¡Cómo construir un edificio residencial con ahorros reales! (Alejandro Volintsev). Cómo alquilar una casa en una discoteca: instrucciones, la experiencia de los visitantes Ventajas de una compra conjunta de bienes raíces

La construcción de muchas casas se lleva a cabo en concierto con familiares. Pero, ¿cómo puedes terminar sin nada al final?

Ciertamente, construir juntos es más fácil y económico que construir solos. Por lo general, dicha construcción se lleva a cabo por sí sola, lo que también le permite ahorrar mucho. Pero la vida es impredecible, y sucede que los recién llegados felices se convierten gradualmente en enemigos irreconciliables. Esto sucede especialmente a menudo cuando se divide una casa de construcción conjunta. Para evitar tal posible desarrollo de eventos, es necesario prever inicialmente algunos de los matices que el abogado Oleg Sukhov le dijo al Propietario.

acuerdo ante todo

Lo principal que ayudará a evitar futuros conflictos es un simple acuerdo de asociación. Oleg Sukhov dice que “tal acuerdo da lugar a un régimen de general propiedad fraccionada entre familiares que juntan fondos y esfuerzos para un objetivo común: la construcción de un edificio residencial. Después de tal acuerdo, los compañeros de "construcción" hacen contribuciones que inicialmente se suponen iguales. Si las contribuciones son diferentes, entonces esto debe indicarse en el contrato. Vale la pena saber que la contribución de cada uno de los participantes puede ser no solo dinero, sino también cualquier otra propiedad. Por ejemplo, parcela, materiales de construcción o incluso habilidades profesionales en la construcción o conexiones comerciales de alguien de la familia. Pero cada camarada debe contribuir a la causa común.

Texto del tratado

“Al celebrar un contrato, es necesario describir detalladamente los aportes de cada partícipe y las formas de las acciones aportadas, también se deben indicar los términos y el procedimiento para realizar los aportes, ya que la definición de acciones en propiedad comun basado precisamente en la evaluación de los depósitos, - dice el abogado Oleg Sukhov. “Además, no debemos olvidarnos de la cláusula que regula la realización de actividades conjuntas y la contabilidad de las operaciones conjuntas”. Vale la pena señalar que los lazos familiares no deben afectar el compañerismo de ninguna manera. Cada participante es responsable ante los demás por su contribución a la causa común. Por ejemplo, un participante es responsable del suministro de materiales, mientras que el otro se ha comprometido a construir. En este caso, el primer compañero debe entregar oportunamente materiales necesarios de acuerdo con los términos y condiciones estipulados en el contrato. El segundo está sujeto a requisitos de calidad y plazo. trabajos de construcción. “Por lo tanto, si las pérdidas son causadas por uno de los participantes en la construcción, entonces deben ser compensadas por ellos y no distribuidas entre todas las partes. Entonces, en uno de los casos, el Tribunal de la Ciudad de Moscú, anulando la decisión del tribunal de primera instancia sobre la distribución del monto del aumento en el costo de la construcción entre todos los participantes, indicó que, dado que el aumento en el costo de la construcción fue causada por las acciones de solo uno de los participantes que retrasó la transferencia materiales de construcción, es él quien debe resarcir las pérdidas ocasionadas por esto a todos los demás”, señala el abogado.

Forasteros en la construcción

La construcción no siempre es realizada exclusivamente por las partes del contrato. A veces intervienen terceros. Si los participantes tienen la intención de invitar a dichas personas, por ejemplo, constructores, y celebrar un contrato, entonces todos los participantes en la construcción conjunta deben convertirse en clientes. Firmar el mismo contrato contrato de construccion y tanto todos los camaradas como uno de ellos pueden monitorear el progreso del trabajo. Sin embargo, la persona seleccionada debe tener la autoridad de otros participantes para realizar transacciones en su nombre. Para ello, se emite el correspondiente poder notarial.

Parada de construcción

Hay momentos en que la construcción se detiene a la mitad o incluso se toma la decisión de no terminar de construir la casa. En tales situaciones, Oleg Sukhov aconseja la terminación anticipada del acuerdo de asociación simple. Como resultado, cada participante adquiere el derecho a una parte de la casa sin terminar. El tamaño de la acción y su tipo está determinado por el Artículo N° 252 Código Civil radiofrecuencia

El abogado recuerda un ejemplo de su práctica: “Los hermanos celebraron un acuerdo de actividades conjuntas para la construcción de un edificio residencial, y cada uno hizo una contribución estipulada en el acuerdo, pero después de un tiempo se decidió no terminar la casa, y el acuerdo fue rescindido en orden judicial. Posteriormente, uno de ellos acudió a los tribunales con una demanda para que se le reconociera la propiedad de una parte de una casa en construcción y para asignar esta parte en especie. El juzgado de primera instancia desestimó la demanda, refiriéndose a que en relación con la resolución del contrato, la actora tiene derecho a exigir únicamente la devolución Dinero transferido al socio durante el período del contrato. Sin embargo, el Presidium del Tribunal de la Ciudad de Moscú, anulando esta decisión, señaló razonablemente que el edificio inacabado en caso de rescisión del contrato se convierte en objeto del derecho de propiedad compartida común de los camaradas. La terminación del contrato no implica la terminación del derecho de propiedad común, por lo tanto, cada uno de los ex camaradas tiene derecho a plantear la cuestión de determinar su parte y su asignación real.

Un amigo sale del sitio de construcción.

Hay situaciones en las que el contrato se rescinde en relación con uno solo de los participantes, pero sigue siendo válido en relación con los demás. En este caso, según el abogado, práctica de arbitraje la definición de acciones es ambigua: algunos tribunales parten de la proporción de las contribuciones realmente existentes en el momento de la terminación del contrato, que es absolutamente justa, otros, de la proporción prevista en el contrato. Oleg Sukhov da el siguiente ejemplo: “Tres parientes se juntaron para construir casa de Campo donde cada uno tuvo que financiar un tercio del costo de la construcción. En consecuencia, al terminar la construcción, cada uno recibió 1/3 de la participación, es decir, se determinaron por igual los aportes de cada uno a la actividad conjunta. Dos financiaron completamente su parte, y el tercero, solo la mitad. El tribunal decidió rescindir el contrato en relación con este participante y devolverle la cantidad que transfirió de acuerdo con su aporte (50%). Terminada la casa por los dos restantes, el tercer compañero interpuso pleito para reconocer su derecho a una parte de la casa construida, correspondiente a la aportación hecha, y para destinarla en la división de los bienes comunes. El tribunal desestimó la demanda, refiriéndose a que la resolución del contrato y el pago de una indemnización excluían la posibilidad de adquirir el derecho de propiedad sobre el resultado de actividades conjuntas en el futuro.

Por lo tanto, es posible construir una casa con parientes en discotecas. Pero es necesario celebrar un acuerdo que prevea una descripción de las contribuciones de cada participante y el procedimiento para determinar las participaciones en la casa construida, así como las consecuencias de rescindir y modificar el acuerdo.

Las compras de piscinas son una tendencia que está ganando popularidad en el mercado inmobiliario entre los inversores privados. Según las estimaciones de los jugadores, la proporción de tales transacciones hoy es del 5-7%, mientras que hace tres o cuatro años estaban aisladas.

mente colectiva

La mayoría de las veces, los familiares compran bienes raíces juntos. “Alrededor del 5-10% de los apartamentos en nuestras propiedades están registrados como propiedad compartida. Básicamente, las familias: cónyuges, hermanos y hermanas, así como personas que están en un matrimonio civil, se convierten en compradores ”, dijo a N&C Olga Kuznetsova, vicepresidenta de RED Development. “Durante el año, la participación de las transacciones en el volumen total de ventas de la empresa, donde dos o más personas aparecen como compradores de un departamento, es del 12%. Básicamente, estos son parientes ”, cita los datos Grigory Altukhov, director comercial de FGC Leader. Sin embargo, en los últimos años, el círculo de tales compradores se ha ampliado, y entre ellos es cada vez más posible encontrarse con personas que no son parientes.

La explicación de este fenómeno es sencilla. Los bienes raíces, como herramienta de inversión, tienen un umbral de entrada bastante alto, de 3 a 4 millones de rublos. en la región de Moscú y de 6-8 millones de rublos. - en Moscu. Al mismo tiempo, hay mucha gente en el mercado que quiere comprar un apartamento con propósitos de inversión en un edificio nuevo, con 2-3 millones de rublos, esta cantidad no será suficiente si no usa fondos prestados. Pero, habiendo sumado el capital, ya es posible comprar el formato más líquido: un apartamento de una habitación en un edificio nuevo.

La principal ventaja de este tipo de inversión es la oportunidad de invertir en activo confiable con un presupuesto mínimo. Si el proyecto es de alta calidad, la compra de bienes inmuebles en un edificio nuevo al nivel del pozo de cimentación en cualquier caso generará ganancias al menos debido al aumento de los precios durante el período de construcción del complejo (30–40 %). con favorable situación económica A esto se suma el aumento del valor de mercado.

“Si los inversores tienen alrededor de 1,5 millones de rublos cada uno, entonces pueden comprar viviendas separadas en la región de Moscú juntos y obtener buenos ingresos, alrededor de 450 mil rublos. para cada uno, - comenta el Director General Adjunto de Ventas de la empresa "NDV-Nedvizhimost" Yana Sosoreva. - El coste por metro cuadrado puede aumentar un 30% o incluso más, todo depende de las características y entorno de la nueva edificación. Tal transacción puede repetirse varias veces seguidas: hasta que se acumule una cantidad que permita invertir en bienes raíces por separado.

Las inversiones conjuntas también proporcionan bonificaciones adicionales y descuentos al comprar una gran cantidad de espacio. Supongamos que, cuando una persona tiene fondos suficientes para comprar un piso en una casa club, puede estar desconcertado al encontrar un socio con el que comprará dos pisos para obtener un descuento tangible por un gran negocio.

“Si un inversionista viene a nosotros con un capital sólido (para una clase económica, el monto de la inversión debe ser de $ 1 millón) y está listo para invertirlo en un proyecto en la etapa inicial de construcción, entonces le damos un descuento de 10- 15% de Precio inicial implementación, - dice Valery Mishchenko, Presidente de la Junta Directiva de la Familia KASKAD. - De hecho, para nosotros este tipo de inversiones son una alternativa a los préstamos. Solo el dinero bancario es costoso para un desarrollador: al menos 16-17% anual y, al mismo tiempo, el requisito de emitir un compromiso y garantía es obligatorio. Por lo tanto, es mejor atraer inversores privados brindándoles beneficios”.

“Tenemos descuentos adicionales por la compra de varios apartamentos o adosados. Algunos clientes, que desean obtener el mejor precio, traen amigos, dice Ivan Tatarinov, director comercial de GLINCOM. - Juntos compran de dos a cinco apartamentos y reciben buen descuento- hasta 7–10%. Tuvimos un ejemplo cuando cuatro compradores participaron en la transacción a la vez”.

Reglas de adición

A menudo, es con las compras en las discotecas que muchos comienzan su actividad de inversión. Si antes era un proceso oscuro en términos de tecnología, ahora cada vez más personas lo entienden. Además, este método de inversión es más comprensible y estable que el mercado. papeles valiosos, metales preciosos o monedas.

Cuándo inversión colectiva, como regla, un objeto se selecciona en la etapa inicial de construcción, con el precio más bajo posible por metro cuadrado. La mayoría de las veces estos son estudios o apartamentos de una habitación, es decir, el activo más líquido que se puede vender fácil y rápidamente en cualquier situación de mercado.

El proceso de hacer tal trato no es más difícil que concluir contrato ordinario participacion equitativa en construcción (DDU). Solo en este caso se registran varios accionistas en la DDU y se indica el porcentaje de inversión de acuerdo con el monto del aporte de cada uno a cantidad total ofertas Para evitar posibles conflictos en el futuro, es mejor anotar todas las acciones en el contrato. Al registrar la propiedad, cada participante recibe un certificado.

Si los inversores tienen alrededor de 1,5 millones de rublos cada uno, entonces pueden compre una vivienda separada en los suburbios y obtenga buenos ingresos, alrededor de 450 mil rublos. para todo el mundo.

En este caso, puede haber cualquier número de inversores, no hay restricciones legislativas aquí. “Entre los compradores de objetos pequeños, logré reunirme con un máximo de cuatro inversores”, dice Mikhail Kondyrev, socio gerente de 33 Poselka. Hace dos años, cuatro personas compraron juntos un terreno en dirección a Yaroslavl. Inicialmente, todos planearon vivir fuera de la ciudad, dividiendo 16 acres en cuatro partes iguales. De hecho, dos construyeron casas y se instalaron en ellas, y el resto está tratando de vender sus acciones; hay dificultades debido al tamaño pequeño de las parcelas.

Pero la mayoría de las veces, dos o tres personas deciden realizar inversiones conjuntas; de lo contrario, los ingresos recibidos por cada uno no serán tan atractivos. Mikhail Kondyrev da otro ejemplo.

Dos amigos compraron juntos un terreno en pueblo de vacaciones. Para aumentar el atractivo del terreno, construyeron una casa y la vendieron con éxito, obteniendo alrededor del 25% de las ganancias. La economía del proyecto es la siguiente: la parcela costó alrededor de 2 millones de rublos, el costo de construir una casa y comunicaciones de ingeniería ascendió a menos de 3 millones de rublos, y el precio de venta de la propiedad de la vivienda fue de aproximadamente 6,3 millones de rublos.

“En nuestro proyecto Loft Garden de este año, dos inversores compraron un pequeño apartamento de 30 m2. m vale alrededor de 230 mil dólares, - dice O. Kuznetsova. - A diferencia de la mayoría de los casos de compras conjuntas, las acciones se dividieron en partes desiguales: 3/4 y 1/4. En el futuro, los propietarios planean alquilar los apartamentos”.

Básicamente, para las inversiones conjuntas, las personas que entienden de finanzas y confían entre sí se unen. A menudo, entre estos clientes se encuentran empleados bancarios, así como agentes inmobiliarios que saben de antemano sobre la entrada en el mercado de nuevos proyectos interesantes. “En nuestra práctica, hubo un caso en el que un banco líder, que actuó como socio del desarrollador, ofreció esquemas de préstamos preferenciales a sus empleados para atraer microinversiones adicionales al proyecto”, recuerda Maria Litinetskaya, gerente general Grupo Metrio. - Algunos empleados se asociaron con colegas y amigos y recompró no un gran número de apartamentos".

Las transacciones agrupadas van acompañadas de mayores riesgos, porque entre los inversores, incluso familiares, puede haber desacuerdos sobre ciertos temas.

La principal dificultad de las inversiones colectivas es la búsqueda de un socio confiable. Primero, necesita una persona con cierta cantidad de dinero en quien pueda confiar. En segundo lugar, los compradores deben tener una opinión común sobre cómo disponer del apartamento. La propiedad fraccionada impone una gran cantidad de restricciones: todas las acciones con bienes inmuebles, incluida la venta y el alquiler, los inversores deberán coordinarse.

“Los acuerdos compartidos van acompañados de mayores riesgos, porque los inversores, incluso los familiares, pueden tener desacuerdos sobre ciertos temas”, dice Alexei Olenev, subdirector del departamento de nuevos edificios de Est-a-Tet. - Una historia común es cuando uno quiere vender un inmueble y recaudar dinero, mientras que el otro cree que se puede obtener una mayor rentabilidad manteniendo el objeto inmóvil. A veces ni siquiera llega a la conclusión de un trato, porque ya en la etapa de selección, los socios difieren en sus puntos de vista o incluso alguien está pensando en invertir dinero”.

Únase en los foros y compre al por mayor

Recientemente, otra tendencia está ganando popularidad: reunir fondos para la compra mayorista de apartamentos en edificios nuevos. Aparecen foros de inversores privados en Internet que ofrecen invertir entre 4,5 y 5 millones de rublos. en bienes raices Se están creando registros de participantes, se están formando fondos de inversiones potenciales. El presupuesto de uno de esos fondos es en promedio de 100 a 200 millones de rublos. en Moscú y la región de Moscú. Como regla general, los participantes reciben de los desarrolladores la oportunidad de comprar objetos a precios más bajos que precios de remate, preferencias de esquemas de pago, y también pueden seleccionar y reservar apartamentos específicos antes del inicio de las ventas. Un procedimiento de inversión similar ya se está utilizando en el exterior, y las autoridades estadounidenses han desarrollado un armazón legislativo para el crowdfunding, es decir, el financiamiento público.

"Las inversiones colectivas privadas realmente ayudan a salvar los ahorros de la inflación y generan algunas ganancias al comprar apartamentos en una etapa temprana de construcción", cree M. Litinetskaya. - Al mismo tiempo, es importante invertir en proyectos con ciertas perspectivas. Por lo tanto, la construcción de una estación de metro u otras instalaciones socialmente significativas cerca de la casa ciertamente conducirá a un aumento significativo en los precios de la vivienda en el futuro. Los riesgos de fracaso del proyecto se pueden reducir buscando el consejo de profesionales y eligiendo un desarrollador confiable. Hablando de nuevo mercado ruso el fenómeno del crowdfunding, entonces en este caso la probabilidad de obtener ganancias es aún mayor, ya que los departamentos se suelen comprar al por mayor con algún descuento. En el futuro, es posible transformar dichos esquemas en otros más complejos. modelos financieros sujeto al desarrollo y adopción del marco legislativo y regulatorio”.

De hecho, el crowdfunding es un análogo de los fondos mutuos cerrados de bienes raíces (ZPIF), con la única diferencia de que en el segundo caso, el enfoque de inversión es más profesional y confiable. El interés en los fondos mutuos cerrados de bienes raíces también ha crecido significativamente en los últimos dos años. De hecho, se trata de las mismas inversiones colectivas, pero bajo gestión profesional. Por ejemplo, en 2013 el Sberbank - Propiedades residenciales"recolectó 700 millones de rublos, en 2014" Sberbank - Bienes Raíces Residenciales - 2 "ya es tres veces más - más de 2 mil millones de rublos, lo que se convirtió en un récord para el mercado de fondos mutuos inmobiliarios cerrados rusos. El número de accionistas también ha aumentado, de 500 a 700. Cantidad promedio las inversiones ascendieron a 1-3 millones de rublos. “Las unidades de fondos se han convertido en una excelente manera para que los inversionistas diversifiquen sus activos a través del mercado inmobiliario líquido y reciban la rentabilidad, que se forma como resultado del aumento de los precios al comprar viviendas en las primeras etapas de construcción y venderlas en este momento. alto grado preparación”, dice Alexey Novikov, jefe de gestión de fondos inmobiliarios, director gerente de CJSC Sberbank Asset Management.

Los fondos mutuos cerrados de bienes raíces son de interés para los inversionistas privados por varias razones. En primer lugar, muchos fondos tienen un umbral de entrada cómodo: puede invertir una cantidad varias veces menor que el precio del apartamento más barato en la región de Moscú (debido al hecho de que se trata de una inversión colectiva). Hay fondos mutuos cerrados en el mercado con una contribución mínima de 500 mil rublos. En segundo lugar, el accionista puede estar seguro de la experiencia profesional de los objetos de inversión, es decir, no se consideran nuevos edificios, proyectos con una reputación dudosa. En tercer lugar, los fondos mutuos cerrados de bienes raíces ofrecen a los inversores rendimientos mucho más altos. Depósitos bancarios debido a más condiciones favorables compras (descuento del desarrollador, que es posible con la venta al por mayor de metros cuadrados). Por ejemplo, ZPIF "Bienes raíces residenciales" proporcionó a los accionistas un rendimiento del 17% anual.

En general, según los expertos, el método colectivo de inversión hoy se justifica. La coinversión privada es una oportunidad de invertir la cantidad que se tiene sin recurrir a una hipoteca. “A diferencia de un departamento comprado con un préstamo, una casa comprada en conjunto es más fácil de vender”, dice Julian Gutman, director del departamento de nuevos edificios de INCOM-Nedvizhimost. - En este caso, no es necesario devolver el préstamo o transferir la deuda a un nuevo comprador. En consecuencia, tales objetos se venden mucho más rápido, los compradores son más fáciles de encontrar y las transacciones generan más ingresos”.

¿Cómo construir una casa de ensueño?
Proyecto "Maestro del Destino"

Para mí personalmente, la casa es muy importante. No es solo un lugar para vivir, es un lugar de poder. Y al crear su hogar, el hogar de sus sueños, debe tener en cuenta no solo dónde estarán las habitaciones y los baños, esto es importante, pero no tanto, sino, en primer lugar, cómo se realizan todas sus necesidades y deseos. en eso.

Detrás de casi veinte años de experiencia en la construcción personal de locales industriales, comerciales y residenciales en Rusia y en el extranjero. En total más de 10 000m2. Y no me quedé de brazos cruzados, sino que invertí, controlé, a veces tanto de día como de noche, era tanto el GIP como el GAP, la supervisión técnica, el inspirador ideológico y el gendarme, si era necesario, solo un trabajador. ! Ha pasado algo...

¡El bagaje de conocimientos prácticos es colosal!

Para la capacitación sobre la casa de los sueños, selecciono materiales fotográficos de mi sitio de construcción. Y para ser honesto, cuando veo todas estas medias paredes, medias azoteas y pozos, ¡me sorprende! Ahora estás sentado en una casa cálida, acogedora y muy cómoda, ¡y ni siquiera puedes creer que todo estaba en tal caos! Era... Todavía como era... Y aquí es muy importante ir paso a paso, paso a paso. Como dicen, los ojos tienen miedo, ¡pero las manos sí!

Construir una casa es también un excelente entrenamiento en automotivación, disciplina moral y financiera. Ya en algún lugar, donde, pero aquí seguro: ¡el orden supera a la clase!

Un pequeño reportaje fotográfico.

Si no hay suficientes manos y los plazos se están agotando, ¡tome el sitio de construcción en sus propias manos!

Inversiones. Los inmuebles comerciales como objeto de inversión hasta hace poco permanecían prácticamente inaccesibles para los particulares. Hoy, este problema ha sido resuelto por empresas individuales, y los próximos participantes se están preparando para ingresar al nuevo mercado.

Teniendo en cuenta la tendencia de expansión de las cadenas minoristas regionales e internacionales y la expectativa de que nuevos operadores internacionales lleguen a Rusia, se prevé que continúe la demanda de locales comerciales de alta calidad con una buena ubicación. Mientras tanto, la oferta de tales objetos también está creciendo, como resultado de lo cual, según Colliers International, las tarifas de alquiler en los centros comerciales profesionales ya se estabilizaron el año pasado. En general, según los expertos de la empresa, el retorno de la inversión en bienes raíces comerciales está disminuyendo gradualmente y hoy en día promedia alrededor del 13-15% anual para las mejores instalaciones de oficina. Al mismo tiempo, en 1998-1999 alcanzó el 25%, en 2000 - 22-23%, en 2001 - 20%, en 2002 - 17%.

Fleming compra Moscú. El nivel profesional de desarrollo alcanzado por el mercado inmobiliario comercial de Moscú está atrayendo a importantes inversores occidentales. Así, este verano, la compañía británica Fleming Family & Partners anunció la creación de un fondo para inversiones inmobiliarias en la capital. El volumen estimado de inversiones, que está previsto que se dirija principalmente a edificios de oficinas de clase "A" en el centro histórico de Moscú, es de alrededor de $ 60 millones.La tecnología de trabajo es la siguiente. La empresa compra un edificio con inquilinos y lo administra por cierto periodo. A los inversores se les paga periódicamente una especie de dividendo. Durante varios años, aumenta la capitalización del objeto, después de lo cual se vende. Los expertos estiman que la rentabilidad actual de tales inversiones es de alrededor del 20% anual.

Los inversionistas individuales también tienen la oportunidad de invertir en bienes raíces comerciales y recibir un ingreso estable de uno de los activos más confiables. Varios intermediarios ya están operando en este mercado. Entre ellos - un fondo de inversión cerrado.

Los bienes raíces van a la bolsa de valores. El cerrado "Primer Fondo de Inversión en Bienes Raíces" gestionado por la empresa "Concordia - Gestión de Activos" atrajo fondos de inversores en marzo de 2003. A diferencia del conservador Fleming Family & Partners, el fondo mutuo ruso se centra en inversiones en objetos más riesgosos, pero al mismo tiempo, potencialmente más rentables. A saber: en proyectos de desarrollo en las etapas de preparación de la base documental principal. Es decir, con los fondos del fondo se está realizando la construcción de las instalaciones, seguida de su arrendamiento. Según especialistas de Concordia, la rentabilidad de este tipo de proyectos puede oscilar entre 25 y 70% anual, dependiendo del sector y región de inversión. Durante el período de colocación inicial, se aceptaron contribuciones al fondo por un monto de 16 millones de rublos. Inicialmente, se planeó que la inversión fondo mutuo ruso será tres veces "largo" británico. Fueron diseñados para 15 años - la fecha de caducidad gestión de confianza se determinó el 18 de marzo de 2018. Sin embargo, en septiembre se modificaron las reglas del fondo y la "duración" de sus inversiones se redujo a cinco años.

Durante la vigencia del fondo mutuo, los accionistas recibirán anualmente "dividendos", cuyo monto será del 80% de crecimiento anual valor de la acción. Según Concordia, en los últimos seis meses este aumento ha ascendido al 12% o 24% anual (en rublos). Es posible "arreglar" la ganancia recibida anteriormente fecha de vencimiento- las reglas del PIF permiten la libre circulación de sus acciones. Hoy las acciones de la Primera Sociedad de Inversión se encuentran incluidas en la lista de no cotizadas del MICEX, ya partir de enero de 2004 se deberá iniciar la negociación organizada de las mismas. Hasta el momento, las acciones solo se pueden comprar a sus propietarios actuales. Sin embargo, a fines de este año, principios del próximo, el fondo planea mantener alojamiento adicional valores por un monto de 1 mil millones de rublos. Según la revista "Finanzas". en "Concordia", el umbral mínimo de entrada para nuevos inversores será al menos no inferior al de marzo.

Además de la "Primera Inversión", opera en el mercado otro fondo mutuo especializado: el "Fondo Mutuo de Bienes Raíces" administrado por la Sociedad Gestora "Professional". Sin embargo, no hay bienes inmuebles en él.

Inversión turística. El grupo de empresas UMACO también tiene previsto organizar varios eventos cerrados los fondos de inversión, cuyos fondos se destinarán a la construcción de instalaciones hoteleras y al desarrollo de infraestructuras de alojamiento turístico. Trabajarán en el marco del programa de desarrollo de infraestructura hotelera de Sochi. En el foro "Kuban-2003", que se realizará del 9 al 12 de octubre, se presentarán tres proyectos en forma de resúmenes de inversión. El programa implica el desarrollo de más de 50 terrenos en el territorio del Gran Sochi. Está previsto que los fondos mutuos de "Kurort" se conviertan en uno de los mecanismos para la implementación de este proyecto. Según Roman Nakashidze, especialista del departamento de relaciones públicas del grupo UMAKO, tanto las personas jurídicas como individuos. El costo preliminar del "boleto de entrada" será de 10 millones de rublos. En el futuro, está previsto organizar la circulación de intercambio de acciones de estos fondos.

Rendimiento garantizado. Además de la participación en acciones fondos de inversión, puede invertir en bienes raíces comerciales de otra manera. Así, la empresa del Grupo Tonnex lanza en noviembre una versión actualizada del proyecto Profit Meter. Su esencia es la siguiente. "Tonnex" atrae a un grupo de inversores cuyos fondos acumulados se invierten en bienes raíces comerciales (principalmente oficinas y tiendas dentro de la carretera de circunvalación de Moscú). Los objetos adquiridos se transfieren a sociedades gestoras que buscan inquilinos y se encargan del mantenimiento del inmueble. Los inversores, por su parte, adquieren acciones de la sociedad propietaria de los derechos sobre los bienes inmuebles, convirtiéndose así en sus copropietarios. Los gerentes de las instalaciones brindan a la empresa "titular" un retorno de la inversión en metros cuadrados, parte del cual se pagará trimestral o anualmente a los inversores. De hecho, se trata de dividendos, cuyo importe se fija en el acuerdo de la empresa que gestiona el proyecto ("Grupo Tonnex") con el inversor al nivel del 15-17 % anual del importe del depósito en dólares estadounidenses (después de pagando todos los impuestos) y no depende de los resultados reales actividades financieras compañías. Según Andrey Tkachenko, director de Tonnex, de esta manera se elimina el riesgo comercial para los inversores individuales. Se celebra un acuerdo que fija los ingresos regularmente pagados por un período de tres años. Si después de su vencimiento, cualquiera de los coinversionistas decide retirarse del proyecto, Empresa de gestión se compromete a encontrar un comprador para las acciones que posee o para todo el objeto y organizar su venta. En cualquier caso, como dijo Andrei Tkachenko, el monto de la contribución se pagará al inversor en su totalidad. En este caso, no será necesario devolver los dividendos recibidos. Por defecto, el contrato se prorroga por otros tres años.

Habiendo decidido participar en el proyecto, vale la pena aceptar aceptar ciertos riesgos, como el riesgo de liquidez. Contrato estándar no prevé la posibilidad de devolver el depósito antes de tres años, por lo que el inversor, en caso necesario, tendrá que vender sus acciones. Sin embargo, es probable que sus compradores, según Andrey Tkachenko, sean voluntariamente la propia empresa de gestión o co-inversores. En cuanto al riesgo de inversiones fallidas, se minimiza en este programa, según la dirección de Tonnex. Por regla general, los bienes inmuebles que ya se han arrendado a largo plazo se comprarán a expensas de los inversores. Por lo tanto, el retorno real de la inversión se puede calcular fácilmente. La regularidad de los pagos de dividendos está adicionalmente garantizada fondo de Reserva, que se forma con una parte de los beneficios recibidos de la gestión inmobiliaria. El mismo fondo se utilizará si la venta final del objeto no genera una cantidad suficiente para devolver todos depósitos de inversión. Sin embargo, según Andrei Tkachenko, la probabilidad de tal situación es extremadamente pequeña y comparable a la probabilidad de un sistémico. crisis económica que afecta a todas las industrias.

A partir de noviembre, el "boleto de ingreso" al "Medidor Rentable" tendrá un costo de $30.000. Importe máximo la inversión no está limitada. Pero pronto los ciudadanos menos ricos también podrán participar en el programa. A principios del próximo año, Tonnex planea formar un fondo mutuo inmobiliario cerrado, monto minimo inversiones en las que previamente no superará los $5 000. Luego de la constitución del fondo, también se decidirá el tema de llevar sus acciones al mercado cambiario organizado.

No es ningún secreto que muchas casas, dachas, cabañas se construyen junto con parientes: hermanos, hermanas, sobrinos y padres. Es mucho más fácil construir juntos una casa de este tipo y, lo que es más importante, menos costoso. Por regla general, sin utilizar los servicios empresas constructoras y hazlo todo por tu cuenta trabajo necesario puedes ahorrar hasta el 50% de tu dinero. Pero la vida, como saben, continúa como de costumbre, y después de un tiempo, los nuevos colonos felices pueden convertirse en enemigos irreconciliables sobre la base de dividir la casa que alguna vez fue amigable. El abogado Oleg Sukhov habla sobre lo que necesita saber durante la construcción conjunta para evitar problemas al presentar los derechos en el futuro ( ).

Un simple contrato de camaradas dificiles
En primer lugar, para evitar conflictos, es necesario celebrar un acuerdo de sociedad simple (capítulo 55 del Código Civil de la Federación Rusa), que da lugar a un régimen de propiedad compartida común entre parientes que juntan fondos y esfuerzos para un objetivo común: la construcción de un edificio residencial. Así, los socios hacen aportes que se suponen iguales, salvo estipulación contraria en el contrato. La contribución de cada uno de los participantes de la construcción puede ser no solo dinero, sino también cualquier otra propiedad: por ejemplo, el terreno de uno de los compañeros, en el que se levantará el futuro edificio, o materiales de construcción sobrantes del desmantelamiento de un edificio residencial propiedad de otro familiar, e incluso habilidades profesionales en la construcción o vínculos comerciales de uno de los familiares. Cada compañero debe contribuir a la causa común.

Qué escribir en el contrato
“Al celebrar un contrato, es necesario describir detalladamente los aportes de cada partícipe y las formas de los aportes realizados, también deben indicarse los términos y el procedimiento para realizar los aportes, ya que la determinación de las acciones en propiedad común se basa precisamente en la evaluación de las contribuciones”, dice el abogado Oleg Sukhov. - Además, no se olvide de la cláusula que regula la realización de actividades conjuntas y la contabilidad de las operaciones conjuntas. Sin embargo, el carácter de propósito general de las relaciones en la sociedad de parientes no significa en absoluto que éstos no sean responsables entre sí del debido cumplimiento de las obligaciones. Si un participante se ha comprometido a transferir la propiedad para su uso como contribución, y el otro participante participa en el contrato realizando un trabajo, entonces el primer participante es responsable de la puntualidad de la transferencia y el cumplimiento de la propiedad transferida con las condiciones acordadas, y el segundo puede exigir la calidad y el tiempo de construcción. Por lo tanto, si las pérdidas son causadas por uno de los participantes en la construcción, entonces debe reembolsarlas y no distribuirlas entre todas las partes. Entonces, en uno de los casos, el Tribunal de la Ciudad de Moscú, anulando la decisión del tribunal de primera instancia sobre la distribución del monto del aumento en el costo de la construcción entre todos los participantes, indicó que dado que el aumento en el costo de la construcción fue causado por las acciones de solo uno de los participantes que retrasó la transferencia de materiales de construcción, fue él quien debería compensar las pérdidas causadas por esto a todos los demás ”, - dice el abogado Oleg Sukhov.

Participación de personas ajenas a la construcción
Si los camaradas-participantes tienen la intención de invitar a terceros, por ejemplo, constructores, y celebrar un contrato para la construcción de una casa, entonces todos deben convertirse en clientes, ya que al completar un gran sitio de construcción, la casa se dividirá en acciones predeterminadas. . Tanto todos los compañeros como uno de los participantes pueden firmar el contrato de construcción y controlar su ejecución, en este caso, la autoridad de este compañero para realizar transacciones en nombre de todos los demás está certificada por un poder notarial.

Si la construcción se detiene
A menudo sucede que el equipo de parientes, una vez muy unido, decide detener la construcción a la mitad y no terminar de construir la casa. ¿Qué hacer en este caso? ¿Cuáles son las consecuencias para los socios de la extinción del contrato?

"Si la decisión terminación anticipada del contrato se acepta en relación con todos los socios, luego cada uno adquiere el derecho a una participación en un objeto en construcción, cuyo destino debe determinarse de acuerdo con las reglas del Artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa. He aquí un vívido ejemplo de la práctica judicial: los hermanos celebraron un acuerdo sobre actividades conjuntas para la construcción de un edificio residencial, y cada uno hizo una contribución estipulada en el acuerdo, pero después de un tiempo se decidió no completar la casa y la acuerdo fue rescindido en la corte. Posteriormente, uno de ellos acudió a los tribunales con una demanda para que se le reconociera la propiedad de una parte de una casa en construcción y para asignar esta parte en especie. El tribunal de primera instancia desestimó la demanda, refiriéndose al hecho de que, en relación con la terminación del contrato, el demandante tiene derecho a exigir solo la devolución de los fondos transferidos al socio durante el período del contrato. Sin embargo, el Presidium del Tribunal de la Ciudad de Moscú, anulando esta decisión, señaló razonablemente que el edificio inacabado en caso de rescisión del contrato se convierte en objeto del derecho de propiedad compartida común de los camaradas. La terminación del contrato no implica la terminación del derecho de propiedad común, por lo tanto, cada uno de los ex camaradas tiene derecho a plantear la cuestión de determinar su participación y su asignación real ”, enfatiza el abogado Oleg Sukhov.

Un amigo sale del sitio de construcción.
Otra situación surge si el contrato se rescinde solo en relación con uno de los socios, pero sigue siendo válido en relación con los demás. Sin embargo, al determinar las participaciones en el derecho de propiedad, la práctica judicial es ambigua: algunos tribunales parten de la proporción de las contribuciones realmente existentes en el momento de la terminación del contrato, que es absolutamente justa, otros - de la proporción prevista en el contrato .

“Déjame darte otro caso interesante de la práctica. Tres familiares se unieron para construir una casa de campo, donde cada uno tuvo que financiar un tercio del costo de la construcción. En consecuencia, al terminar la construcción, cada uno recibió 1/3 de la participación, es decir, se determinaron por igual los aportes de cada uno a la actividad conjunta. Dos financiaron completamente su parte, y el tercero, solo la mitad. El tribunal decidió rescindir el contrato en relación con este participante y devolverle la cantidad que transfirió de acuerdo con su aporte (50%). Terminada la casa por los dos restantes, el tercer compañero interpuso pleito para reconocer su derecho a una parte de la casa construida, correspondiente a la aportación hecha, y para destinarla en la división de los bienes comunes. El tribunal desestimó la demanda, refiriéndose al hecho de que la rescisión del contrato y el pago de una indemnización excluyeron la posibilidad de adquirir el derecho de propiedad sobre el resultado de actividades conjuntas en el futuro”, resume el abogado Oleg Sukhov.

Por lo tanto, un acuerdo entre parientes bien escrito debe proporcionar no solo una descripción detallada de las contribuciones de cada uno y el procedimiento para determinar las participaciones en el derecho de propiedad común al finalizar la construcción, sino también las consecuencias de rescindir y modificar el acuerdo, que ayudará a reducir significativamente la probabilidad de litigios prolongados entre parientes en la construcción conjunta de bienes raíces.