Согласие на сдачу комнаты в коммунальной квартире. Как правильно сдать комнату в коммунальной квартире? ○ Подготовка к сдаче

При покупке недвижимости по договору долевого участия важно знать, какие документы должен предоставить застройщик дольщику, и что рекомендуется делать в случае отказа. Практика показывает, что такая сделка несет большие риски, ведь здание еще не сдано в эксплуатацию. При наличии проблем у строительной компании дольщик может столкнуться с рядом проблем:

Несвоевременно завершенное строительство.
Расторжение ДДУ по инициативе строительной компании под надуманным предлогом с возвратом денег (когда они уже обесценились из-за инфляции).
Выявление дефектов при передаче квартиры и отказ застройщика устранять их.
Задержка в передаче недвижимости по вине строительной компании, что не позволяет клиенту своевременно вступить в права на квартиру.

Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью.

По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:

Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.

В ФЗ №214 прописаны следующие требования:

Строительная компания обязана передать недвижимость участнику ДДУ не позже даты (срока), который прописан в договоре между сторонами.
Если возведение объекта не удается завершить своевременно (в предусмотренный договором срок), застройщик должен оповестить об этом другую сторону соглашения не позже, чем за 2 месяца до завершения действия ДДУ. В оповещении должно содержаться предложение о внесении правок в документ.
Строительная компания обязана передать квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, нормам действующих регламентов, проекту, а также другим требованиям. Если застройщик прописал в договоре отказ от ответственности при выявлении недостатков в передаваемом сооружении, по закону они не имеют силы.
Главным условием продажи недвижимости по ДДУ для исполнителя является четкое выполнение требований ФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию. Если деньги дольщиков привлекаются до регистрации в госорганах, это является грубым нарушением, которое влечет за собой административную ответственность застройщика.

По требованию ФЗ №214 (ст. 21, п.2) подрядчик обязан передать следующие документы:

Разрешение на возведение многоэтажного дома.
Техническое и экономическое обоснование проектной документации на возводимое здание (многоэтажный дом или другое сооружение).
Проект с внесенными правками.
Заключение госэкспертизы проектной документации.
Бумаги, которые бы подтверждали права строительной компании выполнять работы на конкретном земельном участке.

Кроме того, по ФЗ №214 (ст.20, п.2) подрядная организация должна передать для ознакомления:

Учредительные бумаги.
Свидетельство о госрегистрации.
Свидетельство о присвоении ИНН (постановке на учет в ФНС).
Заключение аудиторов за последний год работы строительной компании.
Годовые отчеты и бухотчетность за три последних года ведения деятельности. Если застройщик работает меньше этого периода, он обязан передать имеющуюся отчетную информацию за текущий срок работы. Все предъявляемые для рассмотрения бумаги должны быть утверждены и соответствовать действующим нормам.

Как дольщик может проверить достоверность документов?

Чтобы избежать проблем при сдаче дома, дольщику необходимо внимательно подойти к проверке строительной компании. Отдельное внимание стоит уделить ряду бумаг.

Разрешение на строительство

Документ должен быть выдан уполномоченной организацией. В нем должна быть следующая информация - подпись должного лица, номер разрешении, дата, а также печать организации. Кроме того, требуется сверить данные о лице, с которым планируется заключение ДДУ, и строительной компанией. Также необходимо проверить, что разрешение на строительство было действительно выдано уполномоченными органами. Сделать это несложно с помощью официального сайта такой структуры (в зависимости от региона). К примеру, в Москве это официальная интренет-площадка Мосгоснадзора.

Отдельное внимание стоит уделить сроку действия документа. Если он истек, необходимо требовать предъявление другой бумаги, подтверждающей продление периода действия.

Документ, подтверждающий право компании на участок земли

Согласно ФЗ №214 право на участок земли, где ведется строительство объекта недвижимости (в случае с долевым строительством - многоэтажного дома), может быть оформлено в нескольких вариантах - права собственности или одного из видов договора (аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования). Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в определенных законом ситуациях и применяется в редких случаях.

Если строительная компания владеет земельным участком (имеет право собственности), требуется изучить свидетельство, подтверждающее этот факт, запросить или взять лично выписку из ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени.

В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:

Период действия арендного соглашения (он должен быть от года и более).
Наличие штампа, который бы подтверждал госрегистрацию документа (устанавливается прямо в договоре).
Подтверждение права застройщика, арендующего земельный участок, возводить на нем жилые постройки.
Упоминание, что в роли арендатора выступает непосредственно строительная компания.

Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока. Необходимо требовать предоставления копии этого документа. При его отсутствии в будущем неизбежны сложности с оформлением здания, что отразится и на дольщиках (участниках договора ДДУ).

В ситуации, когда права строительной компании на землю подтверждаются договором субаренды земли, желательно убедиться в праве передачи недвижимости в субаренду. Также рекомендуется учесть, что период действия соглашения не должен быть больше срока основного договора. Также стоит проверить, чтобы указанная дата соответствовала заявленному сроку ввода здания в работу. В процессе изучения документа о субаренде важно обратить внимание на те же нюансы, что и в случае с арендным договором на используемый участок земли.

Проектная декларация

Задача проектной декларации заключается в информировании дольщиков о застройщике и объекте, который передается по договору ДДУ. Строительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение - в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ. Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21.

Может ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы?

Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность. В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей. Если под административное наказание попадает конкретное должностное лицо, с него стягивается штраф, равный 5-15 тысячам рублей.

Контроль выполнения изложенного выше требования возлагается на специальные органы, уполномоченные для ведения такой работы:

В Москве это столичный Комитет, который занимается вопросами обеспечения реализации инвестпроектов, а также контролирует работу в сфере долевого строительства.
В Московской области - специальное Управление контроля за долевым участием в строительной сфере. Организация входит в состав Министерства стройкомплекса. Ранее это был Комитет МО, занимающийся вопросами аварийного и ветхого жилья, а также долевым строительством.

Как заставить подрядчика выдать документы?

Чтобы строительная компания передала необходимый пакет бумаг, дольщик должен знать свои права и требования законов, после чего ознакомить с ними представителя застройщика. На практике многие люди имеют недостаточную юридическую грамотность, чем пользуются подрядные организации. Они пренебрегают своим обязательством и часто отказываются в передаче пакета бумаг. В такой ситуации необходимо оформить типовой запрос в письменной форме с просьбой передать необходимые бумаги для изучения.

Выполнение проверки позволяет решить несколько задач:

Определить, насколько деятельность подрядчика соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценить риски оформления ДДУ с конкретным застройщиком.
Защититься на случай потенциального нарушения условий договора строительной компанией и последующих судебных разбирательств.

Если подрядная организация отказывается в передаче бумаг даже после письменного оформления запроса, можно обратиться в контролирующие органы, о которых упоминалось выше.

Итоги

Документы строительной компании, которые упомянуты статье и должны передаваться к рассмотрению по требованию - первое, что необходимо изучить перед подписанием договора ДДУ. Если у застройщика отсутствуют какие-либо бумаги или подрядчик отказывается их предъявлять, это повод отказаться от сотрудничества. Кроме того, стоит провести дополнительную проверку, если на указанном участке земли запрещено возвещение домов, стоимость квартиры явно занижена, у проекта сменился подрядчик или представитель организации дает противоречивые данные в отношении проекта (деятельности организации). Также стоит насторожиться, если вам предлагают оформить другие документы, кроме полноценного договора ДДУ.

Покупая квартиру на первичном рынке, Вы получаете массу преимуществ. Среди них следует отметить низкую стоимость недвижимости, хорошую планировку, новые коммуникации и так далее. При этом качество и сроки строительства зависят от профессионализма и надежности застройщика. Именно поэтому многие опасаются инвестировать деньги в первичное жилье, вспоминая примеры долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных застройщиков не должны перечеркнуть Ваши планы.

Чтобы купить квартиру в новостройке, нужно правильно выбрать застройщика. Для начала изучите всю информацию в открытых источниках: публикации аналитических изданий, сайтов по недвижимости, отзывы дольщиков, риелторов и так далее. Сегодня недобросовестным строительным компаниям очень сложно сохранить видимость хорошей репутации, поскольку пострадавшие клиенты всегда выводят мошенников на чистую воду. Сбор информации в Интернете - это только предварительная проверка. После этого нужно изучить документацию застройщика.

Строительство всегда сопровождается огромным количеством документов. Недобросовестные застройщики могут предоставлять для ознакомления второстепенные бумаги, скрывая самые важные. Это делается для того, чтобы сбить с толку клиента. Именно поэтому нужно знать, какие документы должны быть у застройщика. К ним относятся:

Учредительные документы организации. Таковыми являются устав, свидетельства о регистрации юрлица, ОГРН и ИНН. Обратите внимание на сведения о фирменном наименовании организации, ее фактическом и юридическом адресе. Также стоит уточнить данные об учредителях и совладельцах. Запросите информацию о строительных проектах, в которых участвовал застройщик в последние 3 года. Вам должны сообщить адреса зданий и фактические сроки их введения в эксплуатацию.
Допуск СРО. Этот документ является обязательным для строительных фирм. Он выдается только членам саморегулируемых организаций.
Разрешение на строительство. Иногда застройщики ведут несколько проектов одновременно, хотя оформили бумаги только на один. Именно поэтому нужно проверить, на какой объект выдано разрешение. Также важно уточнить срок его действия.
Проектная документация по объекту. Она должна быть доступна для ознакомления всем потенциальным инвесторам. Кроме того, заключение Государственной строительной экспертизы должно подтверждать, что документация соответствует установленным нормативам и техрегламентам. В проекте указываются цель строительства, его этапы и сроки, адрес объекта, количество квартир и их технические характеристики, планируемая стоимость работ, перечень подрядчиков и так далее. Эти сведения должны соответствовать информации, которую предоставляет застройщик.
Правоустанавливающие документы на земельный участок. Если с ними что-то не в порядке, готовый дом могут годами не вводить в эксплуатацию. Так, у застройщика должно быть свидетельство о праве собственности на землю или договор долгосрочной аренды. В любом случае необходимо проверить адрес, кадастровый номер и площадь участка. Если есть свидетельство о праве собственности, то нужно сравнить его данные с учредительными документами организации. Если застройщик предоставляет договор аренды, проверьте его срок. Документ должен быть действительным, пока здание не достроят и не введут в эксплуатацию. Стоит отметить, что дом считается долгостроем, если задержка превышает 3 года. Именно поэтому срок аренды должен быть с запасом.
Финансовая документация. Устойчивое положение организации является гарантией того, что здание возведут качественно и в срок. Чтобы проанализировать финансовое состояние, нужно проверить утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую документацию за 3 предыдущих года. Сведения о распределении прибыли и убытков подтверждают эффективность и надежность застройщика лучше любых слов.

Строительная организация должна без лишней волокиты представить все необходимые документы. Таким образом, она продемонстрирует собственную надежность и заслужит доверие клиента. Однако Вам могут и отказать. Разумеется, это должно насторожить покупателя. Но прежде чем покинуть офис организации, уточните полномочия специалиста, который отказался предоставить документацию. Возможно, проблема кроется в некомпетентности сотрудника.

Также стоит отметить, что застройщик должен предоставлять оригиналы документов либо их нотариально заверенные копии. Ксерокопии могут оказаться подделкой. Именно поэтому рекомендуется обратиться к специалистам юридической компании «Бизнес Недвижимость». Мы поможем недорого проверить всю необходимую документацию и заключить выгодную сделку!

Дополнительная информация

Чтобы минимизировать риски, сопутствующие покупке жилья в строящемся доме, а также выбрать самые выгодные условия приобретения, необходимо тщательно выбирать девелопера, строительный проект и договорные условия. Для этого необходимо запросить у застройщика и тщательно проверить ряд документов. Они должны быть предоставлены в виде оригиналов или нотариально заверенных копий. Вы можете попросить выслать сканы перечисленных документов на электронную почту, чтобы показать их специалисту.

Какие документы о состоянии компании застройщик обязан предоставить дольщику?

Согласно ФЗ-214, застройщик обязан предоставить покупателю квартиры такие документы, как:

Лицензия. Обратите внимание на реквизиты: номер и вид документа, когда и кем он был выдан. Убедитесь, что срок действия лицензии не истек.
Учредительные документы, включая последнюю редакцию Устава предприятия. Обратите внимание на разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности», где указаны объем и сроки полномочий руководителя.
Протокол о назначении руководителя строительной компании и приказ о его введении в должность генерального директора.
Свидетельство о государственной регистрации. У компаний, зарегистрированных до 1 июля 2002 года, должно также быть свидетельство о внесении данных в ЕГРЮЛ.
Выписка из ЕГРЮЛ сроком давности не больше 1 месяца. Ее нужно сверить с Проектной декларацией и убедиться, что списки учредителей идентичны.
Если договор подписывает не генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то этот сотрудник должен иметь доверенность на право заключения сделки и подписание ДДУ. Копия этой доверенности прилагается к Договору долевого участия.
Паспорт человека, который будет подписывать договор от лица застройщика. Сверьте его паспортные данные с доверенностью и выпиской ЕГРЮЛ.
Свидетельство о постановке на учет в Федеральной налоговой службе.
Утвержденные годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за 3 последние года.
Аудиторское заключение о деятельности компании застройщика за последний год.

Какие документы по проекту должны быть у застройщика:

Проектная декларация. Документ содержит информацию о застройщике, учредителях, объекте строительства, а также ежеквартальные данные о финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженности.
Договор аренды земельного участка. Сопоставьте срок его действия с периодом строительства. Если он краткосрочный, например, на 3 года, то есть риск, что право аренды истечет до окончания строительства. Обратите внимание, кто указан в качестве арендатора и кто имеет право вести строительные работы на участке. Перепроверьте, корректно ли указаны кадастровый номер и адрес участка, а также его план и границы.
Разрешение на ведение строительства интересующего вас многоквартирного дома. Обратите внимание на срок действия этого документа – просроченный он не имеет силы.
Заключение государственно экспертизы.
Инвестиционный контракт между инвестором и собственником участка. В нем должны быть определены: инвестор, заказчик, объемы и сроки строительства, размер доли муниципального образования или области. Ознакомьтесь с пунктами, где прописана ответственность инвестора за нарушение условий контракта: его доля может быть уменьшена или перейти в собственность заказчика. Убедитесь, что речь идет не о покупаемой вами квартире.
Приложения к инвестиционному контракту: текст договора, графики платежей, план размещения квартир, распоряжения, постановления и другая дополнительная документация.

Форма и условия договора

Обязательно изучите проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть договор долевого участия – ДДУ. Сделки по другим документам могут быть признаны незаконными; они могут скрывать отсутствие регистрации, разрешения на строительство и другие риски.

В ДДУ должны быть четко указаны:

окончательная цена;
площадь квартиры;
сроки сдачи и пеня за их нарушение;
форма отделки квартиры при сдаче;
гарантийные обязательства девелопера.

Какие документы должен дать застройщик после сдачи дома:

Разрешение о вводе в эксплуатацию (эксперты рекомендуют запросить для себя копию документа).
Смотровой лист либо акт приема-передачи, его подписывают после тщательного осмотра квартиры. В документе фиксируют выявленные несоответствия между проектной и фактической площадью, планировкой, явные и скрытые серьезные дефекты в соответствии с нормами СНиП. Также в нем указывают срок устранения выявленных недочетов или альтернативные варианты: уменьшение цены либо возмещение ущерба по устранению выявленных недостатков. Если осмотр проводится в летнее время, в документе указывают, что работа системы центрального отопления не проверялась. Копии документа с подписью застройщика рекомендуется оставить себе.

После подписания акта приема-передачи и решения всех вопросов дольщик получает ключи и может заселяться. Застройщик же собирает комплект актов у всех жильцов и пакет документов для регистрации в Росреестре. После этого начинается регистрация прав собственности. Помимо ДДУ и акта приема-передачи, девелопер может выдать кадастровый паспорт квартиры.

Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.

Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:

самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.

Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.

При приобретении за наличные покупателю потребуется предоставить паспорт, квитанцию об оплате квартиры и госпошлины на регистрацию, а также, заверенное нотариусом согласие на покупку супруга и свидетельство о браке.

При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.

Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.

Именно из-за различий между договорами надеяться на стандарты нельзя, проверять следует каждый пункт.

Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

Документы от застройщика

От застройщика вам потребуются следующие документы:

точное описание приобретаемой недвижимости,
справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.

Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.

Для того, чтобы убедиться в надежности компании продавца стоит ознакомиться с учредительными документами, ИНН, ОГРН, св-во о внесении в единый реестр и т.д.

Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.

Пошаговая инструкция

Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.

Следующий этап - выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.

Одобрение кредита банком служит некоторым гарантом сделки, надежности застройщика.

Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для . Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).

После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и . При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.

Налог

При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.

Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.

Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен , если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Ставка к возврату – 13%, что максимально составляет 260 тысяч рублей.

Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.

Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.

Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.

Оформить вычет можно через бухгалтерию работодателя или в налоговых органах по месту жительства.

Список документов для оформления налогового вычета:

Личное заявление,
копия паспорта,
справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
декларация,
договор покупки жилья,
документы об его оплате,
акт приемки жилья,
свидетельство собственности.

Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.

Риски покупки квартиры в новостройке

Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.

Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.

Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.

Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.

Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.

Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.

Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике

На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства.

Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:

проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.

Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.

Проверка документов при покупке жилья у застройщика

Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.

Документы, подтверждающие правовой статус застройщика

Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ.

У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:

свидетельства о регистрации и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);
учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.

Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Документы, подтверждающие законность строительства

Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:

проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
проектная документация на возводимый объект;
заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.

Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора.

Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.

Документация на земельный участок

Возведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

срок действия договора - должен совпадать с периодом строительства;
законный арендатор - должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
сведения об участке - кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.

Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.

Полномочия должностных лиц застройщика

Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:

руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;
посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.

От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание.

Дополнительные сведения

Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:

информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;
документы о прохождении добровольной сертификации качества;
сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.

Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.

Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан.