Código Civil de la Federación de Rusia 2018. El incumplimiento de la forma escrita del contrato de compraventa de bienes inmuebles conlleva la nulidad del contrato. Forma de celebración de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Caso No. 11-В02-49
(extracción)
K. presentó una demanda contra E., familiar de L., para que se reconociera como válida la transacción de compraventa de un terreno y edificios y se reconociera la propiedad de estos objetos, justificando los requisitos de la siguiente manera. En junio de 1999, ella y L. llegaron a un acuerdo sobre la venta de un terreno en una sociedad de consumo. asociación de jardinería(POST) "Spring-2" con los edificios ubicados en él por 35 mil rublos y en agosto de 1999 - sobre la transferencia casa de jardin en la propiedad. El 19 de julio de 1999, L. otorgó un poder a la demandante para representar sus intereses en la cuestión de la recopilación de documentos para la venta de una casa de jardín y un terreno. K. pagó una cierta cantidad mensualmente para pagar la casa según los recibos, en total transfirió 25 mil rublos y se comprometió a pagar el monto restante después de concluir el contrato de compraventa. Sin embargo, el 21 de junio de 2000, luego de completar todos los documentos, conoció que L. falleció el 5 de junio de 2000. El 1 de diciembre de 2000, la demandante se comunicó con la notaría y depositó en el depósito notarial el dinero que le adeudaba, por lo que consideró que sus obligaciones estaban cumplidas en su totalidad.
Por decisión del magistrado del distrito judicial del distrito Tukaevsky de la República de Tartaristán de 13 de noviembre de 2001, se desestimaron las reclamaciones.
La decisión de apelación de Tukaevsky. tribunal de distrito República de Tartaristán de 10 de diciembre de 2001, la decisión del magistrado fue anulada y se tomó una nueva decisión para satisfacer las reclamaciones.
El 21 de agosto de 2002, el Presidium del Tribunal Supremo de la República de Tartaristán dejó sin cambios la decisión de apelación y la protesta del vicepresidente Corte Suprema RF, que planteó la cuestión de anular la decisión de apelación, sin satisfacción.
El 8 de octubre de 2002, el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia aceptó la protesta del Vicepresidente del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia para anular la decisión de apelación y la decisión del Presidium, dejando la decisión. del magistrado vigente por los siguientes motivos.
Al anular la decisión del magistrado y tomar una nueva decisión para satisfacer la demanda, el tribunal de apelaciones se refirió a que el contrato de compraventa parcela de jardín con los edificios fue realmente ejecutado por las partes, esto lo confirman las pruebas presentadas en el caso, en particular la declaración de L. del 13 de julio de 1999, en la que pidió ser excluida de los miembros de la asociación de jardinería en relación con con la venta del terreno de jardín de K., así como la declaración de K. de la misma fecha sobre su aceptación como miembro de POST "Spring-2".
No podemos estar de acuerdo con esta conclusión del tribunal.
En virtud del art. 30 de la Ley Federal de 15 de abril de 1998 N 66-FZ "Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro de jardinería, horticultura y dacha" propietarios de horticultura, huertas y dachas terrenos tiene derecho a venderlas, donarlas, pignorarlas, arrendarlas, utilizarlas para un uso determinado, permutarlas, celebrar un contrato de alquiler o un contrato de mantenimiento vitalicio con una persona a su cargo, así como abandonar voluntariamente estas parcelas.
Indicación del tribunal de supervisión de que L. presentó una solicitud a la sociedad de jardinería para excluirla de los miembros de la sociedad, y el demandante solicitó su admisión al POST, pagó la deuda por impuestos y contribuciones, en relación con la cual la compra y acuerdo de compraventa puede considerarse preso no puede considerarse lícito, ya que no existe un protocolo en el caso junta general asociación de jardinería sobre la exclusión de L. de los miembros de la asociación y la aceptación de K.
Además, en virtud del art. 550 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato de compraventa de bienes inmuebles se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (cláusula 2 del artículo 434). El incumplimiento de la forma del contrato de compraventa de un inmueble conlleva su nulidad.
De conformidad con el art. 554 del Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato de compraventa de bienes inmuebles debe contener datos que permitan establecer definitivamente el bien inmueble que se transferirá al comprador en virtud del contrato, incluidos datos que definan la ubicación del bien inmueble. en el terreno correspondiente o como parte de otro bienes raíces.
A falta de esta información en el contrato, la condición relativa al inmueble a enajenar se tendrá por no convenida por las partes, y no se tendrá por celebrado el contrato correspondiente.
En el arte. 555 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que si el contrato no contiene una condición sobre el precio del bien inmueble acordada por las partes por escrito, el contrato para su venta se considera no celebrado.
Según el art. 556 del Código Civil de la Federación de Rusia, la transferencia de bienes inmuebles por parte del vendedor y su aceptación por parte del comprador se llevan a cabo según la firma de las partes. escritura de transferencia u otro documento de transferencia.
Los materiales del caso no contienen ningún documento que confirme que se realizó la transacción. Las pruebas presentadas sólo pueden indicar la intención de las partes de celebrar un contrato de compraventa de un terreno y una casa de jardín.
En tales circunstancias, existen razones proporcionado por la ley, para anular la decisión del magistrado de rechazar la demanda, no había posibilidad de que la decisión del tribunal fuera reconocida como legal, y la decisión de apelación y la decisión del presidium debían anularse con la decisión del tribunal de primera instancia confirmada .
Por contrato de venta de bienes raices el vendedor se compromete a transferir la propiedad del inmueble al comprador, y el comprador se compromete a aceptar esta propiedad en virtud de la escritura de transferencia y pagar por ella la cantidad de dinero que determinen las partes.
Por contrato de compra y venta de bienes inmuebles (contrato de compraventa de inmuebles) el vendedor se compromete a transferir la propiedad al comprador terreno, edificio, estructura, apartamento u otro bien inmueble
Las normas se aplican a la venta de empresas, a menos que las normas sobre el acuerdo de venta de una empresa dispongan lo contrario.
LEGAL CARACTERÍSTICA
consensual
Pagado
Bilateral
Mutual
FIESTAS
El vendedor es el propietario del inmueble, actuando directamente o a través de su representante (esto también se aplica a los titulares de los correspondientes derechos de propiedad sobre el inmueble).
Comprador
Las partes del contrato pueden ser cualquier persona jurídica tanto del vendedor como del comprador.
Peculiaridades: si el vendedor es una empresa unitaria estatal o municipal con derecho de gestión económica o gestión operativa, entonces tiene derechos limitados para disponer de la propiedad y no tiene derecho a vender sin el consentimiento del propietario. Una institución solo puede enajenar bienes inmuebles adquiridos con ingresos de actividades permitidas por el estatuto.
Al vender bienes inmuebles durante el proceso de privatización, se aplican reglas especiales previstas por la legislación sobre privatización.
Artículo - bienes raíces. Es un rasgo distintivo que nos permitió distinguir este tipo de perro K-P. Cosas inmuebles son todo aquello que está firmemente unido al suelo, es decir. objetos, emocionante es imposible sin daños desproporcionados a su finalidad (terrenos, cuerpos de agua aislados, bosques, edificios, empresas sujetas a registro estatal barcos de mar etc.). incluido barcos
Condición esencial - precio y artículo
El contrato de compraventa de un terreno también debe indicar su gravámenes y restricciones de uso. A falta de estos datos, el estado del inmueble se considera no pactado por las partes, y el contrato no se considera celebrado.
Forma- redactado mediante la redacción de un documento firmado por las partes. El incumplimiento es nulo.
Las partes están obligadas a registrar únicamente la transferencia de propiedad del inmueble. No necesariamente se realiza simultáneamente con la transmisión del inmueble en virtud de la escritura.
Registro la transferencia de derechos sobre la propiedad está sujeta a, y no al contrato, el cual se considera concluido desde el momento en que es firmado por las partes. Producido por instituciones justicia en el Registro Unificado del Estado de conformidad con la ley sobre registro de derechos sobre bienes inmuebles. viste abierto naturaleza: el organismo está obligado a proporcionar información sobre cualquier propiedad a cualquier persona que presente un documento de identidad y una solicitud por escrito, y a una persona jurídica: documentos que confirmen el registro de la persona jurídica y los poderes de su representante.
La ejecución del contrato por las partes antes del registro (la propiedad fue transferida al comprador, quien pagó al vendedor el precio establecido en el contrato) no es base para cambiar sus relaciones con terceros.
En caso de que una de las partes eluda registro estatal transferencia de propiedad de bienes inmuebles, el tribunal tiene derecho a tomar una decisión sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad:
A petición de la otra parte,
A petición del alguacil en los casos previstos por la legislación de la Federación de Rusia sobre procedimientos de ejecución,
Una parte que evade injustificadamente el registro estatal de la transferencia de propiedad debe compensar a la otra parte por las pérdidas causadas por el retraso en el registro.
Precio- condición esencial, a falta de acuerdo se considera no celebrado. En la venta de una propiedad ubicada en un terreno, el precio establecido de esta propiedad incluye el precio del terreno correspondiente, salvo disposición en contrario por ley o contrato. El contrato sólo puede indicar el precio por unidad de superficie, mientras que el precio total del inmueble se determina en función de su tamaño real.
obligación del vendedor — transferencia de bienes inmuebles al comprador.
Responsabilidades del comprador no requieren características detalladas, porque son habituales para cualquier acuerdo K-P, con la excepción de la obligación de aceptar bienes inmuebles en virtud de la escritura de transferencia
Ambos tienen la responsabilidad de registrar la transferencia de propiedad.
Transferencia de bienes inmuebles el vendedor y su aceptación por parte del comprador se realizan según lo firmado por las partes escritura de transferencia u otro documento de transferencia.
Salvo que la ley o el contrato dispongan lo contrario, se considera cumplida la obligación del vendedor de transferir la propiedad al comprador. después de que la propiedad haya sido entregada al comprador y las partes hayan firmado el documento de transferencia correspondiente. La aceptación por parte del comprador de un inmueble que no cumple con los términos del contrato no es base para liberar al vendedor de responsabilidad por ejecución inadecuada acuerdo.
Según el contrato de compraventa de bienes inmuebles al comprador. simultáneamente con la transferencia de propiedad de la misma, se transfieren los derechos sobre esa parte terreno , que está ocupado por ella y es necesario para su uso.
En el caso de que el vendedor sea el propietario del terreno en el que se encuentra la propiedad que se vende, se transfiere al comprador propiedad de la tierra ocupada por dichos bienes inmuebles y necesaria para su uso, salvo disposición legal en contrario.
Venta de inmueble ubicado en un terreno que no pertenece al vendedor por derecho de propiedad, permitido sin consentimiento el propietario de esta parcela, a menos que esto contradiga las condiciones de uso de dicha parcela establecidas por ley o acuerdo.
Al vender dicho inmueble, el comprador adquiere el derecho a utilizar el terreno correspondiente en las mismas condiciones que el vendedor del inmueble.
Código de Tierras N 136-FZ de 25 de octubre de 2001 establece el principio de la unidad del destino de las parcelas de tierra y los objetos firmemente conectados con ellas, según el cual todos los objetos firmemente relacionados con terrenos siguen el destino de los terrenos, con excepción de los casos establecidos por las leyes federales.
En caso transferencias vendedor a comprador bienes inmuebles que no cumplen con los términos del contrato sobre su calidad , se aplican las reglas del artículo 475: Si los defectos de la mercancía no fueron especificados por el vendedor, el comprador tiene derecho, a su propia discreción, a exigir al vendedor:
Una reducción proporcional del precio de compra;
Eliminación gratuita de deficiencias en un plazo razonable;
Reembolso de sus gastos por subsanación de deficiencias.
En caso de violación significativa de los requisitos de calidad, el comprador tiene derecho, a su elección: a negarse a cumplir el contrato y exigir la devolución del importe pagado por la mercancía. suma de dinero. El plazo dentro del cual se producen las consecuencias puede estar especificado en el contrato o en la ley; si no se establecen, se aplican los razonables.
Contratos de compraventa de locales residenciales.
Una condición esencial del contrato para la venta de un edificio residencial, apartamento, parte de un edificio residencial o apartamento en el que viven personas, preservar el derecho de uso de conformidad con la ley este local residencial DESPUÉS de su adquisición por parte del comprador es una lista de estas personas indicando sus derechos de uso Se vende local residencial.
El contrato de compraventa de locales residenciales está sujeto a registro estatal y se considera celebrado desde el momento de dicho registro.
El contrato de compraventa de locales residenciales se diferencia de otros contratos de compraventa de bienes inmuebles en que el local residencial, independientemente de a quién pertenece, sólo se puede utilizar para el fin previsto - para la residencia de los ciudadanos. El uso previsto no se puede cambiar en el acuerdo de venta a discreción de las partes.
Constitución, que dice que nadie puede ser privado arbitrariamente del derecho a la vivienda.
Dichas personas incluyen:
Familiares del propietario del local residencial (artículo 292 del Código Civil),
Inquilino de local residencial y ciudadanos que residen permanentemente con él (artículos 675 y 677 del Código Civil),
Ciudadanos que sean subarrendatarios dentro del plazo del subarrendamiento, pero no más largo que el plazo del contrato de alquiler (artículo 685 del Código Civil).
Si la vivienda en el momento de la venta no está habitada por personas cuyos derechos siguen a la vivienda, entonces el contrato debe indicarlo directamente.
Restricciones asociadas con la enajenación de locales residenciales en los que viven miembros menores de la familia del propietario: la venta sólo se permite con el consentimiento de la autoridad de tutela y administración fiduciaria.
Acuerdo de venta empresarial.
Ley Federal de 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos"
Empresa como objeto de derechos - complejo de propiedades, utilizado para implementar actividad empresarial, está reconocido como inmueble.
La composición incluye todo tipo de bienes destinados a sus actividades, entre ellos:
Terrenos,
Edificios, estructuras,
Equipo,
Inventario,
productos,
reputación empresarial,
Derechos de reclamación,
Así como derechos sobre designaciones que individualizan la empresa, sus productos, obras y servicios (razón social, marcas comerciales, marcas de servicio), y otros derechos exclusivos, salvo disposición en contrario por ley o contrato.
Por acuerdo de venta de empresa el vendedor se compromete a transferir la propiedad de la empresa en su totalidad al comprador como un conjunto inmobiliario (artículo 132), con excepción de los derechos y obligaciones que el vendedor no tiene derecho a transferir a otras personas.
CARACTERÍSTICAS LEGALES
consensual,
Pagado,
Mutual.
De emprendedor
Objeto- una empresa como complejo inmobiliario y no como entidad jurídica.
Derechos exclusivos sobre los medios de individualización de la empresa, productos, obras o servicios del vendedor (designación comercial, marca registrada, marca de servicio), así como los derechos a utilizar dichos medios de individualización que le pertenecen sobre la base de acuerdos de licencia. pasar al comprador, a menos que el contrato disponga lo contrario.
Los derechos del vendedor, obtenidos por él sobre la base de una licencia para realizar la actividad correspondiente, no están sujetos a transferencia al comprador de la empresa. , a menos que la ley u otras disposiciones dispongan lo contrario. actos jurídicos . La transferencia al comprador como parte de una empresa de obligaciones cuyo cumplimiento por el comprador es imposible en ausencia de una licencia no exime al vendedor de ellas frente a los acreedores. En caso de incumplimiento, el vendedor y el comprador son solidariamente responsables ante los acreedores.
En la práctica, es necesario distinguir por mecanismo. regulación legal Varias áreas de aplicación del grupo de normas:
Venta de empresas estatales y municipales realizadas en proceso de privatización;
Venta de una empresa en relación con la quiebra del deudor;
Ventas de empresas por parte de propietarios privados entre ellos y en la venta de empresas privadas al Estado.
Lados:
El vendedor es una persona jurídica y un empresario individual que tiene derecho de propiedad sobre el complejo inmobiliario,
El comprador es una persona jurídica y un empresario individual, cuya propiedad puede incluir un complejo inmobiliario de un determinado propósito previsto.
Términos esenciales del acuerdo. - artículo y precio
FORMA:
1) se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes con el adjunto obligatorio de documentos al mismo
El incumplimiento de la forma del contrato de venta de una empresa conlleva su nulidad.
2) Antes de firmar el contrato, las partes deberán redactar y revisar los siguientes documentos:
acto de inventario,
balance,
Opinión de un auditor independiente sobre la composición y valor de la empresa,
Una lista de todas las deudas incluidas en él, indicando los acreedores, la naturaleza, el tamaño y el momento de sus reclamaciones.
El acuerdo está sujeto a registro estatal. inmediatamente después de la transferencia y se considera concluida desde su momento.
Composición de la empresa Se compone de elementos materiales e intangibles. La composición y el costo de la empresa se determinan en el contrato sobre la base de un inventario completo de la empresa, realizado por el vendedor de conformidad con Instrucciones metódicas sobre el inventario de propiedades y obligaciones financieras, aprobado por Orden del Ministerio de Hacienda.
Los bienes, derechos y obligaciones especificados en los documentos están sujetos a transferencia por parte del vendedor al comprador, salvo que se establezca lo contrario por acuerdo de las partes.
Plazo del contrato Las ventas no están específicamente reguladas por la ley y se establecen por acuerdo de las partes.
Responsabilidades del vendedor : transferir la mercancía al comprador en una determinada cantidad, establecida, de calidad establecida y libre de los derechos de 3 personas, transferencia de la empresa al comprador mediante escritura de transferencia, registro estatal de la transferencia de propiedad.
Responsabilidades del comprador : pago por la empresa recibida; realizar las acciones necesarias para que se considere que el vendedor ha cumplido con su obligación de transferir la empresa (no puede negarse injustificadamente a firmar la escritura de transferencia y el registro estatal de propiedad).
Para proteger los derechos de los acreedores, se proporciona un procedimiento: los acreedores de las obligaciones incluidas en la empresa que se vende deben estar presentes antes de su transferencia al comprador. notificado por escrito de su venta a una de las partes del acuerdo para la venta de la empresa.
La notificación debe ser individualizada, es decir. Es inaceptable utilizar una publicación en los medios como notificación. Las partes de un contrato de compraventa de una empresa deben asegurarse de tener pruebas adecuadas del cumplimiento de su obligación (aviso de notificación).
Un acreedor que no haya informado por escrito al vendedor o al comprador de su consentimiento a la transferencia de la deuda tiene derecho a 3 meses a partir de la fecha de recepción de la notificación de la venta de la empresa, exigir:
1) terminación o cumplimiento anticipado de una obligación e indemnización por parte del vendedor por las pérdidas causadas por ello;
2) reconocimiento del contrato de compraventa como inválido en su totalidad o en la parte correspondiente.
El acreedor que no haya sido notificado de la venta de la empresa podrá presentar reclamación de satisfacción de reclamaciones dentro de 1 año a partir del día en que tuvo conocimiento o debería haber tenido conocimiento de la transferencia de la empresa del vendedor al comprador.
Después de la transferencia de la empresa al comprador, el vendedor y el comprador asumen responsabilidad solidaria por deudas incluidas en la empresa transferida que fueron transferidas al comprador sin el consentimiento del acreedor.
TRANSFERENCIA DE LA EMPRESA
La transferencia de la empresa por parte del vendedor al comprador se realiza mediante escritura de transferencia, en la que se indica:
Datos sobre la composición de la empresa y notificación a los acreedores sobre la venta,
Información sobre deficiencias identificadas en la propiedad transferida.
Una lista de bienes cuyas obligaciones de transferencia no fueron cumplidas por el vendedor debido a su pérdida.
Preparar una empresa para la transferencia, incluida la redacción y presentación de una escritura de transferencia para su firma, es responsabilidad del vendedor y se lleva a cabo a su cargo, a menos que el contrato disponga lo contrario.
1 . Introducción
2. Parte principal.
2.1 Concepto y elementos de un contrato de compraventa de inmuebles
2.3 Características de la venta de locales residenciales.
3. Conclusión
Lista de literatura usada
Introducción
El contrato de compraventa de inmuebles es actualmente uno de los contratos más habituales.
Las transacciones con bienes inmuebles se han generalizado y son rutinarias en las actividades comerciales de ciudadanos, personas jurídicas y municipios.
Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario sigue estando significativamente criminalizado. Muchas transacciones se concluyen sin suficiente elaboración jurídica, sin una definición clara de los derechos y obligaciones de las partes, lo que conlleva una violación de los derechos de una u otra parte y, en consecuencia, importantes pérdidas económicas. Además, hay que incurrir en costes considerables por los servicios jurídicos.
Como es sabido, de conformidad con el Código Civil de la Federación de Rusia, los bienes inmuebles incluyen todos aquellos objetos que están firmemente conectados al terreno y cuyo movimiento sin un daño desproporcionado a su propósito es imposible: edificios, estructuras, viviendas y no- locales residenciales, empresas como complejos inmobiliarios, terrenos, parcelas del subsuelo, cuerpos de agua aislados, plantaciones perennes y bosques. La lista de estos objetos no es cerrada, es decir, no exhaustiva. Por tanto, no existe una descripción clara del concepto de “bienes raíces”.
El propósito de este trabajo de curso: considerar el concepto y los elementos de un contrato de compraventa de bienes raíces, el contenido de un contrato de compraventa de bienes raíces, así como las características de la compraventa de locales residenciales.
parte principal
2.1 Concepto y elementos de un contrato de compraventa de inmuebles
En virtud de un contrato de compraventa de bienes raíces (contrato de venta de bienes raíces), el vendedor se compromete a transferir un terreno, edificio, estructura, apartamento u otro bien inmueble a la propiedad del comprador (artículo 549 del Código Civil de la Federación de Rusia). ).
consensual, ya que se considera concluido desde el momento en que las partes llegan a un acuerdo sobre sus términos esenciales, y el momento en que el contrato entra en vigor no está asociado a la transferencia de la mercancía al comprador. La transferencia real de la mercancía al comprador representa la ejecución de un contrato de compraventa celebrado y entrado en vigor por parte del vendedor 1 . Por tanto, en los casos en que el momento de entrada en vigor del contrato coincida con la transferencia real de la mercancía, podemos hablar de un procedimiento especial para la celebración de un contrato de compraventa y que se ejecuta en el momento de la celebración, pero no de la naturaleza real. del contrato.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles es compensado, ya que el vendedor, para cumplir con sus obligaciones de transferir la mercancía al comprador, debe recibir de este último una provisión recíproca en forma de pago de la mercancía recibida.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles es mutual, ya que cada una de las partes de este contrato (vendedor y comprador) tiene obligaciones a favor de la otra parte y se considera deudor de la otra parte en lo que está obligado a hacer a su favor, y al mismo tiempo su acreedor en lo que tiene derecho a exigirle. Además, el contrato contiene dos contraobligaciones, igualmente significativas e importantes: la obligación del vendedor de transferir la mercancía al comprador y la obligación del comprador de pagar el precio de compra, que se condicionan mutuamente y son, en principio, económicamente equivalentes.
Por tanto, un contrato de compraventa es un contrato. sinalagmático (del griego synallagma - relación) 1.
Consecuencias legales El reconocimiento del vendedor o del comprador, respectivamente, como sujeto del contracumplimiento de obligaciones es que en caso de incumplimiento por parte del obligado de la obligación estipulada en el contrato o de la presencia de circunstancias que indiquen claramente que dicho cumplimiento no será llevado a cabo en fecha límite, el sujeto del contracumplimiento tiene derecho a suspender el cumplimiento de su obligación o negarse completamente a cumplir el contrato y exigir una indemnización por las pérdidas (cláusula 2 del artículo 328 del Código Civil).
Objetivo El contrato consiste en transferir la propiedad. sobre la cosa que sirve como mercancía, sobre el comprador. Por regla general, el derecho de propiedad del adquirente de una cosa en virtud de un contrato surge desde el momento de su transmisión, salvo disposición en contrario de la ley o del contrato.
El contrato de compraventa de un inmueble se clasifica en un grupo especial de contratos por sus particularidades. objeto- bienes raíces. De conformidad con el art. 130 del Código Civil, los bienes inmuebles (bienes inmuebles, bienes inmuebles) incluyen terrenos, terrenos del subsuelo, cuerpos de agua aislados y todo lo que esté firmemente conectado al terreno, es decir, objetos cuyo movimiento sin daños acordes con su finalidad es imposible, incluidos los bosques. , plantaciones perennes, edificios, estructuras.
Un tipo especial de bienes inmuebles lo representan los aviones y embarcaciones marítimas, los buques de navegación interior y los objetos espaciales. Como bienes inmuebles en el art. 549 del Código Civil también nombra un apartamento. Según la ley, otros bienes también pueden clasificarse como bienes inmuebles.
Sin embargo, no todos los tipos de bienes inmuebles están incluidos en el objeto del contrato de compraventa. Así, la tierra y otros recursos naturales que son propiedad exclusiva del estado. a la ultima legislación vigente Incluye subsuelo y bosques. El objeto de compra y venta pueden ser cuerpos de agua aislados (depósitos cerrados), de tamaño pequeño y reservorios artificiales estancados que no tienen conexión hidráulica con otros cuerpos de agua superficiales. cuerpos de agua, es decir, aquellos objetos que pueden ser propiedad de ciudadanos y personas jurídicas.
La compra y venta de terrenos está regulada por normas especiales establecidas por la legislación agraria. El Código de Tierras prevé dos formas principales de vender terrenos: proporcionarlos de propiedad estatal o municipal en subasta (artículos 30, 38) y realizar transacciones con terrenos de conformidad con el derecho civil (artículo 25).
De conformidad con el art. 7 del Código de Tierras, cada terreno tiene un régimen legal que consiste en su finalidad prevista (perteneciente a cualquiera de las siete categorías de terrenos previstas por la ley) y su uso permitido. Al vender un terreno de propiedad privada, ni el vendedor ni el comprador tienen derecho a cambiar este régimen legal de forma independiente.
Además, la ley (artículo 1 del Código de Tierras) establece la prioridad de las tierras y tierras especialmente valiosas, áreas especialmente protegidas, cuya transferencia a otras categorías está prohibida o limitada (estas incluyen tierras agrícolas valiosas, tierras forestales ocupadas por bosques de el primer grupo y algunos otros).
Cabe señalar que la venta de terrenos con cambio de su régimen jurídico siempre asociado con la implementación procedimientos adicionales, brindando la posibilidad de dicha venta 1 . Así, por ejemplo, para vender un terreno con un cambio en su finalidad prevista, es necesario transferirlo de una categoría a otra en base a una decisión de la autoridad competente. poder estatal o un organismo de gobierno local (artículo 8 del Código de Tierras). Para proporcionar un terreno de las tierras del fondo forestal, a menudo es necesario transferirlo de tierras forestales a tierras no forestales y luego retirarlo de las tierras de este fondo (artículo 63 del Código Forestal).
Se ha establecido un procedimiento especial para la venta de tierras agrícolas. De conformidad con el art. 8 de la Ley Federal de 24 de julio de 2002. "Sobre la facturación de tierras agrícolas" al vender una parcela de tierra agrícola a un sujeto Federación Rusa o en casos establecido por la ley de un sujeto de la Federación de Rusia, un organismo de gobierno local tiene un derecho de preferencia para comprar dicho terreno al precio por el cual se vende, con excepción de los casos de venta en subasta pública.
Si una entidad jurídica pública se niega a comprar o no notifica al vendedor su intención de comprar el terreno que se vende dentro de un mes a partir de la fecha de recepción del aviso de dicha venta por parte del vendedor, este último tiene derecho a vender el terreno. a un tercero en el plazo de un año a un precio no inferior al precio especificado en el aviso.
Al realizar transacciones de compra y venta, los vendedores de terrenos pagan impuestos de acuerdo con código fiscal RF (Parte 1, Artículo 38).
La composición de una empresa como complejo inmobiliario incluye no sólo bienes inmuebles, sino también bienes muebles, derechos de reclamación, etc. (artículo 132 del Código Civil). Las reglas del párrafo 2 de este artículo se aplican a la venta de esta propiedad o parte de ella, a menos que las reglas sobre el acuerdo para la venta de una empresa dispongan lo contrario.
Esto es lo que Sinaisky V.I. dice sobre el tema de este acuerdo: “El tema... sólo pueden ser las cosas, no los derechos; cosas que son tuyas, no de otra persona; existente, no futuro o existente; las cosas son gratis" 1.
Muy a menudo, surgen preguntas sobre la posibilidad de celebrar un acuerdo de compraventa para un proyecto de construcción sin terminar.
Algunos autores creen que hasta el registro estatal y la transferencia de los derechos de propiedad, los objetos sin terminar “no pueden evaluarse como bienes inmuebles, sino que son sólo una colección materiales de construcción y estructuras, en las que también se invierte el trabajo de los constructores” 2.
La Corte Suprema de Arbitraje responde positivamente a esta pregunta, con base en el párrafo 2 del art. 25 de la Ley de Registro, que permite realizar una transacción con un proyecto de construcción sin terminar y registrar el derecho sobre el objeto especificado en determinadas etapas de la construcción. De acuerdo con las conclusiones del Supremo Tribunal de Arbitraje“el derecho de propiedad sobre un objeto de construcción sin terminar surge desde el momento del registro” 1.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles se celebra en escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia).
El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe celebrarse por escrito. Además, de todas las opciones permitidas para la forma escrita del contrato (cláusula 2 del artículo 434 del Código Civil), en este caso sólo se puede utilizar un documento firmado por ambas partes. El incumplimiento de este requisito conlleva la nulidad del contrato correspondiente.
Un plan de venta de terrenos debe ir acompañado de un plan de venta de terrenos. A falta de éste, el contrato de compraventa no está sujeto a registro. Si no existe plano del lugar, éste se elabora por cuenta del vendedor o del comprador mediante acuerdo entre ellos. Requisitos técnicos a los planes establecidos por la autoridad administracion publica fondo de tierras
Comité de recursos de la tierra y gestión de la tierra de la Federación de Rusia 02/06/1993 aprobado Contrato estándar compra y venta (escritura de compraventa) de terrenos. Registra las partes del contrato, el objeto del contrato, el pago del terreno, los gravámenes del terreno con los derechos de otras personas en un área determinada, las restricciones de uso. En este caso, los límites de los terrenos gravados con derechos de terceros, así como las restricciones de uso existentes, se indican en el plano (dibujo) del terreno adjunto al contrato.
Junto con el plano del terreno, se adjunta al contrato como parte integral del mismo una declaración resumida de evaluación de los edificios, locales y estructuras ubicadas en el terreno; condiciones para adquirir un terreno a través de un concurso (si se vende de esta manera); reclamaciones del acreedor hipotecario por deudas (en caso de garantía de la parcela en venta); poderes del vendedor y del comprador.
La cuestión del registro merece una atención especial. La transferencia de propiedad de un inmueble en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles al comprador está sujeta al registro estatal (artículo 551 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Se ha establecido el procedimiento para el registro estatal de transacciones de compra y venta de bienes inmuebles y derechos sobre los mismos. Ley federal“Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos” 1.
La transferencia de derechos sobre la propiedad en venta está sujeta a registro, y no al acuerdo, que se considera celebrado desde el momento en que es firmado por las partes. Registro estatal de conformidad con el art. 131 del Código Civil lo llevan a cabo las instituciones de justicia en un registro estatal unificado.
El registro estatal de derechos se lleva a cabo en toda la Federación de Rusia de acuerdo con el sistema de registro de derechos sobre bienes inmuebles establecido por la ley mencionada en el Registro Estatal Unificado de bienes inmuebles y transacciones con ellos. El registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado. El derecho inscrito sobre un inmueble sólo puede ser apelado en procedimiento judicial.
El registro estatal está abierto. El organismo que registra los derechos está obligado a proporcionar información sobre cualquier propiedad a cualquier persona que presente un documento de identidad y una solicitud por escrito, y a una persona jurídica, documentos que confirmen el registro de la persona jurídica y los poderes de su representante.
El registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos lo llevan a cabo las instituciones judiciales para el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos en el territorio del distrito de registro en la ubicación del bien inmueble. El procedimiento para la creación y estructura de las instituciones judiciales para el registro de derechos, así como los principios de su colocación, los determinan las entidades constitutivas de la Federación de Rusia de acuerdo con organismo federal, autorizado por el Gobierno de la Federación de Rusia.
Al establecer un procedimiento detallado para registrar derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, la Ley Federal antes mencionada contiene una lista exhaustiva de motivos para denegar el registro, suspender el registro y también prevé sanciones por inexactitud de los datos y provisión inoportuna. Dichas medidas podrán incluir la indemnización por daños materiales causados a derechos legales, a un individuo o al Estado al cometer estas acciones.
Si las partes celebraron un contrato para la venta de bienes inmuebles (es decir, la propiedad fue transferida al comprador, quien pagó al vendedor el precio establecido en el contrato) antes de su registro estatal, entonces todas las relaciones que surgieron entre las partes del contrato. con terceros antes de su registro.
Entonces, por ejemplo, si la propiedad arrendada fue arrendada, entonces alquilar Sigue llegando al vendedor. Si el inmueble ha sido hipotecado, el vendedor sigue cumpliendo sus obligaciones derivadas de la hipoteca 1 .
Después del registro estatal del contrato ejecutado, todos los derechos y obligaciones del vendedor con respecto a esta propiedad se transfieren al nuevo propietario de la propiedad. En particular, en el contrato de compraventa de un terreno, la transferencia de responsabilidades se registra como un gravamen correspondiente sobre el terreno.
El período durante el cual el contrato y (o) la transferencia de propiedad está sujeto a registro no está establecido por ley. Para protegerse de tal comportamiento del vendedor, el comprador debe ahorrar el mayor tiempo posible entre la celebración del contrato y el registro estatal de la transferencia de derechos.
En el párrafo 7 de la "Revisión de la práctica de resolver disputas que surgen en virtud de contratos de compra y venta de bienes raíces", el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia concluyó que desde propiedad en disputa cargado con los derechos del comprador (sucursal de Sberbank en el caso específico considerado), el vendedor ( sociedad anónima) perdió el derecho a disponer de él de cualquier forma.
La cláusula 3 de la “Revisión” antes mencionada justifica la decisión de la Corte Suprema de Arbitraje de que el contrato de compraventa de locales no residenciales se considera concluido desde el momento de su firma, y no desde el momento del registro del transferencia de propiedad de conformidad con el inciso 1 del art. 433 Código Civil.
En consecuencia, para transacciones con locales residenciales y empresas, se requiere el registro de la transacción y luego o simultáneamente el registro de la transferencia de propiedad (artículo 551 del Código Civil). De conformidad con los artículos 558 y 560 del Código Civil, las partes deben registrar un contrato para la venta de locales residenciales y empresas bajo amenaza de nulidad.
Precio es condición esencial contrato de compraventa de bienes inmuebles, en su defecto, el contrato se considera no celebrado (artículo 555 del Código Civil);
La inclusión obligatoria del precio de la propiedad en el contrato se debe, por regla general, al importante costo de la propiedad que se vende, así como a la necesidad de pagar impuestos sobre la venta de esta propiedad, cuyo monto se determina en función de en precio de venta propiedad.
El precio de un inmueble específico es estrictamente individual y no se puede comparar con tipos similares de inmuebles, por lo que al celebrar un contrato de compraventa de dicho inmueble, el inciso 3 del art. 424, que prevé la posibilidad, en ausencia de un precio en un contrato de contraprestación, de aplicar precios que, en circunstancias comparables, se cobran habitualmente por bienes similares.
Así, un terreno en venta para jardinería es estrictamente individual y tiene características propias, incluso en comparación con los terrenos vecinos. Esta individualidad puede residir en su mayor productividad, desarrollo, presencia de un determinado número de plantaciones perennes, etc.
El procedimiento para la compra y venta de terrenos por parte de ciudadanos de la Federación de Rusia prevé la posibilidad, a solicitud del propietario, de vender el terreno con la ayuda del comité de tierras del distrito (ciudad) en un concurso o subasta. Así, el precio de un terreno en venta puede fijarse mediante acuerdo de las partes o mediante los resultados de un concurso o subasta. Pero incluso si el precio se fija en función de los resultados de un concurso o subasta, debe estar incluido en el contrato. Un acuerdo estándar de compra y venta (factura de venta) de un terreno, aprobado por el Comité de la Federación de Rusia sobre Recursos Terrestres y Gestión de Tierras, contiene una cláusula especial dedicada al pago en virtud del acuerdo. Este párrafo indica el precio del terreno vendido, determinado por los métodos anteriores; información sobre el pago del monto transferido al vendedor y al acreedor hipotecario (si el objeto del contrato está gravado con una prenda) de acuerdo con la solicitud del acreedor prendario adjunta al contrato sobre la deuda necesaria para pagar la hipoteca sobre el tema de la acuerdo, confirmado por el vendedor; información sobre la transferencia al vendedor cantidad correspondiente en efectivo.
El precio estándar de la tierra se establece de conformidad con el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 15 de marzo de 1997. "Sobre el procedimiento para determinar el precio estándar de la tierra" anualmente por las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia para tierras para diversos fines en zonas de evaluación, distritos administrativos, asentamientos y sus grupos. El precio estándar del terreno no debe exceder el 75 por ciento del nivel de precio de mercado para terrenos típicos para el propósito correspondiente. Al mismo tiempo valor comercial El terreno se establece de conformidad con la Ley Federal de Actividades de Valoración (artículo 66 del Código de Tierras).
Documentos sobre precio estándar y valor catastral los terrenos son entregados a las partes interesadas por los comités distritales (ciudadanos) de recursos territoriales y gestión de la tierra.
El contrato de compraventa sólo podrá indicar el precio por unidad de superficie u otro tamaño del inmueble, por ejemplo el precio por metro cuadrado. m, el precio de cien metros cuadrados (o una hectárea) de terreno. En este caso, el precio total del inmueble que se vende se determina en función de su tamaño real, en particular multiplicando el coste de un metro cuadrado. metros por área total del edificio que se vende o el costo de una hectárea (área) por área de terreno.
Sinaisky V.I. señala “que el precio de compra y venta ciertamente debe expresarse en dinero. El pago en bienes daría paso a otra transacción legal, un intercambio, en lugar de una compraventa. Este precio debe, además, ser determinable. Por tanto, no habrá compraventa si es imposible determinar qué cantidad tiene derecho el vendedor a exigir al comprador. Asimismo, el precio debe ser cierto" 1 .
Y finalmente partes del acuerdo son vendedor Y comprador.
El vendedor de un inmueble debe ser su propietario o tener otro derecho de propiedad limitado, de donde se deriva la autoridad del vendedor para disponer de los bienes que son inmuebles. Por ejemplo, tal poder recae en el sujeto de derecho. gestión económica(empresa unitaria estatal o municipal), que tiene derecho a disponer (incluso mediante enajenación) de los bienes que le sean asignados, teniendo en cuenta las restricciones previstas por la ley. En particular, la enajenación de bienes inmuebles requiere el consentimiento del propietario; la enajenación de bienes debe ser realizada por una empresa unitaria en el marco de su capacidad jurídica objetivo (artículo 295, 49 del Código Civil). Por el contrario, una institución como sujeto de derechos de gestión operativa no tiene derecho a disponer de los bienes que le sean asignados. Sin embargo, si de acuerdo con documentos constitutivos a la institución se le concede el derecho a realizar actividades generadoras de ingresos, entonces los bienes adquiridos a partir de estos ingresos pasan a disposición independiente de la institución y pueden ser enajenados por esta última a su propia discreción (artículo 298 del Código Civil).
El estado (Federación de Rusia y entidades constitutivas de la Federación de Rusia), así como los municipios en términos de venta de estados o propiedad municipal, no asignado a personas jurídicas. Las relaciones jurídicas que surjan en este caso se regularán por las normas que definan la participación de las personas jurídicas en relaciones jurídicas civiles(Artículo 124 del Código Civil), y por tanto las normas sobre compra y venta.
Los ciudadanos pueden celebrar contratos de compraventa (como vendedores) teniendo en cuenta requisitos generales requisitos para su capacidad jurídica y capacidad.
El comprador de bienes en virtud de un contrato de compraventa puede ser cualquier persona física o jurídica reconocida como sujeto de derechos y obligaciones civiles. Al comprar bienes en virtud de un contrato de compraventa, el comprador, por regla general, se convierte en su propietario. Sin embargo, en algunos casos previstos por ley o contrato, el comprador no adquiere derechos de propiedad sobre los bienes transferidos por el vendedor.
Estos compradores incluyen, en primer lugar, empresas unitarias estatales y municipales que tienen el derecho de gestión económica o gestión operativa (empresas estatales) sobre la propiedad que les ha sido asignada, así como instituciones (sujetos del derecho de gestión operativa). Al celebrar contratos para la compra y venta de cualquier propiedad como comprador, adquieren el correspondiente derecho de propiedad limitado sobre esta propiedad, y el propietario de la mercancía se convierte en la persona propietaria de la propiedad asignada a las personas jurídicas.
En segundo lugar, los ciudadanos o personas jurídicas facultadas para realizar las acciones especificadas por cuenta propia en virtud de un contrato de comisión tampoco se convierten en propietarios de bienes adquiridos en virtud de un contrato de compraventa. acuerdo de agencia o contrato de fideicomiso.
Entre todos los contratos de compraventa, existen contratos en virtud de los cuales vendedores y compradores, al vender o comprar bienes, actúan en el marco de sus actividades comerciales.
Para realizar una transacción inmobiliaria, si está ubicada en propiedad conjunta cónyuges, y el vendedor o comprador es uno de los cónyuges, es necesario obtener el consentimiento notarial del otro cónyuge 1 .
En ausencia de dicho consentimiento para la transacción, ésta podrá ser declarada inválida ante los tribunales a petición del cónyuge que no participó en la conclusión de la transacción, pero cuyo consentimiento debía obtenerse. Término plazo de prescripción para las reclamaciones para declarar inválida tal transacción de la misma manera que para otras transacciones anulables, se fija en un año y se computa a partir del día en que la persona tuvo o debió haber tenido conocimiento de la violación de su derecho (cláusula 2 del artículo 181 del Código Civil).
La principal responsabilidad del vendedor.- Se trata de la transferencia del inmueble al comprador. “El vendedor está obligado a transferir la cosa” 1. Los bienes objeto de compra y venta, respecto de los cuales existen derechos de terceros, pueden ser exigidos por estas personas al comprador.
Como señaló G. F. Shershenevich, “el vendedor es responsable del derecho a la cosa enajenada por él. El objetivo de la compraventa es otorgar derechos de propiedad, y esto sólo es posible si dichos derechos pertenecen al propio vendedor.”1
Esta obligación es común a todos los contratos de compraventa. Desde el momento de la transferencia de la cosa, el comprador, por regla general, adquiere los derechos de propiedad (cláusula 1, artículo 223 del Código Civil). Sin embargo, el comprador de un inmueble adquiere la propiedad desde el momento del registro de la transferencia de propiedad, que puede no coincidir con la transmisión real del inmueble.
En la obligación considerada, se debe distinguir entre la transferencia de propiedad y la transferencia real de una cosa (bienes inmuebles) en virtud del acto de transferencia. En este sentido, es preferible considerar la obligación principal del vendedor como la obligación de transferir la propiedad de la propiedad vendida al comprador y ponerlo en posesión del inmueble (es decir, transferir efectivamente el inmueble).
Teniendo en cuenta el requisito establecido por la ley para registrar la transferencia de propiedad, cada parte del contrato está obligada a comunicarse con la autoridad de registro estatal para cumplir con este requisito en el sentido del inciso 3 del art. 551 Código Civil.
Si una de las partes elude el cumplimiento de esta obligación, el tribunal tiene derecho, a petición de la otra parte, a tomar una decisión sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad. Lo mismo ocurre si una de las partes evita registrar un acuerdo que requiere registro estatal.
A pesar de que el acuerdo se considera celebrado sólo después de su registro, el tribunal tiene derecho a tomar una decisión sobre el registro si la transacción se completa en la forma adecuada (artículo 165 del Código Civil). La obligación de transferir la propiedad de un inmueble implica que éste debe estar libre de cualesquiera derechos y reclamaciones de terceros, salvo en los casos en que el comprador haya aceptado aceptar el inmueble con restricciones (gravámenes). De conformidad con el Código Civil (artículo 131) y la Ley de Registro (cláusula 1, artículo 4), las restricciones (gravámenes) de los derechos reales sobre bienes inmuebles están sujetas al registro estatal junto con el registro estatal de los propios derechos.
Teniendo en cuenta las particularidades de los bienes inmuebles como objeto de un contrato de compraventa, el legislador estableció reglas especiales relacionadas con el cumplimiento por parte del vendedor de la obligación de transferir y del comprador de aceptar el bien vendido. La transferencia de bienes inmuebles se realiza mediante escritura de transferencia u otro documento de transferencia firmado por las partes. Debido a las propiedades naturales especiales del inmueble (inseparabilidad del terreno en el que se encuentra), no se puede transferir. de la manera habitual, es decir, mediante entrega al comprador. La escritura de transferencia en este caso es prueba de la transferencia que se realizó y excluye posibles disputas relacionadas con el establecimiento de este hecho legalmente significativo. El requisito de formalizar la transferencia por escrito se estableció para eliminar disputas futuras sobre el cumplimiento de la obligación del vendedor de transferir el artículo con todos sus accesorios (por ejemplo, con equipos de plomería interior), libre de las pertenencias del propietario anterior y de las personas que conviven con él. él, etc., así como posibles reclamaciones del comprador sobre deficiencias en el inmueble transferido, que podrían haber sido descubiertas durante una inspección rutinaria. En algunos casos, la documentación escrita de la transferencia de bienes inmuebles puede servir como prueba de la buena o mala fe del comprador.
La escritura de transferencia no puede considerarse como una adición o aclaración del contrato. Si las partes indican en él que el inmueble no cumple con los términos del contrato, esto no exime al vendedor de responsabilidad por la ejecución indebida del contrato (cláusula 2 del artículo 556 del Código Civil).
La escritura de transferencia no puede considerarse parte integrante del contrato 1. La firma de la escritura de transferencia de inmueble es importante para determinar el momento en que el riesgo de pérdida accidental pasa al comprador. Dado que se considera que el vendedor ha cumplido con su obligación de transferir bienes inmuebles desde el momento en que entrega esta propiedad al comprador y firma una escritura u otro documento sobre la transferencia, el riesgo de pérdida accidental o daño accidental a la propiedad pasa al comprador. a partir de este momento, salvo disposición en contrario del contrato. En este caso, el surgimiento de los derechos de propiedad está asociado al momento de la inscripción del derecho, y no a la transmisión real de la cosa. Esta conclusión corresponde al significado del art. 223 Código Civil. Por lo tanto, la transferencia de bienes inmuebles puede preceder o seguir al registro, aunque esta afirmación se evalúa de manera ambigua en la literatura jurídica.
Al celebrar contratos para la venta de locales residenciales en edificios de apartamentos y la venta de locales no residenciales incorporados y adjuntos en ellos, si pertenecen a diferentes (al menos dos) propietarios, el legislador establece obligaciones adicionales para el vendedor, ya que este propiedad común Se incluye en el condominio como un solo complejo de inmuebles.
Responsabilidades del comprador no requieren características detalladas, ya que son comunes a cualquier contrato de compraventa, con excepción de la obligación de aceptar bienes inmuebles en virtud de la escritura de transferencia y registrar la transferencia de propiedad de conformidad con el art. 551 Código Civil.
2.3 Características de la venta de locales residenciales.
Los términos esenciales del contrato de compraventa de local residencial, así como de otros contratos de compraventa de inmuebles, son las condiciones relativas a su objeto y precio (artículos 554, 555 del Código Civil)
Una característica adicional del objeto del acuerdo es su carácter específico. Los locales residenciales, independientemente de quién sea su titularidad, sólo pueden utilizarse para la residencia de ciudadanos, tanto propietarios como otras personas por cualquier motivo. Deberá estar registrado como tal ante el correspondiente ayuntamiento o agencias gubernamentales(BTI, administración municipal).
Los locales residenciales incluyen lo siguiente:
· edificio residencial;
· parte de ello;
· apartamento en un edificio de apartamentos;
· parte de ello.
Por regla general deberíamos hablar de habitaciones aisladas,
con excepción de una participación en locales residenciales sobre el derecho de propiedad compartida común.
Además del tema y el precio, una condición esencial del contrato de compraventa de un local residencial es la lista de personas que, tras la venta, conservan el derecho de uso de este local. Según la ley, pueden ser:
· familiares del propietario anterior que se quedaron a vivir en el local (artículo 292 del Código Civil);
· inquilinos de locales residenciales y ciudadanos que residen permanentemente en ellos (artículo 667 del Código Civil);
· inquilinos (artículo 617 del Código Civil).
Las autoridades de tutela y administración fiduciaria firman acuerdos sobre la venta de locales residenciales donde viven miembros menores de la familia del propietario, fortaleciendo las garantías de los derechos de los menores.
El contrato también debe indicar que el local residencial en el momento de la venta no está habitado por personas cuyos derechos siguen al local residencial.
El dueño del apartamento en edificios de apartamentos no tiene derecho a enajenar su participación en el derecho de propiedad de la propiedad común de un edificio residencial, así como a realizar otras acciones que impliquen la transferencia de esta participación por separado del derecho de propiedad del apartamento.
Un contrato de compraventa de locales residenciales, a diferencia de otros contratos de compraventa de bienes inmuebles, está sujeto a registro estatal y entra en vigor desde el momento de su implementación (cláusula 3 del artículo 433 del Código Civil). Un contrato no registrado para la compraventa de locales residenciales se considera inconcluso.
El registro estatal es componente Régimen jurídico de los bienes inmuebles, que se ha vuelto más estricto en comparación con el régimen jurídico de los bienes muebles. Esta posición está predeterminada. características distintivas bienes inmuebles de otras cosas, que, en particular, son: una fuerte conexión con el terreno y la imposibilidad de moverse sin daño desproporcionado al destino del inmueble; uso repetido durante el proceso de producción y para otros fines, así como su conservación forma original(formas) dentro largo periodo; la presencia de características distintivas individuales; irremplazabilidad de los bienes inmuebles.
El Código Civil prevé el registro estatal obligatorio de un contrato para la venta de locales residenciales (artículo 558 del Código Civil) y un contrato para la compraventa de una empresa (artículo 560 del Código Civil). El Código no prevé el registro estatal obligatorio de transacciones de compra y venta de tipos de bienes inmuebles distintos de los indicados.
El registro de la transferencia de propiedad (artículo 551 del Código Civil) no significa el registro del contrato de compraventa en sí.
Por tanto, el contrato de compraventa locales no residenciales debe considerarse concluido desde el momento de su firma de conformidad con el párrafo 1 del art. 433 del Código Civil, y no desde el momento del registro estatal 1.
El registro estatal de los contratos de compraventa de bienes inmuebles debe ser realizado por las mismas autoridades que registran la transferencia de propiedad del mismo.
Existe el punto de vista de que al celebrar un contrato para la venta de un local residencial, solo se registra el contrato en sí y no se registra la transferencia de propiedad del vendedor al comprador 2.
Esta posición, según M. G. Piskunova, es errónea, ya que el Código Civil y la Ley federal sobre el registro estatal establecen el registro estatal obligatorio de un acuerdo además del registro estatal de la transferencia de propiedad. Desde el momento en que se registra el contrato, se considera celebrado 3.
Sin embargo, para que el comprador se convierta en propietario de la propiedad, es necesario realizar la segunda acción registral: el registro de su derecho. Sólo a partir del momento de realizar la segunda inscripción en el Registro Unificado del Estado de conformidad con el inciso 2 del art. 8 del Código Civil de la Federación de Rusia, surgirá la propiedad del comprador. Así, el registro de transacciones y el registro de derechos son acciones registrales diferentes que tienen consecuencias jurídicas diferentes.
En la práctica, a menudo surge la pregunta: ¿es necesario? notarización¿Transacciones inmobiliarias, incluidos locales residenciales? ¿Realmente el Código Civil ha eliminado la obligatoriedad de la certificación notarial de las transacciones inmobiliarias? ¿Aceptará el registrador documentos redactados en forma escrita simple (sin notarización)? En caso afirmativo, ¿en qué casos?
Al responder a estas preguntas tan serias, en primer lugar, se debe prestar atención a las siguientes circunstancias.
De conformidad con el apartado 2 del art. 163 del Código Civil de la Federación de Rusia, la certificación notarial de las transacciones es obligatoria en los casos especificados por la ley, así como en los casos previstos por acuerdo de las partes. En este sentido, el registro notarial se puede dividir en obligatorio, derivado y voluntario 1.
Se prevé la certificación notarial obligatoria para el contrato de anualidad (artículo 584 del Código Civil de la Federación de Rusia), así como acuerdo de hipoteca(Cláusula 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Consideramos posible denominar registro notarial de los contratos, que es obligatorio en virtud de acuerdos existentes, derivado (o accesorio, adicional). Debe incluir dos tipos de contratos: un contrato sobre prenda de bienes muebles o derechos, si la obligación garantizada por la prenda está contenida en un contrato notarial; Cesión de derechos o transferencia de deuda basada en acuerdo celebrado en forma notarial. En ambos casos, la vivienda no es objeto de contratos.
La certificación notarial voluntaria de las transacciones es necesaria en los casos previstos por acuerdo de las partes. Por ejemplo, las partes acordaron contactar a un notario para la ejecución calificada del acuerdo.
Sin lugar a dudas, el registrador está obligado a aceptar para el registro documentos redactados en forma simple por escrito, si el contrato no prevé la certificación notarial del contrato de compraventa de locales residenciales.
En la literatura se critica a menudo la ausencia en el actual Código Civil de la Federación de Rusia de una disposición sobre la certificación notarial obligatoria del contrato de compraventa de locales residenciales y otras transacciones inmobiliarias. Al mismo tiempo, se indican las siguientes consecuencias negativas de tal innovación en el Código Civil: un aumento en el nivel de criminalidad, ya que en nuestro país hay muchas personas con baja cultura jurídica; la aparición de costes adicionales presupuesto federal crear un servicio especial para garantizar el examen legal y la verificación de la legalidad de la transacción; largo período de registro estatal de una transacción (hasta 1 mes); costos adicionales ciudadanos por los servicios de un abogado calificado a la hora de redactar un contrato y algunos otros.
Aparentemente, uno no puede dejar de estar de acuerdo con esto, aunque la eliminación de la obligatoriedad notarización Algunas transacciones (incluidos los contratos de compraventa de locales residenciales) tienen ciertas consecuencias positivas. Por otro lado, la disposición según la cual los ciudadanos, según el Código Civil de la Federación de Rusia, tienen el derecho opcional de solicitar a un notario la certificación de una transacción para la cual la ley no establece una forma notarial obligatoria, apenas tiene importancia. base suficientemente sustantiva.
La mentalidad rusa funciona de tal manera que cuando se trata de procedimientos legales, considerados trámites innecesarios, si además su cumplimiento conlleva costes, entonces hay que descartarlos a la primera oportunidad. Pero esto, en última instancia, se vuelve contra los propios ciudadanos 1 .
Surgen ciertos problemas en caso de fallecimiento de una de las partes antes del registro estatal de una transacción inmobiliaria. Si una transacción sujeta a registro estatal (incluido un contrato para la venta de locales residenciales) está notariada, pero no registrada en una institución de justicia, entonces no se concluye (cláusula 3 del artículo 433 del Código Civil de la Federación de Rusia), y como transacción inválida no puede dar lugar a consecuencias legales (cláusula 1 del artículo 165 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Cabe señalar que en este caso, el apartado 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia no es aplicable, ya que prevé las consecuencias de la evasión del registro por parte de una parte, pero no la terminación de su personalidad jurídica (si el sujeto de derecho ya no existe, entonces no hay nadie a quien evadir). Es obvio que en caso de fallecimiento del cedente, el cesionario, habiendo recibido una denegación del registro estatal de la transacción, tiene derecho a solicitar al tribunal el reconocimiento de su derecho si la transacción realmente se ejecutó. En este caso, el registro estatal del derecho del adquirente (pero no de la transacción) se llevará a cabo sobre la base de una decisión judicial.
Cabe destacar que en la literatura jurídica se ha generalizado el punto de vista según el cual la falta de registro estatal de un contrato de compraventa de un local residencial conlleva la nulidad incondicional de la transacción.
Por ejemplo, Kozyr O.M escribe: “El artículo 165 del Código Civil establece las más estrictas posibles consecuencias no realizar el registro estatal de una transacción inmobiliaria, que por fuerza de ley está sujeta a dicho registro. Tal transacción se considera nula, lo que significa que no da lugar a consecuencias legales en absoluto. Sin embargo, en casos de comportamiento deshonesto de una de las partes, expresado en evasión del registro, el tribunal, a solicitud de la otra parte, tiene la oportunidad de tomar una decisión sobre el registro de la transacción de conformidad con decisión judicial, lo que salva la transacción de la “insignificancia” (cláusula 3 del artículo 165)”.
Conclusión
Entonces, hemos examinado el concepto y los elementos de un contrato de compraventa de bienes raíces, el contenido de un contrato de compraventa de bienes raíces, así como las características de la venta de locales residenciales.
Los bienes raíces son la base producción de materiales y el bienestar patrimonial de los ciudadanos. Invertir capital y ahorro en bienes raíces es lo más importante proceso económico economía de mercado. Estas circunstancias, así como las características de los bienes inmuebles como objeto de propiedad y otros derechos de propiedad, requieren una atención especial por parte del legislador y una cuidadosa regulación legal.
Como objeto pleno de derechos civiles, los bienes inmuebles comenzaron a regresar a la circulación civil rusa desde principios de los años 90.
No se puede subestimar la importancia de las normas jurídicas públicas a la hora de regular las relaciones inmobiliarias. La naturaleza de este objeto representa la intervención más significativa del derecho público en la regulación de cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles, en comparación con la regulación de otros objetos de derechos civiles. Sólo puede plantearse la cuestión de cuál es la relación óptima entre derecho privado y derecho público.
El Código Civil de la Federación de Rusia sentó las bases para tal relación, que difiere de lo que existía en el derecho soviético.
Lista de literatura usada:
1. Constitución de la Federación de Rusia.
2. Código Civil de la Federación de Rusia.
3. Ley Federal de 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos".
4. Ley Federal de 24 de julio de 2002 No. 101-FZ “Sobre la rotación de tierras agrícolas” (modificada el 21 de diciembre de 2004).
5. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 15 de marzo de 1997. Núm. 319 "Sobre el procedimiento para determinar el precio estándar de la tierra".
6. Apéndice de la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 13 de noviembre de 1997. No 21.
1. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Derecho contractual. Libro 2: acuerdos sobre transferencia de propiedad. M., 2000, pág. 879.
2. Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, 1998, núm. 1.
3. Derecho civil: Libro de texto // Ed. E. A. Sujánova. M., 2001, pág. 570.
4. Comentario al Código Civil de la Federación de Rusia (segunda parte) / Ed. T. E. Abova, A. Yu. M., 1999.
5. Kozyr O. M. Bienes raíces en el nuevo Código Civil de Rusia. Código Civil: problemas, teoría, práctica. Moscú, 1998, pág. 413.
6. Comentario a la segunda parte Código civil RF para emprendedores / Ed. V. D. Karpovich. M., 1996.
7. Krasheninnikov P.V. Transacciones con locales residenciales: comentario sobre la legislación civil y de vivienda y la práctica de su aplicación. Moscú, 1999, pág. 671.
8. Piskunova M.G. Características del surgimiento de derechos sobre bienes inmuebles y problemas de registro estatal. M., 2000, pág. 490.
9. Sinaisky V.I. Derecho civil ruso. M., 2001, pág. 621.
10. Shershenevich G. F. Curso de derecho civil. M., 1998, pág. 590.
11. Shershenevich G. F. Libro de texto ruso derecho civil. Moscú, 1997, pág. 790.
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El contrato de compraventa de un inmueble se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (cláusula 2 del artículo 434).
El incumplimiento de la forma del contrato de compraventa de un inmueble conlleva su nulidad.
Comentario al artículo 550
1. Comentario del apartado 1. Arte. establece reglas especiales sobre la forma del contrato de compraventa de bienes inmuebles. Dicho acuerdo deberá celebrarse por escrito mediante la redacción documento único, firmado por ambas partes. Otras opciones para la forma escrita de un acuerdo conocidas en el ordenamiento jurídico interno, por ejemplo, el intercambio de documentos a través de comunicaciones postales, telegráficas, electrónicas y de otro tipo (ver párrafo 2 del artículo 434 del Código Civil), son insuficientes para su celebración. (ver Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de 2 de julio de 2007 N A43-2514/2007-23-64).
2. De conformidad con el apartado 1 del art. 452 del Código Civil, un acuerdo para modificar o rescindir un contrato se realiza en la misma forma que el contrato, a menos que se derive de la ley, otros actos jurídicos, contratos o costumbres comerciales lo contrario. Por lo tanto, un acuerdo para modificar o rescindir un contrato de compraventa de bienes inmuebles también debe plasmarse en un documento único firmado por las partes.
3. El contrato de compraventa de inmuebles se considera celebrado desde el momento en que se firma un solo documento escrito por ambas partes. Las excepciones son el contrato de compraventa de locales residenciales (ver artículo 558 del Código Civil) y el contrato de compraventa de una empresa (ver artículo 560 del Código Civil), que están sujetos a registro estatal y entran en vigor a partir de el momento de su registro (inciso 3 del artículo 433 del Código Civil).
4. Comentarios del apartado 2. Arte. establece consecuencias especiales por violar la forma escrita de este acuerdo (cf. reglas generales cláusula 1 art. 162 Código Civil). El incumplimiento de la forma del contrato de compraventa de bienes inmuebles, ya sea que se haya formalizado oralmente o en violación de los requisitos de una única forma escrita, implica la nulidad del contrato.
En virtud de un contrato de compraventa de bienes raíces, el vendedor se compromete a transferir a propiedad del comprador un terreno, edificio, estructura, apartamento u otro inmueble, y el comprador se compromete a aceptar esta propiedad y pagar el precio determinado por las partes. para ello (inciso 1, artículo 549, inciso 1 Art. 454 Código Civil).
El contrato de compraventa de bienes inmuebles es consensual, retribuido y mutuo. El vendedor de un inmueble puede ser el propietario del inmueble o una persona especialmente autorizada por él en virtud de ley o contrato. El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe celebrarse por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes. Incumplimiento forma establecida conlleva su nulidad (artículo 550 del Código Civil). Un contrato de compraventa de inmuebles (a excepción del contrato de compraventa de local residencial) se considera celebrado desde el momento en que las partes firman un documento único que establece todos sus términos esenciales. La transferencia de propiedad de bienes inmuebles del vendedor al comprador está sujeta al registro estatal. Si no hay ninguna disposición en el contrato sobre la distribución de los costos para el registro estatal de la transferencia de propiedad, estos costos deben correr a cargo del vendedor.
Los términos esenciales de un contrato de compraventa de bienes inmuebles incluyen condiciones sobre el objeto del contrato y el precio del bien inmueble en sí. Atención especial Al celebrar un contrato, es necesario prestar atención a la identificación del objeto determinando la ubicación del inmueble en el terreno correspondiente o como parte de otro inmueble. Cabe señalar que si el vendedor del edificio no es el propietario del terreno en el que se encuentra, se transfieren a el comprador.
Con base en las características de las distintas categorías de bienes inmuebles, la ley determina reglas especiales para su compra y venta:
1. Si los terrenos están sujetos a compraventa, primero deben someterse al registro catastral estatal y tampoco ser incautados ni limitados en circulación (artículo 27 del Código de Tierras). Además, el vendedor está obligado a proporcionar al comprador información sobre los gravámenes del terreno y las restricciones a su uso.
2. Hay características de la venta de locales residenciales, que son que el contrato de venta de locales residenciales está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro (cláusula 2 del artículo 558 del Código Civil), una condición esencial del contrato de compraventa de una casa, apartamento, parte de un edificio residencial o un apartamento u otra vivienda en la que viven personas que, de conformidad con la ley, conservan el derecho a utilizar este local después de su adquisición por parte del comprador, es una lista de estas personas indicando sus derechos de uso del local residencial en venta (cláusula 1 del artículo 558 del Código Civil), y que La venta de locales residenciales en los que viven miembros menores de la familia del propietario sólo se permite con el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela (cláusula 4 del artículo 292 del Código Civil). También si estamos hablando de en la adquisición de la propiedad de un local en un edificio residencial de varios apartamentos, una participación en el derecho pasa al adquirente propiedad común para bienes comunes de la casa (escaleras, ascensores, buhardillas, sótanos, terrenos con elementos paisajísticos y paisajísticos, etc.).
