Сроки экспозиции имущества. Срок экспозиции объектов производственного назначения, мес

от
2.8 млн
руб.

от
3.6 млн
руб.

от
1 млн
руб.

от
2.5 млн
руб.

от 2 789 320 руб. 635 новостроек +2,6%

от 3 601 220 руб. 140 новостроек -5,0%

6 полезных советов от риелторов продавцам квартир

Средний срок экспозиции квартиры на рынке недвижимости - от двух с половиной до четырех месяцев. Но иногда получается продать и за три-четыре недели. Все дело в правильной предпродажной подготовке, которая обязательно привлечет покупателей, уверяют риелторы.

Мария Мягкова, РБК, 17.07.18

640 (1 сегодня)

Под красивым термином «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Экспозиция начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, а «стены лечат», чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще вы хотите, чтобы ваше жилье оценили по достоинству. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают наши эксперты:

Елена Овсянникова, директор ООО АН «Слобода»;
Галина Буюклинская руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти».

Когда же?

«Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - говорит Галина Буюклинская. - Рассмотрим их по порядку. Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Всем известно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на рынке на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Квартира, которая стоит дороже, обязана иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру в Сормовском районе за 3 миллиона 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и красная цена для нее – 3 миллиона? Конечно, хороший специалист по недвижимости может найти желающего ее приобрести, но это потребует много времени. Ждать придется месяцами. И неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Элитную квартиру тоже не так легко быстро продать, хотя ее цена и оправдана. Это объясняется просто – не все могут себе позволить такое жилье. Все-таки большинство покупателей в Нижнем Новгороде относятся к среднему классу.

Определенное значение имеет тип дома – кирпичный, панельный, «народная стройка» и т.д. (больше ценятся кирпичные дома), этаж, на котором находится квартира. Внимание покупателей скорее привлечет третий-четвертый этаж, чем первый и последний. У такой тенденции есть свои житейские причины. Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, иначе ловкие воры могут без труда проникнуть в жилище. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать в офис, магазин , парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке широкий выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Те, кто живет на последнем этаже, нередко мучаются от того, что течет крыша. Причем дождь с потолка начинается в апреле-мае, а заканчивается только к ноябрю. Кстати, если лифт сломается, то с тяжелыми сумками придется идти пешком девять и больше лестничных пролетов.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то наибольшим спросом пользуются, а. значит, и быстрее продаются квартиры в новых домах. Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт (от цвета обоев в спальне до рисунке на кафельной плитке в ванной) и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка никаких подобных сложностей не представляет, она как чистый лист бумаги.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры. Но многое зависит и от первого впечатления, которое остается у потенциального покупателя при просмотре.

«Кроме цены, ликвидности квартиры и других ее характеристик (состояние, этажность, материал, из которого построен дом и т.д.) на срок экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д.), - отмечает Елена Овсянникова. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалист по недвижимости оценивает возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, он советует продолжить поиск, но выбор всегда остается за покупателем».

Многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Увы, не в нашей власти силой мысли перенести дом поближе к автобусной остановке и супермаркету. Примерно то же можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. А вот вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра. А помогут вам в этом рекомендации наших экспертов.

Советует Галина Буюклинская:

1. Если квартира в состоянии, которое в народе характеризуют словами «не ахти», то лучше всего сделать небольшой косметический ремонт. Никто не призывает вас тратить много денег, однако подклеенные обои и новый недорогой линолеум взамен старого затертого наверняка сыграют свою роль.

2. Особое внимание обратите на запахи. Они действуют на человека сильнее, чем можно подумать. Бывает так, что невыносимое «амбре» стоит в квартире помимо воле хозяев. Например, виной тому – грязный подвал, засоренный мусоропровод или бездомные кошки. В первых двух случаях обязательно обратитесь в ЖЭК или домоуправляющую компанию, санэпидемстанцию. А в последнем остается засучить рукава и вымыть подъезд – что же еще делать? Если с неприятными запахами покончено, мы часто советуем своим клиентам накануне просмотра сварить кофе, испечь блины или пироги. Постарайтесь сделать так, чтобы в вашем доме царил аромат домашнего уюта, и покупатель захотел вернуться.

3. И, конечно, сделайте, генеральную уборку. Кстати, мы, специалисты по недвижимости, порой сами беремся за тряпки и швабры, чтобы помочь своим клиентам, если это пожилой человек или хронически занятый трудоголик.

Советует Елена Овсянникова:

1. Помните, что у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее первое впечатление.

2. Входная дверь – это визитная карточка квартиры, поэтому вы должны быть уверены в том, что она всегда в порядке. Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес и желание зайти в гости.

3. Отделка квартиры – это гарантированное средство быстро и выгодно ее продать. Имейте в виду, что стены светлого или нейтрального, неяркого цвета зрительно увеличивают площадь помещений.

4. Чистые окна сделают квартиру более просторной и привлекательной. Раздвиньте гардины и занавески, и квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.

5. Кухня должна быть чистой! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому сделайте так, чтобы она блестела.

6. Сияющая чистота ванной комнаты тоже поможет продать квартиру. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабины. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату;

7. Избегайте беспорядка и хаоса.

8. Сделайте так, чтобы кладовки и подсобные помещения выглядели просторнее (для этого сложите вещи аккуратно).

9. Покажите во всей красе: балкон, лоджию или гараж. Освободите гараж от ненужных вещей. Помните – балкон это не место для свалки.

10. Сделайте необходимый ремонт в доме - например, помажьте маслом дверные петли, если они скрипят. Устранив мелкие, незначительные поломки и недостатки, у вас появится возможность более выгодно продать квартиру.

11. Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательной. И, наоборот, запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителем воздуха. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполнят квартиру особым чувством, теплом и уютом.

12. Освещение. Не забудьте включить все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Обязательно замените перегоревшие лампочки на лестничной площадке.

13. Сведите к минимуму то, что отвлекает внимание. Было бы лучше, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.

14. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя и сможет легко справиться с любой ситуацией.

Пусть экспозиция вашей квартиры пройдет легко и быстро!

Подготовила Злата Балика

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Точка зрения

Как снизить срок экспозиции объекта коммерческой недвижимости?

Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO

Не секрет, что продажа объекта коммерческой недвижимости - задача не из простых и требует довольно много времени. И чем дороже объект, тем дольше сроки его экспозиции. Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что, как правило, качественный объект стоимостью до 100 млн руб. можно продать за 1–3 месяца, объекты стоимостью 300–600 млн руб. - за год–полтора, а продажа здания ценой от 600 млн руб. может растянуться на годы. Такая статистика о сроках экспозиции, конечно, - что-то вроде средней температуры по больнице. Ситуации, когда с объектом вроде все в порядке, а сделка никак не состоится, тоже не редкость. Каковы же возможные причины того, что качественный объект недвижимости не продается, и как снизить сроки его экспозиции?

Причина первая: переговоры с покупателем становятся театральной сценой

К сожалению, некоторые продавцы объектов коммерческой недостижимости живут еще докризисными реалиями, когда покупателей на рынке было много, а помещений мало. Продавец понимает, что его цель - получить за объект больше денег и уклониться от лишних вопросов со стороны покупателей (ведь зданий и помещений в идеальном состоянии, как правило, не бывает). Такой продавец с покупателем начинает вести себя надменно, свысока, демонстрирует, что он очень серьезный, занятой человек, а вот покупатель, пришедший к нему на встречу, вызывает сомнения. Всем своим видом он демонстрирует, что он «Бизнесмен» с большой буквы, поэтому не факт, что будет разговаривать с таким вот покупателем и вообще продаст ему свой объект. Собственник говорит о том, что «возможно, продавать и не будет», провоцируя покупателя доказать свою состоятельность и уговаривать продать здание или помещение. Однако такой «театр одного актера», как правило, не действует на сегодняшних покупателей. «Не хочешь продавать, зачем позвал на встречу?», - спрашивают они себя и больше не перезванивают. От такого способа вести дела в нынешней рыночной ситуации лучше отказаться.

Набивая цену объекту, не стоит также утверждать, что сегодня к тебе придут еще 5 покупателей, а твое здание вызвало на рынке настоящий ажиотаж. Покупатели коммерческой недвижимости, в свою очередь, уверены в обратном, они знают, что в стране кризис и покупателей, кроме них, нет (даже если на самом деле конкуренты у них есть, и принимать участие в аукционе все-таки придется).

Причина вторая: отсутствие информации об объекте

Желая продать объект быстро и дорого, продавец часто расхваливает его. Он рассказывает, как дорога ему эта собственность, как много с ней связано и как хорошо здесь идут дела у арендаторов. Такая позиция для продавца вполне логична. Только нужно понимать, что сегодняшний покупатель совсем не тот, что раньше. Если, скажем, в 90-х (когда объект приобретал сам собственник) сделки проходили «на понятийном» уровне, а покупатели оценивали объекты по критериям «нравится - не нравится», «хорошее здание или плохое», то сейчас времена изменились. Большинство покупателей на рынке коммерческой недвижимости - профессионалы. До эмоций им дела нет, им нужна подробная информация об объекте.

Чтобы продать здание или помещение, к встрече с покупателем нужно готовиться и знать, как ответить на вопросы о налогообложении объекта, его техническом стоянии, об арендаторах и их финансовых возможностях, о затратах на обслуживание и т.д. Если такой информации нет, собственник часто говорит, что найдет ее потом или отказывается отвечать на вопросы, а покупателя это не устраивает. Для него приобретение объекта - это бизнес, а работать приятно с профессионалом. Понимание того, что от собственника информацию не получишь, а клубок проблем на объекте придется распутывать самому, дает лишний повод поискать другую недвижимость или повременить с покупкой.

Причина третья: намеренное замалчивание недостатков объекта

Часто при продаже недвижимости продавцы предпочитают утаивать информацию о затратной части объектов. Они охотно сообщают о доходах, которые получают от арендаторов, однако о затратах предпочитают потенциальному покупателю не рассказывать. По их мнению, такого рода данные могут его отпугнуть. В реальности все получается как раз наоборот. Покупатель прекрасно понимает, что затратная часть в арендном бизнесе есть, и хочет знать, какова она на данном объекте. Отсутствие информации приводит к тому, что потенциальный покупатель не торопится приобретать «кота в мешке», ведь деньги придется платить немаленькие.

Причина четвертая: косность или незнание современных тенденций рынка

Рынок инвестиций в России постоянно развивается. И одна из современных тенденций рынка - развитие краудфандинга в сфере недвижимости. Краудфандинг предполагает участие в сделке большого числа инвесторов - физических лиц. В этом преимущество краудфандинга, ведь финансовые возможности такого проекта шире, чем у отдельного частного инвестора или юридического лица. Договориться о цене с целым пулом инвесторов бывает проще. В то же время сама структура сделки с краудфандинговым проектом может значительно отличаться от привычной. Отказываться от таких предложений сразу нет смысла. Лучше проконсультироваться со знающим юристом или подробно изучить вопрос самому.

К примеру, последняя сделка нашей площадки по покупке объекта торговой недвижимости в Долгопрудном (якорный арендатор - супермаркет «Виктория») предполагала продажу объекта инвесторам площадки через закрытый паевой фонд. Собственник объекта перевел недвижимость на баланс ЗПИФа, получив взамен 100% долей такого фонда. Частные инвесторы входили в проект путем выкупа долей у собственника. Как правило, такого рода сделки купли-продажи удается закрыть в течение двух–трех месяцев. Сроки выкупа объекта можно прописать в договоре, а сама сделка в случае возникновения проблем с выкупом помещения может быть расторгнута. При этом посредник в лице краудфандинговой площадки никак не заинтересован в том, чтобы затормозить процесс (как часто делают покупатели, прося рассрочку и оттягивая сроки очередного транша) и не выкупать объект целиком, ведь прибыль площадки - это проценты от продажи долей в объектах коммерческой недвижимости. Участие в подобном инвестиционном проекте позволяет собственнику продать объект быстрее.