¿Quién debería reparar el balcón? Balcón

El apartamento es de propiedad. La casa tiene 40 años. Nuestro balcón no está acristalado. Durante las lluvias gotea y los vecinos de abajo se quejan y exigen que lo vidriemos o lo reparemos. Esto no forma parte de nuestros planes. ¿Quién debería reparar balcones?

La ley no indica específicamente a qué propiedad pertenecen todos los componentes de un balcón. Pero los tribunales, al analizar la legislación, llegan a las siguientes conclusiones.

Las losas de los balcones, así como la pared exterior de la casa a la que colindan estos balcones, pertenecen a la propiedad común. edificio de apartamentos y, en consecuencia, pertenecen a todos los propietarios del local por derecho de propiedad común.
Barandillas, ventanas y puertas de balcón forman parte del propio espacio habitable, es decir, una propiedad individual.

§ Cláusula 2 de las Reglas de Contenido propiedad común V edificio de apartamentos(aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 13 de agosto de 2006 No. 491)

Por lo tanto, si el problema de su balcón con goteras radica en el mal estado de la losa del balcón, repararlo no es su tarea personal, sino responsabilidad de todos los propietarios.

DE DÓNDE CONSEGUIR DINERO

Si las reparaciones de rutina son suficientes para la estufa, los residentes de la casa no están obligados a cobrar dinero adicional. La sociedad gestora (MC) debe realizar las reparaciones con los fondos que los vecinos transfieren mensualmente mediante pago en la línea “Mantenimiento y reparación de propiedad común”. Pero si para eliminar las fugas necesitas. renovación importante Balcón, tendrá que esperar las reparaciones como parte del programa regional de revisión o recaudar dinero adicional según la decisión de la junta general de propietarios.

Además, la inspección de los balcones para identificar daños y deformaciones es responsabilidad directa de la sociedad gestora.

Si resulta que el balcón requiere reparaciones importantes, según el programa regional habrá una larga espera y los vecinos de la casa junta general no lo apoyará en la recaudación de dinero, entonces la sociedad gestora está obligada a tomar medidas de seguridad, porque Las fugas constantes perjudican la resistencia no solo del suyo, sino también del balcón vecino, y esto puede amenazar con derrumbarse. Los trabajadores de servicios públicos deben cerrar y sellar la entrada al balcón. Entonces se prohibirá a los residentes no sólo utilizar el balcón (para guardar cosas allí, secar la ropa, etc.), sino incluso salir a él.

§ Cláusula 4.2.4.2 Reglas y estándares de operación técnica parque de viviendas(aprobado por Resolución del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia de 27 de septiembre de 2003 No. 170)

plan de acción

Comuníquese con el Código Penal con una solicitud para inspeccionar su balcón y determinar la lista de trabajos necesarios para eliminar las goteras. Quizás su problema pueda resolverse con medidas menos categóricas como capital o reparaciones actuales, pero bastará con organizar un drenaje adecuado del agua fuera del balcón.

El hecho es que para evitar la destrucción de los bordes de la losa del balcón o grietas entre la losa y las paredes debido a la entrada de humedad, se instala un sistema de drenaje especial y una pendiente en el balcón de al menos el 3% de la pared. de la casa se proporciona. Quizás durante el funcionamiento este desagüe de su balcón se obstruyó o se aisló. Si esto sucediera de vez en cuando, las empresas de servicios públicos están obligadas a organizar el drenaje. Pero si lo quitó usted mismo (por ejemplo, volviendo a colocar el piso en el balcón), tendrá que equiparlo por su cuenta. Pero ni usted ni la empresa están obligados a acristalar el balcón, ya que inicialmente su casa no tenía acristalamiento para los balcones.

§ Cláusula 4.2.4.2, 4.2.4.3 del Reglamento... de 27 de septiembre de 2003

La presencia de un balcón en un apartamento lo hace más cómodo y aumenta valor comercial. Los propietarios están interesados en saber qué parte de esta estructura les pertenece y qué parte pertenece a la propiedad común de la casa. La necesidad de reparación depende de esto. Consideremos con más detalle si el balcón será propiedad común de la casa o no.

Arroz. 1 Esquema de lo que se aplica a la propiedad común en un edificio de varios pisos.

Un balcón es una plataforma que sobresale del plano de la fachada. Está equipado con una valla y se utiliza para sentarse en ella durante la estación cálida.

Al determinar el propietario de la estructura, se deben distinguir los conceptos de balcón y losa base. La losa se refiere a las estructuras portantes de un edificio de apartamentos de varias plantas. Así se indica en la Resolución Gubernamental correspondiente. Pertenece a la propiedad común. El mantenimiento de las condiciones técnicas adecuadas y la actualización de la losa del balcón, en este caso, no debe ser realizado por el propietario del apartamento, sino empresa gestora.

Las losas de los balcones tienen signos de propiedad común de acuerdo con las normas del Código de Vivienda (Código de Vivienda). Participan en el mantenimiento de la resistencia y estabilidad del edificio y se consideran estructuras de cerramiento.

¿Quién es el dueño del balcón?

Según las normas legislativas, está claro: las losas de los balcones son propiedad común de la casa, pero quién es el propietario del balcón en la totalidad de sus partes. Al considerar el tema, se hace una analogía con las viviendas adyacentes.

Arroz. 2 La decoración interior y el acristalamiento no son propiedad común

El propietario del apartamento no es propietario de las paredes, el suelo ni el techo. Las losas de piso son elementos de otras viviendas. Las paredes y los techos se clasifican como propiedad común, porque servir a más de una habitación.

El propietario adquiere un espacio limitado por paredes y losas, elementos de propiedad compartida. Es el propietario de la decoración y de los elementos decorativos existentes.

Legalmente, ser propietario de un apartamento resulta una simplificación. Crea certeza sin complicar conceptos.

La losa del balcón, base de la estructura, es propiedad compartida propietarios de apartamentos en el edificio. El espacio del balcón interno no se comparte. Pertenece a un propietario concreto del local con acceso al balcón.

Arroz. 3 Si se amplía el balcón, se requiere permiso.

EN uso común resulta ser una losa de balcón, paredes exteriores. Para uso individual: barandillas, bloques de ventanas, marquesinas o techos, instalados de forma independiente, acristalamientos, aislamientos, acabados.

Esto se tiene en cuenta al asignar responsabilidades para el mantenimiento de la propiedad. Las sociedades gestoras son responsables de la propiedad común. Realizan su mantenimiento y reparación en la medida requerida.

El propietario es responsable del estado de las estructuras de uso individual. Debe reparar el techo autoinstalado sobre la logia, las ventanas y puertas que dan a la estructura del balcón y otros elementos. La responsabilidad de las mejoras realizadas recae en la persona a cuyo balcón se encuentra. Está obligado a garantizar la seguridad: quitar la nieve y los carámbanos de un dosel autoinstalado para que no causen daños a nadie ni a la propiedad de alguien.

Por separado, consideran utilizar la parte exterior de la logia para colocar pancartas u otras estructuras publicitarias. El acuerdo y la obtención del permiso sólo es posible en una junta general. Sólo todos los propietarios de viviendas pueden eliminar la publicidad no autorizada mediante decisión conjunta.

Se tiene en cuenta si el balcón forma parte de la propiedad común y a la hora de ampliarlo. Dado que la losa está catalogada, aumentar el área requiere que el propietario-ocupante obtenga permisos. Si se amplía la estructura del balcón sin ampliar la losa, esta no será la base para la obtención de permisos.

La presencia de un balcón en un apartamento lo hace más cómodo y aumenta el valor de mercado. Los propietarios están interesados en saber qué parte de esta estructura les pertenece y qué parte pertenece a la propiedad común de la casa. La necesidad de reparaciones depende de esto. Consideremos con más detalle si el balcón será propiedad común de la casa o no.

Arroz. 1 Esquema de lo que se aplica a la propiedad común en un edificio de varios pisos.

Un balcón es una plataforma que sobresale del plano de la fachada. Está equipado con una valla y se utiliza para sentarse en ella durante la estación cálida.

Al determinar el propietario de la estructura, se deben distinguir los conceptos de balcón y losa base. La losa se refiere a las estructuras portantes de un edificio de apartamentos de varias plantas. Así se indica en la Resolución Gubernamental correspondiente. Pertenece a la propiedad común. En este caso, el mantenimiento de las condiciones técnicas adecuadas y la actualización de la losa del balcón no debe ser realizado por el propietario del apartamento, sino por la empresa gestora.

¿Quién es el dueño del balcón?

Arroz. 2 La decoración interior y el acristalamiento no son propiedad común

El propietario adquiere un espacio limitado por paredes y losas, elementos de propiedad compartida. Es el propietario de la decoración y de los elementos decorativos existentes.

Legalmente, ser propietario de un apartamento resulta una simplificación. Crea certeza sin complicar conceptos.

La losa del balcón, base de la estructura, es propiedad compartida de los propietarios de los apartamentos del edificio. El espacio del balcón interno no se comparte. Pertenece a un propietario concreto del local con acceso al balcón.

Arroz. 3 Si se amplía el balcón, se requiere permiso.

La losa del balcón y los muros exteriores son de uso común. Para uso individual: barandillas, bloques de ventanas, marquesinas o techos, instalados de forma independiente, acristalamientos, aislamientos, acabados.

No es raro que en nuestras casas los balcones de las casas antiguas a menudo requieran restauración y, en muchos casos, reparaciones bastante serias. Además de las molestias para el propietario del apartamento, un balcón deteriorado supone un peligro potencial tanto para los residentes del apartamento como para los transeúntes. No todo el mundo se atreve a salir a un balcón así y mucho menos a pasar por debajo. Necesita renovación.

Por tanto, conviene aclarar la cuestión: ¿Quién debería reparar el balcón?
De hecho, a menudo las sociedades gestoras se niegan a realizar dicho trabajo por su propia cuenta o posponen su implementación de todas las formas posibles.

De acuerdo con las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, losas de balcones incluidas en el plano del apartamento según las mediciones de la Oficina. inventario técnico(BTI), así como la pared exterior a la que se unen estos balcones, pertenecen a la propiedad común del edificio de apartamentos. Y, en consecuencia, pertenecen a los propietarios del local por derecho de propiedad común, y las rejas, ventanas y puertas de estos balcones forman parte de este local residencial, es decir, un objeto de propiedad individual. (Resolución del Gobierno de la Federación de Rusia de 13 de agosto de 2006 N 491).

Esto significa que su balcón (losa del balcón y pared exterior adyacente al balcón) es una parte indispensable de la propiedad común, por cuyo mantenimiento usted paga a su empresa gestora. Las reparaciones de muros y estructuras de carga deben ser realizadas por representantes de la sociedad gestora a expensas de los honorarios por el mantenimiento y reparación de locales residenciales de acuerdo con las normas de la legislación de la Federación de Rusia.

Sin embargo, el propietario del balcón está obligado a controlar de forma independiente el estado de los parapetos del balcón y otras estructuras adyacentes (ventanas acristaladas, techo, etc.).
De acuerdo con las Reglas para el uso de locales residenciales, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 21 de enero de 2006 No. 25, las reparaciones de estas estructuras se llevan a cabo a expensas de los propietarios e inquilinos de los locales residenciales.

De ello se deduce que el papel decisivo en la cuestión es: " ¿Quién debería reparar el balcón?? - determina qué elementos del balcón necesitan reparación: "general" o "individual".

La sociedad gestora se encarga de la revisión de los balcones de emergencia, o más precisamente, de la losa inferior. Para que la empresa gestora pueda reparar el balcón, es necesario lograr que la estructura sea reconocida como insegura.
Para hacer esto necesitas:

Redactar una solicitud para trabajos de reparación y restauración del balcón destruido, que deberá redactarse a nombre del principal responsable de la sociedad gestora.
Prepare varias fotografías de las zonas de emergencia, que deberán ir acompañadas de la confirmación por escrito de los vecinos.
Componer nota explicativa, lo que justifica la necesidad de restaurar el balcón. Indique en él que la condición de emergencia del balcón es potencialmente peligrosa para la vida y la salud de las personas.

Estos documentos están redactados en dos copias. El primero se envía a la sociedad gestora y el segundo queda en manos del propietario.
Es mejor realizar toda la correspondencia con la sociedad gestora mediante cartas certificadas con acuse de recibo. En este caso, siempre tendrá la confirmación oficial de contactar con los servicios públicos.
Si su sociedad gestora no tiene prisa por tomar una decisión, entonces vale la pena enviar otro conjunto de documentos a la administración local solicitando su atención y asistencia para resolver el problema.

Ahora solo queda esperar y desear una pronta reparación de su balcón. Si su empresa gestora se niega a reparar su balcón, tiene derecho a presentar una demanda.

También es posible otra opción.
Para no esperar una "catástrofe", puede reparar el balcón usted mismo y luego recuperar de los servicios públicos todos los gastos en procedimiento judicial. En este caso, al acudir a los tribunales, junto con el reclamo, se deben presentar todos los recibos que confirmen los costos de los materiales y diversos servicios destinados a restaurar el balcón dañado.

El Tribunal Supremo de la Federación de Rusia hizo una aclaración útil para los ciudadanos que viven en edificios de apartamentos. Explicó a qué tiene derecho el propietario de un apartamento que decidió reconstruir el balcón.

Siempre ha habido suficientes personas con ganas de mejorar y, en opinión de la mayoría, esto significa ampliar su balcón. Los actuales no son una excepción. Por eso muchos edificios de varios pisos Sorprenden con la variedad de marcos, toldos y otros adornos en los balcones, que desfiguran enormemente el aspecto de las casas.

El Tribunal Supremo de la Federación de Rusia hizo esta aclaración al revisar los resultados de una disputa sobre el “balcón”. La cuestión era que una de las propietarias de un apartamento en un edificio de apartamentos había remodelado su balcón.

Su reconstrucción fue, de hecho, estándar: esto es lo que suelen hacer quienes quieren mejorar su balcón; la señora lo combinó con la cocina y al mismo tiempo aumentó su tamaño; Además, el propietario instaló un dosel sobre el balcón de tal longitud que bloqueaba la vista de los vecinos de arriba.

Los marcos, toldos y otros adornos de los balcones no son asunto personal del propietario cuando vive en un edificio de apartamentos. Foto: Liliya Zlakazova

Los vecinos, indignados por este inconveniente, contactaron a las autoridades locales. A quienes tampoco les gustó la reforma, las autoridades exigieron que el apartamento volviera a su estado anterior, alegando que el imputado inició la remodelación sin permiso de las autoridades competentes y sin el consentimiento de los vecinos. Por su parte, los vecinos de la casa interpusieron su propia demanda. Según los vecinos, la marquesina del balcón se extiende aproximadamente 1,5 metros más allá de la losa del balcón, lo que estropea tanto la vista desde el balcón como la imagen de la casa.

La señora no se rindió y respondió con una reconvención. En él, escribió que había obtenido varios permisos de todas las autoridades y pidió no interferir con su vida con un balcón nuevo y seguro.

ACERCA DE cuestiones legales expertos en gestión de edificios de apartamentos "RG" en el apartado "Consulta Legal".

A juzgar por los documentos obtenidos por el tribunal, la reconstrucción del balcón cumple con los requisitos tanto sanitarios como de seguridad contra incendios. Y según los expertos, durante la remodelación no se produjeron violaciones de las estructuras portantes. Durante el juicio resultó que la próxima renovación del balcón fue aprobada por 49 vecinos y el propietario. locales no residenciales Casas.

Los tribunales locales dieron la razón al propietario del apartamento.

Todos los residentes poseen: techos, cerramientos de estructuras portantes y no portantes, equipos.

En su opinión, la reconstrucción del balcón se llevó a cabo teniendo en cuenta los requisitos de construcción y normas sanitarias y reglas, no viola de ninguna manera los derechos e intereses de los propietarios de otros apartamentos, no crea una amenaza para su vida y salud y no cambia el "propósito del local".

Pero las autoridades de la ciudad y otros vecinos no estuvieron de acuerdo con esta decisión y la impugnaron ante la máxima autoridad. Las autoridades de la ciudad consideraron que tal decisión era peligrosa, principalmente porque ahora cada uno podrá reconstruir los balcones según sus gustos y deseos. Es difícil imaginar cómo se convertirá la cara de la ciudad.

Colegio Judicial de Casos Civiles Corte Suprema La Federación de Rusia estudió detenidamente la disputa del “balcón” y no estuvo de acuerdo con la opinión de sus colegas. La Corte Suprema dijo que la ciudadana llevó a cabo la remodelación sin permiso, no recibió permisos y no obtuvo la aprobación de las autoridades y vecinos. La máxima autoridad explicó que las losas de los balcones forman parte de la propiedad común, por lo que cualquier remodelación de los mismos debe ser acordada con todos los propietarios de los locales de la casa.

Si abre el documento principal en tales casos, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, entonces el párrafo 3 de la parte 1 del artículo 36 dice lo siguiente: todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen propiedad común: techos, cerramientos portantes y estructuras no portantes de una casa determinada, equipos mecánicos, eléctricos y otros equipos.

El Tribunal Supremo destacó específicamente que las losas de los balcones pertenecen a propiedad común. Así se establece en el documento titulado "Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos". Este Reglamento fue aprobado mediante Decreto Gubernamental N° 491 del 13 de agosto de 2006.

Este Reglamento contiene el párrafo 2 de la Sección I “Determinación de la composición de la propiedad común”. Allí está escrito textualmente lo siguiente: “La propiedad común incluye, entre otras cosas, las estructuras portantes de cerramiento de un edificio de apartamentos (incluidos cimientos, muros de carga, losas de piso, balcones y otras losas, columnas de carga y otras losas de cerramiento). estructuras portantes)”, dice.

Así, destacó el Colegio Judicial de Casos Civiles de la Corte Suprema, el balcón también pertenece al vallado y estructuras portantes, dice la definición.

El tribunal en su decisión declaró que el inquilino puede reducir el tamaño de la propiedad común durante la reconstrucción del local, pero dicha reurbanización sólo es posible con el consentimiento de todos los propietarios de los locales de la casa (Parte 3 del artículo 36 Código de Vivienda RF). La misma disposición está consagrada en la parte 2 del artículo 40 del mismo código: “si la reconstrucción, reorganización o remodelación de un local es imposible sin agregarles parte de la propiedad común, se debe obtener el consentimiento de todos los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos. obtenido."

Esto es lo que resumió el Tribunal Supremo en su razonamiento: en caso de una remodelación importante de un balcón en un apartamento individual, el consentimiento de todos los propietarios es un requisito previo.

Y los tribunales locales consideraron suficiente el consentimiento de cuatro docenas de vecinos. Pero los tribunales locales no tuvieron en cuenta que había más opositores a la reconstrucción del balcón. Mientras tanto, los vecinos que se oponen categóricamente a la ampliación del balcón presentaron un recurso colectivo ante el tribunal, que se encuentra disponible en el expediente.

Es posible reducir el tamaño de la propiedad común, pero la reurbanización solo es posible con el consentimiento de todos los propietarios.

“El Colegio Judicial de Casos Civiles de las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia considera que las violaciones del derecho sustantivo cometidas por los tribunales de primera instancia y de apelación son importantes, influyeron en el resultado del caso y sin su eliminación es imposible restaurar y proteger los derechos violados”, dice la decisión del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia.

El tribunal anuló todas las decisiones tomadas en el caso y lo remitió a un nuevo juicio, ordenando que se tuviera en cuenta la posición de las Fuerzas Armadas de RF.