Indicadores de densidad de edificación de áreas de zonas territoriales. ¿Cuál es el coeficiente de desarrollo?

La densidad de edificación es la relación entre la suma de las áreas utilizables de todos los pisos de todos los edificios y una unidad de territorio (miles de m 2 /ha). Área utilizable de un edificio está determinada por las dimensiones de sus paredes exteriores. Teniendo en cuenta el número de edificios y el área del sitio, se calcula la densidad de edificación, que esquema general Significa el uso, significado, utilidad social y económica de un terreno.

Factor de utilidad esencial - zonas residenciales, negocio público o zona industrial. El significado de densidad es diferente en cada caso. También hay edificios continuos, en hileras y abiertos.

Código civil determina el mecanismo legal, la situación socioeconómica constituye el objetivo y los proyectos de planificación determinan exactamente cómo y qué se debe construir exactamente.

La densidad de construcción a menudo se posiciona en términos de un coeficiente importante: la correspondencia entre el área de un edificio, teniendo en cuenta el número de pisos, y el tamaño del sitio en el que se encuentra. El significado de este coeficiente varía según la finalidad del edificio y su ubicación.

• para la ejecución de estructuras de ingeniería;
• para la organización infraestructura de transporte;
• para evaluación viabilidad económica;
• sobre otros aspectos importantes.

Los planes de desarrollo territorial garantizan la compatibilidad de los edificios nuevos y reconstruidos con la infraestructura existente, así como un nivel de vida adecuado para la población.

En áreas residenciales, está prohibida la construcción de vías de tránsito a través de áreas de patio. Es importante la ubicación de áreas de importancia social y empresarial: medicina, cultura, comercio, restauración, etc.

1. Proporcionar a los ciudadanos todo lo que necesitan.
2. Cosificar el funcionamiento normal y natural del desarrollo.
3. Crear oportunidades para una vida cómoda.
4. Organizar los servicios de transporte en todas las direcciones necesarias.

Los territorios industriales por categoría de producción se ubican teniendo en cuenta la eficiencia financiera, los estándares de seguridad, ecología y saneamiento, en particular, los servicios de transporte de trabajadores, suministro de materias primas y materiales, envío de productos. De todos modos empresas industriales ubicados fuera de zonas residenciales.

El cálculo de la zona residencial se realiza por 20 años.

Desarrollo del territorio

La necesidad real de reconstrucción y construcción de nuevos edificios para viviendas de diversos tipos se calcula sobre la base de planes (desarrollo territorial) y estudios, que incluyen:

• análisis de indicadores existentes;
• pronóstico.

El estado de la densidad de la edificación determina el necesario desarrollo de la vivienda y los fondos públicos, la dinámica del estatus (familiares, jubilados, jóvenes) de la población. Se tienen en cuenta la cantidad de ingresos de los ciudadanos, las necesidades de vivienda actuales y futuras de la población.

Cerca de la casa puede haber terrenos para que los residentes puedan administrar sus propios hogares. Un edificio de este tipo se denomina finca. En una zona residencial, por regla general, se debe calcular el número de instalaciones de soporte vital (tiendas, servicios públicos, edificios administrativos, hospitales, centros culturales, bibliotecas, etc.). Posibilidad de funcionamiento seguro empresas comerciales que no excedan los requisitos medioambientales, sanitarios y seguridad contra incendios.

La densidad del edificio está determinada por los perímetros de los objetos y las líneas entre ellos. Al reconstruir un ya existente parque de viviendas Generalmente se forman condiciones muy complejas.

Es obligatorio el cálculo y el estricto cumplimiento de las normas y requisitos necesarios. Pero aspecto legal(principalmente las normas de construcción, arquitectónicas y otras reglas fundamentales de desarrollo) siempre se cruzan con un punto "ilegal" pero esencial: los intereses de los residentes. Además, estos últimos tienen una expresión material muy específica como propietarios de viviendas y sujetos de derechos muy específicos a una vida adecuada y cómoda.

Se debe garantizar el requisito de “no visibilidad”, una costumbre especial en la construcción residencial, que significa la imposibilidad de ver el interior de otro edificio desde las ventanas de un edificio. Sin embargo, en la práctica, especialmente en el desarrollo lineal de edificios de gran altura del mismo tipo, este requisito se olvida.

Las líneas desde el perímetro de los edificios industriales hasta los edificios residenciales y los objetos socialmente significativos, así como hasta los límites de las organizaciones preescolares y de educación general, los centros de atención médica, culturales y recreativos generalmente se diseñan en más de cincuenta metros.

Sitios y áreas de construcción.

El territorio de la zona donde viven los ciudadanos, además del modo de vida histórico (establecido), tiene una estructura desigual. Los edificios residenciales se colocan en un orden determinado, cada edificio puede tener su propio conjunto de "servicios".

Los parques infantiles, los estacionamientos y las aceras son una parte natural de cualquier edificio. No todos los edificios disponen de aparcamiento o garaje subterráneo. Las características de la zona inciden en la electrificación, seguridad sanitaria y contra incendios del territorio que rodea cada edificio.

Incluso dos edificios idénticos construidos según el mismo diseño diferirán estructuralmente desde el punto de vista de la ingeniería. Normalmente, los espacios verdes y las áreas de parques naturales se preservan en los planes de desarrollo.

Todos los sitios tradicionales (infantiles, sanitarios, técnicos auxiliares, etc.) se diferencian por la ubicación del área de desarrollo (límites de la ciudad, fuera de ella, en un pueblo, en un área urbana, en un centro regional, etc.) y la estructura de la zona. En algunos casos, los edificios residenciales tienen ampliaciones (por ejemplo, un granero o un garaje). A veces hay pequeños edificios adyacentes al edificio. tramas personales.

Las opciones para desarrollar una ciudad y un pueblo a veces son sorprendentemente diferentes, y las posibilidades de reconstrucción en el segundo caso, por ejemplo, en las comunicaciones de transporte, son significativamente limitadas. Sin embargo, en el primer caso, los residentes están limitados en sus propias dependencias (invernaderos, garajes, cobertizos), pero en el segundo, no.

La actividad vital históricamente desarrollada de las personas no se puede cambiar instantáneamente en el contexto de la colocación:

• edificios;
• caminos;
• lugares de descanso;
• áreas de parques y otras estructuras.

Normalmente, la reconstrucción se realiza según sea necesario. Esto puede ser consecuencia de un accidente provocado por el hombre, el desgaste de un edificio o estructura de ingeniería.

Muchas de las razones de la necesidad de reconstruir el parque de viviendas existente radican en el deterioro significativo de algunos edificios, que afecta a otras estructuras debido a la necesidad de reurbanización, por ejemplo, estructuras de ingeniería.

Otras razones surgen debido a la construcción de nuevos rutas de transporte, que tienen un impacto significativo inesperado en la vida habitual establecida en una zona residencial.

La demolición de estructuras y la construcción de otras nuevas están asociadas con importantes costos financieros y de tiempo. Además, el momento histórico juega un papel importante cuando es necesario preservar una determinada estructura restaurándola. apariencia, reforzando los elementos estructurales desgastados.

Si incluso cambiar el nombre de una calle conlleva no sólo “costos morales”, entonces, ¿qué podemos decir sobre el cambio de objetos materiales ubicados en el territorio que se está reconstruyendo?

Tener en cuenta los intereses de los habitantes del territorio reconstruido es crucial a la hora de cambiar la densidad del desarrollo, aunque el papel del recurso administrativo no es menos importante. Actualmente, un ejemplo típico, todavía quedan edificios de dos, cuatro y cinco pisos construidos después de la Gran Guerra Patria, pero esta es una reconstrucción. edificios de apartamentos Siempre implica reubicación, costos y no es nada fácil realizar lo que se desea.

El aumento de la densidad de construcción no siempre resuelve el problema del área que se está reconstruyendo, y el desplazamiento de los residentes provoca protestas naturales.

La cuestión del desarrollo residencial efectivo siempre ha sido y sigue siendo compleja, ya que afecta los intereses inmobiliarios de los ciudadanos y afecta su derechos de propiedad.

La práctica demuestra que el equilibrio de intereses a la hora de planificar. opcion optima En la mayoría de los casos todavía se puede lograr el desarrollo arquitectónico del territorio, su infraestructura en el contexto de la mejora, el servicio y el transporte.

Además de los tipos de uso permitido, PZZ (GPZU) fija los parámetros máximos para el desarrollo de un terreno.

Entonces, ¿cuáles son los parámetros máximos de desarrollo según las normas de uso y desarrollo del suelo? Sólo hay tres parámetros:

1. Densidad de construcción ( ¿Cuántos metros cuadrados de terreno se pueden construir en una hectárea de terreno? Por ejemplo, una densidad 000 significará que se pueden construir 25.000 m2 en 1 hectárea y 2.500 m2 en un terreno de 10 acres.
2. Altura del edificio(en metros), por ejemplo 20 metros
3. Porcentaje de desarrollo (como porcentaje del área total del terreno). Por ejemplo, si el porcentaje de construcción es del 20% y el terreno tiene un área de 000 metros cuadrados, entonces el edificio se puede colocar en no más de 2000 metros cuadrados. Los 8.000 m2 restantes. debe estar libre de desarrollo.

Se puede encontrar una definición más precisa en los propios PZZ (por ejemplo, el PZZ de Moscú):

Parámetros límite de construcción y reconstrucción de instalaciones permitidas. construcción de capital que incluyen:

1) densidad de construcción de un terreno: la relación entre la superficie total de todos los proyectos de construcción de capital que están ubicados y (o) pueden ubicarse en un terreno (en metros cuadrados) al área del terreno (en hectáreas), donde:

- la superficie total de un proyecto de construcción de capital significa el área total de todas las plantas bajas de un proyecto de construcción de capital (incluidos los técnicos, el ático y también planta baja, si la parte superior de su techo está al menos 2 m por encima del nivel medio de planificación del terreno), que también incluye el área de entrepisos, galerías y balcones miradores y otros pasillos, terrazas, logias y balcones; galerías exteriores acristaladas, así como transiciones a otros edificios, medidas en las dimensiones de las paredes exteriores según la medida exterior;

- el área de los locales con múltiples luces, así como el espacio entre tramos de escaleras con un ancho superior al tramo de más de 1,5 m y las aberturas en pisos con un área de más de 36 m2, deben incluirse en la superficie total del edificio dentro de un solo piso;

2) el número máximo de pisos o la altura máxima de edificios, estructuras, estructuras,

Dónde:

- contar el número de pisos de edificios, estructuras, estructuras se lleva a cabo de acuerdo con

con lo dispuesto en el reglamento correspondiente, según el tipo de proyecto de construcción de capital;

- altura máxima de edificios, estructuras, estructuras - la dimensión lineal vertical de un edificio, estructura, estructura desde cada punto de referencia existente dentro de los límites del terreno de acuerdo con la Base Cartográfica Estatal Unificada de la ciudad de Moscú hasta la elevación más alta del elemento estructural del edificio, estructura, estructura (parapeto de techo plano; cornisa, cumbrera o frontón de un techo inclinado; cúpula; torre; los elementos estructurales más altos del edificio también deben considerarse como salidas al techo, superestructuras para colocación de equipos técnicos fabricados en estructuras permanentes en relación con edificios religiosos (la cruz de manzana en relación con iglesias cristianas, campanarios, kulla) en relación con mezquitas, teniendo en cuenta los minaretes, la elevación superior de la cúpula y la aguja. y otros elementos estructurales verticales, en relación con sinagogas y otros edificios religiosos), mientras que las antenas de techo, pararrayos y otros dispositivos de ingeniería al determinar la altura máxima de un edificio, estructura o estructura no se tienen en cuenta;

3) porcentaje máximo desarrollo dentro de los límites de un terreno: la relación entre el área total de un terreno que se puede construir con proyectos de construcción de capital (en lo sucesivo, el área de construcción) y el área total del terreno , donde la determinación del área de construcción de edificios, estructuras, estructuras se lleva a cabo de acuerdo con las disposiciones del conjunto de reglas correspondiente, según el tipo de proyecto de construcción de capital.

Para cambiar las reglas de uso y desarrollo del suelo, puede utilizar el servicio de nuestra empresa para cambio del PZZ

El coeficiente de desarrollo se determina dividiendo el área de desarrollo por el área total del sitio industrial.  

Los indicadores adicionales o privados incluyen intensidad laboral específica, peso específico trabajos de construcción e instalación en el volumen total de inversiones de capital, factor de prefabricación, consumo de materiales de construcción básicos (madera, cemento, metal) por 1 millón de rublos. costo estimado de los trabajos de construcción e instalación coeficiente de desarrollo duración comunicaciones de ingenieria y carreteras, el volumen de movimientos de tierras para diseño vertical, comunicaciones de ingeniería y construcción de carreteras, costos de desarrollo del sitio (demolición de edificios, deforestación, drenaje, etc.), peso de los edificios que se están construyendo, grado uso beneficioso volumen y área de los edificios, intensidad de mano de obra de los productos de fabricación en una empresa en construcción, costos de transporte interno, costos ex fábrica  

El coeficiente de desarrollo K3 refleja el grado de uso del terreno que se está desarrollando.  

Mejorar las soluciones de planificación del espacio. La rentabilidad del proyecto está influenciada en gran medida por el aumento de la densidad de edificación de la zona. Con un factor de desarrollo bajo, aumenta la longitud de las líneas de servicios públicos y las carreteras, aumentan los costos de mejora, los costos de transporte dentro de la fábrica y la operación de las redes de servicios públicos.  

El cálculo de los coeficientes de desarrollo k3 y el uso del territorio ki se realiza en consecuencia según las fórmulas  

También es necesario crear las condiciones previas para reducir el tiempo y mejorar la calidad de la reconstrucción. Para ello, es necesario aumentar el nivel de industrialización de los trabajos de construcción e instalación reconstructivos, que se caracterizan por una alta intensidad de mano de obra, un bajo grado de mecanización y un uso insuficiente de soluciones estándar de planificación espacial. Debería introducirse más ampliamente la mecanización en pequeña escala (especialmente durante el trabajo dentro del taller), así como el diseño estándar al ampliar las empresas existentes y construir nuevos edificios de producción. Es importante utilizar de manera más eficiente las áreas de producción de las empresas, aumentando la tasa de desarrollo. Mejorar la oferta de organizaciones que llevan a cabo la reconstrucción, materiales de construcción y estructuras, suministro oportuno de equipos para su instalación.  

Extremadamente diversos Incluso para plantas operativas similares, los indicadores del coeficiente de construcción territorio industrial.  

En 1958, un tercio de las empresas encuestadas tenía una baja densidad de construcción: hasta el 20% de las fábricas durante el mismo período ocupaban no más del 40% del territorio industrial con locales cubiertos y almacenes abiertos; Y sólo en las fábricas, que representan el 7% del total, hubo un coeficiente de construcción alto: 0,61-0,79. Entre las fábricas encuestadas, la diferencia en este indicador en 1958 es grande (0,05-0,79).  

Para 1958-1970 En estas empresas, el uso del territorio ha mejorado algo. En 1970, había menos fábricas con una densidad de construcción muy baja y un aumento correspondiente en el número de empresas con una densidad de construcción alta. Sin embargo, en la actualidad, menos de un tercio de las fábricas utilizan alrededor del 20% del área total del territorio industrial de la planta bajo edificios cubiertos, estructuras y almacenes abiertos, y solo una sexta parte de las empresas tienen una alta tasa de desarrollo. más del 60%.  

A pesar de las ventajas obvias de las soluciones compactas a los planes maestros, en muchos proyectos, como lo ha demostrado la práctica de revisarlos, se permiten coeficientes de desarrollo muy bajos (0,17-0,37 versus 0,6-0,7 en las mejores prácticas).  

Coeficiente de desarrollo industrial plano 01 0 0.15  

Los valores de los coeficientes a y b para varios indicadores en áreas de edificios nuevos y antiguos con diferente número de pisos se dan en la tabla. P-1. Los indicadores por 1000 m3 de consumo máximo de gas por hora se pueden obtener multiplicando los indicadores calculados por 1000 personas por un coeficiente igual al cociente de dividir el número de horas de uso máximo por el consumo promedio anual de gas por persona expresado en metros cúbicos. Indicadores técnicos y económicos de las redes de distribución de gas de baja presión en toda la ciudad u otros. localidad se determinan como un promedio ponderado de indicadores para zonas de desarrollo.  

Un cambio en una amplia gama de cargas en redes de baja presión que prácticamente no soportan carga industrial es posible, por regla general, solo en áreas de propiedades de un piso y edificios de 1 a 2 pisos, donde el suministro de gas desde redes de baja presión para las necesidades de suministro de agua caliente y calefacción se practica ampliamente. Los sistemas de calefacción central y suministro de agua caliente para viviendas nuevas de varios pisos (generalmente) y de poca altura (en la mayoría de los casos) se suministran con calor y agua caliente de centrales térmicas y salas de calderas más grandes conectadas a redes de media (alta) presión. En una medida significativa y en rápido aumento, la antigua desarrollo de varios pisos. Este proceso también se observa en edificios antiguos y de poca altura, más densos. Lo anterior, así como el uso parcial de zanjas con pendientes, se tienen en cuenta a la hora de determinar los coeficientes que figuran en la tabla. P-4.  

Al tender gasoductos de media presión para el suministro de gas a áreas urbanas y aldeas con edificios de baja densidad (granjas, 1-2 pisos), se pueden utilizar coeficientes de 0,85 y 1,3, respectivamente.  

Los indicadores técnicos y económicos de las opciones del plan de construcción incluyen 1) el costo de construcción como porcentaje del costo total estimado. Este indicador se compara con el límite estimado para estos costos y con otras opciones para el plan de construcción 2) la duración del trabajo de organización de la industria de la construcción en el período preparatorio 3) el volumen, el costo de los gastos y la intensidad de la mano de obra del trabajo en edificios temporales y estructuras en general y para tipos individuales de construcción (redes, edificios, carreteras, etc.) y obras (almacén, transporte, etc.). Estas cifras se calculan sobre la base de 1 millón de rublos.

1.El área del territorio dentro de los límites de desarrollo del proyecto es de 39,00 hectáreas.

El territorio dentro de los límites de desarrollo del proyecto incluye dos zonas territoriales: CO-1 y R-1.

Cálculo del coeficiente de desarrollo, superficie de edificación, para la zona CH-1

Área de la manzana (en líneas rojas) - 41193m2

S atascado = 9878,40 +3375 = 13253.4 metros 2

2. Área total de todos los pisos de edificios y estructuras.

S total jam = S total jam sustantivo +S proyecto general.

S sustantivo de mermelada general - área total todos los pisos de edificios y estructuras conservados (previamente diseñados) ubicados dentro de los límites del bloque

S proyecto general de construcción. - el área total de todos los pisos de los edificios y estructuras diseñados ubicados dentro de los límites del bloque

S atasco total = 25719,6+6750= 32469.6 metros 2

3. Coeficiente de edificación

Para atascar = S atascar / S

S - área del bloque

K mermelada = 13253,4 / 41193 = 0,3217 = 0,32

4. Coeficiente de densidad de edificación.

Para apretar el atasco = S atasco total. /S

S - área del bloque

S total construido: el área total de todos los pisos de edificios y estructuras

Para apretar atasco = 32469 / 41193 = 0,7882 = 0,79

Conclusiones:

1. Coeficiente de desarrollo: 0,32 o 32% no excede el valor estándar del coeficiente para el desarrollo multifuncional de una zona pública y comercial: 90%

El coeficiente de densidad de edificación - 0,79 no excede el valor estándar del coeficiente de densidad de edificación para el desarrollo multifuncional de una zona pública y comercial - 3,0

Cálculo del coeficiente de desarrollo, superficie edificable, para la zona R-1

En la zona P1 se encuentran: “Parque Municipal de Cultura y Recreación” y un teatro de marionetas

Área del bloque (territorio del parque + territorio del teatro de marionetas) - 337453 m 2 =33,75 hectáreas

1. Área total ocupada por edificios y estructuras

S pegado = S pegado sustantivo. + S proyecto atascado.

S urbanizado n - área ocupada por edificios y estructuras conservados (previamente diseñados) ubicados en el territorio dentro de los límites del bloque

S proyecto atascado. - área ocupada por edificios y estructuras diseñadas ubicadas en el territorio dentro de los límites del bloque

S atascado = 4497,1 +11733= 16230.1 metros 2

2. La superficie total ocupada por caminos, accesos y zonas pavimentadas.

S total.coverings =S .covering..sustantivo. + S proyecto de cobertura = 19878.76+25112.02= 44990.78m 2

K = 44990,78/337453=0,1333= 0,13=13%

3. Coeficiente de edificación

Para atascar = S atascar / S

S - área del bloque (territorio de la zona R-1)

S construido: el área total ocupada por edificios y estructuras.

K atasco = 16230 / 337453 = 0,04809 = 0,05

5.Zona verde

Estándar K = S x 0,7

Estándar Z = 337453 x 0,7 = 236217,1 m2 = 23,62 hectáreas

9. Porcentaje de paisajismo

Közel = S ozel. / S =266385,43 / 337453 =0,7894=79%

S - área del territorio de la zona R-1

S jardín - zona verde en el parque (existente + proyecto)

Conclusiones:

1. El porcentaje de desarrollo - 0,05 o 5% no excede el valor máximo del coeficiente para la zona P-1 - 10%

El porcentaje de superficie ocupada por caminos, accesos y zonas con superficies duras -13% no supera el valor máximo del coeficiente para la zona R-1 - 10-20%

2. El valor del coeficiente de ecologización del territorio del parque -79% del área corresponde al estándar (debe ser al menos 70%)

Lista de actividades para el proyecto de agrimensura.

Territorios

El territorio para el desarrollo del proyecto de planificación territorial, incluido el proyecto de agrimensura del parque, se encuentra en la dirección: región de Nizhny Novgorod, distrito urbano de la ciudad de Dzerzhinsk, avenida Lenin, 66B.

El proyecto de agrimensura se llevó a cabo de acuerdo con la Orden del Departamento de Desarrollo Urbano de la Región de Nizhny Novgorod No. 07-08/110 del 1 de diciembre de 2015 sobre la base del proyecto de planificación territorial desarrollado (proyecto de planificación territorial, incluido el proyecto de levantamiento territorial) del parque.

El área de desarrollo del proyecto de agrimensura se encuentra dentro de los límites del barrio catastral 52:21:0000075, cuyos límites se establecen de acuerdo con la división catastral del territorio de la ciudad de Dzerzhinsk.

El proyecto de agrimensura determina los límites y áreas del formado. terrenos.

Del cad del terreno. No. 52:21:0000075:1603 con uso permitido: para el funcionamiento del parque municipal de cultura y recreación, instalaciones deportivas y baños publicos Se formaron 8 terrenos (:1603:ZU1, :1603:ZU2, :1603:ZU3, :1603:ZU4, :1603:ZU5, :1603:ZU6, :1603:ZU7, :1603:ZU8).

La información sobre las parcelas de tierra formadas se proporciona en la Tabla 6.

Tabla 6

Los terrenos: 1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5 se forman bajo objetos inmobiliarios existentes propiedad de la región de Nizhny Novgorod. organización pública fomento del desarrollo de parques y deportes infantiles y juveniles, uso permitido, ver tabla. 6.

Terrenos: 1603: ЗУ6, : 1603: ЗУ7, : 1603: ЗУ8 se formaron para la construcción de instalaciones deportivas, para uso permitido ver tabla. 6.

Terreno aprox. No. 52:21:0000075:1603 permanece dentro de los límites modificados.

Para paso y viaje a terrenos canalla. No. 52:21:0000075:9, No. 52:21:0000075:1321 se formó una servidumbre pública con una superficie de 439 m2.