Cómo consultar el historial del apartamento. Qué comprobar antes de comprar un apartamento en el mercado secundario

Una inspección en profundidad independiente de un apartamento antes de comprarlo es un proceso bastante complicado que requiere vigilancia y la debida atención a cada matiz.

Sólo después de analizar toda la información recopilada podrá comenzar a finalizar la transacción sin temor a verse arrastrado al embudo del litigio. En este artículo veremos cómo comprobar un apartamento antes de comprarlo usted mismo: qué es exactamente lo que hay que comprobar, además del estado físico del apartamento y la conformidad de los parámetros de la vivienda con las declaraciones del vendedor.

Características de la comprobación de bienes inmuebles primarios.

La verificación principal de la vivienda comprada en el mercado inmobiliario primario se lleva a cabo mucho antes del momento en que el apartamento existe físicamente: no se compra el apartamento en sí, sino el derecho a reclamar la vivienda. La mayoría de los contratos se celebran con promotores con distintos grados de preparación de un edificio residencial, y se comprueba cuidadosamente la información sobre el propio promotor y si dispone de la documentación y los permisos adecuados.

Además, se analizan sus actividades en proyectos ejecutados anteriormente: si se cumplieron los plazos, si los accionistas tuvieron quejas sobre la calidad o si hubo procedimientos legales. Con base en esta información, el comprador potencial llega a una conclusión sobre la integridad del desarrollador, sobre los factores que pueden indicar una alta probabilidad de finalización exitosa del proyecto.(por ejemplo, la acreditación bancaria puede indicar un posible apoyo al promotor si éste encuentra dificultades financieras)

. Y viceversa: el incumplimiento constante de los plazos de proyectos anteriores y numerosas quejas de los accionistas pueden indicar que el desarrollador puede enfrentarse a la quiebra en el proyecto actual.

Mercado secundario: ¿es este realmente el dueño? Al comprar un inmueble en el mercado secundario, debe asegurarse de que la persona que ofrece el apartamento(compártelo) y presentándose como propietario es en realidad el propietario del inmueble.

Para hacer esto, debe consultar su pasaporte y solicitar los documentos que son la base para cambiar los derechos de propiedad. Dependiendo de la situación específica, estos son:

Certificado de registro estatal;

Contrato de compraventa;

Escritura de donación;

Documentos de herencia;

También es necesario estudiar detenidamente la información contenida en el extracto del Registro Unificado del Estado. Este documento contiene datos sobre la propiedad de los bienes inmuebles, así como datos sobre la presencia de gravámenes; (si corresponde). Para el reaseguro, no conviene limitarse a una simple declaración, sino solicitar una versión ampliada. En este caso, además de indicar a los propietarios, puede obtener información sobre la documentación del título, así como familiarizarse con el historial de propiedad de la vivienda desde el momento en que apareció la primera entrada sobre el apartamento en el registro estatal. Es decir, entre otras cosas, es importante entender cuántas veces el apartamento ha cambiado de propietario en los últimos años. Aunque sólo en los últimos años el apartamento haya cambiado de propietario varias veces, esta es una razón importante para aumentar la vigilancia.

Gravamen. ¿Qué sorpresas puedes esperar?

Es muy importante estudiar una sección como gravamen en la declaración, que indica claramente si el apartamento está pignorado. La presencia de gravámenes no siempre significa que deba abandonar inmediatamente la transacción; sucede que el resto; pagos de hipoteca constituir cantidad mínima, y simplemente puede liquidar el saldo del préstamo para "limpiar" inmediatamente el apartamento que está comprando.

Sin embargo, si el vendedor no mencionó la presencia de gravámenes, esta es una señal muy grave que puede indicar la probabilidad de fraude.

Como señalan abogados y profesionales del mercado inmobiliario, la simple revisión del extracto no ayudará a obtener información completa sobre la propiedad y sus propietarios. Es importante saber que la fecha límite plazo de prescripción en la mayoría de los casos son tres años, por lo que es importante asegurarse de que durante este período no haya conflictos relacionados con la vivienda que se vende. La base de datos oficial de los juzgados puede ser de gran ayuda en esta materia.

Por ejemplo, en la base de datos tribunal de arbitraje la información está disponible públicamente sobre las personas que alguna vez han sido declaradas en quiebra; los archivos judiciales también contienen información sobre la participación de cualquiera de los propietarios anteriores en procedimientos legales; La información necesaria se puede obtener online; basta con introducir los nombres y las iniciales de los antiguos propietarios en sitios web que ofrecen servicios similares. (que han sido así durante los últimos tres años).

Problemas de registro: todos los residentes deben ser dados de baja

Para asegurarse de que nadie esté registrado en el apartamento, necesitará un extracto del registro de la casa. Por supuesto, celebrar un acuerdo para la compra de un apartamento en el que se haya prestado todo el día de la venta es una opción ideal, pero en la práctica esto no funciona en todos los casos. Si es imposible dar de baja a uno de los residentes anteriores en este momento, es importante estipular condiciones claras para la baja en el contrato. Si en el apartamento están registradas personas que no son propietarios (pero teniendo derecho a utilizar el espacio habitable), su obligación de darse de baja en un plazo determinado deberá ser certificada ante notario.

Deudas de servicios públicos: es posible una “bonificación” negativa

Además, se requiere evidencia documental de que se han pagado todas las facturas de servicios públicos, contribuciones para reparaciones importantes y otros gastos continuos para el mantenimiento de la propiedad, y que la sociedad gestora no tiene reclamaciones contra el vendedor. Si previo acuerdo se compra un apartamento con deudas, se deberá obtener información oficial sobre cantidades exactas. Una vez más, un buen vendedor informará inmediatamente al comprador de cualquier deuda pendiente.

Apartamentos después de la remodelación: ¿vale la pena?

Los apartamentos bellamente y convenientemente rediseñados pueden resultar muy atractivos para los compradores, pero al decidirse por tal trato, Es necesario asegurarse de que todo el trabajo se realice de acuerdo con legalmente. Entonces vale la pena tomarse el tiempo para estudiar. plano de planta, pasaportes técnicos y catastrales, que, entre otras cosas, indican la zona exacta del apartamento, ubicación y configuración del local. En el caso de que visualmente los elementos de planificación difieran de la documentación técnica, se debe tomar una decisión por separado.

Hay que recordar que el actual propietario del inmueble es responsable de la reurbanización ilegal y correrá con los gastos de legalización de la reurbanización. (o se verá obligado a devolver el apartamento a su estado original si es imposible preparar los documentos pertinentes).

Al mismo tiempo, es posible que el vendedor no tenga ninguna intención maliciosa, el deseo de engañar y deshacerse del apartamento incorrectamente reformado; muchos propietarios, hasta el momento de la venta, no se dan cuenta sinceramente de que los cambios realizados son ilegales; Si no tiene experiencia o desea comprender la documentación técnica, debe consultar con profesionales.

Hará falta tiempo para legitimar la modernización. Si el tiempo lo permite, usted mismo puede redactar un nuevo certificado de registro y registrar los cambios, pero primero debe asegurarse de que el trabajo realizado no viole requisitos técnicos, y en principio es posible obtener nuevos documentos.

Opciones arriesgadas: poder, herencia, momentos históricos.

Muy a menudo, los apartamentos se venden por poder y el verdadero propietario no participa en la transacción. Los expertos clasifican estos objetos como contratos riesgosos, ya que los poderes no son legales en todos los casos. Es fácil eliminar todas las sospechas: debe ponerse en contacto con el propietario de la propiedad. (cuyo apellido se ingresa en los datos de Rosreestr). Si una persona de confianza intenta por las buenas o por las malas ocultar los contactos del propietario, no vale la pena correr el riesgo. El poder en sí también debe considerarse cuidadosamente: el documento debe estar actualizado y certificado ante notario.

Si, al verificar los documentos, resulta que el apartamento cambió de propietario muchas veces y la mayoría de las transacciones se realizaron por poder, esta es una razón para buscar otra propiedad adecuada.

Las opciones para los apartamentos que se ponen a la venta inmediatamente después de la herencia también son difíciles. Es posible que aparezcan otros herederos, a quienes los legisladores han concedido el derecho de impugnar ante los tribunales una transacción relacionada con la venta de bienes inmuebles heredados en un plazo de tres años.

Si la propiedad puesta en venta es propiedad conjunta de un marido y una mujer, es obligatorio el consentimiento del otro cónyuge para la venta. Este debe ser un documento escrito, preferiblemente notariado.

Las situaciones en las que se registran niños menores en el apartamento requieren una atención especial., se debe mostrar aún más vigilancia si son propietarios de alguna parte de la vivienda. Es importante contar con el consentimiento de las autoridades tutelares, ya que si se descubre el incumplimiento de los intereses de los niños, el tribunal invalidará la transacción. En cuanto a las personas oficialmente reconocidas como incapaces, sólo un representante legal puede actuar en su nombre y exclusivamente con el consentimiento de las autoridades de tutela y tutela.

Cada apartamento de años de construcción anteriores tiene su propia historia, que, por regla general, comienza desde el momento de la privatización. Es a partir de esta fecha que se debe comenzar la verificación, asegurándose de que todos los registrados sean propietarios, conozcan la venta o estén listos para pagar. Hay situaciones en las que un apartamento es privatizado por alguien solo, olvidándose de los derechos de otros miembros de la familia que, por ejemplo, están cumpliendo condena en un centro correccional o simplemente se han ido con rumbo desconocido. Si estas personas aparecen y reclaman derechos, la privatización puede ser declarada ilegal y, en última instancia, el comprador sufrirá.

Puntos sospechosos: bajo precio y comportamiento del vendedor.

Si el apartamento se vende con urgencia. y se ofrece a un precio mucho más bajo valor comercial, este hecho en sí mismo debería ser alarmante. Esto no significa que deba tachar este objeto de la lista. opciones posibles, pero es necesario estudiar detenidamente todos los matices. Lo que el vendedor comunica oralmente debe corresponder a la información disponible en los documentos; si existen discrepancias importantes, es mejor no cerrar el trato.

Si el vendedor se comporta “fuera de lo común”, tiene signos evidentes de adicción al alcohol o drogas, o simplemente su comportamiento despierta sospechas, cabe recordar la existencia de la posibilidad de conflictos legislativos de diversa índole. Como muestra la práctica, surge una gran cantidad de problemas en los casos en que el vendedor no es reconocido oficialmente como incompetente. (no registrado en un dispensario de drogas o alcohol), pero su condición es tal que ante el tribunal será posible demostrar sin mucha dificultad que al cerrar el trato tal vez no era consciente del significado de sus propias acciones.

Si realmente quieres comprar un apartamento así. (a un precio atractivo), aún así debes ir a lo seguro y preguntar si el vendedor está registrado con un narcólogo o si está bajo la supervisión de un psiquiatra. Mejor aún, el día de la firma del contrato, pídale que se someta a una inspección, como resultado de lo cual se debe emitir un certificado que indique que la persona tiene derecho a firmar documentos.

Si el propietario no proporciona documentos.

Cabe señalar que no todos los propietarios están dispuestos a mostrar el paquete completo de documentos a todos los compradores potenciales. Muchos afirman que están dispuestos a hacer esto sólo después de recibir un pago por adelantado para la próxima transacción. Sin embargo, si conoce la dirección exacta del apartamento, puede solicitar usted mismo un extracto del Registro Unificado del Estado; cualquiera puede enterarse de la presencia de gravámenes, incluso si no tienen nada que ver con el apartamento.

Por otro lado, la negativa a proporcionar información, especialmente la de carácter público, ya puede generar malos pensamientos.

Lea atentamente el contrato

El contrato de compraventa, que sirve de base para registrar un cambio de propiedad, es un documento muy importante, cuyas disposiciones, sin embargo, muchos compradores de viviendas prefieren no leer con atención. Este documento a menudo contiene condiciones cuyo incumplimiento dará lugar a la rescisión del contrato. Y esta es una razón importante para estudiar cuidadosamente las condiciones para garantizar que estas disposiciones puedan implementarse en principio. De lo contrario, junto con la vivienda, es posible que surja la necesidad de participar forzadamente en proyectos a largo plazo. litigio con un resultado difícil de predecir.

Muchos vendedores piden a los compradores que indiquen una cantidad reducida en el contrato para ahorrar impuestos en el futuro. (si la propiedad ha sido propiedad por menos de cinco años). Sin embargo, hoy esta técnica no funciona. El impuesto se calcula automáticamente en función de valor catastral vivienda, y no de la cantidad especificada en el contrato.

Conclusión

Los abogados aseguran que no existen transacciones inmobiliarias 100% libres de riesgos, especialmente si estamos hablando de sobre bienes inmuebles en el mercado secundario, donde el apartamento ha cambiado de propietario más de una vez a lo largo de su existencia. Sin embargo, si se comprueba todo cuidadosamente y, en casos controvertidos o si hay circunstancias ambiguas, se recurre también a especialistas, se puede minimizar la posibilidad de consecuencias desagradables.

El mercado inmobiliario cambia constantemente, con cambios en la legislación y otras circunstancias, aparecen nuevos esquemas fraudulentos y nuevas lagunas en las leyes. Como regla general, quienes no están involucrados en el mercado inmobiliario de profesión no saben qué buscar y, como resultado, sus riesgos aumentan.

Independientemente de si la transacción se realiza de forma independiente o con la participación de un agente inmobiliario, se recomienda contar con el apoyo de un abogado independiente que ejerza en el campo del derecho civil y de vivienda.

Ígor Vasilenko

La compra de una vivienda en el mercado inmobiliario secundario implica muchos riesgos. Para no caer en la trampa de los estafadores, antes de concluir una transacción, debe verificar la pureza legal del apartamento. Muchas empresas inmobiliarias ofrecen este servicio. Le diremos cómo verificar de forma independiente la limpieza del apartamento, el propietario y los documentos antes de comprar una casa.

○ Control independiente de la “limpieza del apartamento”.

No es necesario contactar con agentes inmobiliarios para comprobarlo. Todo acciones necesarias puedes hacerlo tú mismo. En la etapa inicial, es necesario solicitar y verificar documentos.

○ Qué documentos confirman la propiedad.

Puede confirmar que la propiedad se registró legalmente utilizando uno de los siguientes documentos:

Contrato de compraventa, permuta, alquiler.
Certificado de herencia.
Escritura de donación.
Certificado de privatización.
Decisión judicial que reconoce los derechos de propiedad.

El vendedor debe tener uno de estos documentos además del certificado de propiedad o un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado (si el derecho está registrado desde 2017).

○ Qué documentos solicitar al vendedor.

Además del documento que sienta las bases para el surgimiento de los derechos de propiedad, el vendedor debe proporcionarle:

Un pasaporte general y un segundo documento de identificación (por ejemplo, una licencia de conducir).
Certificado de propiedad o extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.
Extracto ampliado del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.
Extracto del registro de la casa.
Plano técnico del apartamento.
Pasaporte catastral.
Extractos de cuentas personales a las que se les realizó el pago servicios publicos.
Certificados de psiconeurología y clínicas de tratamiento de drogas(Si Licencia de conducir el vendedor no).

Para protegerse, debe revisar cuidadosamente todos los documentos anteriores. Solicitar originales. No deben mostrar signos de corrección o borrones. Si los hubiera, es necesario contar con certificación notarial de los cambios realizados. Verifique firmas y sellos de agencias gubernamentales.

○ Dónde contactar.

Los documentos necesarios solo pueden ser obtenidos por el propietario actual o su representante mediante un poder notarial.

Para obtener un extracto del registro de la casa con una lista de todos los ciudadanos registrados en el apartamento, debe comunicarse con empresa gestora dando servicio a la casa, o en oficina territorial FMS.

Rosreestr o MFC emiten un extracto ampliado del Registro Estatal Unificado con datos de los últimos 20 años. Este documento también se puede solicitar de forma remota en el sitio web oficial de Rosreestr.

Si el vendedor no tiene documentación técnica, o no es cierto, por recibir papeles necesarios Debe comunicarse con BTI o MFC.

○ Qué datos deben comprobarse.

Debes prestar atención a las siguientes características:

Número de personas registradas en este espacio habitable. Es importante saber si entre los ciudadanos registrados hay aquellos que en realidad no residen debido al servicio militar, recibiendo tratamiento en una clínica psiquiátrica, viviendo en una residencia de ancianos o cumpliendo una condena en prisión.
Disponibilidad de deudas para pagar vivienda y servicios comunales.
Probabilidad de reclamaciones derechos de propiedad de otras personas.
¿Se ha llevado a cabo alguna remodelación? En caso afirmativo, ¿se prepararon todos los documentos de acuerdo con la ley?
¿Se han registrado ciudadanos menores de edad y están registrados actualmente? Si fueron dados de baja previamente, asegúrese de que no se vulneren sus derechos.
Presencia de gravámenes. Si el apartamento está sujeto a garantía, está alquilado, está bajo arresto, etc., existe la posibilidad de denegación. registro estatal actas.
Información sobre un edificio de apartamentos. Es importante saber si se planea demoler el edificio en un futuro próximo, si es inseguro, cuándo se puso en funcionamiento la casa, si se realizaron reparaciones y cuándo se realizarán nuevos trabajos.

Le contamos con más detalle qué se debe verificar exactamente.

○ Derechos de terceros sobre el espacio habitable.

En esta etapa de la verificación, se requerirán cuatro documentos: un certificado de propiedad, la base para el surgimiento de los derechos de propiedad, un extracto ampliado del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces y un extracto del registro de la vivienda. Si la propiedad se registró después de enero de 2017, es posible que el certificado habitual no esté disponible. En este caso, el hecho de la inscripción se confirma mediante un extracto del Registro Unificado del Estado.

Asegúrese de que los derechos de propiedad se hayan obtenido legalmente. Estudie detenidamente el documento que sienta las bases para el surgimiento de los derechos: la fecha de entrada en vigor, condiciones especiales, corrección del diseño.

Se requiere especial atención para verificar la legalidad de los derechos si el apartamento fue heredado por el vendedor. Si se han vulnerado los derechos de otros herederos, estos pueden presentar una demanda para redistribuir la herencia.

Es bueno que el vendedor haya adquirido la propiedad hace más de tres años. En este caso, prácticamente no hay posibilidad de que su transacción sea cuestionada en el futuro. Esto está previsto en el derecho civil.

Cláusula 1 del art. 181 Código Civil de la Federación de Rusia:
“El plazo de prescripción para reclamar la aplicación de las consecuencias de la nulidad de una transacción nula y declarar dicha transacción inválida es de tres años. El plazo de prescripción de estas reclamaciones comienza a partir del día en que se inició la ejecución de la transacción nula, y en caso de que la reclamación sea interpuesta por persona que no sea parte en la transacción, desde el día en que esta persona tuvo conocimiento o debió haberlo hecho. conocido sobre el inicio de su ejecución”.

Si el apartamento fue privatizado anteriormente, es importante averiguar si hubo otros participantes en este proceso. El vendedor debe tener una negativa oficialmente formalizada de su parte a participar en la privatización.

El segundo punto importante son las personas registradas. La información sobre los ciudadanos registrados está contenida en un extracto del registro de la casa. Lo ideal sería dar de baja a todos los residentes. Cuando alguien esté registrado en el momento de la inspección, asegúrese de que no habrá problemas con el alta. Si alguien está registrado, pero en en este momento está en prisión, en una residencia de ancianos, etc., es mejor negarse a comprar este apartamento. Estos ciudadanos podrán solicitar vivienda en el futuro.

El tercer punto es la presencia de gravámenes. Esta información está contenida en el extracto del Registro Estatal Unificado. El apartamento no debe ser objeto de hipoteca, embargo, arrendamiento o alquiler. De lo contrario, es posible que su transacción no se registre en Rosreestr, pero incluso si esto sucede, sus derechos como propietario estarán limitados por los derechos de terceros.

○ Historia del apartamento.

Todos los datos sobre cambios de propietarios, conclusión de transacciones relacionadas con el apartamento, arrestos, disputas y gravámenes están contenidos en el extracto ampliado del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces. ¿A qué deberías prestar mucha atención?

Si el apartamento ha cambiado frecuentemente de dueño en base a acuerdos de compra y venta, es probable que haya algunos problemas legales y el vendedor esté tratando de engañarlo. Es mejor buscar otra opción de inversión.

Si el apartamento ha sido objeto de disputas o embargos durante los últimos tres años, solicite al vendedor que le proporcione decisiones judiciales que hayan entrado en vigor. Esto asegurará que realmente tenga derecho a vender la propiedad.

El precio fijado para el apartamento también es importante. Si es significativamente más bajo que ofertas similares en el mercado, significa que el propietario quiere venderlo lo más rápido posible. Y esto es algo en lo que pensar. Lo más probable es que se haya cometido un delito en el apartamento o que no esté legalmente limpio.

En términos de riesgos, comprar un apartamento heredado "por ley" no difiere significativamente de heredar por testamento. El círculo de herederos legales es bastante amplio e incluye no solo a familiares directos. La probabilidad de que aparezca un reclamante de herencia desconocido es extremadamente baja, pero cualquier agente inmobiliario o abogado especializado en cuestiones de herencia conoce casos aislados.

Al igual que en la herencia testamentaria, en este caso se debe observar la regla de la participación obligatoria y el cónyuge del testador posee la mitad de los bienes adquiridos conjuntamente.

Se puede sacar la siguiente conclusión: apartamentos heredados, transferidos a propiedad por testamento, No suelen ser objeto de fraude.. Sin embargo, esto queda totalmente compensado por la imposibilidad de verificar y, con cierto grado de probabilidad, delimitar el círculo de herederos.

Un apartamento que está en construcción no se puede vender: de hecho, no existe. Sin embargo, una de cada tres transacciones de compra de bienes inmuebles se celebra específicamente para viviendas en edificios que no han sido puestos en funcionamiento. En este caso, el “vendedor” cede los derechos de reclamación al “comprador”.

Esta es una de las formas más transparentes de comprar un apartamento: no tiene historial, es decir, Inicialmente puro, los parientes cuya existencia nadie conocía no podían reclamarlo.

A qué debe prestar atención al comprar un apartamento mediante cesión de derechos:

¿Cuál es la motivación del vendedor?? Se trata de un inversor que gana dinero de esta forma, o de una persona que ha cambiado de opinión acerca de vivir en esta casa. Si es la segunda opción, entonces es importante la razón por la que la persona cambió de opinión. Quizás la casa tenga defectos técnicos;
¿Están todos los documentos en orden?? Antes de completar una transacción, revisamos cuidadosamente los siguientes documentos:
- acuerdo participación accionaria– este es el acuerdo principal con el promotor, en el que se discuten las condiciones, el costo, cómo y en qué medida se realizó el pago y si el futuro apartamento está hipotecado al banco;
- un documento que confirme las liquidaciones en virtud del acuerdo de participación accionaria;
- consentimiento documental del promotor para la cesión. Para el desarrollador esto no es papel obligatorio. Si no hay ningún documento, acudimos al promotor y le informamos sobre la cesión de derechos. En el camino, descubriremos si los derechos han sido asignados a otra persona. En esta situación, el promotor actúa como vínculo de seguro para el comprador: la mayoría de los promotores supervisan todas las asignaciones.

La compra de un apartamento donado conlleva riesgos típicos que surgen en transacciones con un número indefinido de personas que potencialmente tienen derechos sobre el apartamento. De qué debes tener cuidado:

El donante y el receptor no son parientes.
El donante redactó la escritura de donación poco antes de su muerte.
El donante es una persona mayor.

En estos casos, la probabilidad de conseguir un apartamento problemático aumenta significativamente.

En general, es necesario comprender que los artículos donados generalmente no están destinados a la venta. Como regla general, un apartamento se regala a alguien que realmente lo necesita debido a dificultades condiciones de vida, tiene mal condición financiera y no puede permitirse el lujo de comprar una casa. Estas personas viven en el apartamento donado y no participan en su venta.

Además, con este tipo de pisos se aplica la regla del tiempo: cuanto más tiempo pasa desde el momento de la donación, menor riesgo tiene el comprador.

Escollos o qué buscar y de qué tener cuidado

Además de los riesgos asociados con un número indefinido de personas que pueden expresar inesperadamente sus derechos de propiedad sobre un apartamento, también es necesario comprender las complejidades legales de ciertas categorías de apartamentos. A pesar de que en estos casos no existe riesgo de perder el apartamento adquirido, existen riesgos que pueden complicar el uso posterior del apartamento.

Al comprar apartamento privatizado el comprador debe ver el primer documento de título: el Acuerdo sobre la transferencia del apartamento de propiedad municipal a propiedad de los ciudadanos. A menudo hay casos en los que el vendedor proporciona todas las pruebas necesarias, extractos del Registro de Derechos Inmobiliarios (USRE). No habrá suficientes.

Es necesario conocer a todas las personas que viven en el apartamento, incluidos los niños menores, en el momento de la privatización. En el acuerdo sobre la transferencia de un apartamento a propiedad de los ciudadanos se indicarán todas estas personas, con la asignación de acciones a cada una de ellas, o con un acta de negativa a participar en la privatización a favor de otra persona. En realidad, esta nota de rechazo es el obstáculo. Las personas que se niegan a participar en la privatización no son propietarios, pero, siempre que no tengan otro lugar de residencia, tienen derecho a vivir indefinidamente de por vida en esta vivienda.

El costo de un apartamento con tal "carga" se reduce significativamente en aproximadamente el monto de la participación en la propiedad a la que la persona renunció.

Colateral

Comprar un apartamento pignorado por un banco es lo más seguro y, además, rentable. El inconveniente no es significativo: la duración del procedimiento de registro, que implica primero la eliminación del gravamen y sólo después la posibilidad de realizar la compraventa.

La venta de apartamentos pignorados por el banco es posible en base a una decisión judicial. EN en el frasco correcto tal decisión debe ser mostrada al comprador sin recordatorios.

En este caso, lo único que hay que temer es la quiebra del propio banco.

En una sociedad civilizada, es costumbre documentar contratos, transacciones y procesos que los acompañan. El apartamento se transfiere a la propiedad después de que se haya realizado el pago completo según el certificado de transferencia y aceptación. Las claves podrán ser transferidas previa firma de este acta, en la que deberá indicarse el hecho de la transferencia.

Como alternativa, se redacta un acta adicional de aceptación y cesión de claves.

Fraudes y esquemas de engaño

Además de los riesgos globales que asume el comprador de un apartamento asociados con la impugnación de los derechos de propiedad en el futuro, a la hora de comprar una vivienda, son posibles algunos esquemas de engaños y estafas, que parecen insignificantes, pero que pueden complicar la vida no solo moralmente, pero también financialmente. Esto también se aplica a reurbanizaciones que no fueron documentadas y ejecutadas adecuadamente. Sabiendo cómo te engañan, no te equivoques a la hora de comprar.

Reurbanización ilegal

La presencia de reurbanización ilegal no impide la compra de un apartamento. Además, los empleados de BTI, por iniciativa propia, no van a cada apartamento vendido para inspeccionarlo, sino que elaboran planos técnicos estándar. Sin embargo, el comprador debe recordar que una remodelación para la cual no se ha obtenido el permiso, tarde o temprano deberá ser legalizada. Lo que requerirá tiempo y dinero adicionales. Además, algunos tipos de reurbanización pueden considerarse imposibles de legitimar: el tribunal tiene derecho a exigir que el apartamento vuelva a su forma original, lo que puede costar mucho dinero.

Un apartamento con reurbanización ilegal es más barato. Además, en el 100% de los casos, el propietario intentará venderlo incluso por encima del precio medio de una vivienda similar, alegando que su apartamento no es estándar y se han realizado importantes inversiones en él. recursos financieros, propia fuerza, se aplicaron soluciones de diseño, etc.

Consejos para todos los compradores: compare el plan BTI con verdadero apartamento. Negarse a comprar hasta que el plan esté en cumplimiento. O exigir una importante rebaja de precio.

¿Qué preguntas deberías hacer?

Entonces, lo que necesitas saber y tener en cuenta:

¿Cuántas personas tienen derechos de propiedad sobre el apartamento?
¿Cuándo se produjo la privatización?
¿Hubo algún miembro de la familia que se negó a participar en la privatización?
¿Cuánto tiempo hace que el vendedor es propietario del apartamento?
¿Quién vive actualmente en el apartamento?
¿Quién era el dueño anterior del departamento?
¿Dónde viven los padres del vendedor y dónde vivirá él después de la venta?
¿Existen personas que puedan reclamar la propiedad o el derecho de residencia vitalicia sobre el apartamento?
¿Se han realizado reformas en el apartamento?

control legal

La práctica demuestra que si una persona al menos una vez compró o vendió un apartamento de forma independiente, en el futuro podrá realizar transacciones similares sin ningún problema, sin recurrir a ninguna ayuda. La primera vez es problemática cuando una persona no comprende completamente el proceso de compra/venta, no conoce las complejidades del papeleo y no puede ver todos los peligros. Siempre es mejor contactar con especialistas por primera vez. Esto se deshará de problemas innecesarios y emoción.

Escolta

En las sociedades civilizadas, es costumbre confiar en especialistas para que realicen determinadas funciones. No porque estas funciones sean increíblemente complejas. Es solo que cada uno debería ocuparse de sus propios asuntos, y entonces todo el trabajo se realizará a un alto nivel.

Primero, un abogado calificado informa el estado de la transacción. En segundo lugar, comprende la esencia de lo que está sucediendo a primera vista y con palabras. En tercer lugar, es casi imposible engañar a una persona experimentada y con conocimientos.

La compra de un inmueble para la mayoría de los rusos es un acontecimiento importante en toda su vida. Comprar tu propio rincón o terreno no solo resuelve lo difícil problema de vivienda, pero también da confianza en el futuro. Sin embargo, a menudo se necesitan años para ahorrar para dicha compra. Por eso, es muy importante protegerse con antelación y comprobar la pureza jurídica de la transacción de compra-venta.

El concepto de pureza jurídica de una transacción.

El concepto de pureza jurídica de una transacción se refiere no tanto a la vivienda como a la transferencia de propiedad de la misma. La frase "transacción legalmente clara" significa que no existen obstáculos legales para la compra y venta de bienes raíces. En particular, el derecho de propiedad de una vivienda o un terreno no está limitado por gravámenes, embargos o prohibiciones y no habrá motivo para impugnar la transacción y declararla inválida.
El término "pureza jurídica" también se utiliza a menudo para significar que todas las transacciones realizadas anteriormente sobre esta propiedad eran legalmente legales. Es decir, un apartamento, una casa o un terreno se pueden comprar de forma segura si no se cometieron violaciones de las leyes o reglamentos al realizar cualquier acción con ellos.

Es igualmente importante antes de comprar un inmueble averiguar si se han violado los derechos de alguien durante transacciones de vivienda anteriores. Idealmente, la pureza jurídica de una transacción con un objeto de derecho específico significa que la propiedad adquirida no puede ser arrebatada al futuro propietario por motivos legales.

También es necesario un acuerdo de compra y venta bien redactado. una condición necesaria realizar una transacción legalmente limpia. Además, es importante no sólo completar correctamente el contrato en sí, sino también preparar otros documentos comerciales importantes. Por supuesto, es difícil para los ciudadanos sin formación jurídica tener en cuenta todos estos matices, sobre todo porque en cada caso (terreno, vivienda secundaria o edificio nuevo) la lista documentos necesarios y los certificados pueden diferir.
¿Cómo se realiza el control legal de la pureza de una transacción ante notario?

Al acudir a un notario para la verificación legal de la pureza de la transacción, el comprador tiene la oportunidad de adquirir el inmueble sin cargas y así evitar problemas graves en el futuro. El notario comprueba primero el documento de identidad del vendedor. Luego se presentan los originales de los títulos de propiedad de la vivienda.

Además del certificado de propiedad emitido por la cámara de registro, el vendedor deberá contar con uno de los siguientes documentos:

documento sobre privatización de la vivienda;
contrato de compra y venta,
acuerdo de donación, cesión de derechos o intercambio,
certificado de herencia.

El notario verifica la validez de todos los documentos. Además, si hay varios propietarios de la vivienda adquirida, es decir, está ubicada en propiedad compartida vendedores, entonces cada uno de ellos debe proporcionar sus documentos.

A documentación transacción, es aconsejable obtener del vendedor un certificado de su capacidad jurídica en el momento de la transacción y entregárselo al notario. Esta cláusula se vuelve obligatoria si el vendedor está suficientemente viejo, pensionista. La presencia de dicho certificado permitirá al comprador protegerse en el futuro de reclamaciones y litigios por parte de los familiares del vendedor. Para ello, un psiquiatra realiza un examen el día del registro de la transacción y se debe conservar el dictamen médico resultante.

Si, en lugar del propietario de la propiedad, la transacción la realiza su representante autorizado, es necesario estudiar detenidamente el poder que se le ha otorgado. En este caso, el notario verifica si el poder otorga al tercero el derecho a vender, presentar documentos, firmar, recibir dinero y ejecutar todos los papeles necesarios. También se comprueba si el poder ha caducado.

Comprobación de la pureza de la transacción al comprar un apartamento.

Es especialmente importante comprobar la pureza de la transacción a la hora de comprar un apartamento si hablamos de vivienda secundaria. Aquí debes prestar atención a los siguientes puntos:

¿Existe información sobre los gravámenes sobre el apartamento y su eliminación?
cuál es la cadena previa de acciones y transacciones registrales con este inmueble;
si hay personas registradas en el apartamento al momento de la transacción;
si alguien vive actualmente en la vivienda;
¿Hay personas registradas en el apartamento, pero que en realidad no viven en él por diversas razones: sirven en el ejército, están en prisión, en una residencia de ancianos, etc.?
si los menores vivieron anteriormente en el apartamento, si viven ahora; en caso contrario, si se violaron sus derechos al espacio habitable durante la reubicación;
¿Tienen derechos sobre el apartamento otras personas: posibles herederos, menores, ciudadanos que cumplen penas de prisión, que se negaron a participar en la privatización del apartamento, o personas que tienen derecho a residir sobre la base de una decisión judicial que ha entrado en vigor? en vigor (se toma un extracto del Registro Estatal Unificado);
¿Hay algún gravamen registrado sobre el apartamento? arresto judicial, alquiler o uso, etc.;
si se llevaron a cabo remodelaciones en el apartamento y, en caso afirmativo, si se formalizaron en consecuencia en todos los casos;
¿no es así? edificio de apartamentos ruinoso y de emergencia, sujeto a renovación importante o reconstrucción, quizás el municipio tenga algún plan para esta casa (es mejor contactar con el BTI para obtener información);
¿Existe algún dato sobre el reembolso de todos los pagos adeudados por el apartamento (por servicios públicos, reparaciones mayores, gas, electricidad, comunicaciones telefónicas, Internet, etc.)?

También vale la pena comprobar si puedes solicitar un apartamento. ex cónyuge propietario actual. En algunos casos, es posible que intenten impugnar la transacción de compra y venta, e incluso si el tribunal falla a su favor, tendrá que pasar por procedimientos legales desagradables. Se requiere un consentimiento notariado para la venta de la vivienda del cónyuge actual.

Sería útil llevar un recibo del vendedor del apartamento en el que se indique que si surgen reclamaciones de terceros y se disputa la transacción de compraventa, el vendedor estará obligado a compensar. estatutario o decisión judicial daño.

¿De qué debe tener cuidado al comprobar la “limpieza” de un apartamento?

hay un numero puntos importantes, cuyo significado puede no estar claro para los compradores sin formación jurídica. Las siguientes “señales de alarma” deberían alertarlo y obligarlo a verificar todo antes de comprar una propiedad inmobiliaria, o incluso abandonar la opción por completo:

La propiedad se vende con urgencia. Hay casos en los que un apartamento completamente "limpio" se vende rápidamente y con descuento simplemente porque los propietarios necesitaban dinero con urgencia. Sin embargo, el comprador en tal situación debe volver a comprobar cuidadosamente todos los documentos. Quizás se esté intentando deshacerse del inmueble por posibles reclamaciones de terceros, puede haber herederos no contabilizados, o se ha descubierto que hay vicios ocultos en el inmueble, desgaste importante de la casa, etc.
Los documentos muestran que esta propiedad se vendió muchas veces en un corto período de tiempo. Por ejemplo, si un apartamento cambió de dueño 5 veces en un año, existe una alta probabilidad de que tenga antecedentes “criminales”, lo cual es muy difícil de descubrir. No vale la pena correr el riesgo en este caso.
El apartamento se vende muy por debajo de su valor de mercado. Debe averiguar exactamente el motivo de esto y determinar los riesgos usted mismo. Una de las razones puede ser que la casa esté prevista para demolición o reconstrucción, o que terceros tengan derecho a vivir en el apartamento de por vida. Si el vendedor no dice nada sobre el motivo, rechace la transacción sin arrepentirse, existe una alta probabilidad de perder su dinero.
La venta de bienes inmuebles se realiza por poder del representante del propietario y, al mismo tiempo, no hay posibilidad de comunicarse con el propio propietario, ni siquiera de forma remota. Es más probable que estos obstáculos para reunirse o comunicarse personalmente con el propietario real indiquen que los vendedores no son confiables.
El vendedor proporciona únicamente copias de documentos o duplicados del certificado de título de propiedad. Un apartamento en tal situación se puede vender a varios compradores simultáneamente con una diferencia de 1 día o incluso el mismo día. Es por eso Casa de Empresas Al aceptar los documentos, no verá que la transacción con este apartamento ya se ha completado.
El vendedor se niega a proporcionar todos los documentos de la propiedad antes de la fecha de la transacción. Lo más probable es que esto se haga para que el comprador no tenga la oportunidad de estudiarlos y comprobarlos detenidamente.
Hay discrepancias en la información proporcionada por el propietario sobre el número de personas que viven en el apartamento y los datos del mismo de la oficina de pasaportes. El ocultamiento de personas registradas en el espacio habitable es un hecho extremadamente alarmante; en este caso, no tiene sentido ni siquiera descubrir las razones de tal error; vale la pena abandonar la transacción;

Esta lista no es definitiva, pero contiene las opciones más comunes; cada caso requiere un análisis individual de las circunstancias de la compra y la historia del inmueble.

Si el propietario no ayuda a obtener ciertos certificados o, en general, se opone a verificar la limpieza legal de su apartamento, es mejor negarse inmediatamente a comprar esta propiedad.

Comprobación de la pureza de la transacción al comprar un terreno.

Al comprar un terreno, la verificación de la pureza legal de la transacción debe comenzar con los documentos del terreno. El vendedor debe tener a mano un certificado de registro estatal de un terreno, donde es necesario verificar la información sobre quién es el propietario del terreno, cuál es el área del terreno, cuál es el estado del terreno. , su número catastral.

Además, es necesario ver el documento que proporciona la base para la propiedad de la tierra: acuerdo de compra y venta, donación, intercambio, privatización, registro bajo la "amnistía de la dacha", documentos de herencia, etc. También necesitarás pasaporte catastral a una parcela donde, además del propietario, se indica el tipo de uso del terreno.

Es extremadamente importante prestar atención a la categoría del terreno que se vende. Si desea construir una casa individual en esta parcela, es necesario que todos los documentos indiquen la categoría de propósito "para construcción edificios de poca altura"o "promoción residencial individual".

Si el terreno tiene un propósito diferente, no debe escuchar las garantías del vendedor de que podrá transferir rápidamente este terreno a la categoría que necesita. Transferir un terreno de una categoría a otra le costará, en el mejor de los casos, una cantidad importante de dinero y le llevará mucho tiempo, y en el peor de los casos, será completamente imposible.
Para uso como casa de verano con casa de verano La categoría de terreno “para jardinería y horticultura” es bastante adecuada. Al comprar un terreno ubicado en una sociedad de jardinería, es necesario tener un certificado de ausencia de deuda.

Por separado, debe estudiar el plano catastral del sitio: cuál es el número declarado de acres, si hay información sobre partes del terreno, comparar el plano de los límites del sitio con los realmente disponibles en el terreno.

Es necesario comprobar si existen gravámenes registrados sobre el terreno. Por ejemplo, pueden pasar tuberías de alcantarillado, comunicaciones, cables a través del sitio y pueden crecer árboles que no se pueden talar. Estos y otros matices conviene estudiarlos con antelación, ya que en algunos casos pueden resultar un obstáculo insuperable para utilizar el terreno como estaba previsto.

Cualquier transacción de compra y venta de bienes inmuebles en un edificio nuevo o en el mercado secundario puede considerarse un proceso bastante arriesgado. Principalmente porque muchos están tratando de ahorrar dinero. Esto puede resultar no sólo en la pérdida de dinero, sino también en la pérdida de un apartamento o propiedad comercial.

Para evitar tales consecuencias, debe confiar el apoyo legal de una transacción inmobiliaria a nuestros abogados experimentados. Evitarán todos los motivos por los que el acuerdo pueda ser inválido, tras lo cual cualquier transacción cumplirá con la ley.