Una plaza de aparcamiento como objeto inmobiliario. ¿Se considera una plataforma de concreto un bien inmueble? Práctica judicial

30.11.2016

Cláusula 6 de las Reglas para la prestación de servicios públicos a propietarios y usuarios de locales en edificios de apartamentos y edificios residenciales, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 6 de mayo de 2011 No. 354 (en adelante, Reglas 354) establece que el suministro de agua fría, agua caliente, energía térmica, energía eléctrica y gas en locales no residenciales en un edificio de apartamentos, así como la eliminación de aguas residuales se llevan a cabo sobre la base de acuerdos de suministro de recursos celebrados por escrito directamente con la organización de suministro de recursos.

Anteriormente, en el sitio web de AKATO se publicaron artículos sobre los problemas de la transición a "contratos directos" entre la RNO y los propietarios de locales no residenciales, así como sobre las características de dichos contratos. En este artículo, consideraremos una categoría de locales no residenciales como las plazas de aparcamiento, y trataremos de averiguar si la ley exige la celebración de "contratos directos" con los propietarios de las plazas de aparcamiento y cuál es el procedimiento para determinar el Volumen de recursos públicos consumidos por las plazas de aparcamiento.

El concepto de "espacio para automóviles".
El párrafo 2 de la Regla 354 incluye partes de edificios de apartamentos destinados a albergar vehículos (espacios de estacionamiento, garajes subterráneos y estacionamientos previstos en la documentación de diseño) como locales no residenciales.
El párrafo 29 del artículo 1 del Código Civil de la Federación de Rusia da la siguiente definición: el espacio de estacionamiento es " una parte individualmente definida de un edificio o estructura destinada exclusivamente a colocar un vehículo, que no está limitada o parcialmente limitada por un edificio u otra estructura de cerramiento y cuyos límites se describen en la forma prescrita por la legislación sobre registro catastral estatal».
Párrafo 3 del párrafo 1 del artículo 130 del Código Civil de la Federación de Rusia. Los bienes inmuebles incluyen locales residenciales y no residenciales., así como partes de edificios o estructuras destinadas a albergar vehículos (espacios para automóviles), si los límites de dichos locales, partes de edificios o estructuras descrito en la forma establecida por la legislación sobre registro catastral estatal.
Según el inciso 6.2 del art. 24 de la Ley Federal de 13 de julio de 2015 No. 218 "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles" los límites del espacio de estacionamiento están determinados por la documentación de diseño edificios, estructuras y están marcados o asegurados por la persona que construye u opera el edificio, estructura o el titular del derecho a un espacio de estacionamiento, incluso aplicando marcas en la superficie del piso o techo (pintura, uso de pegatinas u otros medios ).
Así, las plazas de aparcamiento tienen como finalidad un local no residencial, están destinadas a alojar únicamente un vehículo, una plaza de aparcamiento es un objeto independiente de derechos civiles, las transacciones encaminadas a la enajenación están sujetas a registro obligatorio, por lo que la propiedad de una plaza de aparcamiento debe formalizarse de acuerdo con la ley ok.
Lo anterior hace imposible clasificar las plazas de aparcamiento como propiedad común de un edificio de apartamentos (en adelante, MKD). Además, la propiedad de las plazas de aparcamiento no puede depender de la propiedad de otros locales en el mismo edificio de apartamentos: una persona puede ser propietaria de una o varias plazas de aparcamiento y no tener otras propiedades en el mismo edificio de apartamentos.

Mantenimiento de la propiedad común del edificio de apartamentos por parte del propietario de la plaza de aparcamiento.
Según el inciso 1, parte 1, art. 36 Código de Vivienda de la Federación de Rusia " Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen, por derecho de propiedad común compartida, la propiedad común del edificio de apartamentos, a saber:
1) locales de esta casa que no forman parte de apartamentos y están destinados a dar servicio a más de una habitación de esta casa, incluidos rellanos entre apartamentos, escaleras, ascensores, ascensores y otros huecos, pasillos, pisos técnicos, áticos, sótanos en los que hay comunicaciones de ingeniería, otros equipos que sirven a más de una habitación en una casa determinada (sótanos técnicos)».
Las reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobadas por el Gobierno de RF el 13 de agosto de 2006 No. 491 (en adelante, las Reglas 491), establecen con más detalle la composición de la propiedad común. En particular, el párrafo 2 de la Regla 491 establece que incluido en la propiedad común locales en un edificio de apartamentos que no forman parte de apartamentos y están destinados a dar servicio a más de un local residencial y (o) no residencial en este edificio de apartamentos (en lo sucesivo, áreas comunes), incluidos rellanos, escaleras y ascensores entre apartamentos , ascensores y otros huecos, pasillos, salas de paseo, áticos, suelos técnicos (incluidos garajes empotrados y zonas de transporte construidas por cuenta de los propietarios de locales, talleres y áticos técnicos) y sótanos técnicos en los que se encuentran servicios públicos. cámaras de recolección de basura, vertederos de basura y otros servicios que prestan servicios a más de un local residencial y (o) no residencial en un edificio de apartamentos (incluidas salas de calderas, salas de calderas, unidades de ascensor y otros equipos de ingeniería).
Debido a una interpretación incorrecta y a la ausencia hace varios años de la posibilidad de registrar las plazas de aparcamiento como propiedad individual, en la práctica surgieron situaciones (apoyadas por los tribunales) en las que las plazas de aparcamiento se clasificaban como propiedad común. Aquí conviene aclarar lo siguiente: es posible clasificar las plazas de aparcamiento como propiedad común si estas plazas no se tienen en cuenta y no se resaltan como separadas en la documentación técnica; si estos lugares resaltado , En consecuencia, están indicados en el plano técnico y tienen dueños, entonces no pueden pertenecer a propiedad común. Este artículo trata de las plazas de aparcamiento asignadas, cada una de las cuales (o parte de ellas) tiene propietarios, se tiene en cuenta en la documentación técnica y se registra en la forma prescrita.
De conformidad con el artículo 1-2 cucharadas. 39 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos corren con la carga de los gastos para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos. La parte de los gastos obligatorios para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, cuya carga corre a cargo del propietario del local en dicho edificio, determinado por la participación en el derecho de propiedad común sobre la propiedad común en dicha casa del propietario especificado.
En este sentido, los propietarios de locales no residenciales: plazas de aparcamiento soportan la carga de los gastos de mantenimiento de la propiedad común de los edificios de apartamentos en proporción a su participación en la propiedad. Esto ocurre independientemente de si el local del edificio de apartamentos sigue perteneciendo al propietario de la plaza de aparcamiento. Si el propietario posee un local residencial y una plaza de aparcamiento, el pago de los gastos de mantenimiento de la propiedad común se realizará en función de la superficie total de los locales residenciales y no residenciales (plaza de aparcamiento).

Obligación de los propietarios de plazas de aparcamiento de celebrar acuerdos directos con RSO
En el párr. 3, cláusula 6 de la Regla 354 establece que el suministro de agua fría, agua caliente, energía térmica, energía eléctrica y gas a locales no residenciales en un edificio de apartamentos, así como la eliminación de aguas residuales, se realiza sobre la base de contratos de suministro de recursos celebrados por escrito directamente con la organización proveedora de recursos.
En el párr. 4, cláusula 6 de las Reglas 354 contiene la siguiente disposición: la organización de gestión, asociación de propietarios, cooperativa de vivienda, cooperativa de construcción de viviendas u otra cooperativa de consumidores proporciona a las organizaciones de suministro de recursos que suministran recursos públicos a un edificio de apartamentos información sobre los propietarios de locales no residenciales en un edificio de apartamentos, además de enviar notificaciones a los propietarios de locales no residenciales en un edificio de apartamentos sobre la necesidad de celebrar acuerdos de suministro de recursos directamente con organizaciones de suministro de recursos.
Las dos disposiciones anteriores indican que el propietario de un local no residencial celebra contratos para el suministro de servicios directamente con la organización proveedora de recursos. En este caso, la empresa gestora, Asociación de Propietarios, complejo de viviendas, cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores envía información sobre los locales no residenciales a la RSO y una notificación al propietario del local no residencial.
Sin embargo, según el párr. 6 inciso 6 del Reglamento No. 354, lo dispuesto en los párrafos tercero y cuarto de este párrafo no se aplica a las personas que sean propietarias de áreas asignadas en un edificio de departamentos para espacios de estacionamiento.
Así, la Regla 354 establece excepción para espacios de estacionamiento , no se establece la obligación de celebrar contratos directos con la RSO para los propietarios de este tipo de locales no residenciales. Al mismo tiempo, la persona que administra la casa (UO, HOA, complejo residencial, cooperativa de vivienda) no tiene ninguna obligación de enviar información a la RSO sobre los espacios de estacionamiento que se notifican a los propietarios de los espacios de estacionamiento sobre la necesidad de celebrar un “directo”; acuerdo" tampoco enviado.
Además, párr. 6 inciso 148(1) de la Regla 354 establece que el propietario de una plaza de aparcamiento no está obligado a celebrar un contrato de prestación de servicios para la gestión de residuos sólidos municipales directamente con el operador regional de gestión de residuos sólidos municipales.

El volumen de recursos consumido por el propietario de la plaza de aparcamiento.
El párrafo 3 del párrafo 43 de la Regla 354 establece:
« Volumen consumido en una habitación destinada a plazas de aparcamiento en un edificio de apartamentos, energía eléctrica, agua fría y agua caliente, volumen de aguas residuales vertidas determinado en base a las lecturas del medidor recurso comunal correspondiente, establecido con el fin de contabilizar por separado el consumo de recursos públicos en esta sala, y en su defecto, en función del área del local especificado y del consumo estándar de agua fría, agua caliente, eliminación de aguas residuales, energía eléctrica. con el propósito de mantener la propiedad común en un edificio de apartamentos. El volumen especificado de energía eléctrica, agua fría y agua caliente, así como de aguas residuales, se distribuye entre los propietarios de las plazas de aparcamiento en proporción al número de plazas de aparcamiento de cada propietario. Además, en ausencia de contadores de electricidad, agua fría y agua caliente instalados con el fin de medir por separado el consumo de recursos públicos en esta sala, el monto del pago para los propietarios de espacios de estacionamiento se determina aplicando un factor creciente al correspondiente estándar para el consumo de recursos públicos, cuyo valor se considera 1,5»
De esta norma se sigue:
1. En primer lugar, es necesario determinar el volumen de recursos públicos consumidos en el espacio destinado a las plazas de aparcamiento en su conjunto. En este caso, se utilizan las lecturas de los dispositivos de medición, registrando los volúmenes de recursos públicos consumidos en las instalaciones asignadas para espacios de estacionamiento, o el volumen de estos recursos se calcula en función del área de las instalaciones y estándares especificados. para el consumo de recursos relevantes con el fin de mantener la propiedad común, y no estándares para el consumo de servicios públicos en interiores;
2. El volumen de recursos comunales consumidos en los locales destinados a plazas de aparcamiento se distribuye entre los propietarios de las plazas de aparcamiento no en proporción al área de estas plazas de aparcamiento, sino en proporción al número de plazas de aparcamiento de propiedad de cada propietario;
3. En ausencia de dispositivos de medición que determinen el volumen de consumo de recursos públicos en las instalaciones destinadas a plazas de aparcamiento, se deberá aplicar un factor creciente de 1,5. Al mismo tiempo, la Regla 354 para espacios de estacionamiento no establece la dependencia de la aplicación del factor creciente de la presencia o ausencia de la capacidad técnica para instalar un medidor.
Por lo tanto, el área de cada espacio de estacionamiento específico no se tiene en cuenta al determinar el volumen de consumo de recursos públicos en ausencia de dispositivos de medición, el cálculo se basa en los estándares para el consumo de servicios públicos con fines de; mantener la propiedad común; en este caso, el uso de un factor creciente es obligatorio.
La legislación no prevé la posibilidad de equipar cada plaza de aparcamiento específica con un contador de servicios individual.

Conclusión
EN Este artículo Se aclaró que a pesar de la obligación de los propietarios de locales no residenciales de celebrar contratos para la prestación de servicios públicos directamente con la RSO, que comenzó el 1 de enero de 2017, se hizo una excepción para los propietarios de espacios de estacionamiento: están exentos. de tal obligación.
Por supuesto, si los propietarios de todos los locales de un edificio de apartamentos están obligados a celebrar "contratos directos" con la RSO de conformidad con el artículo 157.2 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, no habrá excepciones para los propietarios de plazas de aparcamiento, y ellos, al igual que los propietarios de todos los demás locales de la casa, deberán celebrar acuerdos con RSO. El volumen de consumo de recursos de servicios públicos se calcula para todas las instalaciones asignadas para espacios de estacionamiento, ya sea de acuerdo con los dispositivos de medición relevantes o en función del área de las instalaciones especificadas y los estándares para el consumo de los recursos relevantes para este propósito. de mantener la propiedad común (y no los estándares para el consumo de servicios públicos en las instalaciones) utilizando el coeficiente creciente 1,5. El volumen de recursos públicos consumidos en el interior. destinado a plazas de aparcamiento, distribuido entre los propietarios de plazas de aparcamiento proporcional al número de plazas de aparcamiento, que es propiedad de cada propietario, no se tiene en cuenta la superficie de las propias plazas de aparcamiento.

Otrutskaya T.V. ,

Según los cambios, una plaza de aparcamiento se reconoce como bien inmueble independiente si forma parte de un edificio o estructura y tiene límites descritos sobre la base de la legislación sobre registro catastral (cláusula 1 del artículo 130 del Código Civil de Federación de Rusia; cláusula 3.1 del artículo 40 de la Ley Federal de 13 de julio de 2015 No. 218-FZ (en adelante, la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces)). Al mismo tiempo, no es necesario cercarlo especialmente, ya que los límites están determinados por la documentación de diseño del edificio (estructura) y están marcados o asegurados por la persona que lleva a cabo la construcción u operación del edificio (estructura). o el titular del derecho a una plaza de aparcamiento, incluso aplicándola a la superficie del suelo o del techo con marcas (pintura, adhesivos u otros métodos) (cláusula 6.2 del artículo 24 de la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces).

Tenga en cuenta que si una plaza de aparcamiento registrada antes del 1 de enero de 2017 cumple con los requisitos y características establecidos en la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces (cláusula 6.2 del artículo 24 de la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces), entonces en relación con dicha un objeto no es necesario reemplazar los documentos emitidos o realizar cambios en ellos, así como realizar cambios en los registros del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado (en adelante, USRN). Los documentos que certifican la propiedad de una plaza de aparcamiento conservan su fuerza legal y no requieren reinscripción (artículo 6 de la Ley N ° 315-FZ).

¡Importante!

Un espacio de estacionamiento es una parte definida individualmente de un edificio o estructura destinada exclusivamente a colocar un vehículo, que no está limitada o parcialmente limitada por un edificio u otra estructura envolvente y cuyos límites se describen en la forma prescrita por la legislación estatal. registro catastral (cláusula 29 del artículo 1 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Anteriormente, según la interpretación literal del derecho civil, las plazas de aparcamiento ubicadas en un edificio o estructura no se reconocían como un bien inmueble independiente. Al mismo tiempo, según el Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia y algunos tribunales (post. Noveno AAS de 11 de octubre de 2016 No. 09AP-41956/2015 en el caso No. A40-67735/14, de 14 de septiembre de 2016 No. 09AP-39735/2016-GK en el expediente N° A40 -8131/14), podrían inscribirse en el registro catastral y registrarse como propiedad como local. En los casos en que las plazas de aparcamiento no cumplían con los requisitos del local (por ejemplo, tenían límites indicados únicamente mediante marcas), se recomendó registrar la propiedad compartida común del edificio, determinando las acciones en proporción al tamaño del aparcamiento. espacios (carta del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 26 de mayo de 2015 No. OG-D23-7475).

Registro catastral de plazas de aparcamiento.

La inscripción de plazas de aparcamiento para el registro catastral está regulada por la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces.

El promotor deberá establecer inicialmente en el plano técnico del edificio (estructura) en construcción los límites de cada plaza de aparcamiento. Si se sigue este procedimiento, entonces el nuevo propietario de la plaza de aparcamiento tiene derecho a indicar el objeto adquirido en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado y, posteriormente, a recibir un número catastral de la cámara catastral (por base territorial) o en un multifuncional. centro y registro de titularidad.

Puede solicitar un número catastral personalmente, a través de un representante, o presentar documentos mediante servicios postales o Internet.

Documentos requeridos: solicitud de registro catastral, plano técnico y documento que acredite la propiedad de la plaza de aparcamiento (por ejemplo, un certificado de registro de propiedad u otro documento de título).

El plazo de registro en total no supera los 18 días naturales (artículo 16 de la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces).

Impuesto sobre la propiedad de las plazas de aparcamiento

Los objetos del impuesto a la propiedad para las organizaciones rusas son bienes muebles e inmuebles (incluidos los bienes transferidos para posesión temporal, uso, enajenación, gestión de fideicomisos, aportados a una actividad conjunta o recibidos en virtud de un contrato de concesión), registrados en el balance como activos fijos ( en adelante - OS) en la forma prescrita para la contabilidad (cláusula 1 del artículo 374 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

La base imponible se define como el valor medio anual o catastral de la propiedad enumerada anteriormente (cláusulas 1, 2 del artículo 375 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Sin embargo, en lo que respecta a las plazas de aparcamiento, el procedimiento para calcular el impuesto predial no está claramente establecido.

Según el Servicio Federal de Impuestos de Rusia (carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia del 23 de abril de 2015 No. BS-4-11/7028@), el impuesto también debe calcularse sobre las plazas de aparcamiento ubicadas en un área administrativa, comercial o comercial. centro, para el cual la base imponible se determina como el valor catastral a valor catastral (subcláusulas 1, 2, cláusula 1, artículo 378.2 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Así, en opinión del autor, las plazas de aparcamiento que formen parte de locales no residenciales destinados a la ubicación de oficinas, locales comerciales, establecimientos de restauración pública y servicios al consumidor, o que realmente se utilicen para albergar oficinas u objetos enumerados anteriormente, en respecto del cual la base imponible se determina como el valor catastral, y también tributan al valor catastral (inciso 1, 2, inciso 1 del artículo 378.2 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Si los espacios de estacionamiento están ubicados en edificios (estructuras) para los cuales el impuesto a la propiedad se calcula con base en el costo promedio anual, entonces la base imponible para los espacios de estacionamiento se determina como su valor promedio anual (cláusulas 1, 2 del artículo 375 del Código Tributario de la Federación de Rusia).

Recordemos que el valor medio anual de un inmueble para un período impositivo (año natural) se determina como el cociente de dividir el monto obtenido entre la suma de los valores del valor residual del inmueble (sin tener en cuenta el valor del propiedad, cuya base imponible está determinada por el valor catastral) el primer día de cada mes del período impositivo y el último día del período impositivo, por el número de meses del período impositivo, incrementado en uno (cláusula 4 del artículo 376 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Espacio para vehículos e impuesto sobre la renta

Los espacios para automóviles reconocidos como objetos inmobiliarios independientes pueden contabilizarse como propiedad depreciable si son propiedad de una organización, están en el balance como activos fijos y se utilizan para generar ingresos (artículos 252, 256 del Código Tributario de la Federación de Rusia).

Esta conclusión es confirmada por la práctica judicial. Así, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia indicó (cláusula 9 del post. Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 12 de octubre de 2006 No. 53) que la determinación del tribunal sobre la presencia de beneficios económicos razonables u otras razones (objetivo comercial) en las acciones de un contribuyente se lleva a cabo teniendo en cuenta la evaluación de las circunstancias que indican su intención de recibir un efecto económico como resultado de un negocio real u otra actividad económica.

Al considerar cuestiones sobre la viabilidad económica de los gastos de adquisición o construcción de cualquier objeto, incluidos los bienes inmuebles, el tribunal evalúa si las actividades del contribuyente al realizar estos gastos tenían como objetivo obtener ganancias y si tenía la intención de obtener un efecto económico. , teniendo en cuenta las circunstancias reales del negocio.

Al mismo tiempo, el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia indica (sentencia del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 22 de julio de 2016 No. 305-KG16-4920 en el caso No. A40-63374/2015) que la ausencia de un El propósito comercial al realizar transacciones controvertidas puede ser la base para reconocer beneficios fiscales en forma de gastos, incluidos en el cálculo de la base del impuesto sobre la renta, no está justificado.

El departamento financiero tiene una opinión similar (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 3 de septiembre de 2015 No. 03-03-06/50884). Los funcionarios explican que los costos de construcción de espacios de estacionamiento (estacionamientos) se cuentan como parte de los gastos del período actual o se reembolsan mediante depreciación, sujeto a los criterios del artículo 252 del Código Tributario.

Así, al registrar una plaza de aparcamiento, una organización debe tener en cuenta lo dispuesto en el artículo anterior y la práctica judicial establecida. Los costos deben estar impulsados ​​principalmente por un propósito comercial, razones económicas sólidas y estar relacionados con la obtención de ganancias.

Si el uso de una plaza de aparcamiento está directamente relacionado con las actividades comerciales de la organización (por ejemplo, aparcar los coches de posibles socios de la organización durante las negociaciones), entonces la probabilidad de que los inspectores presenten reclamaciones sobre la legalidad de la contabilidad a efectos fiscales los costos de compra, construcción o deducciones por depreciación de dichos objetos serán mínimos.

Cuando las plazas de aparcamiento no se utilizan con fines de lucro, sino, por ejemplo, por el personal de la organización para fines personales y no oficiales, la probabilidad de reclamaciones por parte de los inspectores fiscales es bastante alta.

Espacio de coche bajo acuerdo de donación.

Una plaza de aparcamiento recibida en virtud de un acuerdo de donación, por ejemplo de un promotor, se reconoce como propiedad recibida gratuitamente (cláusula 2 del artículo 248 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Su costo se incluye en los ingresos no operativos en la fecha de recepción (en la fecha en que las partes firmaron el certificado de aceptación) (cláusula 8, parte 2, artículo 250, subcláusula 1, cláusula 4, artículo 271 del Código Fiscal de Rusia Federación).

El donatario puede tener en cuenta una plaza de aparcamiento como parte del inmovilizado depreciable si se acepta para la contabilidad fiscal a su valor de mercado, determinado teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 105.3 del Código Tributario (pero no inferior al valor residual según el contabilidad fiscal del donante), teniendo en cuenta los costos de llevarlo a una condición adecuada para su uso (párrafo 2, párrafo 8, parte 2, artículo 250, párrafos 5, 6, artículo 274, párrafo 1, artículo 257 del Impuesto Código de la Federación de Rusia). El costo del objeto se reembolsa calculando la depreciación (cláusula 1 del artículo 256 del Código Fiscal de la Federación de Rusia; carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 27 de julio de 2012 No. 03-07-11/197).

En este caso, el cálculo de la depreciación de los activos fijos, cuyos derechos están sujetos a registro estatal de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, comienza el primer día del mes siguiente al mes en que se puso en funcionamiento el objeto. , independientemente de la fecha de su registro estatal (cláusula 4 del artículo 259 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

El 1 de enero de 2017 entraron en vigor modificaciones a una serie de actos legislativos que pusieron fin a numerosas disputas y procedimientos relacionados con la propiedad legal de una plaza de aparcamiento relacionada con un edificio de apartamentos u otro edificio. La plaza del automóvil fue reconocida oficialmente como objeto inmobiliario. Las personas, en este sentido, recibieron una oportunidad incondicional no sólo de utilizar "metros cuadrados" tan importantes, sino también de registrar su propiedad de forma general.

En julio de 2016, se adoptó la Ley Federal No. 315-FZ, que introdujo cambios en la Parte I del Código Civil de la Federación de Rusia, así como en algunas leyes de la Federación de Rusia. El concepto de "plaza de aparcamiento" como bien inmueble quedó consagrado en la parte 1 del art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia y comenzaron a determinarse en función de su conjunto de características.

Así, se reconoce como plaza de aparcamiento el siguiente objeto:

• ser parte de un edificio, casa o estructura;
• destinado a colocar o almacenar un vehículo de motor en él;
• tener elementos de cerca, paredes u otras estructuras, y también representar un área separada marcada con marcas;
• cuyos límites están definidos y reflejados en el sistema de registro catastral de toda Rusia.

Cabe señalar que una plaza de aparcamiento, como propiedad nueva en 2017, sólo se reconocerá como tal si forma parte de un único complejo de edificios, es decir, es su elemento, y también está fijado en el plano técnico de la estructura (aparcamiento subterráneo, ampliación, etc.). El “estacionamiento fuera de la vía pública” organizado o los espacios en estacionamientos cercados separados no se aplican a la propiedad especificada. Esto significa que no se puede adquirir el terreno o asfalto en el que el residente aparca su coche perteneciente al área local del edificio de apartamentos.

¿Cómo comprar una plaza de aparcamiento?

Podrá hacerlo cualquier persona capaz que haya cumplido 18 años. Las organizaciones también pueden adquirir plazas de aparcamiento. Como regla general, dicha transacción se concluye junto con el diseño del espacio de oficinas en una casa o centro de negocios. Así, algunos promotores ofrecen importantes descuentos por la compra simultánea de un local y una plaza de aparcamiento.

La transacción se formaliza de acuerdo con las reglas generales de enajenación de propiedad con registro obligatorio por parte de la autoridad Rosreestr. Con base en sus resultados, el solicitante recibe un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado, que desde 2017 es el único documento que confirma los derechos del propietario sobre la propiedad que posee.

Habiendo recibido un documento de propiedad de parte del estacionamiento, el propietario no solo puede usar esta propiedad, sino también disponer de ella por completo: venderla, alquilarla, hipotecarla en un banco, donarla, legarla. En este caso, la invasión de una plaza de aparcamiento por parte de terceros se considerará una acción ilegal y podrá conllevar sanción.

¿Dónde comprar una plaza de aparcamiento y cuánto cuesta?

La ley federal sobre plazas de aparcamiento entró en vigor en todo el mundo el 1 de enero de 2017. En relación con esto, han aparecido muchos anuncios en sitios web inmobiliarios que ofrecen alquilar o comprar un estacionamiento legal.

Además de la región en la que el propietario de la plaza de aparcamiento quiera alquilarla o venderla, el coste final se determina en función de los siguientes factores:

• área del objeto (generalmente varía de 10 metros cuadrados a 20 metros cuadrados);
• el estado del edificio o estructura al que pertenece el estacionamiento;
• disponibilidad de sistema de seguridad o acceso;
• ubicación del estacionamiento (terrestre, subterráneo, interior, etc.);
• desarrollo de la infraestructura de la zona, grado de lejanía del centro de la ciudad.

Así, nuestro Estado, habiendo adoptado la experiencia de los países europeos, permitió a sus ciudadanos, desde principios de 2017, registrar la propiedad de las plazas de aparcamiento y tener pleno derecho a disponer de ellas. Sin duda, esta medida tiene como objetivo crear una nueva

Posición a favor de reconocer una plaza de aparcamiento como objeto independiente de derechos civiles

1. Una plaza de aparcamiento, no aislada por elementos estructurales y que representa un objeto bidimensional, tiene la propiedad de ser discreta. El aislamiento espacial de los objetos es sólo un caso especial. Es posible aislar un objeto como una plaza de aparcamiento utilizando varios métodos de análisis cualitativo y contabilidad en relación con un área temática determinada (registro catastral de bienes raíces);
2. La finalidad funcional independiente, la posibilidad de uso independiente de una plaza de aparcamiento y su volumen de negocios también sirven como requisitos previos para la necesidad de distinguirla como un objeto independiente de derechos civiles;
3. La estructura legislativa de una participación en la propiedad del objeto en el que se encuentran las plazas de aparcamiento (artículos 245 a 252 del Código Civil de la Federación de Rusia) es la principal alternativa al reconocimiento de una plaza de aparcamiento como un objeto independiente de derechos civiles. . Sin embargo, esto complica significativamente el ejercicio del derecho a disponer de este objeto, ya que el artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia establece un derecho de preferencia para los participantes restantes en la propiedad compartida sobre la compra de la acción vendida.
4. Como resultado del reconocimiento de las plazas de aparcamiento como objetos de derechos independientes, un local, edificio o estructura como objeto único de derechos civiles deja legalmente de existir, convirtiéndose en un simple conjunto de cosas nombradas;
5. La propiedad que quede como resultado de la asignación de espacios de estacionamiento debe estar sujeta al régimen de propiedad común compartida, similar al régimen de propiedad común de los propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos establecido en el artículo 290 del Código Civil de la Federación de Rusia. Federación.

Posición frente a lo anterior

El legislador no utiliza el término "espacio para automóviles". Para las plazas de aparcamiento ni siquiera se proporciona la ortografía correcta del término, ya que en algunos casos se utiliza el término “car space” y en otros “car space”. No existe una definición legal de este término en la legislación federal, lo que dificulta mucho la regulación legal de las relaciones en materia de uso de las plazas de aparcamiento.

La legislación de Moscú contiene una definición de plaza de aparcamiento en instalaciones de garaje: esta es aislado estructuralmente Espacio en complejo de garajes con una superficie de no menos de 18 m2. metro para el almacenamiento a largo plazo de un automóvil con acceso directo a las áreas comunes en dicho complejo de garajes, así como locales auxiliares destinados a satisfacer las necesidades domésticas de los ciudadanos y otras necesidades relacionadas con el almacenamiento de automóviles.

Determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 27 de octubre de 2011 No. VAS-11450/11 en el caso No. A40-124539/09-54-801

Los materiales de la práctica judicial indican la existencia de dos enfoques para el registro legal de derechos relacionados con el uso de una plaza de aparcamiento. En algunos casos, los tribunales, basándose en datos de pasaportes técnicos (catastrales), reconocen una plaza de aparcamiento como inmueble - local como parte de otra propiedad: local no residencial (estacionamiento) o edificio no residencial (Resolución del Antimonopolio Federal Servicio del Distrito de Moscú de 30 de junio de 2008 N KG-A40/ 4518-08-1,2). En otros casos, los tribunales consideran que una plaza de aparcamiento no es una cosa independiente, sino que representa parte de una cosa inamovible- local no residencial o edificio no residencial, y el usuario de la plaza de aparcamiento es copropietario compartido de este inmueble, respecto del cual el procedimiento de utilización del inmueble correspondiente podrá determinarse por acuerdo de los participantes en propiedad compartida o por decisión judicial (Resolución del Tercer Tribunal Arbitral de Apelaciones de 29 de enero de 2008 N A33-10690/2007).

En la mayoría de los casos, las disputas legales se relacionan con impugnaciones de negativas a expedir un pasaporte técnico para un espacio de estacionamiento o apelaciones de denegaciones en el registro estatal de derechos sobre espacios de estacionamiento de conformidad con la Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 sobre el registro estatal de derechos a bienes inmuebles y transacciones con ellos.

El análisis del significado del término “plaza de aparcamiento” permite sacar una conclusión sobre su cierta dualidad. En primer lugar, se trata de un indicador cuantitativo, una unidad convencional que se toma para calcular el número máximo de vehículos que se pueden colocar en una determinada instalación. Entonces ante nosotros capacidad estimada de automóviles en locales no residenciales(en el mismo sótano, por ejemplo), derecho de uso que deberá formalizarse mediante relaciones contractuales con el propietario de un local no residencial (aparcamiento subterráneo en un edificio residencial, etc.). En segundo lugar, esto parte de locales no residenciales en un edificio o estructura diseñada para acomodar vehículos para fines personales, comerciales u otros fines (por ejemplo, públicos).

La segunda acepción del término es de interés, ya que el problema de la rotación de las plazas de aparcamiento como inmuebles se debe, en primer lugar, a la ambigüedad de su régimen jurídico.

Según la cláusula 3.1 de SNiP 21-02-99 "Aparcamiento", un aparcamiento (estacionamiento) es un edificio, estructura (parte de un edificio, estructura) o un área abierta especial destinada únicamente al almacenamiento (estacionamiento) de automóviles.

De hecho, la naturaleza jurídica de una plaza de aparcamiento está mucho más cerca de la esencia de un local no residencial que de un edificio (estructura); sin embargo, la plaza de aparcamiento en sí debe considerarse como partes de locales no residenciales, incluidos los organismos que realizan el registro catastral de bienes inmuebles.

Cabe señalar que las autoridades de BTI en Moscú hasta 2010 tenían en cuenta las plazas de aparcamiento como objetos inmobiliarios separados. En consecuencia, antes de utilizar un automóvil para almacenamiento en cualquier edificio o estructura, era necesario obtener un plano del edificio o estructura y una explicación (una explicación del proyecto arquitectónico, boceto o su parte individual (generalmente un plano) en el forma de lista que indica algunas características cuantitativas, cualitativas y técnicas del local. El tipo de explicación más común es una tabla que contiene datos numéricos del área total del local y sus partes individuales).

De conformidad con el apartado 2 del art. 1 Ley Federal de 24 de julio de 2007 No. 221-FZ “Sobre el Catastro Inmobiliario del Estado”(en adelante, Ley N ° 221-FZ) el catastro inmobiliario estatal es un conjunto sistematizado de información sobre bienes inmuebles registrados. Según el apartado 3 del art. 1 de la Ley N ° 221-FZ, el registro catastral estatal de bienes inmuebles reconoce las acciones del organismo autorizado para ingresar información sobre bienes inmuebles en el catastro inmobiliario estatal, lo que confirma la existencia de este inmueble con características que le permiten ser definido como cosa individualmente definida.

Partiendo del hecho de que una plaza de aparcamiento forma parte de un local no residencial, es necesario destacar las siguientes características de las plazas de aparcamiento que las distinguen de otras partes de un local no residencial (por ejemplo, habitaciones no residenciales incluidas en el estructura de un local en particular).

1. Una plaza de aparcamiento sólo puede utilizarse para aparcar (almacenar) vehículos, lo que excluye la posibilidad de reconstruir (reequipar) este objeto con un cambio en su finalidad funcional.

2. El espacio de un local no residencial siempre está limitado por sus elementos estructurales (paredes, tabiques, etc.). A menudo, el espacio de una plaza de aparcamiento, debido a la indicación directa de las normas, se limita sólo condicionalmente (es decir, sin tener los límites naturales de su espacio interior, designados por elementos instructivos, una plaza de aparcamiento puede identificarse y tenerse en cuenta). como algo definido individualmente en la documentación técnica correspondiente).

3. Una plaza de aparcamiento, a diferencia de otros objetos inmobiliarios, se utiliza únicamente por un período de tiempo limitado (en el momento en que el vehículo se encuentra en su superficie). Durante el período en que el propietario de una plaza de aparcamiento no la utiliza para el fin previsto, a menudo surge una situación en la que la plaza de aparcamiento participa legalmente en el volumen de negocios económico, pero en realidad (físicamente) no.

“La legislación actual no contiene definiciones de los conceptos de “espacio para automóviles” o “espacio de estacionamiento”; dichos objetos no se definen como bienes inmuebles o proyectos de construcción de capital.

De acuerdo con lo dispuesto en la parte 2 del art. 15 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y la Parte 7 del art. 27 de la Ley Federal de 24 de julio de 2007 N 221-FZ “Sobre el Catastro Inmobiliario del Estado”, el local debe estar aislado y separado de otros locales del edificio o estructura.

Así, si una plaza de aparcamiento o plaza de aparcamiento cumple con el requisito especificado, se podrá tener en cuenta como una habitación en un edificio o estructura."

Resolución de la Decimocuarta Corte Arbitral de Apelaciones de 31 de enero de 2011 N A05-9845/2010

“El tribunal determinó que, de acuerdo con las reglas anteriores, el objeto de la construcción compartida en virtud de un acuerdo sujeto a registro estatal son locales residenciales o no residenciales, propiedad común en un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles que seancosas definidas individualmente. Una plaza de aparcamiento no es uno de estos. Los documentos presentados para el registro no contienen información sobre ningún límite físico (estructura) mediante el cual el espacio de estacionamiento estará aislado de otros espacios de estacionamiento en el estacionamiento.

Pintar una línea de marcado en el revestimiento del suelo no indica que la plaza de aparcamiento sea una cosa definida individualmente. ».

De acuerdo con lo dispuesto en la parte 2 del art. 15 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y la Parte 7 del art. 27 de la Ley Federal de 24 de julio de 2007 N 221-FZ “Sobre el Catastro Inmobiliario del Estado” (en adelante, la Ley del Catastro Inmobiliario) la habitación debe ser aislado Y aparte de otras habitaciones en un edificio o estructura. espacio para el coche, satisfaciendo este requisito, se puede tener en cuenta como instalaciones(en este caso, no residencial) en un edificio o estructura. Registro estatal de derechos sobre una plaza de aparcamiento - habitación llevado a cabo sobre la base de los documentos especificados en la Ley de Registro Estatal, incluidos pasaporte catastral tal habitación.

Si una plaza de aparcamiento no cumple con los requisitos de local y no tiene características que permitan clasificarla como inmueble, está sujeta a registro estatal. compartir la propiedad, correspondiente a esta plaza de aparcamiento. Pero este procedimiento sólo será posible después de que se realicen los cambios apropiados en la legislación civil actual.

Pasemos a la legislación extranjera. Por ejemplo, en Austria, según la Ley sobre la propiedad de la vivienda de 2002. plazas de aparcamiento para coches clasificado como propiedad ubicada en propiedad de vivienda común (compartida).

Resultado:

espacio para el coche, sin límites naturales, no reúne las características de cosa inmueble y objeto independiente de derechos civiles.

El objeto inmobiliario no es una plaza de aparcamiento, sino el propio aparcamiento (hall de aparcamiento) como conjunto de plazas de aparcamiento.