente de beneficios adicionales. O el desarrollador elige una empresa de gestión externa de forma competitiva.

Ventajas de una organización de gestión creada por el propio desarrollador:

No hay problemas con la transferencia de la casa a la organización gestora, todos los documentos se transfieren muy rápidamente;

La empresa cuida su casa, quiere mantenerla en buenas condiciones el mayor tiempo posible, y esto es un indicador de la responsabilidad del promotor;

Los residentes no tendrán que celebrar reuniones, resolver problemas urgentes o dedicar su tiempo a garantizar el funcionamiento digno de la casa; todo esto recae sobre la empresa gestora.

Desventaja de la sociedad gestora:

Lo principal de lo que "ganan" casi todas las empresas de gestión son las tarifas de vivienda y servicios comunales. En ausencia de competencia, la sociedad gestora puede fijar tarifas superiores a la media de la ciudad;

Inadmisibilidad de la verificación actividades financieras empresa gestora.

De conformidad con la legislación de la Federación de Rusia y Código de Vivienda Federación Rusa no existen restricciones en materia de licencias para la creación de una empresa de gestión en el suministro de vivienda y servicios comunales y soporte vital para aldeas rurales, excepto que en documentos oficiales se denomina “organización gestora”.

El algoritmo para crear una sociedad gestora en el ámbito de la prestación de viviendas y servicios comunales en una aldea rural, de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia, tiene las siguientes etapas:

1. Puede abrir una empresa en una de las formas organizativas y jurídicas:

· LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada)

CJSC (cerrado Sociedad Anónima)

OJSC (sociedad anónima abierta)

El más simple y mejor opción Esto es para abrir una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada). Es posible abrir una LLC prácticamente sin capital inicial, ya que el capital autorizado puede ser aportado por la propiedad transferida por el desarrollador.

2. Para llevar a cabo registro estatal, en primer lugar, debe preparar un paquete de documentos para el registro, que incluye: decisión de creación, estatuto, etc. Luego, decida la ubicación de la empresa, el tamaño del capital autorizado y podrá presentar una solicitud de registro. de la empresa. Se necesitarán al menos dos semanas para abrir una sociedad gestora.

3. La Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) es la forma más común y popular de organización comercial de empresas. El registro de una empresa como LLC es especialmente adecuado para pequeñas y medianas empresas debido al pequeño capital autorizado (10.000 rublos), un sistema de gestión simple y la ausencia de responsabilidad legal para los propietarios de bienes muebles.

Al registrar una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada), debes tener en cuenta:

Los participantes en una sociedad de responsabilidad limitada pueden ser ciudadanos de la Federación de Rusia, ciudadanos extranjeros, así como personas jurídicas;

El fundador de una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) puede ser una sola persona, que también tiene derecho a desempeñar las funciones de un órgano ejecutivo. Una empresa no puede tener a otra como único participante entidad legal, compuesto por un participante;

El número de participantes de la empresa no debe exceder las 50 personas;

El capital mínimo autorizado de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) es de 10 mil rublos y no está sujeto a impuestos. Contribución a la sociedad gestora ( Capital autorizado) la sociedad puede tener dinero, valores, propiedad, derechos de propiedad tener un valor monetario;

Los participantes de la empresa no son responsables de sus obligaciones y asumen el riesgo de pérdidas asociadas con las actividades de la LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) dentro de los límites del valor de las contribuciones realizadas por ellos.

El registro de LLC consta de las siguientes etapas:

· Preparación para el registro

· Registro de LLC ante la autoridad fiscal.

Solicitud de aplicación del sistema tributario

· Orden de impresión

· Asignación de códigos estadísticos

· Inscripción en la Fundación seguro social

· Registro en Fondo de pensiones

· Inscripción en la Caja del Seguro Médico Obligatorio

4. Para registrar una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada), debe preparar los siguientes documentos:

· Solicitud de registro de LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada);

· Protocolo junta general fundadores o la decisión del único fundador de crear una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada);

· Carta de garantía para la provisión de local no residencial.

· Solicitud de autoridad fiscal sobre el suministro de copias de los documentos constitutivos.

Los editores del portal preguntaron a destacados ponentes de empresas gestoras, propietarios de casas rurales y agencias inmobiliarias: cómo se configura la vida del pueblo una vez finalizada su construcción.

Las preguntas fueron respondidas:
, gerente general Empresa de gestión inmobiliaria inteligente

Preguntas editoriales:

¿Qué formas de gestión de los asentamientos rurales se practican en la región de Moscú?
¿Cuáles son el costo de vida mínimo y máximo en una aldea rural, de qué pagos se compone esta cantidad?
¿Pagan todos los residentes del pueblo sus facturas a tiempo? ¿Es posible influir de alguna manera en los morosos?
Muchas casas en aldeas rurales están vacías por diversas razones, siempre que la aldea tenga grandes áreas públicas y desarrollo de infraestructura, ¿quién paga los honorarios de los propietarios de dichas parcelas?
¿Hay pueblos que tienen normas internas y restricciones sobre la apariencia de casas y terrenos? En caso afirmativo, ¿cómo se documenta esto, quién y cómo supervisa el cumplimiento de estas normas?
¿Cuáles son los principales problemas en la gestión de una comunidad rural? ¿Existen opciones para solucionarlos?

Director General de Clever Estate Management Company.

Antes de responder a esta pregunta, necesito señalar una cosa. Incluso si el pueblo se posiciona como una mini ciudad, como un reemplazo de las viviendas urbanas por viviendas suburbanas, las casas en él se construyen solo de acuerdo con un principio: el principio de construcción de viviendas individuales. Esto significa que las reglas no se aplican a él. Código de Urbanismo de la Federación de Rusia en términos de normas técnicas de vivienda y provisión de infraestructura adecuada a los residentes. Y desde un punto de vista legal, "administrar una comunidad rural" es un concepto muy condicional. Semejante forma jurídica- las aldeas de cabañas organizadas - no existen. En un sitio de desarrollo hay una asociación voluntaria de ciudadanos, eso es lo que es una comunidad de cabañas. La gestión y el mantenimiento de la comunidad rural se realizan sobre la base de un acuerdo celebrado con cada propietario.

2. No puedo decir el mínimo y el máximo, hay muchos factores dependientes y una amplia gama de precios. Y el promedio es así. El costo total de vida (servicios públicos más costos operativos) en una aldea rural es de 15 mil rublos por mes por casa. En una casa adosada: 8-9 mil rublos. Los costos de servicios públicos son los mismos que en la ciudad, es una tarifa por el uso de recursos: gas-agua-electricidad. Los costos operativos son algo diferentes a los de la ciudad. Esto incluye el alumbrado público, la limpieza de la zona y la recogida de basura, así como la retirada de nieve del pueblo. Los servicios operativos adicionales incluyen paisajismo y mejora general del área circundante.

3. De diferentes maneras. La mayoría todavía está a tiempo. Aun así, un residente de una comunidad de cabañas está más organizado y más centrado en su comodidad personal. Dado que el propietario celebra un acuerdo operativo con la sociedad gestora en la etapa de compra de una casa, comprende sus gastos mensuales. Y la gente inicialmente está dispuesta a pagar para asegurarse de que el ambiente en el que viven sea cómodo. Pero si alguien se niega a pagar, no hay influencia sobre él. Quedan medidas no muy agradables: bloquear la carretera, suspender la recogida de basura, cortar la electricidad, etc. Sólo SNT tiene una buena influencia sobre los morosos, asociaciones de jardinería. Esta es una unidad legalmente organizada, todos los miembros de la sociedad tienen sus propios derechos y obligaciones, todo está regulado por las reglas. Desafortunadamente, este no es el caso en las aldeas rurales.

4. Hay lugares uso publico Dentro de la aldea rural, el pago por sus servicios se divide entre todos los residentes. Cómo mas casas ocupados, menor será el coste de pago, y viceversa.

5. Lo más probable es que no que sí, ya que todas las casas de la comunidad rural son de historia privada, construcción de viviendas individuales. En teoría, algunas restricciones son posibles en comunidades cerradas tipo club, pero aun así es poco probable. Cuanto más “cerrado”, “club”, “élite” es un pueblo, más difícil es alentar a sus residentes a cumplir con las reglas y restricciones.

6. Los principales problemas son los problemas de impagos. Pero este problema se resuelve de la manera que ya mencioné anteriormente. Pero hay que decir que se trata de medidas extremas. Básicamente, la sociedad gestora todavía consigue animar a los morosos a cumplir los términos del contrato mediante negociaciones con ella. Otro problema es la eliminación de situaciones de emergencia y averías que se producen por una instalación incorrecta. redes de servicios públicos y comunicaciones. A menudo sucede que se colocan en violación de la tecnología y estos problemas se manifiestan durante el funcionamiento. Por ejemplo, la rotura del cable se produce debido al hecho de que cuando se tendió no se tuvo en cuenta el hundimiento del suelo. O los sistemas de alcantarillado dejan de funcionar correctamente debido a que las tuberías se colocaron en el ángulo incorrecto o se hizo un número insuficiente de "desagües pluviales". Todos estos problemas los soluciona la sociedad gestora, a veces con la ayuda de los servicios de emergencia regionales, y los costes recaen sobre los propietarios.

, gerente de proyectos en Vector Investments

Cada vez más compradores están preocupados por cuestiones de funcionamiento y su coste. Ya durante la ejecución del primer proyecto Vector Investments, la empresa empezó a pensar en este tema y atrajo consultores de entre empresas de gestión externas. Desafortunadamente, recibimos cifras astronómicas por el costo de administrar nuestras aldeas, además, nos ofrecieron formas incómodas de recolectar fondos de aquellos que no quieren pagar o están ausentes de Rusia. Por tanto, la solución a este aspecto del problema recayó en el desarrollador, ya que ninguno de los operadores quiso asumir las funciones correspondientes.

Los proyectos nacionales suelen examinarse desde la idea hasta la implementación. Este es un proceso largo que consta de diferentes etapas (boceto conceptual, concepto, diseño, construcción, ventas y finalmente implementación completa). Al mismo tiempo, de alguna manera se pasa por alto que incluso después del final de las ventas, la existencia del pueblo no cesa. Al contrario, ahora el proyecto está viviendo una vida real, aunque separada del promotor.

Hoy en día, el desarrollador que se considera responsable es aquel que ejecuta el proyecto de manera eficiente y oportuna, sin engañar de ninguna manera las expectativas de sus clientes. Pero todo lo que suceda después es, en gran medida, responsabilidad de los propios habitantes del pueblo.

En la etapa inicial de implementación del proyecto, el desarrollador organiza una división operativa, cuyas actividades están dirigidas principalmente a mantener la instalación a un costo mínimo y dar servicio a las estructuras de ingeniería en el pueblo. Con el tiempo, a medida que se desarrolla el proyecto, el departamento se va involucrando en tareas administrativas, a partir de este momento ya podemos hablar del surgimiento de una sociedad gestora. Pero incluso en esta etapa todavía queda un largo camino por recorrer antes de obtener ganancias.

Por lo tanto, un desarrollador responsable suele completar el proyecto y transferirlo a una empresa de gestión profesional (si su reputación le permite atraer profesionales a la nueva aldea).

Cuando el proyecto esté completamente implementado, habrá 2 parcelas principales relacionadas con la gestión y la operación: una empresa de gestión externa está trabajando o los residentes administran el pueblo. por nuestra cuenta. En el primer caso, todas las funciones operativas y administrativas son realizadas por una empresa de gestión profesional que participa en el proyecto del promotor. Las principales actividades de la empresa gestora en el pueblo son el mantenimiento rutinario de las redes del pueblo, la provisión de seguridad las 24 horas, el mantenimiento y reparación de carreteras dentro del pueblo, el mantenimiento de la limpieza en el territorio, la retirada y eliminación de residuos, el suministro de noche. iluminación, organización de servicios de emergencia, mantenimiento de áreas públicas, control de gastos administrativos.

En el segundo caso, los propietarios de cabañas o solares del pueblo, unidos en organización sin fines de lucro(HOA, cooperativa de vivienda o de consumidores, etc.), realizar de forma independiente las funciones de una empresa gestora, contratar personal adecuado y comprar inventario.

En cualquier caso, los propietarios deberán crear una asociación de ciudadanos para gestionar su pueblo. Como regla general, después de la puesta en funcionamiento de la aldea (hasta ese momento la empresa promotora está a cargo de la operación), los propietarios en una junta general toman una decisión sobre la elección del método de gestión de la aldea, es decir, a favor o en contra de atraer una sociedad gestora.

Hay otra opción: a veces el promotor crea una sociedad gestora como una división dentro de su estructura. Sin embargo, este enfoque sigue siendo una excepción para el mercado suburbano (la actividad de su propia sociedad gestora no aporta beneficios rápidos al promotor).

En el valle de Istra, todos los pueblos, así como todas las infraestructuras, son atendidos por nuestra propia empresa de gestión del promotor, lo que nos permite controlar la calidad de nuestros productos durante toda su vida. ciclo vital, y no sólo hasta la implementación de cada una de las aldeas.

Si una empresa de gestión en la estructura de una empresa de desarrollo presta servicios a varias aldeas en un territorio común, el período de pérdidas planificado se puede reducir significativamente y la rentabilidad se puede lograr mucho más rápido. Además, lo que es más importante, además del beneficio económico, el promotor también aumenta su capital reputacional. De hecho, no se distancia del destino de sus pueblos, incluso después de su plena implementación, dirige proyectos durante toda su existencia (lo que, en mi opinión, es nuevo nivel responsabilidad hacia el comprador).

Por cierto, su propia empresa gestora también es una prueba indirecta de que el promotor elige materiales de alta calidad y construye concienzudamente, ya que usted mismo tendrá que afrontar las consecuencias del hackwork, siempre que aparezcan. Con este enfoque, la creación "inesperada" de una división de gestión propia de una empresa resulta beneficiosa para el promotor. Por eso nuestra decisión de crear la empresa Vector Service Management, que atiende a los pueblos y las infraestructuras del valle de Istra, no es sólo un indicador de responsabilidad hacia los clientes, sino también una decisión comercial razonable.

Servicios de gestión en pueblos siguiendo el ejemplo del valle de Istra (lista de servicios, tarifas).

El beneficio para los compradores de que el pueblo esté gestionado por la propia empresa gestora del promotor no es tan obvio a primera vista. Sí, los residentes no tendrán que preocuparse por contratar personal, comprar equipos, etc., pero tendrán que pagar a la empresa gestora por hacerlo. Los números pueden ser bastante redondos.

Otra cuestión es si en la gestión y operación de varias aldeas se utiliza el mismo personal y la misma flota de equipos de servicio; entonces los costos para los propietarios se reducen y los ahorros en los costos operativos son notables.

En las aldeas del valle de Istra, el coste de los gastos operativos básicos (como seguridad las 24 horas, iluminación nocturna, recogida y eliminación de residuos, mantenimiento de carreteras y zonas públicas, mantenimiento rutinario y de emergencia de las redes de las aldeas, etc.) es 1,5-2 veces menor que el promedio del mercado. Por ejemplo, en el pueblo de Nikitskoye (clase económica) los pagos son de 2 a 3 mil rublos por mes, en Ecopark-Ushakovo (clase ejecutiva) - 4,5 a 5,5 mil rublos por mes, en (clase premium) - 8 a 12 mil rublos por mes.

A modo de comparación: en promedio, los pagos operativos en pueblos de élite hoy ascienden a 20-30 mil rublos por mes (o más, depende de la infraestructura), en clase ejecutiva, 15-25 mil rublos. Estas son cifras normales del mercado; Reducir los costos de gestión y operación (y, en consecuencia, los precios para los propietarios) es posible únicamente involucrando a la sociedad gestora en la gestión de varios proyectos en un territorio.

Los principales servicios prestados por Vector Service:

mantenimiento técnico y limpieza de vías y zonas públicas;
cuidado de espacios verdes organizados;
limpieza de territorios, retirada de basura y mantenimiento sanitario de lugares
uso público;
organizar y realizar eventos en toda la aldea;
mantenimiento técnico, reparaciones programadas y de emergencia de aldea general.
redes de ingeniería;
emisión de aprobaciones y permisos para trabajo de construcción en pueblos;
control sobre el avance de la construcción;
tomar lecturas de los contadores de los recursos energéticos consumidos por los propietarios, etc.

Además de las opciones obligatorias, Vector Service también ofrece servicios adicionales:

para la eliminación de residuos directamente de los sitios; reparación y mantenimiento de comunicaciones; arrancar, podar y plantar árboles en áreas, etc. En el futuro planeamos organizar un vivero de plantas en el valle de Istra para que los propietarios puedan elegirlas y comprarlas para el paisajismo de sus parcelas.

Para una ilustración más detallada, aquí se muestran las cifras de gastos en algunos pueblos del valle de Istra.

Costes de funcionamiento en los pueblos del valle de Istra::

Nikitskoye (clase económica) - 2-3 mil rublos. / mes
Shelestovo (clase económica) - 4,5 - 5,5 mil rublos. / mes
Muelle Lesnaya (clase ejecutiva) - 7-10 mil rublos. / mes
Lesnaya Pristan-2 (clase ejecutiva) - 6-7 mil rublos. / mes
Ecopark Ushakovo (clase ejecutiva) - 4,5 - 5,5 mil rublos. / mes
Lake District (clase ejecutiva): 6-7 mil rublos. / mes
Ushakovsky Dachas (clase ejecutiva) - 7-10 mil rublos. / mes
Quiet Zavod (clase ejecutiva) - 5-6 mil rublos. / mes
ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (clase ejecutiva) - 6-7 mil rublos. / mes
Lake Side (clase premium): 8-12 mil rublos. / mes

En general, debo decir que minimizar los costos de gestión y funcionamiento de una aldea es una tarea importante. El mercado se está desarrollando gradualmente, el comprador ahora comprende que puede ahorrar no sólo (y ni siquiera tanto) en el momento de la transacción. Es importante evitar falsas economías: todo el mundo sabe desde hace mucho tiempo cómo se puede "ahorrar" comprando un terreno sin comunicaciones (de modo que el costo del suministro pueda exceder el costo del terreno en sí).

Se ha llegado al entendimiento de que los metros “vacíos” y no funcionales en la etapa de acabado también pueden costar una suma redonda (por ejemplo, 1500 USD por m2).

Lo mismo ocurre con los pagos operativos: la gente está interesada de antemano en saber qué y cuánto tendrán que pagar cuando vivan en el pueblo. Poco a poco, la gente se va dando cuenta de que un desarrollador que lidera su proyecto durante todo su ciclo de vida (inventa, implementa y luego gestiona lo que sucede) quizás sea digno de confianza.

Y, aunque por ahora para el mercado bienes raíces en el campo la aparición de la propia sociedad gestora del promotor en la estructura sigue siendo una excepción a regla general. Pero tarde o temprano el mercado se dará cuenta de todas las ventajas de esta solución tanto para el promotor como para los habitantes de las aldeas; y me alegro de que fuéramos de los primeros en llegar a este acuerdo.

Rubtsov Vadim Igorevich, Especialista líder de la empresa inmobiliaria “Russian Real Estate House”

1. La gestión del pueblo la lleva a cabo una sociedad gestora creada por el promotor. Posteriormente, los vecinos del pueblo pueden elegir otra sociedad gestora.

2. Los pagos consisten en una parte fija, que depende del tamaño de la parcela (en nuestros pueblos, 500 rublos por cien metros cuadrados al mes), que incluye seguridad, limpieza del territorio, reparación y mantenimiento de la infraestructura. El pago del gas, agua y electricidad se realiza según contadores. El mantenimiento de la casa es de 250-300 m2. m cuesta de 15.000 a 30.000 rublos por mes.

3. La principal forma de lidiar con los morosos es cortar el gas o la electricidad.

4. Para casas sin terminar o sin terminar, estos métodos no son efectivos y los pagos se redistribuyen entre los pagadores de buena fe.

5. En muchos pueblos es obligatoria la coordinación de las obras con el arquitecto o la empresa gestora del pueblo. El comprador está obligado a celebrar un acuerdo adecuado con la sociedad gestora.

6. Existir en formulario de asociación de propietarios controlar la sociedad gestora y tomar decisiones importantes.

Dmitri Kotrovsky, Vicepresidente de la empresa de desarrollo Khimki Group

1. Hay dos formas principales de gestión de las aldeas rurales organizadas (OCS). La primera es la sociedad gestora. En este caso, los propietarios contratan una sociedad gestora (seleccionarla mediante licitación o de común acuerdo). Segunda opción - creación de una asociación de propietarios, cuando los propios propietarios crean un órgano de gobierno, del que forman parte los más activos. Una asociación de propietarios suele estar formada por un gerente (presidente) y un contador. debe ser autoridad supervisora - comisión de auditoría, que controla los flujos financieros.

2. Existe un límite inferior de la norma: 23-24 rublos por metro cuadrado cada vivienda al mes. Esta norma incluye la recogida de basura, el mantenimiento de las redes y la limpieza del territorio: cortar el césped en verano y quitar la nieve de las carreteras y aceras en invierno. Esta cifra puede ser de unos 50, 100 o incluso 200 rublos por mes por 1 metro cuadrado. metro de superficie de la casa, depende de lo que los residentes decidan incluir en los costos operativos. Esto podría ser seguridad con inspección en un puesto de control o patrullaje del territorio por guardias armados, videovigilancia, retirada de basura de propiedades privadas, limpieza de caminos y cuidado de plantas en zonas públicas (riego, fertilización, corte) en verano, limpieza completa de la carretera. desde nieve (hasta asfalto), etc. Si el pueblo tiene una infraestructura deportiva y social cerrada, su mantenimiento aumenta significativamente la carga sobre el presupuesto de cada hogar individual. Podría ser el mantenimiento de una cancha de tenis (iluminación, mantenimiento del césped), un campo de fútbol, una piscina, etc.

3. Existe la opinión de que los compradores de casas caras grandes áreas pagar los gastos de manutención automáticamente, quizás con un año de anticipación, sin crear problemas para la Asociación de Propietarios o la empresa administradora. Sin embargo, esto está lejos de ser el caso. Exactamente casas grandes, por regla general, son morosos, y no porque no tengan dinero, es solo que para ellos es un asunto tan pequeño que debería resolverse de alguna manera por sí solo. Es posible que dichos propietarios no vivan en su casa en absoluto, ya que la compraron por motivos de estatus, inversión o para que sus hijos crezcan con ella. Ellos o su representante aparecen una vez al año y la tarea de la Asociación de Propietarios o de la empresa gestora es atraparlo y recibir pagos por el período perdido. Es raro que todos los propietarios paguen regularmente. pagos obligatorios y, por regla general, la empresa gestora o la asociación de propietarios están obligadas a buscar diferentes opciones, a ser astutas, porque hay que atender a todo el pueblo, pero no todos pagan. Imagínese la situación: en un pueblo nuevo, las farolas ubicadas cerca de cada casa están conectadas a la calle. Y algunos propietarios dicen que no necesitan alumbrado público. ¿Qué hacer: encender selectivamente las luces en las casas de quienes pagan? ¿Y la calle estará iluminada en algunos lugares? ¿Qué pasa con las cuestiones de seguridad?

Todos los propietarios de viviendas son diferentes y muchos tienen su propia visión. costos fijos, porque tienen enormes gastos asociados con reparaciones de viviendas, jardinería, etc. Por lo tanto, en la Asociación de Propietarios es importante trabajar con la población, la autoridad del presidente de la Asociación de Propietarios, para que los residentes, en principio, puedan llegar a un consenso. . Si algunos de los propietarios no realizan los pagos obligatorios, la Asociación de Propietarios publica listas de deudores, inicia la desconexión de las casas de las redes y, en el caso más extremo, acude a los tribunales para cobrar las deudas.

4. Si hablamos de gastos generales, entonces, de hecho, los pagadores concienzudos pagan por los morosos deliberados, porque es imposible limpiar la nieve del camino y cortar el césped "en algunos lugares". Los residentes del OKP se pueden dividir en tres categorías: los que quieren pagar y pagan porque entienden que esto afecta la calidad de vida; aquellos que quieren pagar pero no pueden, porque los costes de reparación son elevados o porque la casa se compró con una hipoteca. Y los que no quieren pagar, aun teniendo la oportunidad.

5. En la mayoría de las aldeas rurales organizadas, especialmente en clase ejecutiva y superiores, existen una serie de restricciones para cambiar apariencia fachadas, tejados, incluso vallas. Su cumplimiento es supervisado por la Asociación de Propietarios o la Sociedad Gestora. en nuestro complejo residencial En la Villa Olímpica de Novogorsk, el comprador de una vivienda en propiedad, en la etapa de celebración del contrato, firma una serie de documentos reglamentarios que en el futuro lo mantendrán dentro del marco del cumplimiento del concepto arquitectónico general de la aldea.

6. Pueden distinguirse tres grupos principales de problemas.

Pago tardío de los costos operativos por parte de los propietarios, como resultado de lo cual la Asociación de Propietarios o la sociedad gestora se ve obligada a ahorrar dinero o incumplir una serie de obligaciones.
Deficiencias por parte del desarrollador en la etapa de transferencia del objeto terminado: muy a menudo los problemas asociados con la calidad de la construcción recaen sobre los hombros de la empresa administradora o de la Asociación de Propietarios, mientras que el desarrollador debe y puede corregirlos.
Organización del trabajo de una sociedad gestora o Asociación de Propietarios: transparencia, actividad, disposición para el diálogo y el compromiso. Las asociaciones de propietarios o sociedades gestoras son, en realidad, estructuras que operan en el sector de servicios. Proporcionan servicios y les pagan por ello. ciertos ingresos. Su tarea es esforzarse por garantizar que los servicios se realicen con alta calidad y que el cliente de los servicios quede satisfecho.

Irina Kalinina, CEO de la agencia inmobiliaria TWEED

1. Hoy en día existen dos formas principales de gestión de las aldeas rurales. Se trata de una empresa de gestión con la que los residentes celebran un acuerdo para el mantenimiento del pueblo o de una Asociación de Propietarios. Por ejemplo, en pueblos como Greenfield y Millennium Park, las funciones de gestión se han transferido a empresas especiales.

2. En el segmento de élite, el costo de vida mínimo en el pueblo es de 10 mil rublos por mes y el máximo es de unos 60 mil rublos por mes. Por ejemplo, en el pueblo de Rubin Estate, el precio del servicio se basa en 30 rublos por “cuadrado” de superficie de la casa. Así, el propietario de una cabaña con una superficie de unos 350 metros cuadrados paga por los servicios públicos un poco más de 10 mil rublos al mes.

3. Lamentablemente, no todo el mundo paga a tiempo. E incluso los residentes de las aldeas de élite a menudo se olvidan de pagar la cantidad requerida por los servicios de las empresas gestoras. Existen diversas medidas de influencia sobre los infractores intencionados; por ejemplo, se les puede bloquear la comunicación. Una opción más radical es restringir la entrada al pueblo. Es decir, si el propietario no paga los servicios a tiempo, es posible que sus invitados simplemente no puedan ingresar al pueblo. Además, es posible que el propio propietario no pueda conducir hasta su casa. Legalmente esto no está justificado en modo alguno, sin embargo, las sociedades gestoras recurren a este tipo de medidas.

5. En muchos pueblos se aplican restricciones similares, especialmente en el segmento premium. Está claro que si las aldeas son estrictamente conceptuales, por ejemplo, como las regiones de Moscú "Deauville" y "Trouville", entonces al propietario no se le permitirá construir nada en el sitio, y todas las restricciones necesariamente se registrarán en la compra. y contrato de compraventa del inmueble. Como regla general, la sociedad gestora supervisa el cumplimiento de las normas de desarrollo y registro de sitios.

6. El principal problema en las aldeas gestionadas por los propios propietarios es la incapacidad de recaudar dinero para las necesidades públicas. Por ejemplo, si una asociación de propietarios decide instalar un nuevo parque infantil en el territorio de la aldea, no todos querrán “desembolsar el dinero”. Es decir, casi nunca es posible recaudar el 100% del importe, y este problema es relevante no sólo para las aldeas económicas, sino también para el segmento de élite.

Para últimos años Muchas personas adineradas pudieron trasladarse de la ruidosa y polvorienta ciudad a su residencia permanente fuera de la carretera de circunvalación de Moscú, en plena naturaleza. Pero los ciudadanos modernos no quieren convertirse en "salvajes primitivos" y vivir sin todos los "encantos" de la civilización. Y esto puede suceder fácilmente si la casa que compraron se encuentra en un espléndido aislamiento en el bosque, y el resto terrenos puede estar cerca, pero no urbanizado. Así, resulta que el confort fuera de la ciudad no surge por sí solo. Para que la vida fuera de la ciudad no sea salvaje en el pleno sentido de la palabra, alguien debe crear y mantener las comodidades de la vida en el campo.

A estos efectos existen en el mercado sociedades gestoras. Con un buen profesional por parte de los propietarios. casas de campo Por lo general, no hay problemas graves con la vida en el pueblo. Sin embargo, es posible que algunas sociedades gestoras no solo no resuelvan las dificultades que han surgido, sino que, por el contrario, creen dificultades adicionales para los residentes de las aldeas rurales. Así como los propietarios de viviendas suburbanas pueden ser caprichosos e intratables, las empresas gestoras pueden ser inescrupulosas. Por tanto, como muestra la práctica, en esta zona del mercado nacional hay muchos problemas. En este artículo abordaremos la cuestión de las dificultades que surgen entre las sociedades gestoras y los residentes de mansiones de campo. Por separado, se considerarán los aspectos de la elección de la calidad de una empresa y las dificultades para determinar el pago por sus servicios.

De acuerdo con la legislación moderna, el propietario de un local residencial tiene derecho a decidir él mismo todas las cuestiones relativas a su vivienda, incluida la posibilidad de encontrar un administrador para su propiedad. Es importante recordar que este derecho no sólo lo tienen los propietarios de apartamentos urbanos, sino también los propietarios de casas de campo. Mucha gente recuerda este derecho, pero en la práctica es imposible aplicarlo, ya que en el mercado inmobiliario suburbano a menudo simplemente no hay nadie para elegir. La situación actual es tal que la competencia en el mercado de las sociedades gestoras es bastante débil. Quizás con el tiempo todo cambie de alguna manera, pero por ahora tenemos que contentarnos con lo que tenemos. Como resultado, como suele ocurrir en ausencia de una competencia adecuada, las relaciones entre sujetos del mercado como los propietarios de viviendas suburbanas y las empresas gestoras se parecen a hostilidades prolongadas.

¿De dónde surgen las sociedades gestoras?

En el mercado inmobiliario suburbano moderno, al comienzo del lanzamiento de un proyecto de aldea rural, por regla general, la empresa gestora se convierte en la misma empresa que es la promotora de la localidad determinada, es decir, la propia empresa promotora crea la empresa gestora del pueblo. El beneficio de esa acción es obvio. Una empresa de este tipo sabe inmediatamente qué y dónde se encuentran las comunicaciones en el pueblo y, lo más importante, de qué calidad son.

Si imagina lo que está sucediendo en una aldea recién construida e implementada en un entorno de consumo, entonces puede comprender por qué es muy conveniente que sean los desarrolladores quienes tomen la iniciativa en sus propias manos. Está claro que durante el período de trámites, los residentes aún no están preocupados por la comodidad de la vida en el pueblo. Ya tienen bastantes preocupaciones incluso cuando se instalan casa de campo. Pero los territorios de las aldeas, incluso durante el período de su formación, deben existir de alguna manera. Naturalmente, los constructores quieren que las aldeas que construyen gocen de la popularidad que merecen. En este sentido, los desarrolladores están tratando de cuidar su "creación" en el futuro. No olvides que esto también es una fuente de beneficio adicional para ellos.

Como muestra la práctica, los propietarios de casas de campo tardan de dos a tres años en terminar de decorar sus cabañas, así como de ajardinar las parcelas. Pero lo más importante, en cuanto a la cuestión de la sociedad gestora, es que los vecinos necesitan conocerse bien y aprender a tomar decisiones conjuntas, y esto lleva tiempo. Durante la formación inicial de una aldea rural, cuando los propietarios todavía están ocupados con los problemas de sus casas, las empresas de desarrollo crean empresas de gestión que, a su vez, podrán crear una buena infraestructura social y de entretenimiento, así como llevar a cabo trabajos de paisajismo y mejora del territorio del pueblo. Luego viene el período de formación de una aldea rural, cuando los propietarios de casas de campo ya se preguntan quién y cómo gestiona su aldea "natal", quitándoles dinero. En este momento se está decidiendo si la anterior sociedad gestora seguirá al frente de este lugar o si se elegirá una nueva.

Para cambiar de sociedad gestora, es necesario celebrar una junta general de propietarios de viviendas en la aldea rural y tomar una decisión adecuada. Pero en la práctica, las empresas hacen grandes esfuerzos para encontrar un lenguaje común con los residentes del pueblo. A su vez, los propietarios también se esfuerzan por no estropear las relaciones con sus "administradores". La cuestión es que simplemente no tienen dónde alejarse el uno del otro. Pero hay ejemplos en los que, en el mercado inmobiliario suburbano, las sociedades gestoras han cambiado por iniciativa de los propietarios.

¿Y las comunicaciones de quién?

Muy a menudo, tarde o temprano, como resultado del esclarecimiento de las relaciones entre administradores y propietarios de cabañas, surge la pregunta de quién es el propietario real de las comunicaciones ubicadas en el territorio de la aldea. Esta cuestión puede ser especialmente grave en la agenda si la sociedad gestora no muestra su mejor cara y el importe de los pagos únicos y mensuales por comunicación parece irrazonable. Paralelamente, surgen preguntas sobre cómo garantizar que esto sea propiedad de los propietarios de las casas de campo. No hay ningún malentendido con el concepto de que las comunicaciones ubicadas en el territorio de la casa y el sitio pertenecen al propietario. Pero las redes de distribución a las que están conectados los sistemas de comunicación internos pueden ser propiedad de empresas constructoras o gestoras.

No se puede descartar la posibilidad de que dichas comunicaciones territoriales pertenezcan a órganos de autogobierno local. Las actividades de la sociedad gestora estarán reguladas por el Estado si actúa como organización proveedora de recursos para los consumidores. Si las comunicaciones entre casas de una aldea rural pertenecen a una empresa de gestión, las cuestiones de gestión de dichos sistemas las decidirán los gobiernos locales. Las comunicaciones también podrán ser propiedad del promotor. Entonces es importante entender con qué fondos se construyeron. También puede ser que las redes de distribución y otras instalaciones del sistema de comunicación hayan sido construidas por la empresa promotora por su propia cuenta. Entonces, en consecuencia, estos sistemas les pertenecen por derecho de propiedad.

Si las comunicaciones se construyeron a expensas de los propietarios de las cabañas, entonces dichos sistemas de comunicación pertenecen a los propietarios y tienen derecho a exigir empresas constructoras transferir este componente de la infraestructura a la red general. propiedad compartida. Pero en este caso, los propietarios de cabañas deberán asumir todos los costos de reconstrucción y reparación del equipo. Pero en el caso de que todos los sistemas de comunicación funcionen sin problemas y de manera eficiente, y el monto de los pagos por esta comodidad sea aceptable, los propietarios adinerados de mansiones de lujo ni siquiera piensan en quién es el propietario de las comunicaciones del pueblo y con qué derechos.

¿Cómo se paga a la sociedad gestora?

Las tarifas de suministro de electricidad, gas, calefacción, agua, etc. a los hogares de nuestro país las fija el Estado a través de las autoridades locales y regionales. La sociedad gestora, por supuesto, no tiene tales derechos. Los propietarios de viviendas tipo cabaña deben recordar esto y tenerlo en cuenta en sus relaciones con las sociedades gestoras. Las empresas concienzudas intentan indicar los números de las regulaciones gubernamentales pertinentes en todos los documentos de pago. poder estatal. Incluso si la sociedad gestora es la propietaria. sistemas de servicios públicos aldea rural y ella misma participa en la producción y suministro de recursos a la localidad, entonces las tarifas de los servicios públicos deben fijarse al nivel de la entidad constitutiva de la Federación, ya que este sector de la economía es un monopolio local en red.

Si una empresa que gestiona una comunidad rural decide que tiene derecho a fijar ella misma los precios de los servicios públicos, en su propio beneficio, por supuesto, muy pronto debería tener serios problemas con el Estado. servicio antimonopolio. En cuanto a la ley, protege muy claramente a los propietarios de sus propias casas y la sociedad gestora simplemente no puede aceptar dinero "adicional" de los propietarios. Sin embargo, esta ley, como cualquier otra en nuestro país, se puede eludir fácilmente, algo que las empresas gestoras están felices de hacer. Además de los pagos oficiales de servicios públicos, las empresas gestoras cobran tarifas adicionales a los residentes de las aldeas rurales. dinero, que se denominan “costos operativos” o “tarifas de aldea”. Esta cantidad ya no puede ser regulada por el Estado y ofrece un gran margen de acción para la organización gestora.

Está claro que la sociedad gestora no trabajará sólo por un “gracias”. La tarifa general de la aldea incluye los costos de mantenimiento de la infraestructura de la aldea, el trabajo de la empresa gestora y la remuneración de los especialistas. Todo propietario de una casa de campo en el pueblo debe pagar por dicho trabajo. En una reunión general de vecinos del pueblo, que suele celebrarse una vez al año, la sociedad gestora debe proporcionar información sobre estados financieros. En tal evento, cualquier vecino del pueblo puede expresar su opinión y hacer una propuesta. La recaudación para necesidades de gestión en pueblos de diferentes formatos económicos será de diferente cuantía. En las aldeas de élite será mayor que en zonas pobladas clase económica. Esta cantidad sólo puede verse influida por una decisión de la junta general de propietarios de la cabaña. En dicha reunión se discutirá la lista de servicios de la empresa y sus precios, con los que los propietarios de cabañas pueden estar de acuerdo o no.