Documentos para el traslado de un apartamento a un local no residencial. Transferencia de locales residenciales a locales no residenciales en un edificio de apartamentos: instrucciones paso a paso

Última actualización febrero de 2019

Lo primero que debes saber es la vivienda no se puede utilizar para actividades comerciales . Si decide organizar una pequeña empresa y utilizar como punto de partida el área de un local residencial que le pertenece, entonces es necesario retirar el objeto del parque residencial, es decir, convertirlo oficialmente en no residencial. .

¿Donde empezar?

En primer lugar, prepare los documentos para volver a registrar el local:

• documentos legales (certificados, contratos, decisiones judiciales). Sus copias deben estar certificadas por notario.
• Certificado de registro Lo emite BTI.
• plano de todos los pisos de la casa. También recibirá el plan del BTI.
• proyecto de reconstrucción. Será necesario si será necesaria una mayor reconstrucción o remodelación para el uso de locales no residenciales. Es mejor confiar la preparación del proyecto a una organización que tenga una licencia para actividades de diseño (y sea miembro de la SRO de diseñadores).
• si hay varios propietarios del apartamento, entonces es necesario consentimiento notarial todos los demás propietarios para transferir el apartamento a bienes raíces comerciales, y encomendando este trámite a uno de los propietarios.
• poder del propietario, si la cuestión de la transferencia será manejada por otra persona mediante poder.
• si el apartamento no pertenece a un ciudadano, sino a una entidad jurídica, entonces es necesario documentos constitutivos(las copias deben estar certificadas ante notario).

Identifiquemos a grandes rasgos tres etapas del procedimiento de reinscripción.

NIVEL 1

Teniendo a mano un paquete básico de documentos, debe enviarlos a la administración o al centro multifuncional. Usted envía una solicitud (el formulario se le proporcionará en el sitio) y adjunta los documentos enumerados anteriormente. Recuperación documentos adicionales ilegal en esta etapa.

En el plazo de un mes y medio, sobre la base de la solicitud, se tomará la decisión de transferir la vivienda o de rechazar la transferencia ( posibles razones Consideraremos la respuesta negativa a continuación). Una vez que se haya tomado una decisión sobre la transferencia, el local se puede utilizar como no residencial, pero solo si no hay necesidad de reconstrucción o reurbanización.

Al convertir un local residencial en un local no residencial, existe una serie de características:

• La ubicación de la vivienda es en la planta baja. Se permite la reinscripción de apartamentos ubicados en el segundo o tercer piso, siempre que solo haya locales no residenciales ubicados directamente debajo de estos locales residenciales. Por lo tanto, puede colocar fácilmente su oficina en el segundo piso de la casa si hay una tienda de comestibles en el primer piso.
• No se puede transferir solo una parte o parte a un lugar no residencial. apartamento residencial. Por ejemplo, no se puede cambiar el estado de una de las habitaciones del apartamento.
• Se requiere una entrada independiente., o la capacidad técnica para realizar un acceso independiente en el futuro. Por ejemplo, la presencia en un apartamento de ventanas que dan al patio le permite equipar una entrada desde el patio. Si la habitación tiene más de 100 m2, entonces debe haber una salida de emergencia.
• El local no deberá estar sujeto a gravámenes u otros gravámenes.. Por lo tanto, si decide retirar del parque de viviendas el apartamento que compró con una hipoteca, no se le permitirá hacerlo, ya que el apartamento estará sujeto a garantía con el banco. Tendré que posponer mis planes hasta reembolso completo hipotecas y terminación de la hipoteca sobre un apartamento.
• La casa no está en condiciones de emergencia y no requiere revisión, reconstrucción o demolición. Es más difícil reformar un local en un edificio de valor cultural e histórico. Se requerirá la aprobación del Comité para la Protección de Monumentos Culturales e Históricos.
• Será necesario dar de alta a todos los residentes de este local con antelación. Aquí pueden surgir algunas dificultades, por ejemplo, obtener la aprobación de la liberación de las autoridades de tutela y administración fiduciaria cuando el copropietario del apartamento es menor de edad.
• Presencia de remodelación ilegal en el apartamento.. Será necesario encargarse de su registro con antelación.

Además, pueden surgir problemas a la hora de convertir un local residencial en un local no residencial en los siguientes casos:

• Si la casa en la que se traspasa el local es objeto de patrimonio cultural e histórico.
• Si la casa está registrada en la sede de asuntos defensa Civil y situaciones de emergencia. En este caso, aumentará el costo del objeto durante la verificación pericial.
• si la habitación No conectado a los servicios públicos principales.
• El propósito previsto de los locales no residenciales planificados no cumple con los estándares de zonificación permitidos (restricciones en zonas residenciales según la legislación de planificación urbana).

La decisión sobre la cesión de vivienda la toma una comisión interdepartamental especialmente creada en cada municipio. Para tomar una decisión sobre la solicitud, la comisión puede enviar solicitudes interdepartamentales a: el Servicio Federal de Migración, el departamento de vivienda, Rosreestr, Rospotrebnadzor, Supervisión de Incendios, etc. La decisión no se tomará hasta que se reciba una respuesta de estas organizaciones. Por lo tanto, para ahorrar tiempo, así como para evitar rechazos debido a cualquier error, se recomienda enviar inmediatamente documentos adicionales junto con el paquete principal de documentos:

• Conclusión del Ministerio de Situaciones de Emergencia sobre la conformidad del apartamento.normas contra incendios.
• Conclusión de Rosportebnadzor sobre el cumplimiento de las instalaciones con las normas sanitarias y epidemiológicas.
• Certificado del departamento de vivienda ( empresa de gestión) sobre la cesión de otros apartamentos adyacentes situados en el mismo rellano que el suyo.
• Un informe técnico que indique que la casa no está en mal estado (también tomado del departamento de vivienda, asociación de propietarios, organización gestora).
• Extracto de la decisión de la junta general de propietarios. edificio de apartamentos que no están en contra de trasladar el apartamento a locales no residenciales.
• Certificado de personas registradas ().
• Conclusión del organismo de protección de los monumentos arquitectónicos, históricos y culturales sobre la posibilidad de reurbanización de los sitios del patrimonio cultural.

¿Por qué recibió una negativa a transferir el local a no residencial?

Los principales motivos de rechazo son:

• no proporcionar todo proporcionado por la ley documentos
• el proyecto de remodelación es contrario a la ley, así como a las normas de construcción, sanitarias, contra incendios, ambientales y de otro tipo.
• no hay consentimiento de todos los residentes de la casa, o la transferencia no fue aprobada por la junta general de propietarios
• el local no cumple los criterios que permiten asignarle el estatus de no residencial

Consentimiento de vecinos y propietarios

Detengámonos más en el punto de obtener la aprobación de los vecinos, porque muchas veces es la imposibilidad de obtener el consentimiento de los propietarios lo que ralentiza durante mucho tiempo todo el proceso, o incluso imposibilita la tarea.

En arte. 23 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia describe los motivos para denegar la emisión de un permiso. Y la falta de consentimiento de los residentes de la casa (propietarios de los apartamentos) no se aplica a tales motivos. Es importante comprender que no siempre es necesario el consentimiento de los propietarios.

Sin embargo, la falta de consentimiento de los propietarios es una de las razones más comunes por las que las autoridades no permiten el nuevo registro de locales residenciales. ¿Por qué está pasando esto?

Edificio de apartamentos

Cuando en edificio de apartamentos La reconstrucción está prevista, debe llevarse a cabo. reunión general propietarios. Las decisiones se toman por mayoría de votos o por unanimidad. Si los cambios en la distribución o el diseño afectan la propiedad común, por ejemplo, si como resultado de la reconstrucción se agrega una parte de la escalera o el sótano al local, será necesario decisión unánime. Si la propiedad común no cambia, basta con una mayoría ordinaria de los propietarios del edificio de apartamentos.

El procedimiento para obtener el consentimiento de los propietarios de un edificio de apartamentos es el siguiente:

• Es necesario comunicarse por escrito con la Oficina de Administración de Vivienda (HOA, empresa administradora) si tiene una pregunta sobre la votación sobre la transferencia de un apartamento a un inmueble comercial.
• La votación se lleva a cabo en la próxima junta general con la inclusión del tema requerido en el orden del día, y si dicha junta no se celebrará pronto, se inicia una junta general extraordinaria.
• La asamblea es competente para tomar decisiones si existe el 50% del número total de propietarios (quórum).

Todas las cuestiones procesales son manejadas por el departamento de vivienda. El propietario interesado recibe un extracto de la decisión de la junta general de propietarios.

Aunque los propietarios hayan dado su consentimiento, es aconsejable obtenerlo personalmente, recorriendo a todos los vecinos (al menos las entradas de los alrededores), hablando con todos y convenciéndoles de que esto no les molestará. Si hay un oponente ardiente entre los propietarios, es recomendable resolver este conflicto antes de contactar con la Oficina de Registro de Rose. Si dicho oponente presenta una denuncia, se rechazará la transferencia. En tales casos, es más aconsejable llegar a un acuerdo con dicho propietario y ofrecerle algún tipo de compensación.

Terreno debajo de un edificio residencial.

Las cuestiones relacionadas con el uso del suelo para un edificio residencial se resuelven de forma similar.

• Si parcela es propiedad de los residentes, entonces solo se requiere el consentimiento de los residentes, ya que parte del terreno (ubicado debajo de las escaleras para una entrada/salida separada) será utilizado únicamente por el propietario del local no residencial, es decir, la propiedad común del los residentes disminuirán.
• Si el terreno debajo de la casa pertenece al municipio, entonces se debe obtener el consentimiento de la administración local.

¿No estás de acuerdo con la negativa? Intenta apelarlo ante los tribunales.

Es interesante la práctica de los tribunales en tales casos.

Ejemplo 1:

El ciudadano presentó una solicitud con los documentos necesarios a la administración del distrito de la ciudad de Novorossiysk para transferir su apartamento a una propiedad no residencial. El jefe de Novorossiysk emitió una resolución sobre el traslado, así como sobre la necesidad de realizar trabajos en el proyecto. En el reformado local estaba previsto abrir una tienda de fotografía. El proyecto de reconstrucción requirió desmantelar parte de las estructuras no portantes dentro del apartamento y hacer una entrada independiente en lugar de la ventana, lo que implicaría un cambio en el modo de uso del área debajo de la casa.

Los vecinos descontentos acudieron a los tribunales, oponiéndose a la transferencia del apartamento del ciudadano y a la reconstrucción del local. En el ejemplo citado, el tribunal se negó a conceder permiso a los residentes de la casa.

El Tribunal Supremo de Rusia (Determinación No. 80-B09-26 del 13 de enero de 2010) expresó la siguiente posición:

• No es necesario obtener el consentimiento de todos los propietarios para la transferencia. Es necesario si, como resultado de un cambio en el diseño u otros cambios de diseño, parte de la propiedad común se agregará a la vivienda.
• El tribunal señaló que el sitio debajo de la casa debe formarse e inscribirse en el registro catastral. En estas condiciones, la parcela pertenecerá a la propiedad compartida común.

Una posición similar fue expresada por el Supremo. Corte de arbitraje RF (Definición No. VAS-6892/11 de 10 de junio de 2011, No. VAS-6266/10 de 31 de mayo de 2010, No. VAS-7494/13 de 18 de junio de 2013).

Ejemplo 2:

Un ciudadano decidió abrir una tienda de alquiler de vídeos en la planta baja de un edificio residencial de cinco plantas. En lugar de la ventana habrá una entrada independiente con un pequeño vestíbulo y un porche. Dado que el vestíbulo y el porche ocuparán parte del solar, que está propiedad comun propietarios, entonces el ciudadano primero deberá organizar una junta general y obtener el consentimiento de todos los propietarios del local.

ETAPA 2

Una decisión positiva de la comisión interdepartamental se formaliza mediante resolución de la administración local. Se envía un aviso al propietario sobre el permiso para transferir el apartamento (edificio residencial) a un local no residencial. En este caso se dan dos situaciones:

• cuando se requiere reurbanización
• no se necesita reurbanización

Si se requiere una remodelación, pueden surgir las siguientes situaciones al transferir un apartamento a un local no residencial:

• Se requiere reconstrucción con un permiso especial.
• La remodelación no requiere un permiso de reconstrucción (generalmente esto se aplica a empresas privadas). edificios residenciales, donde no se requiere la realización de escaleras separadas, la construcción de salidas de emergencia, etc.)

En cualquier caso, dicha información se indica en el aviso y el propietario sabrá cómo proceder.

Al cambiar el estado de una vivienda, realizando trabajos de reconstrucción, es necesario tener en cuenta:

• construcción - coordinación con la Agencia de Arquitectura y Urbanismo
• extinción de incendios- con el Servicio Estatal de Bomberos
• sanitario - con el Servicio Sanitario-Epidemiológico
• estándares ambientales- Con Comité Estatal sobre la protección del medio ambiente
• No te olvides de los derechos de los vecinos.

Ejemplo: No podrá ubicar una casa de baños o lavandería, baño público o tintorería en un edificio residencial (solo se permite un punto de recepción), así como una serie de otras instalaciones enumeradas en los SNIP.

Deberá coordinar sus acciones con la Agencia de Arquitectura y Urbanismo, el Servicio Estatal de Bomberos, el Servicio Sanitario y Epidemiológico y otras autoridades reguladoras.

Después de completar todo el trabajo del proyecto, invita al comité de aceptación creado por los gobiernos locales. Ella aceptará el trabajo y redactará un informe. Teniendo este documento, ya podrás utilizar el local como no residencial.

Además, dependiendo del caso individual, será necesaria la coordinación con otras autoridades. La necesidad de ello deberá ser notificada por el proyectista, quien realizará estas aprobaciones con:

• Comité de mejora comunitaria
• gestión de jardinería y gestión de parques (agricultura verde)
• policía de tráfico
• servicio de estructuras subterraneas
• empresas e instituciones de comunicaciones, organizaciones de suministro de energía, etc.

ETAPA 3

El punto final de todo el procedimiento de reinscripción será el registro del derecho a un local no residencial en la Oficina de Rosreestr.

Para esto Debe enviar a Rosreestr:

• Pasaporte del propietario y su fotocopia. Si el dueño es entidad, luego los documentos constitutivos con sus copias.
• poder notarial y su copia (si está disponible).
• certificado de propiedad del local y el contrato en base al cual surgió la propiedad.
• informe del comité de aceptación y su copia.
• pasaporte catastral instalaciones.
• recibo pagado (deber estatal).

Donde comité de aceptación envía de forma independiente el certificado de aceptación a cámara catastral, donde se realizan los cambios correspondientes en el catastro estatal.

Como vemos, reconvertir un local residencial en no residencial no es una tarea difícil, pero sí laboriosa. Todas las actividades pueden durar desde varios meses hasta un año.

Para referencia: Vivienda social situada en municipio o propiedad del Estado no pueden ser transferidos por los empleadores. Por actividad comercial se entiende la organización de la producción, el comercio, la prestación de servicios, etc., pero según el art. 17 Complejo residencial de la Federación de Rusia apartamento residencial, la casa se puede utilizar para organizar una oficina, un lugar para almacenar documentos contables.

Si tiene preguntas sobre el tema del artículo, no dude en hacerlas en los comentarios. Definitivamente responderemos a todas sus preguntas dentro de unos días. Sin embargo, lea atentamente todas las preguntas y respuestas del artículo; si hay una respuesta detallada a dicha pregunta, su pregunta no se publicará.

El deseo de convertir residencial metros cuadrados en el sector no residencial puede deberse a varios motivos.

Entre ellos: el propio mercado, que dicta precios inflados para el comercio y espacio de oficina, y el deseo de la gente de vender viviendas en los pisos inferiores a un precio más alto, y el deseo de los emprendedores de abrir un nuevo negocio, utilizando las opciones más económicas para su disposición.

El camino de los iniciadores del proceso no es tan despejado como nos gustaría, pero si se sigue la letra de la ley, la idea bien puede hacerse realidad.

¿Cuáles son las restricciones: superar la carrera de obstáculos?

Un obstáculo importante para cambiar el estado de un local puede ser el estado del objeto. Se garantiza que el deterioro y los accidentes excluyen esta posibilidad, pero eso no es todo.

El problema puede ser las características específicas del futuro negocio. No importa en qué zona se encuentre la propiedad, si está rodeada de casas caras o edificios de gran altura con paneles ordinarios, los residentes siempre estarán en contra de los vecindarios con riesgo de incendio, lugares de entretenimiento, funerarias, pescaderías, baños públicos y otros objetos que aportan disonancia a su vida mesurada.

Cómo elegir un objeto adecuado

Ubicación (solo los pisos inferiores de edificios residenciales);

Entrada independiente (para aislamiento de la entrada común);

El espacio habitable es una masa sólida (que no forma parte de lo habitual o apartamento comunitario);

Falta de residentes registrados y gravámenes sobre el derecho a la propiedad (arrendamiento o hipoteca);

Cumplimiento del principio de número de plantas (la ubicación en el segundo piso y superiores es posible sujeto a la eliminación de los locales en el primer piso del parque de viviendas).

Se debe observar cada uno de estos puntos; de lo contrario, es imposible por ley abrir una tienda de segunda mano, una peluquería, una panadería o cualquier otro establecimiento comercial en un apartamento residencial (artículo 24 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

Traspaso de local de residencial a no residencial

Etapas de la transferencia de un apartamento a un parque no residencial.

Etapa 1. Recogida de documentación por parte del propietario o su representante autorizado. En este paso también debes prestar atención. Atención especial por la presencia de reurbanizaciones. Si existen, entonces deberían legalizarse con antelación. Recordar precio bajo¡En un objeto aún no es motivo para apostar por él! Sólo una inspección minuciosa del apartamento le ayudará a evitar obstáculos y obtener el resultado deseado.

Etapa 2. Se debe presentar un paquete de documentos debidamente completo para su consideración por la comisión interdepartamental del Departamento de Administración de Propiedades. Sólo esta autoridad tiene derecho a autorizar la transferencia de un apartamento para uso no residencial. La base para ello será una declaración en la forma establecida indicando el motivo del cambio de categoría del local.

Traspaso de local de residencial a no residencial. Consejo legal

Etapa 3. El proceso finaliza con el registro de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, que se lleva a cabo en la Oficina del Servicio Federal de Registro de la Federación de Rusia (UFRS RF) o en los centros regionales multifuncionales (MFC) en presencia de un paquete obligatorio de documentos. Un empleado de la institución que aceptó originales o copias de la documentación deberá emitir un recibo. Indica la fecha de emisión del certificado de propiedad.

Documentos necesarios para transferir un apartamento a una propiedad no residencial

En esto ayudará la recopilación de documentación para la comisión interdepartamental sobre el uso del parque de viviendas. La lista es extensa y requerirá una cantidad significativa de tiempo para recopilar todos los documentos. Además de una declaración que justifique la traducción, incluye:

Pasaporte técnico BTI con plano y explicación;

Certificado de propiedad;

Un extracto del registro de la vivienda que confirme la ausencia de otros solicitantes de propiedad;

Experiencia técnica de la DEZ o de la organización responsable de la gestión y operación del edificio y un certificado del propósito de las instalaciones adyacentes;

Conclusión de la Inspección Estatal de Incendios (Supervisión Estatal de Incendios) sobre el cumplimiento de las instalaciones con las normas contra incendios;

Ley de Supervisión Sanitaria y Epidemiológica del Estado sobre el cumplimiento de las normas sanitarias por parte de los locales;

Documentos constitutivos de la empresa/organización (para personas jurídicas).

Las actividades que acompañan a un cambio en el estado de un local implican contactar a la Comisión de Gestión y Privatización. despensa de casa para calcular el costo del trámite. En este paso, además de su pasaporte, deberá acreditar la propiedad del apartamento y presentar una copia del extracto del protocolo con la decisión de la comisión interdepartamental, así como un certificado BTI que indique el costo del local antes y después. el cambio de estatus.

El siguiente es el procedimiento para registrar la propiedad de locales no residenciales. El paquete principal incluye: una solicitud, documentos que confirman la propiedad, un recibo de pago de la tasa estatal y una carpeta de la BTI con información sobre el objeto. Especificar Lista llena Los documentos requeridos se pueden obtener de la organización titular.

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Si el propietario tiene una propiedad que no se utiliza para su propia residencia, entonces, por regla general, con el fin de obtener ingresos adicionales dichos bienes inmuebles se pueden alquilar. Sin embargo, si el apartamento está en la planta baja, se abren perspectivas mucho más interesantes y rentables para el propietario. Por ejemplo, el propietario puede transferirlo a una propiedad no residencial y alquilarla para una oficina o una tienda. E incluso teniendo en cuenta el elevado coste de la traducción, hay que tener en cuenta que el retorno de la inversión en inmuebles comerciales es aproximadamente tres veces mayor que en el de inmuebles residenciales.

¿Qué se necesita para transferir a un fondo no residencial?

En primer lugar, para transferir un apartamento ordinario a un parque no residencial, es necesario que siguientes condiciones: debería ser posible organizar una entrada independiente, obtener un certificado de incendio y una conclusión sanitario-epidemiológica.

Agregaré que no se permite la transferencia de locales a no residenciales si el acceso a estos locales es imposible sin utilizar los locales que quedan en el parque de viviendas (). Esto significa que la propiedad que se transfiere debe estar completamente aislada de todas las viviendas. Además, no está permitido organizar la entrada a un futuro local no residencial a través de una entrada común, ya sea una ventana o una parte de la pared que da a la calle se puede convertir en entrada.

Del mismo artículo vemos que un apartamento transferido a stock no residencial no debe ser utilizado por nadie como lugar. residencia permanente y en ningún caso se registrarán gravámenes, tales como gravámenes, hipotecas, embargos o arrendamientos comerciales.

El procedimiento para transferir un apartamento a un parque no residencial es bastante complicado y no siempre se completa con éxito.

Actualmente, en la práctica, es bastante difícil transferir un apartamento a una propiedad no residencial, a pesar de que la ley exige la presentación de un conjunto mínimo de documentos. Por lo tanto, al comprar un apartamento para transferirlo a un parque no residencial, debe comprender que siempre existe el riesgo de rechazo. Si confía la transferencia de un apartamento a una propiedad no residencial a especialistas, el servicio llave en mano costará al menos 300-400 mil rublos, teniendo en cuenta los precios promedio del país. Al recurrir a especialistas, el propietario puede estar seguro de que se recopilarán todos los documentos necesarios y que tampoco habrá quejas sobre la exactitud de su preparación y llenado. Los especialistas envían todos los documentos de forma independiente, sobre la base de un poder notarial, y si las agencias gubernamentales se niegan a traducir, lo harán. procedimiento judicial apelar tal negativa.

Pero, lamentablemente, ni siquiera recurrir a especialistas puede garantizar siempre un resultado positivo, ya que el proceso de traducción depende de muchos factores, incluidos los humanos, que son impredecibles.

Instrucción paso a paso

Para transferir a un fondo no residencial, deberá comunicarse con una persona suficiente un gran número de varias autoridades con el fin de recopilar un gran paquete de documentos, que posteriormente serán presentados al Departamento de Gestión de la Propiedad, donde una comisión interdepartamental decidirá la cuestión de permitir la transferencia de locales residenciales a no residenciales.

En primer lugar, debe obtener una explicación y un extracto de los documentos catastrales del BTI ( Planta baja). Para solicitar estos documentos, necesitará documentos que confirmen la identidad del solicitante, documentos de título del objeto y también la BTI de algunas regiones solicita documentos sobre cuya base surgieron los derechos de propiedad (acuerdo de venta/donación/certificado de herencia). ).

Después de esto, es necesario invitar a un arquitecto autorizado que redactará un proyecto y un boceto de la conversión de un local residencial en uno no residencial.

Los documentos recibidos (una explicación, un extracto del catastro, un proyecto y croquis del reequipamiento, el pasaporte del solicitante y un título de propiedad) deben enviarse al departamento regional de arquitectura, donde se expedirá al propietario un certificado de aprobación. necesario formalizar la reurbanización antes de la cesión del local a uso no residencial.

La necesidad de aprobación de esta ley está prevista en el Reglamento Administrativo para la prestación de servicios municipales “Aceptación de solicitudes y expedición de documentos para la aprobación de la reconstrucción y (o) reurbanización de locales residenciales”, publicado por las administraciones de la constituyente. entidades de la Federación de Rusia.

El acta cumplimentada debe firmarse en la estación SES, cuerpo de bomberos, organizaciones que proporcionan recursos energéticos, sistemas de servicios públicos, así como la administración del distrito.

Además de estos documentos, también deberá realizar un pedido en BTI. certificado técnico Local con plano técnico.

Dependiendo del método de gestión de un edificio de apartamentos, una sociedad gestora u otro organismo obtiene un certificado del Departamento de Protección Económica, que contiene información sobre el propósito de otros locales ubicados en el mismo piso que el apartamento que se está convirtiendo en stock no residencial. .

Allí también es necesario obtener un informe técnico, que indique el estado técnico de todo el edificio, y también refleje que el edificio no está en mal estado y no está destinado a demolición.

Punto importante Recopilar documentos para la transferencia a una propiedad no residencial significa obtener el consentimiento de los propietarios de los apartamentos ubicados en el mismo edificio que el local que se transfiere. A veces es en esta etapa cuando surgen las principales dificultades. Mucho depende de la zona donde se encuentre el apartamento.

Lo más difícil en la traducción es cumplir con la legalidad de la aprobación del proyecto relacionado con el equipamiento de una entrada independiente. Legislación en obligatorio presupone el consentimiento de los copropietarios del edificio residencial para equipar dicha entrada ().

Esto es bastante difícil de lograr. Por lo general, en cualquier edificio residencial habrá un vecino que exigirá el cumplimiento de condiciones obviamente imposibles para dar su consentimiento a una entrada independiente.

Sin embargo, existe la oportunidad de facilitar un poco su tarea. Para obtener dicho consentimiento, basta con organizar una reunión ordinaria o extraordinaria de propietarios y poner en el orden del día la cuestión de la transferencia de un local específico de residencial a no residencial.

Una reunión es legal si al menos el 50% de los propietarios están presentes en ella y la decisión se toma si es aprobada por al menos 2/3 del número de propietarios que asistieron a la reunión (,).

Pese a ello, si se obtiene el consentimiento, la vivienda podrá reequiparse mediante remodelación.

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La lista de los documentos anteriores es de naturaleza más bien consultiva y, a menudo, no está regulada por ningún reglamento. actos legales. A pesar de esto, independientemente de si traduce las instalaciones usted mismo o con la ayuda de especialistas, le recomendamos encarecidamente que recopile un paquete completo de los documentos a continuación. Posteriormente, esto le ayudará a ahorrar tiempo, esfuerzo y nervios, ya que las agencias gubernamentales solicitan estos documentos para su "red de seguridad", y si no se los proporcionan, "sacan de la nada" un motivo para rechazar la reurbanización.

Una vez finalizada la conversión, se debe invitar a la comisión de vivienda para una inspección de acuerdo con.

Después de recopilar todos los documentos anteriores y remodelar el local, debe comunicarse con el Departamento de Administración de la Propiedad para obtener el permiso para transferir, y en la solicitud debe indicar el motivo de la transferencia de la propiedad de residencial a no residencial. Se adjuntan a la solicitud los documentos que confirman la identidad del solicitante, todos documentos recopilados, documentos de título, así como documentos constitutivos, si el propietario es una persona jurídica.

En un plazo de 45 días, la comisión está obligada a examinar la solicitud presentada y notificar al solicitante su decisión. Si la comisión interdepartamental del Departamento de Administración de Propiedades da una negativa sin especificar el motivo, dicha negativa se considera inmotivada y puede ser apelada ante los tribunales. Las actividades y los tiempos de revisión están sujetos a las regulaciones del gobierno local.

Los motivos más populares de rechazo son un paquete de documentos incompleto proporcionado por el solicitante; es posible que falten varios documentos necesarios, así como el incumplimiento de las condiciones de preparación del local para su traslado.

Si el Departamento se niega a realizar el traslado, el solicitante, considerando que la negativa es infundada, puede apelar la negativa ante los tribunales. Si la denegación está justificada, el solicitante tiene derecho a corregir los comentarios existentes y solicitar nuevamente la transferencia. Los intentos de hacer correcciones son ilimitados.

¡Todo! Se ha recibido el consentimiento del Departamento de Gestión de la Propiedad y se puede pasar a una de las etapas finales del traslado del local.

Para hacer esto, debe comunicarse nuevamente con BTI y presentar una solicitud allí para determinar el costo de la traducción. Además de los documentos previamente recopilados, es necesario adjuntar a esta solicitud el protocolo de la comisión interdepartamental recibido en el DUI.

A partir de la solicitud presentada se constituirá una comisión del departamento de privatización y gestión de la vivienda, que decidirá el coste de la cesión y redactará el protocolo correspondiente.

Todo esto se hace con un único propósito: determinar la diferencia en el costo de los locales residenciales y los locales no residenciales recién formados. Y en la mayoría de los casos, el costo de los nuevos locales no residenciales excede el costo de los locales residenciales. Esto se debe a que al calcular esta diferencia la comisión de privatización tiene en cuenta una gran cantidad de parámetros, desde el estado de la casa y su ubicación territorial hasta la evaluación del potencial uso comercial. El destino previsto del local que se transfiere también juega un papel importante.

Luego de recibir el protocolo de costos, el solicitante solo tendrá que pagar la diferencia de costo a cualquier banco.

La última etapa es la presentación de documentos a la Oficina Rosreestr. El solicitante deberá aportar una solicitud, un documento de identificación, protocolos DUI y BTI, pasaporte catastral del local, así como un recibo de pago de la tasa estatal.

Todo lo que queda es recibir los documentos completos de la autoridad de registro el día señalado. El registro de cambios se realiza dentro de los 10 días siguientes a la fecha de presentación de los documentos. Esta información sobre los plazos se presenta en el sitio web de Rosreestr en el dominio público.

En el caso de realizar actividades empresariales en locales residenciales sin trasladarlas a locales no residenciales, la responsabilidad prevista legislación actual. La inspección de vivienda podrá multar al propietario del local por infracciones del procedimiento de transferencia de un local residencial a un local no residencial (,).

Además, los vecinos o cualquier interesado tienen derecho a obtener judicialmente la venta del local residencial en subasta pública si el propietario viola las normas de uso y funcionamiento del local. Esto sólo es posible después de su solicitud por escrito a la administración local, que emite una orden por escrito para eliminar las violaciones de uso (,).

Ésta es una cuestión urgente que preocupa a todo aquel que quiera abrir su propio negocio en un lugar "concurrido", es decir, en la planta baja de un edificio residencial. Además, la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales también puede ser de interés para un propietario emprendedor que desee vender o alquilar su propiedad a un precio más alto, como inmueble comercial.

Como regla general, este problema no afecta a los edificios nuevos: los primeros pisos, que se construyen para bienes raíces comerciales, automáticamente tienen el estatus de locales no residenciales. La situación es diferente en el caso de “Khrushchev” o de cualquier otro fondo antiguo. Para ellos, lo primero que hay que establecer es si, en principio, es posible trasladar un determinado local de residencial a no residencial, ya que la legislación impone ciertas restricciones a algunos objetos. Según el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, es imposible convertir locales residenciales en locales no residenciales:

1. Si el local que se traspasa forma parte de un local residencial. Es decir, no se puede trasladar una habitación de un apartamento a un local no residencial.
2. Si el local es utilizado por alguien como lugar de residencia permanente.
3. Si la propiedad del local transferido está gravada por derechos de terceros.
4. Si el local se encuentra bajo arresto, prenda o juicio o hay un juicio en curso.
5. Si el edificio en el que se ubica el local está sujeto a demolición, se reconoce como inseguro, requiere reparaciones importantes o está clasificado como patrimonio cultural.
6. Si el local ha sido objeto de remodelación ilegal.
7. Si el acceso al local que se transfiere es imposible sin el uso de locales que proporcionen acceso a locales residenciales, o no existe posibilidad técnica de equipar dicho acceso a estos locales. En otras palabras, necesitas una entrada independiente desde la calle.
8. Si el local está ubicado en un edificio de apartamentos encima del primer piso, y directamente debajo del local hay un apartamento residencial.

Del último punto se desprende una conclusión simple: si debajo de su apartamento hay un local no residencial (tienda, almacén, etc.), entonces su propiedad puede transferirse a un local no residencial, incluso si está en el segundo piso. . Sin embargo, en este caso surgen dificultades con una entrada independiente, que es algo más difícil de organizar para el segundo piso que para el primero.

Una vez que estemos convencidos de la posibilidad fundamental de transferir un local de residencial a no residencial, es hora de comenzar a recopilar los documentos. Su lista es relativamente pequeña.

Documentos necesarios para la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales:

1. Solicitud de traspaso de local. Presentado al organismo autorizado de su ciudad (este puede ser el Departamento de Vivienda y Servicios Públicos o Mejoramiento Público). La solicitud indica la dirección del local, los motivos de la transferencia y el propósito previsto de la futura propiedad no residencial. Puede recoger o descargar una aplicación de muestra en el mismo organismo autorizado.
2. Original o copias notariadas del certificado de propiedad u otros documentos de título del local.
3. Pasaporte técnico del local. Emitido en el BTI local.
4. Plano de la vivienda en la que se encuentra la habitación que se traspasa. También emitido por la BTI.
5. Un extracto del libro de domicilio, en el que se indicará que no hay nadie empadronado ni habitante del local.
6. Conclusiones de incendios y vigilancia sanitario-epidemiológica.
7. Si se requiere una remodelación para garantizar el uso de locales no residenciales, entonces es necesario proporcionar un plan para ello.

Además de esto, los funcionarios, lamentablemente, pueden solicitar otros documentos necesarios, en su opinión, para transferir locales residenciales a no residenciales. Esto se debe al hecho de que las regiones locales tienen derecho a complementar de forma independiente la lista federal anterior. documentos obligatorios. Por ejemplo, si abre una tienda en la planta baja de un edificio residencial, es muy probable que necesite el consentimiento de los residentes de este edificio. Por lo tanto, es mejor consultar la lista completa de documentos con el organismo autorizado, que tomará la decisión final. La ley no asigna más de 45 días naturales para su adopción.

Entonces, instrucciones paso a paso para convertir locales residenciales en locales no residenciales.

1. Nos aseguramos de que no existan obstáculos para el traslado de locales residenciales a no residenciales;
2. Consultamos con el organismo autorizado sobre la lista de documentos requeridos;
3. Recopilamos y presentamos documentos;
4. Estamos esperando una decisión.

¿Cuál es el precio?

El costo de transferir un local de residencial a no residencial depende de la necesidad de remodelación y organización de una entrada independiente, así como de la complejidad de otros trabajos en el local. En organizaciones especiales que se encargan de todos los problemas de diseño y reparación, el precio comienza en 200 mil rublos. El impuesto estatal es de 500 rublos por individuos y 7.500 rublos para las personas jurídicas.