Valoración de un apartamento mediante el método de la renta. Ajustar los valores de las unidades de comparación para objetos analógicos para cada elemento de comparación

Métodos para calcular el costo de un apartamento. bastante ampliamente cubierto y desarrollado teóricamente, como lo demuestra una gran cantidad de literatura y recomendaciones metodológicas según valoración.
Esto es facilitado por mercado desarrollado bienes raíces. Además, el número de propuestas es igualmente diverso tanto en la primaria como en la mercado secundario alojamiento.

La legislación actual y las normas federales de valoración requieren el uso de tres enfoques principales de valoración: enfoques comparativo, de costos y de ingresos. Sin embargo, en el caso de la valoración de un inmueble, como es un apartamento, el enfoque de costes e ingresos es de poca utilidad. La evaluación del valor de mercado de un apartamento se realiza mediante un enfoque comparativo. El algoritmo es el siguiente: se seleccionan entre 7 y 10 análogos de bienes inmuebles que corresponden a la propiedad que se está evaluando en función de sus principales características. En caso de inconsistencia o diferencias con el objeto de evaluación, se introducen factores de corrección. Como muestra la práctica, los principales ajustes son:

• A la ubicación del objeto.
• Ajuste por características físicas (área del departamento, proporción área utilizable a general, disponibilidad de muebles, tipo de decoración, tamaño de la cocina, tipo de baño, piso del departamento en la casa, presencia de balcón/logia)
• Disponibilidad y tipo de aparcamiento.

A continuación, tras aplicar los ajustes pertinentes, se identifica el valor medio de mercado de 1 m2. apartamentos. Además, es necesario señalar la existencia de una diferencia entre los conceptos de “valor de mercado” y “precio de venta”. El tasador determina valor comercial objeto, que se entiende como “el precio más probable al que el objeto de valoración puede ser enajenado en la fecha de valoración en el mercado abierto en condiciones competitivas” (Norma Federal de Valoración N° 2 Finalidad de la valoración y tipos de valor). Esto significa que todos los participantes en las transacciones conocen las condiciones y son libres en sus decisiones. El valor de mercado es el tema de la investigación y los cálculos del Tasador. El precio de venta puede estar dictado por factores que no están sujetos a estas restricciones, lo que difiere fundamentalmente del significado económico de estas definiciones.

Esta diferencia es obvia en el ejemplo de la evaluación de la participación de un apartamento. Mientras tanto, la necesidad de tal evaluación está convencida gran número ciudadanos: esto incluye la celebración de una herencia, que a veces forma parte de un apartamento, y procedimientos judiciales para la división de bienes, por ejemplo, durante un divorcio y, en última instancia, transacciones para la compra y venta de las partes correspondientes del apartamento. .

En la práctica de la valoración no existe un punto de vista común entre los especialistas. La discusión principal surge en torno a la necesidad de aplicar ajustes y descuentos por 1 m2. Compartir apartamento en comparación con 1 m2. apartamentos como objeto único bienes raíces. Esta confusión también se ve facilitada por la falta de un mercado completo para transacciones de compra y venta de acciones de apartamentos.

En primer lugar, es necesario tener una comprensión clara del contexto y los matices legales en los que surge la necesidad de realizar una evaluación. Lo primero que hay que determinar es cuál es la parte tasada del apartamento, si se puede asignar en especie, en forma de habitación. Si la respuesta es sí, entonces los métodos clásicos para estimar la participación funcionan aquí como habitación separada, habitaciones.
Adquirir una participación en un apartamento conlleva una serie de dificultades, lo que obliga a reducir el coste. metro cuadrado Sin embargo, al evaluar la proporción de un apartamento, cabe señalar que estos problemas e inconvenientes son difíciles de traducir en términos monetarios.

Cada copropietario tiene los mismos derechos sobre la parte del apartamento que se le asigna. Cuando la valoración de una participación en un apartamento aumenta el coste por metro cuadrado en comparación con el coste por metro cuadrado de todo el apartamento, el tasador coloca a los copropietarios en una posición algo desigual, ya que la parte compradora debe pagar más por la propiedad de la propiedad. todo el apartamento que en el caso de comprar un apartamento similar en el mercado libre. Si la valoración de la participación en el apartamento reduce el coste por metro cuadrado en comparación con el coste por metro cuadrado de todo el apartamento, el vendedor no tiene la posibilidad de comprar una propiedad equivalente con el producto.

En este caso, se debe partir de la esencia de la transacción con la acción correspondiente. Por ejemplo, en el caso de comprar la parte restante de un apartamento a otros propietarios, el costo de la parte puede aumentar, porque en esta situación, se compra una parte del apartamento, asegurando la unidad de propiedad, es decir se observa un efecto sinérgico, es decir estás comprando algo más que parte de un apartamento. Cuando estamos hablando de sobre la compra de acciones de terceros, entonces es posible aplicar ajustes a la baja.

Pero ni el aumento en el costo por unidad de área de una parte del apartamento ni la disminución en relación con el costo por unidad de área de todo el apartamento se pueden calcular con precisión, sino que solo se pueden suponer. Cabe señalar que el precio de la transacción puede diferir significativamente del valor de mercado del apartamento compartido.
Por lo tanto, los tasadores deben utilizar el costo de 1 m2. acciones de un apartamento correspondientes al costo de 1 m2. apartamentos en su conjunto, sujeto al cumplimiento del art. 250 "Derecho preferente de compra" del Código Civil de la Federación de Rusia, que dice lo siguiente: "al vender una participación en el derecho propiedad común a un extraño, otros participantes propiedad compartida tienen derecho de preferencia para comprar la acción que se vende al precio por el cual se vende, y en otras condiciones iguales, excepto en el caso de venta en subasta pública”, lo que significa cumplimiento obligatorio Procedimiento legal para otorgar el derecho a los copropietarios de un apartamento a adquirir esta participación en modo preferencial.

¿Es posible aumentar el precio de un apartamento en Tiumén si vas a dejar muebles y electrodomésticos en él? La respuesta de los tasadores ACERCA DE OO "AGA T-Ets en" ka" - sí y no. Lea más en nuestro material analítico.

Por supuesto, cada comprador es libre de hacer lo que quiera, pero las estadísticas del mercado nos dicen que aumentar el precio de un apartamento si se van a dejar elementos interiores no siempre está justificado.

Empecemos por lo que ya se ha convertido en una práctica del mercado. Casi todos los apartamentos del nuevo stock tendrán muebles y muebles de cocina integrados cuando se vendan, a veces con electrodomésticos integrados.

Las estadísticas de precios muestran que esto ya no se considera una razón para añadir decenas de miles más al precio de un apartamento. Pero los muebles empotrados serán una ventaja a la hora de elegir (si están en buen estado, claro).

Pero, ¿cómo valorar la situación cuando el vendedor se va a ir al apartamento? todos los muebles, e incluso electrodomésticos ? Por desgracia, los tiempos de escasez total ya han pasado y los usados ​​pueden interesar sólo a quienes compran un apartamento para alquilar. Y hay pocos compradores de este tipo durante una crisis.

Para comprender si el mobiliario influye, analizamos el segmento de bienes raíces secundarios en 1,2,3 microdistritos de Tyumen, considerando ofertas de apartamentos comparables con y sin muebles.

El análisis permitió dividir grupos comparables en varios segmentos. El primero contenía apartamentos de la categoría precios bajos(de 44,5 a 50 mil rublos/m2), en el segundo - ofertas de precio promedio (50 -60,5 mil rublos/m2), en el tercero - apartamentos con precios altos (de 70,0 a 80,5 mil rublos por m2) metros cuadrados).

Recordemos que el coste medio del suministro en la zona en el momento del estudio era de 54.824 rublos/m2.

Como mostró el estudio, el ajuste por la disponibilidad de muebles en el apartamento depende del segmento de precios en el que cae la oferta. Los resultados se resumen en la tabla:

Así, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

• En el segmento de precios más bajos, en la mayoría de los casos, la situación es válida cuando el vendedor no aumenta el precio del apartamento. Más bien, los muebles permanecen como una “carga” y su estado es tal que nadie pagará más por ellos.
• En el segmento de precio medio, hay situaciones en las que no pagan más por los muebles y situaciones en las que los muebles son un motivo para que el vendedor suba el precio (y de manera bastante significativa). Todo depende del estado del mobiliario y/o equipo. Los modelos modernos en buen estado pueden aumentar el precio en ese mismo +15%, y los muebles y electrodomésticos viejos ya no serán un factor de aumento.
• El segmento de precios altos muestra ajustes pequeños pero estables por la disponibilidad de muebles y electrodomésticos al vender un apartamento. Eso sí, aquí se entiende a priori que los artículos están en buen estado, son modelos importados y modernos.

ACERCA DE OO "AGA T-Ets en" KA" ofrece servicios de consultoría para calcular el posible coste de venta de su propiedad, teniendo en cuenta todos los factores que determinan el precio de mercado. Los precios de los servicios de consultoría se dan en nuestro

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Al preparar informes de evaluación de apartamentos, los especialistas de nuestra empresa utilizan varios métodos y enfoques. El uso de métodos de enfoque comparativo no está completo sin el uso de ajustes al determinar el valor del objeto valorado.

La aplicación de ajustes (modificaciones) depende de muchas características de la propiedad que se está valorando (fecha de venta, subasta y condiciones de la transacción futura, registro legal de propiedad de la propiedad y la presencia o ausencia de restricciones de propiedad, ubicación y distancia de paradas de transporte público, piso, tipo de casa, decoración de interiores del local, la relación entre el área total y el área de estar y de cocina en el apartamento, la presencia de un baño separado o compartido, la presencia de balcones o logias, la vista desde las ventanas del apartamento - hacia el exterior de la calle o hacia patio).

Por supuesto, todos los ajustes requieren una justificación y explicación adecuadas. Por ello, a continuación intentaremos reunir y justificar el tamaño de tal o cual ajuste (enmienda) a la hora de realizar una valoración y determinación del valor de mercado de un objeto.

1. Ajuste por negociación

Al estudiar la situación actual del mercado, así como a partir de la experiencia de evaluar muchos objetos, el valor del ajuste por negociación es del 7%. En casos bastante raros, el precio de transacción y el precio de oferta son los mismos. Tenga en cuenta que al realizar ajustes en la subasta, se tiene en cuenta la diferencia entre el precio de la transacción y el precio. oferta existente. ¿Cómo se detecta esta diferencia? Durante las negociaciones mutuas sobre el precio, es decir durante el proceso de licitación. El precio inicial en la mayoría de los casos es significativamente más alto que el costo real de la propiedad. Esta prima, según nuestros cálculos, es del 7% anterior.

2. Ajuste a fecha de venta (oferta)

En muchos casos, ha pasado algún tiempo desde la fecha de venta del inmueble objeto de evaluación (por ejemplo, más de un mes, respectivamente, se han producido cambios en el mercado que han afectado, en primer lugar, el nivel de precios); El ajuste a la fecha de venta tiene en cuenta estos cambios, es decir, el período de tiempo transcurrido antes de la publicación de la información sobre el precio de venta.

Hacer un ajuste a la fecha de venta significa que se han tenido en cuenta y tenido en cuenta los cambios en los aumentos de precios de mercado. Este punto es muy importante tenerlo en cuenta a la hora de valorar y realizar ajustes.

3. Ajuste a los términos de la transacción

Al evaluar un objeto respecto del cual los sujetos pretenden realizar una transacción, también se tienen en cuenta las condiciones de la transacción en sí. Si el objeto de valoración está libre de derechos de terceros (por ejemplo, nadie está registrado en el apartamento), es decir es gratuito tanto legal como físicamente, luego se aplica un ajuste en los términos de la transacción: un 10% más caro. Este promedio enmiendas. Para aclararlo, demos un ejemplo: si necesita evaluar un apartamento para la venta con una compra (intercambio) simultánea, entonces el costo del apartamento será menor que el monto del ajuste especificado. La razón de esto es perder el tiempo buscando una opción de intercambio que satisfaga los deseos de las dos partes de la transacción.

4. Adaptación a la propiedad

El valor de un objeto está influenciado por muchos factores. Al mismo tiempo, es necesario tener en cuenta parámetros que reduzcan su coste. El ajuste de título se refiere a la diferencia entre el precio de un objeto si existe un título emitido conforme a las normas y requisitos legales.

Si no se ha llevado a cabo registro estatal derechos de propiedad sobre el objeto de valoración, entonces el ajuste es del 5 al 10% por una disminución en el valor. Se aplica una modificación similar si existen diversas restricciones al derecho de propiedad u otros gravámenes. En tales casos, el valor del objeto disminuye y, en consecuencia, el precio de la transacción disminuye.

5. Ajuste por ubicación

Esta característica de la propiedad que se valora como ubicación es la más común, así como una de las más importantes para determinar el costo de un apartamento en las condiciones existentes. relaciones de mercado. La necesidad de corregir la ubicación surge cuando la ubicación de un objeto difiere de la de objetos similares. Si el apartamento está situado lejos de una estación de metro u otra parada de transporte público, esto influye directamente en el coste. Por el contrario, la proximidad del apartamento a las paradas de tranvía, trolebús, autobús y metro aumenta el precio del apartamento.

El ajuste es de hasta el 15% si el apartamento (objeto de tasación) está ubicado lejos de una parada de autobús (trolebús, tranvía) o, para llegar al apartamento desde la estación de metro, es necesario utilizar transporte terrestre, esto reduce su precio. Además, cada 200 metros desde la estación de transporte público hasta el apartamento, es decir, cada dos minutos que hay que caminar para llegar a la casa, también repercute en su precio a la baja en un 1% (por cada 200 metros).

6. Ajuste al suelo

A la hora de valorar un apartamento se tiene en cuenta el piso en el que se encuentra. El factor que influye en el coste es en qué piso se encuentra el apartamento: en el primer piso, en el último piso o entre ellos. Si el piso es el primero, esto implica humedad y baja temperatura del aire en el apartamento y, por regla general, en los apartamentos del primer piso no hay suficiente luz natural debido a los árboles o arbustos plantados alrededor de la casa. En cuanto al piso superior, existe una alta probabilidad de goteras en el techo y un fuerte calentamiento de las ventanas en verano. No se puede descartar un problema con la presión del agua debido al piso superior. Por lo tanto, los apartamentos en los pisos superiores costarán más que los apartamentos en los pisos inferiores.

El ajuste por piso es del 15% para el primer piso y del 10% para el último.

7. Ajuste por clase de calidad de acabado.

Las reparaciones y la calidad del acabado afectan más directamente el costo del apartamento. Un acabado impecable y de alta calidad aumenta el precio en un 10%.

El ajuste para la clase de calidad de acabado se calcula por analogía con un apartamento similar.

Existen cuatro tipos de acabados:

1. sin acabado: sin puertas interiores, ventanas instaladas, paredes, piso y techo no expuestos trabajos de acabado. Este es un acabado primario que requiere trabajos de reparación.
2. acabado simple: las paredes y los techos del apartamento están encalados o empapelados, el piso es de baldosas, linóleo o parquet, el baño y la cocina están equipados con plomería.
3. acabado mejorado: las paredes y el techo están cubiertos con pintura acrílica o papel tapiz, el piso está cubierto con baldosas, linóleo o parquet, el baño y la cocina están equipados con sanitarios de alta calidad.
4. acabados de alta calidad: el apartamento ha sido objeto de renovaciones de alta calidad, utilizando tecnologías de construcción modernas y materiales de alta calidad. Las superficies existentes están perfectamente niveladas, el apartamento está equipado con lo último en cableado eléctrico y fontanería. Se permite la reurbanización de acuerdo con proyecto individual utilizando estructuras de configuración compuesta compleja.

8. Ajuste por el tipo de vivienda

Al determinar el valor de mercado de un apartamento, el proceso de evaluación tiene en cuenta características de la propiedad como el tipo de edificio en el que se encuentra el apartamento. Según la práctica general de tasación y nuestra experiencia, en particular, un objeto de tasación ubicado en una casa tipo bloque o panel es entre un 10 y un 15% más barato.

Pero tal enmienda no se aplica si el apartamento está ubicado en un edificio de ladrillo o monolítico de ladrillo. Al mismo tiempo, se comparan apartamentos análogos, que en todos los demás aspectos, excepto en el tipo de casa, tienen características similares. Como se desprende de la esencia del ajuste aplicado, los materiales más modernos y respetuosos con el medio ambiente aumentan el valor de la propiedad tasada.

9. Ajuste por área total, área de estar y área de cocina.

Al evaluar un apartamento, tenemos en cuenta el hecho de que área grande El objeto reduce el coste por metro cuadrado. Y también sala de estar y la zona de la cocina también juega un papel importante a la hora de aplicar el ajuste. Por lo tanto, los apartamentos con una sala de estar y una cocina más grandes tienen un costo más alto que sus homólogos con una sala de estar y una cocina más pequeñas.

Al evaluar un apartamento, se aplica el siguiente ajuste al área: cada 5 metros cuadrados. Reducir el coste de un metro cuadrado en un 1%. Al comparar con un apartamento similar que difiere sólo en el área, los tasadores aplican este ajuste.

Además, muchas veces se hacen ajustes dependiendo de la zona de la cocina, porque... su tamaño afecta costo total apartamentos en el mercado inmobiliario. El ajuste se aplica a razón del 0,5% por diferencia de 1 m2. cocinas.

10. Ajuste de la vista desde las ventanas.

La vista desde la ventana en la mayoría de los casos influye mucho en el coste del apartamento. Esto se puede explicar de manera simple: al realizar una transacción y comprar un apartamento, los nuevos propietarios reciben no solo una vista desde la ventana, sino también una característica ambiental. Los apartamentos que están situados con ventanas que dan a la parte exterior de la calle, a carreteras o autopistas, son significativamente más baratos que aquellos apartamentos cuyas ventanas dan al patio interior. Pero los apartamentos más caros serán aquellos que tengan ventanas a ambos lados, tanto a la calle como al patio. En general, el ajuste por la vista desde las ventanas es del 10-15% del valor de la propiedad que se tasa.

11. Ajuste por la presencia de un balcón/logia

Un factor esencial para determinar el valor de mercado de un apartamento es la presencia de un balcón y (o) logia. Además, puede haber varios balcones (y/o logias) y esto aumenta el precio de la propiedad. Si el apartamento tiene un balcón (y/o) logia, esto se considera una característica positiva y se considera una mejora. Este parámetro se tiene en cuenta a la hora de valorar casi cualquier apartamento. La cantidad de corrección (corrección) varía del 0 al 5%. Como puede ver, la diferencia entre el umbral inferior y superior de la enmienda es muy significativa y se aplica en cada caso individualmente, pero en comparación con un apartamento similar.

12. Ajuste para el baño.

Al evaluar y determinar el valor de mercado de un apartamento, atención especial Se presta atención a la distribución de las instalaciones sanitarias del apartamento. Además de lo anterior, en algunos casos también se tiene en cuenta el número de baños (no siempre hay un solo baño en un apartamento). Un apartamento en el que el baño está separado del baño tendrá un precio más alto que un apartamento similar con características descriptivas similares, pero con baño compartido. En este caso, el ajuste promedia el 5% del valor de la propiedad que se está tasando.

13. Ajuste por liquidez de la participación en el apartamento.

A menudo hay casos en los que se requiere una evaluación no en relación con un apartamento, sino con una parte del mismo, es decir, acciones. Al mismo tiempo, hacer ajustes es inevitable, porque El valor de mercado de una acción de un apartamento está influenciado por muchos factores.

Al mismo tiempo, se tienen en cuenta todos aquellos parámetros que se tendrían en cuenta a la hora de valorar el apartamento en su conjunto, y no solo una parte. Y también hay que tener en cuenta el hecho de que una participación en un apartamento es mucho más difícil de vender o comprar que un apartamento como objeto integral independiente. Este punto también afecta a la determinación del valor de la acción.

Al aplicar el ajuste de liquidez a la participación en el apartamento, oscila entre el 10 y el 40%. Esta es una brecha bastante grande entre el umbral inferior y superior, por lo que es necesario tener en cuenta las características de la parte asignada, así como las características de todo el apartamento.

Al aplicar este enfoque, la capacidad de los bienes inmuebles para generar ciertos ingresos, que generalmente se expresa en forma de ingresos operativos (alquiler) e ingresos por ventas.

Para estimar el valor de los bienes inmuebles que generan ingresos, se utilizan métodos de capitalización y descuento.

Método de descuento se utiliza para llevar el flujo de ingresos y costos distribuidos en el tiempo a un punto en el tiempo para obtener el valor actual del flujo de efectivo como el valor del Objeto de Valoración que genera ingresos. Método de descuento flujos de efectivo Se supone que un inversionista potencial no pagará más por la propiedad que el valor presente de los ingresos futuros de esta propiedad, y que el propietario no venderá la propiedad por menos del valor actual de los ingresos futuros de esta propiedad. Como resultado, el vendedor y el comprador llegan a un acuerdo sobre un precio de mercado que corresponde al valor presente de la cantidad de ingresos futuros.

Método de capitalización directa permite, a partir de datos sobre ingresos y tasa de capitalización en el momento de la valoración o en el futuro, sacar una conclusión sobre el valor del Objeto de Valoración. El método de capitalización de beneficios se basa en el hecho de que el valor de la propiedad (el Objeto de valoración) es igual al valor actual de los futuros. ingresos en efectivo que traerá esta propiedad, y se expresa mediante la fórmula 4:

El método de capitalización se utiliza más a la hora de valorar bienes inmuebles, que se encuentran dentro de largo periodo genera aproximadamente la misma cantidad de ganancia o la tasa de crecimiento de la ganancia es constante. El método se utiliza más a menudo para valorar objetos inmobiliarios que para valorar empresas y no requiere previsiones a largo plazo.

Para evaluar el costo de un apartamento mediante el método de capitalización directa, es necesario determinar el coeficiente de capitalización en función de los datos del mercado, que refleja la relación entre renta anual y el costo del apartamento. Usando el método análisis comparativo ventas de objetos similares, con un precio de venta declarado conocido y un ingreso bruto potencial estimado, se determina la tasa de capitalización estimada (tasa de capitalización).

La información utilizada sobre los análogos se presenta en la tabla. 10. A modo de comparación, se seleccionaron apartamentos de 3 habitaciones de superficie similar en casas de paneles.

Tabla 10

El ingreso bruto potencial se calcula a la tasa de alquiler del mercado que sea más representativa de una propiedad típica comparable. El índice de capitalización se determina para cada análogo dividiendo el potencial ingreso bruto al precio de venta propuesto (declarado).

Si el rango de desviación del índice de capitalización es pequeño, se calcula el índice de capitalización promedio aritmético y luego se usa en la fórmula

Si hay una diferencia significativa en los índices de capitalización calculados para los análogos individuales, se lleva a cabo un análisis para identificar las razones de estas desviaciones (selección incorrecta de análogos, falta de información adicional para objetos similares, etc.).

El ingreso bruto potencial se calcula en función del alquiler ajustado. Para calcularlo es necesario ajustar el alquiler de mercado de un análogo típico.

Este ajuste se realiza de la misma forma que en el enfoque comparativo, y como elementos de comparación se utilizan los siguientes elementos:

Distancia al centro municipio;

Características físicas;

Disponibilidad de muebles, juego de cocina, teléfono, puerta metálica;

Estado del apartamento (necesidad de trabajos de reparación).

Cálculo de ajustado tarifa de mercado se da en la tabla. 11.

Los ajustes aplicados se muestran en la tabla. 12

Tabla 11

Cuadro 12 – Justificación de los ajustes

El análogo número 3 tiene la corrección bruta más pequeña. El análogo No. 2 tiene una corrección bruta ligeramente mayor que el análogo No. 3. La corrección bruta más alta es para el análogo No. 1. Elijamos coeficientes de ponderación en función de las conclusiones extraídas:

Para el análogo No. 1 – 0.1, para el No. 2 – 0.3, No. 3 – 0.4; No. 4 – 0,2, por lo tanto:

Así, el coste de 1 m 2 del objeto tasado será:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 rublos/m2

en la mesa La Figura 13 muestra el cálculo del índice de capitalización. Dado que no se indicaron los precios de venta de los objetos de comparación, se determinaron utilizando el sitio web www.irn.ru.

Tabla 13 -

Entonces el valor del objeto de valoración. enfoque de ingresos será:

Con O.O. = 705,466 *59,3*12/0,041= 12.244.136 rublos