Responsabilidad del desarrollador según el Código Penal de la Federación de Rusia. ¿Cómo puedo obtener una compensación del promotor por defectos en un apartamento nuevo? ¿Cómo se determina la fecha de entrega del apartamento?

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Los promotores serán castigados con prisión por engañar a los accionistas

En Rusia, se está introduciendo responsabilidad penal por infracciones relacionadas con la captación de fondos de los ciudadanos para la construcción compartida. La Duma Estatal de la Federación de Rusia aprobó el proyecto de ley correspondiente en segunda lectura.

Si el documento se aprueba en tercera lectura, en el Código Penal aparecerá un artículo sobre "recaudar fondos de los ciudadanos para la construcción en violación de los requisitos de la ley sobre participación en la construcción compartida...".

Planean castigar a los promotores con toda severidad si el importe del daño supera los 3 millones de rublos. Por tal delito, los desarrolladores negligentes se enfrentan a un trabajo obligatorio de hasta 360 horas o a una pena de prisión de hasta dos años.

Si el engaño a los accionistas supera los 5 millones de rublos, los promotores serán castigados con penas de prisión de hasta 5 años.

Protección de los accionistas: se han tomado todas las medidas

El abogado de la Cámara Rusa de “Abogados Internacionales”, Vyacheslav Kokurkin, cree que el proyecto de ley que introduce la responsabilidad penal por acciones ilegales de los promotores puede, como suele decirse, clavar el último clavo en el ataúd de los promotores irresponsables.

Desafortunadamente, no son infrecuentes las situaciones en las que el dinero de los accionistas va a un destino desconocido, se transfiere a otros proyectos o incluso termina en los bolsillos de los directores de proyectos. Creo que nuestros accionistas realmente necesitan una ley así; en esencia es oportuna y correcta”, enfatiza el experto.

Según el socio director del grupo Rezidential, Emil Zakharyaev, esta iniciativa legislativa permitirá influir en los pseudo-desarrolladores más "galgos" y arrogantes, que declararán su construcción en el marco de la legislación federal, pero no tendrán derecho para recaudar fondos para ello. Sin embargo, los compradores de apartamentos en tales objetos no pueden ser llamados formalmente accionistas de pleno derecho; formalmente compran apartamentos bajo otros esquemas legales.

La introducción de la responsabilidad penal no podrá resolver completamente el problema de los accionistas defraudados, porque El proyecto de ley está dirigido, en primer lugar, al área regulada por la Ley Federal-214, mientras que la mayoría de las construcciones de larga duración y las propiedades abandonadas por clientes engañados no se adquieren a través de un sistema de acciones, sino a través de todo tipo de cooperativas de vivienda, PDKP. , PDDU y otros”, comentó el orador.

la factura esta retrasada

Por cierto, la responsabilidad penal por violaciones de los derechos de los accionistas podría haberse introducido mucho antes. La iniciativa fue sometida a consideración e incluso adoptada en primera lectura en 2014.

El director financiero de Parallax LLC, Dmitry Kuznetsov, destaca que muchos accionistas se encontraron completamente desprotegidos de la arbitrariedad de desarrolladores sin escrúpulos precisamente durante la crisis.

Aparentemente, en la etapa actual es imposible prescindir de tal innovación en el derecho penal. El abogado y gerente del grupo de empresas "Gordeychik and Partners", Alexey Gordeychik, teme que este artículo atraiga a estafadores declarados, porque el mal uso de fondos es más fácil de probar que el fraude. Al mismo tiempo, el experto cree que la ley llega tarde.

Actualmente, la posibilidad de "redistribuir" el dinero de los accionistas es muy limitada y la nueva ley penal no puede tener efecto retroactivo, es decir, aplicarse a abusos cometidos anteriormente y tener un impacto positivo en el deseo de los promotores de completar proyectos problemáticos, afirmó el ponente. concluyó.

Sin embargo, el proyecto de ley aún deja muchas preguntas e inquietudes. El primero de ellos es quién será castigado. No es ningún secreto que la responsabilidad del movimiento de los flujos financieros en las empresas de construcción o desarrollo a menudo no se asigna al propietario, sino al gerente contratado. Los primeros juicios demostrarán si los verdaderos culpables podrán soportar el castigo debido.

¿Recibió un apartamento en un edificio nuevo y encontró muchos defectos de reparación? ¿Tienes paredes torcidas? No se apresure a enojarse, porque puede recibir una compensación por ellos de hasta 600.000 rublos.

¿Cómo obtener una compensación por reparaciones de mala calidad en un edificio nuevo?

Debes entender inmediatamente que tienes un plazo de 5 años para descubrir los defectos del apartamento y demandar al promotor para que te pague una indemnización.

Además, muchos creen que si, al aceptar un apartamento en un edificio nuevo, firmaron un certificado de aceptación del apartamento o una hoja de inspección (o "hoja de inspección"), entonces es demasiado tarde para presentar una demanda. Pero esto no es cierto en absoluto. Según la Ley Federal-214, en este caso no importa la firma en el certificado de aceptación del apartamento o en la hoja de inspección.

De cara al futuro, digamos que el esquema para cobrar sanciones es muy simple: escriba una declaración al desarrollador y luego presente una demanda. Pero primero lo primero.

Los defectos más comunes por los que se puede recuperar una multa

Dichos defectos de reparación incluyen:

Paredes desiguales;
Azulejos agrietados;
Instalación incorrecta de baldosas, laminados, linóleo u otros materiales de acabado;
Defectos en cualquier material de acabado, si el apartamento se compró con acabado;
Paredes curvas (comprobadas con una “esquina” y un nivel);
La superficie horizontal del piso está mal alineada (comprobada con un nivel o una bola);
Techos torcidos;
Mala instalación de ventanas, plomería, etc.;

El procedimiento para recibir una compensación del desarrollador por defectos en un apartamento nuevo.

Tenga en cuenta que muy a menudo todos estos defectos no son visibles inmediatamente cuando los residentes aceptan el nuevo edificio. Por lo tanto, la Ley Federal-214 prevé un período de 5 años durante el cual los residentes deben descubrir estos defectos y presentar reclamaciones al desarrollador.

Entonces, si encuentra deficiencias, el procedimiento es el siguiente.

1. Escriba una queja al desarrollador de forma gratuita. Enumere los defectos encontrados en el mismo. Asegúrese de enviar una carta con el inventario y la notificación al desarrollador y guarde una copia para usted. Si no se ofrece a eliminar los defectos o pagar una indemnización dentro de los 10 días, realizamos los siguientes puntos.

2. Debe invitar a cualquier experto en construcción para que documente todas las infracciones que le hayan identificado. Tenga en cuenta que los expertos en construcción lo ayudarán a encontrar nuevos defectos que la persona promedio tal vez no conozca. La cantidad que piden por sus servicios debería dar sus frutos.

3. Es posible que deba escribir una nueva carta al desarrollador indicando los nuevos defectos.

4. Acudimos a los tribunales con una demanda de indemnización por defectos.

Al reclamo deberá adjuntarse lo siguiente:

Su solicitud de compensación por deficiencias;
También – el requisito de acumular una multa. Es aproximadamente el 1% por día del costo de su propiedad indicado en el DDU. Sin embargo, la cuenta regresiva de días comienza 10 días después de que envíe su reclamo de compensación al desarrollador.
Reclamación por daño moral.
Documentos sobre deficiencias proporcionados por un experto en construcción.
Absolutamente todos los documentos relacionados con su guardería o la compra de un apartamento.

Los funcionarios del tribunal pueden entonces solicitarle documentos adicionales.

Desafortunadamente, hoy en día se han vuelto comunes muchas deficiencias como resultado de la construcción de viviendas con participación compartida. Los accionistas y legisladores están haciendo grandes esfuerzos para eliminar los obstáculos y las violaciones de la ley durante la construcción del capital compartido. Resulta que en la etapa de construcción, el desarrollador, contratista y subcontratista ofrecen muchas condiciones para que el accionista celebre un acuerdo de participación compartida en la construcción de un edificio de apartamentos, pero muchos esfuerzos simplemente se van por el desagüe. Y esto no se debe a la ley, pero tampoco a la integridad del promotor.

En la mayoría de los casos, si no se cumplen los plazos de entrega de la casa, el promotor envía a los accionistas al contratista para eximirse de su responsabilidad legal, y el contratista, a su vez, envía a los accionistas de vuelta al promotor, citando el hecho de que es el promotor quien se encarga de la obra y construcción.

Sólo hay que averiguar quién, según las normas del derecho civil, es responsable de un proyecto no entregado a tiempo, el promotor o el contratista, y quién será responsable ante el consumidor (titular de los intereses).

¿Quién tiene la culpa a la hora de entregar una casa, el contratista o el promotor?

Cuando comienza la construcción de un edificio de apartamentos, se concluye un acuerdo de participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos entre el desarrollador y el accionista (consumidor) y, en consecuencia, el desarrollador celebra acuerdos con los contratistas; Las relaciones jurídicas entre accionistas y desarrolladores surgen sobre la base de la Ley Federal N ° 214 del 1 de abril de 2005. La Ley Federal N ° 214, artículo 7, establece claramente que el desarrollador está obligado a transferir al participante un proyecto de construcción compartido que cumpla con los términos del contrato y los requisitos de los reglamentos técnicos y otros requisitos.

De acuerdo con la Ley Federal N ° 214, si el accionista descubre incumplimiento del objeto, deficiencias o plazos de entrega, podrá presentar exigencias al desarrollador:

eliminación gratuita de defectos en un plazo razonable
el accionista tiene derecho a celebrar un acuerdo con otro contratista para eliminar deficiencias a expensas del desarrollador
reducción proporcional del valor del contrato y exigencia del pago de una multa

Para eliminar las deficiencias, los accionistas pueden contactar al desarrollador tanto en la etapa de aceptación de la transferencia del objeto como después de ponerlo en funcionamiento. El período de garantía de un proyecto de construcción no puede ser inferior a cinco años, cuyo período comienza a computarse desde el momento de la entrega del objeto. De acuerdo con el derecho civil, la responsabilidad del desarrollador hacia el accionista está regulada no solo por la Ley Federal No. 214, sino también por el Código Civil de la Federación de Rusia.

Código Civil de la Federación de Rusia, artículo 754. Responsabilidad del contratista por la calidad del trabajo.

El contratista es responsable ante el cliente de cualquier desviación de los requisitos estipulados en la documentación técnica y de los códigos y reglamentos de construcción vinculantes para las partes, así como del incumplimiento de los indicadores del proyecto de construcción especificados en la documentación técnica, incluidos como la capacidad de producción de la empresa.
Al reconstruir (actualizar, reconstruir, restaurar, etc.) un edificio o estructura, el contratista es responsable de la reducción o pérdida de resistencia, estabilidad, confiabilidad del edificio, estructura o parte del mismo.
El contratista no es responsable de desviaciones menores de la documentación técnica realizadas sin el consentimiento del cliente si demuestra que no afectaron la calidad del proyecto de construcción.

Código Civil de la Federación de Rusia Artículo 755. Garantías de calidad en un contrato de construcción.

El contratista, a menos que el contrato de construcción disponga lo contrario, garantiza que el proyecto de construcción alcanzará los indicadores especificados en la documentación técnica y la capacidad de operar la instalación de acuerdo con el contrato de construcción durante el período de garantía. El plazo de garantía establecido por la ley podrá ampliarse por acuerdo de las partes.
El contratista es responsable de las deficiencias (defectos) descubiertos dentro del período de garantía, a menos que demuestre que se produjeron debido al desgaste normal del objeto o sus partes, operación inadecuada o instrucciones incorrectas para su operación desarrolladas por el propio cliente o por terceros. involucrados por él, reparación inadecuada de un objeto realizada por el propio cliente o por terceros atraídos por él.
El plazo de garantía se interrumpe durante todo el tiempo durante el cual la instalación no pueda funcionar por defectos de los que sea responsable el contratista.
Si los defectos especificados en el párrafo 1 del artículo 754 de este Código se descubren durante el período de garantía, el cliente deberá informarlos al contratista dentro de un tiempo razonable después de su descubrimiento.

Código Civil de la Federación de Rusia, artículo 756. Plazos para detectar la calidad inadecuada de los trabajos de construcción.
Cuando se presenten reclamaciones relacionadas con la calidad inadecuada de los resultados del trabajo, se aplicarán las reglas previstas en los párrafos 1 a 5 del artículo 724 de este Código.

En este caso, el plazo para descubrir deficiencias, de conformidad con los apartados 2 y 4 del artículo 724 del Código Civil, es de cinco años. Código Civil de la Federación de Rusia, artículo 723. Responsabilidad del contratista por la mala calidad del trabajo

En los casos en que el trabajo fue realizado por el contratista con desviaciones del contrato que empeoraron el resultado del trabajo, o con otras deficiencias que lo hacen inadecuado para el uso especificado en el contrato, o en ausencia de una condición correspondiente en el contrato. de inadecuación para un uso normal, el cliente tiene derecho, salvo que se establezca lo contrario por ley o contrato, a su opción, exigir al contratista que:

eliminación de deficiencias de forma gratuita en un plazo razonable;
una reducción proporcional del precio fijado para la obra;
reembolso de sus gastos de eliminación de defectos cuando el derecho del cliente a eliminarlos esté previsto en el contrato de trabajo (artículo 397).

El contratista tiene derecho, en lugar de subsanar las deficiencias de las que es responsable, a volver a ejecutar el trabajo gratuitamente, indemnizando al cliente por las pérdidas ocasionadas por el retraso en la ejecución. En este caso, el cliente está obligado a devolver al contratista el resultado del trabajo que le fue transferido previamente, si la naturaleza del trabajo hace posible dicha devolución.
Si las desviaciones en el trabajo de los términos del contrato u otras deficiencias en el resultado del trabajo no se han eliminado dentro de un período razonable establecido por el cliente o son significativas e irreparables, el cliente tiene derecho a negarse a ejecutar el contrato y exigir una compensación. por las pérdidas ocasionadas.
La condición del contrato de exención de responsabilidad del contratista por ciertos defectos no lo exime de responsabilidad si se demuestra que dichos defectos surgieron como resultado de acciones o inacción culpables del contratista.
El contratista que proporcionó el material para realizar el trabajo es responsable de su calidad de acuerdo con las normas sobre responsabilidad del vendedor por mercancías de calidad inadecuada (artículo 475).

Con base en las normas antes mencionadas de la legislación vigente, aunque el promotor muchas veces envía a los accionistas con exigencias al contratista, el accionista debe presentar exigencias sobre la eliminación de deficiencias, el cumplimiento de los plazos para la entrega de los objetos y el cumplimiento de los términos de el contrato.
Estas conclusiones también se reflejan y confirman en la práctica judicial de la Federación de Rusia. Resoluciones de la FAS UO del 14/04/2010 No. F09-2482/10-S2, FAS SZO del 29/04/2010 No. A56-38441/2009, FAS VVO del 20/11/2009 No. A17-2586 /2008, FAS ZSO de 07/09/2010 No. A03 -6458/2009.

¿Qué debe hacer un accionista si el promotor incumple el contrato?

Si el accionista ha descubierto que el promotor no ha cumplido obligaciones contractuales, tiene deficiencias en la propiedad entregada o ha violado los plazos de entrega de la propiedad al accionista, deberá presentar una solicitud (reclamo) por escrito al promotor para que elimine el deficiencias, reducir proporcionalmente el valor del contrato y pagar la multa. También puede llamar a la línea legal para accionistas al 8-800-777-32-63.

Ostap Bender aconsejó respetar el Código Penal, calificándolo de "debilidad". Y hoy en día, muchos "grandes intrigantes" sólo quedan impresionados por las normas del Código Penal de la Federación de Rusia.

Hasta hace poco, la responsabilidad de los desarrolladores por la violación de los requisitos de la ley sobre participación en la construcción compartida y el mal uso de los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida estaba definitivamente prevista solo en la primera parte del artículo 14.28 del Código de Infracciones Administrativas de Rusia. Federación. Escribimos detalladamente sobre esto, así como sobre las enmiendas propuestas al Código Penal de la Federación de Rusia, en nuestro sitio web.

Como se desprende de la nota explicativa del proyecto de ley que introduce la responsabilidad penal de los promotores, hasta su adopción no existían enfoques legales uniformes para calificar las acciones de los promotores sin escrúpulos: la calificación se llevaba a cabo, por regla general, de acuerdo con el art. 159, 160, 165, 201 del Código Penal de la Federación de Rusia.

Un ejemplo de tales enfoques para calificar las acciones de los desarrolladores puede ser:

El veredicto del Tribunal de Distrito Leninsky de Samara del 12 de marzo de 2012, mediante el cual K., uno de los cofundadores de Patio LLC, fue declarado penalmente responsable por fraude, es decir, robo de propiedad ajena mediante engaño, utilizando su cargo oficial en una escala especialmente importante (125.398.147,67 rublos);

El veredicto del Tribunal de Distrito de Kirovsky de Rostov del Don de 25 de septiembre de 2014 en el caso No. 1-323/2014 en relación con el acusado Kh., cuyas acciones el tribunal calificó en virtud de la Parte 5 del art. 33 – Parte 3 del artículo 159.4 del Código Penal de la Federación de Rusia como complicidad en el robo de fondos de ciudadanos participantes en la construcción compartida;

Veredicto del Tribunal de Distrito Proletarsky de Rostov-on-Don de fecha 07/02/2014 en el caso No. 1-14/2014 (1-232/2013), que califica las acciones del acusado K. en virtud del artículo 159.4 Parte 3 de el Código Penal de la Federación de Rusia como fraude, entonces existe el robo de la propiedad ajena mediante engaño o abuso de confianza, asociado con el incumplimiento deliberado de las obligaciones contractuales en el campo de la actividad empresarial a una escala particularmente grande;

El veredicto del Tribunal de Distrito Central de Sochi, Territorio de Krasnodar, de fecha 08/09/2015, en el caso No. 1-99/2015, por el cual K. fue declarado culpable de cometer un delito previsto en la Parte 4 del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia;

Resolución del Tribunal de Distrito de Kirovsky de Rostov-on-Don de 9 de diciembre de 2015, mediante la cual se inició una causa penal contra A. por la comisión de un delito previsto en la Parte 5 del art. 33, parte 3 art. 159.4 del Código Penal de la Federación de Rusia fue rescindido sobre la base del párrafo 3, parte 1, art. 24 del Código de Procedimiento Penal de la Federación de Rusia debido a la expiración del plazo de prescripción para el procesamiento penal.

En la mayoría de los casos, las acciones de los directivos de promotores sin escrúpulos estaban calificadas en virtud del apartado 4 del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia, que prevé la responsabilidad por fraude cometido por un grupo organizado o en una escala particularmente grande o que resulte en la privación del derecho de un ciudadano a una vivienda, así como en el art. 159.4 del Código Penal de la Federación de Rusia, que establece la responsabilidad por fraude asociado con el incumplimiento deliberado de obligaciones contractuales en el ámbito de la actividad empresarial.

Sin embargo, en la literatura se han expresado repetidamente opiniones de que si la víctima es un accionista, el jefe del desarrollador asume responsabilidad penal en virtud de la Parte 4 del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia es imposible, ya que mediante engaño es posible ceder solo el derecho a una vivienda existente, es decir, es posible violar solo el derecho de propiedad existente y no el derecho de obligación que surge. del acuerdo de participación en la construcción compartida. La base para esto fue la interpretación literal del concepto de "vivienda" dada en la nota al art. 139 del Código Penal de la Federación de Rusia, según el cual se entiende por vivienda un edificio residencial individual con locales residenciales y no residenciales incluidos en él, locales residenciales, independientemente de la forma de propiedad, incluidos en el parque de viviendas y aptos para residencia permanente o temporal, así como otros locales o edificios no incluidos en el parque de viviendas, pero destinados a residencia temporal.

En otras palabras, formalmente la parte 4 del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia no se aplicaba a las relaciones que surgían en relación con la construcción compartida, sin embargo, los tribunales abordaron la cuestión de manera informal y la aplicaron.

En cuanto al art. Lo dispuesto en el art. 159.4 del Código Penal de la Federación de Rusia fueron reconocidos como incompatibles con la Constitución de la Federación de Rusia, sus artículos 19 (parte 1), 46 (parte 1) y 55 (parte 3), en la medida en que estas disposiciones establecen la responsabilidad por fraude asociado con el incumplimiento deliberado de obligaciones contractuales en el campo actividad empresarial. En otras palabras, el art. 159.4 del Código Penal de la Federación de Rusia, que también se aplicaba a menudo a las relaciones en cuestión, ha perdido fuerza.

Por lo tanto, hasta hace poco no existían normas de derecho penal que establecieran directamente la responsabilidad por violaciones en el campo de la construcción de capital compartido, y el Código Penal de la Federación de Rusia tenía varias normas no especializadas que no eran aplicadas de manera uniforme por los organismos encargados de hacer cumplir la ley.

Ya se han realizado anteriormente intentos de modificar el Código Penal de la Federación de Rusia para proteger los derechos de los participantes en la construcción compartida, pero no tuvieron éxito. Así, el 13 de septiembre de 2012, la Asamblea Legislativa de San Petersburgo presentó a la Duma Estatal de la Asamblea Federal de la Federación de Rusia un proyecto de ley que preveía la introducción de responsabilidad penal para los jefes de los desarrolladores por malversación de fondos. de ciudadanos y organizaciones. Dicho proyecto de ley, parte 2, art. 201 del Código Penal de la Federación de Rusia "Abuso de poder" se propuso complementar con una característica calificativa: malversación de fondos pagados en virtud de un acuerdo de participación en la construcción compartida. Las formas de tal abuso podrían incluir violaciones de las normas contables, la conclusión de transacciones que son obviamente desfavorables para el desarrollador y la ausencia de un objetivo comercial razonable en las relaciones con terceros (empresas en quiebra o de poca monta). Dicho proyecto de ley fue rechazado por la Duma del Estado en primera lectura el 22 de enero de 2013.

Y ahora se ha hecho otro intento de proteger los derechos de los accionistas: la Ley Federal No. 139-FZ del 1 de mayo de 2016 introdujo un nuevo artículo 200.3 en el Código Penal de la Federación de Rusia, que establece la responsabilidad por atraer fondos de ciudadanos en violación. de los requisitos de la legislación de la Federación de Rusia sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios.

Según esta norma, si la cantidad de fondos recaudados de los ciudadanos supera los 3.000.000 (tres millones) de rublos, la sanción es trabajo obligatorio por un período de hasta 360 (trescientas sesenta) horas, o trabajo correctivo por un período de hasta 1 (un) año, o trabajo forzoso por un período de hasta 2 (dos) años, o prisión por el mismo período con o sin restricción de libertad por un período de hasta 1 (un) año.

Si la captación de fondos de ciudadanos en violación de las normas de la legislación de la Federación de Rusia es cometida por un grupo de personas mediante conspiración previa o la cantidad de fondos recaudados de los ciudadanos es una cantidad particularmente grande, que asciende a 5.000.000 (cinco millones) rublos, se prevé trabajo obligatorio por un período de hasta 480 (cuatrocientas ochenta) horas, o trabajo correctivo por un período de hasta 2 (dos) años, o trabajo forzoso por un período de hasta 5 (cinco) años, o prisión por el mismo período con o sin restricción de libertad por un período de hasta 2 (dos) años.

Pero si la persona que cometió el delito previsto en el art. 200.3. El Código Penal de la Federación de Rusia reembolsará íntegramente la cantidad de fondos recaudados y (o) si la persona especificada toma medidas como resultado de las cuales se pondrá en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, será exento de responsabilidad penal.

Sin embargo, como bien señaló Tito Livio, “no existe una ley que satisfaga a todos”, en relación con lo cual cabe señalar que en la versión adoptada y actual del art. 200.3 del Código Penal de la Federación de Rusia, las personas jurídicas están excluidas de la lista de posibles víctimas. Además, el efecto real de esta norma se limitará únicamente a atraer fondos superiores a 3.000.000 de rublos, mientras que el precio medio de la superficie total de apartamentos en el mercado inmobiliario primario de la Federación de Rusia para todo tipo de apartamentos, según Según la información publicada en el portal del Servicio Federal de Estadísticas del Estado http: //www.gks.ru/, es de 53.390 rublos por 1 metro cuadrado. m. Por lo tanto, el precio medio incluso de un apartamento típico de 2 habitaciones con una superficie de 56 m2 es de 2.989.840 rublos. Resulta que, por regla general, en relación con los apartamentos de una habitación (con raras excepciones, principalmente en Moscú), así como una parte importante de los apartamentos de dos habitaciones, y en las localidades pequeñas, y los apartamentos de tres habitaciones, hay son motivo de persecución penal según el art. 200.3 del Código Penal de la Federación de Rusia no surgirá.

En todo caso, aunque la norma del art. 200.3 del Código Penal de la Federación de Rusia y es imperfecto, su mera presencia en el Código Penal de la Federación de Rusia conducirá inevitablemente con el tiempo a la consideración de casos "alto perfil" de responsabilidad penal de los desarrolladores y servirá como una buena lección tanto para los "combinadores" de la construcción como para las personas que solo planean atraer fondos de los participantes en la construcción compartida.

¿Existe responsabilidad penal para el promotor en virtud de un contrato de construcción compartida? Los accionistas y desarrolladores (empresas constructoras) están obligados a celebrar acuerdos de participación accionaria en la construcción (DDU) entre sí de conformidad con la Ley Federal N° 214 del 30 de diciembre de 2004 (última modificación el 3 de julio de 2016, Ley Federal N° 361). Las disputas entre las partes de conformidad con el Código Civil de la Federación de Rusia deben resolverse mediante negociaciones, basadas en los términos del acuerdo, así como en la Ley Federal No. 214.

Sin embargo, en 2016 apareció un nuevo artículo en el Código Penal de la Federación de Rusia (Código Penal de la Federación de Rusia) (cláusula 3 del artículo 203 del Código Penal de la Federación de Rusia). Este artículo fue puesto en vigor por la Ley Federal N ° 139 del 1 de mayo de 2016 e impone responsabilidad penal al desarrollador por recaudar fondos de accionistas en violación de la legislación vigente.

¿Cuál es el crimen?

Este artículo reconoce como delito el hecho mismo de atraer dinero de accionistas para la construcción de viviendas en el marco de la DDU en violación de la Ley Federal No. 214 en gran o especialmente gran escala. En otras palabras, la violación de la Ley Federal No. 214 prevé responsabilidad penal.

Gran tamaño significa atraer un volumen de financiación superior a los 3 millones de rublos. Tamaño particularmente grande: desde 5 millones de rublos. Debe entenderse que para incriminar al promotor en virtud de este artículo, basta con acreditar el hecho de recaudar tales cantidades en su conjunto, y en absoluto de un solo accionista.

Según la definición de delito, un desarrollador puede ser considerado penalmente responsable cuando se prueban violaciones de varias disposiciones del DDU. Tales violaciones pueden ser:

No obtener permisos de construcción en tiempo y forma.
No redactar un contrato de arrendamiento o compraventa de un terreno.
Negativa a publicar la declaración del proyecto.

Cada empresa constructora está obligada a realizar estas actividades de conformidad con el art. 3 Ley Federal No. 214. Además, según el art. 15.1 y 15.2 de la Ley Federal N ° 214, el desarrollador está obligado a asegurar sus obligaciones con los accionistas o brindarles una garantía bancaria.

Una empresa constructora puede violar otros puntos del DDU, pero en este caso se considerarán desde el punto de vista de una violación de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia y no implicarán responsabilidad penal en virtud del art. 300.3 del Código Penal de la Federación de Rusia.

¿Detendrá el Código Penal de la Federación de Rusia a desarrolladores sin escrúpulos?

Si se sigue la práctica de los litigios entre accionistas y empresas constructoras, en la gran mayoría de los casos se realiza una cuidadosa preparación preliminar, lo que permite disimular la falta de fiabilidad de la empresa. Parecería que una garantía bancaria o un seguro es una garantía fiable de compensación por las pérdidas de los accionistas si la construcción no se completa a tiempo. Pero, en realidad, la redacción de los seguros y las garantías puede ser tan vaga que al final nadie podrá sacar nada de ellos.

Con los fondos recibidos de la venta de los primeros apartamentos en el futuro complejo residencial, el desarrollador recibe una cantidad que cubre con creces sus costos para realizar las acciones previstas por la Ley Federal No. 214: elaboración de una declaración de proyecto, obtención de un edificio. permiso, etc Pero luego todo depende de las intenciones de la empresa constructora. Nadie puede garantizar que la construcción realmente continúe y no se detenga.

Para probar el delito previsto en el art. 200.3 del Código Penal de la Federación de Rusia, primero debe demostrar que el dinero se recaudó específicamente para fines de construcción y no para ningún otro propósito. Pero en la práctica, a menudo resulta imposible obtener dichas pruebas. La ayuda de un abogado profesional en tal situación es necesaria, ya que recopilar pruebas no es fácil.

Es importante tener en cuenta la nota al art. 200.3 del Código Penal de la Federación de Rusia, según el cual una empresa constructora puede quedar completamente exenta de responsabilidad penal si devuelve voluntariamente a todos los accionistas el dinero recibido de ellos y también hace todo lo posible para poner en funcionamiento el edificio de apartamentos.