Documentos constitutivos del promotor. Aceptación de un apartamento por parte del promotor.

Sabemos que la credulidad puede ser peligrosa. Pero hay muchos ciudadanos crédulos que siguen siendo víctimas de estafadores debido a su descuido. Le diremos qué documentos del desarrollador debe verificar antes de comprar un apartamento en un edificio en construcción.

Habiendo decidido comprar bienes raíces nuevos, debe tener paciencia y estudiar detenidamente toda la información sobre el desarrollador, reseñas de clientes, opiniones de expertos y artículos útiles, incluido este. Si la empresa que construye la casa que le gusta no ha demostrado ser la mejor, es probable que los inversores insatisfechos ya hayan publicado muchas críticas negativas y habrá otras informaciones que le obligarán a posponer la compra.

Comprar un apartamento a un promotor. Recopilamos información en Internet.

Antes de comprar un apartamento a un desarrollador, debe hacer lo siguiente:

• Ingrese el nombre del desarrollador en la barra de búsqueda. En la web de la empresa se puede conocer cuánto tiempo lleva en el mercado, cuántas casas ha construido y solicitar la dirección de la casa en construcción. Estudia todo el material al máximo, no limitándote a un par de páginas;
• Si se publica una declaración de proyecto en el sitio web del desarrollador, léala atentamente. Es en la declaración del proyecto donde generalmente se indica sobre cuya base se obtuvo el sitio de desarrollo, si existe un permiso de construcción y otros hechos importantes;
• visite el sitio web del Tribunal de Arbitraje en el lugar de registro del desarrollador (ya ha encontrado información al respecto en el sitio web de la empresa). En la sección “Expediente de caso de arbitraje”, en el campo “participante del caso”, ingrese el nombre completo de la empresa desarrolladora. De esta forma podrás saber con quién, cuándo, por qué motivo y por qué importes. empresa constructora estuvo involucrado en un litigio. Si resulta que el promotor tiene una deuda adjudicada de varios cientos de millones, se recomienda buscar otro. También puede consultar la lista de posibles empresas en quiebra en la página web del Tribunal Arbitral;
• Es útil estudiar el recurso https://egrul.nalog.ru. Consulte las secciones:

1. mensajes de personas jurídicas publicados en la revista “Vestnik” registro estatal» - sobre la toma de decisiones sobre liquidación, reorganización, reducción capital autorizado, adquisición por parte de una sociedad de responsabilidad limitada de hasta el 20% del capital autorizado de otra empresa, así como otros mensajes de personas jurídicas que deben publicar de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia;
2. información publicada en la revista "Boletín de Registro Estatal" sobre las decisiones tomadas por las autoridades de registro sobre la próxima exclusión de personas jurídicas inactivas del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas;
3. lista de personas jurídicas cuyos órganos ejecutivos incluyen personas inhabilitadas.

Eche también un vistazo a los recursos de las autoridades locales y los departamentos de registro estatal, catastro y cartografía. Aquí puede encontrar información sobre en qué terreno se está realizando la construcción y de qué dependerá la composición de los documentos.

¿Qué comprobar al comprar un apartamento a un promotor?

No puedes limitarte a recopilar información en Internet. La construcción de un edificio residencial de varias plantas requiere la presencia de una gran cantidad de papeles de diversos grados de importancia. Hay muchas recomendaciones sobre qué comprobar al comprar un apartamento. Los más valiosos se enumeran a continuación.

¡La oficina de la empresa promotora no puede negar el acceso a los documentos! Los derechos del potencial comprador están consagrados en los artículos 19, 20 y 21. Ley federal No. 214-FZ. A la hora de comunicarte con un representante de la empresa promotora actúa con confianza y tranquilidad, la verdad está de tu lado. Un desarrollador concienzudo proporcionará sin ningún problema. documentos necesarios, ya que es de su interés y ayuda a generar confianza con el cliente.
Si el gerente se niega a mostrar los documentos, ¡este es un motivo para tener cuidado!

Lista de documentos que deben consultarse con el desarrollador:

• certificado de registro estatal entidad legal. Si la empresa desarrolladora fue creada antes del 1 de julio de 2002, deberá contar con un certificado de ingreso de la información de registro en el Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado;
• un extracto del Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado (USRLE), que debe cotejarse con la declaración del proyecto y asegurarse de que la lista de fundadores sea correcta. La fecha de dicho extracto no debe exceder de 1 mes;
• estatuto de una entidad jurídica. Se debe prestar especial atención a los apartados “Tipos de actividades” y “Órgano ejecutivo”, donde se indican los términos y alcance de las facultades del administrador;
• Permiso de construcción: debe expedirse específicamente para el objeto que le interesa. Sucede que una empresa constructora está construyendo varias casas al mismo tiempo, pero solo se ha recibido permiso para una de ellas. Tenga en cuenta el período de validez del permiso: un documento obsoleto no es válido;
• un contrato de inversión firmado con el propietario del terreno en el que se ubicará la casa. Debe definir el inversor, el cliente, el momento y el volumen de construcción, el tamaño de la participación de la ciudad ( municipio o región). Si el inversor viola los términos del contrato, su participación puede disminuir o pasar al cliente;
• aplicaciones mencionadas en Contrato de inversión: contratos, pedidos, calendarios de pagos, planos de distribución de apartamentos, reglamentos y otra documentación adicional;
• licencia: preste especial atención a los detalles principales: tipo y número del documento, quién y cuándo fue emitido. Asegúrese de que la licencia no haya caducado;
• contrato de arrendamiento terreno— compararlo con el período de construcción de un edificio residencial. Además del plazo del arrendamiento, es necesario prestar atención a quién es el inquilino y quién tiene derecho a construir en el terreno especificado. Familiarícese con el plano, los límites, el número catastral y la dirección del sitio. Los datos deben coincidir con los indicados en la declaración del proyecto. Si descubre que el contrato está vencido, lo más probable es que esto indique una violación del plazo de entrega del objeto;
• un borrador de acuerdo que el desarrollador se propone firmar. Solo se debe no recomendar la celebración de ningún otro tipo de documento: contrato de inversión, contrato de préstamo o contrato preliminar. Estas transacciones se consideran condicionalmente ilegales y pueden ocultar la falta de un permiso de construcción, la renuencia a registrarse y otros peligros;
• Pasaporte de la persona con quien se firma el contrato. Verifique los datos de su pasaporte con el poder o con un extracto del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas;
• También es recomendable solicitar un protocolo sobre el nombramiento de un responsable. empresa constructora, así como una orden sobre su nombramiento para el cargo de Director General;
• si el contrato no lo firma uno mismo gerente general y su adjunto o gerente de ventas, dicha persona debe tener un poder para tener derecho a firmar un acuerdo y concluir una transacción. Se debe adjuntar al acuerdo una copia de dicho poder.

Cerca del territorio en el que se construye la casa, puede haber un monumento cultural o un monumento natural, que el promotor está obligado a preservar. La empresa debe tener obligaciones de seguridad para la preservación de dicho monumento, registradas en el reglamento firmado con la organización autorizada. De acuerdo con estas normas, el promotor construye sus instalaciones. Por causar daño al objeto. herencia cultural el desarrollador está sujeto a responsabilidad: financiera o penal (si se demuestra la intención). La infracción puede dar lugar a la prohibición de nuevas construcciones o las pérdidas sufridas impedirán que el promotor complete el trabajo.

Es importante prestar atención no estabilidad financiera empresa constructora: en particular, es útil obtener información sobre en qué bancos está acreditado el promotor.

La compra de bienes inmuebles nuevos es un proceso difícil y que requiere mucho tiempo. Para que el dinero y los esfuerzos invertidos no sean en vano, es necesario abordar detenidamente la elección del promotor. Si no tienes tiempo suficiente para estudiarlo todo. información importante¡Es mejor contactar a un especialista!

La participación de los ciudadanos en la construcción de viviendas de capital compartido implica la celebración de un acuerdo con el promotor. Sin embargo, incluso en la etapa de preparación para formalizar las relaciones contractuales, es necesario asegurarse de que no haya riesgos, porque por culpa de un desarrollador sin escrúpulos se puede perder no solo objeto futuro bienes inmuebles, pero también inversiones. Hoy hablaremos sobre qué documentos debe consultar con el desarrollador antes de comprar un apartamento.

Preparación para celebrar un contrato y verificar información sobre el desarrollador.

En la etapa preparatoria para concluir un acuerdo con un desarrollador, es extremadamente importante que los ciudadanos establezcan con quién están tratando. anuncios o críticas favorables en el sitio web oficial de una empresa constructora no garantizan en absoluto que el promotor cumplirá adecuadamente con sus obligaciones.

Para minimizar el riesgo de pérdida. dinero, es posible obtener información preliminar sobre la empresa en recursos de Internet disponibles públicamente. Para ello, los ciudadanos tienen la oportunidad de:

1. consultar la documentación del proyecto, que el promotor está obligado a publicar en su sitio web de conformidad con el art. 3.1 de la Ley N° 214-FZ;
2. especificar abrir informacion sobre casos judiciales actuales que involucran a la empresa, incluida la quiebra, buscando en el archivo de casos de arbitraje (el archivo está disponible en el sitio web oficial de cualquier tribunal de arbitraje);
3. instalar a través del sitio web oficial servicio de impuestos hechos de publicación por parte de la empresa de avisos de próxima liquidación o reorganización;
4. estudie la información incluida en el Mapa Público de Rosreestr, donde se indica el conjunto mínimo de información requerido para cada propiedad.

Además, los sitios web de los gobiernos locales contienen planes urbanísticos asentamientos, incluyendo la indicación de los motivos de desarrollo y el nombre de la empresa constructora. Esta información ayudará a determinar la legalidad del inicio de la construcción y establecer el cumplimiento de las actividades del promotor con la documentación urbanística del municipio.

Comprobación de documentos al comprar una casa a un promotor.

La Ley Federal No. 214-FZ obliga al desarrollador no solo a tener la documentación completa para la implementación trabajo de construcción, pero también proporcionar acceso a él a los participantes. construcción compartida. La lista de documentos que confirman la legalidad del trabajo en la construcción de un edificio también está establecida por la Ley Federal No. 214-FZ.

Documentos que confirmen la situación jurídica del promotor.

Construcción edificios de apartamentos Sólo las personas jurídicas tienen derecho a ejercer. La capacidad jurídica de las organizaciones comienza desde el momento de su registro en autoridad fiscal como persona jurídica, y la información sobre ellas se inscribe en el Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado.

Cada persona jurídica debe contar con los siguientes documentos que confirmen su personalidad jurídica:

• certificados de registro y TIN;
• extracto del Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas (cualquier persona interesada también puede obtener la información disponible públicamente del Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas a través del sitio web del Servicio de Impuestos Federales);
• documentos constitutivos (incluido el estatuto), a partir de los cuales es posible establecer: el tamaño del capital autorizado, la composición de los fundadores, la estructura y nombre de los órganos de dirección, etc.

Esta información nos permitirá establecer el círculo de personas que fundaron la empresa y participan en sus actividades.

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Documentos que confirman la legalidad de la construcción.

El bloque de documentos más importante que le permitirá tomar una decisión sobre la celebración de un acuerdo con el desarrollador es la documentación de diseño y permisos. Incluye:

• una declaración del proyecto, que la empresa constructora también debe publicar públicamente en su sitio web oficial;
• proyectos estándar acuerdos que la empresa prevé celebrar con accionistas;
• un permiso de construcción expedido por un organismo autorizado y no vencido;
• documentación de diseño de la instalación que se está construyendo;
• conclusión sobre el cumplimiento de la persona jurídica y la documentación con los requisitos de la Ley N ° 214-FZ;
• acuerdo garantía bancaria o seguro de responsabilidad civil para una empresa constructora.

Todo documentación especificada Debe ser aprobado por las autoridades autorizadas y la supervisión de la construcción.

De particular importancia es la licencia del promotor, que confirma su capacidad para realizar actividades de construcción de viviendas. Este permiso también debe tener un período de validez vigente.

Documentación para el terreno.

La construcción de edificios de apartamentos sólo podrá realizarse en un terreno proporcionado al promotor para su legalmente. La propiedad de la tierra debe ser confirmada mediante un contrato de arrendamiento registrado ante las autoridades de Rosreestr. Al consultar este documento, debe prestar atención a las siguientes circunstancias:

• la duración del contrato debe coincidir con el período de construcción;
• inquilino legal - debe ser la misma persona que ordenó la construcción de la casa o el desarrollador directo;
• información sobre la parcela - número catastral, parámetros y propósito previsto del sitio debe coincidir con la documentación de diseño.

También puedes consultar la información del contrato de arrendamiento del terreno a través de tarjeta publica Rosreestr, que está disponible públicamente en Internet y permite a cualquier interesado obtener información abierta sobre cada propiedad.

Facultades de los funcionarios del promotor.

La suscripción de un convenio de participación compartida en la construcción sólo podrá ser realizada por personas autorizadas por el promotor. Dichas personas pueden incluir:

1. gerentes de una persona jurídica que tienen derecho a actuar sin poder;
2. empleados de la organización que estén autorizados mediante poder para formalizar relaciones contractuales con los ciudadanos;
3. intermediarios ( individuos y empresas) a quienes se les otorga la autoridad para buscar clientes y redactar contratos.

La posibilidad de declarar inválida una transacción depende de la presencia o ausencia de autoridad para celebrar contratos. Estas consecuencias adversas pueden conducir a la pérdida de fondos de los ciudadanos, por lo que se debe prestar especial atención a la verificación de las credenciales.

Más información

Dado que una empresa constructora está interesada en atraer fondos de nuevos clientes, por iniciativa propia puede ofrecer un conjunto adicional de documentos que demuestren las ventajas de la empresa sobre sus competidores. Pueden incluir:

• información sobre instalaciones construidas previamente y los resultados de su puesta en servicio;
• cartas de agradecimiento y otros documentos de incentivo emitidos a la empresa por la impecable calidad del trabajo realizado;
• documentos sobre la aprobación de la certificación de calidad voluntaria;
• información sobre instituciones bancarias que trabajan con el desarrollador y sus clientes.

La lista de dicha documentación no está limitada por la ley y le permite confirmar la confiabilidad del desarrollador ante los ojos de un cliente potencial.

Así, sólo el estudio del conjunto de documentos de que dispone el promotor garantizará la fiabilidad de la transacción para la adquisición de un proyecto de construcción compartido y minimizará los riesgos para los ciudadanos.

Comprobamos la fiabilidad de la empresa. ¿Qué documentos debe tener el desarrollador? ¿A quién debo contactar para obtener ayuda?

Tiempo de lectura: 9 minutos

Comprar un apartamento en mercado primario tiene muchas ventajas. Esto incluye costos, nuevas comunicaciones, diseño y modernas materiales de construcción. Al final, estos inmuebles no tienen historia, lo que también es algo positivo. La alegría de una compra sólo puede verse eclipsada por la mala calidad del trabajo o los retrasos en la entrega de la casa. En el caso “pico”, la construcción puede detenerse durante mucho tiempo, o incluso para siempre. Es el miedo a repetir la suerte de los accionistas defraudados lo que impide a muchos ciudadanos comprar apartamentos en edificios nuevos.

¿Cómo comprobar la fiabilidad de una empresa?

Pero la precaución, incluso justificada, no es motivo para renunciar a su sueño. Lo principal es el enfoque correcto para la elección. El inversor ideal es una empresa fiable, responsable, con buena reputación y una sólida base de producción, que opere estrictamente en el marco de legislación federal.

En los foros puedes aprender mucha información útil sobre el desarrollador.

Para encontrar un desarrollador de este tipo, lo mejor es buscar ayuda en fuentes abiertas. Se puede obtener información de artículos analíticos y reseñas, que grandes cantidades están disponibles en Internet. Hay muchos sitios en Internet dedicados a bienes raíces y foros para inversores inmobiliarios que ayudarán a eliminar a los desarrolladores sin escrúpulos y simplemente irresponsables.

Si después de un filtro preliminar ha elegido una propiedad atractiva, finalmente debe asegurarse de que este promotor es digno de su confianza. Para hacer esto, debe estudiar detenidamente la documentación relacionada tanto con el desarrollador como con el complejo residencial en el que planea comprar un apartamento.

¿Qué documentos requiere del desarrollador?

Dado que cualquier construcción está cargada de una gran cantidad de papeles, es necesario hacer de inmediato una lista que sea de particular importancia para el inversor. Un posible accionista debe tener acceso a los siguientes documentos:

• documentación constitutiva;
• licencias de desarrollador;
• permiso de construcción;
• documentación del proyecto;
• documentos de título del terreno;
• documentos financieros.

Es recomendable comportarse con tranquilidad y confianza en la oficina. Según los artículos 19, 20 y 21 de la Ley Federal, un posible accionista tiene derecho a solicitar al promotor todos los documentos necesarios (originales o copias certificadas). En teoría, los documentos deberían entregarse previa solicitud, pero en la práctica ocurre lo contrario. Si un empleado de la oficina se niega a mostrar los documentos solicitados, este es un motivo para despedirse de la empresa para siempre.

Si no tiene suficiente experiencia para trabajar con documentos, invite a un especialista que se ocupe de edificios nuevos: un agente inmobiliario o un abogado competente. Estudiará los documentos y les dará una valoración experta.

Documentos constitutivos: para que todo sea conforme a la ley

Los documentos constitutivos del desarrollador incluyen:

• Estatuto de la empresa;
• certificado TIN;
• Certificado OGRN;
• Certificado de inscripción en el Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado.

Preste atención a la correcta ortografía del nombre de la empresa y a la coincidencia de su dirección real y legal. Sería útil informarse sobre los datos de los fundadores y copropietarios de la empresa, así como sobre la distribución de votos en los órganos de gobierno. Es muy importante la información sobre los objetos que la empresa ha vendido durante los últimos tres años y sus direcciones. Asegúrese de averiguar en qué medida las fechas de entrega de cada complejo residencial correspondieron a las previstas.

Si alguna información le parece poco confiable, o si hay diferencias entre los datos de los documentos y los del sitio web oficial del desarrollador, es mejor tener cuidado y verificar la información nuevamente.

Licencia de desarrollador y permiso de construcción: consulte el período de validez

Toda empresa constructora debe tener una licencia y los edificios nuevos deben tener un permiso de construcción.

La licencia de desarrollador es otro documento que un potencial accionista debe estudiar. Otorga a la empresa el derecho a realizar actividades relacionadas con la construcción. En primer lugar, debe verificar los datos que son importantes para el comprador: la fecha de recepción, el tipo y número de la licencia, la autoridad que emitió el documento.

Lo primero que debes asegurarte es que la licencia no haya caducado. Asegúrese de pedirle al personal de la oficina que le muestre el documento original. Es muy importante que el desarrollador tenga una licencia válida, ya que legitima las actividades de la empresa.

El segundo documento importante es un permiso de construcción. La empresa puede construir varios proyectos simultáneamente, así que asegúrese de estar registrada en aquel en el que desea comprar vivienda. A menudo hay casos en los que un desarrollador prepara documentos para un objeto, pero crea varios en paralelo. complejos residenciales. Además, verifique la fecha de emisión del permiso, ya que puede estar vencido.

¿Cuánto nos cuesta construir una casa?

Si todo está en orden con el permiso y la licencia de construcción, entonces se puede proceder a estudiar la declaración del proyecto. Contiene toda la información sobre la futura vivienda, por lo que no se puede subestimar la importancia de este documento.

El promotor debe poner la declaración a disposición del público para que todos los inversores potenciales puedan leerla. Se somete al Peritaje Estatal de Construcción, que emite una conclusión sobre el cumplimiento del documento. reglamentos técnicos y normas establecidas adoptadas en la Federación de Rusia.

La información especificada en la declaración del proyecto incluye:

• finalidad, plazos y etapas de construcción;
• dirección del proyecto;
• permiso de terreno e inicio de construcción;
• cantidad y especificaciones técnicas apartamentos;
• la composición de la propiedad que pasará a ser propiedad común de los vecinos de la casa;
• funciones y finalidad de los locales que no se incluirán en propiedad compartida residentes;
• el plazo previsto para la puesta en funcionamiento de la casa y el nombre de la organización responsable de ello;
• riesgos financieros y sus seguros;
• costo estimado del proyecto;
• lista contratistas responsable de la implementación de etapas individuales de trabajo;
• información sobre inversiones adicionales en construcción;
• la forma en que el promotor cumplirá con sus obligaciones.

Alquiler o propiedad: verificamos los documentos del terreno.

Es importante saber quién es el dueño de la tierra.

Además de los documentos que acrediten la legitimidad de la empresa y sus proyectos de construccion No menos importante es el terreno en el que se construye el edificio. Si los documentos del terreno no están en regla, la casa terminada puede esperar años para ponerse en funcionamiento y, con ella, los accionistas que tienen la mala suerte de contactar con una empresa que no ha formalizado adecuadamente las relaciones con el terreno.

Un desarrollador puede construir un edificio residencial en un sitio que esté bajo contrato de arrendamiento a largo plazo o que sea propiedad de la propiedad. Si se ha celebrado un contrato de arrendamiento entre la empresa y el propietario del terreno, es necesario comprobar si expirará antes de la finalización prevista de la construcción. Si el desarrollador es propietario del terreno sobre la base de un certificado de propiedad, entonces debe asegurarse de que la información de los documentos constitutivos y el certificado coincidan completamente.

Atención especial Preste atención a los detalles especificados en los documentos de título y, sobre todo, a la dirección y área de la parcela, su número catastral. Si el sitio está arrendado, no estaría de más aclarar los datos de su propietario.

Sería útil recordar que las fechas previstas y reales de finalización de la construcción rara vez coinciden. El proyecto se reconoce oficialmente como proyecto de construcción a largo plazo si la fecha de puesta en servicio se retrasa tres años con respecto a la prevista. Por tanto, es importante que el contrato de arrendamiento prevea una asignación de tiempo suficiente.

La estabilidad financiera y su importancia para hacer negocios

La situación financiera de la empresa es el factor más importante del que depende en gran medida la calidad y el momento de la construcción. Puedes hacerte una idea basándose en balance e informes anuales. Si no tiene las calificaciones suficientes para resolverlo usted mismo, contrate a un especialista: un abogado o un agente inmobiliario.

Cuando empieces a comprobar el estado de cosas en la empresa a la que vas a confiar la construcción de tu vivienda, hazlo con todo el cuidado posible. Recuerda que de ello puede depender tu tranquilidad y bienestar futuro.

La construcción de un edificio residencial va acompañada de la elaboración de diversa documentación. Te contamos qué documentos debe aportar la promotora al comprador del piso.

No es ningún secreto que en el mercado de la construcción existen empresas sin escrúpulos que buscan facilitar a los inquilinos actos sin importancia para firmar y ocultar los que son de suma importancia. ¿Qué documentos debe aportar el promotor al comprador del apartamento? Intentemos responder a esta pregunta.

Lo que exige la ley

De acuerdo con 214-FZ, el desarrollador, a la primera solicitud del comprador del apartamento, está obligado a proporcionar los siguientes documentos :
Documentos constitutivos: Carta, Certificado de inclusión en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas, Certificado OGRN, TIN;
Licencia;
Permiso de construcción;
Documentación del proyecto con todos los cambios, si se realizaron durante el proceso;
Estudio de viabilidad del proyecto;
Conclusión del examen estatal de la documentación de diseño;
Confirmar el derecho a un terreno;
Financiero – aprobado informes anuales, reportándose por 3 el año pasado implementación actividad empresarial o por el período real de actividad empresarial o libros de ingresos y gastos cuando utilizando el sistema tributario simplificado(sistema tributario simplificado;
informe del auditor durante el año pasado.

La confiabilidad de una empresa se puede juzgar por la rapidez con la que los documentos especificados se entregan al cliente para su revisión. Un inquilino potencial debe tener cuidado con una negativa irrazonable a emitir permisos, licencias, dictámenes, etc.

¿A qué deberías prestar atención primero?

Lo primero a lo que se debe prestar atención al conocer una empresa son sus documentos constitutivos. Deberán presentarse en original o mostrarse copia autenticada ante notario. Se verifica la información sobre la empresa: nombre, dirección real y legal, información sobre los fundadores y copropietarios. El representante de la empresa debe tener un poder para tener derecho a negociar con los futuros propietarios.

Sería buena idea informarse sobre los proyectos de la empresa en los que participó como desarrollador. Se proporcionan las direcciones de los objetos, las fechas reales del inicio de la construcción del edificio y su puesta en funcionamiento.

Si las pruebas y el estatuto no generan dudas, es el momento de pasar al estudio de la licencia y el permiso de construcción. Se verifica el tipo de licencia, se verifica su número y se especifica el nombre de la autoridad que la emitió. Lo más importante es su período de validez.
El promotor está obligado a presentar una declaración de proyecto para su revisión. Este es el documento más importante relacionado con la instalación en construcción. Normalmente, la declaración se publica públicamente para que los inversores potenciales puedan verla en cualquier momento.

La declaración debe contener la conclusión del Peritaje Estatal de Construcción. La conclusión indica que el proyecto cumple con las normas técnicas y legislativas.

En la declaración del proyecto en obligatorio contiene la siguiente información:
Dirección donde se realiza el trabajo;
Objeto de la construcción, plazos, etapas principales;
Datos sobre el permiso de construcción recibido y el título de propiedad;
Lista de bienes que se incluirán en propiedad común compartida;
El número previsto de apartamentos, sus principales características técnicas;
Funciones locales no residenciales incluido en propiedad compartida común;
Voluta riesgos financieros construcción y sus seguros;
Fecha prevista de puesta en servicio de la instalación;
Costo de construcción de la instalación;
¿Cómo se asegura el cumplimiento de las obligaciones de la empresa?
Lista de contratistas;
Otros fondos de inversión invirtieron en la construcción de la instalación.

El promotor está obligado a proporcionar al inquilino los documentos del terreno bajo la propiedad. Son tan importantes como la declaración del proyecto.

Si los documentos de propiedad se expiden con violaciones, surgirán serios problemas con la puesta en servicio del edificio.

Se debe emitir un certificado de propiedad o un contrato de arrendamiento a largo plazo para el sitio. En el certificado de propiedad es necesario aclarar los datos de la empresa y compararlos con los documentos constitutivos. Y en el contrato de arrendamiento conviene comparar su plazo con la fecha prevista de puesta en funcionamiento del edificio. El derecho de arrendamiento de la tierra no debe extinguirse hasta que la casa entre en funcionamiento.

El plazo debe exceder la fecha de puesta en servicio prevista, porque la construcción puede retrasarse.

Al formalizar una relación con un cliente, el promotor está obligado a celebrar un contrato de participación en la construcción compartida (DDU). Tiene prioridad sobre todos los demás contratos y acuerdos.

Si una empresa entra en un DDU, esto significa que tiene un permiso de construcción y el terreno es propio o arrendado.
El DDU debe contener:
Información sobre el objeto de construcción compartido que se transfiere;
Condiciones de transferencia del objeto;
Costo del contrato, términos y procedimiento de pago de honorarios;
Período de garantía del objeto.

Si una empresa proporciona voluntariamente todos los documentos enumerados, esto indica su carácter abierto y respetuoso de la ley. Esto es exactamente lo que es nuestra empresa.

A pesar de que las autoridades están haciendo grandes esfuerzos para reducir el número de accionistas defraudados, hoy, según Marat Oganesyan, vicepresidente senior del banco, “ capital rusa“En Rusia hay 100.000 personas así. sitio web preparado instrucciones paso a paso, con el que podrá comprobar de forma independiente al desarrollador y comprender si existe riesgo de convertirse en un accionista defraudado.

El año pasado, 2.700 empresas quebraron en Rusia, este año ya son 170 y 5 de ellas construyeron nuevos edificios en Moscú y la región de Moscú. Y como señaló Olga Tarakanova, directora ejecutiva del grupo ORDO, la mayoría de las empresas en quiebra no eran nuevas en el mercado inmobiliario: su experiencia era de 7 años o más. La quiebra más ruidosa que retumbó en todo el país es, por supuesto, triste historia Compañía Su-155. Los editores del sitio, junto con un abogado, se reunieron con compradores engañados que contaron sus historias.

Desafortunadamente, la crisis ha intensificado la competencia en el mercado inmobiliario de la región de Moscú. Como subrayó Marat Khusnullin, teniente de alcalde de Moscú para Políticas de Desarrollo Urbano y Construcción, en el séptimo seminario “Diálogo con los inversores”, sólo el 5% de las empresas constructoras recaudan de forma deliberada y fraudulenta dinero supuestamente para proyectos de construcción y luego desaparecen con él. “El resto de los promotores no pueden completar la construcción debido a negocios mal estructurados, errores de planificación y estrategias comerciales mal concebidas. Y esta es otra razón por la que en la industria sólo deben permanecer los profesionales”, enfatizó entonces el funcionario.

Según la Fiscalía General de la Federación de Rusia enIEn el trimestre de 2016 se cometieron en Rusia 254 delitos en el ámbito de la construcción de acciones y se iniciaron 124 causas penales. Es evidente que las violaciones de los derechos de los accionistas siguen siendo generalizadas

El sitio ya ha escrito sobre lo que debe hacer el comprador de un apartamento si el promotor se declara en quiebra y se congela la construcción. Hoy nuestras ofertas de Mystery Shopping instrucciones detalladas, que le ayudará a evaluar de forma independiente si es seguro comprar un apartamento en el nuevo edificio que le gusta.

1. Miramos la documentación de permisos.

Comenzamos a verificar el sitio de construcción con la documentación de permisos. Lo mínimo que debe estar presente en el sitio web registrado de un edificio nuevo y/o en el sitio web del promotor (así como de los intermediarios, si las agencias inmobiliarias participan en las ventas) es una declaración del proyecto y un permiso de construcción. Si existen condiciones técnicas adicionales para las comunicaciones, un modelo de DDU, esto solo confirma que el desarrollador no tiene nada que ocultar y, desde un punto de vista legal, la construcción está absolutamente limpia. Lista completa Para conocer los materiales que se deben mostrar en la oficina del desarrollador, lea el artículo de Vasily Sharapov, abogado de la empresa de desarrollo City-XXI Century: "Si el desarrollador no presenta los documentos, es una mala señal".

2. DDU vs cooperativa de vivienda

Hoy en día, en la región de Moscú, casi todos los desarrolladores venden viviendas en virtud de un acuerdo de participación accionaria. Sólo el 7% continúa trabajando para cooperativas de vivienda. Desafortunadamente, la DDU, a pesar de que es la forma más segura de comprar un apartamento en un edificio nuevo, no protege contra construcciones a corto y largo plazo. Es por eso que las autoridades intentan constantemente modernizar el 214-FZ para proteger lo mejor posible a los accionistas.

Sin embargo, si el desarrollador le ofrece un contrato de cooperativa de vivienda, tenga en cuenta que no está registrado en la Cámara de Registro, lo que significa que no protege contra ventas duplicadas; El contrato de cooperativa de vivienda permite al desarrollador posponer la finalización del complejo residencial, porque en esencia el contrato de cooperativa de vivienda son personas que voluntariamente se reunieron en una cooperativa y decidieron construir una casa para ellos mismos. En consecuencia, si dicha cooperativa contrató a un contratista general analfabeto o sin escrúpulos, la propia cooperativa asumirá la responsabilidad. Lea más sobre todos los riesgos de un acuerdo de cooperativa de vivienda en el artículo del autor de Denis Artemov, abogado del bufete de abogados Via lege, "Cómo reducir los riesgos al comprar un apartamento en el marco de un plan de cooperativa de vivienda".

3. Desarrolladorvsrevelador

A menudo se crea un desarrollador para un proyecto. Entonces, a veces, en los documentos el desarrollador puede ser una planta en cuyo sitio se está construyendo un nuevo edificio. Crear una determinada LLC para un proyecto es una práctica común. Los desarrolladores afirman que les conviene crear una entidad jurídica separada para la construcción, porque esto facilita la tributación, flujos financieros separados, no hay confusión, porque los grandes promotores pueden tener varios proyectos de construcción en marcha al mismo tiempo.

Sin embargo, los compradores se confunden cuando ven que una empresa conocida está vendiendo apartamentos y el contrato se concluye con un recién llegado, que no solo está creado especialmente para la construcción, sino que también entre sus fundadores se encuentra una empresa con un nombre impronunciable, registrada en Chipre o alguna otra zona costa afuera.

Por supuesto, esto no puede dejar de ser alarmante. Y debería ser alarmante. Una cosa es cuando el 100% de las acciones de la entidad jurídica creada pertenecen al promotor y otra muy distinta cuando las huellas del fundador se pierden en el extranjero y el dinero de los accionistas también permanecerá allí si se detiene la construcción.

4. Lista de desarrolladores de buena fe

Cada trimestre, Moskomstroyinvest actualiza en su sitio web una lista de desarrolladores fiables de Moscú. Puedes escribir el nombre de la empresa constructora en el campo “Buscar” y ver el resultado. La lista incluye solo aquellos desarrolladores que trabajan en el marco de 214-FZ. Sin embargo, como advierte Konstantin Timofeev, presidente de Moskomstroyinvest, es necesario prestar atención a la dirección de la propiedad, porque ha habido casos en que un promotor trabajó dentro de la ley en una dirección, pero no presentó informes en otra. “Por lo tanto, al comprar un apartamento, recomendamos a los ciudadanos asegurarse de que no sólo el promotor esté en la lista, sino también la casa en sí”, enfatiza el funcionario. También hay una lista de desarrolladores en quiebra en el sitio web de Moskomstroyinvest.

5. Estado del terreno

En la declaración del proyecto, es importante no solo establecer la relación entre el promotor y el promotor, sino también comprobar el estado del terreno para asegurarse de que el promotor realmente tiene derecho a construir en el terreno comprado o arrendado. edificio de apartamentos. El estado es muy fácil de comprobar en el sitio web de Rosreestr en la sección "Información de referencia sobre objetos inmobiliarios en línea". Basta con introducir la dirección o número catastral de la parcela, y la parcela en sí y su estado serán visibles en el mapa catastral público.

6. Seguro de responsabilidad del desarrollador

Introducido el 1 de enero de 2014 seguro obligatorio responsabilidad de los promotores (a partir del 1 de enero de 2017, el seguro sustituirá al fondo de compensación). La declaración de proyecto, así como el DDU, deben indicar el asegurador que asegura la construcción del conjunto residencial. Sin embargo, pocos compradores saben que sólo una aseguradora acreditada por el Banco Central tiene derecho a trabajar en el mercado inmobiliario y asegurar las obras de construcción. en el sitio web Banco Central Hay una lista de estas aseguradoras. También se actualiza periódicamente: por ejemplo, hasta hace poco figuraban en él 19 empresas, y hoy ya son 15. Asegúrese de consultar la lista y comprobar si la aseguradora especificada en su DDU está incluida en ella.

7. Pago del apartamento según el DDU

Desafortunadamente, una violación frecuente del contrato. participación accionaria es el procedimiento para recaudar dinero por parte de los desarrolladores. A pesar de que la DDU puede decir que el accionista debe pagar el apartamento dentro de 3 a 5 días a partir de la fecha de devolución del contrato desde el registro, a los desarrolladores les gusta pasar por alto este punto.

“La violación más común de la ley es recaudar dinero de un accionista antes de registrar un fideicomiso previo al empleo. 880 millones de rublos: este es el volumen de las multas impuestas a los promotores por esta infracción en 2015”.

Presidente de Moskomstroyinvest Konstantin Timofeev

Incluso en la etapa de selección de un apartamento, consulte con el gerente de ventas en qué orden debe pagar el apartamento. Si te dicen que debes pagar la primera cuota después de firmar el acuerdo y en efectivo, es una violación directa de la ley. El comprador puede depositar dinero en la carta de crédito del desarrollador, pero la empresa sólo puede acceder a ella después de devolver la LDU del registro. Puedes pagar un apartamento en efectivo, pero solo si tienes un DDU registrado en tus manos. Sin embargo, una carta de crédito hoy en día es la forma más segura de realizar pagos con un desarrollador. El comprador puede perder el cheque, pero el banco (como participante en la transacción) siempre proporcionará la confirmación de la transacción.

8. PDKP y acuerdo de reserva

Como regla general, hoy en día la mayoría de los desarrolladores ofrecen un servicio gratuito de reserva verbal de apartamentos por hasta 3 días. Sin embargo, puedes reservar un apartamento por más tiempo, pero tendrás que pagarlo. A menudo, este dinero se utiliza para compensar el costo de la propiedad, a menos que el comprador luego cambie de opinión acerca de cerrar el trato. Antes de la DDU, el desarrollador puede ofrecer al comprador celebrar un acuerdo de reserva, sin embargo, si el desarrollador lo invita a acordar verbalmente la reserva y depositar dinero, esta es una razón para tener cuidado. Todos los acuerdos que involucren financiamiento deben estar documentados entre las partes.

Además, hoy algunos desarrolladores proponen concluir un acuerdo preliminar de participación accionaria, argumentando que este acuerdo es un documento de las intenciones de las partes. Sin embargo, debe saber que PDKP no está registrado, a diferencia de DDU, y por lo tanto no protege contra ventas duplicadas. Es especialmente peligroso celebrar un acuerdo de este tipo en la etapa de excavación, incluso si, bajo la apariencia del PDKP, el desarrollador le ofrece hacer un depósito, ya que al rescindir este acuerdo por iniciativa del comprador, el depósito es requerido de conformidad con el párrafo 2 del artículo 381 Código civil RF no es reembolsable.

El PDCP sólo se puede firmar cuando la casa ya está construida, pero se encuentra en el proceso de aceptación por parte de la comisión estatal; en este caso ya no hay miedo a una construcción a largo plazo. Lea más sobre el PDKP en el artículo del jefe del departamento jurídico de Gazprombank-Invest, Alexander Kirilovichev, "Uso seguro del acuerdo preliminar de compra y venta" y en el artículo del jefe del departamento jurídico del MIG -Grupo de empresas inmobiliarias, Sergei Krakhin, “Riesgos del acuerdo preliminar de compraventa”.