Actividades comerciales en el mercado inmobiliario. Estructura del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario tiene una estructura compleja y ramificada y puede diferenciarse según varios criterios:

1. Partiendo de la trinidad de la esencia del inmueble como producto, se pueden distinguir tres sectores en el mercado inmobiliario:

desarrollo (creación) de bienes inmuebles;

rotación de bienes raíces;

gestión y explotación de bienes inmuebles.

Cada sector tiene su propia definición y especificidad estructural. Su atractivo, volumen y dinámica dependen de los asociados. flujos financieros, subdividido:

• - para inversiones de capital (desarrollo inmobiliario);
• - para bienes (financiación de la facturación de derechos inmobiliarios);
• - sobre ingresos (de transacciones y de la explotación de bienes inmuebles);
• - sobre impuestos (impuestos inmobiliarios).

El sector de la facturación inmobiliaria determina el precio de mercado de sus objetos.

El sector de gestión y explotación inmobiliaria supervisa el grado de influencia de determinadas características de los bienes inmuebles en su rentabilidad. De aquí surge el pedido al sector promotor de crear los tipos de inmuebles más rentables. Cuando el sector de gestión está subdesarrollado, como ocurre ahora en el mercado inmobiliario nacional, la demanda del sector de desarrollo se transfiere directamente del sector de facturación.

Por el momento, las señales del mercado inmobiliario son:

• - predominio de fuentes de inversión extrapresupuestarias;
• - mayor alternativa para los inversores potenciales (varias propuestas para la mejor ubicación y finalidad de los bienes inmuebles invertidos);
• - gran dificultad para encontrar un gerente proyecto de inversión(desde la celebración de una carta de intención hasta la puesta en funcionamiento de la propiedad);
• - conocimiento deficiente del mercado de desarrollo;
• - falta de tecnologías bien desarrolladas para una construcción eficiente y económica y, en consecuencia, demanda a largo plazo de equipos y materiales de construcción.
• 2. Según el método de transacción, el mercado inmobiliario se puede dividir en primario y secundario.

El mercado inmobiliario primario suele entenderse como un conjunto de transacciones realizadas tanto con objetos de nueva creación como con objetos privatizados. Asegura la transferencia de bienes inmuebles a la circulación económica.

Bajo el mercado secundario de bienes raíces: transacciones realizadas con objetos ya creados que están en operación y asociados con la reventa u otras formas de transferencia de objetos que han ingresado al mercado de un propietario a otro.

Primaria y mercados secundarios, actuando como dos partes de un único mercado inmobiliario, se influyen mutuamente. Por ejemplo, los precios del mercado secundario proporcionan un punto de referencia específico que muestra cuán rentable es la nueva construcción a los niveles de costos actuales.

La influencia mutua de la oferta y la demanda en los mercados inmobiliarios primario y secundario es un factor que complica significativamente el análisis del ámbito de circulación y la elección de las decisiones correctas en materia de inversión inmobiliaria. Esta tarea es especialmente difícil porque las transacciones en el mercado inmobiliario son, como sabemos, privadas y a menudo confidenciales, lo que complica seriamente la recopilación de la información necesaria.

Sin embargo, a pesar de la complejidad de esta tarea, no es la principal. El mercado inmobiliario se está viendo afectado situación económica en general, tanto a nivel nacional como regional. Las posibilidades de responder a cambios en esta situación en el mercado inmobiliario primario y secundario son diferentes. Así, cuando la demanda disminuye, el mercado inmobiliario secundario puede reaccionar con bastante flexibilidad reduciendo la oferta y bajando los precios, cuyo límite inferior está determinado, de hecho, por tres factores: el precio de compra de la propiedad, situación financiera el vendedor y la correspondencia de su nivel de ingresos con el nivel de costos actuales de mantenimiento de la propiedad. La gama de reducciones de precios u ofertas puede ser bastante amplia.

En mercado primario La situación inmobiliaria es diferente. El límite de precio inferior está determinado por el nivel de los costes de construcción: al cruzarlo, el promotor incurre en pérdidas directas. Al mismo tiempo, es más difícil reducir y aumentar la oferta. En el proceso de construcción participan varias organizaciones, cada una de las cuales está interesada en utilizar sus capacidades y recursos (lo que se aplica especialmente a los contratistas), y es imposible detener el proceso de construcción instantáneamente. Es igualmente imposible aumentar rápidamente la oferta: el proceso de creación de bienes inmuebles lleva meses e incluso años.

• 3. Por tipo de operaciones dentro de todo el mercado inmobiliario podemos distinguir:
  • - mercado de compra y venta;
  • - alquilar;
  • - hipotecas;
  • - derechos reales ( gestión de confianza), etc.
• 4. Según el grado de preparación para la operación:
  • - construcción sin terminar;
  • - nueva construcción;
  • - construcción sujeta a reconstrucción, etc.
• 5. Por forma de propiedad:
  • - bienes inmuebles privados;
  • - bienes inmuebles estatales y municipales.
• 6. Por industria:
  • - instalaciones industriales;
  • - instalaciones agrícolas;
  • - edificios y estructuras públicas;
  • - recreativo, etc.
• 7. Por propósito funcional:
  • - bienes inmuebles residenciales;
  • - naves industriales;
  • - edificios y locales no industriales (oficinas, almacenes, etc.);
  • - hoteles;
  • - locales comerciales y locales abastecimiento etc.
• 8. Por tipo de inmueble:
  • - mercado de tierras;
  • - edificios y estructuras;
  • - instalaciones;
  • - empresas como complejos inmobiliarios;
  • - condominios;
  • - derechos reales;
  • - plantaciones perennes.

De los mercados inmobiliarios mencionados anteriormente, los mercados más desarrollados son importantes. terrenos, bienes raíces residenciales y comerciales (no residenciales).

Se han formado y operan activamente en el mercado inmobiliario diversas estructuras de mercado, contribuyendo a la eficiencia de su facturación. Las relaciones y relaciones entre los sujetos de los mercados primario y secundario tienen una estructura funcional compleja, cuyo propósito es satisfacer la demanda de bienes raíces de los consumidores.

Los conceptos de “bienes raíces” y “bienes raíces” se han arraigado firmemente en nuestra vida diaria, aunque hace quince años prácticamente no se utilizaban. A lo largo de los años de reformas, se han producido cambios significativos en la sociedad que nos rodea y su estructura.

Los términos “bienes raíces” y “bienes raíces” son bastante comunes en nuestra vida cotidiana. Los lingüistas creen que la palabra bienes raíces se formó en el idioma ruso (aproximadamente en el siglo XVII) a partir de tres palabras: FIJO - Propiedad (IMENIE) - propiedad. Se puede ver que en la palabra rusa "bienes raíces" el idioma ha fijado las siguientes características: inmovilidad, pertenencia a alguien (tengo una cosa), pertenencia por derecho de propiedad.

En relación con el desarrollo de las relaciones de mercado en nuestro país, las transacciones inmobiliarias que se realizan en el mercado inmobiliario están adquiriendo cada vez más importancia. Según el Código Civil de la Federación de Rusia, Parte 1: “Los bienes inmuebles (bienes inmuebles, bienes inmuebles) incluyen terrenos, terrenos del subsuelo, separados cuerpos de agua y todo lo que está firmemente conectado a la tierra, es decir. objetos cuyo movimiento sin un daño desproporcionado a su finalidad es imposible, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras...” [Código Civil de la Federación de Rusia, Parte 1 - Art. 130]. “El derecho de propiedad y los demás derechos reales... están sujetos a registro estatal..." [Código Civil de la Federación de Rusia, parte 1 - art. 131] Código civil Federación Rusa. - M.: Yurist, 2003.. El término “mercado inmobiliario” no está consagrado legalmente, aunque esto no reduce su importancia para la economía del país. El mercado inmobiliario es uno de los componentes esenciales en cualquier economía nacional Balabanov I.T. Economía de los bienes raíces. San Petersburgo: Peter, 2000. .

El mercado inmobiliario es un sector de la economía de mercado nacional, que es un conjunto de objetos inmobiliarios, entidades económicas que operan en el mercado, procesos de funcionamiento del mercado, es decir. procesos de producción (creación), consumo (uso) e intercambio de bienes inmuebles y gestión del mercado, y mecanismos que aseguran el funcionamiento del mercado (infraestructura del mercado).

La estructura y la infraestructura del mercado inmobiliario, el sistema de conceptos y terminología se desarrollaron de forma algo espontánea. Pero al mismo tiempo, se utilizó activamente la experiencia de los países desarrollados. economía de mercado(principalmente Estados Unidos, así como Alemania, Gran Bretaña, Francia, Austria, etc.), que, al desarrollar leyes, reglamentaciones, base metodológica el mercado se adaptó lo más posible a las condiciones reales de la economía en transición de Rusia.

Según la definición anterior, la estructura del mercado incluye:

temas de mercado

procesos de funcionamiento del mercado

· mecanismos de mercado (infraestructura).

Los sujetos económicos del mercado inmobiliario son: compradores (inquilinos), vendedores (propietarios) y participantes profesionales e institucionales en el mercado inmobiliario Grishaev S. Concepto y tipos bienes raíces/ S. Grishaev // Economía y derecho. - 2006..

El comprador (inquilino) es el sujeto principal del mercado inmobiliario. Puede ser una persona física o jurídica, así como un organismo gubernamental que tenga derecho a realizar esta operación por ley. Es para los compradores para quien funciona el mercado inmobiliario.

El vendedor (arrendador) es cualquier persona jurídica o natural que tenga derechos de propiedad sobre el inmueble. El Estado, representado por organismos especializados en gestión de propiedades, puede actuar como vendedor.

La composición de los participantes profesionales en el mercado inmobiliario está determinada por la lista de procesos que tienen lugar en el mercado con la participación del Estado y la lista de tipos de actividades de las estructuras comerciales.

Los participantes institucionales que representan los intereses del Estado y actúan en su nombre incluyen:

· autoridades estatales de registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos;

· organizaciones que regulan el desarrollo urbano, la gestión y el uso de la tierra (autoridades territoriales federales y regionales involucradas en el inventario de tierras, la creación catastro de tierras), zonificación de territorios, registro de adjudicaciones de tierras;

· organismos federales y regionales de arquitectura y planificación urbana involucrados en la aprobación y aprobación planes urbanos desarrollo de territorios y asentamientos, creación de un catastro urbanístico, expedición de permisos de construcción;

· órganos examinadores de planificación urbana y documentación del proyecto involucrados en la aprobación y coordinación de proyectos arquitectónicos y proyectos de construccion;

· órganos encargados del inventario y contabilidad de los edificios, órganos de inspección técnica, contra incendios y otros órganos que participan en la supervisión de la construcción y operación de edificios y estructuras.

Arroz. 1.

Los participantes no institucionales (intermediarios) que realizan actividades comerciales en el mercado inmobiliario incluyen a los empresarios, que pueden ser personas jurídicas o personas físicas, incluidas las empresas unitarias. propiedad estatal quienes llevan a cabo tal o cual actividad comercial (trabajo, servicios) en el mercado de conformidad con la ley (esto significa registro y, si es necesario, licencia de actividades). Balabanov I.T. Transacciones inmobiliarias en Rusia. M.: Finanzas y Estadísticas, 2005

Los principales participantes del mercado inmobiliario se pueden dividir, según su finalidad funcional, en los siguientes grupos:

1. Grupo de diseño y construcción.

2. Grupo financiero y de gestión

3. Intermediario y grupo de apoyo.

4. Grupo de información y análisis

Procesos de funcionamiento del mercado: procesos de creación, uso e intercambio de bienes inmuebles y gestión del mercado.

Se distinguen los siguientes procesos principales:

1. Creación de desarrollo inmobiliario;

· Organización de un sistema de desarrollo inmobiliario;

· Desarrollo de territorios;

· Creación (desarrollo) de una propiedad inmobiliaria;

2. Uso (explotación) del inmueble;

· Organización de la operación y gestión de bienes inmuebles;

· Gestión de instalaciones;

· Volumen de negocios de bienes inmuebles;

· Organización de un sistema de rotación de productos inmobiliarios;

· Transferencia de derechos (poderes) de propiedad de la propiedad y registro de la transacción;

· Financiación de la facturación inmobiliaria

3. Gestión del mercado;

· Investigación de mercado;

· Formación y desarrollo del mercado;

Control y regulación. Infraestructura del mercado inmobiliario: un conjunto de mecanismos que aseguran el funcionamiento del mercado

Convencionalmente, se pueden distinguir cuatro de estos mecanismos:

Primero, el mecanismo social, que incluye:

· marco legislativo y regulatorio del mercado;

· un sistema de control público sobre el cumplimiento de las normas legales y éticas por parte de todos los participantes del mercado, la protección de sus derechos e intereses.

Los principales participantes del mercado que implementan este mecanismo son las autoridades legislativas y representativas y el gobierno a nivel federal y regional, divisiones especializadas de los órganos ejecutivos y asociaciones públicas de participantes del mercado no institucionales representados por sus divisiones legales.

En segundo lugar, el mecanismo metodológico (macromercado), que incluye:

un sistema de seguimiento e investigación de los procesos de funcionamiento del mercado inmobiliario, métodos y medios para reformar y desarrollar el mercado (unidades de investigación de asociaciones públicas, organizaciones de investigación del mercado inmobiliario con la participación de profesionales);

Instituciones estatales, públicas y comerciales especializadas en la gestión del desarrollo del mercado inmobiliario, en particular:

a) órganos de coordinación de esfuerzos agencias gubernamentales y departamentos destinados al desarrollo del mercado inmobiliario.

b) especializado divisiones estructuralesórganos de poder estatal y autogobierno local enfocados a reformar, regular y controlar el mercado inmobiliario, protegiendo al propietario de acciones ilegales;

c) organizaciones públicas y autorreguladoras, sindicatos profesionales y de consumidores del mercado inmobiliario;

GRAMO) instituciones educativas Y centros de información mercado inmobiliario;

d) sin fines de lucro y organizaciones comerciales- investigadores e iniciadores de la reforma de determinados segmentos del mercado inmobiliario.

En tercer lugar, un mecanismo tecnológico y de ingeniería que incluya:

tecnologías de referencia actividades profesionales en el mercado inmobiliario durante operaciones de todas las categorías;

normas para describir objetos inmobiliarios de todo tipo en aras de las transacciones con ellos de todas las categorías;

espacio de información unificado del mercado inmobiliario y garantía de apertura informativa del mercado;

requisitos de referencia establecidos legislativamente para actividades inmobiliarias y profesionales en el mercado inmobiliario;

normativo, instructivo y documentos de registro regular las operaciones en el mercado inmobiliario;

bancos de datos de tecnologías de referencia (modelo) para actividades en el mercado inmobiliario.

En cuarto lugar, un mecanismo psicológico y de comportamiento, que incluye normas y estándares profesionales de relación entre los participantes del mercado, minimizando los costos de las operaciones (transacciones) en las etapas de búsqueda de información, negociaciones, toma de decisiones, refuerzo legal de las transacciones, motivación de los participantes. coordinación de esfuerzos de los participantes , control y restauración de los derechos violados y aplicación de sanciones a los infractores Goremykin V.A. Inmobiliario: Economía, gestión, fiscalidad, contabilidad. Libro de texto, - M.: KNORUS, 2006. Consideremos ahora las funciones del mercado inmobiliario para comprender el impacto de la implementación de los procesos constructivos en el funcionamiento de otros objetos y estructuras económicos.

El mercado inmobiliario tiene un gran impacto en todos los aspectos de la vida y actividades de las personas, desempeñando una serie de funciones generales y especiales.

Una de las principales funciones del mercado es establecer precios de equilibrio en los que la demanda efectiva corresponda al volumen de oferta. Cuando los precios están por debajo del precio de equilibrio, hay exceso de demanda, y cuando el precio está por encima del precio de equilibrio, hay exceso de oferta. El precio también contiene una gran cantidad de información sobre la saturación del mercado, las preferencias de los compradores, los costos de construcción, los aspectos económicos y politica social estados en el campo, por ejemplo construcción de viviendas, etc. La función reguladora es que el mercado, que opera de forma autónoma, redistribuye recursos entre áreas de negocio y dirige a sus participantes hacia un objetivo que no era en absoluto su intención: formar una estructura económica eficaz y satisfacer los intereses públicos. EN mundo moderno defectos regulación del mercado cada vez más compensado administracion publica economía nacional, especialmente en términos de conservación de la naturaleza, protección de la competencia, redistribución de ingresos, creación de un entorno legal para los negocios, soluciones problemas sociales etc.

La función comercial es realizar el valor y el valor de uso de los bienes inmuebles y generar ganancias sobre el capital invertido.

La función de la rehabilitación es limpiar la economía de los participantes del mercado débiles y poco competitivos, y la quiebra de los ineficaces. El mecanismo del mercado orienta a las personas en la dirección de su búsqueda, pero no les da ninguna garantía sobre los resultados finales. resultados financieros. Sólo reconoce las inversiones socialmente necesarias en bienes inmuebles, porque sólo éstas son pagadas por el comprador. Por lo tanto, liberar al mercado de propietarios ineficientes de empresas y otros bienes inmuebles conduce a una mayor sostenibilidad y crecimiento económico.

La función de información es un método único en el mercado para recopilar y distribuir rápidamente información objetiva generalizada, permitiendo a los vendedores y compradores de bienes raíces tomar decisiones libre y conscientemente en su propio interés.

La función de intermediación se expresa en el hecho de que el mercado actúa como intermediario colectivo y lugar de encuentro para muchos compradores y vendedores independientes y económicamente aislados como resultado de la división social del trabajo, se establece una conexión entre ellos y la oportunidad de Se proporciona elección alternativa de socios. También existen intermediarios profesionales que operan en el mercado inmobiliario: agentes inmobiliarios, tasadores, agentes, corredores, aseguradores, prestamistas hipotecarios y otras personas que prestan servicios a los participantes interesados.

La función estimulante, en última instancia, se presenta en forma de incentivos económicos con ganancias para el uso productivo del progreso científico y tecnológico en la creación y uso de bienes inmuebles. La competencia fuerza y ​​apoya económicamente una alta actividad empresarial y la búsqueda de nuevas oportunidades para una gestión eficaz de los bienes de capital.

La función inversora del mercado inmobiliario es una forma atractiva de preservar e incrementar el valor del capital. Promueve la transferencia del ahorro y la acumulación de la población de la forma pasiva de reservas al capital productivo real, que genera ingresos para el propietario de bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el propio inmueble sirve como una especie de garantía de seguro para los riesgos de inversión Maksimov S. N. Development. Promoción inmobiliaria: Organización. Control. Financiación. - San Petersburgo: Peter, 2003.

La función social se manifiesta en un aumento de la actividad laboral de toda la población, en un aumento de la intensidad del trabajo de los ciudadanos que aspiran a convertirse en propietarios de apartamentos, terrenos y otros objetos de capital y prestigio. En general, los propietarios de bienes inmuebles forman el estrato social medio de la sociedad. Como resultado de la repetida redistribución en el mercado empresarial, los terrenos, edificios y estructuras finalmente pasan a manos de inversores estratégicos eficaces que garantizan su uso altamente productivo.

Bienes raíces como beneficio económico realiza las siguientes funciones:

· un artículo de consumo (que no es un ingreso): un recurso para uso personal o público, es decir:

· bienes raíces residenciales, incluida la propiedad familiar terreno o jardinería;

· terrenos y edificios de instituciones médicas, educativas, de defensa y otras instituciones socialmente significativas;

· activo real- un recurso (factor de producción) para la producción de bienes y servicios con el fin de obtener ganancias, es decir bienes raíces comerciales, incluida la producción, incluidas las tierras agrícolas, los embalses de las fábricas de pescado, los complejos inmobiliarios de empresas, etc.;

· activo financiero (de inversión), es decir:

· bienes adquiridos para su posterior reventa especulativa con beneficio;

· capital en forma real, que genera beneficios del alquiler y la reventa rentable (bienes inmuebles comerciales);

medios de apoyo instrumentos financieros(valores, incluidas hipotecas).

Las características de los bienes raíces como producto incluyen:

· la inmovilidad del objeto en el espacio limita la posibilidad de implementar una transacción solo por parámetros mercado regional,

· la unicidad de los objetos - debido a la combinación única de un gran número de rasgos característicos (no existen análogos absolutos) - conduce a la unicidad de cada transacción en el mercado inmobiliario;

· la durabilidad del objeto garantiza su presencia en el mercado como parte integrante de la oferta (oculta o explícita) durante un largo tiempo a pesar de las fluctuaciones de las condiciones del mercado;

· limitado recursos de la tierra y la duración de la creación de mejoras conduce a una elasticidad relativamente baja de la oferta de este producto y a las características correspondientes de los precios de mercado;

· la complejidad de la estructura de un objeto con la posibilidad de variaciones en la totalidad de las propiedades físicas y jurídicas, combinada con la alta complejidad de los procesos de mercado, obliga a los participantes en las transacciones a soportar altos costos de transacción al preparar e implementar transacciones;

· la complejidad de los procesos de mercado, acompañada de dificultades para adquirir información, complica las tareas de determinación, verificación, obtención de derechos, celebración de acuerdos de compra y venta, organización de pagos entre el comprador y el vendedor, obligando al uso de intermediarios;

· la baja liquidez conduce a un alargamiento significativo del tiempo de exposición cuando se venden inmuebles a precios de mercado.

Las características de los bienes inmuebles como activo financiero incluyen:

heterogeneidad de activos asociada con heterogeneidad características económicas los objetos en conjunto de estos últimos (debido a la singularidad de cada objeto) complican significativamente los problemas de gestión de una cartera de bienes raíces;

· la débil dependencia de la rentabilidad de los bienes inmuebles de la rentabilidad de otros activos nos permite considerar los bienes raíces como una alternativa a la hora de elegir direcciones inversiones de cartera;

· la relativa estabilidad de los ingresos procedentes de la explotación de la instalación, garantizada por el carácter a largo plazo de los contratos de arrendamiento y el hecho de que los cambios en los ingresos siguen a los cambios inflacionarios en los precios, facilita las previsiones económicas y la gestión de los riesgos económicos;

· la inagotabilidad del terreno y la durabilidad de los edificios, junto con el valor duradero de los bienes inmuebles para el consumidor, proporcionan un alto nivel de garantías para la seguridad de los fondos invertidos en comparación con otros tipos activos financieros;

· la necesidad de un alto nivel de inversiones iniciales para la adquisición y/o desarrollo de un objeto - con el nivel requerido de independencia en una operación rentable - reduce significativamente el círculo de usuarios potenciales de este tipo de activo;

· la necesidad de una gestión altamente profesional de los objetos debido al alto grado de complejidad de su estructura y del sistema para garantizar su funcionamiento lleva a la necesidad de involucrar no sólo a las sociedades de intermediación, sino también a las sociedades de gestión en el proceso de obtención de beneficios;

baja liquidez y altos costos de transacción para de este activo en comparación con los valores, reduce su atractivo a la hora de realizar transacciones especulativas.

El mercado inmobiliario tiene una serie de características específicas:

localización del mercado, ya que sus bienes son inmóviles y su valor depende en gran medida de factores externos. ambiente;

· significativamente menos transacciones de compra y venta;

· la propiedad de bienes inmuebles y las transacciones con ellos suelen implicar cuatro tipos de costos: inversiones únicas relativamente grandes; mantener la instalación en condiciones funcionales (reparaciones, costos operativos); impuesto sobre bienes inmuebles; deber estatal y otras tarifas de transacción;

· comparativamente alto grado regulación gubernamental mercado por normas legislativas y zonificación de territorios (regulado por legislación territorial y civil, teniendo en cuenta las leyes hídricas, forestales, ambientales y otras leyes especiales);

· el mercado inmobiliario es imperfecto Asaul A.N., Starinsky V.N. etc. Economía de la propiedad inmobiliaria. Tutorial. SPb.: SPbGASU. - 2000.

Echemos un vistazo más de cerca a la última característica del mercado inmobiliario. Perfecto mercado competitivo supone que:

· Los compradores y vendedores deben tener información precisa sobre los precios;

· el producto comercializado debe ser homogéneo;

· debe haber perfecta movilidad en el mercado, es decir, los compradores y vendedores deben poder y querer moverse para realizar una compra de la misma manera que se deben mover los bienes;

· debería haber tantos vendedores y compradores en el mercado que ninguno de ellos pueda influir en el precio de mercado;

· la oferta y la demanda son elásticas respecto del precio;

· los costos de transacción son bajos en comparación con el costo de los bienes.

Consideremos ahora la segmentación del mercado inmobiliario como parte integral de sus características.

Al describir la estructura del mercado inmobiliario, se utilizan los tres enfoques más habituales:

· institucional;

· objeto;

· reproductivo.

El enfoque institucional implica una descripción de las actividades en el mercado inmobiliario desde el punto de vista de normas, reglas y estándares legales, formas típicas de su implementación y regulación, es decir, como una institución independiente, además de indicar la relación entre instituciones. Destacamos las principales instituciones del mercado inmobiliario:

· autoridades (federales, regionales, municipales) que regulan las condiciones para el funcionamiento y desarrollo del mercado inmobiliario;

· Instituto de Valoración Independiente de Bienes Raíces;

· desarrollo;

bancos y otras instituciones ( fondos de inversión, fondos fiduciarios) que utilizan el mecanismo de préstamo de garantía en sus actividades;

· Instituto de Gestores Inmobiliarios;

· Instituto de Agentes Inmobiliarios;

· notarios públicos y privados;

· organizaciones de construcción;

· inquilinos de bienes inmuebles;

· vendedores de bienes raíces;

· asociaciones autorreguladoras y socioprofesionales de participantes del mercado inmobiliario, etc.

El enfoque del objeto implica clasificar las actividades en el mercado inmobiliario desde el punto de vista del objeto. relaciones jurídicas civiles(terrenos, estructuras artificiales, así como los correspondientes derechos de propiedad). Sería justo destacar:

· mercado de tierras;

· mercado de estructuras artificiales (inmuebles residenciales, industriales y comerciales);

· mercado de la construcción;

· mercado de tiempo compartido, etc.

El enfoque de reproducción implica describir la estructura del mercado a través del prisma de las relaciones que surgen en el proceso del ciclo de reproducción de los bienes raíces.

Con un grado suficiente de convención, pueden representarse mediante tres grupos de relaciones:

· mercado de desarrollo inmobiliario: conjunto de relaciones que surgen en el proceso de reconstrucción o creación de un inmueble. Implica actividades para crear (modificar) caracteristicas fisicas objetos inmobiliarios (determinar toda la naturaleza posterior de las transacciones con derechos (facturación) y consumo del objeto inmobiliario);

· mercado de consumo inmobiliario - conjunto de relaciones que surgen en el proceso de operación, mantenimiento y gestión de bienes inmuebles. Proporciona operación, mantenimiento y administración de bienes inmuebles.

· mercado de circulación de derechos sobre bienes inmuebles: un conjunto de relaciones que surgen durante la redistribución de derechos sobre bienes inmuebles. Asegura la transferencia de derechos sobre bienes inmuebles, registro de derechos y transacciones con los mismos.

El mercado inmobiliario tiene una estructura ramificada y puede segmentarse según diversos criterios.

Según el método de realización de transacciones en el mercado inmobiliario, se distinguen los siguientes componentes.

El mercado primario es la situación económica en la que los bienes inmuebles como producto aparecen por primera vez en el mercado. Los principales vendedores de bienes inmuebles en este caso son el estado representado por sus autoridades federales, regionales y locales (mediante la privatización de empresas estatales y municipales, propiedades residenciales y derechos de propiedad) y empresas constructoras, proveedores de bienes raíces residenciales y bienes raíces no residenciales. El número de propiedades ofertadas en el mercado primario depende de la construcción nueva. Teniendo en cuenta que las necesidades de vivienda de la población y de los empresarios de bienes raíces comerciales están lejos de ser satisfechas adecuadamente, un mayor desarrollo del mercado inmobiliario sólo puede ocurrir teniendo en cuenta las nuevas construcciones, es decir, el mercado primario.

En el mercado secundario, los bienes inmuebles actúan como un producto que se utilizó anteriormente y pertenece a un propietario específico: una persona física o jurídica.

Los mercados inmobiliarios primario y secundario están interconectados. Si por alguna razón (por ejemplo, conflicto interétnico en la región, condiciones ambientales desfavorables, etc.) aumenta la oferta de bienes raíces en el mercado secundario, esto conducirá a una depreciación de los bienes inmuebles en el mercado primario. Al mismo tiempo, el aumento de los costes de construcción provoca un aumento de los precios en el mercado inmobiliario primario, lo que repercute inmediatamente en el aumento de los precios en el mercado secundario.

Un mercado organizado es el volumen de negocios económico de bienes inmuebles y derechos sobre ellos en estricta conformidad con legislación vigente con la participación de mediadores profesionales autorizados. Este mercado garantiza la pureza jurídica de las transacciones y la protección de los derechos de sus participantes. El mercado no organizado (calle) no siempre garantiza la fiabilidad de las transacciones.

Por tipo de objeto (producto): mercado de suelos, mercado de edificios, estructuras, empresas, locales, plantaciones perennes, derechos de propiedad y otros objetos.

Por factor geográfico: cada región y distrito puede representar un mercado separado; incluso en diferentes áreas de una ciudad en particular puede haber diferentes condiciones de mercado(local, ciudad, regional, nacional, global).

Por costo: mercado inmobiliario caro, mercado masivo de bienes inmuebles relativamente económicos.

Según el grado de preparación para la operación: instalaciones existentes, construcción sin terminar, construcción nueva.

Por tipo de propiedad: instalaciones estatales y municipales, privadas, etc.

Por tipo de operación: compraventa, arrendamiento, inversión, hipoteca, prenda, etc.

Por uso (finalidad funcional): mercado inmobiliario, mercado locales no residenciales(inmobiliario comercial), mercado inmobiliario industrial y agrícola Kalacheva S.L. Transacciones inmobiliarias. - M.: Antes, 2007.

El mercado inmobiliario es un mecanismo que asegura la interacción de bienes físicos o entidades legales con el fin de intercambiar derechos existentes sobre bienes inmuebles por dinero u otros activos. El mercado inmobiliario es parte integrante mercado de inversión y representa su sector real, operando en paralelo con el sector de inversión financiera.

sectores reales mercado de inversión se divide, a su vez, en inversiones inmobiliarias e inversiones inmobiliarias. Los bienes raíces se consideran una de las formas de invertir capital, asegurando la preservación (aumento) del valor del capital y la obtención. valor positivo ingresos actuales.

En el sistema de mercados (trabajo, capital, recursos, bienes, servicios, etc.), el mercado inmobiliario ocupa un lugar fundamental. Los bienes inmuebles pertenecen a la categoría de bienes, pero al mismo tiempo su circulación en el mercado está estrechamente relacionada con la atracción. capital financiero, utilizando diversos recursos y mano de obra.

El mercado inmobiliario está determinado tanto por las características específicas de los bienes que se comercializan en él como por una serie de características comunes:

– localización del mercado – los bienes de este mercado son absolutamente inmóviles, únicos y, por lo tanto, no hay muestras en este mercado;

– competitividad del producto – el valor del producto depende de la ubicación, el entorno externo, la influencia de la vecindad, el tipo de derechos (los objetos inmobiliarios pueden estar gravados con derechos de terceros en varias combinaciones) y se determina por las preferencias individuales del comprador;

– tipo de competencia – mercado oligopolístico, competencia imperfecta, el control de precios es limitado, la entrada al mercado requiere un gran capital (la propiedad de bienes inmuebles implica lo siguiente costos necesarios: inversiones únicas relativamente grandes, costos operativos para mantener la instalación en condiciones funcionales, impuesto sobre bienes inmuebles, derechos estatales y otras tarifas de transacción), por lo que el mercado no es gran número compradores y vendedores, un grado relativamente alto de regulación gubernamental del mercado mediante normas legislativas y zonificación de territorios;

– elasticidad de la oferta y la demanda – alta variabilidad de la oferta y la demanda entre regiones, distritos y microdistritos, baja elasticidad de la oferta, con un aumento de la demanda y los precios, la demanda es menor que la oferta, es decir, no hay escasez;

– grado de apertura – la información sobre el estado del mercado es incompleta y no siempre fiable, ya que las transacciones inmobiliarias son confidenciales.

El concepto de "mercado inmobiliario" incluye un conjunto de instituciones y procedimientos cuyo objetivo es reunir a compradores y vendedores de un producto especial: diversos derechos sobre bienes inmuebles.

El mercado inmobiliario, como cualquier otro mercado, consta de 7 elementos principales: demanda, oferta, precio, gestión, marketing, infraestructura, procedimientos comerciales (Fig. 2.2.1).

Arroz. 2.2.1. Sistema de mercado inmobiliario

Características específicas del inmueble como producto, que se pueden clasificar en largo plazo Los servicios vinculados a una ubicación específica, el largo período de producción de un nuevo producto, la singularidad y la provisión de un propósito funcional específico son la razón para dividir el mercado inmobiliario en segmentos separados.

El mercado inmobiliario (en un sentido amplio) es un conjunto de
mecanismos que garanticen la enajenación de derechos de propiedad totales y parciales de una entidad a otra.

El mercado inmobiliario (en sentido estricto) es una colección de objetos
bienes inmuebles por los cuales es posible participar en el volumen de negocios económico.

El mercado inmobiliario es imperfecto debido a la ausencia de una serie de rasgos característicos inherentes a un mercado perfecto (Tabla 1).

El mercado inmobiliario es un componente esencial de la economía nacional. Sin un mercado inmobiliario no puede haber mercado en absoluto, ya que el mercado laboral, el mercado de capitales, el mercado de bienes y servicios, etc., para existir, deben tener o alquilar los locales adecuados necesarios para sus actividades.

La demanda en el mercado inmobiliario está representada por compradores que compran bienes inmuebles con fines de inversión, operación comercial (alquiler), uso para organizar actividades productivas o comerciales (fines financieros y económicos), o para uso directo (alojamiento), fines sociales, brindando oportunidades para la creación de instalaciones de infraestructura (objetivos sin costos).

Tabla 1

Características mercado general y mercado inmobiliario

Fin de la mesa. 1

Las características de la oferta en el mercado inmobiliario sugieren su división en mercado primario y secundario.

En el mercado primario aparece por primera vez el inmueble como producto, y los principales vendedores son las empresas constructoras y de inversión-constructora.

El mercado secundario representa bienes inmuebles que anteriormente se utilizaban y pertenecían a un propietario específico.

Las situaciones en los mercados secundario y primario están interconectadas.

Los siguientes factores influyen en la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario:

1) económico;

2) sociales;

3) administrativo;

4) medio ambiente;

5) factores políticos, nacionales, culturales, tradiciones de la población.

Mercado inmobiliario - sector de la economía de mercado nacional, que es un conjunto de objetos inmobiliarios, entidades económicas que operan en el mercado, procesos de funcionamiento del mercado, es decir, procesos de producción (creación), consumo (uso) e intercambio de objetos inmobiliarios y gestión del mercado. y mecanismos que garanticen el funcionamiento del mercado (mercado de infraestructura).

De acuerdo con la definición anterior, la estructura del mercado incluye:

Los objetos inmobiliarios son sujetos de mercado;

Procesos de funcionamiento del mercado, mecanismos de mercado (infraestructura).

Al describir la estructura del mercado inmobiliario se utilizan los tres enfoques más habituales: institucional, de objeto y de reproducción.

Si describimos cada tipo de actividad profesional en el mercado inmobiliario desde el punto de vista de las normas, reglas y estándares legales, formas típicas de su implementación y regulación, es decir, como institución independiente, y también indicamos las relaciones entre instituciones, obtenemos enfoque institucional. Nombramos algunas instituciones del mercado inmobiliario:

Autoridades (federales, regionales, municipales) que regulan las condiciones para el funcionamiento y desarrollo del mercado inmobiliario;

Instituto de Valoración Inmobiliaria Independiente;

Desarrollo;

bancos y otros instituciones financieras(fondos de inversión, fondos fiduciarios) que utilizan el mecanismo de préstamo de garantía en sus actividades;

Instituto de Administradores de Propiedades;

Instituto de Agentes Inmobiliarios;

Notarios públicos y privados;

Organizaciones de construcción; inquilinos de bienes raíces;

Vendedores de bienes raíces;

Asociaciones autorreguladoras y socioprofesionales de participantes del mercado inmobiliario.

Si clasificamos las actividades en el mercado inmobiliario desde el punto de vista del objeto de las relaciones jurídicas civiles (terrenos, estructuras artificiales, así como los derechos de propiedad que les corresponden), implementamos “ enfoque de objeto descripciones de la estructura del mercado inmobiliario.

Sería justo destacar:

Mercado de tierras: mercado primario (incluida la privatización) y secundario, mercado de alquiler (que también se divide en primario y secundario) y otras formas de asignación de terrenos para su uso;

El mercado de estructuras artificiales: se divide en mercado de locales residenciales y no residenciales. El mercado de locales no residenciales se divide en mercado de inmuebles comerciales, industriales y sociales (parques, áreas de recreación, sanatorios, centros culturales). Cada uno de los sectores puede ser primario (incluida la privatización) y secundario, y también incluir el mercado de alquiler;

Mercado de la construcción: mercados contratos de construcción, proyectos, tecnologías, etc.;

El mercado de tiempo compartido (períodos temporales en los que se divide el uso de una misma propiedad por diferentes propietarios, por ejemplo: una “programación” anual para el alquiler de una villa a la orilla del mar por cinco familias).

Enfoque "reproductivo" describe la estructura del mercado a través del prisma de las relaciones que surgen en el proceso del ciclo de reproducción de los bienes raíces. Con un grado suficiente de convención, pueden representarse mediante tres grupos de relaciones:

Relaciones que surgen en el proceso de reconstrucción o creación de un inmueble (en el mercado inmobiliario constituyen el sector de desarrollo inmobiliario);

Relaciones que surgen en el proceso de operación, mantenimiento y gestión de inmuebles (en el mercado inmobiliario constituyen el sector de consumo de inmuebles);

Finalmente, de forma dispersa, en sentido figurado, “en los intervalos” entre las relaciones de creación y consumo de bienes inmuebles, existen relaciones de redistribución de derechos sobre bienes inmuebles. En el mercado inmobiliario constituyen el sector de facturación de los derechos inmobiliarios.

Sector de desarrollo (reconstrucción, creación) de objetos inmobiliarios. Implica actividades para crear (modificar) las características físicas de objetos inmobiliarios. Estos últimos determinan todo el carácter ulterior de las transacciones con derechos (volumen de negocios) y el consumo de la propiedad.

Sector de facturación de derechos inmobiliarios asegura la transferencia de derechos sobre bienes inmuebles, el registro de derechos y las transacciones con ellos. Como resultado de la rotación de derechos, los bienes inmuebles se redistribuyen entre entidades económicas de acuerdo con sus objetivos e intereses económicos. Con la transferencia de derechos, los propietarios de bienes inmuebles también tienen la responsabilidad, en primer lugar, de pagar impuestos y mantener los bienes inmuebles por cuenta propia y bajo su propia responsabilidad. Las responsabilidades públicas fomentan el consumo eficiente (es decir, la explotación, la gestión) de las propiedades beneficiosas de los bienes raíces.

Sector de Operaciones y Gestión Inmobiliaria proporciona "consumo": operación, mantenimiento y gestión de bienes inmuebles. Estas relaciones surgen desde el momento de la adquisición de derechos sobre bienes inmuebles y, por así decirlo, cercanas ciclo vital su existencia. La organización del “consumo” de bienes inmuebles determina la duración de la existencia física del objeto y el efecto beneficioso para el propietario: si la propiedad de un inmueble le permitirá recibir ingresos o resolver problemas sociales. Esto sienta las bases para la expansión del sector inmobiliario, ya sea mediante la adquisición de nuevos derechos sobre bienes inmuebles o mediante nuevas construcciones.

El entrelazamiento de las relaciones entre estos sectores forma estructura reproductiva el mercado inmobiliario en su conjunto.

El mercado inmobiliario en la economía nacional cumple las siguientes funciones:

Solución efectiva tareas sociales relacionadas con la creación y uso de propiedades útiles de bienes inmuebles;

Enajenación de la propiedad total o parcial de bienes inmuebles de una entidad económica a otra y protección de sus derechos;

Libre formación de precios de objetos y servicios;

Redistribución de los flujos de inversión entre tipos de bienes inmuebles en competencia;

Redistribución de los flujos de inversión entre métodos de uso de la tierra en competencia.

La importancia del mercado inmobiliario como sector de la economía de mercado queda confirmada por:

El valor colosal de la riqueza nacional se materializa en bienes raíces, de los cuales al menos la mitad puede ingresar en la circulación del mercado y generar renta para los propietarios, ingresos para los empresarios, impuestos y otros pagos a los presupuestos federales y regionales. municipios;

La elevada participación del mercado inmobiliario en el producto nacional bruto ya lograda;

Lograr en varias regiones y ciudades un alto nivel de ingresos presupuestarios provenientes de la venta y alquiler primario de bienes inmuebles estatales y municipales (incluidos terrenos);

Alto nivel tarifas al presupuesto provenientes de impuestos sobre bienes raíces y transacciones con ellos, una gran cantidad de empleos creados durante la formación y desarrollo del mercado inmobiliario.

Las características del mercado inmobiliario están determinadas por la naturaleza de los bienes inmuebles.

A diferencia de mercado financiero, mercado valores o fuerza laboral, el mercado inmobiliario tiene un perfil claramente definido detalles regionales, porque está “vinculado” a una ubicación específica del inmueble.

La magnitud y la naturaleza de la demanda de bienes raíces están predeterminadas por el sistema político de la sociedad, los factores geográficos, históricos y culturales, el estado de la infraestructura y la disponibilidad de empleos potenciales, el nivel de desarrollo económico la región en su conjunto. La demanda de bienes raíces no es fungible(por ejemplo, la demanda de vivienda no puede redirigirse a instalaciones industriales).

Casi todo las transacciones en el mercado inmobiliario requieren registro estatal.

La gran mayoría de los ciudadanos son propietarios de un único tipo de inmueble: la vivienda. Por tanto, el mercado inmobiliario cumple función de estabilizador social. Así, la transferencia de propiedad a los ciudadanos. parque de viviendas y una regulación razonable del derecho a la vivienda permitió a la Rusia soviética en 1924-1928. formar un autogobierno independiente, superar la devastación del 30% de la economía urbana y elevar el nivel de vida de la población a los niveles de 1913. Por el contrario, la violación función social el mercado inmobiliario conduce a la desestabilización y al colapso del régimen gobernante, como ocurrió en enero-marzo de 1997 en Albania.

La combinación de todos los factores forma el carácter especial del mercado inmobiliario local en cada región.

Clarificación. La conexión regional del mercado inmobiliario tiene una serie de importantes consecuencias.

1. El concepto de “un mercado inmobiliario único en Rusia” debe tomarse con un alto grado de convención. Por ejemplo, el “mercado común (único)” de mano de obra rusa significa no sólo un sistema de relaciones relativas a la compra y venta (contratación) de mano de obra, sino también la posibilidad de su libre circulación entre regiones. De la definición de inmueble se desprende claramente que es imposible “moverlo”. En consecuencia, el término "unificado" en relación con el mercado inmobiliario ruso puede descifrarse como "un conjunto de normas, reglas y procedimientos para el movimiento de derechos sobre bienes inmuebles comunes a Rusia, o como un espacio regulatorio único".

2. Por lo tanto tarea principal centro federal: la formación de normas, reglas y procedimientos uniformes y obligatorios para todos los participantes en el mercado inmobiliario para el movimiento de derechos sobre bienes inmuebles, teniendo en cuenta las diferencias en el desarrollo económico de las regiones.

También es necesario cambiar el contenido de la política regional del centro federal: al estimular la independencia económica de las regiones basada en la participación de la propiedad de las entidades constitutivas de la Federación y los municipios en la facturación económica, debe reprimir los intentos de introducir cualquier restricción local sobre los derechos legales o las condiciones para la facturación económica de bienes inmuebles, si no se deben a la conveniencia económica, sino a las preferencias políticas de las autoridades regionales.

La base material del mercado constaba de dos fuentes. El primero es un demonio. privatización pagada vivienda por parte de los ciudadanos, privatización gratuita y remunerada de locales y terrenos no residenciales (mercado de privatización primaria de bienes raíces). La segunda es la formación interna. industria de la construcción y fuera de su segmento de construcción comercial y venta de objetos (mercado primario de construcción y venta de inmuebles). Posteriormente, se formó un mercado inmobiliario secundario: un mercado para la reventa de propiedades previamente privatizadas o nuevas vendidas por primera vez.

La estructura y la infraestructura del mercado inmobiliario, el sistema de conceptos y terminología se desarrollaron de forma algo espontánea. Pero al mismo tiempo se utilizó activamente la experiencia de países con economías de mercado desarrolladas (principalmente Estados Unidos, así como Alemania, Gran Bretaña, Francia, Austria, etc.), que, al desarrollar el marco legislativo, regulatorio y metodológico del mercado, se adaptaba, si era posible, a las condiciones reales de la economía en transición de Rusia.

Según la finalidad funcional de los objetos, el mercado inmobiliario se divide en cuatro componentes principales:

Mercado de tierras (terrenos);

Mercado de la vivienda;

Mercado no residencial;

Mercado inmobiliario industrial.

Cada uno de estos segmentos se desarrolla de forma independiente, ya que cuenta con sus propios sistemas legislativos y marco regulatorio y tiene diferencias significativas en la política de privatización de la propiedad estatal y municipal.

Además, podemos destacar el mercado de proyectos de construcción sin terminar, donde se aplican procedimientos especiales para la evaluación y venta de objetos y el papel de la regulación estatal es fuerte, ya que el Estado es propietario de la gran mayoría de los proyectos de construcción congelados. Además, en este mercado es posible medir tanto el destino previsto de un objeto sin terminar como el plan de desarrollo original.

Una posición intermedia la ocupa el mercado de servicios hoteleros, que se caracteriza por la provisión de viviendas para uso temporal por un período de un día o más y la presencia de una infraestructura desarrollada para atender a los huéspedes (empresas de servicios al consumidor, comercio, transporte y excursiones). servicios, servicios empresariales, deportivos y culturales).

En cada segmento de mercado podemos hablar de la presencia de dos componentes: uno primario, que caracteriza la aparición del inmueble como producto en el mercado. El estado, representado por las autoridades federales, regionales y locales, actúa actualmente como principal vendedor de bienes inmuebles; secundaria, donde operan un gran número de vendedores y compradores (personas físicas y jurídicas).

La transferencia de derechos sobre bienes inmuebles se realiza, por regla general, según una de las siguientes opciones:

De forma permanente, es decir, adquisición de propiedad o transferencia para uso indefinido (retribuido o gratuito);

Con carácter temporal, es decir, arrendamiento o cesión para uso temporal.

El propietario de un inmueble no sólo posee y utiliza la propiedad, sino que también dispone de ella. Puede venderlo, permutarlo, alquilarlo, pignorarlo, legarlo o transferirlo gratuitamente a su discreción.

Las empresas estatales y municipales no tienen derecho a arrendar los bienes inmuebles que les sean asignados con derecho de gestión económica plena. El arrendador de esta propiedad es el Comité Estatal de la Federación de Rusia para la Gestión de la Propiedad Estatal, representado por los departamentos y órganos territoriales pertinentes.

Para empresas de otras formas de propiedad, se establecen restricciones a la enajenación de bienes inmuebles.

En particular, carta modelo sociedad anónima tipo abierto, utilizado en la corporatización de empresas estatales, determina que las decisiones sobre el arrendamiento, venta, permuta, prenda u otra enajenación de bienes inmuebles de la empresa que excedan el 10% del valor de los activos ( capital autorizado), no son aceptados por el consejo o el director, pero junta general accionistas. Existen una serie de obstáculos para una mayor expansión de las relaciones de mercado en el sector inmobiliario debido al período de transición de la economía rusa.

Las barreras de naturaleza económica incluyen la inversión, el crédito y política fiscal estado, así como los problemas derivados de la inflación, los impagos, el aumento de los plazos de recuperación de las inversiones y otros factores.

Papel importante Las barreras administrativas establecidas por las autoridades ejecutivas en todos los niveles influyen. Esto se aplica a aspectos tales como el registro de empresas, la concesión de licencias varios tipos actividades en el ámbito inmobiliario, procedimiento de provisión, compraventa y alquiler de terrenos, viviendas y locales no residenciales, proyectos de construcción sin terminar.

La escala y el ritmo de desarrollo del mercado inmobiliario se ven muy afectados por el subdesarrollo de la infraestructura del mercado.

Los limitados recursos de tierra y los problemas relacionados con la protección ambiental complementan la lista de barreras que objetivamente impiden que nuevas entidades ingresen al mercado inmobiliario.

mercado ruso El sector inmobiliario refleja todos los problemas de una economía en transición y se caracteriza por un desarrollo desigual de sus segmentos individuales, imperfecto. marco legislativo y baja actividad inversora de ciudadanos y personas jurídicas. Al mismo tiempo, este mercado representa un área prometedora para invertir capital, inteligencia y energía.

Las perspectivas del mercado inmobiliario en el sector de la vivienda están determinadas en última instancia por la existencia de una necesidad objetiva de la población de mejorar las condiciones de la vivienda. En Rusia existe una grave escasez de viviendas. Así lo demuestran los datos Comité Estatal Federación de Rusia sobre estadísticas y materiales del programa estatal "Vivienda", que figuran a continuación:

Aproximadamente 11 millones de familias e individuos viven en apartamentos comunitarios, albergues, alquiler de viviendas a propietarios privados de casas y apartamentos;

Más de un millón de personas viven en viviendas ruinosas y casas de emergencia;

17 millones de personas tienen espacio vital menos de 5 m 2 por persona con norma sanitaria 9 m2.

A finales de 1994, alrededor de 9 millones de rusos estaban en lista de espera para obtener mejores condiciones de vivienda, incluidos los incluidos en 12 categorías preferenciales.

La mejora de las condiciones de vida se lleva a cabo mediante:

Proporcionar viviendas municipales gratuitas para uso social;

Ventas de viviendas.

El fondo de vivienda de uso social se utiliza principalmente para mejorar las condiciones de vida de las personas discapacitadas y participantes de la Gran Guerra Patria, mujeres solteras que participaron en la Gran Guerra Patria y ex prisioneros juveniles de campos de concentración; aquellos que están en lista de espera para categorías preferenciales de acuerdo con la legislación vigente: oficiales desmovilizados, jueces populares, participantes en la liquidación del accidente de Chernobyl, personas rehabilitadas, pacientes de tuberculosis, etc.

Todos los demás ciudadanos pueden mejorar su condiciones de vida mediante la compra (permuta) de viviendas municipales o privadas a precios de mercado. El número de ciudadanos que desean tener una vivienda más cómoda no se tiene en cuenta en ninguna parte, pero, teniendo en cuenta los bajos estándares y la mala calidad de la construcción y el mantenimiento de la mayor parte del parque de viviendas, debería ser varias veces mayor que el número indicado. la lista de espera.

Un problema grave en el sector de la vivienda es la constante afluencia de refugiados y migrantes forzosos a Rusia desde los países vecinos, tras la desmovilización y la retirada del ejército de Europa del Este y las repúblicas. ex URSS, así como el reasentamiento de la zona del accidente de Chernobyl. Una circunstancia adicional que agrava el problema de la vivienda es la negativa forzosa de la mayoría de las empresas rusas a realizar inversiones de capital en la construcción de viviendas y el deseo de deshacerse de ellas. parque de viviendas que está bajo su control. Parque de viviendas en zonas rurales En su mayor parte, requiere reconstrucción, ya que no cuenta con suficientes servicios de alcantarillado, calefacción central y otros servicios.

Al mismo tiempo, la transición hacia relaciones de mercado en la economía condujo a una fuerte reducción en la construcción de viviendas debido a presupuesto estatal, que solía ser la principal fuente de inversiones de capital necesarias.

Así, en el contexto de una creciente escasez de viviendas, una fuerte caída en el volumen de espacio residencial encargado y el colapso del antiguo mecanismo de distribución para resolver el problema de la vivienda en Rusia, existe una enorme necesidad objetiva de resolver el problema de la vivienda y Desarrollar el mercado inmobiliario.

Privatización libre vivienda para Corto plazo creó en Rusia un amplio estrato de propietarios: propietarios de apartamentos y habitaciones del parque de viviendas municipales y departamentales.

El mercado inmobiliario en Rusia se está desarrollando rápidamente, a pesar de la complejidad de la situación económica general del país. La razón principal de esto es el problema de la vivienda no resuelto, que anima a los ciudadanos a buscar formas de mejorar sus condiciones de vida.

El mercado inmobiliario se divide en dos componentes principales: el mercado inmobiliario urbano y el mercado inmobiliario suburbano.

Al describir la estructura del mercado inmobiliario se utilizan los tres enfoques más habituales: institucional, de objeto y de reproducción.

Enfoque institucional describe cada tipo de actividad profesional en el mercado inmobiliario desde el punto de vista de las normas, reglas y estándares legales, formas típicas de su implementación y regulación, es decir, como institución independiente, así como las relaciones entre instituciones. Nombramos algunas instituciones del mercado inmobiliario:

autoridades (federales, regionales, municipales) que regulan las condiciones para el funcionamiento y desarrollo del mercado inmobiliario;

Instituto de Valoración Inmobiliaria Independiente;

bancos y otras instituciones financieras (fondos de inversión, fondos fiduciarios) que utilizan el mecanismo de préstamo colateral en sus actividades;

Instituto de Administradores de Propiedades;

Instituto de Agentes Inmobiliarios y Desarrolladores;

notarios públicos y privados;

organizaciones de construcción;

inquilinos de bienes raíces;

vendedores de bienes raíces;

asociaciones autorreguladoras y socioprofesionales de participantes del mercado inmobiliario;

desarrollo.

Enfoque de objeto clasifica las actividades en el mercado inmobiliario desde el punto de vista del objeto de las relaciones jurídicas civiles (terrenos, estructuras artificiales, así como los correspondientes derechos de propiedad). Con un enfoque basado en objetos, sería legítimo destacar:

mercado de tierras: mercado primario (incluida la privatización) y secundario, mercado de alquiler (que también se divide en primario y secundario) y otras formas de asignación de terrenos para su uso;

Mercado de estructuras artificiales: dividido en mercado de locales residenciales y no residenciales. El mercado de locales no residenciales se divide en mercado de inmuebles comerciales, industriales y sociales (parques, áreas de recreación, sanatorios, centros culturales). Cada uno de los sectores puede ser primario (incluida la privatización) y secundario, y también incluir el mercado de alquiler;

mercado de la construcción: mercados de contratos de construcción, proyectos, tecnologías, etc.;

mercado de tiempo compartido (periodos de tiempo en los que se divide el uso de una misma propiedad por diferentes propietarios, por ejemplo: un “programa” anual para el alquiler de una villa a la orilla del mar por cinco familias).

Enfoque reproductivo describe la estructura del mercado a través del prisma de las relaciones que surgen en el proceso del ciclo de reproducción de los bienes raíces. Con un grado suficiente de convención, pueden representarse mediante tres grupos de relaciones:

relaciones que surgen en el proceso de reconstrucción o creación de un inmueble (sector de desarrollo inmobiliario).

El sector de desarrollo (reconstrucción, creación) de objetos inmobiliarios involucra actividades para crear (modificar) las características físicas de los objetos inmobiliarios;

relaciones de redistribución de derechos sobre bienes inmuebles (sector de facturación de derechos sobre bienes inmuebles).

El sector de rotación de derechos sobre objetos inmobiliarios asegura la transferencia de derechos sobre objetos inmobiliarios, el registro de derechos y las transacciones con ellos. Como resultado de la rotación de derechos, los bienes inmuebles se redistribuyen entre entidades económicas de acuerdo con sus objetivos e intereses económicos. Con la transferencia de derechos, los propietarios también tienen la responsabilidad, en primer lugar, de pagar impuestos y mantener los bienes inmuebles por cuenta propia y bajo su propia responsabilidad.

El entrelazamiento de las relaciones entre estos sectores forma la estructura reproductiva del mercado inmobiliario en su conjunto.

El mercado inmobiliario tiene una estructura ramificada y se puede dividir según varios criterios: 1. Según la forma de realizar las transacciones en el mercado inmobiliario, se distinguen dos componentes:.

mercados inmobiliarios primario y secundario

El mercado primario es la situación económica en la que los bienes inmuebles como producto aparecen por primera vez en el mercado. Los principales vendedores de bienes raíces en este caso son el estado representado por sus autoridades federales, regionales y locales (mediante la privatización de empresas estatales y municipales, propiedades residenciales y derechos de propiedad), empresas constructoras, proveedores de bienes raíces residenciales y no residenciales. . El número de propiedades ofertadas en el mercado primario depende de la construcción nueva. Teniendo en cuenta que las necesidades de vivienda de la población y de los empresarios de bienes raíces comerciales están lejos de ser satisfechas adecuadamente, un mayor desarrollo del mercado inmobiliario sólo puede ocurrir teniendo en cuenta las nuevas construcciones, es decir, mercado primario.

En el mercado secundario, los bienes inmuebles actúan como un producto que se utilizó anteriormente y pertenece a un propietario específico: una persona física o jurídica.

Los mercados inmobiliarios primario y secundario están interconectados. Si por cualquier motivo (por ejemplo, conflicto interétnico en la zona, condiciones ambientales desfavorables, etc.) aumenta la oferta de bienes inmuebles en el mercado secundario, esto conducirá a una depreciación de los bienes inmuebles en el mercado primario. Al mismo tiempo, el aumento de los costes de construcción provoca un aumento de los precios en el mercado inmobiliario primario, lo que repercute inmediatamente en el aumento de los precios en el mercado secundario.

3. Por factor geográfico: cada región y distrito puede representar un mercado separado; Incluso en diferentes áreas de una ciudad en particular, pueden existir diferentes condiciones de mercado (local, metropolitano, regional, nacional, global).

4. Por coste: el mercado de inmuebles caros, el mercado masivo de inmuebles relativamente económicos.

5. Según el grado de disponibilidad para su funcionamiento: instalaciones existentes, construcción sin terminar, construcción nueva.

6. Por tipo de titularidad: instalaciones estatales y municipales, privadas, etc.

7. Por tipo de operación: compraventa, arrendamiento, inversión, hipoteca, prenda, etc.

8. Por uso (finalidad funcional): mercado inmobiliario, mercado no residencial (bienes raíces comerciales), mercado inmobiliario industrial y agrícola.